- 日期： 06-22 22:32
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2013)民申字第2036号
【裁判摘要】《国有资产评估管理办法》第3条关于国有资产在转让前应当进行评估的规定属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定。违反上述规定并不必然导致合同无效。况且，对拟转让的国有资产进行评估应当是出让人煤炭公司的法定义务。现煤炭公司以自己没有履行法定义务为由主张合同无效，意图独占土地升值的利益，有违诚实信用原则，本院不予支持。再次，《国有资产评估管理办法》第3条的立法目的是为了保护国有资产，避免国有资产因低价转让而流失。但这并不等于在流通领域特别是市场主体间就财产流转发生争议时，要对占有、使用、经营国有资产的民事主体给予特殊保护。因为，平等保护所有民事主体的合法权益，是我国一切民事法律共同确认的基本原则。如果在民事司法中支持转让国有资产的民事主体事后以财产未经评估，可能造成国有资产流失为由请求认定合同无效的主张，则不仅会影响正常的市场流转秩序，也不利于国有企业以平等的市场主体身份参与市场竞争。综合上述分析，煤炭公司以本案国有资产未经评估，违反了法律和行政法规强制性规定为由申请再审不能成立。
摘要2：
- 日期： 06-28 10:49
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】北京市高级人民法院民事判决书(2019)京民终239号
【裁判摘要】《商铺租赁合同》中“合同标准条款及细则"第十条不存在《合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形，合法有效。该项“提前解除租赁合同"条款赋予了出租方与承租方同等的提前解约权，任何一方均可根据该条款要求提前解除租赁合同，并要求对方依据合同支付补偿金。在此条款中，出租方与承租方的权利义务对等，两方承担着同样的法律风险，不存在湟佳公司、七十七街公司主张的该条款无效的情形。
【摘要】首先，第十条第2款系双方约定的甲方提前解除租赁合同的情形，其中约定“如果甲方要求在租期内解除租赁合同，甲方应提前至少120天向乙方"提出，并非湟佳公司、七十七街公司主张的“没有约定事由解除合同"。其次，该条款系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且与该条款并列的第十条第1款亦约定了乙方提前解除合同的类似情形，条款内容合法有效，湟佳公司、七十七街公司主张该条款系非法条款，没有充分的法律依据。再者，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方当事人约定了合同提前解除的情形，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于当事人意思自治的范畴，对于双方当事人具有法律约束力，依据该条款解除合同、终止双方合同关系，系基于双方合同约定，并非湟佳公司、七十七街公司主张的违反合同关系稳定及约束力的基本属性。且从双方合同履行的实际情况看，第一个5年租期已经履行完毕，双方系在续期即第二个5年租期履行过程中出现的提前解约，并未出现湟佳公司、七十七街公司所述的“合同签订之后立即解除"的情形。综合上述分析，一审法院对于湟佳公司、七十七街公司关于“合同标准条款及细则"第十条第2款属于非法条款的主张不予采纳。
摘要2：
摘要1：解答：国有股权转让未经有权机关批准属于未生效合同。
摘要2：【解读】国有股权转让是指国有资本入股的公司（包括国有资本控股公司和国有资本参股公司）依法将其持有的股权转让给其他单位或者个人的行为。国有股权转让涉及三个前置程序和条件：
（１）决策、审批程序：国有股权转让未经有权机关批准属于未生效合同。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2013)民二终字第42号
（２）评估、定价程序：国有资产转让须经评估的强制性规定属于管理性而非效力效力性，违反该规定并不必然导致转让合同无效（另外裁判观点认为违反评估规定无效）。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2015)民二终字第399号
（３）进场交易、公开竞价程序：立法目的在于加强对国有资产的保护，尽可能实现国有资产转让价格最大化、防止国有资产低价转让，涉及国家利益和社会公共利益，针对的是行为本身，并非仅仅是为了管理的需要或单纯限制合同主体的行为资格，应当被认定为效力性强制性规定，违反该规定的转让合同无效。——参考案例：上海市第二中级人民法院（2007）沪二中民三（商）初字第81号；上海市高级人民法院民事判决书(2009)沪高民二(商)终字第22号
摘要1：【案号】山东省济南市中级人民法院民事判决书（2018）鲁01民终3909号
【裁判要旨】公司高管违反自我交易禁止规则与公司进行股权交易，股权转让合同并不因此无效。但是交易双方恶意串通，具有不正当目的，损害公司及其他股东利益，该股权转让行为无效。
【裁判摘要１】本院认为，2013年2月26日恒远公司与高某林签订《股权转让协议书》时，高某林系恒远公司和百瑞公司两个公司的法定代表人。恒远公司在没有召开股东会、没有征得公司其他股东同意的情况下，与高某林签订股权转让协议，导致在高某林没有支付任何对价的情况下，就获得恒远公司持有的百瑞公司的股权。高某林作为恒远公司高管，违反了董事、高级管理人员对恒远公司的忠实义务。宋某芳作为高某林配偶，不是恒远公司的股东、在恒远公司也没有任职，却直接参与了股权转让事宜，并代表恒远公司在协议书上签字并加盖恒远公司公章，将恒远公司股权转让给高某林。根据高某林对于股权转让目的的陈述可以看出，高某林和宋某芳转让恒远公司股权存有不正当目的。鉴于高某林与宋某芳系夫妻关系，二人对于该股权转让存在恶意串通行为，损害了恒远公司其他股东的合法权益。《中华人民共和国合同法》第十二条规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。”而涉案《股权转让协议书》除了约定了转让的股权数量之外，对于股权的转让价格、支付方式、支付时间约定由双方自行决定。但是至今双方也没有就上述事项进行约定，高某林作为恒远公司与百瑞公司两个公司的法定代表人，与其配偶宋某芳实施的股权转让行为必然损害恒远公司及恒远公司其他股东和债权人的利益。综上分析，2013年2月26日恒远公司与高某林签订《股权转让协议书》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形，应认定为无效。故一审法院认定《股权转让协议书》无效的结论正确。
【裁判摘要２】根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因涉案股权转让协议无效，故高某林基于该无效协议取得的股权应予以返还。因为百瑞公司出现增资行为，百瑞公司的注册资金已经增加至5600万元，因此，一审法院认定高某林返还恒远
摘要2：（续）公司曾持有的百瑞公司73.85%的股权，忽视了百瑞公司注册资本的变化这一事实，本院依法予以纠正。因此，高某林应当返还960万元的股权，而不应认定返还73.85%的股权。
【案号】山东省济南市中级人民法院民事判决书(2019)鲁01民再147号
【摘要】再审判决认为：本院认为，《股权转让协议书》无效，高某林基于该无效协议取得的股权应予返还。因为高某林对百瑞公司增资行为发生在上述股权转让之后，一审判决高某林将增资部分一并向恒远公司返还没有法律依据，二审改判高某林应当返还960万元的股权正确，本院予以支持。
【解读１】违反自我交易的法律后果是《公司法》第１４８条第２款规定的“董事、高级管理人员违反前款规定所得的收入应当归公司所有。”《公司法》第１４８条并非效力性强制性规定，违反该条并不导致法律行为的绝对无效，因此，不能以自我交易来判断行为效力，判断自我交易行为效力的依据是《合同法》第５２条规定。
【解读２】股权转让合同被确认无效后受让方基于该无效协议取得的股权应予返还，但股权受让方认购的新股不属于返还的股权收益。因此，法院判决受让方返还的股权应当用出资额而不是股权比例来表述。
摘要1：【案号】湖南省张家界市中级人民法院民事判决书(2018)湘08民终113号
【裁判要旨】《村民委员会组织法》第２４条第１款第８项并没有明确规定未经村民会议讨论决定的相关合同无效，且村委会签订的合同仅涉及合同双方当事人的利益，该条规定是为了对村委会的行为进行规范管理，村委会与他人签订的合同的行为并不为法律所禁止，故该条规定并不属于效力性强制性规定，不能仅以违反民主议定原则为由认定村委会转让集体所有的股份行为无效。
【裁判摘要】本院认为，村民委员会作为基层群众性自治组织，有权进行民事法律行为，代表集体处分相关财产、签订有关合同。然而，《中华人民共和国村民委员会组织法》规定，涉及村民利益的重大事项，需经村民会议讨论决定方可办理，如处分集体财产等。对于村委会未经村民会议讨论决定而签订的合同是否有效，法律并未明确规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违法法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性规定。一般认为，强制性规定分为管理性强制性规定和效力性强制性规定，只有违反效力性强制性规定的合同才是无效合同。法律、行政法规的强制性规定仅关系当事人利益的，该规定仅是为了行政管理或纪律管理需要的，一般为管理性规定。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第（八）项规定，以借贷、租赁或其他方式处分村集体财产，需经村民会议讨论决定方可办理。该法并没有明确规定未经村民会议讨论决定的相关合同无效，且村委会签订的合同仅涉及合同双方当事人的利益，该条规定是为了对村委会的行为进行规范管理，村委会与他人签订的合同的行为并不为法律所禁止，故该条规定并不属于效力性强制性规定。村办企业梭罗溪煤矿的股份转让后，已经履行了多年，被上诉人一方一直没有对合同的效力提出异议。至于转让股份时是否履行民主议定程序，为被上诉人份内之事，被上诉人没有遵守民主议定原则，系被上诉人违反法律的规定，以违反民主议定原则为由认定转让股份行为无效，有碍交易的稳定性和安全性，而且会一定程度上影响农村经济秩序，违背了诚实守信及鼓励交易的市场原则，也容易使违法一方从自己的违法行为中受益，显然违背立法的本意和法律的公平原则。
摘要2：【案号】湖南省高级人民法院民事裁定书(2018)湘民申1856号
【案号】湖南省张家界市中级人民法院民事裁定书(2019)湘08民再28号
- 日期： 07-18 19:13
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】山东省高级人民法院民事判决书(2016)鲁民终1601号
【裁判摘要】首先，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，只有违反法律、行政法规效力性强制性规定的合同才能认定无效，《村民委员会组织法》第二十四条规定系规定的内部决议程序问题，目的是为了防止村集体利益受到侵害。本案各方当事人均无证据证明王某某通过拍卖方式对外流转荒山土地使用权侵害了西顿邱三村的集体权益，因此，不能仅凭未按照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定进行民主议定程序而否认本案拍卖行为的效力。
摘要2：
摘要1：【案号】黑龙江省高级人民法院民事判决书(2017)黑民终323号
【裁判摘要】根据《公司资产与股权转让协议》，郭某某等三人向宋某某、冯某某两人转让的标的包括股权及公司名下的土地、房产、宾馆、饭店设备、设施等全部财产。因郭某某等三人系景昌公司原股东，依法仅享有股东权益，并不直接享有公司名下的土地使用权及房屋、宾馆饭店设备、设施等财产的所有权，故其三人无权以个人名义转让上述公司财产。郭某某等三人将景昌公司股权转让给宋某某、冯某某二人，但景昌公司享有的前述土地使用权、房产及其他财产所有权，并不因股东的变化而发生权利转移，依法仍应由景昌公司享有，郭某某等三人依法亦应将景昌公司所有的全部资产交付新股东宋某某、冯某某二人占有、使用。故《公司资产与股权转让协议》中关于郭某某等三人应向宋某某、冯某某二人交付房产、宾馆、饭店及全部设备、设施，景昌公司房产等不动产无需变更登记的约定，应属案涉股权转让协议的附随义务，该协议性质应为股权转让，一审判决认定本案为股权转让纠纷正确。《公司资产与股权转让协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，并无证据证实该协议系在恶意串通下签订，应认定有效，一审判决认定不当，本院予以纠正。
摘要2：【解读】《公司资产与股权转让协议》约定股权出让方向受让方交付目标公司资产无须变更登记的约定，应属于案涉股权转让协议的附随义务，该协议性质应为股权转让而非资产转让，也不属于股权转让过程中处分公司财产的条款（属于资产交接而非资产转让）。
摘要1：——名为股权转让实为股权让与担保行为的认定
【裁判要旨】在双方当事人原存在债权债务关系且债务人未履行还款义务的情况下，双方签订《股权转让协议书》约定由债务人将其所持公司股份转让给债权人，股权转让款由债权直接转化，且债权人仪按照原债权数额收取固定分红而不参与公司经营管理，事后又未办理工商变更登记的，应认定为名为股权转让实为让与担保的行为。让与担保作为法律未规定的非典型担保行为的一种，应结合当事人的本意、立法目的等，综合认定该行为的效力。
【案件索引】一审：江苏省江阴市人民法院（2015）澄商初字第00446号（2015年10月13日）；二审：江苏省无锡市中级人民法院（2015）锡民终字第01094号（2016年4月5日）
摘要2：【要旨】股权让与当行为的实质是通过让与股权所有权的方式担保债务的履行，而非一般的股权转让行为。双方约定以股权转让的方式作为债务的担保，系双方当事人的合意，未违反法律、行政法规关于合同效力性强制性规定，该种担保方式应认定为合法有效。
【解读１】（１）双方一致认可原存在２５０万元的借贷关系未归还借款；（２）结合“陈某某将其在弘润公司的股权转让给顾某某后，顾某某不参与弘润公司的任何经营管理，并且享受每年不低于15％的保底分红”的内容，则说明顾某某为了保证自己的债权得以实现，要求债务人陈某某将股权转让给自己。该行为实质是通过让与股权所有权的方式担保债务的履行，而非一般的股权转让行为。双方约定以股权转让的方式作为债务的担保，系双方当事人的合意，未违反法律、行政法规关于合同效力性的强制性规定，该种担保方式应认定为合法有效。（３）担保仅是为了保证主债务的履行，在双方当事人存在原借款合同关系的情况下，陈某某应首先履行归还借款的义务，而非强制顾宝良接受弘润公司的股权。退一步讲，即使陈某某无法清偿到期借款，也不能直接以其持有的弘润公司的股权直接变更登记给顾某某以用于抵偿结欠顾某某的债务，系因此行为符合流质契约的性质，应认定无效。（４）综上，《股权转让协议书》无解除的必要性，但陈某某应向顾某某偿还借款250万元及利息。
【解读２】在双方存在借贷关系的情况下，签订股权转让协议约定受让方不参与公司经营管理而享有保底分红，应理解为股权让与担保。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终785号
【裁判要旨】股权回购中投资收益不与公司实际经营业绩挂钩，投资人不承担公司经营风险，具有明显债权融资特特征的，应属于“名股实债”关系。
【裁判摘要】本院认为，合同的性质不能仅依据书面协议的名称以及形式内容进行判定，还应当结合当事人的缔约过程、各方权利义务安排以及实际履行情况综合确定。．．．．．．本院认为，综合判断本案所涉系列协议的签订背景、目的和内容，在钟某某、联胜投资及世瑞公司之间形成“名股实债”法律关系。理由如下：第一，钟某某对世瑞公司享有在先债权。．．．．．．第二，2015年10月29日各方所签系列协议具有保障钟某某债权实现的交易目的。．．．．．．第三，钟某某在明确的投资期限内享有固定的投资收益，该收益不与世瑞公司的经营业绩相关，具有明显的债权投资特征。．．．．．．第四，就各方交易磋商过程来看，钟某某因转让崇义县振宇矿业有限公司股权、崇义县东岭背钨锡矿资产，以及嗣后以货款、现金支付等形式，对世瑞公司享有本金6200万元债权，该债权历经投资世瑞公司IPO、申请退款，以华世公司53.85%股权质押担保，以及以债权投资入伙、债权转股权、股权回购等系列安排，钟某某始终未放弃其债权，相关交易均具有实现其债权的担保功能。综上，《股权回购协议》的性质应界定为“名股实债”。本案所涉纠纷系钟某某、联胜投资、世瑞公司之间的内部关系，其实质系债权债务关系。钟某某的诉讼请求亦为要求世瑞公司还本付息、在本息范围内对华世公司质押股权享有优先受偿权以及陈某某、温某某承担连带责任，并不包括请求世瑞公司收购股权。．．．．．．就《股权回购协议》的效力而言，因“名股实债”的交易模式下，投资方持有股份及工商变更登记会对其他债权人（尤其普通债权人）形成权利外观，故应区别内部关系和外部关系分别处理。对外应遵循外观主义，保护第三人的信赖利益，尤其在目标公司破产或解散的情况下，应优先保护其他债权人的合法利益；对内则应采用实质重于形式原则，探究当事人之间的真实意思表示。本案系处理钟某某、联胜投资及世瑞公司之间内部的债权债务关系，尚不涉及外部第三人的信赖保护问题。《股权回购协议》作为处理内部债权债务关系的契约性安排，系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。
摘要2：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申4091号
摘要1：【案号】上海市第二中级人民法院民事判决书(2017)沪02民终891号
【裁判摘要】本院认为，与公司签订劳动合同或者存在事实劳动关系是成为职工代表监事的必要条件，魏某某并不具备担任长翔公司职工代表监事的资格，理由如下：第一，职工代表大会是协调劳动关系的重要制度，职工代表须与公司存在劳动关系。我国《公司法》未明确担任职工代表的条件，宜通过相关行政规章的规定对职工代表资格进行解释。《企业民主管理规定》第二十三条规定，“与企业签订劳动合同建立劳动关系以及与企业存在事实劳动关系的职工，有选举和被选举为职工代表大会代表的权利。依法终止或者解除劳动关系的职工代表，其代表资格自行终止。”本案中魏某某于系争股东会决议作出时已不再担任长翔公司执行董事，且未在长翔公司领取薪水，即与长翔公司不存在劳动关系，故魏某某不具备作为职工代表的资格。第二，职工代表监事应通过职工代表大会、职工大会等形式，从职工代表中民主选举产生。《公司法》第五十一条第二款规定了监事会应包括公司职工代表，说明职工代表资格是成为职工代表监事的前提，本案中魏某某并非职工代表，因此不具备担任长翔公司职工代表监事的资格。另，《公司法》第五十一条第二款亦规定职工代表的比例不得低于三分之一，该比例系《公司法》上效力性强制性规定，本案中魏某某不具备职工代表资格，另外两名监事系股东代表，职工代表比例为零，违反前款规定，故一审法院认定系争股东会决议中任命魏某某为长翔公司职工代表监事的条款无效，并无不当，本院予以支持。
摘要2：
摘要1：【案号】辽宁省高级人民法院民事判决书(2018)辽民终211号
【裁判摘要】首先，关于徐某某与曾某某就案涉房屋存在真实的“借名买房"关系，徐某某是实际购买人并实际占有使用案涉房屋的事实，业经上述阐述，不再赘述。徐某某虽然以曾某某名义购买案涉房屋，案涉房屋的产权登记在曾某某名下，但不动产登记行为并非是行政赋权行为，行政登记行为只能产生权利推定效力，登记行为本身并不产生物权。当不动产登记与真实权利状态不一致时，仍然要依据权利的实际归属情况来确定物权权利人。《物权法解释一》第二条也规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。"该条规定说明物权登记与实际权利状况不符时，要以实际权利状况为依据认定事实。“借名买房"系“不动产登记簿的记载与真实权利状态不符"的一种情形。本案中徐某某与曾某某就本案的诉争房屋存在借名买房关系，而且徐某某已经证明其是案涉房屋的实际出资人和占有人，因此，当徐某某主张该房屋的物权应当归属于自己时，人民法院应当予以支持，或者人民法院在审理案件时根据民诉法解释第三百一十二条规定的需要，应当对真实的权利主体予以审理认定。其次，案涉房屋的代持行为，不能导致物权丧失。借名买房在合同形式上，属于债的关系，而实质上，是双方当事人通过借名买房的外在形式，将真实的物权登记于出借名人的名下，是双方当事人对物权的一种安排或处分方式，借名人实际上享有真实的物权。因此，当借名买房双方当事人如果因为借名买房的物权归属发生争议时，真实权利人可以直接向人民法院请求确认物权的归属，而不是仅仅可以请求出借名人变更登记，行使的不是债权请求权。另外，物权的消灭必须有法定事由，即使购买案涉房屋的行为违反了有关地方政府关于商品房限购文件的规定，由于上述文件并非法律和行政法规的效力性强制性规定，借名买房的合同关系也不因此而无效，而应当认定有效。我国法律也没有违反限购政策将导致物权消灭的法律规定，且案涉房屋的代持行为亦无证据证明存在恶意转移财产、逃避债务的情形，认定徐某某不享有案涉房屋的物权，不符合上述司法解释的规定精神。一审判决认定徐某某以案涉房屋享有物权期待权而非物权，适用法律不当，本院予以纠正，但认定徐某某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的裁判结果正确，应予以维持。
摘要2：【摘要】商事外观主义是指在商事交易活动中，以商事主体的行为外观认定其行为所产生的法律效果，相对人如果对商事主体对外公示的外观事实产生合理依赖，并依此从事相应的行为，即使外观事实与真实事实不一致，仍然依照外观事实进行认定。．．．．．．中集哈深公司申请人民法院的查封行为，不是基于商事交易行为，非基于信赖房屋登记在被执行人名下而使自己作出相应的商事交易行为、付出相应的对价，亦无信赖利益可言。故中集哈深公司主张其对案涉房屋享有信赖利益应依法执行的上诉请求，理由欠充分，本院不予支持。
【解读】（１）借名购房违反限购政策但不因此无效（”限购令“属于调控市场的管理性规定，违反不导致合同无效；”借用“他人购房资格不影响调控的市场总量，不损害公共利益）；（２）借名人享有物权并对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
【注解】该案裁判观点已经被最高人民法院民事判决书(2020)最高法民再328号改变：（１）借名人依据规避国家限购政策的借名买房合同关系不能排除对案涉房屋的执行；（２）借名人依据规避国家限购政策的借名买房合同关系也不能当然成为房屋所有权人。
- 日期： 09-10 19:52
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民事判决书(2016)鄂28民终890号
【裁判摘要】一审法院认为：关于凤城出租车公司于2015年12月14日召开的股东会对董事会决议批准效力的问题。董事会成员是由股东会选举产生，股东会是通过选举董事会成员间接达到控制董事会的目的，所以股东会只有权选举和更换非职工代表担任的董事。根据《章程》第三十二条的规定，董事长由董事会选举产生即董事长的任免由董事会决定，股东会不能直接决定董事长的任免，董事会选举产生董事长所形成的董事会决议并非是公司法第三十七条第三项所指股东会“审议批准董事会的报告”的对象。股东会审议批准董事长的任免有越权之嫌，决议的内容违反了《章程》第三十二条规定，但决议的内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不存在导致决议内容无效的情形。综上，根据公司法第二十二条第一款、第二款“公司股东会或者股东大会、董事会的决议内容违反法律、行政法规的无效。股东会或者股东大会、董事会的会议召集程序、表决方式违反法律、行政法规或者公司章程，或者决议内容违反公司章程的，股东可以自决议作出之日起六十日内，请求人民法院撤销。”的规定，本案中，．．．．．．股东会审议批准董事长的任免有越权之嫌，决议的内容违反了《章程》第三十二条规定，但决议的内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不存在导致决议内容无效的情形。故一审法院认为，2015年12月14日的股东会临时会决议，董事会决议有效，股东会对董事会决议的批准有效。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2015)民一终字第57号
【裁判要旨】考察合同效力的主要依据是合同约定内容。合作开发房地产合同约定以工业用地合作开发房地产以及变更工业用地性质的程序符合法律规定。至于约定内容能否全面实际履行是考量合同应否解除或者终止的因素，并不能因此认定合同无效。
【裁判摘要】关于合同效力问题。考察合同效力的主要依据是合同约定内容。从涉案合同内容看，案涉合同并未违反法律效力性强制性规定。金力泰公司上诉主张，订约双方约定变更土地性质，违反《中华人民共和国土地管理法》等法律规定，应认定无效。双方协议变更讼争用地性质并履行法定出让、补缴费用、过户、行政审批等程序，符合法律规定。至于约定内容能否全面实际履行，是考量合同应否解除或终止的因素，并不能因此认定合同无效。金力泰公司与贺兰县国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》第十七条和第二十四条明确约定，变更土地用途或转让土地均应报贺兰县国土资源局批准，说明该宗土地变更用途或转让并非禁止，可以通过申报批准而实现。金力泰公司关于协议无效的主张，缺乏法律依据，不能成立。
【解读１】以工业用地合作开发房地产并约定对用地性质进行变更的合作开发合同合法有效。
【解读２】当事人以工业用地合作开发房地产但未在合同中约定对用地性质进行变更，擅自将工业用地用于商业开发的，该合作开发合同应认定无效。
摘要2：１.宁夏×××钢结构有限公司与银川开发区××房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案——合作开发房地产合同约定变更工业用地使用权性质，不导致合同无效
２.宁夏×××钢结构有限公司银川开发区与××房地产开发有限公司合作、合资开发房地产合同纠纷案——认定变更工业用地使用权作为合作开发房地产合同出资的约定的效力问题
- 日期： 10-03 13:21
- 作者：陈其象律师
- 标签：
隐名股东
摘要1：【案号】北京市第一中级人民法院民事判决书(2016)京01民终6084号
【裁判摘要】《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二十四条第一款规定：“有限责任公司的实际出资人与名义出资人订立合同，约定由实际出资人出资并享有投资权益，以名义出资人为名义股东，实际出资人与名义股东对该合同效力发生争议的，如无合同法第五十二条规定的情形，人民法院应当认定该合同有效。”第三款规定：“实际出资人未经公司其他股东半数以上同意，请求公司变更股东、签发出资证明书、记载于股东名册、记载于公司章程并办理公司登记机关登记的，人民法院不予支持。”本案中，王某与汪某某及中科公司签订股权代持协议书，约定汪某某代王某持有中科公司相应比例股权，该协议书系各方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。．．．．．．根据上述股权代持协议书约定，汪某某作为中科公司目前工商登记的股东，其名下登记之部分股权实际代王某持有，现王某起诉要求确认股东资格及部分股权（即2股对应股权比例2.439％），中科公司半数以上的工商登记股东已明确表示同意，其诉讼请求符合上述司法解释的规定，一审法某名下，有事实及法律依据。
摘要2：【案号】北京市高级人民法院民事裁定书(2017)京民申932号
摘要1：【案号】无
【裁判摘要】案涉《土地转让协议》约定，过户过程中发生的相关任何行政收费均由万佳和公司承担。二审判决依照合同约定，判令在案涉土地使用权转让过程中，金泰公司向阿克苏市地方税务局缴纳的土地增值税、滞纳金、罚款共计1124075.51元，由万佳和公司承担，适用法律正确。万佳和公司认为，金泰公司有关上述费用不属于行政收费，其不应承担，缺乏依据，其该项申请再审理由不成立。
【摘要】土地转让合同签订后发生土地被政府收回、未交付土地等事实均不影响合同效力——本院认为，合同效力的认定需要评判合同约定内容是否违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同履行过程中发生的事实，不影响合同效力。万佳和公司以08号宗地已被政府收回后公开出让，金泰公司不可能向万佳和公司交付该宗地，案涉《土地转让协议》关于08号宗地使用权转让的约定无效；金泰公司至今未交付74号宗地，有关该宗地的转让约定效力待定，缺乏法律依据，其该项再审申请理由不成立。
摘要2：【二审案号】新疆维吾尔自治区高级人民法院民事判决书（2015）新民一终字第199号
【解读】土地转让合同约定过户相关行政收费由受让方承担的，土地增值税属行政收费故应由受让方承担。
- 日期： 10-14 16:23
- 作者：陈其象律师
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涉境外
摘要1：【案号】福建省南平市中级人民法院民事判决书(2016)闽07民终1037号
【裁判摘要】关于本案《商品房买卖合同》的效力问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，确认合同无效，应当以法律及行政法规的效力性强制性规定为依据。《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》为国务院部门规范性文件，不属于法律及行政法规，该通知中关于外国人购房的有关规定属管理性规定。武夷山隆达公司提出林光旭系澳大利亚公民，其购房违反国家部委的相关政策，应认定本案《商品房买卖合同》无效的上诉理由不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案《商品房买卖合同》系买卖双方转让讼争房产的合同，未违反法律及行政法规的效力性强制性规定，应当认定有效。一审判决驳回武夷山隆达公司的反诉请求正确，应予维持。
摘要2：
- 日期： 10-15 08:58
- 作者：陈其象律师
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政府优先购买权
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申2373号
【裁判摘要】《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条关于“上述使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权”以及《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》关于“国有土地使用权转让，转让双方必须如实申报成交价格。土地行政主管部门要根据基准地价、标定地价对申报价格进行审核和登记。申报土地转让价格比标定地价低20％以上的，市、县人民政府可行使优先购买权”的规定的立法目的在于更有效地强化对国有土地使用权转让价格合理范围的控制，并未直接否定交易本身的效力或明确了此类合同当为无效的法律后果，均属于带有行政监管色彩的管理性规定。即便在土地使用权转让价格低于市场价格时人民政府未行使优先购买权的，也只是行政部门综合判断有关情况后的选择，难以认定侵害了社会公共利益。有关人民政府未行使优先购买权并不能导致案涉《土地转让合同》归于无效的法律后果。另从上述法规的内容看，人民政府是否行使优先购买权也不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的可导致合同无效的法定情形，何况时至今日，当地人民政府并未就案涉土地使用权主张行使优先购买权，也能从侧面说明《土地转让合同》尚无可导致无效的事由。故信金公司关于二审法院错误认定《土地转让合同》有效的主张因无法律依据而不能成立。一审、二审法院基于上述判断认为即便存在案涉土地使用权转让价格偏低也不会产生导致《土地转让合同》无效的法律后果，因而未接受信金公司关于申请调取案涉土地价格是否偏低的证据的申请并无不当，其审判程序并无违法之处。同理，信金公司在本案再审审查中提交新的证据《关于公布广东省城市国有土地分等及基准地价标准的通知》及《广东省城市国有土地分等及基准地价标准（2003）》，即便能够证实本案存在案涉土地使用权转让价格明显低于市场价格、江门市人民政府对该地块有优先购买权的事实，也因不属合同法定无效情形而不能推翻二审判决关于《土地转让合同》有效的认定。
摘要2：【解读１】土地使用权转让价格明显低于市场价格不会导致土地转让合同无效；政府未对低价转让的土地使用权行使优先购买权不属于《合同法》第５２条所规定的导致合同无效的法定情形。
【解读２】《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第２６条并非认定土地转让使用权无效的效力性强制性规定。
【解读３】土地使用权转让价格明显低于市场价格，将可能导致政府行使优先购买权！
- 日期： 10-15 09:02
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第3451号
【裁判摘要】《土地使用权出让转让条例》第二十六条规定，土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权”。上述规定不应作为认定本案《土地使用权转让协议》无效的法律依据。
摘要2：【解读】《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第２６条并非认定土地转让使用权无效的效力性强制性规定。
- 日期： 10-15 17:33
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解答：（１）以划拨方式取得用于市政设施的土地使用权出租行为无效（无论是否上缴租金中的土地收益部分，均不能使该《租赁合同》合法有效）；（２）除（１）情形外，部分判例认为《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第４４条属于效力性强制性规定，未经批准的租赁合同无效；其他大部分判例认为《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第４４条管理性规范，未经批准的租赁合同不因此无效；（３）经过批准的划拨地及其地上建筑物租赁合同有效。
【注释】划拨土地使用权及其地上建筑物租赁合同是否无效？——存在《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第４４条为效力性强制性规范（无效）和管理性规范（有效）两种不同判例。
摘要2：
摘要1：解答：（１）以工业用地合作开发房地产并约定对用地性质进行变更的合作开发合同合法有效。（２）以工业用地合作开发房地产但未在合同中约定对用地性质进行变更，擅自将工业用地用于商业开发的，该合作开发合同应认定无效。
摘要2：【注解１】判断某项规定属于效力性强制性规定还是管理性强制性规定的根本在于违反该规定的行为是否严重侵害国家、集体和社会公共利益，是否需要国家权力对当事人意思自治行为予以干预。
【注解２】《土地管理法》第５６条，《城市房地产管理法》第１８条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第１７条、第１７条等属于效力性强制性规定。
- 日期： 10-21 15:24
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2014)民申字第719号
【裁判摘要】根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。熙园公司与功德公司的合作开发合同约定，功德公司对兼并费用实际超出2800万元部分承担支付义务，双方未就功德公司固定收益的保证和风险责任的免除作出明确约定，因此，该约定应理解为双方关于合作开发收益分配方案的约定，而不属于上述司法解释规定的情形。故对昊雍公司所持熙园公司与功德公司之间合同性质系国有土地使用权转让合同的主张，本院不予采信。退一步看，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，据以认定合同无效的法律规定，应是效力性强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定，系管理性规定。故对昊雍公司所持功德公司与熙园公司之间合作协议违反上述法律规定而无效的主张，本院不予采信。
摘要2：【解读】合作协议约定成本超出某金额时合作方有继续支付成本的义务或者在开楼盘均价高于某价格时对高出部分增加收益（具体分配办法双方另行协商），实现了“共同投资，共享利润、共担风险”，认定为合作开发合同而非名为合作实为土地使用权转让合同。
- 日期： 10-24 09:26
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】广东省高级人民法院民事裁定书(2012)粤高法民一申字第1969号
【裁判摘要】关于吴某某与后山村于2002年8月7日签订的《土地承包合同》是否有效的问题。后山村的原村干部在发包林地前，虽然没有召开村民会议并经2/3以上成员或2/3以上村民代表的同意，但是后山村的原村干部将向外发包林地的信息，已经在社会上公开张贴招标公告，并经过公开招标投标后才与中标者吴某某签订《土地承包合同》的，双方的意思表示真实。该《土地承包合同》亦送交给东简镇合同办公室进行了“合同鉴证”，吴某某已按合同的约定期限付清203亩土地的承包金，后山村在收到该承包金后已将发包的土地交给吴某某经营使用。吴某某在2O02年8月接收承包地后，投入大量资金开发林地种植桉树至2010年3月，在这将近八年时间，后山村或后山村的村民知道了该土地承包关系后，也没有依法对该土地承包关系提起诉讼，对此，后山村及后山村的村民应负相应的法律责任。另外，由于目前的法律没有明确规定违反“召开村民会议并经2/3以上成员或2/3以上村民代表的同意”的土地承包关系无效，而且继续履行该承包合同也没有损害国家利益和社会公共利益，故应认定后山村未召开村民会议并经2/3以上成员或2/3以上村民代表的同意就发包土地给吴某某经营，违反的是管理性强制性规定而非效力性强制性规定。后山村认为该土地承包关系未召开村民会议并经2/3以上成员或2/3以上村民代表的同意，应属违反效力性的强制性规定，依据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效；……违反法律、行政法规的强制性规定。”、《最高人民法院关于适用合同法若干问题解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。”的规定，结合本案的实际情况，应认定后山村与吴某某于2002年8月7日签订的《土地承包合同》是有效合同，双方应继续履行。
摘要2：【解读】认定发包人将农村土地发包人给本集体经济组织以外的单位或者个人承包未经民主程序不影响合同效力。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2016)最高法民终498号
【裁判要旨】可得利益损失赔偿的适用前提是合同合法有效，因无效合同要求赔偿可得利益损失缺乏法律依据。
【摘要】根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，高村镇政府与新东阳公司应当对因合同无效造成的损失，按照各自过错予以分担。新东阳公司要求高村镇政府赔偿损失9878161.16元，具体包括项目公司开办费用5009406.16元、在建工程费用355157.50元、工程合同款4513597.50元，就该损失证据和各项损失数额的计算方法，新东阳公司主张系根据其一审提交的2010年威海新东阳公司《审计报告》对各项费用的审计结果，并结合资产折旧率、分摊率等计算得出的结果。本院认为，上述《审计报告》系在本案诉讼之外，由威海新东阳公司单方委托审计机构作出，高村镇政府对该证据不予认可。且该《审计报告》中未见新东阳公司在本案中所主张的各项损失费用结论，而新东阳公司就其所主张的损失赔偿数额，亦未提供证据证明其自行折算、推算的事实或法律依据。新东阳公司亦未就其主张的各项费用所对应的实际支出凭证等，向本院举证证明。故新东阳公司就其主张的损失9878161.16元举证不足，本院对该损失发生之事实及其数额不能予以确认，对新东阳公司要求高村镇政府赔偿该损失并支付相应利息的请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，可得利益损失赔偿的适用前提是合同合法有效。案涉《文登市呼雷汤温泉开发项目合同书》及《协议书》因违反法律的效力性强制性规定而被认定为无效，新东阳公司要求高村镇政府赔偿因违约造成的可得利益损失，缺乏法律依据，且就该可得利益损失数额，新东阳公司亦未提供相应证据证明，故本院对该项诉请亦不予支持。
摘要2：【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申1274号
【解读】单方委托的审计报告不能作为定案依据。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终647号
【裁判摘要１】根据本案查明的事实，高金公司贷款对象主体众多，除了本案债务人德享公司以外，高金公司于2009年至2011年间分别向新纪元公司、金华公司、荟铭公司、鼎锋公司和顺天海川公司等出借资金，通过向社会不特定对象提供资金以赚取高额利息，出借行为具有反复性、经常性，借款目的也具有营业性，未经批准，擅自从事经常性的贷款业务，属于从事非法金融业务活动。银行业监督管理法第十九条规定：“未经国务院银行业监督管理机构批准，任何单位和个人不得设立银行业金融机构或者从事银行业金融机构的业务活动”，该强制性规定直接关系国家金融管理秩序和社会资金安全，事关社会公共利益，属于效力性强制性规定。根据合同法第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，以及合同法解释二第十四条关于“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定,应认定案涉《借款合同》无效。高金公司的经营范围为项目投资（不含专项审批）、财务咨询、企业管理咨询，高金公司所从事的经常性放贷业务，已经超出其经营范围。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》（以下简称为合同法解释一）第十条规定：“当事人超出经营范围订立合同的，人民法院不因此认定合同无效，但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外”。金融业务活动系国家特许经营业务，故依照上述规定也应认定案涉《借款合同》无效。
摘要2：【裁判摘要２】第一，工行星海支行出具的两份《银行保函》均载明如德享公司出现违约事项，工行星海支行在收到高金公司索偿通知后的7个法定工作日内无条件支付款项。可见，工行星海支行承担责任以德享公司违约为条件，不符合“见索即付”的法律特征。第二，独立保函开立人的付款义务独立于基础交易关系及保函申请法律关系，其仅承担相符交单的付款责任。独立保函规定明确规定，“当事人主张独立保函适用担保法关于一般保证或连带保证规定的，人民法院不予支持”。案涉《银行保函》载明“以上担保责任方式为连带责任担保方式”，而连带责任保证为担保法所规制的保证责任承担方式，其前提为担保合同作为借款合同的从合同。因此，在保函开立人的责任承担方式上，案涉《银行保函》也不具有独立保函的法律特征。第三，高金公司起诉主张工行星海支行承担的也是连带保证责任，其向工行星海支行发出的《催告函》也载明“向我司出具了一份承担连带责任的银行保函”“贵行出具保函，属于《担保法》规定的保证”。综上，高金公司上诉主张案涉《银行保函》为独立保函，缺乏法律依据，本院不予支持。一审判决认定“保函具有独立担保的性质”有误，本院予以纠正。
- 日期： 05-20 09:07
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】湖南省高级人民法院民事判决书(2011)湘高法民一终字第71号
【裁判摘要】（１）依法必须招标项目给与投标人编制投标文件时间不少于２０日的规定并非效力性强制性规定；（２）非依法必须进行招标项目给予投标人编制投标文件的时间可以少于２０日——金丝鸟公司与恒欣公司签订的建设施工合同是在经过法定的招投标程序后，依照招投标中标结果而签订的，内容未违反法律、行政法规的规定，应为合法有效。虽然《中华人民共和国招标投标法》第二十四条规定：招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间；依法必须进行招标的项目，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于二十日。该条规定并非效力性强制规定，如果恒欣公司认为自己编制投标文件的合理时间不够，应在招投标时向招投标代理公司提出给予合理时间的请求，恒欣公司并未提出此请求且已顺利参加招投标并中标，说明其编制标书的时间已经足够。况且，从投标邀请书载明的时间来看，并未低于20天，涉案工程项目亦并非招标投标法规定的必须进行招标的项目，故对恒欣公司以此主张招标投标行为无效的上诉理由不予支持。
摘要2：
- 日期： 05-20 09:13
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：依法必须招标项目给予投标人编制投标文件时间不少于２０日的规定并非效力性强制性规定，中标合同不因违反该期限规定而无效。
摘要2：
- 日期： 05-29 10:19
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：依法必须进行招标的项目，评标委员会组成人员是否合法对中标结果会造成实质性影响，属于效力性强制性规定我，违反该效力性规定的中标合同无效。
摘要2：
- 日期： 06-28 15:57
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】北京市海淀区人民法院民事判决书(2017)京0108民初49433号
【裁判摘要】判断保理合同是否成立应当从债权可转让行和基础合同（对应未来应收账款）的真实性两个方面进行判断，无法确定应收账款谁发生则不成立商业保理法律关系——商业保理是以应收账款转让为前提，集融资、应收账款催收、管理及坏账担保于一体的综合性金融服务。保理法律关系的成立与否应当以债权的转让为前提，且该债权应是合法有效、客观存在的债权，包括因提供商品、服务或者出租资产而形成的金钱债权及其产生的收益。保理法律关系涉及债权人、债务人及保理商三方主体，涵盖基础合同关系、保理合同关系两种法律关系，基础合同关系是否真实存在关系到保理合同关系是否成立。因此，本案应从债权的可转让性和基础合同是否真实存在两方面分析进而判断保理合同是否成立。首先，根据江山保理公司与深海八百米公司签订的《国内保理业务合同》约定，深海八百米公司将2016年5月29日至2018年5月28日所享有的未来所有营业收入及相关权益（统称应收账款）无条件转让给江山保理公司，江山保理公司为深海八百米公司提供保理服务。转让债权为“未来所有营业收入"及“相关权益"。债权具体金额不明确，债务人未知，产生债权的基础事实并未实际发生，与传统意义上“应收账款"性质不符，且江山保理公司在庭审中也未进一步对该笔债权的可转让性予以证明，故该笔债权是否具有可转让性并不明确，因此不符合保理合同中“债权的转让"前提。其次，本案基础合同对应事实是未来饭店的经营，经营事实在签订保理合同时尚未发生，未来营业收入情况是否存在未知，该基础合同将来是否发生具有不确定性，无法明确认定保理合同对应的基础合同真实存在。故，虽然深海八百米公司与江山保理公司签订合同名为《国内保理业务合同》，但并不符合商业保理法律关系。．．．．．．依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十一条规定：“法人之间、其他组织之间以及它们相互之间为生产、经营需要订立的民间借贷合同，除存在合同法第五十二条、本规定第十四条规定的情形外，当事人主张民间借贷合同有效的，人民法院应予支持。"江山保理公司与深海八百米公司签订的合同系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同效力应认定为有效。
摘要2：
摘要1：解读：（１）《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第３条仅规定未取得建设工程规划许可证的建设工程施工合同无效；（２）未取得国有土地使用权证、建设工程施工许可证的建设工程施工合同不因此无效。
【注释】建设工程施工许可证属于管理性强制性规定。
摘要2：【注解１】项目建设”四证“：（１）建设用地规划许可证；（２）土地使用权证；（３）建设工程规划许可证；（４）施工许可证。——未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的施工合同无效；未取得土地使用权证、施工许可证不影响施工合同效力。
【注解２】未取得建设用地规划许可证的施工合同无效——根据《城乡规划法》第３８条、第３９条规定，未取得规划许可证将导致土地利用混乱并严重损害国家和社会公共利益，按照《民法典》第１５３条的规定应当认定未取得建设用地规划许可证的施工合同应当认定无效。
【注解３】未取得建设工程规划许可证的施工合同无效——取得建设工程规划许可证属于效力性强制性规定，未取得建设工程规划许可证的施工合同应属无效。
【注解４】未取得国有土地使用权证、建筑工程施工许可证的建设工程施工合同不影响施工合同效力——（１）土地使用权证仅仅是土地使用权利的”登记“和”确认”行为，未申领土地使用权证不影响建设工程施工合同本身效力；（２）建筑工程施工许可证是建设单位进行工程施工的法律凭证，先签订施工再申领施工许可证，施工许可制度属于管理性规范，不影响施工合同的效力。
【注解５】《城乡规划法》第３９条规定“规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。”——（１）规划条件未纳入的国有土地使用权出让合同无效；（２）未取得国有土地使用权证虽不影响建设工程施工合同效力，但规划条件未纳入的未取得国有土地使用权证所签订的建设工程施工合同无效。
摘要1：解读：人民法院根据民法典第１５３条第１款的规定确认合同无效，应当以法律、行政法规的效力性强制性规定为依据，不得以法律、行政法规的其他规定或者地方性法规、行政规章为依据。
【解析１】如何理解“该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”？——根据《民法典合同编司法解释》第１６条第１款规定，合同违反法律、行政法规的强制性规定，有下列情形之一，由行为人承担行政责任或者刑事责任能够实现强制性规定的立法目的的，人民法院可以依据民法典第１５３条第１款关于“该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”的规定认定该合同不因违反强制性规定无效：（一）强制性规定虽然旨在维护社会公共秩序，但是合同的实际履行对社会公共秩序造成的影响显著轻微，认定合同无效将导致案件处理结果有失公平公正；（二）强制性规定旨在维护政府的税收、土地出让金等国家利益或者其他民事主体的合法利益而非合同当事人的民事权益，认定合同有效不会影响该规范目的的实现；（三）强制性规定旨在要求当事人一方加强风险控制、内部管理等，对方无能力或者无义务审查合同是否违反强制性规定，认定合同无效将使其承担不利后果；（四）当事人一方虽然在订立合同时违反强制性规定，但是在合同订立后其已经具备补正违反强制性规定的条件却违背诚信原则不予补正；（五）法律、司法解释规定的其他情形。
【解析２】违反旨在规制合同订立后的履行行为的强制性规定是否无效？｜根据《民法典合同编司法解释》第１６条第２款规定——（１）法律、行政法规的强制性规定旨在规制合同订立后的履行行为，当事人以合同违反强制性规定为由请求认定合同无效的，人民法院不予支持。（２）但是，合同履行必然导致违反强制性规定或者法律、司法解释另有规定的除外。
【解析３】违反强制性规定不导致合同无效情形如何处理？｜根据《民法典合同编司法解释》第１６条第３款规定——（１）依据前两款认定合同有效，但是当事人的违法行为未经处理的，人民法院应当向有关行政管理部门提出司法建议。（２）当事人的行为涉嫌犯罪的，应当将案件线索移送刑事侦查机关；属于刑事自诉案件的，应当告知当事人可以向有管辖权的人民法院另行提起诉讼。
摘要2：【解析４】如何认定“违背公序良俗的民事法律行为无效”情形？｜根据《民法典合同编司法解释》第１７条规定——（１）合同虽然不违反法律、行政法规的强制性规定，但是有下列情形之一，人民法院应当依据民法典第１５３条第２款的规定认定合同无效：（一）合同影响政治安全、经济安全、军事安全等国家安全的；（二）合同影响社会稳定、公平竞争秩序或者损害社会公共利益等违背社会公共秩序的；（三）合同背离社会公德、家庭伦理或者有损人格（２）人民法院在认定合同是否违背公序良俗时，应当以社会主义核心价值观为导向，综合考虑当事人的主观动机和交易目的、政府部门的监管强度、一定期限内当事人从事类似交易的频次、行为的社会后果等因素，并在裁判文书中充分说理。当事人确因生活需要进行交易，未给社会公共秩序造成重大影响，且不影响国家安全，也不违背善良风俗的，人民法院不应当认定合同无效。
【解析５】“应当”“必须”或者“不得”等表述是否一定属于强制性规范？——根据《民法典合同编司法解释》第１８条规定，法律、行政法规的规定虽然有“应当”“必须”或者“不得”等表述，但是该规定旨在限制或者赋予民事权利，行为人违反该规定将构成无权处分、无权代理、越权代表等，或者导致合同相对人、第三人因此获得撤销权、解除权等民事权利的，人民法院应当依据法律、行政法规规定的关于违反该规定的民事法律后果认定合同效力。