当前搜索条件: 合同约定

最高人民法院民事裁定书 (2019)最高法民申294号

摘要1:【裁判摘要】(1)借名开发房地产可以确认实际投资人基于约定对土地使用权享有一定实体权益但并不优先于一般债权,不足以排除强制执行;(2)借名开发房地产实际投资人应当根据《执行异议和复议规定》第28条规定确定是否享有足以排除强制执行权利——我国法律对不动产物权变动主要采“登记生效”主义,未经不动产登记薄记载,不产生法律效力。根据原审证据表明,赤坎公司以自己的名义提交竞买申请书、签订成交确认书、缴纳土地成交款及相关税费,与开平广播电视台签订《土地使用权转让合同》,并登记于不动产登记簿的方式取得了案涉土地使用权。二审法院由此认定案涉土地使用权系赤坎公司通过挂牌转让竞得,赤坎公司为案涉土地使用权人符合法律规定,并无不当。吴××主张其已经依照《挂靠开发商住楼协议书》履行了义务,为案涉土地实际投资人,依法享有案涉土地的使用权。本院认为,第一,根据查明的事实,案涉土地登记在赤坎公司名下,是吴××及赤坎公司双方合意,吴××对土地登记在赤坎公司名下是明知且不持异议的。第二,即使《挂靠开发商住楼协议书》系双方真实意思表示,吴××确以赤坎公司的名义实际缴纳了案涉土地的所有费用,对案涉地块享有一定的权益,但该协议并无对竞拍所得土地权属的约定,仅是对项目开发的主体、收益等做了约定,吴××以其为实际出资人主张案涉土地使用权没有事实根据和法律依据。第三,根据《中华人民共和国城市房地产开发管理法》相关规定,我国法律对开发经营房地产项目设立了准入门槛,并未允许个人从事房地产开发经营活动。吴××为了获得个人收益,规避国家法律法规,采取挂靠赤坎公司的方式开发经营房地产项目,应当预见存在相应的风险。因此,吴××主张其为案涉土地使用权实际享有人理据不足,不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利可以排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,吴××既未与赤坎公司签订书面转让合同,又因自身原因未将案涉土地登记在自己名下,存在明显过错,应自行承担由此带来的法律风险。

摘要2:(续)虽吴××依据《挂靠开发商住楼协议书》缴纳了案涉土地转让费用,且赤坎公司对此不持异议,可以确认吴练兴享有一定的实体权益,但该权益产生来源于吴××与赤坎公司内部协议,在效力上并不优先于粤财公司所享有的债权,不足以排除强制执行。吴××可以依据与赤坎公司签订的《挂靠开发商住楼协议书》,对其因此所受的损失主张权利。

最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申2126号

摘要1:【裁判摘要】原合同未约定所有权保留且标的物已经交付所有权已发生转移归买受方所有后,买卖双方仅重新约定所有权保留但不构成占有改定,出卖人不享有标的物所有权,无权排除强制执行——航天公司主张双方2013年5月30日协议是对原买卖合同所指向的32台电机所有权保留权利的补充,原审判决认定该协议不构成所有权保留,并以机电存放在江重公司处而没有实际交付为由,认定所有权不属于航天公司错误。经审查,航天公司的再审理由不足。第一,根据原审查明的事实,航天公司及其股东江苏大中公司于2011年1月1日与江重公司签订多份购销合同,约定江重公司向航天公司及其股东江苏大中公司购买电机并支付货款,但上述合同中并未有买受人江重公司未履行支付价款或者其他义务,电机所有权属于航天公司、江苏大中公司所有的所有权保留的约定。在航天公司及其股东江苏大中公司将32台电机依照上述购销合同约定交付给江重公司后,该32台电机所有权已发生转移,归属江重公司所有。航天公司与江重公司于2013年5月30日签订的《协议》约定:“一、因需方原订项目已停止。二、因需方尚欠供方3300万元货款,所以以上32台电机的所有权归属于供方江苏航天动力机电有限公司所有,其他货款再另行协商解决”。该协议虽约定该32台电机归属航天公司所有,但因原购销合同并没有约定所有权保留,在案涉32台电机已交付江重公司所有的情况下,航天公司已无所有权可保留,江重公司应通过交付行为转移该32台电机的所有权。故航天公司关于2013年5月30日《协议》构成所有权保留的主张缺乏事实和法律依据,原审法院对此未予支持并无不当。第二,虽然2013年5月30日《协议》约定案涉32台电机所有权归属供方航天公司所有,但该《协议》并无江重公司继续占有32台电机的约定,航天公司也未提供证据证明双方又约定由江重公司继续占有该32台电机。据此,原审法院认定航天公司主张通过占有改定的方式取得案涉32台电机的所有权没有事实依据,航天公司对案涉32台电机不享有所有权,只享有请求江重公司按照《协议》交付案涉32台电机的债权,并无不当。

摘要2

最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申4308号

摘要1:【裁判摘要】船舶建造各方对于所有权约定合法有效,有权排除名义权利人的债权人的强制执行——首先,青岛顺和公司与金益全公司2013年1月9日签订的《47500吨散货船(船号:ZH470058)合资造船、经营协议》约定:以青岛顺和公司名义银行融资、经营、船舶管理,青岛顺和公司与金益全公司共同出资造船,船舶建成后,按融资租赁合同的要求,融资租赁期间的船舶登记所有人为融资租赁公司,船舶实际所有权由双方按照本协议规定的股份比例共同拥有。2013年1月20日,双方又签订了《合资造船经营协议变更协议》,约定金益全公司的所有权益由焦××承继。之后,青岛顺和公司与民生金融租赁公司于2013年2月1日签订〔MSFL-2013-0001-C-ZZ-002〕号《融资租赁合同》,约定出租人是租赁船舶的唯一所有权人,租赁期限内租赁船舶的占有、使用、经营权属于承租人。因此,焦××依据《合资造船经营协议变更协议》与青岛顺和公司共同享有对涉案船舶租赁期限内的占有、使用、经营权。葛×于2013年10月基于其与金益全公司的债权债务关系申请查封案涉船舶的财产权益,焦××作为相关权利的继受人,有权对此提出异议。其次,一审法院于2013年12月27日作出(2014)平执一字第6号协助执行通知书,其上载明“该船的股权等财产权目前金益全公司已转移至焦××名下”,也就是说,一审法院查封案涉船舶的财产权益时,焦××已经受让了相关财产权益。另外,该协助执行通知书查封的内容包括案涉船舶的所有权,而《船舶所有权登记证书》显示该船舶的所有权人为民生金融租赁公司。综上,一、二审法院认定焦××系案涉船舶相关财产权益的权利人,判决解除了(2014)平执一字第6号协助执行通知书对47500吨散货船的保全措施,并无不当。

摘要2

最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终898号

摘要1:【裁判摘要】占有改定买受人双方协商一致时取得标的物所有权有权排除执行——鑫通矿业与小贷公司签订的《工矿产品购销合同》《20万吨铁多金属矿石交割单》约定的所有权转移不是通常所说的标的物的实际控制发生移转,即由交付的一方移转给另一方,由另一方实际控制,上述合同约定的方式是不转移矿石的占有,由于并没有实质上移转占有,小贷公司并没有现实地占有矿石,并未形成物权法上所言的物权变动的外观,所以这种方式是否能发生所有权转移的效果?换言之,这种方式能否认定案涉矿石的所有权已经从鑫通公司转移给了小贷公司,小贷公司是这批矿石的所有权人?上诉人认为不能,被上诉人认为能。本院认为,上述合同的约定应当认定为这批矿石的所有权已经从鑫通矿业转移给了小贷公司,理由是:《物权法》第二十七条规定:“动产物权转让时,双方又约定由出让人继续占有该动产的,物权自该约定生效时发生效力。”这就是学理上所谓的占有改定。通过占有改定,不仅简化了交付的程序、降低了交易费用,而且有利于鼓励交易。据此,案涉矿石的所有权自上述约定生效时从鑫通矿业转移到了小贷公司。本院认为,占有改定主要是合同法上的一种交付方法,当事人之间如何约定、产生何种关系,完全可以通过当事人的意思自治来解决。另外,合同法上关于交付的规定是任意性规范,当事人可以在合同中自由约定。所以,鑫通公司与小贷公司完全可以在上述合同中约定通过占有改定的方式进行交付。《物权法》第二十七条就是《物权法》第二十三条“动产物权的设立和转让,自交付时发生效力,但法律另有规定的除外”中的“法律另有规定”。需要指出的是,正是由于占有改定没有发生实际占有的移转,而第三人很难知道当事人之间发生了占有改定关系,因此,如果转让人将财产转让给某一受让人之后,又将该财产转让给第三人,第三人有可能会善意取得该财产。例如,假设鑫通公司在签订上述协议后,又与交通银行青海省分行签订矿石购销合同,将这批矿石卖给交通银行青海省分行,该分行的行为如果符合《物权法》第一百零六条关于善意取得的条件,那么这批矿石的所有权就属于该分行。当然,本案中交通银行青海省分行是因为向人民法院申请执行生效《民事调解书》,受理法院查封案涉矿石,交通银行青海省分行的行为不符合善意取得的条件,不能取得案涉矿石的所有权。

摘要2

福建省高级人民法院关于建设工程施工合同纠纷疑难问题解答(2022)

摘要1:福建高院关于建设工程施工合同纠纷疑难问题解答(2022.9)
【目录】(一)建设工程施工合同的界定1.如何判断建设工程合同?2.如何认定建设工程?(二)合同效力及合同相对性3.如何认定挂靠?4.在挂靠情况下,如何认定承包人与发包人签订的建设工程施工合同效力?5.在挂靠情况下,如何认定合同的相对人?6.在挂靠情况下,如何认定发包人明知?7.如何认定以分公司名义挂靠?8.如何认定以项目部印章对外签订合同的效力?9.如何认定加盖材料收讫章、资料专用章的法律效力?10.如何认定委托代建的发包人?11.建设工程价款债权是否可以转让?12.建设工程施工合同被认定无效后,合同中约定的“管理费”是否支持?13.建设工程施工合同无效,建设工程价款支付条件和各类违约金是否可以参照合同约定适用?14.实际施工人和承包人都向发包人主张建设工程价款并都获得支持的情况下,如何协调两个债权之间的关系?(三)建设工程价款优先受偿权15.在发包人明知挂靠情况下,挂靠人是否享有建设工程价款优先受偿权?16.消防工程价款是否享有优先受偿权?17.建设工程价款优先受偿权的“合理期限”如何认定?18.建设工程价款优先受偿权的起算点如何确定?19.建设工程价款优先受偿权如何行使?20. 建设工程价款优先受偿权能否转让?21.承包人在执行程序中能否主张建设工程价款优先受偿权?(四)建设工程价款结算22.实际施工人是否可以直接与发包人结算工程价款?23.建设工程施工合同对签证人员、签证时间及签证形式有明确约定,但是实际履行与合同约定不符的,如何认定签证的效力?24. 发包人能否以承包人未交付发票为由抗辩工程价款履行义务?25.建设工程施工合同无效,承包人是否有权主张欠付建设工程价款的利息?26.长期未作出财政评审结论或财政评审结论违背合同约定的当事人申请司法鉴定是否准许?27.承包人主张进度款是否准许?(五)建设工程质量异议28.建设工程已经通过验收,诉讼中发包人申请工程质量鉴定的,是否支持?29.建设工程未经验收,发包人擅自使用的,是否可以认为质量符合合同约定?30.作为被告的发包人提出工程质量异议的,属于抗辩还是应当反诉?31.缺陷责任期与保修期如何区分?32.在建设工程存在质量瑕疵的情况下,承包人愿意修复,而发包人不愿意由承包人修复,并主张修复费用,应如何处理?33.工程未完工,合同解除后保修期如何计算?

摘要2:(续)(六)违约责任的认定34.发包人逾期支付建设工程价款与承包人停(窝)工之间的因果关系如何认定?35.商品房工程承包人逾期完工,造成发包人赔偿购房人逾期交房违约金的,发包人能否向承包人主张赔偿?36.发包人欠付工程价款的,承包人是否有权拒绝交付工程?(七)建设工程施工合同纠纷鉴定问题37.建设工程施工合同纠纷的鉴定意见如何进行审查?38.任意压缩合理工期如何认定,能否申请鉴定工期?39.申请鉴定事项无法鉴定的应如何处理?(八)实际施工人权益问题40.“发包人在欠付建设工程价款范围内对实际施工人承担责任”,是否包括建设工程价款的利息或违约责任?41.多层转包、多层违法分包、挂靠后再转包、再分包的实际施工人能否请求发包人在欠付工程款范围内承担责任?42.承包人已经与发包人结算完毕并领取了工程款,实际施工人再向发包人主张遗漏结算的工程款是否成立?(九)诉讼程序问题43.个人合伙作为实际施工人时,部分合伙人能否单独以实际施工人身份起诉?44.建设工程价款优先受偿权是否可以调解?45.建设工程施工合同纠纷,银行以承包人放弃建设工程价款优先受偿权为由申请加入诉讼是否准予?

建工|建设工程施工合同被认定无效后,合同中约定的“管理费”是否支持?

摘要1:解读:(1)如该“管理费属于工程价款的组成部分,承包人举证证明其实际参与了施工组织管理协调的,可参照合同约定处理;(2)对于承包人纯粹通过转包牟利,未实际参与施工组织管理协调,合同无效后主张“管理费”的,应不予支持;(3)合同当事人以作为合同价款的“管理费”应予收缴为由主张调整工程价款的,不予支持;(4)基于合同的相对性,非合同当事人不能以承包人与实际施工人之间有关“管理费”的约定主张调整应支付的工程款。

摘要2:【注解1】被挂靠方要求挂靠方支付挂靠费(管理费)无法律依据。——参考案例:最高人民法院民事判决书(2020)最高法民终576号;最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申3897号
【注解2】自然人实际施工人是否有权主张企业管理费、规费、利润和营业税?|(1)企业管理费与实际施工人的资质无关,且自然人实际施工人在建设施工过程中进行了具体的工程管理,故管理费不应从应得工程价款中扣除;(2)规费作为政府和有关权力部门规定必须缴纳的费用,包括为职工缴纳的五险一金以及按规定缴纳的施工现场工程排污费等费用,规费不应从应得工程价款中扣除;(3)利润是实际施工人理应获得的相应对价,利润亦不应从应得工程价款中扣除;(4)营业税在本案中是对提供应税劳务的单位和个人就其所取得的营业额征收的税种,营业税不应从应得工程价款中予以扣除。——参考案例:最高人民法院民事判决书(2021)最高法民终412号

建工|建设工程价款优先受偿权的“合理期限”如何认定?

摘要1:【注解】“合理期限”既不是除斥期间,也不是诉讼时效,是从保护施工人和其他权利人的角度拟制的期限。(1)当事人可以事先约定承包人行使优先受偿权的“合理期限”。(2)应付款时间经发包人与承包人协商而延长的,建设工程价款优先受偿权的起算点随之延长。但为避免发包人与承包人恶意串通,损害银行等其他债权人利益,人民法院应主动审查承、发包人的主观意愿及是否存在损害第三人利益的情形。如不存在,以双方另行协商确定的付款时间作为应付款时间。如恶意串通,则应以原合同约定的付款日期为应付款时间。

摘要2

建工|承包人主张进度款是否准许?

摘要1:【注解】(1)建设工程已完工并经验收合格,具备结算条件的,应当组织竣工结算。承包人仅提出工程进度款及利息请求的,不予支持。(2)因发包人未按合同约定支付工程进度款,如承包人解除合同的,双方当事人应当按照合同约定进行结算。

摘要2

建工|作为被告的发包人提出工程质量异议的,属于抗辩还是应当反诉?

摘要1:【注解1】作为被告的发包人提出工程质量异议的,属于抗辩的情形:(1)发包人仅以工程质量问题主张拒付或少付工程价款的;(2)发包人提出原告在施工过程中存在偷工减料;(3)发包人因原告拒绝维修工程而另行委托他人修复后,主张抵扣修复费用的。发包人请求原告承担修复费用的主张虽可以构成一个独立的诉,但该主张未超出原告的诉讼请求范围,因此发包人有权选择以抗辩形式主张抵扣,也有权提起反诉。
【注解2】发包人应当反诉或者另行起诉的情形:(1)发包人要求承包人支付违约金或赔偿损失的;(2)发包人要求承包人赔偿因工程质量不符合合同约定而造成的其他财产或者人身损害的;(3)发包人要求原告承担返修义务或赔偿损失的;(4)原告逾期完工,发包人主张工期延误索赔的。

摘要2

建工|缺陷责任期与保修期如何区分?

摘要1:【注解1】工程保修阶段包括缺陷责任期与工程保修期。
【注解2】缺陷责任期是指承包人按照合同约定承担缺陷修复义务,且发包人预留质量保证金的期限,自工程通过竣工验收之日起计算。缺陷责任期一般为1年,最长不超过2年、具体由发承包双方在管理合同中约定。在缺陷责任期内,由于承包人原因造成的缺陷,承包人负责维修,并承担鉴定及维修费用;如承包人未履行缺陷修复义务,则发包人可以按照合同约定扣除质保金,并由承包人承担相应的违约责任。缺陷责任期届满,发包人应当返还质保金。发包人返还质保金后,承包人仍应按合同约定的各部分工程的保修年限承担保修责任。
【注解3】保修期是承包人按照合同约定对工程承担保修责任的期限,从工程竣工验收合格之日起计算。保修期内,承包人对建设工程的保修义务属于法定义务,不能通过合同约定予以排除。

摘要2

建工|发包人逾期支付建设工程价款与承包人停(窝)工之间的因果关系如何认定?

摘要1:【注解】发包人未按照合同约定支付建设工程价款,是否导致承包人停(窝)工、延误工期,应当根据不同的情况作出不同的认定:(1)合同约定垫资施工的,逾期支付建设工程价款与停(窝)工之间没有必然因果关系。但是逾期支付建设工程价款的,应当按照合同约定承担违约责任。(2)合同约定逾期支付工程进度款一定天数后,可以停工的,在约定天数届满后,发包人仍未支付工程进度款的,开始认定停工日期,同时应当办理停工签证,未办理签证的,不予支持。但是有证据证明真实停工的除外。(3)合同未约定逾期支付工程进度款可以停工的,承包人在发包人逾期支付工程进度款后,办理停工签证手续的,以签证确认的停工日期开始计算扣除逾期天数及停窝工损失。

摘要2

最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第425号

摘要1:【裁判摘要1】关于同一律师事务所两名律师分别在一、二审程序中代理原、被告是否违反法定程序的问题。惠福集贤分公司提出的黑龙江××律师事务所的律师在一审程序和二审程序中分别代理双方当事人的问题,根据《中华人民共和国律师法》的规定和司法部的相关批复,该行为属于违反律师职业规范的行为,不属于《民事诉讼法》第二百条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条规定的严重违反法定程序的事由,故惠福集贤分公司认为二审法院程序违法的主张不能成立。
【裁判摘要2】附条件变更合同条件成就后合同发生变更,应当按照变更后的合同约定履行——关于本案所涉债权是否属于选择之债,原判是否适用法律错误的问题。双方当事人在《房屋拆迁货币补偿协议书》中约定:“补充:上述房屋货币补偿530万元整,2011年10月8日支付30万元整,2011年12月1日支付剩余500万元整。如到期未支付,按上述所有房屋的面积1:1.5回迁商服原位一带三。”其中到期不能支付补偿款则回迁原位房屋的约定,其性质为附条件变更的合同,在“到期未付”的条件成就后,合同发生变更,惠福集贤分公司应当按照变更后的合同约定履行,根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定,惠福集贤分公司不能全部履行变更后合同约定的房屋面积,王××就未能履行部分可以要求惠福集贤分公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,本案中王××要求就不能履行部分按照市场价格赔偿损失,符合法律规定,惠福集贤分公司认为房屋拆迁协议的约定属于选择之债的主张于法无据,不能成立,一、二审判决适用法律并无错误。

摘要2

最高人民法院民事判决书(2020)最高法民再240号

摘要1:【裁判摘要】先抵后买仍可以适用《执行异议和复议规定》第28条规定排除抵押权人对房屋强制执行——执行异议和复议规定第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中,根据已经查明的事实,案涉工程取得预售许可的时间早于抵押设立时间,童×和千禧公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》,付清了全部购房款,并实际占有、使用案涉房屋。童×在申请办理房产证时知悉案涉工程被抵押的事实,案涉房屋未能办理过户登记系因千禧公司设立了抵押等不可归责于童×的事由。本案事实符合上述第二十八条的规定,童×对案涉房屋享有的权益能够排除执行。二审判决未能结合案件事实审查本案是否存在上述第二十八条规定的情形,直接参照适用第二十七条的规定,处理错误,本院予以纠正。

摘要2

最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申489号

摘要1:【裁判摘要】(1)房屋买受人已经催告房屋卖方办理过户手续,卖方怠于履行办理义务的,属于“飞非因买受人自身原因未办理过户登记”;(2)购买抵押房屋适用《执行异议和复议规定》第27条和第28条规定——四川省社保局向兴大房产公司购买房屋并支付价款后,为房屋购买者办理过户手续的义务主要在卖方兴大房产公司。根据二审查明的事实,在兴大房产公司未及时办理执行标的房屋过户手续的情况下,四川省社保局进行了催告,在办理执行标的过户手续方面并非完全放任不管,对此,二审未认定四川省社保局存在过错,并无不当。......且依据《执行异议和复议规定》第二十七条:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外”的规定,以及第二十八条:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定,四川省社保局请求对执行标的房屋停止执行,二审予以支持,依据充分。

摘要2

最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申3273号

摘要1:【裁判摘要】只有符合《执行异议和复议规定》第29条规定情形的商品房买受人才能够排除金钱债权人基于抵押权而申请启动的对买受人所购房屋的强制执行——根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定,建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权,但建筑工程价款优先受偿权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。据此,已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者,对于所购房屋所享有的民事权益,可以排除基于抵押权、建设工程价款优先受偿权等优先受偿权的强制执行。故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房,消费者提出执行异议的,人民法院依法予以支持。但是这种情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象,为保护消费者生存居住权利而作出的例外规定,应当严格把握条件,避免扩大范围,以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。也就是说,在这一问题上,根据现行法律、司法解释的规定,并非只要是支付了全部或大部分对价款、合法占有了房屋、对未办理过户登记没有过错的买受人均可排除基于抵押权等优先受偿权的强制执行,而是对此种情形下的房屋买受人的范围进行了限定,即限于为了生活消费需要而购买商品房的人,不包括一般的房屋买卖合同的买受人。因此,在参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》对房屋买受人能否排除对所购房屋的强制执行时,亦应当遵循上述原则。也就是说,只有符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定情形的商品房买受人,才能够排除金钱债权人基于抵押权而申请启动的对前述买受人所购房屋的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中,2014年8月16日,黄××即与盛景公司签订了《商品房买卖合同》;同日,黄××与海峰建设公司签订《黄水“明月绿洲"室内装修合同》,并支付了全部购房款、其他税费、装修款。上述时间既早于案涉房屋被设定抵押的时间,

摘要2:(续)也早于重庆市渝中区人民法院对案涉房屋的查封时间,更早于重庆市第四中级人民法院对案涉房屋的查封时间。无论华融资产重庆分公司申请再审所称的重庆市第四中级人民法院对案涉房屋进行查封的时间应认定为2017年7月14日的事实是否成立,无论“在人民法院查封之前"的查封是否仅指重庆市第四中级人民法院对案涉房屋的查封,均不影响上述认定,更不会因此导致对相应法律问题的判断,故华融资产重庆分公司以此为由主张再审不能成立。对于“买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件不宜仅从文义出发作过于机械的理解,从该条规定系为保护消费者生存居住权利的立法目的看,在房屋数量上,商品房消费者名下虽然已有1套房屋,但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的,仍可以理解为符合该规定的精神;在范围上,可以在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋为标准加以判断。本案中,案涉房屋性质系住宅商品房,根据本院依职权调查的黄××在重庆市范围内的不动产登记信息,其仅在重庆市九龙坡区有一套建筑面积为110.88平方米的住宅房屋,在重庆市石柱土家族自治县范围内并无其他用于居住的房屋,案涉房屋的建筑面积是36.53平方米,在面积上亦在正常的生活居住范围之内。综上所述,黄××对案涉房屋的权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形,能够排除人民法院基于华融资产重庆分公司的申请而对案涉房屋的强制执行,华融资产重庆分公司的再审申请不能成立。

最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申6592号

摘要1:【裁判摘要】关于本案工程是否存在非法转包的情形。《中华人民共和国合同法》第二百七十二条第二款规定:“总承包人或者勘察、设计、施工承包人经发包人同意,可以将自己承包的部分工作交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果与总承包人或者勘察、设计、施工承包人向发包人承担连带责任。承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人。”2000年1月30日国务院颁布施行的《建设工程质量管理条例》第七十八条第三款规定:“本条例所指转包,是指承包单位承包建设工程后,不履行合同约定的责任和义务,将其承包的全部建设工程转给他人或将其承包的全部工程肢解以后以分包的名义分别转给他人承包的行为。”本案中,金塔万晟公司于2013年9月20日向甘肃安装公司发出《通知》(金万电字[2013]第85号)载明:“......我公司决定对你承包合同的内容进行划片,并由我公司遴选出以下施工队伍参与该工程建设施工......我公司承诺,凡由我公司指定的施工队伍参与的施工任务,施工质量与安全由我公司监管并负责,与贵公司无连带责任”。从《通知》的内容看,仅说明金塔万晟公司作为业主要求甘肃安装公司在承包工程范围内,由金昌金林建筑安装有限公司等五家公司作为施工队伍参与案涉工程施工,但工程是否存在被转包或肢解后分包的事实并不能仅由此确定。甘肃安装公司承认案涉工程由不同的劳务施工队施工,但不认可其转包或违法分包的事实,华东电力设计院公司亦未能提交转包或分包的其他证据证实。原审对案涉工程是否转包的事实认定及举证责任分配,具有事实和法律依据,并无不当。

摘要2

最高人民法院民事裁定书(2022)最高法民辖104号

摘要1:【裁判摘要】本案中,案涉《汽车贷款合同》约定了贷款人主要办公场所所在地人民法院的管辖权,《补充协议》约定借款人户籍所在地人民法院的管辖权。《补充协议》对《汽车贷款合同》中的管辖约定进行了变更,本案应按照变更后的协议管辖条款确定管辖法院。在案涉《补充协议》中,约定的是借款人的户籍所在地人民法院管辖。本案的借款人为个体工商户,个体工商户虽然没有户籍所在地,但是,探寻当事人的真实意思,该合同条款中借款人户籍所在地应理解为借款人住所地,即个体工商户营业执照登记的住所地,南京市秦淮区××服装店注册登记地为南京市秦淮区胡家巷××××号,原告对借款人户籍所在地的理解亦是如此,并向南京市秦淮区人民法院提起诉讼,南京市秦淮区人民法院对本案具有管辖权,裁定将本案移送管辖不当。

摘要2

最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申3526号

摘要1:【裁判摘要】棚改公司收购安置项目以被征收安置户名义签订商品房买卖合同不能认定为购房消费者,不能适用《执行异议和复议规定》第29条规定排除执行——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。湘潭棚改公司与金荣公司于2011年6月14日签订的《收购合同》约定,湘潭棚改公司收购“金荣•世纪外滩”项目所建商品房成套住宅的处分权,实际购房人为达成安置协议的在该项目进行安置的棚户区改造片区的被征收户,湘潭棚改公司以金荣公司的名义根据拆迁安置协议与购房人签订商品房网上备案合同及办理相关手续,房屋销售价格按安置协议确定的价格执行,由金荣公司在购房合同上盖章并向购房人开具相关票据。上述约定虽然表明,湘潭棚改公司收购涉案房屋后,拟以被征收的安置户名义签订商品房买卖合同,目的亦在于履行安置协议。但在被征收户与金荣公司实际签订购房合同之前,被征收户尚非涉案房屋购买人,湘潭棚改公司不能以被征收户消费购房名义主张权利。原审判决认定湘潭棚改公司并非消费者,不能依照前述司法解释规定主张排除执行,具有充分的事实和法律依据。相关被征收户如因本案执行行为不能购得涉案房屋,可以依照其所签订的相关安置协议另行提出主张。

摘要2

最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申4459号

摘要1:【裁判摘要】政府代表被安置对象与房地产公司签订安置房屋买卖合同,政府有权排除法院对安置房屋强制执行——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中,执行法院于2017年2月7日对案涉房产进行查封之前,树屏镇政府及苦水镇政府已于2015年8月11日、2016年9月27日与远东公司签订《成本价回购“远东•锦绣华府”小区商品房协议》,政府回购该部分房产系因兰州至中川城际铁路建设征收沿途土地,对相关村民进行房屋补偿安置的需要,且在双方签订书面商品房买卖合同之后,树屏镇政府及苦水镇政府已依约支付的价款为房屋总价款的89.6%。虽另外两案判决确认金山公司对工程价款享有优先受偿权,但根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定,树屏镇政府及苦水镇政府就案涉房产已经交纳了大部分款项,金山公司就案涉房产享有的优先受偿权不得对抗买受人,据此一、二审判决认为树屏镇政府等三单位对案涉房产的民事权益足以排除法院的强制执行,事实及法律依据充分,并无不妥。

摘要2:【注解】政府为拆迁安置购买商品房属于代被安置人员购买房屋,应认定为购房消费者。

最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申4079号

摘要1:【裁判摘要1】承包人行使建设工程价款优先受偿权签订折价协议但未办理变更登记无权以物权所有权排除执行——本案恒浩公司虽然与康桥公司签订了以案涉房屋折抵工程款的协议,但未办理物权变更登记,故依据上述法律规定,恒浩公司不能以其对案涉房屋享有所有权为由排除执行。......《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。"该条法律规定的系建设工程价款优先受偿权的行使方式,并未规定承包人与发包人协议将工程折价后,承包人即取得该工程的所有权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定:“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”依据该条司法解释规定,也不能得出承包人行使优先受偿权,与发包人协议将工程折价给承包人,承包人即取得所有权的结论。恒浩公司提出的其是案涉房屋的建设工程施工人,基于对案涉房屋享有的建设工程价款优先受偿权,与康桥公司签订协议将案涉房屋折抵工程款给恒浩公司,依据上述法律和司法解释规定,恒浩公司已取得案涉房屋所有权的主张,于法无据。
【裁判摘要2】建设工程价款优先受偿权折价协议不适用《执行异议和复议规定》第28条规定——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因自身原因未办理过户登记。”本案恒浩公司与康桥公司签订的是以案涉房屋折抵工程价款协议,并非上述司法解释规定的买卖合同,故恒浩公司关于依据上述司法解释规定,其对案涉房屋享有物权期待权,可以排除执行的主张,亦不能成立。

摘要2

最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申1991号

摘要1:【裁判摘要】(1)《执行异议和复议规定》中属于实质审查的条款,可以作为执行异议之诉案件审理的参照;(2)购房消费者有权排除工程价款优先受偿权强制执行——在我国现有民事法律的程序设计中,执行异议是执行异议之诉的前置程序,二者是相互衔接的。前者属于强制执行过程中的救济程序,后者属于民事诉讼的实体审理程序。《执行异议和复议规定》适用于执行异议和复议程序,基于执行阶段效率优先、兼顾公平的价值考量,该规定确立了以形式审查为主的同时,还规定了实质审查为辅的部分条款。虽然执行异议之诉和执行异议程序性质上的差异决定了审查标准本应有不同,但鉴于二者均具有审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的功能,故《执行异议和复议规定》中属于实质审查的条款,可以作为执行异议之诉案件审理的参照。《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中,不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则,该两条即属于实质审查条款,可以作为本案执行异议之诉审理的参照。根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定,在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时,获得人民法院支持应同时满足三个要件,即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋,以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权的维护,赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力,即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利,法律也应优先保护消费者的物权期待权。《执行异议和复议规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,获得人民法院支持所要满足的四个要件,但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。从法律逻辑上看,房屋买受人若要排除普通债权的执行,既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条,也可以选择适用第二十九条,但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行,则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。就本案而言,赵××作为购房者,其对抗的是恒冠公司的建设工程价款优先受偿权,故本案需适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断赵××对案涉商品房是否享有排除强制执行的民事权益。

摘要2:(续)2002年施行的《建设工程优先受偿权批复》第二条规定,消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。虽然该条亦规定了购买房屋的消费者对抗享有工程价款优先受偿权的承包人的条件,但该条规定实质已经融入到2015年施行的《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条款之中,且第二十九条又进一步细化规定了三个要件。在新的司法解释就买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议明确予以规定后,二审判决仅适用该批复进行裁判,属适用法律不当。
【注解】《建设工程优先受偿权批复》第2条规定实质已经融入2015年施行的《执行异议和复议规定》第29条规定条款之中,《执行异议和复议规定》施行后不可仅适用《建设工程优先受偿权批复》第2条规定进行裁判。

最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申5807号

摘要1:【裁判摘要】《执行异议和复议规定》没有规定买受人阻却享有建设工程价款优先受偿权的金钱债权执行时应适用《执行异议和复议规定》第29条规定而排除第28条的适用,房屋买受人有权根据第28条规定排除工程价款优先受偿权人对房屋执行——关于本案应当适用《执行异议和复议规定》第二十八条还是第二十九条的问题。《执行异议和复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形;第二十九条适用于金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉,只要符合其中一条的规定,买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。上述两条款及《执行异议和复议规定》没有规定买受人阻却享有建设工程价款优先受偿权的金钱债权执行时,应适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定,排除第二十八条的适用。原审法院适用《执行异议和复议规定》第二十八条审理本案,并不存在适用法律错误的情形。《执行异议和复议规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定,不动产买受人符合以上四个要件,其享有的民事权益即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。

摘要2

最高人民法院民事判决书(2021)最高法知民终1977号

摘要1:【裁判摘要】中国信息通信研究院于2020年3月12日下发的《网间号码携带业务用户交互界面及程序要求(全国实施修订版V4.1)》第5.1.2.3.4条规定:有未解除的在网协议的情况,号码不满足携号转网条件。中国信息通信研究院于2020年6月24日下发的《携号转网服务用户交互界面及程序要求(全国实施修订版V4.2)》第5.1.2.3.5条规定:有未解除的在网协议的情况,号码不满足携号转网条件。......首先,参照《网间号码携带业务用户交互界面及程序要求》《携号转网服务用户交互界面及程序要求》的规定,用户未解除在网协议的,属于不满足携号转网条件的情形;而马××与河南移动通信公司之间仍有未解除的在网协议,因此马××不符合可以携号转网的一般技术性要求。其次,马××当初自主选择向河南移动通信公司申请手机开户并成为特需号码用户,双方自愿签订《“特需号码”客户协议》约定马××不申请转网,马××在签订协议时已经确认其知悉协议内容,河南移动通信公司并未侵害马××的自主选择权。除非双方解除合同,双方原则上应受合同约定的约束。在双方之间《“特需号码”客户协议》尚未解除的情况下,本案证据与事实尚不能表明河南移动通信公司拒绝为马××理携号转网业务缺乏正当理由。再次,普通号码用户和特需号码用户在办理相关业务时并非条件相同的交易相对人,故马××基于普通号码用户可以在服务期限内办理停机保号、过户和转网,主张河南移动通信公司对其提供差别待遇,该主张缺乏法律依据。马××也未举证证明河南移动通信公司允许其他交易条件相同的特需号码用户在服务期限内办理停机保号、过户和转网业务。在案证据不能证明河南移动通信公司实施了限定交易以及差别对待交易条件相同的特需号码客户的行为。马××关于河南移动通信公司实施滥用市场支配地位的行为的上诉主张缺乏事实和法律依据,本院不予支持。

摘要2

最高人民法院民事判决 (2017)最高法民再32号

摘要1:【裁判摘要】《查封扣押冻结规定》第15条与《执行异议和复议规定》第28条在执行异议之诉中可以同时适用——《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”二审判决之后施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条也有类似规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”相关规定都体现出一个原则:房屋买受人已经支付完全部价款(或依约支付部分价款并按法院要求支付剩余价款)、合法占有房屋、非因自身原因未办理过户登记的,对其就房屋所享有民事权益的保护优于一般债权。参照前述规定所体现出的原则和精神,结合本案中天奥公司已经支付完全部价款、合法占有房屋、对未办理过户登记不存在过错等事实,本院认为天奥公司基于对诉争房产享有的民事权益而要求排除执行的主张应当获得支持。

摘要2

最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申444号

摘要1:【裁判摘要】(1)以物抵偿债务适用《执行异议和复议规定》第28条规定;(2)执行异议之诉可以同时适用《执行异议和复议规定》与《查封扣押冻结规定》——《办理执行异议和复议案件规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”《查封、扣押、冻结财产规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中,陈××夫妻与信阳亿诺投资有限公司及其法定代表人曹××签订的《协议书》,是在曹××享有的对陈××的债权到期的情况下签订,是各方真实意思表示,合法有效。该协议约定以案涉房屋抵偿债务,应当视为曹××作为买受人已向陈××交付全部购房款。案外人宋××使用案涉房屋开设超市,且于查封前向曹××交付租金,应当认定曹××已占有使用案涉房屋。本案无证据表明曹××因自身原因未能办理房屋过户。原审法院根据查明的事实,认定曹××对案涉房产享有足以排除执行的民事权利,符合上述司法解释规定。

摘要2

最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申4007号

摘要1:【裁判摘要】根据调卷审查和询问当事人,在西安中院于2015年5月7日查封案涉房产之前,闫××与瑞麟公司于2014年12月13日就该房产已经签订了《商品房买卖合同》,该合同系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。虽然该房产至今未取得预售许可证,但并非闫××原因造成,而是瑞麟公司经营中出现的特殊情况所致。案涉房产以上的地上三层是西安市临潼区教育局出资委托瑞麟公司代建,地下一层也就是案涉房产是瑞麟公司出资建造的,并非一般意义上的商品房,再考虑到瑞麟公司的特殊经营状况。因此,不宜依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定,认定未取得预售许可证就导致案涉房产买卖合同无效。......因此,闫××的主张符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定的情形。原判决据此认定,闫××就执行的案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益,并不缺乏证据证明,亦不存在适用法律错误的问题。

摘要2

最高人民法院民事裁定书 (2018)最高法民申5339号

摘要1:【裁判摘要】案外人不能提供支付购房款转款凭证,法院不能推定其已经支付购房款——执行异议之诉不仅涉及案外人和被执行人的利益,还涉及到申请执行人的利益。人民法院审理执行异议之诉案件,应全面考虑不同当事人之间的利害关系,充分保护各方当事人的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定,目的在于加强对作为弱势者的房屋消费者权利的特别保护,在所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的特殊情况下,将对房屋消费者生存权利的保护置于对房地产开发企业债权人金钱债权的保护之上,赋予房屋消费者对买受房屋享有排除强制执行的民事权益。实际上,该规定赋予符合一定条件的商品房买受人对房地产开发企业所享有的转移所购房屋所有权之债权优先于其他债权人对房屋开发企业所享有的金钱债权的效力,是对债权平等原则的突破。同时,这一规定使此种情形下的买受人购买商品房的行为产生了对抗房屋开发企业金钱债权人效力,突破了合同相对性原则,但又缺乏足以产生公信力的公示方式,对交易安全和作为被执行人的房地产开发企业其他金钱债权人的利益影响巨大,也增加了被执行人和案外人通过执行异议恶意串通逃避强制执行的道德风险。因此,人民法院在适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定对案外人权利予以特别保护时,应当从严审查、严格把握。如严格审查被执行人和案外人签订的买卖合同是否真实有效,是否签订在人民法院查封之前,是否倒签;所购商品房是否系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋(不限于买受人所购房屋所在地);支付房屋价款的证据是否充分,付款事实是否真实,已支付价款是否超过合同约定总价款的百分之五十;等等。在依法保护案外人合法权利的同时,也要切实防止被执行人和案外人恶意串通损害申请执行人利益的行为发生。关于本案二审判决认定郭××已经支付全部购房款是否缺乏证据证明问题。一审判决认定,郭××仅提交在合同签订当日以银行转账方式取款175000元的银行取款凭证,未提供证据证明该银行转账取款的收款方为众凯公司任丘分公司一方,即郭××不能提供充分证据证明其已经支付房屋价款且支付的价款超过合同约定总房款的百分之五十,故郭××就涉案执行标的楼房不享有足以排除强制执行的民事权益。二审判决改判的理由是,虽然郭××不能提交向众凯公司任丘分公司缴纳房款的转账凭证及正规销售

摘要2:(续)发票,但其提交的存款及取款凭证、众凯公司任丘分公司的原始收据、穆××的证人证言、徐××的证人证言、中华人民共和国税收完税证明,结合众凯公司任丘分公司的陈述,能够形成一个完整的证据链,在河间联社不能提供反证的情况下,能够推定郭××已支付全部房屋价款。本院认为,二审判决关于郭××已支付全部房屋价款的推定缺乏证据支持。第一,执行异议之诉涉及申请执行人的利益,仅依靠被执行人一方出具的收据或者对案外人付款事实的承认不足以认定已经支付购房款的事实。第二,对于一审判决驳回郭××诉讼请求的主要理由,即郭××未提供证据证明其提交的银行转账取款的收款方为众凯公司任丘分公司一方,二审判决未作分析。第三,二审判决对郭××提交的存款及取款凭证、众凯公司任丘分公司的原始收据、证人穆×的证人证言、证人徐××的证人证言、中华人民共和国税收完税证明以及众凯公司任丘分公司的陈述,如何形成一个完整的证据链证明郭××经支付全部购房款,未作分析。第四,执行异议之诉涉及申请执行人利益,对于案外人是否享有阻却强制执行的民事权利的事实,应采用较普通民事案件更高的证明标准,二审判决根据郭××提供的证据推定其已支付全部房屋价款,但并未对证据的质证、认证作分析认定。第五,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案应由案外人郭××就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。在郭××未完成举证责任前,举证责任并不转移至河间联社。二审判决认定,在河间联社不能提供反证的情况下,能够推定郭××已支付全部房屋价款,不妥当。因此,河间联社关于二审判决认定郭××已经支付全部购房款缺乏证据证明的再审申请理由成立,本院予以支持。

最高人民法院民事裁定 (2018)最高法民申1930号

摘要1:【裁判摘要】《执行案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”据此,由于一审法院于2014年4月21日查封案涉房屋,而王××与千禧公司签订《商品房买卖合同》的时间是2014年6月23日,即一审法院查封之后;案涉房产并不是居住用房,而是商铺,王××在与千禧公司签订《商品房买卖合同》后,自己并未实际使用该房屋,而是将其出租给他人经营餐饮酒楼;且王××是从乐达公司处抵账取得该房产,实际并未向千禧公司支付购房款。故,王××对案涉房屋享有的权益不足以排除一审法院的强制执行措施,原判决认定的基本事实并不缺乏证据证明,亦不存在法律适用错误的问题。

摘要2

最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申766号

摘要1:【裁判摘要】(1)《执行异议和复议规定》第28条属于第27条规定的除外情形;(2)买受人与出卖人约定过户期限,买受人在该期限内未及时办理过户不存在过错——《执行异议和复议规定》第二十七条规定:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。”该条确立了对设有担保物权的执行标的不能排除执行的一般规则,但同时明确了法律、司法解释另有规定的除外情形。《执行异议和复议规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定的无过错房屋买受人对房屋所享有的不动产物权期待权即属于前述第二十七条规定的除外情形。......王××于2013年1月15日取得案涉房屋产权登记后,于当年7月30日即办理了抵押登记,此期间未超过曾××与王××约定交房后365个工作日内办理房地权属证书的期间,故未办理过户登记不是曾××自身原因所致。

摘要2

最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申3969号

摘要1:【裁判摘要】规避行为或行业惯例均不属于非因自身原因未能办理过户的正当理由——根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。判断案外人提出的执行异议是否符合法定情形,需审查案外人提出的异议是否同时具备该条规定的四个要件。从本案查明事实看,诉争的不动产登记在被执行人左××名下。关于案涉房产未办理过户登记是否属于非因买受人自身原因,琴琴咨询公司再审主张其作为房产中介,行业惯例为房源经公证再出卖,立即过户再出卖则多交税费而导致不经济;且当时办理该项业务的员工已辞职无法联系以及左××不配合,导致案涉房屋未能办理过户。本案中,不论是其为了规避多产生一次税费还是主张作为房屋中介惯例的不过户,均不属于非因自身原因未能办理过户的正当理由。作为专业的房产中介机构,琴琴咨询公司应该明确知晓不办理过户登记而产生的风险,故其应承担不办理过户登记而产生的法律后果。关于琴琴咨询公司主张因员工无法联系及左××有事未能及时配合问题,从其签订案涉包销合同及后续协议,既有相关的授权亦有左××等房产权利人可以及时联系的客观事实,但经过多年其仍未办理过户登记,故其提出的上述理由均无事实和法律依据。原审判决认定琴琴咨询公司的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件并无不当,本院对其再审主张不予支持。

摘要2