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最高人民法院(2008)民一终字第70号民事判决书

摘要1:在建房屋抵押合同的效力认定
【案号】最高人民法院(2008)民一终字第70号民事判决书
【提示1】当事人办理在建工程抵押应当提交的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等文件,是登记机关对当事人申请抵押登记进行的行政性审核,不是认定抵押合同效力的法律依据。
【摘要】《城市房地产抵押管理办法》关于当事人办理在建工程抵押应当提交的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》以及《建设工程规划许可证》等文件,是登记机关对当事人申请抵押登记进行的行政性审核,不是认定抵押合同效力的法律依据。当事人提交的抵押登记文件是否完备,不影响抵押合同的效力。当事人签订的《抵押合同》约定,以在建工程的房屋所有权作为借款抵押物,并办理了抵押登记取《他项权利证书》。该《抵押合同》为抵押人与抵押权人平等协商的结果,系双方当事人真实的一致意思表示,内容没有违反法律及行政法规的强制性规定。依据《担保法解释》第47条“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,当事人办理了抵押登记,人民法院可以认定抵押有效”以及第133条第3款“抵押合同自签订之日起生效”的规定,《抵押合同》合法有效。
【提示2】当事人购买房屋未尽足够注意义务,主张其不清楚房屋已设定抵押的事实,不适用善意取得。
【裁判意见】
①在处理“先抵后售”纠纷案件中,对于认定买受人是否为善意取得,应分别不同情况处理:
A.出卖人在预售商品房时向买受人告知已设定土地使用权抵押的事实,买受人仍愿意购买的,表明买受人自愿承担将来抵押权人实现抵押权其不能取得房屋所有权的后果,买受人以抵押事实的存在主张撤销预售合同的请求不予支持;
B.出卖人在预售房屋时已通知抵押权人并告知买受人在建工程已抵押的事实,买受人自愿购买的,买受人以抵押事实的存在主张撤销预售合同的请求不予支持。
②不论是土地使用权抵押,还是依法获准在建工程抵押引起的纠纷,出卖人对告知买受人已设定抵押的事实均负举证责任。
【裁判要旨】抵押权人不因超过登记记载的担保期间而丧失权利——当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间,对担保物权的存续不具有法律约束力。

摘要2

最高人民法院执行裁定书(2012)执复字第29号

摘要1:——土地抵押的其地上建设物即使未办登记也一并抵押
【案号】最高人民法院执行裁定书(2012)执复字第29号
【裁判要旨】关于海秀支行对涉案房地产的优先受偿权问题。1996年至2000年间,海秀支行向鸿扬公司发放借款10笔。所有贷款均以涉案房地产抵押担保,并依法办理了抵押登记,取得了土地使用权抵押登记表、土地他项权利证书、房屋他项权利证书。本案所涉10笔借款到期后,在诉讼时效期间内,海秀支行从1996年至2010年每年均向鸿扬公司进行催收,鸿扬公司均签收确认。最高人民法院《关于适用若干问题解释》第十二条规定:“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间,对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后,担保权人在诉讼时效结束后二年内行使担保物权的,人民法院应予支持。”《物权法》第二百零二条规定:“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的,人民法院不予保护。”海秀支行在诉讼时效期间内向鸿扬公司进行催收的行为,依法产生导致原债权诉讼时效中断的后果。鸿扬公司及钓鱼台宾馆以涉案房地产作为鸿扬公司贷款抵押物抵押给了海秀支行,海秀支行对该抵押物依法享有优先受偿权;根据《物权法》第一百八十二条关于“以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押”的规定,新疆高院所拍卖的其中六套房屋虽不是海秀支行的抵押物,但该房屋是建筑在所抵押的土地上,故对该部分房屋应视为海秀支行有优先受偿权。因此,异议裁定关于海秀支行对涉案财产享有优先受偿权的结论是正确的,信达海南分公司的复议理由不能成立。

摘要2

吉林省高级人民法院民事判决书(2014)吉民二终字第29号

摘要1:【案号】吉林省高级人民法院民事判决书(2014)吉民二终字第29号
【提示】金融机构在还旧借新业务中,需重新签订抵押合同并登记,未经登记的抵押权不成立。
【裁判要旨】
①在还旧借新的情况下,原债权债务关系的消灭,进而导致抵押权的消灭;
②设立最高额抵押权,应当办理抵押物登记,最高额抵押权自登记之日起生效,未办理抵押登记,该最高额抵押权未成立。
【裁判摘要】
①根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审”之规定,原审法院在本案中是否行使释明权并非撤销原审判决发回重审的法定事由,故上诉人主张原审法院未行使释明权,应予发回重审的主张不能成立,其可另行主张权利。
他项权利证书只是一种行政登记,在民事法律关系上,仅仅有他项权利证不能成为抵押权存在的依据,仍然要依据事实和法律进行判断。而且,根据以上分析,这种表面上的抵押登记所确立的抵押权已经消灭。
③虽然各方当事人均认可承担抵押担保责任,但是依据民事诉讼证据规定,当事人只能对事实进行自认,不能对法律行为的效力和法律责任进行自认,因此,不能根据当事人的自认判断民事行为的效力和民事责任的有无。

摘要2

上海市第二中级人民法院(2012)沪二中民六(商)终字第139号民事判决书

摘要1:【案号】上海市第二中级人民法院(2012)沪二中民六(商)终字第139号民事判决书
【提示】金融机构在还旧借新业务中,需重新签订抵押合同并登记,未经登记的抵押权不成立。
【裁判要旨】
①在还旧借新的情况下,原债权债务关系的消灭,进而导致抵押权的消灭;
②设立最高额抵押权,应当办理抵押物登记,最高额抵押权自登记之日起生效,未办理抵押登记,该嘴个抵押权未成立。
【裁判摘要】
一、开发商为套取银行资金,与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同,以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款,当商品房买卖合同被依法确认无效后,开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。
二、预售商品房抵押贷款中,虽然银行与借款人(购房人)对预售商品房做了抵押预告登记,但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权,而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下,则抵押权设立登记无法完成,银行不能对该预售商品房行使抵押权。
【裁判要旨】抵押预告登记不产生设立抵押权的法律效果——仅办理预告登记未办理正式登记不能行使抵押权。
【裁判意见】
①根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审”之规定,原审法院在本案中是否行使释明权并非撤销原审判决发回重审的法定事由,故上诉人主张原审法院未行使释明权,应予发回重审的主张不能成立,其可另行主张权利。
他项权利证书只是一种行政登记,在民事法律关系上,仅仅有他项权利证不能成为抵押权存在的依据,仍然要依据事实和法律进行判断。而且,根据以上分析,这种表面上的抵押登记所确立的抵押权已经消灭。
③虽然各方当事人均认可承担抵押担保责任,但是依据民事诉讼证据规定,当事人只能对事实进行自认,不能对法律行为的效力和法律责任进行自认,因此,不能根据当事人的自认判断民事行为的效力和民事责任的有无。

摘要2:【解读】抵押权预告登记人对抵押物不享有优先受偿权。
【注解】该案终审判决认为:(1)抵押预告登记不能直接产生抵押权,债权人不能据此请求行使抵押权,而只能等办理完抵押登记才能行使抵押权;(2)抵押预告登记能够产生将来设立抵押权的请求,且该请求权具有排他性保全效力,能够排他性对抗他人针对标的物的处分。

黑龙江龙联商贸中心与中国银行哈尔滨市兆麟支行、哈尔滨万通娱乐设备有限公司借款担保纠纷案

摘要1:黑龙江龙联商贸中心与中国银行哈尔滨市兆麟支行、哈尔滨万通娱乐设备有限公司借款担保纠纷案
——保证期间与诉讼时效的区别与联系
——抵押合同中债权金额处有刮磨痕迹的具体认定问题以及对发生于最高额抵押期限之前的债权是否属于担保范围的认定问题
【裁判摘要】
一、担保人以其房产为债务人的债务提供抵押担保并办理抵押登记,虽然抵押合同中债权金额处有刮磨痕迹,但是房地产管理部门存档的抵押合同与债务人留存的合同副本内容一致,合同中确认的债权金额与房屋他项权利证书中所记载权利价值一致,担保人要求对争议的差额部分抵押认定无效,人民法院不予支持。
二、根据最高额抵押合同的约定,属于最高额抵押期限内产生的债权,担保人对此应承担抵押担保责任。
三、对发生于最高额抵押期限之前的债权,但因最高额抵押合同所担保的借款合同中已将该债权计入借款期限内最高额的贷款总额之中,且债权人、债务人以及担保人一致同意将上述还款期限延至最高额抵押期限内,因此,该债权债务应属于最高额抵押期限内产生的,担保人应当承担抵押担保责任。

摘要2

最高人民法院〔2008〕民二终字第46号

摘要1:——由不动产抵押合同签订及权证交付取得的“优先受偿权”未经登记不能对抗第三人
【案号】最高人民法院〔2008〕民二终字第46号
【裁判要旨】抵押合同成立未办理抵押物登记不得对抗第三人——抵押合同的签订能证明双方抵押合意达成,还需通过其他证据证明在法定登记部门完成了抵押权登记才能证明享有抵押权。
【裁判规则】不动产抵押权是因当事人的达成抵押合意及完成法定的抵押登记程序而设立。他项权利证书不能为权利人创设抵押权,只能证明权利人享有抵押权。房管处抵押科在案涉抵押合同及他项权利登记审批表上加盖公章并注明“已办理抵押权登记”的行为,是房地产市场管理部门对该项抵押登记申请的审批,尚不足以完成一项有效的抵押登记。到房管处申请他项证书并在房屋产籍登记档案中设定他项权利记录只是房屋抵押登记程序中必不可少的步骤之一。根据《担保法司法解释》第59条“当事人办理抵押物登记手续时,因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记,抵押人向债权人交付权利凭证的,可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是,未办理抵押物登记的,不得对抗第三人。”之规定,本案债权人虽享有抵押权,但不得对抗买受该房产并已经办理过户登记的第三人。

摘要2

最高人民法院民事判决书(2007)民二终字第61号

摘要1:抵押权等他项权利的成功设定与是否消灭的认定
【案号】最高人民法院民事判决书(2007)民二终字第61号
【裁判要旨】在建工程抵押权的生效条件是当事人办理抵押登记,办理他项权利证书不是抵押权生效的必要条件。以在建工程进行抵押,抵押人取得房地产权属证书后未办理他项权利证书,抵押权仍然能够生效。
【裁判意见】已登记但未领取他项权凭证不影响抵押权效力——登记管理机关对在建工程和相应的土地使用权进行抵押登记的行为,设定了他项权利,产生公示的效果,具有公信力。抵押权人在特定历史条件下因当时房地产部门通常惯例未获得他项权利登记凭证,或嗣后当事人领取房地产权属证书未办理重新登记的,均不导致原登记行为无效。
【裁判规则1】在建工程抵押登记后竣工领证未重新办理抵押登记,抵押仍然有效——抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭,在土地使用权抵押并未解除,且抵押物未灭失情况下,应视为抵押延续;具有对第三人的效力。登记管理机关对在建工程和相应的土地使用权进行抵押登记后,抵押人以当事人领取房地产权属证书后未办理重新登记主张抵押不成立的,不予支持。
【裁判规则2】已办理抵押登记的在建工程项目竣工后,未重新办理房产抵押登记的,并不必然导致抵押权无效——登记管理机关对在建工程和相应的土地使用权进行了抵押登记,设定了他项权利,即产生公示的效果,具有公信力,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的意见》第四十七条的规定,人民法院应当认定抵押有效。在建工程项目竣工后,抵押人和抵押权人虽未按照《城市房地产抵押管理办法》的相关规定重新办理房产抵押登记,但《城市房地产抵押管理办法》属于部门规章,法律位阶低于《担保法》及相关司法解释,《担保法》及相关司法解释应当优先适用,而根据《担保法》第三十六条第二款的规定,以出让方式取得的国有土地使用权作抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押,故在土地使用权抵押并未解除,且抵押物未灭失情况下,应视为抵押延续,具有对抗第三人的效力。因此,在建工程项目竣工后未按照《城市房地产抵押管理办法》规定重新办理房产抵押登记的,并不必然导致抵押权消灭。抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭。抵押人以在建工程项目竣工后未重新办理

摘要2:【法条链接】《城市房地产抵押管理办法》
  第三十四条 以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的,登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后,由抵押人收执。并向抵押人颁发《房屋他项权证》。
  以预售商品房或者在建工程抵押的,登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。
【解读1】在建工程抵押权在工程竣工后仍继续存续——抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭。工程竣工并完成房地产初始登记后,抵押人和抵押权人未按照《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定重新办理房地产抵押登记并不必然导致在建工程抵押权消灭,抵押延续,且具有对抗第三人的效力。
【解读2】在建工程在法律上本身即构成独立的物,在建工程抵押本身就是物权抵押;抵押权在抵押登记机关的登记文件(登记簿)中记载应认为登记管理机关对抵押登记已经完成且具有公信力;不动产登记簿(而非权利证书)的记载才是信赖不动产权利是否存在的依据。

不动产抵押登记纠纷裁判规则27则(上)

摘要1:1.预售商品房抵押虽已办理预告登记,但建成后的房屋产权未登记至借款人名下的,银行不能行使抵押权。
2.负责办理房产抵押登记的行政主管部门,违法办理抵押登记造成抵押权人财产损失的,应根据《国家赔偿法》的有关规定,承担相应的赔偿责任。
3.不动产抵押合同生效后,因抵押人的过错未能办理抵押登记的,抵押人应当赔偿债权人因此受到的损失。
4.预售商品房抵押预告登记转为正式抵押登记,应由抵押预告登记的权利人向登记部门申请。
5.银行仅办理了预售商品房抵押预告登记的,不享有优先受偿权。
6.抵押人不履行抵押登记义务,致使抵押权落空,当事人对违约责任有约定的从约定,没有约定的,应判决抵押人承担赔偿责任。
7.抵押权人未取得他项权利证书,不会必然导致其不享有抵押权。
8.在法律规定不明确或多个行政管理部门均有权对房地产办理抵押登记的情形下,当事人向其中一个部门办理抵押权登记的,应认定抵押合法有效。
9.抵押登记的目的在于起到公示作用,故不宜以抵押未到指定部门登记为由否定抵押效力。

摘要2

不动产抵押登记纠纷裁判规则27则(中)

摘要1:10.当事人在地方规定的抵押登记管理部门办理抵押登记的,应认定抵押权成立,抵押权人享有对抵押物的优先受偿权。
11.抵押清单中标注的抵押土地地址与土地他项权利证书中显示该宗土地地址不符,如能够证明两者具有同一性的,则不影响抵押权人行使权利。
12.未按合同约定办理抵押登记手续的,应当按约给付违约金。
13.当事人提交的抵押登记文件是否完备,不影响抵押合同的效力。
14.抵押权人对抵押人办理抵押登记过程中的违法或者犯罪行为没有审查义务,抵押权人对抵押权可善意取得。
15.抵押权人对抵押物的产权状况没有实质性审查义务,不能以抵押权人未核实抵押物的产权真实性为由认定其存在过错。
16.不动产出卖人未办理过户登记又将该不动产抵押给第三人的,该抵押合同有效。
17.抵押人用已登记生效但担保债务并未发生的不动产抵押登记证书为同一债权人的其他债权另行设定抵押担保,未重新办理抵押登记不影响抵押效力。
18.抵押登记的法律效力,不应在执行程序中直接认定。

摘要2

最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申2895号

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申2895号
【裁判摘要】涉案担保范围的条款则明确廖为安的抵押担保范围包括借款本金、利息、罚息等,而他项权利证书记载权利价值为280万元,并不能否定当事人之间有关担保范围的约定,亦不能直接证明抵押双方当事人约定了最高抵押限额。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条是针对抵押物登记与约定不一致时作出的规定,本案并不符合该种情形。综合上述情况,可以认定抵押双方当事人并没有达成280万元为最高抵押限额的一致意思表示,廖某某主张原判决没有认定其仅应在280万元限额内承担抵押担保责任,属于认定事实和适用法律错误的申请再审理由,不能成立,本院不予支持。

摘要2:【解读】抵押登记的抵押权利价值不能作为抵押担保的债权最高限额。

惠尔普法|抵押他项权利证书上登记的抵押权利价值与抵押合同约定的抵押权利价值不一致以谁为准?

摘要1:解读:抵押登记簿记载的债权数额并非抵押担保的债权限额,认定抵押担保范围应以合同约定为准(备注:已被修改)。
【注释】根据《民法典担保制度解释》第47条规定——抵押合同约定担保范围与抵押登记担保范围不一致的,应当以抵押登记担保范围为准。
【注解1】根据《九民会议纪要》第58条之规定,(1)登记系统未设置“担保范围”栏目,仅有“被担保主债权数额(最高债权数额)”的表述,且只能填写固定数字,致使合同约定的担保范围与登记不一致:法院以合同约定认定担保物权的担保范围;(2)担保物权登记范围与合同约定一致在该地区是常态或者普遍现象:应当以登记的担保范围为准。
【注解2】(1)《民法典担保制度解释》第47条规定:“不动产登记簿就抵押财产、被担保的债权范围等所作的记载与抵押合同约定不一致的,人民法院应当根据登记簿的记载确定抵押财产、被担保的债权范围等事项。”(2)因此,抵押合同约定担保范围与抵押登记担保范围不一致的,应当以抵押登记担保范围为准。

摘要2

最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终210号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终210号
【裁判摘要】照法律规定和办理抵押登记的一般操作流程,抵押人和抵押权人在就抵押财产再次订立抵押担保协议后,本应到登记机关先申请办理涂销原抵押权登记,然后再申请办理新的抵押权登记,对抵押物新设立抵押权。......双方当事人采取了变通的方式,于订立新的最高额抵押合同之后,留用原先办理的他项权利证书,并将该他项权利证书作为合同的附件继续使用。该变通做法虽与常规做法有所不同,但并不违反《中华人民共和国物权法》第十四条之规定,同时在一定程度上也简化了当事人先办理涂销登记然后又办理设立登记之繁琐的程序。因此,根据案涉抵押人与抵押权人先后签订《最高额抵押合同》和履行合同及办理抵押登记的情况,本案实际是当事人先办理了抵押登记,然后又签订了新的抵押合同,且由于签订的是最高额抵押合同,故抵押权设立在先,所担保债权发生在后,并不违反相关法律的禁止性规定。由此,作为抵押人的张某某、乔某某、薛某应按照所签《最高额抵押合同》的约定,以其各自所有的抵押房产,为华宁公司的案涉8000万元债务承担抵押担保责任。

摘要2

最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终636号

摘要1:【裁判摘要】《中华人民共和国土地管理法实施条例》(1998年12月27日国务院令第256号发布)第二十九条规定:“国有土地有偿使用的方式包括:(一)国有土地使用权出让;(二)国有土地租赁;(三)国有土地使用权作价出资或者入股”。国有土地租赁是国有土地有偿使用的方式之一,神羊公司依据租赁合同获得了案涉国有土地的使用权,并由土地行政管理机关向其颁发了国有土地使用权证书,神羊公司以租赁方式取得国有土地使用权符合法律规定。按照《中华人民共和国担保法》第三十四条第一款第三项的规定,抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物,可以抵押。案涉土地虽为以租赁方式取得,但以该方式取得的土地进行抵押并不违反法律及行政法规的强制性规定,神羊公司与马来西亚进出口银行签订的抵押合同合法有效。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条的规定,以土地使用权抵押的,应当办理抵押物登记。对案涉两宗土地沈阳国土局铁西分局均办理了抵押物登记,分别为马来西亚进出口银行出具了铁西他项(2007)第0034号、铁西他项(2007)第0036号《土地他项权利证书》,案涉两宗土地的抵押权依法设立。铁西城市管理局关于案涉抵押权不成立的主张,没有事实和法律依据,不予采纳。......虽然马来西亚进出口银行对案涉抵押物享有优先受偿权,但参照《中华人民共和国担保法》第五十六条规定,拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款,在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人有权优先受偿。本案神羊公司取得土地使用权虽系以租赁方式取得,但因神羊公司在租赁取得土地后,并未按照租赁合同约定支付土地租赁款,并且按照租赁合同的约定,土地租赁租金以分期缴纳方式支付,案涉抵押物的折价或者拍卖、变卖的受让人实际系以承继神羊公司与第三人之间的租赁合同的方式取得案涉土地的使用权,在实现抵押权时抵押物的受让人应继续按照神羊公司与第三人之间所签订的租赁合同继续履行且其权利范围不能超过神羊公司所享有的权利。马来西亚进出口银行对抵押物实现优先受偿时,应扣除自抵押权实现之日至租赁合同到期之日止的租金后的款项享有优先受偿权。

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