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预售商品房转让

摘要1:什么是预售商品房转让?“炒房花”行为是否违法?购买预售的“二手房”如何保护自己?
“炒房花”是指商品房预购人将购买的未竣工预售商品房再行转让的行为,实际上是预售商品房转让行为。

摘要2:【注解】买受人与开发商订立房屋买卖合同后,在尚未依据《城市房地产管理法》等相关规定办理房屋产权登记时,又将该房屋转卖给第三人,基于合同相对性原则,防止国家税收流失、合理平衡债权人利益,该第三人不能直接请求开发商协助办理权属证书。
——参考:《民事审判实务问答》066.买受人从开发商处购买房屋,尚未办理产权登记,又将该房屋转卖给第三人,第三人能否直接请求开发商协协助办理权属证书

最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复

摘要1:最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复(2002年6月11日最高人民法院审判委员会第1225次会议通过)(法释〔2002〕16号)
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》已于2002年6月11日由最高人民法院审判委员会第1225次会议通过。现予公布,自2002年6月27日起施行。
【提示】
①《批复》只解决了购房者为消费者的情形,对于不是消费者的买受人[如购买办公用房]的权益与建设工程承包人优先受偿权的冲突应如何处理未作出规定
②《批复》对于已交付全部或部分购房款的消费者并未要求其办理预售登记或产权登记作为对抗建设工程承包人优先受偿权的条件。

摘要2:【备注】失效依据:最高人民法院关于废止部分司法解释及相关规范性文件的决定

关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函

摘要1:最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知(法[2012]151号)
【问题】执行程序中处置未办理初始登记的房屋,可否要求房屋登记机构协助办理初始登记?对于不具备初始登记条件的房屋应如何处置?
【摘要】
一、各级人民法院在执行程序中,既要依法履行强制执行职责,又要尊重房屋登记机构依法享有的行政权力;既要保证执行工作的顺利开展,也要防止“违法建筑”等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化。
二、执行程序中处置未办理初始登记的房屋时,具备初始登记条件的,执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》;暂时不具备初始登记条件的,执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》,并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后,由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记;不具备初始登记条件的,原则上进行“现状处置”,即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状,买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋,后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。
三、执行法院向房屋登记机构发出《协助执行通知书》,房屋登记机构认为不具备初始登记条件并作出书面说明的,执行法院应在30日内依照法律和有关规定,参照行政规章,对其说明理由进行审查。理由成立的,撤销或变更《协助执行通知书》并书面通知房屋登记机构;理由不成立的,书面通知房屋登记机构限期按《协助执行通知书》办理。

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最高人民法院关于中国农业银行大连市分行友好支行诉大连中大集团公司、第三人中国大连国际经济技术合作集团有限公司借款合同抵押担保纠纷一案请示的答复

摘要1:最高人民法院关于中国农业银行大连市分行友好支行诉大连中大集团公司、第三人中国大连国际经济技术合作集团有限公司借款合同抵押担保纠纷一案请示的答复([2003]民二他字第26号)
【要旨】未经所有权人的同意将大厦整体抵押给债权人的行为,属于无权处分行为,依照《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定,抵押合同涉及无权处分部分无效。但鉴于大厦在抵押时的全部产权登记在抵押人名下,不动产登记具有权利推定效力,因此,如无证据证明抵押权人在接受抵押时对大厦产权的真实状况为明知或应知的,抵押权人可以善意取得对大厦的抵押权。

摘要2

最高人民法院、财政部、司法部关于同意西南财政部规定的房地产典期满后超逾十年未经回赎得申请产权登记的意见的联合通令

摘要1:最高人民法院、财政部、司法部关于同意西南财政部规定的房地产典期满后超逾十年未经回赎得申请产权登记的意见的联合通令(1952年7月31日,最高法院、财政部、司法部)
【摘要】关于房地产典期满后未经回赎,原业主下落不明,承典人应于典期超过若干年,方能申请产权登记的问题,提出三项处理意见请予核复,经我们会同研究,同意西南财政部的处理意见。

摘要2

最高人民法院关于处理房屋典当期满后逾期十年未赎,出典人及其继承人下落不明的案件的批复

摘要1:最高人民法院关于处理房屋典当期满后逾期十年未赎,出典人及其继承人下落不明的案件的批复(1962年9月28日,最高法院)
【摘要】房屋典当期满后超逾十年未回赎,出典人及其继承人下落不明的案件,在没有新的规定前,仍按前中央人民政府最高人民法院、财政部、司法部一九五二年七月三十一日(52)财农字第103号关于同意西南财政部规定的房地产典期满后超逾十年未经回赎得申请产权登记的意见的联合通令处理。

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最高人民法院《关于适用<关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见>第五十八条的批复》

摘要1:最高人民法院关于适用《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十八条的批复(1984年12月3日 〔1984〕法民字第16号)
【摘要】
关于适用《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第58条“典期届满逾期10年或典契未载明期限经过30年未赎的,原则上应视为绝卖”问题,经研究认为:处理这类案件,须以典契上未注明绝卖字样,承典人也未办理产权登记,产权尚未转移为前提条件
1984年9月8日《意见》下达后,典期届满已逾10年或未定典期经过30年,才提出回赎的,应按《意见》规定,原则上视为绝卖,如果出典人确实无房居住,而承典人又不缺房,同意出典人回赎的,经双方达成协议后,可以调解解决。

摘要2

最高人民法院关于典当房屋被视为绝卖以后确认产权程序问题的批复

摘要1:最高人民法院关于典当房屋被视为绝卖以后确认产权程序问题的批复(1989年7月24日(1989)法民字第17号)
【摘要】出典的房屋已超过规定的回赎期限,承典人提起确认房屋产权归己的诉讼时,人民法院应分别情况适用不同程序:对出典人或者其继承人提出异议的,应按照民事诉讼法(试行)规定的普通程序或简易程序进行审理;对出典人或者其继承人无异议的,或者出典人已经死亡又无继承人的,可以比照民事诉讼法(试行)特别程序的有关规定进行审理。经审理,如确认房屋产权归承典人所有,承典人即可持法院判决书向房管部门申请办理产权登记手续。

摘要2

夫妻共同出资购买的房屋,产权登记在未成年子女名下的,是否为夫妻共同财产?

摘要1:夫妻共同出资购买的产权登记在未成年子女名下的房屋,是否为夫妻共同财产:(1)如果真实意思确实是将购买的房屋赠与未成年子女,离婚时应将该房屋认定为未成年子女的财产,由直接抚养未成年子女的一方暂时管理;(2)如果真实意思并不是将房屋赠与未成年子女,离婚时将该房屋作为夫妻共同财产处理比较适宜。

摘要2

父母为双方出资购置房屋

摘要1:当事人父母为双方出资购置房屋,应当如何认定?

摘要2:【注解】夫妻共同出资购买的房屋,产权登记在未成年子女名下,离婚时不能仅仅按照产权登记的情况将房屋一概认定为未成年人的财产,还应审查夫妻双方的真实意思表示:(1)如果真实意思确实是将购买的房屋赠与未成年子女,离婚时应将房屋认定为未成年子女的财产,由直接抚养未成年子女的一方暂时管理;(2)如果真实意思并不是将房屋赠与未成年子女,离婚时将该房屋作为夫妻共同财产处理比较适宜。
——参考:《民事审判实务问答》095.夫妻共同出资购买的房屋,产权登记在未成年子女名下,离婚时应如何处理

婚后父母为子女出资购买不动产如何认定?

摘要1:《婚姻法解释(三)》第7条规定,“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。”

摘要2:【注解】(1)根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民法典﹥婚姻家庭编的解释(一)》第29条规定,婚前父母出资购房,该出资应认定为对自己子女个人赠与,除非明确表示赠与双方;婚后父母出资购房,该出资有约定按约定处理,无约定或者约定不明确归夫妻共同所有。(2)婚后父母出资除明确赠与自己子女一方属于一方所有外均属于夫妻共同财产,一方起诉离婚时要求将其父母在自己婚后部分出资所购房屋归自己所有不予支持。
——参考:《民事审判实务问答》084.一方起诉离婚时,要求法院将其父母在自己婚后部分出资所购房屋判令归自己所有时,法院是否支持

北京市第三中级人民法院(2014)三中民终字第09467号民事判决书

摘要1:【案号】北京市第三中级人民法院(2014)三中民终字第09467号民事判决书
【提示】家庭财产分配按照夫妻达成的婚内财产分割协议履行,优先保护事实物权人。
【裁判摘要】夫妻之间达成的婚内财产分割协议是双方通过订立契约对采取何种夫妻财产制所作的约定,是双方协商一致对家庭财产进行内部分配的结果,在不涉及婚姻家庭以外第三人利益的情况下,应当尊重夫妻之间的真实意思表示,按照双方达成的婚内财产分割协议履行,优先保护事实物权人,不宜以产权登记作为确认不动产权属的唯一依据。
【摘要】北京市第三中级人民法院认为:物权法以登记作为不动产物权变动的法定公示要件,赋予登记以公信力,旨在明晰物权归属,保护交易安全和交易秩序,提高交易效率。但实践中,由于法律的例外规定、错误登记的存在、法律行为的效力变动、当事人的真实意思保留以及对交易习惯的遵从等原因,存在大量欠缺登记外观形式,但依法、依情、依理应当给予法律保护的事实物权。物权法第二十八条至第三十条对于非基于法律行为所引起的物权变动亦进行了例示性规定,列举了无需公示即可直接发生物权变动的情形。当然,这种例示性规定并未穷尽非因法律行为而发生物权变动的所有情形,婚姻法及其司法解释规定的相关情形亦应包括在内。在夫妻财产领域,存在大量夫妻婚后由一方签订买房合同,并将房屋产权登记在该方名下的情形,但实际上只要夫妻之间没有另行约定,双方对婚后所得的财产即享有共同所有权,这是基于婚姻法规定的法定财产制而非当事人之间的法律行为。因为结婚作为客观事实,已经具备了公示特征,无须另外再为公示。而夫妻之间的约定财产制,是夫妻双方通过书面形式,在平等、自愿、意思表示真实的前提下对婚后共有财产归属作出的明确约定。此种约定充分体现了夫妻真实意愿,系意思自治的结果,应当受到法律尊重和保护,故就法理而言,亦应纳入非依法律行为即可发生物权变动效力的范畴。因此,当夫妻婚后共同取得的不动产物权归属发生争议时,应当根据不动产物权变动的原因行为是否有效、有无涉及第三人利益等因素进行综合判断,不宜以产权登记作为确认不动产权属的唯一依据,只要有充分证据足以确定该不动产的权属状况,且不涉及第三人利益,就应当尊重夫妻之间的真实意思表示,按照双方达成的婚内财产分割协议履行,优先保护事实物权人。需要指出的是,此处的第三人主要是相对于婚姻家庭关系外部而言,

摘要2:【摘要(续)】如夫妻财产涉及向家庭以外的第三人处分物权,就应当适用物权法等调整一般主体之间财产关系的相关法律规定。而对于夫妻家庭关系内的财产问题,应当优先适用婚姻法的相关规定。本案中,《分居协议书》约定“财富中心房屋归李某某拥有,李某某可以任何方式处置这些房产,唐某甲不得阻挠和反对,并有义务协办相关事务。”该协议书系唐某甲与上诉人李某某基于夫妻关系作出的内部约定,是二人在平等自愿的前提下协商一致对家庭财产在彼此之间进行分配的结果,不涉及婚姻家庭以外的第三人利益,具有民事合同性质,对双方均具有约束力。财富中心房屋并未进入市场交易流转,其所有权归属的确定亦不涉及交易秩序与流转安全。故唐某虽在本案中对该约定的效力提出异议,但其作为唐某甲的子女并非《物权法》意义上的第三人。因此,虽然财富中心房屋登记在唐某甲名下,双方因房屋贷款之故没有办理产权过户登记手续,但物权法的不动产登记原则不应影响婚内财产分割协议关于房屋权属约定的效力。且结合唐某甲与李某某已依据《分居协议书》各自占有、使用、管理相应房产之情形,应当将财富中心房屋认定为李某某的个人财产,而非唐某甲之遗产予以法定继承。

最高人民法院民事判决书(2012)民二终字第69号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2012)民二终字第69号
【裁判要旨】根据《企业国有资产产权登记管理办法》第二条、第七条,《企业国有资产产权登记管理办法实施细则》第四条第一款的规定,《企业国有资产产权登记证》作为依法确认企业产权归属关系的法律凭证和政府对企业授权经营国有资本的基本依据,应当具有确认储运公司企业性质、产权归属的法律效力。据此,应当认定储运公司系由国家资本金拨付设立的国有独资企业,商务厅经授权代表国家履行出资人职责,储运公司相关权益应属国家所有。

摘要2:【解读】《企业国有资产产权登记证》具有确认国有独资公司性质与产权归属的法律效力。

山东省青岛市中级人民法院民事判决书(2010)青民一终字第386号

摘要1:【案号】山东省青岛市中级人民法院民事判决书(2010)青民一终字第386号
【裁判摘要】当事人签定房屋租赁合同的主要标的是被上诉人所有的门头房,该房屋虽未单独办理产权登记手续,但并不影响上诉人对该房屋的合理使用。被上诉人将该房屋交付上诉人使用后,上诉人就应当按照合同约定交纳房租。

摘要2

河南省民权县人民法院行政判决书(2005)民行初字第3号

摘要1:【案号】河南省民权县人民法院行政判决书(2005)民行初字第3号
【裁判摘要】本院认为,民权县房管局作为房地产产权登记管理机关,享有办理房屋所有权登记的法定职权,但其在履行这一法定职权时,应严格依照法定程序对申请人的申报材料予以审查。在郭建民申请办理房屋所有权登记时,民权县管局仅凭其提供的离婚协议书,即为其办理了该套楼房的房产证,其办证程序严重违法,并导致为韩清玉办理的房产证的事实依据错误,应予撤销。根据行政法学原理,当生效的具体行政行为本身违法或者建立在错误事实基础上时,作出该具体行政行为的行政机关有权予以撤销。同时,根据《城市房屋权属登记管理办法》第25条规定,对于申报不实或因登记机关的工作人员失误造成房屋权属登记不实的,登记机关有权注销房屋权属证书。因此,民权县房管局有权注销为韩清玉颁发的房产证。但韩清玉取得该套楼房的所有权,为善意取得,应受法律保护,民权县房管局注销韩清玉的房产证的行为侵犯了韩清玉的合法权益,应予撤销。民权县房管局在为郭建民办理房屋所有权登记手续时审查不严,具有重大过失,应赔偿由此给岳玲菊造成的经济损失,对此岳玲菊可另行提起行政赔偿诉讼。

摘要2

夫妻共同出资购买的房屋,产权登记在未成年子女名下,离婚时应如何处理

摘要1:【要旨】双方婚后用夫妻共同财产购买房屋,子女尚未成年,如果产权登记在该子女名下,夫妻离婚时不能简单地完全按照登记情况将房屋认定为未成年子女的财产。因不动产无权的登记分为对外效力和对内效力,对外效力是指根据无权公示公信原则,不动产物权经过登记后,善意第三人基于对登记的信赖而与登记权利人发生的不动产交易行为应受到法律保护;对内效力是指应审查当事人的真实意思表示来确定真正的权利人。实际生活中个,夫妻双方共同出资购买的房屋后,可能基于各种因素的考虑而将房屋产权登记在未成年子女名下,但这并不意味着该房屋的真实产权人即为未成年子女,人民法院应注意审查夫妻双方在购买房屋时的真实意义表示。如果真实意思确实是将购买的房屋赠与未成年子女,离婚时应将该房屋认定为未成年子女的财产,由直接抚养未成年子女的一方暂时管理;如果真实意思并不是将房屋赠与未成年子女,离婚时将该房屋作为夫妻共同财产处理比较适宜。

摘要2

企业国有资产产权登记管理办法

摘要1:中华人民共和国国务院令(第192号):现发布《企业国有资产产权登记管理办法》,自发布之日起施行。

摘要2

浙江省上虞市人民法院(2003)虞民重字第2号;再审判决书:浙江省上虞市人民法院(2004)虞民一再字第5号;浙江省绍兴市中级人民法院(2005)绍中民一再终字

摘要1:【裁判要旨】产权登记是依当事人申请进行的登记,并非行政许可,房屋产权证不能等同于所有权,正确确定房屋所有权还应对产权变更登记的程序及所赖以产生的民事行为的效力进行分析。
【裁判书字号】原审调解书:浙江省上虞市人民法院(2003)虞民重字第2号;再审判决书:浙江省上虞市人民法院(2004)虞民一再字第5号;二审调解书:浙江省绍兴市中级人民法院(2005)绍中民一再终字第2号

摘要2

最高人民法院民事判决书(2016)最高法民再13号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2016)最高法民再13号
【裁判要旨】法院判决既未在“本院认为”中对当事人的某项诉讼请求是否成立进行分析,亦未在判决主文中对此项诉讼请求能否支持进行判定,属于遗漏当事人的诉讼请求。
【裁判摘要】经审查,刘某在一审中的诉讼请求为四项,第一项即为请求“华成天宇公司协助刘某办理产权登记手续”,刘某在二审上诉请求中亦是要求支持其一审全部诉讼请求。但二审判决在撤销一审判决后,对该项诉讼请求未予处理,既未在“本院认为”中对此项诉讼请求是否成立进行分析论述,亦未在二审判决主文中对此项诉讼请求能否支持进行判定,属于遗漏当事人的诉讼请求。

摘要2

陈某某与某某住建局房屋行政登记上诉案——依据遗嘱申请房屋产权登记的,遗嘱是否必须进行公证

摘要1:【观点摘要】房屋登记部门对于申请人依据遗嘱申请房屋产权登记的,登记确权的条件不应超越《物权法》、《继承法》等法律、行政法规规定的范围。我国《物权法》规定“因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力”,但房屋登记部门却依据行政规范性文件《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的规定,要求必须出示遗嘱公证书才能办理房屋转移登记,该行为超越了现行法律法规的规定;对此类未经出示遗嘱公证书不予办理房屋转移登记的具体行政行为,必将同本案一样越来越多地被法院司法审查认定为违法。

摘要2

【笔记】债权人对登记于债务人子女名下财产能否请求确认属于债务人家庭共有财产?

摘要1:问题:债权人对登记于债务人子女名下财产能否请求确认属于债务人家庭共有财产?
解读:根据《民法典》第234条规定:“因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。”债权人依据另案生效判决依法享有合法到期债权,确认登记于债务人子女名下的房产是否属于家庭财产关乎债权人合法债权的有效实现,该债权人系诉争房产的利害关系人,其有权提起物权确认之诉。
【注释】父母出资购房产权登记在子女名下是属于子女个人财产还是家庭共有财产,能否强制执行子女名下房产,存在不同裁判观点:
(1)第一种裁判观点,认为不属于家庭共同财产,认定以产权登记人为所有权人,不能强制执行被执行人子女名下房产。——参考案例:最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申5648号;浙江省高级人民法院民事判决书(2017)浙民再140号
(2)第二种裁判观点,认为属于家庭共同财产,可以强制执行被执行人子女名下房产。——参考案例:最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申1583号;最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申3404号
(3)综上,应该以被执行人是否存在逃避执行的情形来判断是否强制执行被执行人子女名下房产,如果存在被执行人为逃避债务将房产登记在子女名下的的情形,可以强制执行被执行人名下房产;如果不存在被执行人逃避债务的情形,则不能强制执行被执行人子女名下房产。

摘要2:【注解】父母出资购房产权登记在子女名下是属于子女个人财产还是家庭共有财产?|最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申5648号与(2021)最高法民申1583号两案件裁判结果不同——(1)前案认为不属于家庭共同财产,认定以产权登记人为所有权人;(2)后案认为属于家庭共同财产(存在父母多次购置房产并登记于子女名下的事实)。

【笔记】无证房产能否强制执行?

摘要1:解读:根据最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知(法[2012]151号)之规定,无证房产可以依法强制执行。
(1)未办理初始登记的房屋具备初始登记条件的——执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》;
(2)未办理初始登记的房屋暂时不具备初始登记条件的——执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》,并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后,由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记;
(3)未办理初始登记的房屋不具备初始登记条件的——原则上进行“现状处置”(即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状,买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋,后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责)。
解析:执行法院向房屋登记机构发出《协助执行通知书》,房屋登记机构认为不具备初始登记条件并作出书面说明的,执行法院应在30日内依照法律和有关规定,参照行政规章,对其说明理由进行审查——(1)理由成立的,撤销或变更《协助执行通知书》并书面通知房屋登记机构;(2)理由不成立的,书面通知房屋登记机构限期按《协助执行通知书》办理。
【问题】执行程序中处置未办理初始登记的房屋,可否要求房屋登记机构协助办理初始登记?对于不具备初始登记条件的房屋应如何处置?

摘要2:【注解】(1)违法建筑被法定部门行使公权力拆除或自行拆除前,违法建筑具有临时的使用价值;(2)违法属该 “不具备初始登记条件”的建筑,执行法院按现状处置符合规定。——参考案例:福建省高级人民法院执行裁定书(2015)闽执复字第54号;最高人民法院执行裁定书(2016)最高法执监161号
【注释1】(1)司法拍卖属于公法性质的拍卖,不受《拍卖法》《拍卖法实施细则》禁止流通物不得拍卖的限制,司法拍卖合法与否的判断标准只能是“是否损害他人利益或社会公共利益”;(2)违法建筑本身违法或不具备初始登记条件不等于处置违法建筑的行为违法;(3)违法建筑及不具备初始登记条件的房屋应视为被执行人可供执行的财产。
【注释2】《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》明确了执行不具备初始登记条件的房屋应以“现状处置”为原则。

最高人民法院行政判决书(2018)最高法行再165号

摘要1:【案号】最高人民法院行政判决书(2018)最高法行再165号
【裁判摘要1】房屋登记机构办理房屋所有权转移登记时未尽合理审查义务的登记行为违法——《中华人民共和国物权法》第十二条规定,登记机构应当履行下列职责:(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;(二)就有关登记事项询问申请人;(三)如实、及时登记有关事项;(四)法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看。《房屋登记办法》第十八条规定,房屋登记机构应当查验申请登记材料。本案中,广州市国土资源和房屋管理局作出被诉转移登记行为时所依据的黄某某提交的登记材料已被生效的广州市中级人民法院(2011)穗中法刑二初字第133号刑事判决确认为虚假材料,且黄某某与谢某某买卖涉案房屋的行为也已被生效的民事判决确认为无效。被诉转移登记行为主要证据不足,登记结果错误。温某某提出广州市国土资源和房屋管理局未尽合理审查义务,办理涉案房屋所有权转移登记行为违法的主张,可以成立。
【裁判摘要2】房屋登记事项记载于不动产登记簿便产生物权效力,未颁发房屋所有权证书并不影响该不动产物权归属——《房屋登记办法》第二条规定,本办法所称房屋登记,是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。第七条规定,办理房屋登记,一般依照下列程序进行:(一)申请;(二)受理;(三)审核;(四)记载于登记簿;(五)发证。《中华人民共和国物权法》第十四条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。第十七条规定,记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。根据上述规定,虽然房屋登记程序包括记载于登记簿和发证两个程序,但只要房屋登记机构将房屋权利和其他应当记载的事项记载于登记簿,房屋登记便发生效力。……广州市国土资源和房屋管理局在此后对已经完成的登记事项进行更改,并不能消除涉案房屋依照法律规定已经登记的法律后果。……根据现已查明的事实,涉案房屋已登记于曾某某名下,虽未颁发房地产权证,但已产生公示效力,已经符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第三项的规定,因此,曾某某提出涉案房屋已进行不动产权登记且已转移登记在其名下,并对外进行公示,其是否拿到房地产权证并不影响转移登

摘要2:(续)但已产生公示效力,已经符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第三项的规定,因此,曾某某提出涉案房屋已进行不动产权登记且已转移登记在其名下,并对外进行公示,其是否拿到房地产权证并不影响转移登记的效力的主张成立,本院予以支持。
【注解】《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条规定,同一房屋多次转移登记,原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的,人民法院应当依法受理。本案中,涉案房屋存在两次转移登记,首次转移登记至谢××名下,谢××又转移登记至曾××名下。被诉的行政行为是首次转移登记行为,应当依法受理。

最高人民法院民事裁定书 (2019)最高法民终537号

摘要1:最高人民法院第六巡回法庭2019年度参考案例之二十三
【裁判要点】
1.案外人提起执行异议之诉的诉讼请求范围包括排除执行及确认权利。案外人提出的要求被执行人协助办理房屋产权登记等具有给付内容的诉讼请求,不属于案外人执行异议之诉的审理范围,不应在案外人执行异议之诉案件中一并审理。
2.判断案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益,应当综合全案证据的真实性、合法性、关联性予以严格审查。案外人与被执行人签订的《商品房买卖合同》办理了预售备案登记,且与其他证据相互印证的,可以认定双方之间签订合法有效的买卖合同。
3. 案外人与开发商签订的《商品房买卖合同》只是物权变动的原因行为,不能直接发生物权变动的法律效果,案外人请求确认其享有房屋所有权的,不予支持。
【案号】最高人民法院民事裁定书 (2019)最高法民终537号
【裁判摘要】本院认为:李××向一审法院所提诉讼请求第三项为,判决航龙公司立即协助和配合李××办理陇西县巩昌镇北关交通路龙宫步行街一期6号楼3单元702室房屋的产权登记。一审法院经审理认为,该诉讼请求不属于案外人执行异议之诉的审理范围,判决驳回了李××该项诉讼请求。对此,本院认为,一审法院在认为李××该项诉讼请求不属于案外人执行异议之诉审理范围的情况下,判决予以驳回,确有不当,本院依法予以纠正。李××可就该项诉讼请求所涉事项依法另行主张。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十条规定,裁定如下:一、撤销甘肃省高级人民法院(2018)甘民初203号民事判决第三项;二、驳回李××要求航龙公司协助和配合办理甘肃省陇西县巩昌镇北关交通路龙宫步行街一期6号楼3单元702室房屋产权登记的起诉。

摘要2:【案号】甘肃省高级人民法院民事判决书(2018)甘民初203号
【解读1】李××向一审法院起诉请求:1.判决立即停止对案涉房屋的强制执行,并解除对案涉房屋的查封;2.判决确认李××与航龙公司签订的《商品房买卖合同》合法有效,并确认案涉房屋归李××所有;3.判决航龙公司立即协助和配合李××办理案涉房屋的产权登记
【解读2】一审判决:一、不得执行李××购买的陇西县巩昌镇北关交通路龙宫步行街一期6号楼3单元702室房产;二、确认陇西县巩昌镇北关交通路龙宫步行街一期6号楼3单元702室房产归李××所有;三、驳回李兆仁的其他诉讼请求。
【解读3】华融公司提出上诉。
最高人民法院(2019)最高法民终537号民事判决:一、维持甘肃省高级人民法院(2018)甘民初203号民事判决第一项;二、撤销甘肃省高级人民法院(2018)甘民初203号民事判决第二项;三、驳回李××要求确认甘肃省陇西县巩昌镇北关交通路龙宫步行街一期6号楼3单元702室房产归李××所有的诉讼请求。
最高人民法院同时作出(2019)最高法民终537号民事裁定:一、撤销甘肃省高级人民法院(2018)甘民初203号民事判决第三项;二、驳回李××要求航龙公司协助和配合办理甘肃省陇西县巩昌镇北关交通路龙宫步行街一期6号楼3单元702室房屋产权登记的起诉。

最高人民法院行政裁定书(2020)最高法行申13015号

摘要1:【案号】最高人民法院行政裁定书(2020)最高法行申13015号
【裁判摘要】基于信赖利益而建造的违建相关权益应该被保护——现行集体土地征收制度的本质是国家基于公共利益需要实施征收,并由国家依法给予公平合理补偿的制度,对于因历史原因未办理房屋产权证的房屋,行政机关在没有充分证据证明该房屋属于违法建筑的情况下,不宜认定为违法建筑。行政征收中,应当综合考量未办理产权登记的历史原因、土地价值、房屋用途和周边类似房屋市场价格等因素,确定补偿标准,不宜径行以违法建筑为由不予补偿。本案中,广湘公司未依照法定程序取得国土、建设规划部门的审批,更未依法办理产权登记,不能认定涉案厂房已转化为合法建筑。但是,涉案厂房在建设和使用过程中,取得了土地所有人村委会同意,也得到有关部门的认可和支持。广湘公司基于对政府相关部门的信赖对涉案厂房的建设使用所作的相应投入,依法应予合理补偿。湘潭市雨湖区长株潭城际铁路建设指挥部的通知未充分考虑涉案建筑物在当地特定时期和政策背景下的特殊性,对广湘公司在其信赖利益范围内的相应投入、产生的损失未予综合考量和合理保护,明显不当。一审判决未予支持广湘公司的诉讼请求错误,二审判决基于上述公平合理补偿原则,撤销一审判决、撤销雨湖区政府作出的《关于对湘潭市广湘中电电工专用设备有限公司未经登记建筑等相关补偿事项的通知》,责令雨湖区政府重新作出处理决定正确,本院予以支持。

摘要2:【注解】(1)对于因历史原因未办理房屋产权证的房屋,行政机关在没有充分证据证明该房屋属于违法建筑的情况下,不宜认定为违法建筑;(2)行政征收中,应当综合考量未办理产权登记的历史原因、土地价值、房屋用途和周边类似房屋市场价格等因素,确定补偿标准,不宜径行以违法建筑为由不予补偿。

最高人民法院行政裁定书(2019)最高法行申7904号

摘要1:【案号】最高人民法院行政裁定书(2019)最高法行申7904号
【裁判摘要】首先,案涉有产权证房屋初为乡镇人民政府的办公大楼,后为沈阳市于洪区沙岭信用合作社(以下简称沙岭信用社)营业场所。潘××从沙岭信用社合法购买案涉有产权证房屋后,用做肉食品加工厂经营场所和厂房。在潘××向人民法院提供了《房照》及契税证等证据的情况下,案涉1100平方米房屋虽无房产档案但属于历史遗留问题,按照有证房屋和经营性用房予以补偿并无不当。原审法院经实地走访、询价,按照案涉房屋2011年拆除时周边在售经营性用房平均成交最低价的80%确定补偿单价,亦无不当。故对于洪区政府关于案涉有产权证房屋因无房产档案应为无证房屋、原审法院认定的案涉房屋补偿单价无事实和法律依据的主张,不予支持。其次,二审法院认定沙岭街道办事处出具的《证明》证实案涉无产籍房屋建成于1976年,原为乡镇人民政府的办公用房,亦系潘××从沙岭信用社合法购买,没有办理房屋产权证有其历史原因。在于洪区政府没有提交充分证据证明其为违法建筑的情形下,不宜认定为违法建筑。二审法院在综合考量没有办理产权登记的历史原因、土地价值、房屋用途和案涉房屋2011年拆除时周边在售经营性用房平均成交最低价格等因素后,确定每平米2750元的补偿单价并无不当。故对于洪区政府关于案涉无产籍房屋系违法建筑不应予以补偿的主张,不予支持。最后,案涉土地属于集体建设用地,系潘××于1995年从沙岭信用社合法购买,已依法取得集体土地使用证,享有占有、使用和取得收益的权利。据此,二审法院认定潘××有权获得案涉土地补偿并无不当。二审法院根据辽宁省沈阳市有关土地价格保障标准,并考虑前述有产权证房屋和无产籍房屋补偿中已包括项下土地价值应扣除相应面积,最终确定案涉土地应补偿面积为2795.29平方米、补偿标准为每平方米480元亦无不当。故对于洪区政府关于二审法院判决其给付潘××土地补偿费属于适用法律错误的主张,不予支持。

摘要2:【解读】(1)对于因历史原因没有办理房屋产权证的无证房屋,行政机关在没有充分证据证明该无证房屋属于违法建筑的情况下,不宜认定为违法建筑。(2)行政机关和人民法院也应当在综合考量下,看看没有办理产权登记的历史原因,结合当地土地的价值、房屋的来源、房屋的用途以及周边类似房屋的市场价格等因素后,最终确定出公平合理的补偿标准,不能直接以无证房屋系违法建筑为由一概不予补偿。

买受人从开发商处购买房屋,尚未办理产权登记,又将该房屋转卖给第三人,第三人能否直接请求开发商协协助办理权属证书

摘要1:066.买受人从开发商处购买房屋,尚未办理产权登记,又将该房屋转卖给第三人,第三人能否直接请求开发商协助办理权属证书?——基于合同相对性原则第三人只能要求买受人协助办理房屋产权变更登记,不能直接向开发商主张。

摘要2

最高人民法院执行裁定书(2016)最高法执监161号

摘要1:【裁判摘要】违法建筑可以按现状处置——本案争议的焦点问题是违法建筑能否以现状抵偿债务。首先,违法建筑是指违反《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《村庄和集镇建设管理条例》(国务院令第116号)等相关法律法规的规定,在城市规划区内,未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程许可证的规定建设,严重影响城市规划的建筑。违法建筑因违反了法律的禁止性规定,原则上不能依法进行产权登记。本案世界金龙大厦第32、33层建筑超出了福州市规划管理局“榕规(93)建250号”《建设工程规划许可证》确定的建设规模(高度99.99米,层数31层),工程已建设完成,至今未能得到政府相关部门的审批和验收,应为违法建筑。其次,根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定,对违法建筑的法定处理机关为县级以上地方人民政府规划主管部门;处理方式包括,停止建设、限期改正并处罚款、限期拆除、没收实物或违法收入等。而在违法建筑被相关部门行使公权力拆除或自行拆除前,违法建筑仍具有一定的使用价值。被执行人金龙公司对世界金龙大厦第32、33层建筑虽不享有所有权,但其长期占有、使用并以租赁等方式取得收益,上述建筑应视为被执行人金龙公司的具有使用价值的可供执行财产。《最高人民法院转发住建部关于无证房产执行问题的通知》(以下简称通知)第二条明确“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时,……不具备初始登记条件的,原则上进行‘现状处置’,即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状,买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋,后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。”世界金龙大厦第32、33层即属通知中所称的“不具备初始登记条件”的建筑,南平中院按建筑物现状进行处置符合通知要求。南平中院在(2015)南执恢字第9-1号执行裁定中明确告知海峡公司世界金龙大厦第32、33层建筑的现状,亦提示了对建筑交付后可能产生的消防安全等风险。再次,南平中院(2015)南执恢字第9-1号执行裁定只对违法建筑占有的事实状态进行了变更,未涉及建筑物所有权的归属,不存在将违法建筑通过协助执行行为合法化的情形,不影响行政机关今后对违法建筑作出处理决定。

摘要2:【案号】福建省高级人民法院执行裁定书(2015)闽执复字第54号
【摘要】(1)违法建筑被法定部门行使公权力拆除或自行拆除前,违法建筑具有临时的使用价值;(2)违法属该 “不具备初始登记条件”的建筑,执行法院按现状处置符合规定——违法建筑,一般来说是指违反国家关于城乡规划、土地管理及房屋建设管理等各项法律规定,未经法定部门审查批准或采取欺骗手段骗取批准或虽经批准,但批准的内容违法或者未按照批准的内容进行建造的建筑物或构筑物。从严格意义上讲,违法建筑是指违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇建设管理条例》等相关法律法规的规定而动工建造的房屋及设施。违法建筑最主要的特征就是不具有合法性,由于其违反了法律的禁止性规定,所以原则上不赋予当事人所有权,不能依法进行产权登记。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定:“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”由此可见,对违法建筑的法定处理机关为县级以上地方人民政府规划主管部门,处理方式包括:停止建设、限期改正并处罚款、限期拆除、没收实物或违法收入等,在违法建筑被法定部门行使公权力拆除或自行拆除前,违法建筑具有临时的使用价值。......《最高院转发住建部关于无证房产执行问题的通知》第二条规定:“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时,具备初始登记条件的,执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》;暂时不具备初始登记条件的,执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》,并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后,由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记;不具备初始登记条件的,原则上进行‘现状处置’,即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状,买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋,后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。”本案世界金龙大厦第32、33层建筑属该规定中的“不具备初始登记条件”的建筑,南平中院按现状处置符合该规定。

 共121条 12345››