摘要1：【标签】Ｄ７０３【租赁合同定义】｜Ｄ７０４【租赁合同主要内容】｜Ｄ７０５【租赁最长期限】｜Ｄ７０６【租赁合同的登记备案手续对合同效力影响】｜Ｄ７０７【租赁合同形式】｜Ｄ７０８【出租人交付租赁物义务和适租义务】｜Ｄ７０９【承租人按约定使用租赁物的义务】｜Ｄ７１０【承租人按约定使用租赁物的免责义务】｜Ｄ７１１【租赁人未按约定使用租赁物的责任】｜Ｄ７１２【出租人维修义务】｜Ｄ７１３【出租人不履行维修义务的法律后果】｜Ｄ７１４【承租人妥善保管租赁物义务】｜Ｄ７１５【承租人对租赁物进行改善或增设他物】｜Ｄ７１６【承租人对租赁物转租】｜Ｄ７１８【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】｜Ｄ７１８【推定出租人同意转租】｜Ｄ７１９【次承租人代位求偿权】｜Ｄ７２０【租赁物收益归属】｜Ｄ７２１【租金支付期限】｜Ｄ７２２【承租人违反支付租金义务的法律后果】｜Ｄ７２３【出租人权利瑕疵担保责任】｜Ｄ７２４【非承租人构成根本性违约承租人可以解除合同】｜Ｄ７２５【所有权变动不破租赁】｜Ｄ７２６【房屋承租人优先购买权】｜Ｄ７２７【委托拍卖情况下房屋承租人优先购买权】｜Ｄ７２８【房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果】｜Ｄ７２９【不可归责于承租人的租赁物毁损、灭失的法律后果】｜Ｄ７３０【租赁期限没有约定或约定不明确时的法律后果】｜Ｄ７３１【租赁物质量不合格时承租人解除权】｜Ｄ７３２【房屋承租人死亡的租赁关系的处理】｜Ｄ７３３【租赁期限届满承租人返还租赁物】｜Ｄ７３４【租赁期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权】
摘要2：【注解１】企业间以担保为目的签订的房屋租赁合同有效。——参考案例：（2014）通民初字第10581号；（2016）京03民终3343号
【注解２】租赁合同末位淘汰约定效力｜（１）租赁合同领域扣点租金情况下的“末位淘汰制” 有效；（２）当解释和内部规则缺乏与承租人的合意即合同解除权的行使约定不明应视为合同解除条件未成就，不能据此行使末位淘汰解除权。——参考案例：北京市第三中级人民法院民事判决书(2015)三中民终字第04058号
★【人民法院案例库】因不可归责于双方的事由导致合同履行不能时双方责任的认定｜1.双方合同约定的内容意思表示明确时，在履行过程中单方变更原约定范围时，在对方事前未明示认可、事后也未明确追认的情况下，不能直接以默示方式推定已经取得对方的同意，应严格执行“合同变更内容约定不明确、推定为未变更”的法定条件。2.因不可归责于双方当事人的事由导致合同解除和因过错违约导致合同解除属于不同的两种情形，应区分处理。当因不可归责于双方当事人的事由导致合同履行不能时，在双方达成解除合同的合意情况下，不能再认定任意一方违约，并且，在双方就终止合同达成一致但就赔偿金额未达成一致意见前，双方协商解决纠纷期间，当事人可以行使同时履行抗辩权。3.合同约定解除后实际损失难以鉴定确定的条件下，人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则结合合同实际履行情况等综合因素，酌定给予亏损方相应的经济补偿。——参考案例：（2020）云民再38号
→【备注】因不可归责于双方当事人的事由导致合同履行不能时，在双方达成解除合同的合意情况下，不能再认定任何一方违约。
摘要1：【目录】1.什么是租赁合同？2.什么是租赁合同特征？3.什么是租赁合同成立？4.什么是出租人义务？ 5.什么是承租人权利义务？6.房屋租赁纠纷管辖如何确定？7.什么是房屋承租人优先购买权？８.如何认定租赁合同效力？ 9.房屋租赁合同未到期强行解除出租给善意第三人，原承租人能否请求继续履行合同？10.什么是划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押的主体？
摘要2：标签|Ｄ７０３【租赁合同定义】；Ｄ７０４【租赁合同主要内容】；Ｄ７０５【租赁最长期限】；Ｄ７０６【租赁合同的登记备案手续对合同效力影响】；Ｄ７０７【租赁合同形式】；Ｄ７０８【出租人交付租赁物义务和适租义务】；Ｄ７０９【承租人按约定使用租赁物的义务】；Ｄ７１０【承租人按约定使用租赁物的免责义务】；Ｄ７１１【租赁人未按约定使用租赁物的责任】；Ｄ７１２【出租人维修义务】；Ｄ７１３【出租人不履行维修义务的法律后果】；Ｄ７１４【承租人妥善保管租赁物义务】；Ｄ７１５【承租人对租赁物进行改善或增设他物】；Ｄ７１６【承租人对租赁物转租】；Ｄ７１８【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】；Ｄ７１８【推定出租人同意转租】；Ｄ７１９【次承租人代位求偿权】；Ｄ７２０【租赁物收益归属】；Ｄ７２１【租金支付期限】；Ｄ７２２【承租人违反支付租金义务的法律后果】；Ｄ７２３【出租人权利瑕疵担保责任】；Ｄ７２４【非承租人构成根本性违约承租人可以解除合同】；Ｄ７２５【所有权变动不破租赁】；Ｄ７２６【房屋承租人优先购买权】；Ｄ７２７【委托拍卖情况下房屋承租人优先购买权】；Ｄ７２８【房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果】；Ｄ７２９【不可归责于承租人的租赁物毁损、灭失的法律后果】；Ｄ７３０【租赁期限没有约定或约定不明确时的法律后果】；Ｄ７３１【租赁物质量不合格时承租人解除权】；Ｄ７３２【房屋承租人死亡的租赁关系的处理】；Ｄ７３３【租赁期限届满承租人返还租赁物】；Ｄ７３４【租赁期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权】
摘要1：租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用/收益，承租人支付租金的合同。
【民法典标签】Ｄ７０３【租赁合同定义】；Ｄ７０４【租赁合同主要内容】；Ｄ７０５【租赁最长期限】；Ｄ７０６【租赁合同的登记备案手续对合同效力影响】；Ｄ７０７【租赁合同形式】；Ｄ７０８【出租人交付租赁物义务和适租义务】；Ｄ７０９【承租人按约定使用租赁物的义务】；Ｄ７１０【承租人按约定使用租赁物的免责义务】；Ｄ７１１【租赁人未按约定使用租赁物的责任】；Ｄ７１２【出租人维修义务】；Ｄ７１３【出租人不履行维修义务的法律后果】；Ｄ７１４【承租人妥善保管租赁物义务】；Ｄ７１５【承租人对租赁物进行改善或增设他物】；Ｄ７１６【承租人对租赁物转租】；Ｄ７１７【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】；Ｄ７１８【推定出租人同意转租】；Ｄ７１９【次承租人代位求偿权】；Ｄ７２０【租赁物收益归属】；Ｄ７１２１【租金支付期限】；Ｄ７２２【承租人违反支付租金义务的法律后果】；Ｄ７２３【出租人权利瑕疵担保责任】；Ｄ７２４【非承租人构成根本性违约承租人可以解除合同】；Ｄ７２５【所有权变动不破租赁】；Ｄ７２６【房屋承租人优先购买权】；Ｄ７２７【委托拍卖情况下房屋承租人优先购买权】；Ｄ７２８【房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果】；Ｄ７２９【不可归责于承租人的租赁物毁损、灭失的法律后果】；Ｄ７３０【租赁期限没有约定或约定不明确时的法律后果】；Ｄ７３１【租赁物质量不合格时承租人解除权】；Ｄ７３２【房屋承租人死亡的租赁关系的处理】；Ｄ７３３【租赁期限届满承租人返还租赁物】；Ｄ７３４【租赁期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权】
【注释１】土地租赁合同是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者支付租金的合同。
【注释２】土地使用权租赁合同是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人交付租金的合同。
【注释３】农村土地租赁合同两种形式——（１）农村土地承包经营权出租合同（针对农用地或者其他未利用地）；（２）集体建设用地使用权租赁合同（针对农村建设应用地，属于土地租赁合同范畴）。
摘要2：【注解１】农村集体所有的土地名为租赁实为买卖合同无效。——参考案例：(2015)三中民终字第11359号
【注解５】不属于“农村土地”属于土地租赁合同而非土地承包合同。——参考案例：(2016)闽民申903号
★【人民法院案例库】集体建设用地租赁最长年限不得超过二十年｜2020年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第四款规定：“集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”目前国务院尚未出台相关规定，认定集体建设用地租赁期限可以超过二十年，法律法规依据不足。即使集体建设用地租赁期限参照国有建设用地执行，亦应参照国有建设用地租赁、出租年限，租赁年限不应超过二十年。——参考案例：（2023）鲁民再104号
摘要1：《房屋租赁司法解释》第8条有关承租人的合同解除权的规定，“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”，导致租赁房屋无法使用，承租人有权请求解除合同，是对未经消防验收合格的房屋签订的合同效力的间接确认。
【注释】未经竣工验收合格消防验收的建设工程订立的租赁合同并非无效合同。
【注解１】签约时房屋未通过竣工验收与消防验收不影响预租合同的效力。——参考案例：(2008)民一终字第124号
【注解２】（１）有效租赁合同处于违法履行状态期间，房屋租金标准的判定可以参照地方性政府规章等规范性文件。（２）以尚未建成的房屋签订的租赁合同并不因房屋未经验收合格而无效，但就有关使用未经验收合格时的房屋的约定为无效。——参考案例：（2000）民终字第126号
【注解３】（１）任何一项工程单项验收或者局部验收均不能作为工程竣工整体验收的标准。否则，当事人将承担合同无效的法律后果。（３）作为租赁标的物的房屋未经整体验收合格，当事人订立的《房屋租赁合同》依法认定无效。——参考案例：（2003）民一终字第55号
【注解４】（１）房屋预租合同不违反法律规定，应认定有效。（２）预租关系解除后，出资人应对承租人提前进场装修而不能拆除的添附物给予折价补偿。——参考案例：（1998）民终字第116号
【注解５】未经消防验收房屋出租合同的效力认定｜（１）依法必须经过公安消防机构验收的房屋未经消防验收合格，以该房屋为标的物订立的房屋租赁合同，应当认定无效。（２）但在一审法庭辩论终结前经消防验收合格，租赁标的物符合了法律规定，合同经过瑕疵补正而变为有效，其效力溯及至合同成立之时。——参考案例：（2012）浙杭民终字第114号
【注解６】《消防法》第十三条第二款、《建筑法》第六十一条第二款的规定，属于管理性规定，并不是关于合同效力的效力性规定，不影响房屋租赁合同的效力。——参考案例：(2014)黔六中民终字第765号
【注解７】（１）承租人对房屋的消防条件有专门要求的，应当谨慎审查承租物适格问题。（２）在租赁合同中未对该消防条件进行特别约定的，租赁物的消防未达其使用条件的责任不能归责于出租人。——参考案例：(2015)沪一中民二(民)终字第225号
【注解８】租赁房屋虽存在消防问题但不影响实际入住的不构成根本违约。——参考案例：(2014)渝高法民提字第00127号
摘要2：【注解９】租赁消防验收不达标的建筑因火灾产生的损失双方都应承担责任｜承租人未尽合理的注意义务租赁消防不达标的房屋作为仓库，对其损失亦应承担一定的责任。——参考案例：(2014)鲁民一终字第360号
【注解１０】房屋出租人明知承租人生产易燃产品而将不符合消防安全要求或未经消防验收合格的房屋出租给承租人用于生产，租赁期间因房屋不符合消防安全要求导致火灾发生或扩大的，出租人存在过错，应依法承担相应的赔偿责任。——参考案例：（2013）扬民终字第1236号
【注解１１】未完成消防验收备案是否必然导致租赁房屋交付不合格｜不动产的交付应以交付钥匙并且足以使承租人实际掌控讼争房产为判断标准。消防备案包含设计备案与竣工备案，竣工备案可以在装修完成后投人使用前一并进行。承租在建工程的承租人，不得以房屋未经竣工备案为由，主张房屋交付不合格，要求解除合同。——参考案例：（2014）厦民终字第2883号
【注解１２】（１）《城镇房屋租赁合同解释》仅将违法建筑物租赁合同等认定为无效。（２）当事人在签订租赁协议时并非试图将未经消防验收的房屋作为租赁标的物投入使用经营，而是约定在一定期间内由一方当事人负责装修合格的酒店作为标的物，且特别约定经消防验收合格后再行交付投入经营。显然，该约定并不违反法律法规效力性强制性规定及司法解释之无效情形，加之协议各方当事人均具备相应的行为能力，意思表示真实，因此，一、二审判决认定《协议书》合法有效正确。——参考案例：(2012)民申字第507号
【注解１３】（１）建设单位根据法律规定负有工程竣工的消防验收义务。（２）写字楼租赁中承租企业装修改造的消防报验义务可由租赁合同明确约定。——参考案例：(2015)三中民终字第05296号
【注解１４】未经竣工验收合格消防验收的建设工程订立的租赁合同并非无效合同。——参考案例：（2021）最高法民申4912号
摘要1：【要旨】（１）未经整体验收合格的房屋，不应当认定房屋租赁合同无效；（２）但是，导致租赁房屋无法使用的，承租人有解除权。
【注释】（１）租赁房屋具有建设工程规划许可证，当事人仅以租赁房屋未办理工程竣工验收合格手续为由要求确认房屋租赁合同无效不予支持；（２）租赁房屋违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定导致租赁房屋无法使用，承租人有权解除合同。
→【备注】（１）《建筑法》第６１条第２款规定的立法目的在于加强对工程竣工验收环节的规范和管理，并非对房屋交易或租赁市场等私法领域的规制，并非否认私法行为的效力；（２）根据《民法典合同编解释》第１６条规定，由建设单位承担行政责任就能够实现《建筑法》第６１条第２款强制性规定的立法目的，认定未竣工验收房屋租赁合同不因违反强制性规定而无效。
【注解１】未经竣工验收合格消防验收的建设工程订立的租赁合同并非无效合同｜根据《建筑法》第６１条、《消防法》第１３条规定，未完成竣工验收和消防验收的建设工程不能交付使用，但不影响当事人针对相关建设工程订立租赁合同以及该合同的效力。——参考案例：（2021）最高法民申4912号
【注解２】作为租赁标的物的房屋未经整体验收合格，当事人订立的《房屋租赁合同》依法认定无效。——参考案例：（2003）民一终字第55号
【注解３】（１）《建筑法》第六十一条第二款关于“建筑工程未经竣工验收或者验收不合格，不得交付使用”的规定应为管理性强制性规定。（２）租赁房屋未经竣工验收并不导致租赁合同无效；如承租人因此无法使用房屋的，承租人有合同解除权。——参考案例：《××××酒店管理（北京）有限公司等诉上海××实业有限公司等房屋租赁合同纠纷案》
【注解４】主体工程及装修工程在竣工后，申请消防验收未获通过，即擅自投入使用，违反了《消防条例》的强制性规定，故双方的租赁关系亦应认定为无效。——参考案例：（1999）民终字第166号
【注解５】承租人明知涉案房屋尚未完成竣工验收，亦未提交证据证明房屋不能实际正常使用，其主张合同目的不能实现（解除合同），事实依据不足。——参考案例：(2018)最高法民再1号
【注解６】《建筑法》第六十一条第二款规定以及《消防法》第十三条规定，这两项法律规定是基于保障建设工程安全就房屋使用条件作出的管理性规定，违反上述法律规定应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件
摘要2：（续）具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”的规定处理，并不导致案涉《商铺租赁合同》无效。——参考案例：（2020）黔06民终684号
【注解７】（１）租赁房屋至今未经消防验收合格，违反《中华人民共和国消防法》的相关规定，属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定的“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”的情形，并不导致案涉《租赁合同》无效。（２）屋未按照建设工程规划许可证的规定建设，属于违章建筑，租赁合同无效的问题。——参考案例：(2017)陕民再110号
【注解８】《建筑法》第６１条第２款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”规定的内容来看，应属关于房屋使用条件的范畴。——参考案例：(2020)黔民申2659号
【注解９】租赁房屋尚未竣工验收能否作为免除承租人支付租赁费的法定事由？｜租赁房屋虽然尚未竣工验收但不影响承租人租赁房屋使用目的的实现，承租人不能以此为由作为免除自身支付租赁费的法定事由。——参考案例：(2023)甘民终94号
摘要1：房屋出租人的义务包括以下内容——（１）交付出租房屋的义务；（２）出租房屋保持义务；（３）出租房屋维修义务；（４）租赁物的权利瑕疵担保义务和法律规定其他义务。
摘要2：【注解１】（１）房屋是否具备交付条件，除非合同双方对此有明确约定，否则以是否竣工并验收合格为准[建设单位组织的由建设、勘查、设计、施工、监理五方主体共同验收并形成竣工验收合格的文件，房屋即具备交付条件]，而水、电、煤气及网络通讯设施是否接到指定位置，并不成为房屋交付的必备条件。（２）当事人双方签订《房屋租赁意向书》时，租赁标的物尚未建成，正式的房屋租赁合同尚未签订，但租赁标的物建成后，经竣工验收合格，即具备交付提交，虽然租赁标的物的水、电、煤气及网络通讯设施尚未接通到指定位置，但其并非交付租赁标的物的必备条件，承租人拒绝接收租赁标的物并签订正式的房屋租赁合同，应当承担违约责任。——参考案例：(2008)沪高民一(民)终字第47号
【注解２】承租人对房屋的消防条件有专门要求的，应当谨慎审查承租物适格问题。在租赁合同中未对该消防条件进行特别约定的，租赁物的消防未达其使用条件的责任不能归责于出租人。——参考案例：(2015)沪一中民二(民)终字第225号
【注解３】（１）在现行《企业破产法》颁布实施之前，已申请破产的企业继续按照租赁合同收取租金多年的，清算组不可单方决定解除合同。（２）双方签订房屋租赁合同后，出租方的义务并非仅交付房屋的使用权即履行完毕，而是在租赁期内还负有对房屋交付使用、监督、管理等义务，其义务具有阶段性和持续性，只有在房屋租赁合同履行期限届满后，出租方的义务才履行完毕。——参考案例：(2012)民提字第73号
摘要1：问题：出租人违反出租房屋权利瑕疵担保义务，承租人能否解除房屋租赁合同？——出租房屋权利瑕疵担保义务是指承租人在订立合同时不知道出租房屋存在权利瑕疵的，出租人应当保证出租房屋交付后不因第三人主张对出租房屋享有权利而导致承租人不能对出租房屋使用、收益的义务。
摘要2：
摘要1：出租房屋安全担保义务是指出租房屋危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该出租房屋质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
摘要2：
摘要1：【要旨】（１）未经消防验收合格的房屋租赁合同，不应当认定为无效合同，但因消防验收不合格导致租赁房屋无法使用的承租人享有有合同解除权；（２）对于国务院公安部门规定必须进行消防验收合格才能交付使用的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，司法实践中存在认定未经消防验收合格的房屋租赁合同无效的情形。
【注释１】（１）租赁物属于《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》第１３条规定必须经过消防机构验收的房屋——属于特殊建设工程，该类建筑物涉及广大人民群众的人身安全、社会公共安全，影响社会公共利益，未经验收或者验收不合格应认定租赁合同无效；（２）租赁物不属于法律规定必须经消防机构验收——该类建筑物施行备案抽查制度，分类管理，经抽查不合格应当停止使用，并不必然否定和限制私权领域的房屋使用和收益，法院不应以未经消防验收合格而认定合同无效。
→【备注】相反裁判观点认为｜原审法院认定双方签订合同和约定交付房屋的时间均在依法应当进行消防验收的工程通过消防验收之前，违反了《消防法》的强制性规定，认定《租赁合同》无效，显属法律适用错误。——参考案例：(2022)新民申561号
【注释２】（１）一次消防审验的义务人通常为出租人——一次消防审验是指建筑物主体在建设之前所需的消防设计审查或备案以及建设工程竣工所需的消防验收或者备案。（２）二次消防审验是指对建筑物进行装修、扩建、改造等功能性利用之前进行的消防设计审查及验收。二次消防审验手续的办理义务人为建设单位，在租赁合同没有约定的情况下出租人不承担办理二次消防审验手续义务。（３）租赁房屋交付承租人后因房屋未进行二次消防审验而被相关行政部门责令停产停业，出租人不承担承租人由此产生的停产停业损失。——参考案例：(2021)陕09民终1149号
→【备注】消防审验义务区别于消防安全责任义务（详见《安全生产法》第４９条，《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第８条规定）。
【注解１】未经竣工验收合格和消防验收的建设工程订立的租赁合同并非无效合同｜根据《建筑法》第６１条、《消防法》第１３条规定，未完成竣工验收和消防验收的建设工程不能交付使用，但不影响当事人针对相关建设工程订立租赁合同以及该合同的效力。——参考案例：（2021）最高法民申4912号
【注解２】（１）出租《消防法》第１０条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不
摘要2：（续）合格的，应当认定租赁合同无效；（２）租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效；（３）租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。——参考案例：(2009)深宝法民三初字第783号
【注解３】未经消防验收房屋出租合同的效力认定｜（１）依法必须经过公安消防机构验收的房屋未经消防验收合格，以该房屋为标的物订立的房屋租赁合同，应当认定无效。（２）但在一审法庭辩论终结前经消防验收合格，租赁标的物符合了法律规定，合同经过瑕疵补正而变为有效，其效力溯及至合同成立之时。——参考案例：（2012）浙杭民终字第114号
【注解４】（１）《建筑法》第六十一条第二款规定以及《消防法》第十三条规定是基于保障建设工程安全就房屋使用条件作出的管理性规定，违反上述法律规定应当适用《城镇房屋租赁合同司法解释》第８条第３项的规定处理，并不导致案涉《商铺租赁合同》无效。（２）合同签订前已经取得建设工程规划许可证，出租商铺没有违反法律行政法规的效力性强制性规定，《商铺租赁合同》属有效合同。——参考案例：（2020）黔06民终684号
【注解５】租赁房屋至今未经消防验收合格，违反《消防法》的相关规定，属于《城镇房屋租赁合同司法解释》第８条第３项规定的“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”的情形，并不导致案涉《租赁合同》无效。——参考案例：(2017)陕民再110号
【注解６】（１）《消防法》规定的消防验收属于对房屋使用条件的规定；（２）未经消防验收不必然导致租赁合同无效。——参考案例：(2018)最高法民申871号
【注解７】租赁的房屋不属于必须要按照国家工程建筑消防技术标准进行设计的对象，双方在签订合同时，也未将租赁房屋经消防验收合格约定为合同生效条件，且《消防法》第十三条所规定的内容是出于行政管理和建筑物使用安全的考虑，应认定为管理性禁止性规定，并非强制性禁止性规定，双方签订的房屋租赁合同应属有效合同。——参考案例：(2023)鄂05民终3645号
摘要1：【民法典标签】Ｄ７１１【租赁人未按约定使用租赁物的责任】；Ｄ７１６【承租人对租赁物转租】；Ｄ７２２【承租人违反支付租金义务的法律后果】；Ｄ７２４【非承租人构成根本性违约承租人可以解除合同】；Ｄ７２９【不可归责于承租人的租赁物毁损、灭失的法律后果】；Ｄ７３０【租赁期限没有约定或约定不明确时的法律后果】；Ｄ７３１【租赁物质量不合格时承租人解除权】
【注解１】出租人提供的租赁房屋有害气体超标，侵害了承租人的生命健康安全，致承租人的租赁目的无法实现，相关房屋不应用于出租，已出租房屋无权收取租金，承租人有权要求解除合同并退还全部款项。——参考案例：（2022）苏01民终418号
【注解２】承租人构成违约、出租人已享有合同解除权情况下，出租人锁门行为应视为以事实行为解除租赁合同，不构成侵权。——参考案例：(2022)粤0304民初35086号；(2020)粤0307民初35823号
【注解３】出租人发出解约通知后采取上锁措施之日为收回房屋之日。——参考案例：(2023)粤03民终31153号
【注解４】出租人在未提出解除合同并给予承租人合理搬迁期限前直接将商铺上锁属于违约行为，应对承租人由此产生的损失承担赔偿责任。——参考案例：(2019)粤03民终27892号
→【备注１】（１）承租人拖欠租金行为严重且经多次催告仍未支付的，承租人履行合理通知义务后，采取停水、停电或锁门等措施可以认定为以事实行为解除合同；（２）出租人已通知解除租赁合同情况下承租人拒不交还房屋，出租人采取停水、停电或锁门等措施可以认定为是收回房屋。
→【备注２】承租人违约情形下，出租人采取停水、停电或锁门等措施私力救济应严格限定在权利范围内并且履行必要的前置通知、催告程序，否则可能被认定构成侵权。
→【备注３】《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》
11、出租人是否有权以承租人拖欠租金为由采取断电（水、气）等行为，承租人是否应当支付在此期间的租金？
房屋租赁合同履行过程中，从事经营活动的承租人经出租人催告并事先告知将采取断电（水、气）等行为的情况下，在合理期限内仍未依约支付租金，出租人采取前述行为属于行使合同履行抗辩权的行为，但合同另有约定的除外。承租人应当支付断电（水、气）期间的租金。
出租人采取断电（水、气）等行为对合同履行造成的影响应当与承租人欠付租金的数额
摘要2：（续）、比例及过错程度相适应，超过必要限度给承租人造成损失的，应当承担赔偿损失等违约责任。
★【人民法院案例库】房屋甲醛超标的，承租人有权解除合同｜出租人应当向承租人提供符合租赁用途，具有使用、收益价值的租赁物。出租人提供的房屋甲醛超标无法满足租赁用途，甚至危害承租人健康安全的，承租人有权解除租赁合同并要求出租人退还租金及保证金。——参考案例：（2023）沪0113民初34603号
★【人民法院案例库】双方对涉案租赁物的缺陷均系明知仍签订租赁合同，在租赁物缺陷导致合同目的不能实现的情形下，合同应予解除，但双方均不存在故意违约｜双方在签订涉案租赁合同时对租赁物的缺陷均系明知，故出租方并不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的情形，后承租方改良租赁物未果，合同目的不能实现，承租方也不存在故意违约的情形。承租方主张提前解除合同应予支持，但应认定双方均不存在故意违约的情形。——参考案例：（2022）粤20民终6140号
★【人民法院案例库】房屋租赁合同解除后守约方负有减损义务｜承租人未依约支付租金且不实际占有使用租赁房屋，出租人已明确告知承租人解除合同并将行使合同权利收回房屋，且具备收回房屋的客观条件的，出租人负有在合理期限内及时收回房屋的减损义务。出租人长期不收回租赁房屋并主张高额占有使用费的，对其未履行减损义务所致的损失，人民法院不予支持。——参考案例：（2020）沪02民终3179号
★【人民法院案例库】因租赁物存在权利瑕疵，导致合同目的无法实现的，承租人有权解除合同｜1.出租人履行房屋租赁合同，应当保证租赁物符合约定的用途。租赁物存在权利瑕疵并导致房屋租赁合同目的不能实现时，承租人有权解除房屋租赁合同。2.因出租人和第三人权属争议导致房屋租赁合同的解除，租赁房屋为另作其他经营活动而支出装修费用的，承租人有权要求出租人赔偿相应损失。——参考案例：（2021）渝04民再5号
【注解５】（１）后因履行中发生纠纷，河东村委、永利公司起诉桂深公司，请求解除《土地租赁合同》、返还案涉土地等。（２）(2015)柳市民二终字第377号民事判决，判决解除《土地租赁合同》，桂深公司将案涉土地返还给河东村委、永利公司等。（３）后经强制执行，地上建筑物被拆除，河东村委、永利公司收回案涉土地。——参考案例：(2015)柳市民二终字第377号；(2023)最高法民申701号
摘要1：解读：（１）查封具有相对效力，已查封房屋租赁合同不因此无效，只是不能对抗申请执行人；（２）法院不能在执行程序中以被执行人擅自出租查封财产为由认定租赁合同无效或解除租赁合同；（３）申请执行人呢可以申请法院解除第三人对房屋占有或者排除妨害。——参考案例：(2020)陕执复18号
【注释】我国立法经历了查封效力范围从绝对无效到相对效力的转变。
（１）绝对无效——《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》；《最高人民法院关于人民法院查封的财产被转卖是否保护善意取得人利益问题的复函》；《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第２１条
（２）相对无效（即不能对抗申请执行人）——《查扣冻规定》第２４条；《最高人民法院关于人民法院能否在执行程序中以被执行人擅自出租查封房产为由认定该租赁合同无效或解除租赁合同的请示与答复》明确“．．．．．．被执行人擅自处分查封物，与第三人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗申请执行人。第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或者解除租赁合同，而仅应指出租赁合同不能对抗申请执行人。”
摘要2：【注解１】（１）被执行人未经执行法院准许将房屋出租给案外人的行为违法，该行为不得对抗本案申请执行人；（２）同理，转租行为亦是查封裁定限制效力约束的范围，亦不得对抗申请执行人。——参考案例：(2017)鄂执复13号
【注解２】已经被查封房屋对外出租构成欺诈，承租人可以主张撤销合同。——参考案例：(2019)闽09民终1175号
摘要1：解读：（１）“无处分权”的“处分”系指“处分行为”即发生债法上给付义务效果的财产行为，表现为物权行为和准物权行为；（２）租赁行为仅为“负担行为”，不属于无权处分，不适用处分行为规定。
【注释１】（１）租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同；（２）出租人对标的物是否享有所有权、处分权不是租赁合同必须考虑的内容。
【注解２】租赁物存在权属争议是否影响租赁合同效力？——（１）订立合同（债权行为）本身的效力不受处分权人是否对标的物有处分权影响；（２）即使处分权人或设立权利方对标的物无处分权，订立合同有效而非无效或效力待定。
摘要2：【注解１】（１）现行法律亦未规定未经出租人同意的转租合同无效；（２）是否属于效力待定的合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，此处的“处分”系指“处分行为”，即发生债法上给付义务效果的财产行为，表现为物权行为和准物权行为，而本案中签订《房屋租赁合同》的行为仅为“负担行为”，即直接发生财产权转移或消灭效果的行为；鉴于签订《房屋租赁合同》的行为仅为“负担行为”，故不属于无权处分(次承租人基于与房主的租赁关系，合法占有、使用涉案房屋，其转租的行为并未损害房主的利益，亦不能算作无权处分)，不属于效力待定的情形。综上，各方签署的《房屋租赁合同》系合法有效的。——参考案例：(2021)京03民终1917号
【注解２】出租人将自己无所有权或处分权的房屋进行出租不影响合同效力。——参考案例：(2023)新民申30号
摘要1：解读：租赁物无法用于约定用途，承租人有权以合同目的不能实现为由解除租赁合同。
【理解与适用】所谓不能实现合同目的，司法观点倾向认为是实际剥夺了承租人的履行利益，使承租人订立合同所追求的履行利益不能实现。——最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编:《中华人民共和国民法典合同编理解与适用(一)》，人民法院出版社2020年版，第639页。
【注释】（１）双方约定租赁物用于特定用途，但因租赁物本身的原因导致承租人无法取得特定用途的行政许可，承租人以合同目的不能实现为由解除合同应予支持；（２）仅约定将租赁物用于商业，承租人仅以租赁物不能用于某种特定用途主张合同目的不能实现要求解除合同不予支持。
【注解１】（１）承租人在明知房屋未办理房屋所有权证、规划许可证等相关证照，且存在消防问题的情况下，仍愿意租赁案涉房屋并同意负责房屋消防安全设施设备升级改造，其应承担因相关证照不齐而导致不能通过消防验收的风险。（２）房屋租赁合同的约定租赁房屋的用途为商业经营管理，目前商场仍然在营业且承租人未提供证据证明房屋因消防问题被相关主管部门勒令停止营业，故承租人称由于出租人不能提供消防设计备案所需资料而导致租赁房屋不能办理消防验收，致使合同目的不能实现而要求解除案涉租赁合同的理由不能成立，不予支持。——参考案例：(2020)最高法民申103号
【注解２】出租人违反先合同义务之违约责任承担｜出租方违反先合同义务订立的房屋租赁合同，如不违反法律效办性规定，承租方没有依法选择行使撤销权，租赁合同成立并有效。在合同履行过程中，因违反先合同义务的行为导致出租方违约，出租方应承担违约责任。解除租赁合同后，形成附合的装饰装修添附残值赔偿，应受合同相对性理论的限制，以承租人退还租赁房屋时的现实装饰装修添附残值价值赔偿承租人，无论该装饰装修是否为次承租人出资添附。——参考案例：（2014）川民终字第555号
摘要2：★【人民法院案例库】双方对涉案租赁物的缺陷均系明知仍签订租赁合同，在租赁物缺陷导致合同目的不能实现的情形下，合同应予解除，但双方均不存在故意违约｜双方在签订涉案租赁合同时对租赁物的缺陷均系明知，故出租方并不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的情形，后承租方改良租赁物未果，合同目的不能实现，承租方也不存在故意违约的情形。承租方主张提前解除合同应予支持，但应认定双方均不存在故意违约的情形。——参考案例：（2022）粤20民终6140号
★【人民法院案例库】因租赁物存在权利瑕疵，导致合同目的无法实现的，承租人有权解除合同｜1.出租人履行房屋租赁合同，应当保证租赁物符合约定的用途。租赁物存在权利瑕疵并导致房屋租赁合同目的不能实现时，承租人有权解除房屋租赁合同。2.因出租人和第三人权属争议导致房屋租赁合同的解除，租赁房屋为另作其他经营活动而支出装修费用的，承租人有权要求出租人赔偿相应损失。——参考案例：（2021）渝04民再5号