买卖合同成立
摘要1：买卖合同成立是指出卖人与买受人就买卖合同的主要条款协商一致，达成合意的民事法律行为的结果。
摘要2：什么是买卖合同成立的证明与认定？
买卖合同纠纷精解
摘要1：【目录】1.什么是买卖合同？ 1.1什么是买卖合同成立的证明与认定？1.2什么是买卖合同预约合同？1.3无权处分人订立合同效力如何认定？1.4未取得产权证房屋买卖效力如何认定？2.买卖合同买受人主要义务有哪些？3.买卖合同出卖人主要义务有哪些？3.1发票能否认定为付款凭证？3.2销售方给付购货方增值税发票，是否属于合同义务？3.3合同附随义务有哪些？4.买卖合同一般条款内容包括哪些？4.1买卖合同内容特殊规定有哪些？5.买卖合同标的物质量要求有哪些？6.买卖合同解除规则如何确定？7.什么是买卖合同出卖人多交标的物处理规则，买受人应当如何处理？8.买卖合同的买受人支付价款规则如何确定？ 9.买卖合同的买受人检验义务规则如何确定？10.买卖合同出卖人包装义务规则如何确定？11.买卖合同标的物交付规则有哪些规定？ 12.买卖合同标的物交付地点规则如何确定？ 13.买卖合同标的物交付时间规则如何确定？14.买卖合同标的物孳息归属权转移规则如何确定？ 15.买卖合同标的物风险负担转移规则如何确定？16.买卖合同的标的物所有权转移规则如何规定？16.1什么是所有权保留担保？17.《合同法》规定的特种买卖合同有哪些类型？ 17.1分期付款买卖合同 17.2互易合同 17.3凭样品买卖合同 17.4试用买卖合同 17.5特许经营的对外债务如何承担？ 18.买卖合同标的物瑕疵担保义务有哪些？19.什么是多重买卖合同？ 20.什么是买卖合同解除？当事人如何解除买卖合同？21.买卖合同逾期付款违约金如何计算？22.合同纠纷案件举证责任如何确定？
摘要2：标签：Ｄ５９５【买卖合同定义】；Ｄ５９６【买卖合同条款】; Ｄ５９７【无权处分效力】; Ｄ５９８【出卖人基本义务】；Ｄ５９９【出卖人交付有关单证和资料义务】；Ｄ６００【知识产权归属】；Ｄ６０１【标的物交付期限】；Ｄ６０２【标的物交付期限不明时的处理】；Ｄ６０３【标的物交付地点】；Ｄ６０４【标的物毁损、灭失风险负担的基本规则】；Ｄ６０５【迟延交付标的物的风险负担】； Ｄ６０６【路货买卖中的标的物风险负担】； Ｄ６０７【需要运输的标的物风险负担】; Ｄ６０８【买受人不收取标的物的风险负担】; Ｄ６０９【未交付单证、资料不影响风险转移】；Ｄ６１０【出卖人根本违约的风险负担】; Ｄ６１１【买受人承担风险与出卖人违约责任关系】; Ｄ６１２【出卖人权利瑕疵担保义务】；Ｄ６１３【出卖人权利瑕疵担保义务免除】; Ｄ６１４【买受人的中止支付价款权】; Ｄ６１５【标的物的质量要求】; Ｄ６１６【标的物质量要求不明时的处理】；Ｄ６１７【质量瑕疵担保责任】; Ｄ６１８【减轻或者免除瑕疵担保责任的例外】；Ｄ６１９【标的物包装方式】; Ｄ６２０【买受人的检验义务】；Ｄ６２１【买受人的通知义务】；Ｄ６２２【检验期限过短时的处理】；Ｄ６２３【检验期限未约定时的处理】; Ｄ６２４【向第三人履行情形下的检验标准】;Ｄ６２５【出卖人回收义务】; Ｄ６２６【买受人支付价款的数额和方式】; Ｄ６２７【买受人支付价款的地点】；Ｄ６２８【买受人支付价款的时间】；Ｄ６２９【出卖人多交标的物的处理】; Ｄ６３０【标的物孳息的归属】；Ｄ６３１【从物与合同解除】；Ｄ６３２【数物同时出卖时的合同解除】; Ｄ６３３【分批交付标的物的合同解除】; Ｄ６４３【分期付款买卖合同】; Ｄ６３５【凭样品买卖合同】; Ｄ６３６【凭样品买卖合同的隐蔽瑕疵处理】; Ｄ６３７【试用买卖的试用期限】；Ｄ６３８【试用买卖的效力】; Ｄ６３９【试用买卖使用费的负担】；Ｄ６４０【试用期间标的物灭失风险的承担】；Ｄ６４１【所有权保留】；Ｄ６４２【出卖人的取回权】; Ｄ６４３【买受人的回赎权】; Ｄ６４４【招标投标买卖】; Ｄ６４５【拍卖】; Ｄ６４６【买卖合同准用于有偿合同】; Ｄ６４７【互易合同】
指导案例1号：上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案
摘要1：【案号】上海市虹口区人民法院（2009）虹民三（民）初字第912号民事判决书
【裁判要点】房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。
【裁判规则】房屋居间合同中规避“跳单”条款的效力和“跳单”行为的认定。
摘要2：
郭××诉天泰公司、蓝星公司买卖合同纠纷案
摘要1：【裁判摘要】在买卖合同纠纷中，被告以订立该买卖合同的经手人因涉嫌经济犯罪被刑事拘留为由，主张先中止审理买卖合同纠纷，等待刑事案件处理结果，但对其与原告之间的买卖合同关系，却不能用证据来否定真实存在，该诉讼主张不能成立。
【摘要】案外人李楠是凭盖有上诉人天泰公司公章的授权委托书，才与被上诉人郭景忠口头订立油品买卖合同；李楠交给郭景忠的提货单上，也有天泰公司的公章。天泰公司上诉虽称李楠无权代理该公司从事业务活动，但却不能提交相反证据否认授权委托书和提货单上公章的真实性，更对其法定代表人证实刘杰用该公司支票给郭景忠付购油款一事不做任何解释。故原审认定天泰公司与郭景忠之间的买卖合同关系成立，是正确的；判决天泰公司承担违约责任，并无不当。天泰公司的上诉理由因证据不足，不予支持。
摘要2：
湖南省常德市中级人民法院民事判决书(2008)常民三终字第42号
摘要1：【案号】湖南省常德市中级人民法院民事判决书(2008)常民三终字第42号
【提示】公章的效力：买卖合同的一方当事人不因合同上所盖印章并非其合同专用章或备案公章而免除合同责任。
【裁判要旨】本案中，星大公司在与李建标签订的《水泥供应合同》和向李建标出具的三份收取水泥的收据上加盖的虽不是星大公司的合同专用章，不符合签订买卖合同的一般原则和规定，但系星大公司自身在管理方面存在的漏洞所致；现星大公司不能提交相应的证据，证明合同及收据中所涉印章与其公司无关，也不能证明印章是李建标私自加盖的，故应认定在合同和收据上所加盖该印章的行为，是星大公司的行为，对由此所产生的法律后果，依法应当由星大公司承担。现有证据证明，星大公司已经实际接收了李建标所提供的水泥，且已用于工程施工，故应认定双方之间的买卖合同成立，星大公司理应按照约定，将水泥款及时支付给李建标。本案中，星大公司理应对其未履行及时付款义务的行为，承担逾期付款的责任。对星大公司上诉主张合同及收据上所加盖的印章，其真实性无法确认的理由，因星大公司未能提交相关证据佐证，本院对其上诉理由不予支持。
摘要2：
北京市第二中级人民法院（2011）二中民终字第18216号
摘要1：——房屋买卖合同成立的必备要件
【案号】北京市第二中级人民法院（2011）二中民终字第18216号
【裁判要旨】对于各种有名合同或者无名合同订立中必备条款的认定，需要结合合同性质以及交易习惯等来确认。具体到房屋买卖合同，其成立必备条款应是指房屋基本情况、房屋价款。
摘要2：
最高人民法院民事裁定书(2014)民二终字第5号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2014)民二终字第5号
【裁判要旨】基于买卖合同成立的保理合同应根据保理合同确定管辖法院——金融机构为买卖合同当事人提供融资借款所签订的保理服务合同，与买卖合同之间相互独立，两者之间并不存在主从关系。因保理引发的纠纷，应根据争议的对象即保理业务合同而非买卖合同相关要素确定管辖法院。
摘要2：
基于买卖合同成立的保理合同，两者并非主从关系——金融机构为买卖合同当事人提供融资借款所签保理服务合同，与买卖合同之间相互独立，两者之间并无主从关系
摘要1：【实务要点】金融机构为买卖合同当事人提供融资借款所签订的保理服务合同，与买卖合同之间相互独立，两者之间并不存在主从关系。因保理引发的纠纷，应根据争议的对象即保理业务合同而非买卖合同相关要素确定管辖法院。
【案例索引】最高人民法院(2014)民二终字第 5 号
摘要2：
结算单是认定买卖合同成立的重要证据
摘要1：【裁判要旨】结算单对于买卖合同的成立具有证明力，但属于证明买卖合同成立的间接证据，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据对买卖合同成立与否作出判断。
【案号】 一审:(2015)秀法民初字第02249号 二审:(2015)渝四中法民终字第01488号
摘要2：
广东省四会市人民法院民事判决书(2013)肇四法民一初字第719号
摘要1：【案号】广东省四会市人民法院民事判决书(2013)肇四法民一初字第719号
【裁判摘要】原告刘某区与胡姓老板之间达成买卖生猪的协议，双方之间的买卖合同成立并生效，而被告余某新是胡姓老板聘请来驾驶湘A56936号重型货车运载生猪，本案的交易不是由原告负责办理运输的，所以原、被告之间不存在运输合同关系。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条规定“出卖人根据合同约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人负担，但当事人另有约定的除外”，原告与胡姓老板的交易是在原告的猪舍进行，具体而言，每一头猪从原告的猪舍抬出称重后，再安置在由胡姓老板指定的被告的货车上，此时生猪已经实际处于胡姓老板的控制之下，标的物已经完成交付。又根据《中华人民共和国合同法》第一百四十二条“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，原告与胡姓老板没有约定生猪的毁损、灭失的风险，因此生猪交付之后的毁损、灭失的风险应由买受人即胡姓老板承担，原告不承担毁损、灭失的风险。原告认为在其与胡姓老板是要称完全部猪的重量后才现金交易，在猪还没有装车完毕就发生翻车事故，因此交易尚未完成，但在这种所有权保留买卖合同中，标的物毁损、灭失的风险与所有权的转移没有必然的联系，本案中发生事故的74头生猪已经被安置在被告的货车上进行运载，离开原告猪舍，那么这74头猪毁损、灭失的风险自然由买受人承担。虽然被告对本案事故的发生有过错，但由于原告不承担涉诉74头猪毁损、灭失的风险，又与被告没有运输合同关系，根据合同相对性原则，原告要求被告赔偿经济损失没有法律依据，本院不予支持。
摘要2：
最高人民法院民事裁定书(2010)民再申字第163号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2010)民再申字第163号
【裁判摘要】对于发生在房屋登记制度尚不完善时的案件，在双方没有订立书面协议时，确认房屋买卖关系是否存在，应结合实际履行情况，考虑买受人是否支付了对价，房屋价值与支付的价格是否合理，出卖人交付房屋及房屋所有权证书或买受人对房屋是否长期占有，在此期间出卖人是否主张过权利，能否排除借用或租赁等关系，在此基础上进行综合分析判断。
摘要2：【解读】根据生活经验，基于下列四项推定，足以形成张某某与新华公司之间已经形成房屋买卖合同关系且已经履行的内心确信：
（１）张某某主张２０００元属房屋使用费不合常理；
（２）２０００元与房屋价格相当，更符合购房款性质；
（３）能够体现张某某转让房屋产权的真实意思；
（４）表明张某某长期对他人占有使用该房屋并无异议。
上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答
摘要1：上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答（2005年12月16日）
【目录】1、本解答的适用范围；2、未经房屋共同共有人同意，出卖人对外签订的“二手房”买卖合同，效力如何认定？3、未经在房屋内共同居住的其他成员同意，房屋所有权人对外签订的“二手房”买卖合同，效力如何认定？4、2004年4月26日“期房限转”政策出台后，一方尚未取得房屋所有权证，即与他人订立转让合同。该转让合同的效力如何认定？5、当事人已就房屋买卖事宜达成了具体约定，但未签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。当事人之间的买卖合同是否成立、有效？6、合同签订后，一方不愿意再履行买卖合同，而另一方坚决要求继续履行的，如何处理？7、“二手房”买卖合同中，因房屋质量问题引发纠纷，出卖人应如何承担房屋质量瑕疵担保责任？8、当事人分别签订了几份买卖合同，但约定的房价不一致。现当事人对于房屋成交价格产生争议，如何认定？9、买卖合同成立后，出卖人未能自动履行产权过户义务。对此，实践中买受方既有主张确权的，也有要求出卖人履行产权过户义务的，如何处理？10、二手房买卖中，当事人因户口问题发生争执，法院是否处理？
摘要2：
黑龙江省高级人民法院民事判决书(2015)黑民终字第52号
摘要1：【案号】黑龙江省高级人民法院民事判决书(2015)黑民终字第52号
【裁判摘要】依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条关于房地产转让合同之规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。本案中，王某与世豪公司就案涉4户商服用房虽未签订正式的房屋买卖合同，但结合世豪公司与安装公司签订的《建设工程施工合同》、《补充施工协议条款》、世豪公司为王某出具的产权归属《证明》以及王某对案涉4户商服用房实际占有、使用和收益的事实，可以证明世豪公司已将案涉4户商服用房交付王某，王某支付房款的方式为以世豪公司欠付其工程款进行折抵，双方形成房屋买卖关系。依据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”因此，王某与世豪公司关于案涉4户商服用房房屋买卖合同成立，合同合法有效。
摘要2：
简法｜一房数卖花落谁家？
摘要1：解答：目前法律和法规及司法解释均未规定一房数卖的情况下应当履行哪一份合同。一房数卖的情况下，可以参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第１０条关于一地数买裁判规则确定履行哪一份合同，即办理了房屋权属变更登记手续→先行合法占有房屋→先支付房屋转让款→先行签约的受让方优先取得房屋。
【解读１】一房数卖应当按照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第１５条规定办理（“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”）即：（１）已经办理房屋所有权变更登记→（２）合法占有房屋以及合同履行情况→（３）买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。
【解读２】一房多卖情形下，履行顺序在先的买受人享有排除强制执行的权利。
摘要2：【注解】一房多卖买受人物权期待权执行异议之诉裁判规则——（１）无效房屋买卖合同的案外人不享有排除执行的民事权益，应当驳回其诉讼请求；（２）申请执行人与被执行人因房屋买卖合同而执行涉案房屋，享有《异议和复议规定》第２８条规定的物权期待权的案外人有权提出排除执行异议；（３）一个买受人为被执行人，另一个买受人提出案外人执行异议，房屋买卖合同的履行（付款、交付房屋等）顺序劣于被执行人的案外人不享有排除执行的民事权益；（４）金钱债权执行中，数个买受人均提出案外人异议的，享有《异议和复议规定》第２８条、第２９条、第３０条规定的物权期待权买受人可以排除执行。
最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申6382号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申6382号
【裁判摘要】《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第15条关于“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定”这一规定，确定了一房数卖情况下的保护顺位，本案应据此审理各方当事人对101、102号房屋的优先保护顺序。原审关于姜××和延兴公司达成执行和解协议处分案涉房产，系恶意串通损害第三人利益行为的认定，证据不足。案涉房产于2009年8月26日在执行程序中被执行法院查封，姜××和延兴公司达成执行和解的时间是2011年7月14日，在此之前，即2010年4月3日，执行法院驳回了案外人迟××、刘××提出的异议。由于客观上已有执行异议裁定否定了案外人主张，姜××和延兴公司主张其主观上没有恶意，具有一定的事实基础。本案应根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第15条精神，进一步审查各当事人占有及合同履行等情况，依法妥善处理。
摘要2：
海南省高级人民法院民事判决书(2015)琼民一终字第16号
摘要1：【案号】海南省高级人民法院民事判决书(2015)琼民一终字第16号
【裁判摘要】一房数卖时首先签订买卖合同并占有、使用的买受人享有物权期待权——关于争议的铺面存在一房二卖的情况下，诚源公司与李×谁享有优先权的问题。首先，诚源公司、李×购买本案争议房产时均没有进行物权登记。李×先于诚源公司签订《商品房买卖合同》。由于环瑞公司与李×于2005年12月签订《商品房买卖合同》和《代租协议》，将包括争议房产在内的合同房产出售给李×并由环瑞公司代为出租，环瑞公司也收取了购房款，上述商品房买卖行为未违反法律的强制性规定，应认定该房产买卖合同成立并生效。双方签订《代租协议》的行为，应视为环瑞公司已履行法律上的交付义务。由此可以认定，本案争议房产当时虽未登记在李×名下，但李×已实际行使争议房产的收益。如前所述，诚源公司签订合同在后，合同备案登记不具有物权变动效力，诚源公司也没有取得争议房产的占有、使用、收益等实体权益。李×因此对争议房产享有优先权。
摘要2：
最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申6866号
摘要1：【裁判摘要】（１）一房多卖时买受人权利顺位一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位；（２）非金钱债权申请执行不适用适用《执行异议和复议规定》第２８条规定——在一房数卖情况下，如果数份房屋买卖合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，陈××与远正公司于2014年7月2日签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，陈××以其对远正公司原法定代表人王××的债权抵顶了案涉房屋的购房款。谢××与远正公司于2016年9月29日签订《商品房买卖合同》，谢××于2016年10月25日付清了全部购房款，并对案涉房屋进行装修，于2018年7月份入住。陈××、谢××均系案涉房屋购买人，均未办理房屋过户登记手续，谢××已合法占有案涉房屋，但陈××一直未占有案涉房屋，故谢××对案涉房屋的权利优先于陈××，其对案涉房屋享有足以排除案涉强制执行的民事权益。陈××并非对金钱债权申请执行，二审法院直接适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定确存不当之处，但处理结果正确。
摘要2：
最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申3703号
摘要1：【裁判摘要】双方签订的《协议》未能形成真实的商品房买卖意思表示，不具备商品房买卖合同的核心条款，不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的要件——而案涉《协议》不属于规范的商品房销售合同，亦没有经过规范的合同备案、网签以及预登记等手续，其外观要件上不符合常规的商品房买卖合同形式要件，可从《协议》是否构成实质合法有效的商品房买卖合同进行审查。首先，从形式要件看，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本情况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；(九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，买受人乔××与华耀公司签订的《协议》第3条约定，甲方（华耀公司）在收到乙方（乔××）总房款之日自2012年10月7日至2018年10月7日至6年满如数返还乙方所付总房款。该约定明显有异于商品房买卖合同的一般条款。同时，该《协议》还缺少关于商品房的交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜等事项，而商品房买受人支付价款、出售方交付房产、继而将房屋过户至买受人名下，这是商品房买卖合同的基本合同目的，这些要件对于商品房买卖合同的成立来说至关重要，本案《协议》缺乏上述商品房买卖合同成立的基本要件。其次，从意思表示要件看，如前所述，案涉《协议》一方面约定一定期限内退回房款，另一方面没有关于房屋交付和过户登记事宜的约定，双方对于商品房买卖法律关系最基础的条件没有约定，或与一般商品房买卖法律关系约定不同，难以构成房屋买卖的真实意思表示。根据《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“实施下列行为之一，
摘要2：（续）符合本解释第一条第一款规定的条件的，应当依照刑法第一百七十六条的规定，以非法吸收公众存款罪定罪处罚：（一）不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的；……"及《商品房销售管理办法》第四十二条：“房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以１万元以上３万元以下罚款：（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；……”的规定可以看出，利用“返本销售”模式吸收资金可能构成犯罪，至少也是行政机关应当采取处罚措施的违法行为。从房款交纳的方式上看，相关款项未打入监管账户，相关款项仅开具收据，未开具交纳房款发票等，种种均有异于普通的商品房买卖方式，从侧面印证双方之间不是一般意义上的商品房买卖法律关系。因此，本案中双方签订的《协议》未能形成真实的商品房买卖意思表示，不具备商品房买卖合同的核心条款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的要件，二审判决以此认定乔××就案涉房屋享有足以排除执行的实体权益，依据不足、适用法律不当。
最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终617号
摘要1：【裁判摘要１】在金钱债权执行中，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条均是对买受人在何种情形下能够排除人民法院的强制执行而作出的规定，虽然两条法律规定在适用情形上存在交叉，但买受人只要符合其中一条规定的要件，即可以选择适用，并以此主张自己享有足以排除强制执行的民事权益。一审期间，宋××抗辩主张其符合第二十八条规定的要件，一审法院对此予以审查并适用第二十八条审理本案，不存在适用法律错误的情形。长富基金主张本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，无相应法律依据，本院不予支持。
【裁判摘要２】关于宋××是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。不动产买受人享有的足以排除强制执行的民事权益必须建立在合法有效的基础法律关系之上，前提条件是以物权变动为内容的买卖合同成立且有效。本案中，宋××早在案涉房屋查封前即于2015年8月20日与中然公司就案涉房屋签订了《丽都国际商品房认购书》，该认购书是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，案涉《丽都国际商品房认购书》载明了买卖双方的基本情况及房屋的位置、面积、付款方式（工程款抵顶）等商品房买卖合同应具备的内容，且宋××已经以工程款抵顶的方式支付了案涉房屋的购房款，应认定案涉《丽都国际商品房认购书》的性质为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，中然公司已于本案诉讼前取得案涉房屋的《商品房预售许可证》，案涉《丽都国际商品房认购书》应认定合法有效。
摘要2：