摘要1：未经出租人同意的违法房屋转租是指承租人未经出租人同意将出租房屋转租给第三人的行为。
【注释】（１）《民法典》第７１６条第２款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”（２）转租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，收回租赁房屋（转租人继续占用房屋已经没有法律和合同依据，出租人当然有权要求转租人腾退房屋；出租人和转租人解除了租赁合同，转租人和次承租人的转租合同已经没有了履行的基础，合同已经无法实际履行，次承租人不能以其与转租人的债权对抗出租人行使物权的权利）。
【注解１】未经出租人同意的擅自转租合同不属于无效合同。——参考案例：(2021)京03民终1917号；(2020)沪02民终2453号
【注解２】承租人股权结构的变化并未导致合同主体变化不构成转租。——参考案例：(2019)最高法民再16号
【注解３】店面转让费是市场发展过程中形成的一种商业习惯，因房屋租赁合同产生的店面转让费纠纷，应当在区分转让费性质的基础上，主要考虑次承租人承租店面经营的时间来确定转让费用在承租人及次承租人间的负担。——参考案例：(2011)永民初字第1190号；（2012）吉中民一终字第165号
【注解４】以承租房屋为条件与他人合作是否构成转租？｜（１）以承租房屋与他人合作构成转租要符合特定条件：一是在形式上，合同的权利义务相对人是否变更；二是在结果上，是否侵犯了出租人对租赁物的收益权与处分权，是否增加了出租人要求返还租赁物的困难并造成出租物的毁损；（２）如果不符合２个条件则不构成转租。——参考案例：（2013）三亚民二初字第91号；（2015）琼民三终字第29号
【注解５】因违法转租解除租赁合同无须追加次承租人参加诉讼。——参考案例：(2021)沪0116民初12804号
【注解６】房屋受让人应受转租异议期约束｜若房屋上已经设立租赁、转租合同，房屋产权转让后，即发生了合同权利义务的特殊法定概括移转。房屋受让人继受了原所有权人的权利义务，应受转租异议期6个月的约束。6个月异议期的起算应从出让的原权利人知道转租事宜开始计算，而非从受让房屋时重新起算。——参考案例：（2022）苏0211民初1548号
摘要2：★【人民法院案例库】涉众型涉农案件不动产腾退执行的方法指引｜在涉众型涉农案件不动产腾退执行中，被执行人将案涉土地违约转租给次承租人的，人民法院可以加强府院联动和面对面释法明理，促使申请执行人与次承租人达成和解，避免强制腾退引发后续系列诉讼，促成矛盾纠纷源头化解。——参考案例：（2021）沪0116执524号
摘要1：解读：（１）《民法典》第７１６条第２款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”（２）目前尚无法律、行政法规的效力性强制性规定未经出租人同意转租合同无效，未经出租人同意的转租合同不因此无效。
【注释１】（１）未经出租人同意转租合同不属于无效合同；（２）承租人擅自转租与次承租人签订的租赁合同有效，出租人可以在知道或者应当知道转租之日起６个月内提出异议行使合同解除权，解除其与承租人之间的租赁合同。
【注释２】（１）《民法典》对转租合同的效力没有直接明确规定；（２）结合《民法典》删除原《合同法》第５１条规定＋《民法典》第５９７条规定未取得出卖物处分权的买卖合同并非无效合同＋《民法典》第７２３条规定第三人主张权利致使承租人不能对标的物使用、收益承租人可以请求减少租金或不支付租金→转租他效力不受出租人是否同意影响。
【注释３】承租人未经出租人同意将租赁物部分转租——（１）出租人享有法定解除权；（２）出租人有权选择仅解除涉及转租部分合同或解除整个租赁合同。
【注释４】承租人未征得出租人同意转租或转租期限超过租赁合同的租赁期限影响的是转租合同的履行而非转租合同的效力，转租合同仍然有效。
摘要2：【注解１】（１）现行法律亦未规定未经出租人同意的转租合同无效；（２）是否属于效力待定的合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，此处的“处分”系指“处分行为”，即发生债法上给付义务效果的财产行为，表现为物权行为和准物权行为，而本案中签订《房屋租赁合同》的行为仅为“负担行为”，即直接发生财产权转移或消灭效果的行为；鉴于签订《房屋租赁合同》的行为仅为“负担行为”，故不属于无权处分(次承租人基于与房主的租赁关系，合法占有、使用涉案房屋，其转租的行为并未损害房主的利益，亦不能算作无权处分)，不属于效力待定的情形。综上，各方签署的《房屋租赁合同》系合法有效的。——参考案例：(2021)京03民终1917号
【注解２】（１）目前尚无法律、行政法规的效力性强制性规定未经出租人同意转租合同无效。（２）认定转租合同无效无法律依据。——参考案例：(2014)临商终字第467号
【注解３】在承租人未经出租人同意转租的情况下，法律规定出租人可以解除合同，并未规定转租合同无效，即无论何是否取得房屋产权人的同意均不会影响转租合同的效力。——参考案例：(2021)粤20民终10450号
【注解４】承租人擅自转租获得租金差价是否属于不当得利？｜（１）因擅自转租的合同有效，承租人作为转租合同中的出租人其向次承租人收取租金具有合同依据，不构成不当得利，不应返还给次承租人或出租人；（２）承租人转租房屋从而收取租金并非没有法律依据，不属于不当得利。——参考案例：(2018)鄂05民终3122号
【注解５】无权转租的解除权的行使主体是出租人，次承租人主张解除合同不予支持。——参考案例：(2014)盐民终字第1409号
→【备注】承租人未经出租人同意转租，次承租人能否以对此不知情为由主张解除合同？｜次承租人不能以此为由主张解除合同——（１）次承租人基于误信承租人转租系经出租人同意的事实可能构成重大误解或欺诈，次承租人可以行使撤销权而非合同解除权；（２）如果出租人行使合同解除权收回房屋，转租合同客观上成为不能履行的合同，次承租人可以承租人违约违约要求承担相应的违约责任。
- 日期： 04-24 09:33
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】因违法转租解除租赁合同无须追加次承租人参加诉讼——根据法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。根据上述法律规定及本案原告所主张的解除事由，本案争议焦点在于原告是否享有上述法律所规定的解除权，也即原告是否同意被告转租以及是否知道或者应当知道被告转租但未在六个月内提出异议。首先，尽管2017年被告承继租赁权时案涉土地是以出租后再转租的模式进行流转，但是《备忘录》明确约定被告与种植户所签合同不得超出原协议规定的期限，此后被告与原告签订的《流转合同》又一次明确未经原告同意被告不得再次流转。被告承继案涉土地租赁权是在果蔬公司经营模式改革的背景下，从《会议纪要》、《备忘录》等历史文件来看案涉土地租赁权的转移需要稳妥处理当时已经存在的种植户的权益。尽管被告承继租赁权时确实存在转租情形，但结合《备忘录》、《流转合同》的约定及上述历史背景，本院认为被告在承继案涉土地租赁权时仅就当时存在的转租获得了同意，对于超出原转租期限的转租并未获得原告的同意。相反，《流转合同》明确表示了不得再次流转的意思。其次，被告以原告参与海韵合作社的经营管理事务为由认为其转租原告知晓并同意。但是，根据查明的事实，海韵合作社所承租的面积仅有22.52亩，占被告转租面积的比例很小；且是唯一一家企业模式经营的次承租人，与众多个人形式的次承租人相比不具有代表性。仅以海韵合作社的情形难以认定原告对整个案涉土地的转租均为知晓或者同意。最后，被告承租案涉土地后将土地分割、连续转租给众多次承租人。原告据以行使解除权的转租事实发生在2021年3月，是被告与部分次承租人续签转租合同。即便在该转租事实发生之前原告知道被告转租，但难以否认原告在新的转租事实发生后六个月内即对被告的新的转租行为提出了异议。考虑到案涉土地系农业用地，被告分割转租、连续签订短期转租合同的行为确实给土地管理等带来了困难及安全隐患。同时，被告对于转租期限已经届满的土地也未及时收回，表明其对于案涉土地疏于维护、管理，置合同约定而不顾。退一步而言，即便原告对之前转租未提异议也不能否定新的转租事实所成立的解除权。综上，本院认为，原告行使解除权符合合同约定，且正当予以行使，故确认《流转合同》于双方庭审中确认的被告收到解除通知的时间即2021年6月23日解除。
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