摘要1：租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用/收益，承租人支付租金的合同。
【民法典标签】Ｄ７０３【租赁合同定义】；Ｄ７０４【租赁合同主要内容】；Ｄ７０５【租赁最长期限】；Ｄ７０６【租赁合同的登记备案手续对合同效力影响】；Ｄ７０７【租赁合同形式】；Ｄ７０８【出租人交付租赁物义务和适租义务】；Ｄ７０９【承租人按约定使用租赁物的义务】；Ｄ７１０【承租人按约定使用租赁物的免责义务】；Ｄ７１１【租赁人未按约定使用租赁物的责任】；Ｄ７１２【出租人维修义务】；Ｄ７１３【出租人不履行维修义务的法律后果】；Ｄ７１４【承租人妥善保管租赁物义务】；Ｄ７１５【承租人对租赁物进行改善或增设他物】；Ｄ７１６【承租人对租赁物转租】；Ｄ７１７【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】；Ｄ７１８【推定出租人同意转租】；Ｄ７１９【次承租人代位求偿权】；Ｄ７２０【租赁物收益归属】；Ｄ７１２１【租金支付期限】；Ｄ７２２【承租人违反支付租金义务的法律后果】；Ｄ７２３【出租人权利瑕疵担保责任】；Ｄ７２４【非承租人构成根本性违约承租人可以解除合同】；Ｄ７２５【所有权变动不破租赁】；Ｄ７２６【房屋承租人优先购买权】；Ｄ７２７【委托拍卖情况下房屋承租人优先购买权】；Ｄ７２８【房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果】；Ｄ７２９【不可归责于承租人的租赁物毁损、灭失的法律后果】；Ｄ７３０【租赁期限没有约定或约定不明确时的法律后果】；Ｄ７３１【租赁物质量不合格时承租人解除权】；Ｄ７３２【房屋承租人死亡的租赁关系的处理】；Ｄ７３３【租赁期限届满承租人返还租赁物】；Ｄ７３４【租赁期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权】
【注释１】土地租赁合同是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者支付租金的合同。
【注释２】土地使用权租赁合同是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人交付租金的合同。
【注释３】农村土地租赁合同两种形式——（１）农村土地承包经营权出租合同（针对农用地或者其他未利用地）；（２）集体建设用地使用权租赁合同（针对农村建设应用地，属于土地租赁合同范畴）。
摘要2：【注解１】农村集体所有的土地名为租赁实为买卖合同无效。——参考案例：(2015)三中民终字第11359号
【注解５】不属于“农村土地”属于土地租赁合同而非土地承包合同。——参考案例：(2016)闽民申903号
★【人民法院案例库】集体建设用地租赁最长年限不得超过二十年｜2020年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第四款规定：“集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”目前国务院尚未出台相关规定，认定集体建设用地租赁期限可以超过二十年，法律法规依据不足。即使集体建设用地租赁期限参照国有建设用地执行，亦应参照国有建设用地租赁、出租年限，租赁年限不应超过二十年。——参考案例：（2023）鲁民再104号
- 日期： 02-13 10:20
- 作者：陈其象律师
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民主议定程序
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2015）民申字第759号
【裁判摘要1】鉴于《民事诉讼法》对发回重审后第二次二审的合议庭成员与第一次二审的合议庭成员不得相同并未做出相关规定，故文柏池的该项再审申请于法无据。综上，文柏池以原审审判组织的组成不合法为由申请再审，本院不予支持。
【裁判摘要2】久裕村联合社与“香港裕丰发展公司”等签订《租用土地使用合同书》，将久裕村联合社的案涉土地有偿出租给“香港裕丰发展公司”兴办工厂、宿舍和综合性建设，并对租用土地地点、租用土地年限、租用土地价格及租金管理，以及租用土地用途等均做了明确的约定；文柏池主张该合同不是土地租赁协议，而是一份土地使用权租赁的前期协议，是对拟租赁土地的前期开发协议。原判决以久裕村联合社将该社所有的案涉土地出租是涉及全体村民利益的重大问题为由，认定无论《租用土地使用合同书》性质如何，均应经村民会议讨论决定；同时，因《协议一》和《协议二》是双方当事人对案涉土地的处理问题签订的补充协议，均涉及久裕村全体村民的重大利益问题，亦认定应经村民会议讨论决定。原判决以《租用土地使用合同书》、《协议一》、《协议二》的签订均未经村民会议讨论决定，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定为由，认定上述协议无效，于法有据。
摘要2：【问题】未经村民会议讨论决定，村委会出租集体土地是否有效？
【裁判要旨】村委会未经村民会议讨论决定而订立的集体土地租赁合同无效——村委会未经村民会议讨论决定即将其所有的集体土地出租给他人，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定，应当认定无效。
- 日期： 01-15 10:10
- 作者：陈其象律师
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摘要1：北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的通知（2013年12月19日 京高法发﹝2013﹞462号）
【目录】一、房屋租赁合同的效力 １、当事人就未取得所有权的房屋订立租赁合同的效力如何认定？2、当事人就经济适用住房等政策性保障住房订立租赁合同的效力如何认定？ 3、当事人就未经工程竣工或消防验收合格的房屋订立租赁合同的效力如何认定？ 4、涉及“群租”房屋的租赁合同效力如何认定？5、集体土地租赁合同的效力如何认定？二、经营性房屋租赁 6、从事经营活动的承租人以租赁房屋存在行政管理限制致其无法办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？7、从事经营活动的承租人以出租人未协助其办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？8、承租人以租赁房屋面积不符合约定为由，主张拒付、减付租金的，如何处理？9、租赁合同订立后，承租人以租赁房屋为经营场所设立企业并实际使用房屋产生纠纷的，如何处理？10、带照租赁合同纠纷如何处理？ 11、出租人是否有权以承租人拖欠租金为由采取断电（水、气）等行为，承租人是否应当支付在此期间的租金？12、房屋租赁合同约定如遇拆迁合同解除，当事人何时有权解除合同？13、房屋租赁合同当事人就停产停业损失补偿的分配发生争议的，如何处理？三、房屋装饰装修损失14、出租人对承租人的装饰装修或扩建行为未提出异议的，如何认定？15、房屋租赁合同无效或解除，承租人未要求赔偿装饰装修损失的，如何处理？16、法院依职权认定房屋租赁合同无效，对合同无效的后果，包括腾退房屋、装饰装修损失等是否一并处理？四、房屋租赁与转租 17、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人要求返还房屋的，次承租人的诉讼地位如何确定？18、房屋转租合同解除后，次承租人要求出租人赔偿装饰装修损失的，如何处理？19、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，出租人要求承租人和次承租人支付逾期腾房的房屋使用费的，如何处理？20、房屋连环转租中某一手租赁合同无效、履行期限届满或解除，当事人要求返还房屋的，如何处理？21、承租人擅自转租获得差价收益是否属于不当得利？22、次承租人在房屋租赁合同解除纠纷中如何行使代偿请求权？五、房屋租赁合同的解除及民事责任 23、房屋租赁合同解除的具体时间如何确定？
摘要2：（续）24、承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，并主张解除合同，而出租人坚持要求继续履行合同的，如何处理？ 25、房屋租赁合同纠纷中违约金过高的判断标准如何确定？26、房屋租赁合同因违约解除产生的实际损失如何确定？27、房屋租赁合同无效的信赖利益损失如何确定？六、承租人优先购买权 28、《合同法》第二百三十条规定优先购买权行使的“同等条件”和出租人“通知”义务如何理解？29、承租部分房屋的承租人在出租人整体转让房屋时是否享有优先购买权？30、转租房屋的优先购买权行使主体如何确定？31、拖欠租金的承租人是否享有优先购买权？32、承租人依据租赁合同约定主张优先承租权的，如何处理？七、其他 33、涉及房地产中介公司的房屋租赁合同纠纷中，诉讼主体如何确定？34、租赁期间房屋发生所有权变动的，出租主体的变更时间如何确定？房屋转让双方未通知承租人所有权变动会产生何种法律后果？35、诉讼期间发生的租金或房屋使用费如何承担？36、租金债权的诉讼时效期间如何确定？37、因公有住房、廉租住房和公共租赁住房租赁产生的纠纷是否适用本解答？
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第759号
【裁判要旨】村委会未经村民会议讨论决定而订立的集体土地租赁合同无效——村委会未经村民会议讨论决定即将其所有的集体土地出租给他人，违反了《村民委员会组织法》的规定，应认定为无效。
【裁判摘要】久裕村联合社与“香港裕丰发展公司”等签订《租用土地使用合同书》，将久裕村联合社的案涉土地有偿出租给“香港裕丰发展公司”兴办工厂、宿舍和综合性建设，并对租用土地地点、租用土地年限、租用土地价格及租金管理，以及租用土地用途等均做了明确的约定；文某某主张该合同不是土地租赁协议，而是一份土地使用权租赁的前期协议，是对拟租赁土地的前期开发协议。原判决以久裕村联合社将该社所有的案涉土地出租是涉及全体村民利益的重大问题为由，认定无论《租用土地使用合同书》性质如何，均应经村民会议讨论决定；同时，因《协议一》和《协议二》是双方当事人对案涉土地的处理问题签订的补充协议，均涉及久裕村全体村民的重大利益问题，亦认定应经村民会议讨论决定。原判决以《租用土地使用合同书》、《协议一》、《协议二》的签订均未经村民会议讨论决定，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定为由，认定上述协议无效，于法有据。
摘要2：
摘要1：解答：村民委员会未经民主议定程序将集体土地出租，因违反《村民委员会组织法》第２４条规定，租赁合同无效。
摘要2：【注解１】村委会未经村民会议讨论决定而订立的集体土地租赁合同无效｜村委会未经村民会议讨论决定即将其所有的集体土地出租给他人，违反了《村民委员会组织法》的规定，应认定为无效。——参考案例：(2015)民申字第759号
【注解２】村委会将宜林地直接以出租的方式对外流转给本集体经济组织以外的人，明显违反了《农村土地承包法》关于国家实行农村土地承包经营制度的强制性规定，属于无效合同。——参考案例：（2014）闽民终字第1292号
【注解３】《村民委员会组织法》第２４条第１款第８项“以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产的，需经村民会议讨论决定方可办理”的规定，不属于效力性强制性规定，不能作为认定该协议书是否有效的法律依据。——参考案例：(2017)鲁民申62号
【注解４】从合同订立程序来看，码头租赁或转让，乃至提起诉讼等是否属于需要村民会议讨论决定的重大事项，法律法规并无强制性规定，该行为应属村委会内部事项，是否履行过该程序，不影响村委会对外已实施的民事活动的效力。——参考案例：(2018)闽72民初613号
摘要1：解读：农村集体建设用地租赁合同有效——农村集体建设用地使用权出租用于非农建设合同不因此无效。
【注解１】基于涉诉土地属于集体建设用地的性质，而《中华人民共和国土地管理法》第六十三条并不排斥集体建设用地使用权租赁合同的效力，因此，宝驰公司称通顺达公司与庄子营村委会擅自改变了农村土地的性质，将农业用地用于非农建设一节，因无相应的事实及法律根据，本院对此不予采信，对于宝驰公司据此要求确认通顺达公司与庄子营村委会之间签订的《土地租赁合同》无效之请求，本院亦不予支持。——参考案例：(2016)京03民终4448号
【注解２】（１）未取得建设规划许可证建设的房屋租赁合同无效；（２）集体建设用地租赁合同有效。——参考案例：(2018)京03民终7545号
【注解３】集体建设用地使用权在一定条件下可以出租。(2018)最高法民再465号
【注解４】（1）集体建设用地使用权在一定条件下可以出租；（2）农村集体建设用地使用权出租用于非农建设合同不因此无效。——参考：最高法院第一巡回法庭法官会议纪要涉及的典型民商事法律问题及观点采纳１２.集体建设用地使用权能否出租以及举证责任的分配
【注解５】采用租赁农村集体土地的方式获得了土地使用权，并已建成体育运动场的部分基础设施，后将体育运动场的经营管理权出让，内容并不涉及土地用途的变更，当事人主张体育运动场的经营管理权出让协议书无效的理由不能成立。——参考案例：(2014)川民再终字第10号
【注解６】土地租赁合同效力认定——（１）出租人与承租人合意改变土地用途的，合同无效；（２）构成通谋虚伪行为，伪装行为无效，隐藏行为因合意将农用地用于非农建设，改变土地用途，亦为无效；（３）承租人擅自改变土地用途，导致合同目的无法实现的，出租人有权解除合同；（４）承包方弃耕撂荒、改变土地用途的，发包方有权请求解除土地承包合同。
摘要2：★【人民法院案例库】出租耕地作非农用途的合同无效｜《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款明确规定，“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。该规定属于《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一项中的法律强制性规定。明知拟租赁土地是耕地，当事人在签订合同时却擅自改变土地的用途，将用于农业生产的土地另作他用，违反了《中华人民共和国土地管理法》中不得侵占土地的相关规定,《场地租赁合同》应当被确认无效。——参考案例：（2021）浙0213民初5160号
★【人民法院案例库】未经办理变更及审批手续而擅自改变农用地性质的协议为无效协议｜1.农村土地承包应当遵守法律、法规，确保土地资源的合理开发和可持续利用。2.根据《中华人民共和国土地管理法》中关于农用地保护的相关规定，未经依法批准不得将承包地用于非农业建设，改变农用地性质必须办理变更以及相应的审批手续，否则相关协议应当认定为无效协议。——参考案例：（2017）苏09民终426号
→【备注】在未经国家土地管理部门批准的情况下，擅自改变土地的农业用途，违反了《土地管理法》第４４条的规定，应当认定为无效合同。