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最高人民法院商品房买卖疑难问题司法观点集成

摘要1:一、商品房预约合同(认购书)生效后,一方当事人未尽义务导致合同的谈判、磋商不能进行构成违约的,应当承担违约责任。二、商品房买卖合同因出卖人责任被认定无效后,善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费。三、商品房毗邻城市交通干线,受超标噪声污染,购房人不能以合同目的不能实现要求解除合同。四、房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道,应承担相应的民事赔偿责任。五、房屋买卖合同的出卖人,在收取了买受人支付的大部分款项后,不能以房屋的工程价款需要优先支付为由,拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。六、买受人在约定的交房期限届满之日起超过两年请求出出卖人交房是否超过诉讼时效期间?办理房屋权属证书的义务是否适用诉讼时效的规定?七、房屋买卖合同解除后如何确定出卖方对房屋添附的补偿。八、城市居民能在农村农民的宅基地上盖房?城镇居民能购买农民宅基地上的房屋吗?九、商品房买卖合同示范文本关于交付条件的约定应如何理解?十、最高人民法院认为开发商负有办理权属证书的义务,而部分地方法院却认为属于行政行为,此种观点与最高法院观点明显相悖。 十一、如果商品房买卖双方约定“交付面积与约定面积不符时房款总金额不变”,发生纠纷如何处理? 十二、商品房按揭合同的效力认定。十三、未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效?十四、涉及房改政策的房屋买卖合同纠纷人民法院是否应当受理?十五、购房人付款后是否有权要求卖方过户?十六、业主委员会是否具备诉讼主体资格问题;十七、法院能否判决认购书按原价继续履行

摘要2

劳动关系

摘要1:劳动关系是指用人单位雇佣劳动者为其成员,劳动者在用人单位的管理下,提供由用人单位支付报酬的劳动而产生的权利义务关系。
劳动关系就是劳动力所有者(劳动者)与劳动力使用者(用人单位)之间为实现劳动过程而发生的一方有偿提供劳动力,由另一方使之与生产资料相结合的社会关系。
【注解1】(1)根据《劳动部办公厅对﹤关于临时工等问题的请示﹥的复函》,过去意义上相对于正式职工而言的临时工名称已经不复存在;(2)一般以劳动和社会保障部《关于确立劳动关系有关事项的通知》作为判断劳动关系是否成立的实质要件,“临时工”身份不再具有法律关系认定的意义。——参考:《民事审判实务问答》129.过去历史条件下形成的“临时工”与用人单位之间是否成立劳动关系
【注解2】公益性劳动关系并非劳动法意义上的劳动关系。——参考案例:(2007)沙法民初字第2816号、(2008)渝一中法民终字第1810号;辽宁省高级人民法院民事裁定书(2020)辽民申1301号;重庆市高级人民法院民事裁定书(2020)渝民申1860号
【注解3】食堂和保洁工作非公司主营业务,要求确认劳动关系不予支持。——参考案例:贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民事判决书(2022)黔26民终803号

摘要2:【目录】长期两不找劳动关系如何认定?劳动关系基本特征(两个“兼容性”);确定劳动关系起算点的唯一标准是“用工之日”;劳动关系是否存在判断标准;“长期两不找”的劳动争议案件;提示1:劳动者是否为用人单位成员判断因素;提示2:事业单位中用人关系类型;提示3:《劳动合同法》未将自然人用工(含家庭雇佣保姆)纳入调整范围;提示4:用人单位分支机构是否属于《劳动合同法》的用人单位;提示5:外派劳务之劳动关系;提示6:保险代理人与用人单位之间纠纷不属于劳动争议;提示7:出租汽车司机和出租汽车公司之间纠纷属于劳动争议;提示8:境外居民在中国内地就业劳动关系认定;提示9:涉外劳动关系;提示10:公司董事与公司之间的劳动关系;提示11:邮政局和与其签订委托代办投递合同的邮政代办员之间是否构成劳动合同关系?提示12:破产清算组与其聘用人员成立临时劳务关系而非劳动关系;提示13:关联公司劳动关系认定;提示14:快递员与快递公司存在劳动关系;提示15:“自带车辆”的司机与物流公司、运输公司之间关系;提示16:建筑施工、矿山企业等用人单位将工程或业务发包、转包或者层层发包、转包给不具备用工主体资格的组织或自然人,对该组织或自然人招用的劳动者与建筑施工、矿山企业等用人单位之间不存在劳动关系;提示17:业主委员会与受雇人员是否构成劳动关系?
【标签】董事劳动关系|外部董事劳动关系|独立董事劳动关系|两不找劳动关系|外派劳务劳动关系|保险代理人劳动关系|出租汽车司机劳动关系|境外居民劳动关系|投递员劳动关系|破产清算组劳动关系|关联公司劳动关系|邮政代办员劳动关系|快递员劳动关系| “自带车辆”司机劳动关系|发包劳动关系|转包劳动关系|业主委员会劳动关系|劳动合同法适用围范|群众性自治组织|附补贴公益劳动|用工主体责任
【注解4】自2008年1月1日起确认事业单位与劳动者建立劳动关系。——参考案例:(2021)鲁民申4686号
【注解5】社保缴纳关系是否等同于劳动关系?|仅凭双方当事人签订劳动合同、发放工资、缴纳社会保险费用的事实尚不足以证实双方之间存在劳动关系。——参考案例:(2022)浙02民终1574号
【注解6】“日工”(以工作日为单位领取劳动报酬)与用人单位之间不构成劳动关系而构成劳务关系,不能认定为工伤。——参考案例:(2020)皖02行终169号

建筑物区分所有权与物业服务纠纷精解

摘要1:【目录】一、建筑物区分所有权:1.什么是建筑物区分所有权?
二、业主专用权:2.什么是专有部分所有权(业主专有权)? 3.“住改商”有哪些严格限制?4.什么是明示属于个人绿地?
三、业主共有权:5.什么是业主共有部分共有权?6.什么是停车位(车库)归属及使用原则,有哪些规定?如何认定小区规划车位、车库的所有权归属? 7.屋顶花园是否属于共有、能否单独出售或者赠送给业主?顶层公寓阁楼权利归属的认定标准如何规定?8.小区会所是否属于共有部分?9.建筑物外墙面是否属于共有部分,获得收益是否归业主共有?出租自已房屋对应的外墙面违法吗?10.建筑物楼顶空间及其架空层的所有权是否属于全体区分所有权人共有?11.增建夹层的行为应否实施,是否必须由建筑物区分所有权人征求全体区分所有权人的意见?12.物业共用部位和共用设施设备权属如何规定?
四、业主共有共同管理权和物业服务合同纠纷:13.什么是业主共有部分共同管理权? 14.如何认定业主?15.什么是业主大会? 16.什么是业主委员会?什么是业主撤销权? 17.业主委员会诉讼主体资格是否具备?18.《物权法》对物业管理有哪些规定? 19.什么是临时管理规约?20.什么是前期物业服务合同?21.如何认定物业服务合同效力?22.什么是物业服务合同解除、终止?23.建设单位物业义务和责任有哪些? 24.物业资料移交有哪些规定? 25.物业共用部位和共用设施设备权属如何规定?26.什么是物业服务合同?27.物业服务企业管理有哪些规定?28.物业使用与维护规定有哪些?29.对业主侵权行为救济方式有哪些?30.什么是物业服务企业违约责任和安保义务责任?31.什么是业主违约责任?32.物业管理法律责任有哪些规定?33.房屋漏水原因无法查明,能否以公平原则认定?

摘要2

业主大会

摘要1:业主大会是指物业小区全体业主的自治管理组织(共同体)

摘要2:【注解】(1)《民法典》第278条第2款规定的业主表决权,无论是按照建筑面积还是使用面积为依据计算,每个业主所享有的表决权所占比例不会因此而发生变化。在标准统一的前提下,既可以建筑面积为依据,也可以使用面积为依据。(2)《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条并未明确统一规定应以何种标准计算专有部分面积,而是交由各地业主自行决定采用建筑面积还是使用面积作为计算标准,只要在同一建筑区划内采取相同标准即可(可以是不动产登记簿记载的面积计算→暂按测绘机构的实测面积计算→暂按房屋买卖合同记载的面积计算)。——参阅:《民事审判实务问答》005.应以建筑面积还是使用面积为标准计算业主表决权

业主委员会

摘要1业主委员会是指在物业区域内代表全体区分所有人对物业实施自治管理的组织(核心机构)。

摘要2

业主委员会诉讼主体资格

摘要1:物权法和《物业管理条例》对业主委员会的法律地位均未作出明确规定。
【民法典标签】D271【建筑物区分所有权】;D272【业主对专有部分的权利和义务】;D273【业主对共有部分的权利和义务】;D274【建筑区划内道路、绿地等的权利归属】;D275【车位、车库的归属】;D276【车位、车库的首要用途】;D277【业主自治管理组织的设立及指导和协助】;D278【业主共同决定事项及表决】;D279【业主改变住宅用途的限制条件】;D280【业主大会、业主委员会决定的效力】;D281【建筑物及其附属设施维修资金的归属和处分】;D282【共有部分的收入分配】;D283【建筑物及其附属设施的费用分担和收益分配】;D284【建筑物及其附属设施的管理主体】;D285【业主和物业服务企业或其他管理人的关系】;D286【业主的相关义务及责任】;D287【业主合法权益的保护】

摘要2:【注解】(1)对于业主大会、业主委员会以及业主的原告主体资格问题,经研究后倾向暂不规定,留待立法和司法实践中继续探索为宜。——杨临萍:《﹤关于审理房屋登记案件若干问题的规定﹥理解与适用》、中国法制出版社2012年版,第61-62页。(2)《行政诉讼法司法解释》(2018年2月8日)第18条规定“业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为,可以自己的名义提起诉讼。“/“业主委员会不起诉的,专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。”

最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函

摘要1:最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函 ([2005]民立他字第8号)
【摘要】根据《物业管理条例》规定,业主委员会是业主大会的执行机构,根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动,所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的,可以作为被告参加诉讼。
【要旨】业主委员会既有民事诉讼的原告资格,也有被告资格。理由:
业主委员会是业主自治的组织形式;
业主委员会具有“非法人组织”的民事法律地位;
业主委员会属于“其他组织”,有积极和消极的当事人能力。

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最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函

摘要1:最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函(2003年8月20日 [2002]民立他字第46号)
【摘要】根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条的规定,金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件,对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的,可以自己名义提起诉讼。

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广东省高级人民法院关于业主委员会是否具备民事诉讼主体资格问题的批复

摘要1:广东省高级人民法院关于业主委员会是否具备民事诉讼主体资格问题的批复(粤高法民一复字[2004]18号 2004年11月25日)
【摘要】根据最高人民法院(2002)民立他字第46号《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格一案的复函》的精神,经房地产行政管理部门备案登记的业主委员会,对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公共设施、公用设施专项费、公共部分维护费及物业管理用房、商业用房引起的纠纷,以及全体业主与物业管理公司之间因住宅小区物业管理引起的纠纷,可以自己的名义提起诉讼。

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业主大会和业主委员会指导规则

摘要1:住房和城乡建设部关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知(建房[2009]274号)

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徐州市泉山区人民法院(2012)泉民初字第1486号民事判决书

摘要1:【案号】徐州市泉山区人民法院(2012)泉民初字第1486号民事判决书
【裁判摘要】
  业主委员会依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款规定成立,具有一定目的、名称、组织机构与场所,管理相应财产,是《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第一款规定的“其他组织”。业主委员会依据业主共同或业主大会决议,在授权范围内,以业主委员会名义从事法律行为,具备诉讼主体资格。
  物业管理用房依规划定点建造,为区分所有权建筑物管理人进行管理维护业务必须的场所,依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款的规定,为业主共有。在建筑物竣工验收交付后,物业管理用房的分割、转移、调整或重新配置,应当由业主共同或业主大会决定。

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论“住改商”纠纷的司法解决

摘要1:随着我国的改革开放,中国社会从传统型社会逐步向现代型社会转型。这种转型的过程是中国社会传统性的消解和现代性的生成过程,也是逐步确立市场经济、民主政治和个人自由的发展过程。在这样的转型时期,各种社会矛盾将更为凸显,而其中核心的问题即是社会中的利益冲突问题。所谓利益冲突,是指利益主体基于利益差别和利益矛盾而产生的利益纠纷和利益争夺。[1]这种利益冲突产生的原因主要可以归纳为以下几点:第一,社会利益关系及利益主体的多元化;第二,自己权利意识的觉醒以及尊重他人权利意识的缺乏;第三,社会快速发展导致社会制度缺乏对权利界限的明确规定。毫无疑问,随着我国社会转型过程的深入,我国社会中的利益冲突也日趋激烈。而在司法实践中,目前日趋表面化的利益冲突是社区利益冲突,社区利益冲突主要是在社区使用和管理中涉及的不同主体(业主、业主委员会、开发商、物业管理公司等)之间的利益冲突。目前的社区利益冲突在司法实践中突出表现为两类纠纷:物业管理纠纷及“住改商”纠纷。对于物业管理纠纷,相关著作及论述已经汗牛充栋,本文不再进行讨论,而将研究对象限定为“住改商”纠纷。至于讨论的主题,本文将主要从司法的角度出发研讨“住改商”纠纷的司法解决,对于其他制度解决途径仅作必要的涉及。

摘要2

业主委员会是否具备诉讼主体资格?

摘要1:物权法和《物业管理条例》对业主委员会的法律地位均未作出明确规定

摘要2:【注解】业主委员会的诉讼行为经业主大会决定并授权,业主委员会具有原告主体资格。——参考案例:福建省宁德市中级人民法院民事裁定书(2021)闽09民终745号

解读《最高人民法院(2005)民一终字第12号民事裁定》

摘要1:由于现行法律对业主委员会的法律地位规定的不明确,而实践中对有关问题的认识又不统一,致使业主委员会是否可以作为诉讼主体一直是社会关注和争论的热点问题。本文作者通过对最高人民法院(2005)民一终字第12号民事裁定分析解读,进而对业主委员会的诉讼主体资格加以探讨。

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业主委员会是否具备诉讼主体资格

摘要1:【最高人民法院民一庭意见】最高人民法院民一庭认为:依法成立的业主委员会在其职责范围内,经业主代表大会授权,有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜,以物业公司为被告向人民法院提起民事诉讼。与物业管理无关的、个别或部分业主的事宜,业主委员会无权向人民法院提起诉讼。

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业主委员会民事主体资格探析

摘要1:随着我国城镇住房制度改革的不断深化,房屋的所有权结构也发生了重大变化,越来越多的公有住房逐渐转变为房屋所有权人(业主)个人所有 。在房屋管理体制改革过程中,业主委员会这一新生事物应运而生。业主委员会的民事主体资格问题,也随之成为民事法律研究中一个开始受到关注的焦点。关于业主委员会是不是一个独立的法人,有没有独立的民事主体资格,能否从事正常的民事活动,可不可以独立地承担民事责任等一系列问题,由于过去业主委员会在各地的成立程序、制度规定各不相同,在实践中也就有着不甚一致的做法,而且各地往往对此也都没有明确、具体的规定。纵观北京市、上海市、广东省等房地产业发展较早、物业管理较为成熟的地方的相关规定,几乎也都没有明确界定业主委员会的民事主体资格。深圳市在原来的《深圳特区住宅区物业管理条例》第16条中,明确规定业主委员会“经市政府社团登记部门依法核准登记后,取得社团法人资格”[1],但在后来的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》中却删除了此项规定,也有意无意地回避了业主委员会的民事主体资格问题。由国务院颁布并于2003年9月1日起施行的《物业管理条例》,虽然对业主委员会的成立、地位及职责等均作了较为详尽的规定,但对其民事主体资格问题,同样也未能给出一个直接的明确答案。 因此,就业主委员会民事主体资格问题予以探究和研析,不仅具有一定的理论价值,同时对实务界也会有相当的现实指导意义。

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孙××诉南京市××××小区业主委员会业主知情权纠纷案

摘要1:【裁判摘要】业主作为建筑物区分所有人,享有知情权,享有了解本小区建筑区划内涉及业主共有权及共同管理权等相关事项的权利,业主委员会应全面、合理公开其掌握的情况和资料。对于业主行使知情权亦应加以合理限制,防止滥用权利,其范围应限于涉及业主合法权益的信息,并遵循简便的原则。
【摘要】南京市鼓楼区人民法院认为:业主对小区公共事务和物业管理的相关事项享有知情权,可以向业委会、物业公司要求公布、查阅依法应当向业主公开,且确由业委会和物业公司掌握的情况和资料。原告孙庆军作为业主,可以向被告清江花苑业委会主张公布由被告掌握的情况和资料。清江花苑业委会应保障业主对上述资料进行查阅的权利,并及时公布与业主利益相关的资料。建筑物及附属设施的维修资金属于业主共有,用于住宅共有部位、共用设施设备保修期满后的维修及更新,业主有权了解其使用情况。被告清江花苑业委会作为小区全体业主的代表对小区进行管理,对于维修资金的筹集及使用情况应当知晓,而且资金是否由其直接掌握不影响其对维修资金情况的公布。业委会作出的决定、决议和会议记录与业主的权利紧密相关,应予公开,并提供业主查阅。小区共有部分使用和收益与业主的利益亦是密切相关,虽存在谐和公司未及时上缴公共收益等的问题,但是被告作为全体业主代表应及时追缴,保障业主的合法权利,并将目前的使用和收益情况及时公布。小区共有停车位,即规划区外的车位,虽由物业公司代管,归属小区全体业主共有,业主对于小区共有部分停车费的收支分配及停车位处分情况享有知情权。被告应及时联系物业公司,及时公布上述信息。小区财务收支与小区业主具体利益息息相关,业委会应予公布。

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江西省赣州市中级人民法院(2012)赣中民一初字第19号;江西省高级人民法院(2013)赣民一终字第53号

摘要1:——业主委员会不具有要求开发商履行商品房销售合同约定的建设公共配套设施义务并承担违约责任的诉讼主体资格
【裁判要旨】
1.业主委员会依法享有一定的民事权利和义务,是具有民事主体地位的非法人组织。其民事诉讼主体资格范围是由法律、法规规定的业主委员会的职责和权限决定的,只限于与业主共有和物业共同管理事项有关的范围。
2.商品房销售合同是业主与开发商之间形成的合同法律关系,基于商品房销售合同形成的权利主张是特定主体之间的权利义务关系,不属于业主共有和物业共同管理事项的范围,业主委员会无权代为主张,也不能通过业主授权或业主大会决议取得诉讼主体资格。
【案件索引】一审:江西省赣州市中级人民法院(2012)赣中民一初字第19号(2013年1月21日);二审:江西省高级人民法院(2013)赣民一终字第53号(2013年6月20日)

摘要2

最高人民法院法官就深圳市福田区南天一花园业主委员会与深圳市城市建设开发(集团)公司等房屋侵权纠纷案的相关法律适用问题答记者问

摘要1:《法定图则》规定的建筑容积率不能作为确认所有权的依据——最高人民法院法官就深圳市福田区南天一花园业主委员会与深圳市城市建设开发(集团)公司等房屋侵权纠纷案的相关法律适用问题答记者问

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浙江省杭州市中级人民法院民事裁定书(2014)浙杭民终字第2278号

摘要1:【案号】浙江省杭州市中级人民法院民事裁定书(2014)浙杭民终字第2278号
【裁判要旨】业主委员会的诉权来源于全体业主赋予的代表权。因此,对于仅涉及小区部分业主权益的纠纷,在小区自治规则亦没有明确规定的情形下,业主委员会向法院提起诉讼的,需经业主大会决议明确授权,以在程序上确保业主委员会提起诉讼反映了全体业主的真实意思。

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业主委员会是否具备诉讼主体资格问题

摘要1:【最高人民法院民一庭认为】依法成立的业主委员会在其职责范围内,经业主代表大会授权,有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜,以物业公司为被告向人民法院提起民事诉讼。与物业管理无关的、个别或部分业主的事宜,业主委员会无权向人民法院提起民事诉讼。

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【案例笔记】业主对住宅小区规划变更是否具有行政诉讼原告主体资格?

摘要1:解读:(1)作出住宅小区规划变更的规划行为侵犯业主相邻权(通风、采光权等),根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第12条第1项之规定,该业主属于行政诉讼法规定的“与行政行为有利害关系”情形,具有行政诉讼原告主体资格,可以单独提起行政诉讼;(2)作出住宅小区规划变更的规划行为只涉及业主共同利益而不涉及业主相邻权,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第18条之规定,应由业主委员会以自己名义提起行政诉讼;业主委员会不起诉的,专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。

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【案例笔记】区划内公共场所及物业服务用房的小区内幼儿园和售楼部被登记在开发商名下,业主能否提起行政诉讼?

摘要1:解读:(1)因业主共有土地使用权属登记提起诉讼属重大事项,应当根据《民法典》第278条之规定法定的业主人数同意并授权的情况下才具备原告诉讼主体资格;(2)根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第18条第1款规定,对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为,业主委员会可以自己的名义提起诉讼。

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最高人民法院行政裁定书(2018)最高法行申2977号

摘要1:【案号】最高人民法院行政裁定书(2018)最高法行申2977号
【裁判摘要】《中华人民共和国行政复议法》第十条第三款规定,同申请行政复议的具体行政行为有利害关系的其他公民、法人或者其他组织,可以作为第三人参加行政复议。《中华人民共和国行政复议法实施条例》第九条第一款规定,行政复议期间,行政复议机构认为申请人以外的公民、法人或者其他组织与被审查的具体行政行为有利害关系的,可以通知其作为第三人参加行政复议。据此,行政复议法及其实施条例虽然没有明确规定行政复议机关必须通知第三人参加复议,但是根据正当程序的法律原则,如果行政复议决定对第三人产生不利后果的,应当听取第三人的意见,给予其陈述和申辩的权利。本案中,阳光美域小区业主陈某某等6人及叶某、梁某某以罗定市不动产登记局为被申请人,向罗定市政府提出行政复议申请请求撤销阳光美域小区业委会的备案登记。罗定市政府作出罗府行复〔2016〕8号《行政复议决定书》(以下简称8号复议决定),撤销阳光美域小区业委会的备案登记,但未通知阳光美域小区业委会参加行政复议,未听取阳光美域小区业委会的意见,违反了正当程序的法律原则。

摘要2:【解读】政府受理并支持少数业主请求撤销业主委员会备案的复议申请,违反了《物业管理条例》第11条第7项关于经业主共同管理的重大事项应由多数业主同意的规定,且未通知业主委员会参加复议程序,应当予以撤销。

【笔记】行政机关对业主委员会备案行为是否具有行政可诉性?

摘要1:解读:行政机关对业主委员会备案行为属于可诉行政行为。

摘要2:【法条链接】最高人民法院关于《物业管理条例》第十六条、第十九条理解与适用有关问题的答复》([2014]行他字第11号,2014年11月29日):《物业管理条例》第十六条第一款规定的物业所在地区、县人民政府房地产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府对业主委员会的备案行为,属于可诉行政行为,人民法院应依法对其合法性进行审查;第十九条第二款规定的“业主大会、业主委员会作出的决定”,包括业主大会和业主委员会的人事决定,上述行政主体认为决定违反法律、法规的均有权依法作出处理。

最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民再344号

摘要1:【裁判摘要】(1)业主委员会根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动,可以成为民事诉讼活动的主体;(2)业主委员会符合“其他组织”条件,是业主大会的执行机构,根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动,对于业主共有事项和物业共同管理事项,可以自己名义提起诉讼——《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具有民事诉讼主体资格请示一案的复函》([2002]民立他字第46号)载明:“金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件,对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的,可以自己名义提起诉讼。”《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》([2005]民立他字第8号)载明:“根据《物业管理条例》的规定,业主委员会是业主大会的执行机构,根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动,所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的,可以作为被告参加诉讼。”根据上述法律规定及答复意见,业主委员会根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动,可以成为民事诉讼活动的主体。业主委员会符合“其他组织”条件,是业主大会的执行机构,根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动,对于业主共有事项和物业共同管理事项,可以自己名义提起诉讼。......虽然国电业委会并非国电家园小区业主与宏基房产公司签订的《商品房买卖合同》的当事人,但是国电业委会该项起诉请求涉及国电家园小区的工程质量缺陷、供水系统、排水系统、安防系统、小区幼儿园等配套设施未建设等问题,系国电家园小区业主基于该小区共有部分享有的共有利益,属于该小区业主因共有部分物权产生的法定之债,并非仅限于《商品房买卖合同》范围内的合同之债,故国电业委会有权代表国电家园小区业主就该项请求提起诉讼。.......因该两项诉讼请求系基于《商品房买卖合同》而主张的权利,合同之债具有相对性,业主是商品房买卖合同的权利义务主体,是与本案有直接利害关系的人。国电业委会并非案涉《商品房买卖合同》的当事人,且业主委员会的诉讼权利能力应仅限于业主大会有权决定的事项范围,即业主共有和物业共同管理事项,而该两项诉讼请求涉及的事项不属于上述范围,故二审法院裁定驳回国电业委会针对该两项请求的起诉并无不当。......

摘要2:(续)本案中,国电公司该项诉讼请求系源于宏基房产公司未签订前期物业服务合同及未提供前期物业服务,却收取了业主的物业费而主张的权利,该事项属于损害全体业主公共利益的情形,业主委员会应当依法履行与物业管理有关活动的职责,故国电业委会在有业主大会授权的情形下,可以就该项诉讼请求提起诉讼。综上,对于国电业委会一审起诉请求涉及国电家园小区的工程质量缺陷、供水系统、排水系统、安防系统等配套设施未建设及退还物业费等事项,国电业委会系适格原告,一、二审法院认定国电业委会不是本案适格原告系适用法律错误,应予纠正。

【笔记】业主委员会是否具有原告诉讼主体资格?

摘要1:解读:业主委员会根据业主大会的授权对于业主共有事项和物业共同管理事项具有原告诉讼主体资格——(1)业主委员会根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动,可以成为民事诉讼活动的主体;(2)业主委员会符合“其他组织”条件,是业主大会的执行机构,根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动,对于业主共有事项和物业共同管理事项,可以自己名义提起诉讼。

摘要2:【注解1】业主委员会的诉讼行为经业主大会决定并授权,业主委员会具有原告主体资格。——参考案例:福建省宁德市中级人民法院民事裁定书(2021)闽09民终745号
【注解2】业主委员会符合“其他组织”条件,据业主共同或业主大会决议,在授权范围内,可以业主委员会名义对涉及业主共有和共同管理的相关重大事项行使权利包括提起诉讼。——参考案例:福建省高级人民法院民事裁定书(2019)闽民申5370号

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