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最高人民法院商品房买卖疑难问题司法观点集成

摘要1:一、商品房预约合同(认购书)生效后,一方当事人未尽义务导致合同的谈判、磋商不能进行构成违约的,应当承担违约责任。二、商品房买卖合同因出卖人责任被认定无效后,善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费。三、商品房毗邻城市交通干线,受超标噪声污染,购房人不能以合同目的不能实现要求解除合同。四、房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道,应承担相应的民事赔偿责任。五、房屋买卖合同的出卖人,在收取了买受人支付的大部分款项后,不能以房屋的工程价款需要优先支付为由,拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。六、买受人在约定的交房期限届满之日起超过两年请求出出卖人交房是否超过诉讼时效期间?办理房屋权属证书的义务是否适用诉讼时效的规定?七、房屋买卖合同解除后如何确定出卖方对房屋添附的补偿。八、城市居民能在农村农民的宅基地上盖房?城镇居民能购买农民宅基地上的房屋吗?九、商品房买卖合同示范文本关于交付条件的约定应如何理解?十、最高人民法院认为开发商负有办理权属证书的义务,而部分地方法院却认为属于行政行为,此种观点与最高法院观点明显相悖。 十一、如果商品房买卖双方约定“交付面积与约定面积不符时房款总金额不变”,发生纠纷如何处理? 十二、商品房按揭合同的效力认定。十三、未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效?十四、涉及房改政策的房屋买卖合同纠纷人民法院是否应当受理?十五、购房人付款后是否有权要求卖方过户?十六、业主委员会是否具备诉讼主体资格问题;十七、法院能否判决认购书按原价继续履行

摘要2

开发商迟延交付房屋

摘要1:开发商迟延交付房屋,购房者能否解除合同? 

摘要2:【注解】开发商逾期交房应承担的违约责任,能否依据业主支付的银行按揭贷款利息来判决:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《司法解释》)第十七条规定,商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时,逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。而在实践中,对于开发商逾期交房的情况,业主往往支付的银行按揭贷款利息高于同地段同类房屋租金。因此,在开发商逾期交房的情况下,能否判决开发商承担银行按揭贷款利息的违约责任?——在开发商逾期交房时,业主请求依据其应支付的银行按揭贷款利息来承担违约责任,在当事人并无约定时,该种请求并无依据,人民法院不应予以支持。
——参考:《民事审判实务问答》070.开发商逾期交房应承担的违约责任,能否依据业主支付的银行按揭贷款利息来判决

商品房买卖合同法定解除权

摘要1:什么是商品房买卖合同法定解除权?购房者能否要求退房和主张惩罚性赔偿责任?

摘要2:【目录】擅自抵押、抵押欺诈行为;一房两卖行为;无预售许可证行为;变更规划行为;迟延交房;迟延办证;房屋质量问题:规定在司法解释第12条、第13条第1款;房屋面积误差;无法得到贷款

迟延办证违约责任

摘要1:什么是迟延办证违约责任?办理房屋产权证书迟延,开发商应当承担何种违约责任?
出卖人因自身原因,未能在合同约定期限内为买受人办理房屋权属证书的,人民法院如何认定出卖人应承担的违约责任?

摘要2:【注解1】(1)《商品房买卖解释》第14条第2款规定出卖人逾期办证违约责任“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”,由于商品房买卖合同并非借款合同,其也不会约定贷款利率,故依此确定违约金存在一定的障碍;(2)在《商品房买卖解释》未对此作进一步明确规定的情况下,人民法院可参照《买卖合同解释》第18条第4款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法,出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失,违约行为发生在2019年8月19日之前的,人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础,参照逾期罚息利率标准计算;违约行为发生在2019年8月20日之后的,人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率(LPR)标准为基础,加计30-50%计算逾期付款损失”的规定,来确定出卖人应当承担的违约责任。
——参考:《民事审判实务问答》069.出卖人因自身原因,未能在合同约定期限内为买受人办理房屋权属证书的,人民法院如何认定出卖人应承担的违约责任
【注解2】在案涉物业尚未竣工验收情况下,逾期交房与逾期办证存在重合,系由同一个违约行为引发的两个结果,逾期交房与逾期颁证违约金不应双重支持。——参考案例:最高人民法院民事判决书(2020)最高法民终1265号《前海人寿保险股份有限公司、中国城市建设控股集团(珠海)置业有限公司合同纠纷二审民事判决书》

商品房买卖维权手册

摘要1:【序言】随着房价上涨,房子成为人生的重头戏、关键“幸福指数”!许多人一辈子省吃俭用、奋斗一生,最终目的就是为了住上一套满意的房子。然而,商品房买卖绝对不是简单的事情,其中隐藏巨大的法律风险。只要稍不留神,就会带来重大损失、甚至牺牲一辈子的“幸福”。那么,在买房过程中应该如何防范和规避购房风险,维护自己的合法权益呢?《商品房买卖维权手册》将帮助您认识购房风险、防范购房欺诈,最大限度地保护自身合法权益。
【目录】1.什么是商品房买卖合同?2.未办理过户登记的房屋买卖合同是否有效?哪些房地产不能在市场上交易?3.什么是商品房包销合同?4.“楼盘广告”的性质如何认定?商品房销售广告和宣传资料性质如何认定? 5.什么是商品房现售合同?出售商品房现房应当具备那些条件? 6.商品房预售合同有那些特点?商品房预售有哪些条件? 7.什么是商品房预售登记?8.商品房预售后,开发商变更规划设计有哪些规定? 9.什么是预售商品房转让?“炒房花”行为是否违法?购买预售的“二手房”如何保护自己?10.购买预售商品房出现“烂尾楼”怎么办?11.什么是商品房预约合同?预约合同的法律效力如何认定?开发商通过订立商品房预约合同收取定金的法律效力如何认定?12.什么是“按揭”?13.什么是“楼花抵押”?14.什么是商品房“五证”、“两书”?15.房地产权属证书包括那些证书?购房者有权在什么时间取得房屋权属证书?16.什么是迟延办证违约责任?办理房屋产权证书迟延,开发商应当承担何种违约责任?17.什么是建筑面积、销售面积、套内建筑面积、使用面积、公摊面积、暂测面积、实测面积、销售面积? 18.如何计算房屋使用率?19.商品房面积误差如何处理? 生面积误差(面积缩水、面积翻倍)如何处理?20.什么是商品房税费?购房者购买房屋时应当缴纳哪些税费?21.屋顶花园是否属于共有?能否单独出售或者赠送给业主?开发商将房屋的顶层楼台送给、出售业主,其约定是否有效?22.什么是房屋拆迁安置与补偿协议?23.未取得产权证房屋买卖如何规定、能否买卖?25.房屋质量不合格,买受人能否解除合同并要求赔偿?26.开发商迟延交付房屋,购房者能否解除合同?27什么是开发商迟延办证违约责任?办理房屋产权证书迟延,开发商应当承担何种违约责任?28.购房者迟延支付购房款,开发商能否解除合同?

摘要2:【目录(续)】29.什么是商品房买卖合同法定解除权?购房者能否要求退房和主张惩罚性赔偿责任? 30.购房者退房情形有哪些? 31.商品房买卖合同违约金和损失赔偿额如何确定? 32.持续增长迟延履行违约金诉讼时效如何起算? 33.商品房买卖合同迟延履行解除权如何行使?34.一房二卖合同,谁是所有人?35.签订买卖合同做为民间借贷担保,如何认定法律关系?附录1:商品房买卖合同(包括预售合同)交房和办证的诉讼时效;附录2:商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后,善意买受人应返还房屋使用费标准;附录3:商品房购房款是否具有优先受偿

最高人民法院关于买卖房屋的民事行为未完成买卖关系没有成立的批复

摘要1:最高人民法院关于买卖房屋的民事行为未完成买卖关系没有成立的批复(1988年12月29日 [1988]民他字第55号)
【摘要】本案双方当事人约定以收取定金的方式和限期四个月作为成交房屋买卖的条件,但期限到来后,买方既未交付房价款,也未对讼争房屋实际进行管理、使用;卖方要求退还买方定金,只因买方不同意而未果。这些情况说明,买卖房屋的民事行为并未完成,双方当事人之间的房屋买卖关系也就没有成立。

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二手房买卖合同纠纷大全(103种)

摘要1:一、卖方过错系列(13种)1.卖方一房二卖纠纷 2.卖方反悔不卖纠纷 3.改底单后卖方反悔纠纷 4.卖方拒收购房款纠纷 5.卖方逾期或拒绝交房纠纷 6.

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三门峡水利管理局诉郑州市××建设公司房屋买卖合同纠纷案

摘要1:【裁判摘要】房屋买卖合同的出卖人,在收取了买受人支付的大部分款项后,不能以房屋的工程价款需优先受偿为由,拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。
【裁判意见】工程价款优先受偿权不能对抗已交付大部分购房款的买受人的所有权。
【裁判规则】房屋买卖合同的出卖人不能以房屋的工程价款须优先受偿为由,拒绝按照合同约定向买受人交房房屋。

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南宁市中级人民法院民事判决书(2012)南市民一终字第52号

摘要1:【案号】南宁市中级人民法院民事判决书(2012)南市民一终字第52号
【裁判摘要】黄××请求南方食品集团支付逾期交房违约金至房屋实际交付之日,但如前所述,逾期交房违约金系持续递增之迟延履行违约金,其数额随时间的推移按一定标准不断增长,而南方食品集团至今未能交付商品房,房屋交付之日尚无法确定,故计至房屋实际交付之日的逾期交房违约金属尚不能确定具体数额的、将来发生的款项,并不具备履行的可能,因此,黄××请求的逾期交房违约金的计算期间,应以确定的日期为截止日而固定其金额,方可履行并经裁判后具有既判力和强制执行力。所以,本院以本判决生效之日作为上述违约金计算期间的截止日,此后因南方食品集团仍不交付商品房产生的逾期交房违约金,黄××可待其发生后另行主张权利。

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最高人民法院民事判决书(2004)民一终字第104号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2004)民一终字第104号
【提示1】签订合同的一方当事人主张对方向法院提供的合同文本原件不真实但不能举证,法院应当依据优势证据原则,认定对方当事人提供的合同文本原件真实。
【裁判摘要】根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第十条、第三十四条的规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。当事人向人民法院提供书证的,应当提供原件,并在人民法院指定的举证期限内积极、全面、正确地完成举证义务。因此,签订合同的一方当事人主张对方向法院提供的合同文本原件不真实,即应当向法院提供自己持有的合同文本原件及其他相关证据;如果不能向法院提供合同文本原件,亦不能提供其他确有证明力的证据以否定对方当事人提供的合同文本原件的真实性,人民法院应当依据优势证据原则,认定对方当事人提供的合同文本原件真实。
【提示2】合同双方权利义务完整真实的,即使合同标的价格高于市场价格,也属于应当预见的商业交易风险,不能认定显失公平。
【摘要2】当事人主张关于合同价格显示公平。但是,我国现行法律没有明确显失公平的具体标准。合同明确约定了标的物价格、付款时间与支付方式、交房时间等主要内容,双方权利义务内容是完整和真实的,不存在一方当事人因胁迫或缺乏经验而订立合同的情形。即便合同约定价格比当时当地的同类标的物的交易价格有所上涨,亦属于当事人应当预见的商业交易风险。
【裁判要旨】合同约定标的物价格比当时当地的同类标的物的交易价格有所上涨,属于合同当事人应当预见的商业交易风险。
【提示3】交易价格上涨属于应当预见的商业交易风险
【提示4】合同约定的价格比当时当地同类标的物的交易价格上涨的,属于当事人应当预见的商业交易风险。
【裁判意见】认定显示公平的考量因素:
①合同约定内容的确定性;
②双方权利义务内容的完整性和真实性;
③是否主观上存在胁迫或缺乏经验的情况。

摘要2:【解读】如果合同一方当事人不能向法院提供合同原件,亦不能提供其他确有证明力的证据以否定对方当事人提供的合同原件的真实性,应当依据优势证据原则,认定对方当事人提供的合同原件真实。

浅析商品房交付使用条件

摘要1:近年来,在商品房买卖实践中,因购房人与商品房开发商对合同约定的商品房交付使用条件理解不一而在房屋交付环节上引发纠纷的情形逐渐增多。具体分析来看,房屋交付环节上出现的纠纷主要有以下两种情况,一是开发商通知交房时,因买受人对合同约定的商品房交付使用条件的理解与开发商不一致,认为该房屋未达到交付使用的条件而拒绝受领引发纠纷;二是买受人接受房屋后认为房屋不符合交付使用条件而主张开发商违约,要求给付逾期交房违约金。在审判实践中,各地法院对涉及商品房交付使用条件的相关法律法规的理解不甚一致,从而导致处理意见和结果也不尽相同,有的甚至是同案不同判,增加了此类纠纷的审理难度。因此,有必要厘清现行法律法规对商品房交付使用条件的规定,并尽快统一对涉及商品房交付使用条件相关法律法规的理解,准确认定合同约定的商品房交付使用条件,依法维护购房人和商品房开发商合法权益,维护房屋交易安全与稳定。为此,笔者将从一则案例出发,分析实践中对此的一般约定,厘清现行法律规定,并结合自身理解与思考,提出一点浅见,希望能抛砖引玉,共同促进此类纠纷的顺利解决。

摘要2

浅谈商品房交付中的几个法律问题

摘要1:这几年房地产发展十分迅速,房地产纠纷也日趋争多,在房地产纠纷中,以逾期交房的纠纷较多,其中交付条件是争议较多的话题,
在商品房买卖的实践中,在房屋交付的环节上的法律纠纷一般有以下两种情况,一是开发商在合同规定的期限内通知交房,购房人认为该房屋未达到交付的条件而拒绝受领,二是购房人接受房屋后认为该房屋不符合交付条件而主张开发商违约。

摘要2

开发商交付商品房不具备永久用电条件,构成违约——开发商未依约定期限将具备永久用电条件的房屋交付购房人使用,构成违约,应依约向购房人支付延迟交房违约金

摘要1:【要旨】具备永久用电条件,是开发商签订售房合同时必须“承诺”,且系交楼时必须满足的必备条件,该要求不因后续补充协议对交楼标准降低而削减或免除。开发商未依约定期限将具备永久用电条件的房屋交付购房人使用,构成违约,应依约向购房人支付延迟交房违约金。
【案例】广东广州中院(2014)穗中法民五终字第2513号《黎××、程×诉广州市××××房地产有限公司商品房预售合同纠纷案——永久用电是否为商品房买卖的必备交楼条件》

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广东省高级人民法院民事判决书(2013)粤高法审监民提字第142号

摘要1:【案号】广东省高级人民法院民事判决书(2013)粤高法审监民提字第142号
【裁判要旨】“商品房经验收合格”与“商品房办理竣工验收备案手续”具有不同的内涵,在购房合同中约定“商品房经验收合格”为交付条件,经建设、勘察、设计、监理五单位竣工验收合格的房屋即具备交付条件,购房者若认为交付的房屋存在质量问题可起诉要求开发商承担质量瑕疵赔偿责任,而不能以此拒收房屋要求开发商承担逾期交房责任。

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江苏省徐州市中级人民法院民事判决书(2013)徐民终字第1822号

摘要1:【案号】江苏省徐州市中级人民法院民事判决书(2013)徐民终字第1822号
【裁判要旨】商品房买卖合同约定交付的阳台是“半封闭”,开发商交付的阳台是“全封闭”构成违约。但在相关行政部门未作出行政许可的前提下,人民法院不能贸然作出将来可能与具体行政行为相左的民事判决而直接判决将“全封闭”阳台改建为“半封闭”阳台。
【裁判摘要】关于被上诉人世茂新城公司逾期交房时间如何认定,违约金如何计算的问题。截至目前,从形式上看,被上诉人仍未能向上诉人褚夫臣交付符合合同约定的房屋,违约行为在持续,但是从被上诉人世茂新城公司通知上诉人褚夫臣于2012年7月9日上房时,对于上诉人褚夫臣而言,面临两种正确的路径可供选择,要么选择上房并追究对方交付不符合合同约定房屋的违约责任,要么以被上诉人违约不能实现合同目的为由解除合同退房,而要求对方承担违约责任并赔偿损失。上诉人选择上房后,并不意味着其同意按现状交付而放弃追究被上诉人交付的房屋不符合合同约定的违约责任。上诉人在选择上房后,可以按照合同约定要求被上诉人予以修理。如被上诉人对涉案房屋能够修理而不予修理,上诉人可以选择自行修理,对于修理费用,可以向被上诉人另行主张权利。即使被上诉人因客观原因不能修理达到合同约定的状态,上诉人同样可以要求其承担交付不符合合同约定的房屋的违约责任。上诉人褚夫臣于2012年7月9日接到被上诉人世茂新城公司的上房通知后,上述两种路径均未选择,执意要求被上诉人交付符合合同约定的房屋,心情固然可以理解,但是对于现实可能性判断不足,以致拖延上房,拖延上房的责任只能由其自担。故一审法院按照双方合同补充协议第4条约定的最后交房期限2012年6月30日,被上诉人通知上诉人于2012年7月9日上房,从而认定被上诉人逾期交房9日,并按照双方合同约定的违约金计算方法计算违约金数额为514.53元,是正确的。

摘要2

周××、俞××与余姚××房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案

摘要1:【裁判摘要】商品房买卖中,开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙,还需出示相应的证明文件,并签署房屋交接单等。合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任,但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后,逾期办证的违约责任就不予承担的,应认定该约定属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款,开发商仍应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约之责。
【裁判要旨】买房人可以同时向开发商主张逾期交房和延期办证的违约责任。

摘要2:【解读】房屋买卖合同约定开发商承担逾期交房责任后,逾期办证的违约责任就不予承担的,属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款。

【笔记】开发商逾期交房并逾期办证,商品房买受人能否同时主张逾期交房违约金和逾期办证违约金?

摘要1:【要旨】除商品房买卖合同有特别约定外,开发商逾期交房且逾期办证的,购房者有权同时主张逾期交房违和逾期办证违约责任,开发商应当应当按照合同约定承担逾期交房、逾期办证多项违约责任。

摘要2:【注解】在案涉物业尚未竣工验收情况下,逾期交房与逾期办证存在重合,系由同一个违约行为引发的两个结果,逾期交房与逾期颁证违约金不应双重支持。——参考案例:最高人民法院民事判决书(2020)最高法民终1265号

交房、办证与诉讼时效

摘要1:【最高人民法院民一庭倾向性意见】经讨论,最高人民法院民一庭基本同意作者的观点,并形成如下倾向性意见:
一、商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满,买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权,应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上,应当区分具体情况:房屋具备法定交付条件,诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算;如果房屋尚不具备法定的交付条件,诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。
二、出卖人已经将房屋交付于买受人,买受人亦已实现对房屋的占有的,买受人请求出卖人移转房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性,不适用诉讼时效的规定。

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最高人民法院民事判决书(2017)最高法民再313号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民再313号
【裁判摘要】逾期交房违约金的确定——二审法院认定邹某某和邹某某的实际损失为已付房款被中铁公司逾期交房期间占用的贷款利息,判令将违约金酌减为已付房款贷款利息的130%,符合《商品房买卖合同解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”之规定。

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重庆市高级人民法院民事裁定书(2015)渝高法民申字第02147号

摘要1:【案号】重庆市高级人民法院民事裁定书(2015)渝高法民申字第02147号
【裁判摘要】本院认为,针对万旭公司的申请再审理由,本案争议的焦点是万旭公司提交给刘某的《入住指引》、《交付通知书》中包含了预交6个月物业管理费的内容,刘某是否可以据此拒绝接房,并要求万旭公司承担逾期交房的违约责任。本案中,从万旭公司发出的《入住指引》、《交付通知书》可以看出,交付房屋的流程包括了预交6个月物业管理费,但双方所签订的合同中并未约定刘某应当预交6个月物业管理费才能接房,万旭公司无权在未经刘某同意的情形下将前述预交6个月物业管理费作为接房条件单方加入接房的条件和流程,因此,一、二审认为刘某可以拒绝按照万旭公司制定的流程接收房屋,并要求万旭公司承担逾期交付房屋的违约责任并无不当。

摘要2:【解读】商品房买卖合同中约定买受人收房时预交物业费,实质是一种为第三人(物业公司)利益订立的条款,并未突破合同的相对性(《合同法》第64条规定);出卖人仅仅依据自己制定的交房流程规定要求买受人预交物业费不能视为合同约定,因缺乏合同依据不能成立。

简法|当事人主张逾期交房违约金是否存在诉讼时效风险?

摘要1:解答:对于逾期交房违约金的诉讼时效起算点存在从合同约定的交房期间起算、从出卖人实际交房之日起算、从起诉之日起倒推3年三种观点。司法实践中仍然存在认定逾期交房违约金的诉讼时效从合同约定的交房期间起算的判例。因此,当事人主张逾期交房违约金存在诉讼时效风险,慎之!

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江西省高级人民法院民事裁定书(2017)赣民申512号

摘要1:【案号】江西省高级人民法院民事裁定书(2017)赣民申512号
【裁判摘要】二审法院综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素,根据公平原则和诚实信用原则,酌定按日万分之一调整,即城泰公司应当支付逾期交房违约金为11378元(628600×0.01%×181)。故二审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定,改判城泰公司支付谢海亮逾期交房违约金11378元,适用法律正确。

摘要2:谢海亮与江西城泰投资有限公司商品房销售合同纠纷案
【案号】江西省南昌市中级人民法院民事判决书(2016)赣01民终1253号
【一审法院】经评估,谢某某购买的湖堤春晓(现更名为湖韵天成)一期5#楼二单元702室2014年1月1日至2014年6月30日期间租金损失为9134元,约定的违约金56888元过高。根据法律规定,当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少,据此,应将违约金调减为不超过涉案房屋2014年1月1日计算至2014年6月30日止房屋租金的130%,共计11874.2元,对谢某某超出11874.2元部分的违约金本院不予支持。
【二审法院】根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条的规定,城泰公司主张约定的违约金过分高于损失的,可以请求法院调整,本院综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素,根据公平原则和诚实信用原则,酌定按日万分之一调整,即城泰公司应当支付逾期交房违约金为11378元(628600×0.01%×181)。

福建省高级人民法院民事判决书(2016)闽民再379号

摘要1:【案号】福建省高级人民法院民事判决书(2016)闽民再379号
【裁判摘要】本案约定的逾期交房违约金标准尚未“过分高于造成的损失”,不应调低。第一,损失的范围,应当包括逾期期间的租金损失和已付购房款按贷款利率计算的利息,二审判决仅将租金作为损失计算不当。一方面,商品房的主要属性是居住使用,逾期交房使买受人的居住使用利益受损,买受人被逾期交房后的损失必须包括该房屋的租金损失。另一方面,开发商逾期交房时,买受人已支付的购房款就相当于为开发商提供了逾期期间的贷款,买受人可以主张已付款在该期间的利息损失。而且,根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定,在出卖人逾期办证情形,可按逾期贷款利息标准计算损失,那么,确定逾期交房损失时也应结合上述逾期办证违约责任的规定,将买受人已支付款项的利息一并计入。第二,对于约定违约金标准是否“过分高于造成的损失”,应当由主张过分高的一方对过分高的事实进行举证,但亿豪公司未完成这一举证责任。就商品房买受人的租金损失一项而言,本案迟延交房时间为2013年至2014年,亿豪公司仅提供了仙游县2010年的房屋租金最低指导价标准。该指导价不足以证明违约时当地的房屋租赁市场行情,不能作为认定违约时的房屋租金损失之依据。再加上利息损失一项,亿豪公司显然未证明约定的违约金“过分高于造成的损失”之事实。第三,对比本案《商品房买卖合同》约定的开发商逾期交房、逾期办证和买受人逾期付款三种违约金标准可见,开发商的逾期交房违约责任轻于买受人的逾期付款违约责任,重于开发商的逾期办证违约责任。上述标准符合《福建省房屋消费者权益保护条例》第十二条之规定,对双方亦公平合理。综上所述,林武松与亿豪公司签订的《商品房买卖合同》有效。亿豪公司逾期交房造成的买受人损失应当包括房屋租金损失和已付购房款在逾期期间的贷款利息,其主张合同约定的日万分之五逾期交房违约金“过分高于造成的损失”,但未完成举证责任。该约定合法且公平合理,应为适当。

摘要2:【解读1】合同约定的日万分之五逾期交房违约金不属于“过分高于造成的损失”。
【解读2】逾期交房违约金标准的损失范围,应当包括逾期期间的租金损失和已付购房款按贷款利率计算的利息。

【笔记】福建省逾期交房违约金法定标准是多少?

摘要1:解读:根据《福建省房屋消费者权益保护条例》第12条之规定,未约定逾期交房违约金的,自逾期之日起按预付款的日万分之三至万分之五计付违约金,并承担消费者应当支付的其他合理费用。

摘要2:【注解】根据《福建省房屋消费者权益保护条例》第12条之规定,购房合同约定的日万分之五逾期交房违约金并不属于“过分高于造成的损失”。

江西省高级人民法院关于印发开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引的通知

摘要1:《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》经2020年6月4日省法院审判委员会第6次会议讨论通过。现印发给你们,请参照执行。

摘要2

建工|商品房工程承包人逾期完工,造成发包人赔偿购房人逾期交房违约金的,发包人能否向承包人主张赔偿?

摘要1:【注解】(1)承包人逾期完工造成发包人赔偿购房人逾期交房违约金的,应当由承包人进行赔偿。(2)建设工程施工合同中没有约定逾期完工违约金的,发包人实际赔付购房人逾期交房违约金后,发包人向承包人主张赔偿该部分损失的,应当支持。(3)建设工程施工合同已经约定逾期完工违约金,但不足以填补发包人实际赔付购房人的逾期交房违约金时,依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款“约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加”的规定,发包人有权要求承包人承担超出逾期完工违约金部分的损失,请求增加违约金数额应以发包人实际损失额为限。

摘要2

 共121条 12345››