摘要1：【民法典标签】Ｄ７１１【租赁人未按约定使用租赁物的责任】；Ｄ７１６【承租人对租赁物转租】；Ｄ７２２【承租人违反支付租金义务的法律后果】；Ｄ７２４【非承租人构成根本性违约承租人可以解除合同】；Ｄ７２９【不可归责于承租人的租赁物毁损、灭失的法律后果】；Ｄ７３０【租赁期限没有约定或约定不明确时的法律后果】；Ｄ７３１【租赁物质量不合格时承租人解除权】
【注解１】出租人提供的租赁房屋有害气体超标，侵害了承租人的生命健康安全，致承租人的租赁目的无法实现，相关房屋不应用于出租，已出租房屋无权收取租金，承租人有权要求解除合同并退还全部款项。——参考案例：（2022）苏01民终418号
【注解２】承租人构成违约、出租人已享有合同解除权情况下，出租人锁门行为应视为以事实行为解除租赁合同，不构成侵权。——参考案例：(2022)粤0304民初35086号；(2020)粤0307民初35823号
【注解３】出租人发出解约通知后采取上锁措施之日为收回房屋之日。——参考案例：(2023)粤03民终31153号
【注解４】出租人在未提出解除合同并给予承租人合理搬迁期限前直接将商铺上锁属于违约行为，应对承租人由此产生的损失承担赔偿责任。——参考案例：(2019)粤03民终27892号
→【备注１】（１）承租人拖欠租金行为严重且经多次催告仍未支付的，承租人履行合理通知义务后，采取停水、停电或锁门等措施可以认定为以事实行为解除合同；（２）出租人已通知解除租赁合同情况下承租人拒不交还房屋，出租人采取停水、停电或锁门等措施可以认定为是收回房屋。
→【备注２】承租人违约情形下，出租人采取停水、停电或锁门等措施私力救济应严格限定在权利范围内并且履行必要的前置通知、催告程序，否则可能被认定构成侵权。
→【备注３】《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》
11、出租人是否有权以承租人拖欠租金为由采取断电（水、气）等行为，承租人是否应当支付在此期间的租金？
房屋租赁合同履行过程中，从事经营活动的承租人经出租人催告并事先告知将采取断电（水、气）等行为的情况下，在合理期限内仍未依约支付租金，出租人采取前述行为属于行使合同履行抗辩权的行为，但合同另有约定的除外。承租人应当支付断电（水、气）期间的租金。
出租人采取断电（水、气）等行为对合同履行造成的影响应当与承租人欠付租金的数额
摘要2：（续）、比例及过错程度相适应，超过必要限度给承租人造成损失的，应当承担赔偿损失等违约责任。
★【人民法院案例库】房屋甲醛超标的，承租人有权解除合同｜出租人应当向承租人提供符合租赁用途，具有使用、收益价值的租赁物。出租人提供的房屋甲醛超标无法满足租赁用途，甚至危害承租人健康安全的，承租人有权解除租赁合同并要求出租人退还租金及保证金。——参考案例：（2023）沪0113民初34603号
★【人民法院案例库】双方对涉案租赁物的缺陷均系明知仍签订租赁合同，在租赁物缺陷导致合同目的不能实现的情形下，合同应予解除，但双方均不存在故意违约｜双方在签订涉案租赁合同时对租赁物的缺陷均系明知，故出租方并不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的情形，后承租方改良租赁物未果，合同目的不能实现，承租方也不存在故意违约的情形。承租方主张提前解除合同应予支持，但应认定双方均不存在故意违约的情形。——参考案例：（2022）粤20民终6140号
★【人民法院案例库】房屋租赁合同解除后守约方负有减损义务｜承租人未依约支付租金且不实际占有使用租赁房屋，出租人已明确告知承租人解除合同并将行使合同权利收回房屋，且具备收回房屋的客观条件的，出租人负有在合理期限内及时收回房屋的减损义务。出租人长期不收回租赁房屋并主张高额占有使用费的，对其未履行减损义务所致的损失，人民法院不予支持。——参考案例：（2020）沪02民终3179号
★【人民法院案例库】因租赁物存在权利瑕疵，导致合同目的无法实现的，承租人有权解除合同｜1.出租人履行房屋租赁合同，应当保证租赁物符合约定的用途。租赁物存在权利瑕疵并导致房屋租赁合同目的不能实现时，承租人有权解除房屋租赁合同。2.因出租人和第三人权属争议导致房屋租赁合同的解除，租赁房屋为另作其他经营活动而支出装修费用的，承租人有权要求出租人赔偿相应损失。——参考案例：（2021）渝04民再5号
【注解５】（１）后因履行中发生纠纷，河东村委、永利公司起诉桂深公司，请求解除《土地租赁合同》、返还案涉土地等。（２）(2015)柳市民二终字第377号民事判决，判决解除《土地租赁合同》，桂深公司将案涉土地返还给河东村委、永利公司等。（３）后经强制执行，地上建筑物被拆除，河东村委、永利公司收回案涉土地。——参考案例：(2015)柳市民二终字第377号；(2023)最高法民申701号
- 日期： 03-05 15:11
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】北京市第二中级人民法院民事判决书(2015)二中民终字第663号
【裁判要旨】承租企业欠付房屋租金，出租人可通过合法途径进行催缴行使其权利，对涉案房屋长时期锁门的行为的确影响了承租企业的正常经营，法院依据涉案房屋状态对锁门期间的租金予以酌减。
【裁判摘要】华育公司与苏某某签订的《北京市写字楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。苏某某向华育公司交付房屋后，华育公司应依约向苏某某支付租金。华育公司称因苏某某不配合与其对账故未按期支付租金，双方所签之租赁合同对对账事宜并未进行约定，华育公司亦未举证证明其支付的租金超出租赁合同所约，故本院对华育公司拒付租金的抗辩意见不予支持。华育公司未按期向苏某某支付租金的行为构成违约，应向苏国裕承担违约责任；累计拖欠金额已经超过一个月租金，满足双方合同约定的解除条件，苏某某因此有权解除合同，合同解除后，华育公司应向苏某某及时腾退房屋，腾退房屋之前的房屋使用费可参照租赁合同所约之租金进行支付。华育公司欠付房屋租金，苏某某可通过合法途径进行催缴行使其权利，但其对涉案房屋长时期锁门的行为的确影响了华育公司的正常经营，原审法院依据涉案房屋状态对锁门期间的租金予以酌减并无不妥，应予维持。
摘要2：
- 日期： 05-09 15:06
- 作者：陈其象律师
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摘要1：承租人违约，出租人采取锁门等“三停”措施是否构成侵权？
摘要2：出租人采取锁门等“三停”措施的合规指引
- 日期： 05-12 10:44
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】承租人违约情形严重，出租人已享有合同解除权，在履行合理通知义务后，出租人锁门应视为以事实行为解除租赁合同，不构成侵权——根据本院已查明的事实，被告悦舞圈公司已逾期交付合作金，经原告多次微信及发函催告，被告悦舞圈公司在合理期限内仍未履行其交付合作金的主要债务，依据《合作协议书》之约定及法律规定，原告有权解除涉案合同。原告于2021年9月17日将合作场所大门上锁，应视为原告通过其上述行为解除了与被告悦舞圈公司之间的涉案合作。因此原告有权要求被告悦舞圈公司支付2021年9月1日至17日期间的欠付合作金即18253.5元，以及欠付水电费共计1600.91元。被告悦舞圈公司欠付合作金给原告造成了资金占用损失，《合作协议书》约定按每日5%收取滞纳金，该标准过高，原告自愿调整为按一年期贷款市场报价利率的四倍计算，本院予以支持。．．．．．．关于被告悦舞圈公司诉请赔偿损失。如上所述，被告悦舞圈公司逾期交付合作金的违约行为，已符合《合作协议书》约定及法律规定之解除条件，被告悦舞圈公司以锁门的行为解除合同，不存在违约情形。故被告悦舞圈公司反诉原告赔偿损失，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 05-12 10:56
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要１】不定期租赁合同出租人仍然有权按照合同约定没收保证金——关于张某是否有权没收租赁保证金。《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。本案中，鸿某公司在约定的租赁期限届满后继续使用涉案房屋，张某未提出异议，原租赁合同仍继续有效，仅租赁期限变为不定期。因此，鸿某公司未按照合同约定支付租金，已构成违约并导致合同无法继续履行，张某据此主张没收租赁保证金，符合合同之约定，应予支持。鸿某公司主张张某同意退还租赁保证金，但未提交证据证明，本院对其主张不予采纳。
【裁判摘要２】出租人发出解约通知后采取上锁措施之日为收回房屋之日——关于鸿某公司应否支付2022年7月9日之后占有使用费的问题。根据一、二审查明的事实，张某的委托诉讼代理人于庭审中陈述“当天确有加了一把锁”，同时表示需对锁门时间再作核实，亦即其当庭对于锁门时间并未作出确定的陈述。张某经核实后确认锁门时间为2022年7月16日，不属于反言的情形，鸿某公司亦无证据证明确切的锁门时间，故一审法院根据张某自认的锁门时间，认定其于2022年7月16日收回房屋，并据此计算鸿某公司应支付的房屋占有使用费，处理正确，应予维持。
摘要2：
摘要1：解读：（１）承租人拖欠租金行为严重且经多次催告仍未支付的，承租人履行合理通知义务后，采取停水、停电或锁门等措施可以认定为以事实行为解除合同；（２）出租人已通知解除租赁合同情况下承租人拒不交还房屋，出租人采取停水、停电或锁门等措施可以认定为是收回房屋；（３）承租人违约情形下，出租人采取停水、停电或锁门等措施私力救济应严格限定在权利范围内并且履行必要的前置通知、催告程序，否则可能被认定构成侵权。
【注释１】（１）承租人未按约定支付租金，出租人实施的强行锁门、断水断电行为不属于自助行为；（２）合同中约定承租人欠付租金时，出租人可以强行锁门、断水断电的，该约定原则上对双方具有约束力。但是，约定的行为方式或出租人采取的具体措施明显超出必要限度，即给承租人造成的损失明显大于其欠付的租金数额、比例及过错程度的，应当予以否定。
【注释２】出租人因出租人违约而将租赁物上锁（加锁）属于不当私力救济，出租人主张租赁物上锁期间的租金或占有使用费不予支持——（１）出租人在租赁期限内应保持租赁物适租，即使承租人拖欠租金费用亦不能免除出租人该义务；（２）出租人将租赁物上锁或堵门实际是由出租人的原因导致承租物无法使用，出租人要求出租人承担租赁物上锁期间的租金／占有使用费不予支持。
【注释３】承租人欠付租金时出租人断水、断电造成承租人营业损失赔偿责任认定因素｜（１）房屋租赁合同是否对出租人采取断水断电措施进行约定——房屋租赁合同明确约定出租人有权采取断水断电措施，出租人采取断水断电措施属于按照合同约定行使权利（履行抗辩权），不应承担损失赔偿责任；（２）出租人是否将断水断电提前通知承租人；（３）出租人采取断水断电措施是否超过必要限度。
【注解１】承租人构成违约、出租人已享有合同解除权情况下，出租人锁门行为应视为以事实行为解除租赁合同，不构成侵权。——参考案例：(2022)粤0304民初35086号；(2020)粤0307民初35823号
【注解２】出租人发出解约通知后采取上锁措施之日为收回房屋之日。——参考案例：(2023)粤03民终31153号
【注解３】出租人在未提出解除合同并给予承租人合理搬迁期限前直接将商铺上锁属于违约行为，应对承租人由此产生的损失承担赔偿责任。——参考案例：(2019)粤03民终27892号
【注解４】出租人采取断电行为催租被判决赔偿承租人９３８万元多损失。
摘要2：（续）——参考案例：(2021)最高法民申1579号
【注解５】（１）承租人未经同意将租赁房屋给他人使用构成违约时，出租人应依法或依约行使权利救济。（２）出租人强行收回租赁物并造成承租人财产损失时，其自助行为不应被认定为自力救济行为，应就此承担赔偿责任。——参考案例：（2011）浙杭民再字第11号
【注解６】出租人将租赁物上锁期间属于出租人行使法定权利的期间，不能认定为承租人继续占有使用租赁物的期间，出租人关于承租人应支付占有使用费的主张不予支持。——参考案例：(2023)鄂05民终3645号
【注解７】（１）无效租赁合同出租人在出租人逾期支付占有使用费的情况下对租赁物断水断电属于侵权行为，无论双方之间的租赁合同是否合法有效，合同中关于断水断电的约定都不宜适用；（２）出租人的停水停电行为导致出租人无法正常生产经营，综合因停电所造成的影响及双方履行合同的情况酌定按合同约定的租金标准的50%支付使用费。——参考案例：(2021)粤06民终16918号
【注解８】出租人采取断电等措施属于依约行使权利，并无明显不当，出租人主张的装修损失、消防维保费用、学员退费损失均系因其不能持续经营所致，并非因出租人的过错造成，因此其要求出租人给予赔偿不予支持。——参考案例：(2021)京02民终17508号
【注解９】出租人没有提交证据证明其在断电前已尽到合理的告知及催告义务，故其实施断电的行为欠妥，对出租人要求承租人支付断电至实际腾房之日的房屋占有使用费不予支持。——参考案例：(2022)津02民终5697号
【注解１０】（１）出租人采取停电措施确实具有合同约定根据，不能据此认定出租人存在违约或者侵权行为；（２）出租人将采取停电救济措施事宜已履行了合理的提前通知义务，承租人在收到通知后未能合理和及时采取措施避免损失的产生和扩大应自行承担。——参考案例：(2021)粤20民终2685号
【注解１１】出租人通知解除合同当日即断水断电，该行为是导致承租人损失扩大的重要原因，故双方对合同解除后的损失应合理分担，根据双方的过错程度酌定出租人赔偿出租人装修残值损失10万元并无明显不当。——参考案例：(2020)豫民申5289号
- 日期： 03-22 13:23
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要１】租赁的房屋不属于必须要按照国家工程建筑消防技术标准进行设计的对象，双方在签订合同时，也未将租赁房屋经消防验收合格约定为合同生效条件，且《消防法》第十三条所规定的内容是出于行政管理和建筑物使用安全的考虑，应认定为管理性禁止性规定，并非强制性禁止性规定，双方签订的房屋租赁合同应属有效合同——关于双方签订的《房屋租赁合同》效力问题。根据《最高人民法院答复云南省高级人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》第二条“租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过消防机构验收的，人民法院不应以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效”之规定，某工业科技公司所租赁的房屋不属于必须要按照国家工程建筑消防技术标准进行设计的对象，双方在签订合同时，也未将租赁房屋经消防验收合格约定为合同生效条件，且《中华人民共和国消防法》第十三条所规定的内容是出于行政管理和建筑物使用安全的考虑，应认定为管理性禁止性规定，并非强制性禁止性规定。某复合材料公司提出的某工业科技公司经营范围不包含房屋出租，亦不属于法律规定的合同无效的情形。故双方所签订的房屋租赁合同不具备合同无效的情形，双方签订的房屋租赁合同应属有效合同。同理，本院对某复合材料公司二审提交的证据一之证明目的不予采信。
摘要2：【裁判摘要２】（１）因合同解除后双方的权利义务关系即终止，主张的租金实际是指房屋占用费；（２）出租人将租赁物上锁期间属于出租人行使法定权利的期间，不能认定为承租人继续占有使用租赁物的期间，出租人关于承租人应支付占有使用费的主张不予支持——关于案涉租金计算问题。双方签订的《房屋租赁合同》约定，租金438600元/年，支付方式为每半年一支付。某复合材料公司自2023年1月27日并未再支付租金，故某复合材料公司应支付自2023年1月27日至双方合同解除之日即2023年5月10日的租金。一审根据双方合同约定，计算得出2023年1月27日至2023年5月10日止某复合材料公司尚欠的租金为125772元，并无不当。某工业科技公司主张某复合材料公司应支付2023年5月10日之后的租金，因合同解除后双方的权利义务关系即终止，此时某工业科技公司主张的租金实际是指房屋占用费。根据查明的事实，2023年5月6日晚，某工业科技公司将公司大门加锁，防止某复合材料公司晚上搬东西。一审中某复合材料公司提交2023年5月8日报警录像视频证实，因某工业科技公司将公司大门上锁，致某复合材料公司人员及设备不能出厂而报警。某工业科技公司锁门阻止某复合材料公司搬运设备、物品的行为，应为基于双方的租赁关系且前期租金未得到清偿的情况下，而行使扣留某复合材料公司存于租赁物内动产的法定权利的行为，该期间是某工业科技公司行使法定权利的期间，不能认定为承租人继续占有使用租赁物的期间。故某工业科技公司关于某复合材料公司应支付自2023年5月10日后的占有使用费的主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。同理，本院对某复合材料公司二审提交的证据二之证明目的予以采信。