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山东省东营市中级人民法院行政判决书(2005)东行终字第7号

摘要1:【案号】山东省东营市中级人民法院行政判决书(2005)东行终字第7号
【提示】国有土地使用权出让合同产生的纠纷属于行政纠纷还是民事纠纷?
【裁判要旨】国有土地使用权出让合同是行政机关为了实现行政职能,提高国有土地的使用效益而订立的合同,该合同中存在着国家公共利益和国家职权因素。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条规定:土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。该法第十一条规定:土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则,由市、县人民政府土地管理部门(以下简称出让方)与土地使用者签订。签订国有土地出让合同是为了实现合理开发利用土地资源的行政目标,在合同签订后,依照法律规定,作为出让方的政府仍然有对受让方使用土地情况的监督权及受让方存在违法情形或违反合同情形时的制裁权。因此,国有土地使用权出让是由行政机关通过行政权来实现的,是土地所有者处置土地的一种方式,合同双方是管理与被管理的关系,本案中,上诉人与被上诉人签订的19号出让合同确立的是一种行政法律关系,不是民事法律关系,该合同属于行政合同。

摘要2

最高人民法院(2013)民一终字第47号民事判决书

摘要1:——划拨土地使用权增值部分的补偿
【案号】最高人民法院(2013)民一终字第47号民事判决书
【提示】政府依法收回划拨土地使用权后对原划拨土地使用权人的补偿不是划拨土地使用权本身的对价。
【裁判要旨】国有土地使用权的取得有出让取得和划拨取得两种。当事人从政府手中划拨取得土地使用权无需按市场价格支付土地使用权出让金,相应的,政府从当事人手中收回划拨土地使用权亦无需支付该土地使用权的对价。划拨土地的公益性决定了其本身没有市场价值,只有在变更为出让土地后才存在所谓的市场价格。进而,划拨土地使用权也不会随着市场供求关系变化发生价值增减,只是在根据个案实际情况对其地上建筑物、其他附着物,给予原划拨土地使用权人的适当补偿。该补偿款既非划拨土地使用权的市场价,亦非所谓的划拨土地使用权的增值,更不是用划拨土地使用权出资后的投资收益。

摘要2:【摘要】利息作为法定孳息,一般不属于违约责任的范畴。既然《协议书》已经被认定为无效,那么根据合同法第五十八条之规定,因该合同取得的财产,应当予以返还。具体到本案中,省总工会已通过无效的《协议书》取得了华丽公司给付的3200万元。这笔款项因《协议书》无效应返还给华丽公司。又根据《中华人民共和国物权法》第一百一十六条第二款“法定孳息,当事人有约定的,按照约定取得;没有约定或者约定不明确的,按照交易习惯取得。”之规定,既然双方当事人已在《遗留协议》中约定省总工会收到政府土地补偿金之后,返还华丽公司3200万元补偿金及相当于银行同期贷款利息,那么一审法院关于返还义务不仅包括华丽公司的投资款本金也包括相应的利息的认定则并无不当。
【来源:《人民政府依法收回划拨土地使用权后对原划拨土地使用权人的补偿不是划拨土地使用权本身的对价,不包括对划拨土地使用权增值部分的补偿——上诉人山东省总工会、上诉人山东省青岛工人疗养院与 被上诉人山东省青岛华丽房地产有限公司国有建设用地使用权转让合同纠纷案》,载《民事审判指导与参考》2014年第3辑(总第59辑),人民法院出版社2015年版,第183-187页】

最高人民法院行政判决书(2001)行终字第10号

摘要1:【案号】最高人民法院行政判决书(2001)行终字第10号
【裁判要旨】土地管理部门与土地使用者签订的土地使用出让合同,根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》是土地管理的一种方式,属于可诉行政行为。因土地管理部门违反合同约定,侵害了自己的合法权益,土地使用者可以提起行政诉讼并要求土地管理部门赔偿。

摘要2:【解读】土地使用者认为土地管理部门违反土地使用权出让合同约定并请求赔偿属于行政诉讼受案范围。

四川省资阳市中级人民法院行政判决书(2014)资行终字第3号

摘要1:【案号】四川省资阳市中级人民法院行政判决书(2014)资行终字第3号
【裁判要旨】国有建设用地使用权出让合同纠纷列入民事诉讼案由。如果出让合同影响了合同之外第三人的权利义务,第三人提起行政合同诉讼属于人民法院受案范围。
【裁判摘要】根据国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第二条第二款“本规定所称拍卖出让国有土地使用权,是指出让人发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出让结果确定土地使用权的行为”等相关规定,市国土局以拍卖方式出让案涉国有土地使用权,须先后经过编制确定出让方案、编制出让文件、发布出让公告、竞买人申请和资格审查、拍卖(签订成交确认书)、签订出让合同、发布出让结果、交付土地、办理土地登记等相关程序。上诉人市国土局按照上述程序组织实施拍卖出让国有土地使用权的行为是履行法定职责,属于对当事人权利义务产生实际影响的具体行政行为。本案中,上诉人市国土局在拍卖出让案涉国有土地使用权过程中,进行了编制拍卖出让文件,发布拍卖公告、组织拍卖会、与被上诉人阳明公司签订《成交确认书》等程序,但却最终选择与未经申请、未参加拍卖活动的中交阳明公司签订《国有土地使用权出让合同》,该签订出让合同的行为是否正确行使了权利、严格履行了职责,成交确认人阳明公司提出了质疑,并提起本案诉讼,原审人民法院依法受理符合最高人民法院关于行政诉讼受案范围的规定。

摘要2:无

最高人民法院民事判决书(2017)最高法民再87号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民再87号
【裁判要旨】未经审批当事人约定转让划拨土地上房屋的合同有效。
【裁判摘要1】《城市房地产管理法》第三十八条规定:“下列房地产,不得转让:(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的……(六)未依法登记领取权属证书的……”第三十九条规定:“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。”第四十条第一款规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”从条文内容看,第三十八条、第四十条均未直接规定违反后的行为无效。而且在此类纠纷中,认定划拨土地上的房屋买卖合同有效,继续履行合同,也不会侵害国家利益和社会公共利益。因此,《城市房地产管理法》第三十八条和第四十条属于管理性强制性规定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦不是效力性强制性规定。《房屋登记办法》和《深圳经济特区高新技术产业园区条例》均不是法律、行政法规。综上,《房屋转让协议》违反上述规定并不属于《合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形。
【裁判摘要2】《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效”的规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为,而非房屋买卖,故该规定不适用于本案合同效力的认定。

摘要2:【裁判摘要3】《城市房地产管理法》第四十条第一款虽然规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”但该审批行为仅是物权变动的必要条件,也即未经审批,将无法办理房产所有权登记,房屋所有权不发生转移,但这并不影响房屋买卖合同的效力。

最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终340号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终340号
【裁判要旨】合同效力属于人民法院依职权审查的范围,不受当事人诉讼请求限制。
【解读】如何确定出让人对受让人的合同利益进行适当赔偿的范围?
【裁判摘要】因政府规划调整、政策变化导致民商事合同不能履行的,当事人有权请求依法解除合同并返还已经支付的国有土地使用权出让金、投资款、租金或者承担损害赔偿责任——2010年12月10日,即绥中国土局收取绥中中科公司的土地出让金数日后,东戴河管委会向绥中中科公司第四次发函,通知绥中中科公司一周内退出场地归还建设用地,不允许绥中中科公司继续施工。2011年4月17日,东戴河管委会召开主任办公会议,对绥中滨海经济区控规进行调整,将包括案涉项目用地在内的202.3亩工业用地调整为二类居住用地。绥中国土局参加了此次会议。此时,距离《国有建设用地使用权出让合同》的签订仅有半年,即使依据《项目合作协议书》、《补充协议》的约定,两年的投产期限尚未届满。上述土地性质调整的事实表明,绥中国土局主观上已不愿、客观上已不能再继续履行案涉出让合同。故案涉出让合同不能继续履行,难以归咎于绥中中科公司开发建设进度缓慢。2011年5月19日,绥中县人民政府批复同意绥中国土局《关于收回三宗国有土地使用权的请示》,案涉项目用地被收回。2012年4月18日,绥中国土局将诉争土地使用权以二类居住用地条件另行出让案外人。绥中中科公司随即发函提出异议。涉案用地性质变更后另行出让给案外人,显然背离了地方政府招商引资初衷,客观上终结了招商引资进程,实现了绥中国土局所追求的土地变性为开发用地的意图,显然从根本上违背了作为引资兴办的高科企业绥中中科公司落地投产的意愿。《中华人民共和国合同法》第六条规定,“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”地方政府及有关部门与投资主体签订招商引资合同后,应遵守诚实信用原则,依法严格履行合同义务。本案《国有建设用地使用权出让合同》有效,合同目的不能实现的主要原因在于土地控制性规划调整,绥中国土局在《国有建设用地使用权出让合同》约定的投资建设和土地使用权出让期限内,将案涉项目用地另行出让。综上,绥中国土局对绥中中科公司构成根本违约,应承担相应责任。

摘要2

最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终215号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终215号
【裁判摘要】开发区管委会出让土地使用权的合同效力认定——《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定:“开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,应当认定无效。本解释实施前,开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的,可以认定合同有效。”本案土地使用权出让合同的订立主体系常昆工业园管委会与常昆大酒店,在常熟国土局对合同未予追认的情况下,一审法院依据上述司法解释规定,认定该合同无效,并无不当。

摘要2

最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签定土地使用权转让合同的效力问题的答复【废止】

摘要1:最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复(2003年6月9日 法函[2003]34号)
【摘要】
  根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合两个条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上。因此,未同时具备上述两个条件,而进行转让的,其转让合同无效。
  以出让方式取得土地使用权后转让房地产的,转让方已经支付全部土地使用权出让金,并且转让方和受让方前后投资达到完成开发投资总额的百分之二十五以上,已经办理了登记手续,或者虽然没有办理登记手续,但当地有关主管部门同意补办土地使用权转让手续的,转让合同可以认定有效。
  对于当事人违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款规定的,人民法院可以建议政府有关部门依法给予处罚。

摘要2:【失效依据】最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第十批)的决定
【链接】最高人民法院(2004)民一他字第18号《关于已经取得国有土地使用权证,但未交清土地使用权出让金的当事人所订立的房地产转让合同是否有效的答复》明确“土地受让人虽未全部交纳土地出让金,但已取得国有土地使用权证书的,其与他人签订的房地产转让合同可以认定有效。”
【解读】最高人民法院在早期司法政策中,一般认为不符合投资开发条件的转让合同屋檐下,例外情形方有效。

最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终194号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终194号
【裁判要旨】双方签订土地出让合同时明知占地范围内有部分集体土地的合同效力确定——《中华人民共和国物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”,其体现了物权变动的区分原则,即物权变动的债权合同是有效合同时,物权变动有可能是无效行为或者无法履行的行为。本案当事人订立的《购买土地协议》是双方当事人真实意思表示,协议不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,应认定为有效合同。.......根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。故订立土地使用权出让合同并不会同时产生土地使用权出让的物权效力,仅产生履行合同的债权债务关系。法律并未规定只能在土地已经依法征用转为国有土地后,方可签订土地使用权出让合同。

摘要2:【法条链接】《城市房地产管理法》第九条 城市规划区内的集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。

青岛市崂山区国土资源局与青岛南太置业有限公司土地使用权出让合同纠纷上诉案

摘要1:国有土地使用权出让合同效力的认定条件以及国家政策在此类合同履行中的具体体现——青岛市崂山区国土资源局与青岛南太置业有限公司土地使用权出让合同纠纷上诉案
【来源:《民事审判指导与参考》(总第25集),法律出版社2006年版,第194-197页】

摘要2

最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终308号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终308号
【裁判要旨】出让人迟延交付土地,受让人有权行使先履行抗辩权,但在出让人迟延交付土地情形消失后,受让人应当履行支付土地出让金义务,受让方未按合同约定时间支付土地出让价款的,应支付迟延履行期间的违约金。
【裁判规则】政府通知系从行政管理角度规范国有土地使用权出让合同的签订及出让收入的缴纳,不能直接作为土地使用权出让合同诉讼纠纷中计算违约金的法律依据——国办发(2006)100号通知系政府从行政管理角度规范国有土地使用权出让合同的签订及出让收入的缴纳,不能直接作为土地使用权出让合同诉讼纠纷中计算违约金的法律依据。《国有土地使用权出让合同》出让方为土地行政管理机关,受让方为土地使用者,在合同中虽然有政府行使行政职能的表现,但签订合同时依据的是平等、自愿、有偿原则。人民法院可以依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于若干问题的解释(二)》第二十九条之规定,根据土地使用权受让人的请求,对过分高于实际损失的约定违约金进行调整。再次,本案中,一审法院综合考虑在136号地《国有土地使用权出让合同》履行过程中,霍邱县国土局迟延交付土地违约在先的情节,根据合同履行情况、当事人过错程度,认定每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金明显过高,依照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算涉案违约金足以填补霍邱县国土局实际损失并非显失公平,应予维持。

摘要2

最高人民法院民事判决书(2018)最高法民再422号(1)

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民再422号
【裁判要旨】国有建设用地使用权出让合同中的诸多重要条款必须符合法律和政策规定,除经特殊程序合同主体一般无权作出变更和另行协商。经查,《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号)第七条,及《财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发(国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知)的通知》第三十四条都明确规定,对国有土地使用权人不按土地出让合同、划拨用地批准文件等规定及时足额缴纳土地出让收入的,应当按日加收违约金额1‰的违约金。其目的不仅在于弥补损失,更在于通过惩罚性加强土地市场调控,提高土地利用效率,保证国家及时取得土地收益并投入国家建设。作为一项宏观政策,全国各地国有土地管理部门都据此执行。根据一、二审查明的事实,案涉《国有建设用地使用权出让合同》的违约金条款作为土地拍卖文件的一部分,晟森公司在参加竞拍前既已知晓,其自愿竞拍取得案涉土地并签订案涉《国有建设用地使用权出让合同》,不存在超出当事人预期或显失公平之情形。因此,对该违约金条款的约定,除非有充足理由和其他因素,不应予以调整。

摘要2

国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知

摘要1:国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知(国办发〔2006〕100号)
【摘要】七、强化土地出让收支监督管理,防止国有土地资产收益流失......土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的,按日加收违约金额1‰的违约金。

摘要2

简法|土地出让金违约金标准能否调整?

摘要1:解答:《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号)第七条规定:“土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的,按日加收违约金额1‰的违约金。”——(1)大部分法院的判例认为土地出让金违约金标准可以调整;(2)少数判例认为土地出让金违约金标准不予调整。

摘要2:【注解】国用土地出让合同日千分之一违约金能否调整?|法院不宜依职权调整《国有土地使用权出让合同》中约定1‰/日违约金标准——本案再审的争议焦点为:《变更协议》约定的日千分之一违约金是否应予调整。——参考案例:最高人民法院民事判决书(2022)最高法民再205号

最高人民法院民事裁定书(2013)民申字第2283号

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2013)民申字第2283号
【裁判摘要】《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定:“开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,应当认定无效。本解释实施前,开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的,可以认定合同有效。”根据本案查明的事实,案涉《项目投资合同》系管委会与化纤公司签订,其中第六条第七款约定:“租赁期满后,甲方(管委会)按厂区(含所有建筑物及附属设施、设备)建设的成本价(以审计部门审核确认的造价为准)将厂区(含土地)转让给乙方(化纤公司),乙方分三年平均支付转让金,转让金于每年6月1日前付清。”上述合同条款中包含土地使用权转让内容,根据上述《解释》规定,该条款应认定为无效;虽本案属于《解释》实施前由开发区管委会作为出让方与受让方签订合同的情形,但由于在本案起诉前并未经市、县人民政府追认,因此仍不能适用《解释》第二条第二款的除外条款,案涉合同第六条第七款仍应当认定为无效。由于上述合同条款无效,化纤公司诉请判令管委会及建设公司依据上述条款将案涉土地及厂房等设施过户给化纤公司缺乏法律依据和事实依据。此外,《解释》第二条第二款所规范的内容为《解释》施行前签订合同应如何处理的情形,亦即本《解释》特别规定对施行前签订的合同仍具有规范效力,故本案不存在违反《中华人民共和国立法法》“法不溯及既往”原则的情形;再者,《解释》第二十八条规定:“本解释自2005年8月1日起施行;施行后受理的第一审案件适用本解释。”本案受理于2011年,理应适用该《解释》处理案件。综上,原审判决认定事实清楚、适用法律正确,驳回化纤公司诉讼请求并无不当。

摘要2:【解读】开发区管理委员会作出出让方与受让方订立的土地使用权出让合同原则上应当被认定为无效。

浙江省高级人民法院民事裁定书(2012)浙民申字第1185号

摘要1:【案号】浙江省高级人民法院民事裁定书(2012)浙民申字第1185号
【裁判摘要】根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条第二款规定:“本解释实施前,开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的,可以认定合同有效。”案涉意向书系双方当事人自愿签订,且在该解释实施前已经义乌市发展计划局批复同意,义乌市建设局也对案涉项目颁发建设用地规划许可证,义乌市国土资源局也已作出义土预字(2004)130号具体建设项目用地预审意见,同意案涉项目用土地报批。原审综合上述事实,认定双方签订的《国有土地使用权转让意向书》已经义乌市政府土地管理部门追认而合同有效,并无不妥。

摘要2:【解读】《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》实施前开发区管委会作出出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的合同有效。

最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申770号

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申770号
【裁判摘要】新华街道办作为国有土地使用权出让主体订立案涉《征用土地协议书》,违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条关于“土地使用权出让,应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订”的规定和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十一条、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条的规定,原审法院据此认定案涉《征用土地协议书》无效并不违反《合同法》第五十二条关于违反法律、行政法规强制性规定的合同应认定无效的规定,新华街道办关于原审法院适用法律错误的第三项再审申请理由不能成立,本院不予支持。

摘要2:【解读】土地使用权出让合同应由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。街道办作为土地出让主体订立的土地出让合同无效。

云南省高级人民法院民事裁定书(2015)云高民一终字第293号

摘要1:【案号】云南省高级人民法院民事裁定书(2015)云高民一终字第293号
【裁判摘要】国有土地使用权出让合同,是行政机关代表国家与相对人签订的将国有土地使用权在一定期限内出让给行政相对人,相对人支付土地出让金并按合同的规定开发利用国有土地的合同。隆阳区国土局与宏晨公司签订《国有建设用地使用权出让合同》的行为,属于行政机关履行行政管理职责的行为。故《国有建设用地使用权出让合同》属于行政合同。《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条规定:“人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼:……;(十一)认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的;……。”本案即属于相对人认为行政机关未依照约定履行行政合同的情形,属于行政诉讼受案范围。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条规定:“人民法院对下列起诉,分别情形,予以处理:(一)依照行政诉讼法的规定,属于行政诉讼受案范围的,告知原告提起行政诉讼;……。”最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百零八条第三款规定:“立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的,裁定驳回起诉。”综上,宏晨公司提起的诉讼不属于民事诉讼的受案范围,原审裁定驳回起诉并无不当。

摘要2

最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申2373号

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申2373号
【裁判摘要】《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条关于“上述使用权转让价格明显低于市场价格的,市、县人民政府有优先购买权”以及《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》关于“国有土地使用权转让,转让双方必须如实申报成交价格。土地行政主管部门要根据基准地价、标定地价对申报价格进行审核和登记。申报土地转让价格比标定地价低20%以上的,市、县人民政府可行使优先购买权”的规定的立法目的在于更有效地强化对国有土地使用权转让价格合理范围的控制,并未直接否定交易本身的效力或明确了此类合同当为无效的法律后果,均属于带有行政监管色彩的管理性规定。即便在土地使用权转让价格低于市场价格时人民政府未行使优先购买权的,也只是行政部门综合判断有关情况后的选择,难以认定侵害了社会公共利益。有关人民政府未行使优先购买权并不能导致案涉《土地转让合同》归于无效的法律后果。另从上述法规的内容看,人民政府是否行使优先购买权也不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的可导致合同无效的法定情形,何况时至今日,当地人民政府并未就案涉土地使用权主张行使优先购买权,也能从侧面说明《土地转让合同》尚无可导致无效的事由。故信金公司关于二审法院错误认定《土地转让合同》有效的主张因无法律依据而不能成立。一审、二审法院基于上述判断认为即便存在案涉土地使用权转让价格偏低也不会产生导致《土地转让合同》无效的法律后果,因而未接受信金公司关于申请调取案涉土地价格是否偏低的证据的申请并无不当,其审判程序并无违法之处。同理,信金公司在本案再审审查中提交新的证据《关于公布广东省城市国有土地分等及基准地价标准的通知》及《广东省城市国有土地分等及基准地价标准(2003)》,即便能够证实本案存在案涉土地使用权转让价格明显低于市场价格、江门市人民政府对该地块有优先购买权的事实,也因不属合同法定无效情形而不能推翻二审判决关于《土地转让合同》有效的认定。

摘要2:【解读1】土地使用权转让价格明显低于市场价格不会导致土地转让合同无效;政府未对低价转让的土地使用权行使优先购买权不属于《合同法》第52条所规定的导致合同无效的法定情形。
【解读2】《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第26条并非认定土地转让使用权无效的效力性强制性规定。
【解读3】土地使用权转让价格明显低于市场价格,将可能导致政府行使优先购买权!

最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第3451号

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第3451号
【裁判摘要】《土地使用权出让转让条例》第二十六条规定,土地使用权转让价格明显低于市场价格的,市、县人民政府有优先购买权”。上述规定不应作为认定本案《土地使用权转让协议》无效的法律依据。

摘要2:【解读】《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第26条并非认定土地转让使用权无效的效力性强制性规定。

黑龙江省绥化市中级人民法院行政裁定书(2016)黑12行再4号

摘要1:【案号】黑龙江省绥化市中级人民法院行政裁定书(2016)黑12行再4号
【裁判摘要】有关案涉决定法律性质的问题,原国家土地管理局于1997年10月30日印发的《关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见》指出:收回土地使用权是人民政府及其土地管理部门一项重要的行政行为,主要采取行政处理决定和行政处罚决定两种方式进行。《行政处罚法》颁布施行后,除行政处理决定仍旧按照土地管理法律、法规执行外,土地管理的各项行政处罚必须依照《行政处罚法》由土地管理法律、法规或者规章规定,并由行政机关依照《行政处罚法》规定的程序实施。为了进一步贯彻执行《行政处罚法》和土地管理法律、法规、规章,正确区分行政处理决定和行政处罚决定的界限,切实做到依法行政,现对认定收回土地使用权行政决定的法律性质提出意见:“……七、依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条第一款的规定,因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地,需要依法收回国有划拨土地使用权的,属于行政处理决定。依照该条例第四十七条第二款的规定,根据城市建设发展需要和城市规划的要求,市、县人民政府无偿收回国有划拨土地使用权的,也应属于行政处理决定。”安达市国土资源局依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定作出的案涉决定书,该决定的性质为行政处理决定。

摘要2:【解读】政府依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条第一款、第二款的规定守护爱国有划拨土地使用权行政行为属于行政处理决定,不适用《行政处罚法》的规定。

最高人民法院行政裁定书(2014)行监字第356号

摘要1:【案号】最高人民法院行政裁定书(2014)行监字第356号
【裁判摘要】本案再审被申请人韩某某基于土地使用权出让合同取得文水县政府核发的文国用(2006)字第G0112130002号《国有土地使用证》,再审申请人张某某依有关宅基地转让协议书在争议土地修建房屋并取得文水县政府颁发的(文)房权证凤城字第010900143号房屋所有权证。上述土地使用证和房屋所有权证的颁发,违背房地一致原则。吕梁市政府根据张某某申请对文水县政府核发的文国用(2006)字第G0112130002号《国有土地使用证》进行复议时,查明该颁证行为所依据的权属来源资料有涂改,所盖印章也与当时使用的不符且颁证程序违法,据此复议决定撤销该颁证行为,并责令文水县政府在30日内重新作出具体行政行为,并无不当。一审判决驳回韩某某的诉讼请求,亦符合法律规定。二审判决以韩某某与张某某的争议实质上是土地权属争议,吕梁市政府应利用行政复议中止手段,先行解决当事人之间的基础性纠纷为由,撤销一审行政判决及吕梁市政府吕府复决字(2012)5号行政复议决定,要求吕梁市政府重新作出行政复议决定,适用法律错误,应予纠正。本案当事人如果存在土地权属争议,文水县政府可以在综合考虑相关事实证据的基础上,依照《土地管理法》和《土地权属争议调查处理办法》等规定对土地权属争议作出处理决定。

摘要2:【解读】行政机关的颁证行为导致土地使用权人与房屋所有权人不一致的,当事人可以请求撤销违法的颁证行为。
【基本案情】
(1)韩某某基于与通信公司签订的《土地使用权出让合同》取得县政府核发的《国有土地使用权证》;
(2)张某某依据有关宅基地转让协议书在上述土地范围内修建房屋并取得县政府办法的房屋所有权证,导致房地登记不一致;
(3)2012年7月,张某某向市政府提起行政复议,市政府作出行政复议决定撤销《国有土地使用证》,责令县政府重新作出具体行政行为;
(4)韩某某向中院起诉请求撤销行政复议决定,中院驳回韩某某诉讼请求;山西高院撤销行政复议决定,要求市政府重新作出行政行政复议决定;
(5)张某某不服向最高人民法院申请再审,最高人民法院裁定指令山西高院再审;山西高院再审判决:维持中院一审判决。

最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复(2020修正)

摘要1:最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复(2002年10月11日最高人民法院审判委员会第1245次会议通过,根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复〉等二十九件商事类司法解释的决定》修正)
【摘要】
一、根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款第(三)项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定,破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产,在企业破产时,有关人民政府可以予以收回,并依法处置。纳入国家兼并破产计划的国有企业,其依法取得的国有土地使用权,应依据国务院有关文件规定办理。
二、企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权,以该土地使用权设定抵押,未经有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准的,不影响抵押合同效力;履行了法定的审批手续,并依法办理抵押登记的,抵押权自登记时设立。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十一条的规定,抵押权人只有在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后,对剩余部分方可享有优先受偿权。但纳入国家兼并破产计划的国有企业,其用以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押的,应依据国务院有关文件规定办理。
三、国有企业以关键设备、成套设备、建筑物设定抵押的,如无其他法定的无效情形,不应当仅以未经政府主管部门批准为由认定抵押合同无效。
本批复自公布之日起施行,正在审理或者尚未审理的案件,适用本批复,但对提起再审的判决、裁定已经发生法律效力的案件除外。

摘要2:【注解】该批复系基于《土地管理法》第58条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条的明确规定。

【案例笔记】被征收人能否对房屋被征收后国有土地使用权出让等行为能否提起行政诉讼?

摘要1:解读:行政行为具有公定力,一经作出即推定为有效。房屋被依法征收,该房屋所有权即转归国家所有,被征收人对其房屋不再享有所有权,国有土地使用权亦同时收回,其享有的国有土地使用权已经消灭,其针对后续的国有建设用地使用权出让等行为提起诉讼则不再具有利害关系,不能作为原告提起行政诉讼。
【注解1】国有土地收回后,原土地使用权人与政府对该土地上的其他行政行为无利害关系不具有原告主体资格。
【注解2】行政强制拆除案件确认诉讼的原告主体资格不同于有关征收案件中的原告主体资格|在行政强制拆除案件确认诉讼中,即便实施征收的行政机关在强制拆除行为实施后与被征收人签订了征收补偿协议或者作出征收补偿决定,被征收人在确认诉讼中仍与强制拆除行为有利害关系,被征收人请求确认行政机关实施的强制拆除行为违法的,人民法院应予受理。——参考案例:最高人民法院行政裁定书(2020)最高法行再308号
【注解3】执行征收决定行为通常不具有可诉性——(1)有关执行征收决定的行为主要是指行政机关依据政府的征收决定办理的注销房屋登记、土地使用权登记或者收缴房屋权属证书、土地使用权证书等行为;(2)对被征收人及其利害关系人的权益产生实际影响的是征收决定而非注销和收缴的执行行为,对执行征收决定的行为提起诉讼不予受理。

摘要2:【注解4】原集体土地使用权人与该土地被征收并出让后国有土地登记行为无法律上利害关系。——参考案例:最高人民法院行政裁定书(2020)最高法行申5080号
【注解5】集体土地征收决定实施后,自然资源主管部门与第三人签订的土地使用权出让合同是否可诉?|被征收人与进入出让程序的土地使用权不存在直接利害关系,不具有行政可诉性。——参考案例:最高人民法院行政裁定书(2019)最高法行申494号
【注解6】集体土地被征收为国有,原集体土地使用权人与后续国有土地使用权登记颁证行为通常不具有法律上利害关系。——参考案例:最高人民法院行政裁定书(2016)最高法行申780号

【笔记】国有土地使用权出让招拍挂差价补偿条款是否有效?

摘要1:解读:国有土地使用权出让招拍挂差价补偿条款违反国有土地使用权出让招投标活动各竞买人公平竞争的法律规范,差价补偿条款应当认定无效。

摘要2:【注解】政府基于招商引资行为给予优惠政策而约定国有土地使用权招拍挂差价补偿条款,不是国有建设用地出让的最终价格,该差价补偿条款依法有效。

最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终790号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终790号
【裁判摘要】对合同效力的审查,属于人民法院裁判权范围,人民法院应依职权进行审查。本案中,双方在《合作协议》和《备忘录》中约定双方合作,欲对案涉土地进行商业开发,兴建顺兴生产及配套用房房地产项目,从约定内容可见双方的合作目的意在将工业用地进行房地产项目开发。一审法院据此确定本案案由为合资合作开发房地产合同纠纷并无不当。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此,双方约定是否违反法律和行政法规的强制性规定,人民法院应依法对此予以审查。顺兴公司上诉主张一审法院适用的《中华人民共和国土地管理法》第五十六条,《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条、第十八条等规定均系管理性强制性规定,而违反上述规定,合同并非无效。神东天隆公司辩称上述规定系效力性强制性规定,违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同无效。对此本院认为正确理解、识别效力性强制性规定与管理性强制性规定,不仅关系到民商事合同效力维护,还影响市场交易的安全与稳定,人民法院应当根据法律法规的意旨,权衡相互冲突的权益,综合认定相关规定属于效力性强制性规定还是管理性强制性规定。而判断某项规定属于效力性强制性规定还是管理性强制性规定的根本在于违反该规定的行为是否严重侵害国家、集体和社会公共利益,是否需要国家权力对当事人意思自治行为予以干预。土地制度是我国的根本制度,土地资源的开发、利用和经营关系到国家的根本利益,违反上述规定即改变土地用途,将会损害国家、集体和社公共利益。因此,上述规定属于效力性强制性规定。顺兴公司违反该规定将案涉工业用地用于商业开发,改变了土地性质,一审判决认定案涉《合作协议》无效符合法律精神,但引用业已作废的本院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》存在瑕疵,应予纠正,然裁判结果并无不当,应予维持。

摘要2:【注解1】判断某项规定属于效力性强制性规定还是管理性强制性规定的根本在于违反该规定的行为是否严重侵害国家、集体和社会公共利益,是否需要国家权力对当事人意思自治行为予以干预。
【注解2】(1)《土地管理法》第56条,《城市房地产管理法》第18条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条、第17条等属于效力性强制性规定;(2)违反上述规定改变土地性质将工业用地用于商业开发应当认定合作开发房地产合同无效。

最高人民法院关于收回国有土地使用权案件适用法律问题的答复

摘要1:最高人民法院关于收回国有土地使用权案件适用法律问题的答复(2012年12月29日 〔2012〕行他字第10号)
【摘要】在国有土地使用权出让合同纠纷中,具有土地行政管理职能的市、县人民政府决定收回国有土地使用权的行为,是单方履行行政职权的行为,对该行为不服提起诉讼的,属于行政诉讼受案范围。

摘要2:【注解】收回国有土地使用权行为属于行政诉讼受案范围。

城市国有土地使用权出让转让规划管理办法

摘要1:城市国有土地使用权出让转让规划管理办法(1992年12月4日建设部令第22号发布 根据2011年1月26日住房和城乡建设部令第9号公布 自公布之日起施行的《住房和城乡建设部关于废止和修改部分规章的决定》修正)

摘要2

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