商品房买卖中现有法律关系分析
摘要1：目前，商品房买卖中购房人以按揭形式作为付款方式的比较多。按揭涉及到购房人、开发商、银行三方，其中的法律关系涉及到买卖合同关系，借款合同关系、抵押合同关系、保证合同关系以及保险、收入证明函等派生契约关系和法律行为。这些关系作为一般的购房人是很难分辨清楚并了解其中的民事权利义务的，即便是银行和开发商也不一定完全了解不同法律关系的确切内容。为此，本文从现行法律规定的角度，对商品房按揭贷款中的法律关系作一归纳和清理。
摘要2：
北京市第二中级人民法院[2005]二中民初字第10645号；北京市高级人民法院[2006]高民终字第547号
摘要1：【问题提示】在购房贷款合同中，由于抵押权人未敦促抵押人办理抵押登记，是否对该抵押权的不成立承担相应责任？
【要点提示】在购房贷款合同中，当事人约定了抵押加阶段性保证后，在债务人（抵押人）取得房屋的产权后，作为抵押权人的银行长时间未催促抵押人办理抵押登记，应当对该抵押权不成立承担部分过错责任，因此导致阶段性保证人仍需继续承担保证责任，该保证人得以在债权人的过错责任范围内减轻担保责任。
【裁判意见】以房地抵押登记作为保证期间终止条件的责任认定——在抵押加阶段性保证的担保形式中，约定办妥抵押登记为保证责任解除条件，在条件未成就前保证人的保证责任不能解除，但债权人和被保证人对未办妥抵押登记具有过错的，保证人有权在此过错范围内减轻保证责任。
【案例索引】一审：北京市第二中级人民法院[2005]二中民初字第10645号（2005年12月20日）；二审：北京市高级人民法院[2006]高民终字第547号（2006年12月20日）
摘要2：
浙江省宁波市鄞州区人民法院（2010）甬鄞民初字第987号；浙江省宁波市中级人民法院（2010）浙甬民二终字第514号
摘要1：【问题提示】国家实行房产新政，是否属于情事变更？
【要点提示】
1.国家实行房产新政，当事人已预见到购房存在巨大商业风险，并在合同中对国家房贷政策变化导致按揭不能作出了自己的承诺。这种情形不属于情事变更，不能解除房屋买卖合同。
2.当事人在房屋买卖合同中既约定了违约金又同时约定了定金罚则，根据《合同法》第116条的规定，违约金条款和定金罚则不能同时适用，一方违约时，另一方可以选择违约金条款或者定金条款。
【案例索引】
一审：浙江省宁波市鄞州区人民法院（2010）甬鄞民初字第987号（2010年7月19日）
二审：浙江省宁波市中级人民法院（2010）浙甬民二终字第514号（2010年9月27日）
摘要2：
最高人民法院民事判决书(2000)经终字第224号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2000)经终字第224号
【提示】对房屋进行抵押登记后，抵押人的购房合同被仲裁机构确认为无效的，抵押仍然有效。
【摘要】房屋买卖关系与抵押担保关系式是两个不同的法律关系。根据《担保法》第43条第2款关于“当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人”之规定，经过合法登记程序而公示设定的担保物权，可以对抗抵押物的所有人和其他第三人。尽管已经发生法律效力仲裁裁决书裁决购房合同无效，但该仲裁裁决书对购房合同无效的裁定，既不能否定抵押人在此之前对抵押物拥有合法所有权的事实，也不能否定抵押人在拥有合法所有权过程中所行使的处分权，更不能否定抵押权人通过合法登记程序所取得的抵押权，即第三人因仲裁裁决所取得的房屋所有权，不能有效对抗抵押权人的抵押权。原审法院以购房合同无效且抵押人不享有所有权的房屋进行抵押为由，认定抵押权无效属于适用法律错误，应予改判。
【裁判意见】因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现的（《商品房买卖合同解释》第24条）：
①当事人可以解除商品房担保贷款合同；
②不能请求确认商品房担保贷款合同无效。
摘要2：
孙某某、徐某某合同诈骗罪案刑事裁定书
摘要1：【案号】河南省高级人民法院刑事裁定书(2009)豫刑一终字第152号
【裁判观点】原审被告人孙某某作为上诉单位某某公司原法定代表人，指使员工徐某某采取虚构房产办理虚假按揭的手段，为公司骗取银行贷款，其行为已构成合同诈骗罪。
摘要2：
上海市第一中级人民法院民事判决书(2002)沪一中民三(商)终字第460号
摘要1：【案号】上海市第一中级人民法院民事判决书(2002)沪一中民三(商)终字第460号
【裁判观点】当事人之间的民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。综观本案各方当事人向法院提供的证据材料分析，可以推断被上诉人柏杨当时确不知道自己与上诉人签订过涉案借款合同，也不知道自己向上诉人借过涉案借款，上诉人所称的被上诉人柏杨向其借款实属好莱坞公司所为，对此好莱坞公司也不予否认，故上诉人上诉所称其与被上诉人柏杨签订的借款合同系双方真实意思表示与事实不符，应不予采信。原审法院在此查明事实的基础上驳回上诉人要求被上诉人柏杨承担本案民事责任的诉讼请求并判令好莱坞公司承担还款责任并无不当。又因上诉人是在未与被上诉人柏杨当面洽谈借款事宜及未收到被上诉人柏杨的正式借款委托书的情况下，仅凭好莱坞公司提供的手续而向个人发放贷款，其行为本身存在一定过错，故原审法院认定上述贷款行为属虚假按揭贷款性质，从而确认为无效亦无不当。
摘要2：
重庆市渝中区人民法院民事判决书(2010)中区民初字第168号
摘要1：【案号】重庆市渝中区人民法院民事判决书(2010)中区民初字第168号
【裁判观点】买受人与开发商签订的商品房买卖合同合法有效，应受法律保护。就本案查明的事实来看，开发商已经按照合同的约定向买受人交付了其所购的房屋，但买受人只按合同约定履行了支付小部分购房款的义务，且因其本人原因一直未能办理余款的银行按揭手续。双方在合同中明确约定“如因乙方原因不能办理按揭贷款，甲方有权要求乙方一次性支付全部房款或分期支付房款，乙方应在甲方发出通知后七日内付清全部房款或按约定分期支付房款”。嗣后，开发商向买受人发出了《催款函》，要求其按上述约定支付房款，买受人也向开发商出具了《还款承诺书》，承诺“在2009年底前作为分期分批付款，本人要求每月不定时不定额陆续付清”，但买受人并未履行其承诺。现开发商要求买受人立即支付所欠的购房款并支付逾期付款违约金，符合双方的约定及买受人的承诺。
摘要2：
湖南省永州市中级人民法院民事判决书(2011)永中法民三终字第170号
摘要1：【案号】湖南省永州市中级人民法院民事判决书(2011)永中法民三终字第170号
【裁判观点】本案的关键点在于是否存在两个法律关系，即买卖合同关系与银行按揭关系，办理银行按揭是否是开发商应尽的义务。根据双方当事人《商品房买卖合同》中第十一条之约定：合同签订之日，买受人支付购房总价款的50%，并约定买受人三日内备齐办理银行按揭手续的资料，十日内办清银行按揭手续。买受人按揭人民币2万元整，按揭期限为5年。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。买受人选择了办理银行按揭手续，并将办理银行按揭手续的资料交开发商，根据法律之规定，开发商应当办理银行按揭手续，这是其应尽的义务。且从该合同条款约定来看，未明确约定办理按揭是哪一方的义务。考虑到该格式合同系由开发商提供，且其收取了买受人代办按揭的费用，至二审开庭时并未退还上买受人，可以推定办理银行按揭是开发商应尽的义务之一。现开发商未能如约办理银行按揭手续而导致合同无法继续履行，买受人要求解除合同于法有据。
关于买受人上诉认为一审法院判决对开发商的严重违约行为惩处力度不够，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，双方签订的返租协议中确定的年回报率为买受人可期待利益，一审法院以双方签订的返租协议中确定的年回报率作为买受人的损失依据基本恰当。
摘要2：
广东省佛山市中级人民法院民事判决书（2006）佛中法民五终字第474号
摘要1：【案号】广东省佛山市中级人民法院民事判决书（2006）佛中法民五终字第474号
【裁判观点】买受人与开发商签订的商品房买卖合同合法有效，双方应依据合同履行。合同中约定买受人支付首期款，余款办理银行按揭，开发商作为买受人的按揭贷款的担保方。合同签订后，买受人依约支付了首期房款，并先后向三家银行申请办理按揭贷款，但最终均未得到银行同意按揭贷款。虽然银行是以申请人资信状况不良或提交的资料不符合要求等原因不同意申请人办理按揭贷款，但综合分析本案的具体情况，既有银行认为的申请人本身资信状况和提交的资料问题，也有合同尚未备案和开发商未向银行提供担保的因素以及贷款的金额、银行对贷款风险、申请人资信状况的评价等一系列综合因素，应是上述因素相互作用造成的，应认定为开发商和买受人均有过错。本案由于按揭贷款未得到银行同意，未能订立商品房担保贷款合同，致使双方所签订的商品房买卖合同无法继续履行，而买受人在二审时也表示再无能力以按揭之外的其他方式支付余下的房款，因此，双方签订的商品房买卖合同事实上不可能履行，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，应予以解除。另鉴于本案双方当事人在一审时均未要求解除合同，本院二审无法直接处理，双方当事人可另行起诉。
摘要2：
河南省郑州市中级人民法院民事判决书(2009)郑民四终字第358号
摘要1：【案号】河南省郑州市中级人民法院民事判决书(2009)郑民四终字第358号
【裁判观点】买受人与开发商签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，合法有效。双方均应依照合同享有各自权利并履行各自义务。开发商应按时交付符合双方合同约定的商品房，买受人应按时支付房款。开发商所交付的商品房配套设施不符合约定标准，系违约行为。但由于该配套设施已具备正常使用性能，且买受人已占有、使用该房屋，故买受人要求解除商品房买卖合同没有依据。开发商交付房屋后，买受人仅支付首付款，剩余房款并未支付。买受人上诉称由于开发商的原因没有办理银行按揭贷款手续，无法支付房款，但买受人没有提供证据证明不能办理贷款手续的责任在于开发商，故买受人至今没有支付海盛公司剩余房款，亦构成违约。
摘要2：
最高人民法院民事判决书(2013)民提字第135号
摘要1：——意思与表示不一致，对法律关系性质的司法认定
【案号】最高人民法院民事判决书(2013)民提字第135号
【提示】以买卖合同形式为债务进行担保的，其中的流质条款应认定无效。
【裁判要旨】以买卖合同形式为债务进行担保的，属于非典型的担保，应遵循物权法有关禁止流质的规定，债权人实现担保物权时，对设定的担保财产应当以拍卖或者变卖的方式受偿。
【裁判意见】名为商品房买卖实为借贷，可视为借款担保关系——法律关系的性质应依当事人真实意思表示予以认定。书面借款合同并非认定债权债务关系不可缺少的要件。充分证据证明当事人以签署商品房买卖合同并办理备案登记方式进行民间借贷的，应认定双方之间成立了一种非典型的担保关系。债权人可以适当方式就合同项下不动产主张权利，以担保其债权实现。但其诉请直接取得案涉不动产所有权的主张，违反了《物权法》关于禁止流质的规定，应不予支持。
【裁判规则】双方当事人同时签订的《商品房买卖合同》是为了担保债务的履行。在债务人拒不还债的情况下，债权人有关直接取得房屋所权的主张，因违反物权法关于禁止流质的规定而不能获得支持。
摘要2：【来源】《民事审判指导与参考》（总第58辑），人民法院出版社2014年版，第192-205页。
【解读1】书面合同并非确认双方当事人之间存在债权债务关系必不可少的要件。只要认定双方有借款合意，出借人实际向借款人支付了款项，即可认定债权债务关系成立。双方当事人同时签订的《商品房买卖合同》则是为了担保债务的履行。在债务人拒不还债的情况下，债权人有关直接取得房屋所有权的主张，因违反物权法关于禁止流质的规定而不能获得支持。
【解读2】当事人约定以商品房买卖合同为借贷合同进行担保，这种交易方式名为买卖，实为担保。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条将此类合同定性为担保合同，而非代物清偿预约。......因此，前述朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案的裁判观点与《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定不一致，在司法解释施行后不应再适用；前述广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷案的裁判观点则与该司法解释一致，可以继续适用。——《最高人民法院民商事判例集要.建工房产卷（下）》第814页
上海市第二中级人民法院（2012）沪二中民六（商）终字第139号民事判决书
摘要1：【案号】上海市第二中级人民法院（2012）沪二中民六（商）终字第139号民事判决书
【提示】金融机构在还旧借新业务中，需重新签订抵押合同并登记，未经登记的抵押权不成立。
【裁判要旨】
①在还旧借新的情况下，原债权债务关系的消灭，进而导致抵押权的消灭；
②设立最高额抵押权，应当办理抵押物登记，最高额抵押权自登记之日起生效，未办理抵押登记，该嘴个抵押权未成立。
【裁判摘要】
一、开发商为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，当商品房买卖合同被依法确认无效后，开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。
二、预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人(购房人)对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。
【裁判要旨】抵押预告登记不产生设立抵押权的法律效果——仅办理预告登记未办理正式登记不能行使抵押权。
【裁判意见】
①根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审”之规定，原审法院在本案中是否行使释明权并非撤销原审判决发回重审的法定事由，故上诉人主张原审法院未行使释明权，应予发回重审的主张不能成立，其可另行主张权利。
②他项权利证书只是一种行政登记，在民事法律关系上，仅仅有他项权利证不能成为抵押权存在的依据，仍然要依据事实和法律进行判断。而且，根据以上分析，这种表面上的抵押登记所确立的抵押权已经消灭。
③虽然各方当事人均认可承担抵押担保责任，但是依据民事诉讼证据规定，当事人只能对事实进行自认，不能对法律行为的效力和法律责任进行自认，因此，不能根据当事人的自认判断民事行为的效力和民事责任的有无。
摘要2：【解读】抵押权预告登记人对抵押物不享有优先受偿权。
【注解】该案终审判决认为：（１）抵押预告登记不能直接产生抵押权，债权人不能据此请求行使抵押权，而只能等办理完抵押登记才能行使抵押权；（２）抵押预告登记能够产生将来设立抵押权的请求，且该请求权具有排他性保全效力，能够排他性对抗他人针对标的物的处分。
贵州省黎平县人民法院民事判决书（2006）黎民（1）初字第166号
摘要1：【案号】贵州省黎平县人民法院民事判决书（2006）黎民（1）初字第166号
【裁判要旨】《公司法》第五条规定，公司的合法权益受法律保护，不受侵犯。被告提供虚假材料骗取工商行政管理局作出公司股东和法定代表人的变更登记后，以公司法定代表人身份对项目进行了系列的房地产开发活动，使公司对该项目不能正常经营，银行不能按揭，售房活动受阻，项目停滞。经营权是一种与财产所有权有关的财产权。被告的行为明显对江峰公司的合法权益构成侵犯。
摘要2：
北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要
摘要1：北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要（2014年12月16日 京高法发［2014］489号）
摘要2：【目录】一、符合房屋现售条件的商品房预售合同的效力；二、预约合同的效力和履行；三、基于假按揭签订房屋买卖合同的效力；四、房屋买卖中阳合同的效力；五、购房指标转让合同的效力；六、无权处分合同的效力和履行；七、房屋共有权利人的诉讼地位与责任承担；八、冒名签订房屋买卖合同的效力；九、连环买卖中的合同效力；十、借名买房的认定和处理；十一、请求合同继续履行的处理；十二、商品房不符合交付条件的处理；十三、买受人拒绝接收商品房的处理；十四、因“出卖人原因”未办理房屋过户登记的认定；十五、对待给付义务的同时履行十六、一房数卖中买受人的权利顺位；十七、第三人过户登记请求权的行使；十八、出卖人死亡后房屋买卖合同的履行；十九、房屋涨价损失与一倍赔偿的并用；二十、同时主张逾期交房、办证违约金的处理；二十一、逾期办证违约金过高的判断标准；二十二、违约金分别主张与分段主张的调整；二十三、违约金诉讼时效的认定；二十四、民间借贷与代理售房的处理；二十五、民间借贷与以房抵债的处理；二十六、以房抵债与调解；二十七、适用范围
（2012）东一法执外异字第12号（１）
摘要1：——保证金账户可以特定化并构成货币质押
【裁判要旨】房地产开发商以开设按揭贷款保证金专用账户方式向银行提供担保，达到货币实质上的特定化，在性质上属于动产质押中的货币质押。在强制执行中，法院对按揭贷款保证金账户可以采取冻结措施，在保证金质押解除条件成就时才可予以扣划。对于银行以对保证金账户中资金享有质权而提出异议的，应当适用案外人异议程序进行审查。
【案号】（2012）东一法执外异字第12号
摘要2：
（2012）浦商初字第1243号；(2013)淮中民终字第0475号
摘要1：——明显加重购房人付款义务的格式条款无效
【裁判要旨】购房人以首付与银行按揭相结合方式付款，房产公司以格式条款的方式约定，一旦贷款申请未获批准则购房人应于短期内付清购房余款。该约定违反了格式条款提供方公平拟约的义务，明显加重了购房人的责任，应认定无效。
【本案案号】（2012）浦商初字第1243号；，(2013)淮中民终字第0475号
摘要2：
（2005）晋民初字第21号；（2009）民监字第255号
摘要1：——所有权人以调解方式处分被查封财产的行为无效
【案号】（2005）晋民初字第21号；（2009）民监字第255号
【裁判要旨】调解应建立在事实清楚、分清是非的基础之上。法院在调解过程中，应对调解协议中处分的标的物上是否有案外人利益，即当事人是否对标的物享有完整的处分权这一基本事实进行审查。在大力倡导以调解方式结案、促进司法和谐的背景下，应注意防止当事人采用调解方式损害第三人利益或国家、集体利益。
【裁判意见】被生效执行裁定查封的财产，其所有权人的处分权受到限制，无权在调解中将财产所有权移转——最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不能对抗申请执行人。”调解协议具有双方当事人之间民事合同的性质，一般对第三人不具有效力，但调解书是人民法院出具的正式法律文书，具有强制力，这就使调解协议中约定的处分被查封财产内容实际上取得了对抗第三人的效力，违反法律规定，应属无效。
【裁判规则】不动产所有权保留条款不能对抗已办理抵押第三人——《合同法》第134条规定的所有权保留条款仅适用于动产物权的变更，不动产物权变更应遵循登记公示原则。当事人内部约定的不动产所有权保留条款不能对抗依登记公示取得抵押权的债权人。
摘要2：【裁判规则】最高人民法院（1997）经他字第8号复函中明确指出，被执行人擅自将已查封财产专卖给他人是违法的，买卖房屋的合同无效。本案中东民集团将查封房产返还通盛公司的做法，与买卖房屋有着共同的属性即都是对查封财产的处分行为。结合查封本身的含义及最高人民法院复函，可以认定东民集团无权将自己公司名下已被查封房产擅自处分给通盛公司，东民集团与通盛公司所达成的协议违反法律规定，应属无效。——《所有权人以调解方式处分被查封财产的行为无效》，载《立案工作指导》（总第24辑），人民法院出版社2010年版，第109页
【法条链接】最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定
第二十六条 被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。
第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。
人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。
山西省太原市小店区人民法院[2005]小民初字第103号；山西省太原市中级人民法院[2005]并民终字第892号
摘要1：【要点提示】被保险人与保险人签订保证保险合作协议在先，且约定“各相关协议不得与本协议相抵触”，投保人与保险人签订保证保险合同条款在后，则在后签订的保证保险合同条款与在先签订的保证保险合作协议有冲突者，应当以保证保险合作协议为准。
【裁判要旨】保证保险合同约定以贷款所购车辆作为贷款抵押物，但作为被保险人和贷款人在发放贷款时，未办理相关抵押登记手续，使保险标的潜在危险程度增加，并造成贷款人不享有抵押权，影响保险人代位求偿权实现的，保险人可依约不承担保证责任。
【案例索引】一审：山西省太原市小店区人民法院[2005]小民初字第103号（2005年8月12日）；审：山西省太原市中级人民法院[2005]并民终字第892号（2005年12月13日）
摘要2：
保证保险：是担保，还是保险？
摘要1：1.保险人在保证保险合同中未承诺担保，属保险性质——银行与保险公司所签相关保证保险协议、合同中，保险人并未作出任何担保承诺的意思表示，应认定属保险性质。
2.名为保险，实为保证担保的，应据实认定合同性质——《分期付款销售汽车合作协议》名为保险实为保证担保的法律关系，应按各方当事人真实意思表示认定合同性质。
3.循环贷款未超约定的保证保险范围，仍属保证债务——借款人使用的循环贷款并未增加原主债务数额及保证保险的保证责任，保险人应在保险金额范围内承担赔偿责任。
4.企业借款保证保险，本质上是保险人提供担保行为——保证保险虽系保险人开办的一个险种，但其实质是保险人对债权人的一种担保行为，故实质上构成借款保证合同。
5.保证保险性质属财产保险，应适用《保险法》调整——虽然保证保险合同的标的是借款合同的还款义务，与一般保险合同的标的不同，但仍应适用《保险法》进行调整。
6.银行职员挪用资金，属雇员忠诚保证保险责任范围——银行投保雇员忠诚保险后，因银行职员挪用资金构成犯罪，由此造成银行损失的，应认定在保证保险责任范围内。
7.贷款银行作为被保险人未办按揭车辆抵押登记责任——保证保险合同约定以贷款所购车辆作为贷款抵押物，但未办相关抵押登记手续的，保险人可依约不承担保证责任。
8.个人按揭购车抵押合同与保证保险合同并存时处理——个人按揭购车抵押合同与保证保险合同并存时，银行向保险公司主张保险赔付责任，应适用《保险法》进行调整。
9.银行可直接要求保险公司履行保证保险的赔偿义务——银行与保险公司建立保证保险法律关系，在约定的保险事故发生后，银行可直接要求保险公司履行保险赔偿义务。
10.保险公司分支机构所作连带责任保证无效后果承担——债权人明知保险公司分支机构不具备法人资格而接受其保证担保，由此造成保证无效的损失应由债权人自行承担。
11.保证保险事故发生后，被保险人可迳向保险人索赔——保证保险事故发生后，被保险人既可向债务人追偿，亦可向保险人追偿，保险人不得以先向债务人追偿为由拒赔。
摘要2：
个人按揭购车抵押合同与保证保险合同并存时处理——个人按揭购车抵押合同与保证保险合同并存时，银行向保险公司主张保险赔付责任，应适用《保险法》进行调整
摘要1：【要旨】个人分期贷款购车与银行签订借款抵押合同，同时银行与保险公司又存在保证保险合同关系情况下，银行在保险事故发生时向保险公司主张保险赔付责任，应适用《保险法》而不应适用《担保法》进行调整。保险公司关于其只对物的担保以外的债权承担保证责任的主张不能成立。
【案例】福建龙岩中院（2005）岩民终字第178号《中国建设银行龙岩分行新罗支行诉谢建棋等保险合同案（保证保险）》
摘要2：
北京市昌平区人民法院（2005）昌民初字第01928号判决书；北京市第一中级人民法院（2006）一中民终字第767号判决书
摘要1：（汽车消费贷款）
【裁判要旨】员工出借名义为公司向银行借款提供便利，由此导致个人汽车消费贷款业务纠纷，作为名义借款人及名义担保人的员工应承担的民事责任不应被免除。
【判决书字号】一审判决书：北京市昌平区人民法院（2005）昌民初字第01928号判决书；二审判决书：北京市第一中级人民法院（2006）一中民终字第767号判决书
摘要2：
最高法院恶意骗保裁判规则9条
摘要1：1.恶意骗保的虚假按揭合同被确认无效后的责任承担——开发商与自然人为套取银行贷款所签商品房买卖合同被依法确认无效后，二者应对银行贷款本息负连带清偿责任。
2.恶意骗保，须以债权人知道或应知欺诈事实为前提——保证人以恶意骗保主张免除其保证责任的，需证明债权人在签订保证合同时，知道或应当知道主债务人欺诈事实。
3.以假票据平账，将挂账转为表面正常贷款，属骗保——主债务人和债权人隐瞒事实真相，以虚假票据平账将挂账转为形式上正常贷款骗取担保的，保证人不应承担责任。
4.认为串通骗取保证担保的事实，应当由保证人举证——保证人主张免除保证责任，需证明债权人与债务人串通欺骗保证人提供担保的事实，否则应承担举证不能的后果。
5.举证主合同双方构成恶意串通，才能免除保证责任——在保证人无确切证据证明债权人与债务人就贷款用途改变存在恶意串通情况下，不适用《担保法》第30条规定。
6.保证人因被保证人与实际债务人不对应而免除责任——担保债务具有从属性，因主合同当事人恶意串通，被担保人与主合同实际债务人并不对应，应认定保证合同无效。
7.借款人是否骗保，不影响贷款合同和担保合同效力——借款人在取得担保时是否存在诈骗行为，不影响贷款合同的效力，亦不影响贷款人与担保人之间担保合同的效力。
8.债权人对骗保行为存在过错，应承担相应过错责任——物的担保被确认无效或者被撤销，在保证合同有效前提下，债权人对骗保行为存在过错的，应承担相应过错责任。
9.主合同双方当事人以贷还债，应认定恶意串通骗保——主合同双方当事人隐瞒贷款实际用途，以贷还债，应认定恶意串通，欺骗担保，保证人对主合同债务不承担责任。
摘要2：
××崇明县支行诉林×等购房借款抵押未取得房产证应由保证人承担清偿欠款连带责任案
摘要1：【裁判要旨】保证人应在抵押房屋不足清偿债权范围内承担责任——抵押人虽未取得房产证并未依约将房产证交给贷款银行，但在按揭贷款已办理抵押登记的情况下，根据物权的担保优于人的担保原则，开发商仅在抵押物不足清偿债务范围内承担责任。
摘要2：
（2008）浦民一（民）初字第10089号
摘要1：——套贷合同的认定及法律后果
【裁判要旨】套贷，即虚构交易套取银行贷款，通常是指房屋所有人为获取银行贷款，虚构房屋交易，通过名义买受人向银行申请购房抵押贷款供自己使用。套贷合同与售后包租合同不同，是否构成套贷合同，应当从资金流向、合同内容的详尽程度等7个方面加以判断。套贷行为具有较大的法律风险与经济风险，扰乱了正常的社会金融秩序，应当认定为无效。套贷合同被认定无效，名义出卖人应当返还银行贷款，名义买受人应当在涤除房屋所有抵押的基础上恢复原产权登记。
【裁判意见】行为人虚构房屋交易通过名义买受人套取贷款应为无效，名义出卖人应返还银行贷款，名义买受人应在涤除房屋抵押基础上恢复产权登记。
【案号】（2008）浦民一（民）初字第10089号
摘要2：
账户质押裁判规则6条（续）
摘要1：01 . 作为金钱质押的保证金账户不因账户名称影响性质——保证金账户下的金钱质押成立，须满足该资金特定化及转移占有的必要条件，并不受账户名称仍为质押人的影响。
02 . 开立保证金账户，未签书面质押合同，不成立质押——当事人在银行开设名为保证金账户实为一般结算账户，若未订立书面质押合同，其对存款不享有合法有效的质权。
03 . 保理债权登记，不免除债权转让通知债务人的义务——银行仅进行保理债权登记的，不免除债权转让通知债务人的法定义务。未通知的，保理合同对债务人不发生效力。
04 . 开发商开设在银行的按揭贷款保证金专用账户性质——开发商以按揭贷款保证金专用账户方式向银行提供担保，达到货币实质特定化，性质上属于动产质押中货币质押。
05 . 应收账款质押属于物的担保，可为保证人预先放弃——《物权法》第176条所称“物的担保”应包括应收账款质押。保证人在保证合同中放弃先诉抗辩权的约定应有效。
06 . 应收账款债务人，可优先行使对出质人债务抵销权——应收账款债务人破产清算程序中，其对出质人拥有的法定抵销权应优于应收账款质权人享有的质权得到法律保护。
摘要2：
账户质押裁判规则8条（续）
摘要1：1.银行同意债务人提前支取保证金，属放弃质押担保——债权人银行在承兑汇票未到期前，同意债务人提前支取开立汇票保证金，该行为应认为是其主动放弃了质押担保。
2.保证质押账户资金不低于某金额承诺，不构成担保——证券公司向质押权人出具保证质押账户资金不低于某金额及“负责监控”的承诺，不宜将其定性为保证担保性质。
3.明知质押国债账户有潜在风险仍接受的，损失自负——银行明知处于回购状态的国债质押账户存在潜在风险仍接受的，应对因质押物价值减少所形成损失自行承担责任。
4.按揭房产保证金特定化时，质押权人可以优先受偿——以押金、保证金等形式的金钱交付可确认为质押，如果金钱特定化，属于动产质押性质，否则属于债权质押性质。
5.质押存款由质押权人银行实际控制的，无需再交付——出质人以存款作为质押物，该款已存在作为质押权人的银行，银行实际控制了账户资金，即视为已完成质物交付。
6.税款进入出口退税托管账户后，贷款人方享质押权——出口退税托管账户质押权人只有在出口退税款进入到该专用账户后，其行使质押权的优先受偿权的条件方算成就。
7.发包方所扣保修金不适用《担保法》金钱质权规定——施工合同承包人在发包方的保修金不具有《担保法》上含义，不适用最高人民法院司法解释关于金钱质押的规定。
8.对已裁定驳回案外人异议，上级法院不宜直接处理——在执行法院就案外人异议作出裁定处理情况下，上级法院以执行监督名义对案外人异议再行处理的，属监督不当。
摘要2：
《人民法院案例选》裁判规则7条
摘要1：1.刑事诈骗，民事上应认定为欺诈，合同应属可撤销——刑事上构成诈骗罪，民事上应认定为构成欺诈。该欺诈行为损害的是相对方或第三人利益，应认定为合同可撤销。
2.先诉请赔偿损失，再主张继续履行，构成重复诉讼——就同一合同，一方起诉主张赔偿损失的违约责任并获生效判决后，再行诉请继续履行的违约责任，构成重复诉讼。
3.联建房一房二卖，均未登记的，应依占有确定归属——联建房屋一房二卖，在均未办理房屋所有权转移登记情况下，已实际合法占有房屋的一方应为履行合同的买受人。
4.公房拆迁，继承人对承租权转化利益仍享有继承权——公房承租权因具独立财产性质，即便经拆迁和产权调换，继承人并不因此丧失对该承租权及其转化利益的继承权。
5.开发商违约致按揭贷款合同解除，应承担全部责任——购房合同与按揭贷款合同纠纷合并审理时，银行可被列为被告；开发商单方违约致合同解除的，应承担全部损失。
6.开发商交付商品房不具备永久用电条件，构成违约——开发商未依约定期限将具备永久用电条件的房屋交付购房人使用，构成违约，应依约向购房人支付延迟交房违约金。
7.房屋租赁合同是否解除，应分析解除条件是否成就——承租人同时存在迟延交付租金、转租、对租赁房屋装修改动等情形时，应区分约定解除与法定解除条件是否成就。
摘要2：
江苏省徐州市中级人民法院民事判决书(2015)徐民终字第01110号
摘要1：【案号】江苏省徐州市中级人民法院民事判决书(2015)徐民终字第01110号
【裁判要旨】商品房买受人不按抵押合同履行还贷义务，开发商偿贷后可依合同约定解除商品房买卖合同——商品房买受人与开发商、银行签订房地产抵押合同，买受人没有及时履行还款义务，导致开发商作为担保人代为偿还了银行贷款，虽然房屋实际交付，但是开发商主张的商品房买卖合同的约定解除权成就，应予支持。
摘要2：
最高院：关于房屋买卖合同意见7则（2017最新整理）
摘要1：【目录】1.商品房预售许可证与商品房认购书效力之间的关系；2.开发商逾期交房应承担的违约责任，能否依据业主支付的银行按揭贷款利息来判决；3.出卖人因自身原因，未能在合同约定期限内为买受人办理房屋权属证书的，人民法院如何认定出卖人应承担的违约责任；4.房屋差价能否作为非违约方的损失，由违约方予以赔偿；5.购房人因卖房人违约而遭遇限购政策，还能否请求合同继续履行；6.未办理完成房屋权属变更登记手续，不能构成物权法第一百零六条规定的善意取得；7.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定能否适用于以房屋所有权安置租赁房屋的情形
摘要2：
广东省高级人民法院民事裁定书(2014)粤高法民一申字第772号
摘要1：【案号】广东省高级人民法院民事裁定书(2014)粤高法民一申字第772号
【案情简介】《离婚协议书》中约定，将夫妻关系存续期间购买的房产赠与子女，且子女实际占有并使用该受赠房产，房产未办理过户，该房产仍登记在蔡秋信名下。柯立雄因蔡秋信离婚后所欠债务未能归还，向法院申请执行该案涉房产，该房产受赠子女请求排除执行措施的，法院予以支持。
【裁判要旨】《民通意见》第128条至今仍然有效，相比于《物权法》，该规定属于认定被赠与房屋归属的特殊规定，二审判决适用该司法解释的规定认定案涉房屋赠与关系成立且合法有效，适用法律正确。同样地，《民通意见》第129条亦未被废止而仍有效，根据该条关于“赠与人明确表示将赠与物赠给未成年人个人的，应当认定该赠与物为未成年人的个人财产”的规定，二审判决认定子、女为案涉房产的实际权利人，亦适用法律正确。
【裁判摘要】蔡××与张×于1990年结婚，蔡××以个人名义于1998年购买案涉房屋。2005年5月30日，蔡××与张×经民政局协议离婚时签订的《离婚协议书》约定，案涉房屋归蔡××１和蔡××２所有，其他人员不能有支配权，由蔡××负责办理好房产证的所有权转移到蔡××１和蔡××２名下，蔡××必须按时付清该房屋的按揭贷款或者一次性付清该房屋全款。本案中，蔡××１、蔡××２依据前述《离婚协议书》的约定，主张案涉被执行房屋已为自己所有。因此，审查案涉《离婚协议书》关于房屋归属的约定能否产生该房屋为蔡××１和蔡××２所有的法律效力，是审查蔡××１和蔡××２的异议主张是否成立的关键和前提。《合同法》第一百八十五条规定：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。蔡×与张×在案涉《离婚协议书》中约定，将双方夫妻关系存续期间购买的房屋赠与蔡××１、蔡××２，且相关按揭贷款由蔡××信负责清偿，该约定体现了蔡××、张×与蔡××１、蔡××２之间就案涉房屋形成的赠与关系。《民通意见》第128条规定：公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。本案中，蔡××１、蔡××２作为受赠人一直与蔡××共同居住在案涉房屋中，实际上已经占用、使用该房屋多年。
摘要2：（续）根据前述司法解释的规定，案涉《离婚协议书》设立的赠与关系合法、有效。