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律师教你打房屋租赁合同纠纷官司

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摘要2

西安九龙房地产开发有限责任公司与陕西兵器工业西北公司房屋租赁合同纠纷上诉案

摘要1:西安九龙房地产开发有限责任公司与陕西兵器工业西北公司房屋租赁合同纠纷上诉案——在建房屋作为租赁标的物应否受法律保护
【来源:《民事审判指导与参考》(总第16集),法律出版社2004年版,第256-258页】
【案号】最高人民法院(2002)民一终字第75号民事判决书
【提示】以在建房屋作为租赁物签订的《租赁合同》合法有效。
【裁判要旨】在建房屋作为租赁标的物受法律保护。对于合同没有违反法律、行政法规的强制性规定,不具备法定无效要件的合同,应当尊重当事人合同意思自治原则,认定此类合同有效。

摘要2:【解读1】当事人以在建房屋作为租赁标的物签订的房屋租赁合同受国家法律保护。
【解读2】房屋租赁作为我国民间一种互通有无、调剂余缺、物尽其用的传统租赁制度,由来已久。近年来,随着我国改革开放和房地产业的发展,房屋租赁打破了以往先有房屋再行出租的传统租赁制度。在建房屋作为租赁标的物出租,已经成为我国房地产开发领域的一种常见的现象。本案即为其中一例。陕西兵器工业西北公司以其在建的北方大厦作为租赁标的物,与他人签订《租赁合同书》。此后,承租人又将其承租部分与他人签订《房屋转租合同》。人民法院对于当事人以在建房屋作为租赁标的物签订的《租赁合同书》及《房屋转租合同》之效力的认定,同其他合同一样,实行国家干预原则,即依职权审查合同是否存在违法性。对于合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,不具备法定无效要件的合同,应当尊重当事人合同意思自治原则,认定此类合同有效。
  在建房屋出租,是出租人在不丧失标的物所有权的前提下,通过提前吸收承租人租金的方式,达到融通资金,盘活资产的目的。承租人可以通过分期支付租金获取房屋使用权和收益,即双方都可以从中获得利益的满足。因此,人民法院根据案件具体情况,依法正确判定此类合同效力,对于鼓励当事人交易,促进我国房地产市场稳步健康发展,起到了积极向上的作用。

北京市中粮广场发展有限公司与北京和德俱乐部有限公司房屋租赁纠纷案

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(1998)民终字第116号
【提示】房屋预租合同不违反法律规定,应认定有效。预租关系解除后,出资人应对承租人提前进场装修而不能拆除的添附物给予折价补偿。
【裁判摘要】因中粮广场同意和德公司提前进场进行装修,故和德公司已进行装修所形成的添附物不得拆除损坏,留给中粮广场继续使用,由中粮广场折价补偿和德公司的装修费用。和德公司存放于中粮广场拟租赁场地内的可移动家具及其他物品,由和德公司自行移走处理。

摘要2

浙江银泰投资有限公司与包头市中冶置业有限责任公司房屋租赁合同纠纷上诉案

摘要1房屋预租合同的效力如何认定——浙江银泰投资有限公司与包头市中冶置业有限责任公司房屋租赁合同纠纷案
【来源:《民事审判指导与参考》(总第71辑),人民法院出版社2017年版,第224-226页】
【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终171号
【裁判要旨】双方当事人就尚不存在或尚未建成的房屋签订的租赁合同为房屋预租合同。现行法律、行政法规、司法解释对房屋预租合同无特别规定,在此情形下,其相关问题的认定可参照适用房屋租赁的规定。若合同约定的预租物没有取得建设工程规划许可证的,预租合同应认定无效。

摘要2

乐平华润置业有限公司、洪客隆百货投资(景德镇)有限公司租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申3344号
【裁判摘要】合同双方当事人排除适用关于违约金调整条款的约定为有效约定,当事人应当自行承担相应风险——原审判决认定双方当事人放弃调整违约金的约定并不违反法律规定,具体分析如下:首先,合同双方当事人放弃违约金调整的约定不违反法律的规定。从主观上看,双方当事人均是为了自身商业利益而从事本次交易活动,是在自愿平等的情形下签订《预租赁协议》和《租赁合同》。从客观上看,双方当事人签订的合同在内容上没有违反法律法规的强制性规定。其次,合同双方当事人放弃调整违约金的约定属于当事人意思自治。双方当事人签订的《房屋预租协议》第三条第三款、第三条第四款以及《租赁合同》第十条第五款的约定已经明确放弃调整违约金。即无论损失是多少,违约金均按人民币500万元金额计算。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款之规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。"人民法院应尊重双方当事人在本案中预先放弃调整违约金的约定。最后,原审未以租金价差确定违约金未违反《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定。本案双方当事人签订合同时的真实意思表示为,500万元违约金数额的确定是在保障双方当事人利益的前提下,违约方承担的最大范围且具有惩罚意义的赔偿数额,这是双方当事人基于商业利益角度的决定,应自行承担相应风险。同时,关于违约金的确定是否以“违约造成实际损害"为条件,可以由当事人约定。本案中,在双方对违约金已经有了明确约定的情况下,法院不变动违约金数额,并无不当。

摘要2:【解读】(1)合同双方约定一方违约,对方无需就损失承担举证责任,也无论损失多少,违约金均按人民币500万元定额计算,不以实际损失多寡为由进行调整;(2)一审法院判决赔偿经济损失2599.4115元;(3)二审法院变更判决赔偿经济损失人民币500万元。