摘要1：工程价款结算是指对建设工程的发承包合同价款进行约定和依据合同约定进行工程预付款、工程进度款、工程竣工价款结算的活动（《建设工程价款结算暂行办法》第３条）。
建设工程约定结算价款的方式包括约定固定价（闭口价）和约定开口价。
【注解】工程存在严重质量问题不支持给付工程款，可以等待能否修复最终结论确定后另外诉讼解决。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2015)民一终字第129
·《2015年全国民事审判工作会议纪要》七、关于建设工程施工合同纠纷案件(二)关于工程价款问题
49.依法有效的建设工程施工合同，双方当事人均应依约履行。除合同另有约定，当事人请求以审计机关作出的审计报告、财政评审机构作出的评审结论作为工程价款结算依据的，一般不予支持。合同约定以审计机关出具的审计意见作为工程价款结算依据的，应当遵循当事人缔约本意，将合同约定的工程价款结算依据确定为真实有效的审计结论。承包人提供证据证明审计机关的审计意见具有不真实、不客观情形，人民法院可以准许当事人补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法纠正审计意见存在的缺陷。上述方法不能解决的，应当准许当事人申请对工程造价进行鉴定。
·《河北省高级人民法院建设工程施工合同案件审理指南》三、审计结论、财政评审意见作为结算依据的相关问题
20．政府投资和以政府投资为主的建设项目，合同明确约定以审计机关出具的审计意见作为工程价款结算依据的，财政部门审计部门等对工程款的审核、审计，应当作为结算依据。
22．在双方当事人已经通过结算协议确认了工程结算价款并已基本履行完毕的情况下，国家审计机关作出的审计结论或财政评审意见，不影响双方结算协议的效力。
·《江苏省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》
10、当事人约定以行政审计、财政评审作为工程款结算依据的如何处理？
当事人约定以行政审计、财政评审作为工程款结算依据的，按照约定处理。但行政审计、财政评审部门明确表示无法进行审计或者无正当理由长期未出具审计结论，当事人申请进行司法鉴定的，可以准许。
·《安徽省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的指导意见(二) 》
第十条 政府投资和以政府投资为主的建设项目，当事人在合同中约定以审计机关出具的审计报告、财政评审机构出具的评审结论作为工程价款结算依据，发包人请求依据审计报告、评审结论结
摘要2：（续）算工程价款的，予以支持。
【解读】《民法典》第７９３条第１款规定：“建设工程施工合同无效，但是建设工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人。”规定无效合同经验收合格折价补偿制度。
【注解１】建设工程施工合同无效后发包人与承包人之间签订的以房抵债协议具有相对相对独立性，根据《民法典》第５６７条之规定精神，该以房抵债协议应为有效。——参考：《民事审判实务问答》0３７.建设工程施工合同无效后，发包人与承包人之间签订的以房顶工程款的协议是否也应无效
【注解２】因设计变更导致建设工程的工程量或者质量标准发生变化，当事人对该部分工程价款不能协商一致的：“可以”参照签订建设工程施工合同时当地建设行政主管部门发布的计价方法或者计价标准结算工程价款。——参考：《民事审判实务问答》０５３.工程变更导致工程量发生重大变化，当事人对该部分工程款结算达不成一致的，是否应当参照签订原合同时建设行政主管部门发布的工程定额标准或工程量清单计价方法结算工程款
【注解３】（１）在同一份建设工程施工合同中，下浮率多少与取费标准高低直接相关；（２）如果改变工程取费标准，则之前约定的下浮率就失去了计价基础，合同中关于下浮率的约定已不再适用；工程造价下浮关系到工程价款结算属于合同的实质性内容，如果还有对工程造价进行下浮应由当事人另行约定下浮标准且该标准须取得各方一致同意。——参考：《民事审判实务问答》０５４.工程造价鉴定取费标准变化时，是否仍按原约定下浮率对工程造价鉴定结果进行下浮
【注解４】情势变更原则排除适用的弃权条款是否有效（当事人能否约定放弃情势变更原则）？——（１）《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）第３.４.１条规定：“建设工程发承包，必须在招标文件、合同中明确计价中的风险内容及其范围，不得采用无限风险、所有风险或类似语句规定计价中的风险内容及范围。”施工合同约定一方承担无限风险，可以视为合同对此没有约定；（２）如果工、料、机的价格上涨幅度超出了正常的预见范围达到非正常状态，双方在施工合同中关于价格波动责任均由承包人承担的约定应不适用而适用情势变更原则。
【注解５】量价分离原则工程预算定额：（１）“量”是指预算定额中的实物消耗量标准（相对稳定）；（２）“价”是指人工、材料和机械的预算价格（随市场行情而经常变动）。
- 日期： 07-27 07:55
- 作者：陈其象律师
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工程款支付主体
摘要1：工程款支付主体如何确定？建设工程发包人在何种情形下有权拒付工程款？
摘要2：【注解１】建设工程施工合同无效后发包人与承包人之间签订的以房抵债协议具有相对相对独立性，根据《民法典》第５６７条之规定精神，该以房抵债协议应为有效。——参考：《民事审判实务问答》0３７.建设工程施工合同无效后，发包人与承包人之间签订的以房顶工程款的协议是否也应无效
【注解２】（１）根据《民法典》第７８８条第１款规定：“建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。”建设工程施工合同的主要义务是一方完成合同项下的建设工程，另一方依法支付工程价款。（２）根据《民法典》第５２６条规定，只有对等关系的义务才存在先履行抗辩权的适用条件；支付工程款义务是合同的主要义务，开具发票义务非合同的主要义务，二者不具有对等关系。（３）在一方违反约定没有开具发票的情况下，另一方不能以此为由拒绝履行合同主要义务即支付工程价款；除非当事人明确约定：一方不及时开具发票，另一方有权拒绝支付工程价款（将开具发票约定为与支付工程价款同等义务）。
——参考：《民事审判实务问答》０５２.建设工程施工合同的发包方能否以承包方未开具发票作为拒绝支付工程款的先履行抗辩的事由
摘要1：以物抵债是指在执行过程中以被执行人所有的财产折价交给申请执行人抵偿法律文书确定的债务。
【理解与适用】《合同法》及《民法典》中未对以物抵债作出明确规定，司法解释层面也没有专门规定，只在司法政策和公报案例中对以房抵债、以物抵债等交易形式明确了规则。①——《最高人民法院民法典合同编通则司法解释理解与适用》，最高人民法院民事审判第二庭、研究室编著，人民法院出版社２０２３年１２月第１版，第３０６页。
①参见2012年第6期《最高人民法院公报》刊载的最高人民法院(2011)民提字第210号成都市国土资源局武侯分局与招商(蛇口)成都房地产开发有限责任公司、成都港招实业开发有限责任公司、海南民丰科技实业开发总公司债权人代位权纠纷案;2014年第12期《最高人民法院公报》刊载的朱某芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案;2015年《民间借贷规定》(法释[2015)18号)第24条;2015年《最高人民法院关于当前商事审判工作中的若干具体问题》第9条;2015年《全国民事审判工作会议纪要》第31条至第33条;2017年第9期《最高人民法院公报》刊载的(2016)最高法民终484号通州建总集团有限公司与内蒙古兴华房地产有限责任公司建设工程施工合同纠纷案;2019年《民商审判会议纪要》第44条、第45条。
摘要2：【注解１】在双方达成了以物抵债协议后，若债权人未申请撤回起诉，而是申请二审法院出具调解书，此时因债务人完全可以立即履行该协议，没有必要出具调解书，故法院不予准许，同时应当继续对原债权债务关系进行审理。——参考：《民事审判实务问答》272.二审审理中，法院是否应就以物抵债协议出具调解书
【注解２】执行法院能否将被执行人拆迁补偿款的替代物房产不经评估拍卖程序直接交付申请人抵债？｜执行被执行人拆迁补偿款的替代物房产仍须经过评估拍卖等法定变价程序，流拍后可以以物抵债。——参考案例：最高人民法院执行裁定书(2022)最高法执监102号
【注解３】人民法院不经拍卖、变卖程序直接裁定以物抵债的法定要件是“经申请执行人和被执行人同意”。只要没有足够证据证明申请执行人和被执行人在以物抵债裁定作出前，以口头或书面的方式表示同意，就不产生以物抵债的法律效力。——参考案例：最高人民法院执行裁定书（2016）最高法执监172号
【注解４】抵押权人放弃以物抵债仍然优先于一般债权人受偿。——参考案例：最高人民法院执行裁定书(2018)最高法执监837号
- 日期： 10-25 09:15
- 作者：陈其象律师
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摘要1：以房抵债是时下经常发生的经济业务。在资金周转不灵的情况下，债务方与债权方通过协商，用现有存量资产偿还债务就成了无奈的选择。特别是房地产开发企业，由于市场低迷，销售活动成效不明显，而建筑安装工程结算时间紧，在工程尾欠款无法兑付的情况下，开发商不得不选择以开发产品抵偿债务的方法。但是，对于以房抵债的涉税问题目前人们的认识并不全面，所以，在这里我们引用部分案例对相关问题进行简要分析。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2012)民提字第208号
【提示】法定代表人以公司财产偿还其个人及个人控制的公司的债务属于违反法定忠实义务的无权代表行为应当认定无效。
【裁判摘要】
1.关于房地产转让协议的性质。该协议的主要内容是机电公司向绣丰公司出让三套房产，机电公司应得价款用以折抵孙某某及其关联企业一得公司的债务，协议还约定了回购条款，如2008年8月底前孙某某还清债务则房产无需过户，故协议性质为以房抵债合同。根据合同法第九十九条和第一百条的规定，抵销的前提条件是当事人互负债务。从本案借款形成过程来看，原始借条是由孙某某以其个人名义出具的，款项未汇入机电公司，故绣丰公司和机电公司之间不存在借贷合意。绣丰公司法定代表人林××在接受慈溪市公安局调查时也明确认可款项是出借给孙某某的。绣丰公司主张机电公司为共同借款人的理由不能成立，本院不予支持。由于机电公司和绣丰公司没有互负债务，不能产生债权债务抵销的后果，因此房地产转让协议约定折抵的实质是由机电公司通过以房抵债的方式为孙某某及一得公司清偿债务，而非房产买卖。
2.关于孙某某以机电公司名义签订协议的效力。《中华人民共和国公司法》第一百四十八条规定：“董事、监事、高级管理人员应当遵守法律、行政法规和公司章程，对公司负有忠实义务和勤勉义务。董事、监事、高级管理人员不得侵占公司的财产。”法定代表人不得利用职权，以公司财产为其个人偿还债务，是公司法规定的忠实义务的基本要求，不论公司章程是否作出特别规定。本案孙某某私刻公章，以机电公司财产偿还其个人及个人控制的一得公司的债务，属于违反法定忠实义务的无权代表行为。
关于孙某某无权代表行为的对外效力。我国合同法第五十条规定：“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。”相对人是否知道或者应当知道法定代表人越权，应当结合法律规定、交易的性质和金额以及具体交易情境予以综合判定。假定孙某某作为法定代表人以机电公司名义转让房产，绣丰公司向机电公司支付相应转让款，此属于公司正常的经营活动，即使机电公司内部章程对孙某某代表权有限制性规定，也不具有对抗外部相对人的效力。然而本案所涉的协议条款使机电公司只承担巨额债务而不能获得任何对价，不属于公司正常的经营活动，且孙某某同时代表公司和个人签约，行为后果是
摘要2：【续】将公司利益转移给个人，具有明显的超越代表权的外观。《中华人民共和国公司法》第十六条第二款规定：“公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。”该条款说明公司法对关联担保这种无对价的特殊交易，对代表权做了限制性规定，必须经股东会同意。为股东及法定代表人清偿债务的性质较关联担保更为严重，公司直接对外承担债务而不能取得经营利益，如未经股东会同意，将构成侵占公司财产的行为。绣丰公司知晓机电公司由几名股东组成，并专门聘请律师草拟协议，在孙某某不能提供股东会同意证明的情形下，绣丰公司根据协议内容理应知道孙某某的行为不是为机电公司经营活动所从事的职务行为，而是违反公司法强制性规定的侵占公司财产行为。绣丰公司以协议和委托书加盖了机电公司公章为由主张善意信赖孙某某代表权的理由不能成立。综合考虑本案的交易过程和事实，绣丰公司应当知道孙某某的签约超越代表权限，绣丰公司不属于合同法第五十条保护的善意相对人，浙江高院认定孙某某代表行为无效、房地产转让协议不能约束机电公司并无不当。机电公司对本案协议的签订并不知情，对孙某某私刻公章的行为也不具有管理上的失职，绣丰公司要求机电公司依据房地产转让协议承担责任的诉请于法无据，本院不予支持。
【解读１】法定代表人以公司财产偿还其个人及个人控制的公司的债务属于违反法定忠实义务的无权代表行为应认定无效——法定代表人不得利用职权，以公司财产为其个人偿还债务，是公司法规定的忠实义务的基本要求，不论公司章程是否作出特别规定。相对人是否知道或者应当知道法定代表人越权，应当结合法律规定、交易的性质和金额以及具体交易情况予以综合判定。
【解读２】机电公司对本案协议的签订不知情，对孙某某私刻公章的行为也不具有管理上的失误，机电公司不承担责任。
- 日期： 09-04 05:00
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——以房抵债的性质认定
【案号】最高人民法院（2013）民一终字第62号
【裁判要旨】房产公司借款后又签订《商品房买卖合同》以房抵借的性质认定——本院认为，法律事实须为有合法证据证明的事实。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，赵刚为证明双方为房屋买卖关系，提交了《商品房买卖合同》和象龙公司出具的《收据》两份证据，象龙公司并不否认该证据的真实性。现象龙公司主张双方实际为民间借贷关系，该《商品房买卖合同》仅是对民间借贷行为的担保，但其未能提供任何书面证据证明其所主张的事实。至于该合同是否能够备案、是否已经备案，不因此影响合同的真实性。象龙公司述称，在其无法按期还款时，是需要用房屋抵顶欠款的，这表明在无法按期还款时，象龙公司有受《商品房买卖合同》约束的意思。因此，即便如象龙公司所述，案涉《商品房买卖合同》实际上为双方民间借贷行为的担保，亦不能因此认定本案《商品房买卖合同》并非双方当事人的真实意思表示。在象龙公司认可其未能偿还借款的情况下，赵刚以房屋买卖关系为由诉请返还其已经支付象龙公司的款项，并不违背双方当事人的本意。原判决对象龙公司相应的抗辩主张未予支持，并以优势证据原则认定双方为房屋买卖关系，并无不当。关于象龙公司的反诉请求，本院认为，民间借贷行为并非为法律所禁止，法律不予保护的是违法高利部分，本案《商品房买卖合同》的订立目的即使如象龙公司所述，其亦属于当事人之间的一种交易安排，象龙公司有关案涉《商品房买卖合同》系以合法形式掩盖非法目的，应当认定为无效的主张，无事实和法律依据，原判决驳回象龙公司的反诉请求正确，本院予以维持。
摘要2：
摘要1：以房抵债协议的法理分析——《最高人民法院公报》载“朱俊芳案”评释
摘要2：
- 日期： 12-12 17:22
- 作者：陈其象律师
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摘要1：北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要（2014年12月16日 京高法发［2014］489号）
摘要2：【目录】一、符合房屋现售条件的商品房预售合同的效力；二、预约合同的效力和履行；三、基于假按揭签订房屋买卖合同的效力；四、房屋买卖中阳合同的效力；五、购房指标转让合同的效力；六、无权处分合同的效力和履行；七、房屋共有权利人的诉讼地位与责任承担；八、冒名签订房屋买卖合同的效力；九、连环买卖中的合同效力；十、借名买房的认定和处理；十一、请求合同继续履行的处理；十二、商品房不符合交付条件的处理；十三、买受人拒绝接收商品房的处理；十四、因“出卖人原因”未办理房屋过户登记的认定；十五、对待给付义务的同时履行十六、一房数卖中买受人的权利顺位；十七、第三人过户登记请求权的行使；十八、出卖人死亡后房屋买卖合同的履行；十九、房屋涨价损失与一倍赔偿的并用；二十、同时主张逾期交房、办证违约金的处理；二十一、逾期办证违约金过高的判断标准；二十二、违约金分别主张与分段主张的调整；二十三、违约金诉讼时效的认定；二十四、民间借贷与代理售房的处理；二十五、民间借贷与以房抵债的处理；二十六、以房抵债与调解；二十七、适用范围
摘要1：【要旨】在民间借贷司法解释第24条施行后，并非说最高人民法院完全否定了出借人与买受人签署房屋买卖合同，在符合相应要件的情况下，出借人仍然是享有优先权的，即签订书面买卖合同、在房屋查封前合法占有房屋、在房屋查封前借款已经抵顶购房款（支付全部价款）且已经向借款人主张办理过户而借款人不配合办理（借款人对没有办理过户没有过错），或者出借人办理了受让物权预告登记。签署商品房买卖合同对于借款是有一定的保障意义的。
摘要2：
- 日期： 01-09 18:22
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【要旨】法律虽然规定不动产物权转移以办理过户为标志，但其系对私法行为而言的，而法院以物抵债的裁定系基于公权力而作出的，代表了国家司法机关对A区房产权属的实质性判断，不应受不动产物权转移登记要件主义的规制。法院裁定一经作出，房屋所有权即告转移，虽然仍需办理过户手续，但过户登记在这里只具有作为公示方法的意义。
摘要2：
- 日期： 02-15 20:34
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2009)民二终字第2号
【裁判要旨】当事人约定以房抵债，在以该抵债方式实现债权目的无法实现情况下，债权人有权要求债务人清偿欠款。以房地产和确认股东地位只是清偿债务的具体方式，上述偿债方式并不排斥金钱清偿。
【裁判摘要】在无法取得华陇宾馆的土地及房产，以华陇宾馆的全部资产及土地抵债之方式实现债权的目的无法实现，且崆峒公司也不履行确认投资公司股东地位之义务的情况下，投资公司有权要求崆峒公司清偿上述1000万元欠款及相应利息。以华陇宾馆的全部资产及土地抵债或者依据出资协议确认投资公司的股东地位，在2006年11月23日协议中只是清偿债务的具体方式，上述偿债方式并不排斥金钱清偿。
【裁判规则】经协商达成的调解书因一方当事人未签收而未能生效。双方当事人参与调解并达成调解协议的行为，既未形成新的法律事实，也未形成新的诉讼请求。
摘要2：
- 日期： 03-09 10:57
- 作者：陈其象律师
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摘要1：（撤销权、代位权）
【裁判要旨】债务人对其享有的到期债权不但未积极催讨，且与次债务人恶意串通签订以房抵债协议，实质上变相放弃到期债权，债权人据此同时主张撤销权和代位权的，应予支持。
【判决书字号】一审判决书：福建省龙岩市中级人民法院（2001）岩经初字第083号；二审判决书：福建省高级人民法院（2002）闽经终字第290号
摘要2：
- 日期： 03-09 12:02
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——合同显失公平的认定
【裁判要旨】对合同性质的认定应当以法律为依据，以当事人的真实意思表示为基础。合同显失公平的认定宗旨应在于保障社会公平、维护合同正义，应坚持主观标准和客观标准的统一。在显失公平的认定问题上应注意保护诚信守约方的合法权益，避免造成一方以显失公平为由任意违约的现象。
【裁判意见】 以房抵债要构成显失公平须存在“一方当事人利用优势或利用对方没有经验”情况，即不仅满足客观构成要件，亦需满足主观构成要件。
【案号】（2006）青民一初字第77号；（2006）鲁民一终字第320号
摘要2：
摘要1：【裁判要旨】建设工程结算之前，建设方和施工方对部分工程欠款达成以房抵债协议的，该以房抵债协议有效。债务人不得以工程未决算为由主张解除合同。
【案例索引】一审：西安市中级人民法院（2010）西民二初字第005号民事判决书（2010年5月10日）；二审：陕西省高级人民法院（2010）陕民二终字第73号民事判决书（2010年12月22日）
摘要2：
- 日期： 09-05 23:35
- 作者：陈其象律师
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以房抵债
摘要1：【裁判要旨】以房抵款协议的成立无须房屋的实际交付，只要双方的真实意思表示一致即可。
【案号】（2013）济民五初字第69号
摘要2：
摘要1：最高人民法院关于印发《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》的通知（2016年11月21日 法[2016]399号）
【目录】一、民事审判工作总体要求二、关于婚姻家庭纠纷案件的审理（一）关于未成年人保护问题（二）关于夫妻共同财产认定问题三、关于侵权纠纷案件的审理（一）关于侵权责任法实施中的相关问题（二）关于社会保险与侵权责任的关系问题（三）关于医疗损害赔偿责任问题四、关于房地产纠纷案件的审理（一）关于合同效力问题（二）关于一房数卖的合同履行问题（三）关于以房抵债问题（四）关于违约责任问题五、关于物权纠纷案件的审理（一）关于农村房屋买卖问题（二）关于违法建筑相关纠纷的处理问题（三）关于因土地承包、征收、征用引发争议的处理问题（四）关于诉讼时效问题六、关于劳动争议纠纷案件的审理（一）关于案件受理问题（二）关于仲裁时效问题（三）关于竞业限制问题（四）关于劳动合同解除问题 七、关于建设工程施工合同纠纷案件的审理（一）关于合同效力问题（二）关于工程价款问题（三）关于承包人停（窝）工损失的赔偿问题（四）关于不履行协作义务的责任问题八、关于民事审判程序（一）关于鉴定问题（二）关于诉讼代理人资格问题
摘要2：
摘要1：——涉案保证借款合同虽然因双方当事人的工作人员犯罪而无效，但双方债权债务关系仍存在
【案号】最高人民法院民事判决书(2015)民二终字第39号
【裁判要旨】农行立山支行原行长犯罪，该行对涉及该犯罪所发放贷款而形成的债权依然受法律保护。本案保证借款合同曾因涉及刑事犯罪，被另案认定为无效合同，但不能因此否定双方之间存在民事上的债权债务关系的认定。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2015）民申字第725号
【裁判要旨】案外人执行异议之诉中，应对案外人提交的《房屋买卖协议》或者《以房抵债协议》的真实性予以审查。
【裁判摘要1】华宸公司和豫东公司虽然对该协议的真实性予以认可，但华宸公司的诉讼请求为阻却执行已生效的民事判决，故在信用社对该协议的真实性提出异议的情形下，华宸公司应提交充足证据证明该协议的真实性。
【裁判摘要2】华宸公司请求阻却执行的依据为《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，依据该条规定，“……第三人已经支付全部价款，并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，即人民法院不得查封、扣押、冻结的情形要同时满足三个条件：已经支付全部价款、实际占有、对未办理过户登记手续没有过错。本案中，即使以房抵债协议真实存在，该协议签订于2006年，至华宸公司一审起诉时已过7年时间，在此期间，涉案房屋一直没有办理过户登记手续。对于未办理过户登记手续的原因，华宸公司称是由于豫东公司未正常经营等原因，但豫东公司对“完全是由于其过错致使没有办理过户登记手续”这一点不予认可；华宸公司称是因一直没有找到合适的买受人故没有办理过户登记手续，这说明其是由于自身原因怠于行使请求办理过户登记手续的权利，从而没有将债权及时转化为所有权，故其自身对未办理过户登记手续存有过错，不符合“对未办理过户登记手续没有过错”这一条件。
摘要2：
- 日期： 02-15 19:43
- 作者：陈其象律师
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以物抵债
摘要1：1.以物抵债协议应系诺成合同，且原则上不消灭旧债——以物抵债协议原则上不消灭旧债，且不以债权人现实受领抵债物或取得抵债物所有权、使用权为成立或生效要件。
2.以物抵债协议解除后，此前履行所得，属不当得利——债权人和债务人达成以物抵债协议解除后，债务人依据该协议而取得的相关利益失去了合法依据，构成不当得利。
3.约定以物抵债，未办物权转移的，清偿行为未成立——当事人之间达成以物抵债协议，因以物抵债行为系实践性法律行为，在办理物权转移手续前，清偿行为尚未成立。
4.以物抵债取得房产，不能对抗承包人的优先受偿权——通过以物抵债方式取得建设工程房产所有权的第三人，依法不能对抗承包人就其承建的建设工程行使优先受偿权。
5.以产权不明房屋抵债致合同无效，应承担过错责任——第三人以产权未确定的房屋承诺以房抵债，导致合同无效，债权人债权无法实现的，各方当事人均应负相应责任。
6.当事人直接以物抵债损害其他债权人利益，应无效——当事人之间虽借款关系明确，但双方直接以物抵债，损害了其他债权人利益的，该直接以物抵债协议应认定无效。
摘要2：
摘要1：【实务要点】第三人以产权未确定的房屋承诺以房抵债，导致合同无效，债权人债权无法实现的，各方当事人均应承担相应的过错责任。
【案例索引】最高人民法院（2001）民二监字第264号
摘要2：
- 日期： 12-14 20:57
- 作者：陈其象律师
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以物抵债
摘要1：【要旨】根据《最高人民法院指导案例72号：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案》的裁判要点，对于经过对账清算后将借款本息转化为已付购房款的情形，不应视为以房抵债，而属于合法有效的商品房买卖合同。
摘要2：无
摘要1：【阅读提示】发包人与承包人就欠付的工程款达成以房抵债协议的，建设工程施工合同无效，并不影响该以房抵债协议的效力，因为该以房抵顶工程款协议为当事人对欠付的工程款进行结算的约定，性质上属于发包人与承包人对既存债权债务关系的清理。相较于施工合同，以房抵顶工程款的协议具有相对的独立性，根据合同法第九十八条的立法精神，应认定其效力。
摘要2：无
摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书（2015）执复字第30号
【裁判要旨】债务人不履行执行中达成的以物抵债协议约定之义务，债权人可申请执行原生效法律文书确定的给付义务。
【裁判规则1】双方当事人自行达成的以物抵债协议实质是新债清偿协议，由债务人负担新的债务以替代原有债务，如新债务不履行，则旧债务不消灭，如新债务履行，则旧债务随之消灭，债权人认可申请恢复执行。
【裁判摘要】市政集团与东方柏丰公司签订的《协议》，是双方当事人自行达成的和解协议，其实质是新债清偿协议，由债权人与债务人协商一致，由债务人负担新的债务以履行原有的债务，如新债务不履行，则旧债务不消灭，如新债务履行，则旧债务随之消灭。本案中双方当事人合意，在东方柏丰公司取得涉案地块土地使用权后，即视为14号调解书中第三项确定的债权结清。即8号调解书的履行是双方约定的新债履行的方式，如果8号调解书中约定的内容履行完毕，双方当事人当然可以根据达成的《协议》将14号调解书第三项确定的内容视为结清，但在8号调解书确认的内容未得到履行的情况下，和解协议约定的条件并未成就，新债并未得到履行，故双方当事人之间的和解协议中涉及的旧债，即14号调解书第三项确认的债权并未消灭。此时东方柏丰公司有权请求债务人市政集团履行旧债，即有权向执行法院申请恢复对该笔债权的执行。
摘要2：【裁判规则2】经债权人与债务人协商一致，由债务人负担新的债务以替代原有债务的，如新债务完成履行，则旧债务随之消灭；如新债务并未得到履行，则旧债务并未消灭，债权人仍可申请恢复执行。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2016)最高法民终113号
【裁判摘要１】无独立请求权的第三人与案件当事人之间并非必要共同诉讼当事人的关系，即使人民法院不追加其参加诉讼，也不属于导致案件被发回重审的程序性错误。故对于王××以一审法院未追加利害关系人联华公司参加诉讼，属于严重程序错误，应当发回重审的上诉请求，本院不予支持。
【裁判要旨】案外人根据以房抵债协议提起执行异议之诉时，仅能提供借款合同和收据而不能提供其依据借款合同向债务人支付出借款项的银行转账或者现金交付凭证，案外人的诉讼请求不予支持。
【裁判摘要２】王××主张其取得案涉房屋所有权的依据首先是其对于环亚公司享有300万元的债权。但其只提供了借款合同和环亚公司的三张收据，却未能提供其依据合同向环亚公司支付出借款项的银行转账凭证和现金交付出借款项的其他证据。环亚公司一、二审均未出庭应诉，没有提供相关证据支持王××的观点，仅凭王××提供的借款合同和收据，不足以证明其为环亚公司的债权人。
摘要2：
- 日期： 01-07 09:31
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】北京市第二中级人民法院民事判决书(2015)二中民终字第08708号
【提示】为履行以房抵债协议而签订的房屋买卖合同有效，债权人有权要求办理房屋过户登记手续。
【裁判要旨】民间借贷或者其他债权债务关系中，双方当事人在债务履行期限届满之前签订合同，约定借款人到期不能偿还接口即以特定房产抵债，此约定实际可以认定为对债权的担保，债务人不能按时偿还借款时，债权人可以此约定要求办理房屋过户手续，但对于房屋价值超过债权数额的部分应当变价返还。
摘要2：【解读】债权人要求以房抵债、办理过户登记手续应当以债权人履行清算义务为前提，即房屋价值超过债权数额的部分应当折价返还给债务人，否则不能要求办理过户登记手续。
摘要1：解读：（１）以房抵债的目的并非为购买案涉不动产，而是为了实现债务的清偿，原则上不能排除强制执行；（２）特殊情况下，如果当事人在债务履行期限届满后达成合法有效的以房抵债协议，旧债清算完毕变更为新债，不存在规避执行或逃避债务等情形，经审慎认定可以根据《执行异议和复议规定》第２８条之规定排除强制执行。
解析：多次以房抵债不适用《执行异议和复议规定》第２９条关于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则。
【注解１】案外人确有证据证明当事人之间已经另行形成了不动产买卖关系，而购房款的支付方式是以出卖人欠付的债权抵顶，不属于以物抵债，可以依法排除强制执行。
【注解２】（１）施工方以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现其就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权；（２）工程款债权优先于普通债权受偿，案涉房屋系工程款债权的物化载体，不适用《执行异议和复议规定》第２８条规定，施工方就案涉房屋享有的权利可排除普通债权的强制执行。——参考：最高人民法院民事判决书(2020)最高法民再352号《四川省建筑机械化工程有限公司、成都紫杰投资管理有限公司申请执行人执行异议之诉再审民事判决书》（备注：最高人民法院民事判决书(2021)最高法民终869号《但某、达州银行股份有限公司万源市支行等案外人执行异议之诉民事二审判决书》持不同裁判观点）
【注释】（１）工程款优先权是对建设工程变价款分配顺序上的优先而非以房抵债的抵债房产使用价值的优先；（２）将工程折价款分配顺序上的优先直接认定为以房抵债的优先缺乏法律依据。
【注解３】（１）以房抵债符合《执行异议和复议规定》第２８条可以排除普通债权强制执行（以房抵债的债权人对涉案房屋进行了实际占有，具备准物权性质，应优先于普通债权）；（２）以房抵债不属于普通意义上商品房买受人，不能根据《执行异议和复议规定》第２９条对抗强制执行。
摘要2：【注解４】债的更改之以房抵债协议的案外人可以依据《异议和复议规定》第２８条排除执行。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申2480号《闫某某诉杜某等案外人执行异议之诉案》
【裁判规则】以房抵债执行异议之诉裁判规则：只有认定双方当事人之间达成以房抵债协议构成债的更改的情况下，才有《异议和复议规定》第２８条适用的余地。
（１）代物清偿——案外人与被执行人签订代物清偿的以物抵债协议，但没有办理房屋所有权变更登记的，代物清偿不成立，应认定案外人与被执行人之间仍是借款法律关系，案外人不享有排除执行的民事权益，应判决驳回案外人的诉讼请求；
（代物清偿是指债权人受领他种给付以代原定之给付，代物清偿为要物行为，实践性合同）
（２）债的更改——案外人与被执行人签订债的更改的以物抵债协议，但没有办理房屋所有权变更登记的，应认定双方成立了房屋买卖协议，案外人是否享有排除执行的民事权益应当按照《异议和复议规定》第２８条的规定进行审查；如果办理了不动产登记预告，应按照《异议和复议规定》第３０条的规定审查处理；
（债的更改是指设定一新的债之关系以代替旧有之债而旧有之债即因此而废止即更改，即以他种之债而代替原定之债，新债务成立而原债务消灭；只有当事人有明确的消灭旧债的合意时才成立债的更改，否则不应认定为债的更改）
（３）新债清偿——案外人与被执行人签订新债清偿的以物抵债协议，但没有办理房屋所有权变更登记的，因以房抵债仅是双方当事人另行增加了一种清偿债务的履行方式而非原金钱给付债务的消灭，应认定双方为借款法律关系，案外人不享有排除执行的民事权益，应判决驳回案外人的诉讼请求。
（新债清偿又称为间接给付、新债抵旧，是指为了清偿债务经债权人同意对债权人负担新的债务，新债务因清偿而消灭，旧债务同时消灭的民事法律行为，常见如签发票据清偿债务方式；新债清偿协议只是债权人和债务人之间就增加一种可选的清偿方式达成的合意，而非以新债务代替旧债务，即新债清偿成立后新债务与旧债务处于并存状态）
【注解５】（１）目前《执行异议和复议规定》第２８条能否适用以物抵债裁判尺度不尽统一；（２）在执行异议之诉中不宜简单适用《执行异议和复议规定》第２８条的规定轻易认定以物抵债权利人可以对抗金钱债权人。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2022)最高法民终389号
- 日期： 05-20 09:19
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：债权转让虽包含以房抵债内容但实际系因应收账款受让清偿引发合同纠纷而非基于不动产权利确认而形成物权纠纷，不受不动产管辖约束。
摘要2：
- 日期： 07-12 21:17
- 作者：陈其象律师
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以物抵债
摘要1：解读：（１）以房抵债合同应视为已经履行了支付购房款的合同义务，破产管理人不能行使合同解除权；（２）以房抵债的购房人并非消费者购房人，不享有优先权，只能申报普通债权，不能要求交付房屋（即不能要求个别清偿）。
摘要2：【注解】（１）在以物抵债协议中债权人一方已经履行完毕合同，仅破产债务人未履行完毕，债务人破产管理人不能随意解除以物抵债协议；（２）以物抵债协议的债权人无权请求债务人破产管理人继续履行合同（继续履行以物抵债协议无异于赋予其物权期待权，无异于个别清偿）；（３）债权人请求破产债务人继续履行合同应通过破产程序公平受偿；（４）如果抵债物是在建房，在债务人破产情况下破产管理人可以事实履行不能、不能实现合同目的为由解除合同。
- 日期： 01-01 13:25
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】该司法解释第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，关于案涉《认购书》是否属于合法有效书面买卖合同的问题。麦雅公司于2010年1月13日取得案涉商铺所在楼盘的房屋预售许可证，张××与麦雅公司于2011年1月19日签订了案涉09号商铺的《认购书》，萧越雄与陈权胜于2011年10月19日签订了案涉10号等5套商铺的《认购书》，后将10号商铺赠与张××。一审法院于2013年4月9日作出（2013）惠中法立保字第4号裁定预查封案涉房产。一审法院于2014年8月15日在查封房产上张贴了公告，于2015年5月6日作出（2014）惠中法执字第282号之四执行裁定，预查封了案涉65套房产，预查封期限为三年。从时间来看，案涉09、10号商铺的《认购书》签订时间均先于人民法院查封。从内容来看，《认购书》中载明了当事人名称、商品房基本情况、价款及付款方式等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且麦雅公司已经按照约定收受购房款，原判决认定其为合法有效的书面买卖合同，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定。华建公司、华建惠州分公司关于《认购书》性质上是以房抵债协议，不是商品房买卖合同的再审申请理由不能成立。其次，关于张××是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题。原判决根据张××提交的证据认定其在查封前已交纳案涉房产管理费及将案涉房产出租给案外人，认定其在人民法院查封之前已合法占有案涉房产，并无不当。占有属人对物的关系，表现为人对物的事实上的控制和支配。该条件是否满足，关键应看购房人对房屋是否有事实上的控制和支配情形。本案中，张××将案涉商铺出租，是对房产进行处分的表现，足以证明其已占有案涉房产。华建公司、华建惠州分公司没有提供证据推翻原判决认定的该事实，其关于张××没有合法占有案涉房产的再审申请理由不能成立。 第三，关于张××是否已支付购房款的问题。
摘要2：（续）张××虽然没有以现金或转账方式向麦雅公司实际交付所有房款，但以房抵债亦是支付购房款的一种形式，且张××确有证据已将相关款项支付给陈权胜或其指定的账户，在麦雅公司对此予以认可，并出具了收款收据的情况下，原判决认麦雅公司于2012年9月6日出具收款收据，确认收到张××交付的案涉商铺款项1377420元，说明张××已支付完案涉商铺的全部价款，并无不当。华建公司、华建惠州分公司不能提供充分证据证明以房抵债存在虚构债务等情形，不足以推翻原判决认定的相关事实，其关于以物抵债不产生针对交易不动产的物权期待权的再审申请理由没有法律依据，本院不予支持。最后，关于案涉房产未办理过户登记是否因张××自身原因造成的问题。案涉房产因设立了抵押以及被人民法院查封，未能办理过户登记。故原判决认定非因张××自身原因导致未能办理过户，并无不当。
- 日期： 01-10 10:25
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）目前《执行异议和复议规定》第２８条能否适用以物抵债裁判尺度不尽统一；（２）以房抵债协议系以消灭金钱债务为目的，无论其是新债清偿还是债务更新，与买卖合同在债的性质以及对其他债权人合法利益的保护上均存在不同。加之以物抵债产生的物权期待权缺乏物权变动的公示方法，判断其真实性具有较大难度，故在执行异议之诉中不宜简单适用《执行异议和复议规定》第２８条的规定，轻易认定以物抵债权利人可以对抗金钱债权人——本案苏华公司对案涉房屋不享有建设工程价款优先受偿权及其他担保物权，在王××不属于商品房消费者的情况下，一审法院参照《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，审查王××的权利能否对抗苏华公司的一般金钱债权。但王××对案涉房屋系通过以物抵债方式取得，目前《执行异议和复议规定》第二十八条能否适用以物抵债，裁判尺度不尽统一。在参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条的情况下，该条明确规定，金钱债权执行中，买受人权利能够排除执行须同时符合四个方面的条件：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王××与鸿基米兰开发公司签订的《商品房买卖合同》未记载签订时间，该合同内容及其他证据也无法佐证在案涉房屋被查封前签订了前述合同。对于是否在查封前合法占有案涉房屋的问题，一般而言合法占有是指因交付而对案涉房屋具有事实上管领和支配的状态，案涉抵账协议作为诺成合同，签订协议行为以及卓越伟业公司同意将案涉房屋登记给王××的意思表示，仅表明王××取得对案涉房屋的债权，不必然证明其已实际控制和支配案涉房屋。王××提交的法院查封前支付热费的凭证，系由具有利害关系的鸿基米兰热力公司开具。王××虽提交其以鸿基米兰热力公司所欠工程款抵顶众合物业公司2014年至2017年物业费的《抵账协议》及附件，以佐证其在查封前实际占有案涉房屋，但该协议及物业费清单标注日期均系2022年，其亦未提供证据证明鸿基米兰热力公司与众合物业公司间存在债权债务关系，就该抵顶真实性及查封前已占有案涉房屋无法形成完整证据链条。王××提交的其他案外人购买王××顶账房的相关证据与本案亦不具有关联性，
摘要2：（续）而其他用以证明实际占有的证据均出具于法院查封之后。故此，现有证据不足以证明王××在查封前合法占有案涉房屋，一审法院认定王××的主张不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，进而对其关于享有排除强制执行民事权益的主张不予支持，并无不当。况且，案涉履行期满后双方达成的以房抵债协议，系以消灭金钱债务为目的，无论其是新债清偿还是债务更新，与买卖合同在债的性质以及对其他债权人合法利益的保护上均存在不同。加之以物抵债产生的物权期待权缺乏物权变动的公示方法，判断其真实性具有较大难度，故在执行异议之诉中不宜简单适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，轻易认定以物抵债权利人可以对抗金钱债权人。