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招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定

摘要1:中华人民共和国国土资源部令(第 11 号):《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,已经 2002 年 4 月 3 日国土资源部第 4 次部务会议通过,现予发布,自 2002 年 7 月 1 日起施行。

摘要2:【备注】本篇法规将被修订,新法规名称为《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(发布日期:2007年9月28日 实施日期:2007年11月1日)

国家土地管理局关于人民法院裁定转移土地使用权问题对最高人民法院经(1997)18号函的复函

摘要1:国家土地管理局关于人民法院裁定转移土地使用权问题对最高人民法院经(1997)18号函的复函(1997年8月18日〔1997〕国土函字第96号)

摘要2:【备注】2019年6月26日《自然资源部关于公布继续有效的规范性文件目录的公告》(自然资源部公告2019年第31号)——《国家土地管理局关于人民法院裁定转移土地使用权问题对最高人民法院经(1997)18号函的复函》没有在继续有效之列。

福建省海域使用权抵押登记办法

摘要1:福建省海域使用权抵押登记办法(闽海渔[2006]463号)

摘要2:【备注】废止依据:福建省海洋与渔业厅关于印发《福建省海域使用权抵押登记办法》的通知(2013年4月12日)“为进一步加强海域使用权抵押登记管理,保障抵押当事人的合法权益,省厅修订了《福建省海域使用权抵押登记办法》。现印发给你们,请遵照执行。《福建省海域使用权抵押登记办法》(闽海渔〔2006〕463号)同时废止。”

国土资源部关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知

摘要1:最高人民法院关于转发国土资源部《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》的通知(法发[2004]11号 2004年3月23日)
国土资源部关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知(2004年1月15日 国土资发[2004]9号)
【摘要】以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押,土地行政管理部门依法办理抵押登记手续,即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准,不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。

摘要2:【备注】失效依据:国土资源部公告2016年第10号――关于公布已废止或者失效的规范性文件目录的公告
【注解】(1)2007年《物权法》施行后,不动产登记被理解为不动产物权的公示方式,本身并不包含行政管理的性质,更不具有行政审批的性质;(2)随着《不动产登记暂行条例》及其实施细则的施行,不动产登记机构从自然资源部门分离出来法律地位上成为相对独立的机构,不动产登记机构的抵押登记行为不应再理解为包含行政主管部门的审批行为。

房地一体抵押原则

摘要1:房地一体抵押原则(房、地权利主体相一致原则)是指建设用地使用权与建筑物所有权法定一并抵押原则。

摘要2:【注解】(1)(1)建设用地使用权的登记以宗地为单位,一块宗地即为一个物权客体;(2)抵押房产系案涉宗地面积范围内唯一合法建筑物,在没有证据证明案涉建设用地使用权存在其他共有人的情况下,抵押权人就案涉全部土地拍卖款优先受偿。——参考案例:最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申2308号;(2)房地一并抵押按照规划建筑面积比例计算抵押土地面积。——参考案例:最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申4903号

建设用地使用权抵押

摘要1:【目录】以出让方式取得的建设用地使用权抵押 ;法律和法规对国有划拨土地使用权进行抵押的限制规定;以划拨方式取得的建设用地使用权抵押;以划拨方式取得的国有土地使用权之上建筑物抵押;划拨土地抵押权及其土地上建筑物抵押(《民法典担保制度解释》第50条)

摘要2:【注解】划拨建设用地使用权抵押权三个阶段:(1)第一阶段(2004年以前),划拨建设用地抵押的,必须经过依法批准(以划拨建设用地使用权抵押的,未经审批同意,认定抵押合同无效);(2)第二阶段(2004年以后,登记即视为审批),土地行政管理部门依法办理抵押登记手续即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准,不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续;(3)第三阶段(2010年以后),划拨建设用地使用权抵押无需经过审批。

最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复

摘要1:最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复(2002年10月11日最高人民法院审判委员会第1245次会议通过)
《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》已于2002年10月11日由最高人民法院审判委员会第1245次会议通过。现予公布,自2003年4月18日起施行。
【摘要】
一、根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款第(四)项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定,破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产,在企业破产时,有关人民政府可以予以收回,并依法处置。纳入国家兼并破产计划的国有企业,其依法取得的国有土地使用权,应依据国务院有关文件规定办理。
二、企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权,以该土地使用权为标的物设定抵押,除依法办理抵押登记手续外,还应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准。否则,应认定抵押无效。如果企业对以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押时,履行了法定的审批手续,并依法办理了抵押登记,应认定抵押有效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条和《中华人民共和国担保法》第五十六条的规定,抵押权人只有在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后,对剩余部分方可享有优先受偿权。但纳入国家兼并破产计划的国有企业,其用以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押的,应依据国务院有关文件规定办理。
三、国有企业以关键设备、成套设备、厂房设定抵押的效力问题,应依据法释[2002]14号《关于国有工业企业以机器设备等财产为抵押物与债权人签订的抵押合同的法律效力问题的批复》办理。
国有企业以建筑物设定抵押的效力问题,应区分两种情况处理:如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上,将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的,对土地使用权的抵押需履行法定的审批手续,否则,应认定抵押无效;如果建筑物附着于以出让、转让方式取得的国有土地使用权之上,将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的,即使未经有关主管部门批准,亦应认定抵押有效。
本批复自公布之日起施行,正在审理或者尚未审理的案件,适用本批复,但对提起再审的判决、裁定已经发生法律效力的案件除外。

摘要2:最高人民法院关于修改《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》等二十九件商事类司法解释的决定
  一、修改《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》
  1.将第一条修改为:
  “根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款第(三)项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定,破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产,在企业破产时,有关人民政府可以予以收回,并依法处置。纳入国家兼并破产计划的国有企业,其依法取得的国有土地使用权,应依据国务院有关文件规定办理。”
  2.将第二条修改为:
  “企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权,以该土地使用权设定抵押,未经有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准的,不影响抵押合同效力;履行了法定的审批手续,并依法办理抵押登记的,抵押权自登记时设立。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十一条的规定,抵押权人只有在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后,对剩余部分方可享有优先受偿权。但纳入国家兼并破产计划的国有企业,其用以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押的,应依据国务院有关文件规定办理。”
  3.将第三条修改为:
  “国有企业以关键设备、成套设备、建筑物设定抵押的,如无其他法定的无效情形,不应当仅以未经政府主管部门批准为由认定抵押合同无效。”

最高人民法院关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复

摘要1:最高人民法院关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复(一九九八年九月一日最高人民法院审判委员会第一千零一十九次会议通过 法释[1998]25号)
《最高人民法院关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复》已于1998年9月1日由最高人民法院审判委员会第1019次会议通过,现予公布,自1998年9月9日起施行。
【摘要】在依法以国有土地使用权作抵押的担保纠纷案件中,债务履行期届满抵押权人未受清偿的,可以通过拍卖的方式将土地使用权变现。如果无法变现,债务人又没有其他可供清偿的财产时,应当对国有土地使用权依法评估。人民法院可以参考政府土地管理部门确认的地价评估结果将土地使用权折价,经抵押权人同意,将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人,土地使用权由抵押权人享有。

摘要2

集体土地使用权抵押

摘要1:集体土地使用权抵押仅限于荒地使用权抵押和乡镇、村企业集体土地使用权抵押。

摘要2:【注解】乡镇、村企业的建设用地使用权在法律性质上为限制流通物(土地使用权不能单独抵押,但可以一并抵押):(1)以乡镇、村企业的建设用地使用权单独抵押——抵押合同无效(《民法典》第399条规定:“下列财产不得抵押:......(二)宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权,但是法律规定可以抵押的除外”);(2)以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的(土地使用权一并抵押)——抵押合同有效(《民法典》第398条规定“以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押”)。

国有土地使用权收回

摘要1:国有土地使用权收回

摘要2:【注解】(1)收回国有土地使用权针对的土地使用权性质必须是国有土地而不包括集体所有的土地;(2)集体所有的土地只能通过征收收归国有,征收集体土地的批准权限在国务院和省级人民政府(《土地管理法》第46条);(3)县政府以收回国有土地使用权的方式对集体土地房屋实施拆迁违法。

最高人民法院民二庭《关于股东以土地使用权的部分年限对应价值作价出资,期满后收回土地是否构成抽逃出资的答复》

摘要1:最高人民法院民二庭关于“股东以土地使用权的部分年限对应价值作价出资,期满后收回土地是否构成抽逃出资”的答复([2009]民二他字第5号函 2009年7月29日)
【摘要】根据我国公司法及相关法律法规的规定,股份有限公司设立时发起人可以用土地使用权出资。土地使用权不同于土地所有权,其具有一定的存续期间即年限,发起人将土地使用权出资实际是将土地使用权的某部分年限作价用于出资,发起人可以将土地使用权的全部年限作价用于出资,作为公司的资本。发起人将土地使用权的部分年限作价作为出资投入公司,在其他发起人同意且公司章程没有相反的规定时,并不违反法律法规的禁止性规定,此时发起人投入公司的资本数额应当是土地使用权该部分年限作价的价值。在该部分年限届至后,土地使用权在该部分年限内的价值已经为公司所享有和使用,且该部分价值也已经凝结为公司财产,发起人事实上无法抽回。由于土地使用权的剩余年限并未作价并用于出资,所以发起人收回土地使用权是取回自己财产的行为,这种行为与发起人出资后再将原先出资的资本抽回的行为具有明显的区别,不应认定为抽逃出资。发起人取回剩余年限的土地使用权后,公司的资本没有发生变动,所以无须履行公示程序。

摘要2:【要旨】股东以土地使用权的部分年限对应价值作价出资,期满后取回剩余年限的土地使用权不构成抽逃出资。

土地使用权转让合同纠纷精解

摘要1:【目录】1.什么是土地使用权转让合同?2.如何认定土地使用权转让合同效力?3.如何认定划拨土地使用权转让合同效力?4.一地数转合同如何处理?

摘要2:【注解】购买70年产权房办了40年证,能否主张剩余30年土地使用权对应房款损失?——因土地使用权期限届满后申请人可依法续期,也不会导致40年后房屋无法使用,现有法律、政策规定不能确定申请人申请续期时可能产生费用的具体数额,故对主张返还多付的房款的请求未予支持并无不当。——参考案例:甘肃省高级人民法院民事裁定书(2023)甘民申1124号

最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释

摘要1:最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释(2004年11月23日最高人民法院审判委员会第1334次会议通过)
最高人民法院公告(法释[2005]5号)——《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于2004年11月23日由最高人民法院审判委员会第1334次会议通过,现予公布,自2005年8月1日起施行。
【备注】最高人民法院关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用﹤中华人民共和国工会法﹥若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定
十六、修改《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
  1.将引言修改为:
  “为正确审理国有土地使用权合同纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定,结合民事审判实践,制定本解释。”
  2.将第一条修改为:
  “本解释所称的土地使用权出让合同,是指市、县人民政府自然资源主管部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方,受让方支付土地使用权出让金的合同。”
  3.将第二条修改为:
  “开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,应当认定无效。
  本解释实施前,开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,起诉前经市、县人民政府自然资源主管部门追认的,可以认定合同有效。”
  4.将第七条修改为:
  “本解释所称的土地使用权转让合同,是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方,受让方支付价款的合同。”
  5.删除第九条、第十一条、第十六条。
  6.将第十条修改为:
  “土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同,在转让合同有效的情况下,受让方均要求履行合同的,按照以下情形分别处理:
  (一)已经办理土地使用权变更登记手续的受让方,请求转让方履行交付土地等合同义务的,应予支持;
  (二)均未办理土地使用权变更登记手续,已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的,应予支持;

摘要2:  (三)均未办理土地使用权变更登记手续,又未合法占有投资开发土地,先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的,应予支持;
  (四)合同均未履行,依法成立在先的合同受让方请求履行合同的,应予支持。
  未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的,依照民法典的有关规定处理。”
  7.将第十四条修改为:
  “本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的合同。”
  8.将第十七条修改为:
  “投资数额超出合作开发房地产合同的约定,对增加的投资数额的承担比例,当事人协商不成的,按照当事人的违约情况确定;因不可归责于当事人的事由或者当事人的违约情况无法确定的,按照约定的投资比例确定;没有约定投资比例的,按照约定的利润分配比例确定。”
  9.将第十八条修改为:
  “房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定,对房屋实际建筑面积的分配比例,当事人协商不成的,按照当事人的违约情况确定;因不可归责于当事人的事由或者当事人违约情况无法确定的,按照约定的利润分配比例确定。”
  10.条文顺序作相应调整。

国有划拨土地使用权能否执行?

摘要1:国有划拨土地使用权的执行范围应严格限定在《暂行条例》第45条规定的情形之内,除此之外的其他国有划拨土地使用权都不能予以执行。

摘要2:【注解1】法院执行中处置设定抵押的国有划拨土地使用权时是否需要事先经过政府审批同意?|现行法律法规关于国有划拨土地使用权的转让需经有批准权的人民政府审批的规定是对企业自主转让划拨土地使用权的限制,并未限制人民法院依法强制执行。——参考案例:最高人民法院(2011)执复字第1号
【注解2】法院能否强制执行划拨土地使用权?|执行法院对划拨土地使用权的执行行为已经取得了有批准权的国土资源局批准,按法律规定办理相关手续并缴纳土地出让金,执行措施和程序均未违反关于处置划拨土地使用权的相关规定。——参考案例:最高人民法院执行裁定书(2018)最高法执监92号
【总结】(1)强制执行被执行人名下划拨土地使用权具有正当性和合理性;(2)但执行法院在处置前应与相关部门沟通形成一致意见;(3)划拨土地使用权变价款应优先缴纳土地出让金及其他税费。

青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局与青岛××木业有限公司土地使用权出让合同纠纷上诉案

摘要1:——能否认定土地使用权出让合同部分无效部分有效
【裁判摘要】  
一、对于双方当事人意思表示真实,约定内容不损害国家、集体和第三人的合法权益,且已经过公证的合同,应认定已经成立。
二、根据合同法的相关规定,依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。  
三、合同部分内容无效,但不影响其他部分效力的,应当认定合同其他部分内容有效。   
【提示】土地使用权出让合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。  
【裁判摘要】根据《合同法》第44条和《土地管理法》第44条的规定,未经政府批准农转用土地的土地使用权出让合同无效。根据《合同法》第56条规定,部分合同无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。因此,应认定双方当事人签订的土地使用权出让合同其中经过政府批准的部分土地使用权出让有效,未经政府批准的部分土地使用权出让无效,其他合同条款仍然有效。对于出让人关于涉案合同项下转让的土地是不可分物,不适用量上的部分有效、部分无效的上诉主张,不予支持。  
【裁判意见】
①涉案合同的效力是否可分,取决于无效部分是否影响其余部分的效力。根据合同法理论,部分合同无效分为量上的无效和质上的无效:
A.所谓量上的无效,是指某一合同条款中载明的数量超出国家规定的限制,超出的部分无效,未超出的部分有效,在一个合同条款中既有有效部分,也有无效部分,划分效力的标准是以量来确定的;
B.所谓质上的无效,是指某一合同条款因违反法律规定导致该条款全部无效。  
②只有在合同的部分无效条款与其他条款具有不可分性或合同目的的违法或其他条款的有效性对当事人没有实际意义,无法实现合同目的特殊情况下,才能确认合同全部无效。

摘要2:【解读1】土地使用权出让合同项下部分土地经过审批、部分未经审批,该合同是否可以认定部分有效部分无效?
①部分合同无效分为量上的无效和质上的无效:
A.量上的无效:通常这种无效条款具有独立性和可分性,即独立于合同的其他有效部分并可与之分离;
B.质上的无效:只有在合同的部分无效条款与其他条款具有不可分性或者合同目的违法或者其他条款的有效性对当事人没有意义、无法实现合同目的等特殊情况下才能确认合同全部无效。
②本案中,部分合同条款无效是量上的无效,其与合同的其余部分可以分离,故不应认定合同全部无效。
【解读2】未办理农用地转用审批手续的土地使用权出让合同无效。

对法院查封期间签订的土地使用权转让合同的效力的司法认定——方某等三人与浙江五联建设有限公司、海南昌台物资燃料总公司确认土地使用权转让合同无效纠纷申请再审案

摘要1:【要旨】案涉土地使用权是否被查封,不影响双方签订的土地使用权转让合同的合法成立,更不能作为认定合同无效的评判依据——最高人民法院认为,昌台公司与方辉等三人签订《转让合同》时,虽然正值案涉土地使用权处于被法院查封期间,但是法院的查封行为,并不意味着该土地使用权属于法律意义上的绝对不能转让,只是合同标的物因受到限制而依法不能在查封期间产生物权变动的法律效果。也就是说,案涉土地使用权是否被查封,不影响双方签订的土地使用权转让合同的合法成立,更不能作为认定合同无效的评判依据。
【裁判意见】 《民事诉讼法》关于查封期间标的物禁止转让的规定并不构成影响合同效力的“强制性规定”。转让查封期间的土地使用权只是因合同标的物受到限制而依法不能产生物权变动的法律效果,对于转让协议效力本身不构成影响。
【案例】方辉等三人与浙江五联建设有限公司、海南昌台物资燃料总公司确认土地使用权转让合同无效纠纷申请再审案

摘要2:【解读】本案争议核心在于法院查封期间当事人签订的土地使用权转让合同是否有效?——法院的查封行为并不意味着该土地使用权属于法律意义上的绝对不能转让,只是合同标的物受限制不能在查封期间产生物权变动的法律效果。因而,案涉土地使用权是否被查封,不影响双方签订的土地使用权转让合同的合法成立,更不能据此作为认定合同无效的评判依据。

土地行政主管部门与竞得人签署国有土地使用权竞得成交确认书的行为属于民事行为

摘要1:【最高人民法院民一庭意见】土地行政主管部门与竞得人签署国有土地使用权竞得成交确认书的行 为,是土地行政主管部门代表国有土地所有权人与国有土地使用权受让人, 对双方民事权利义务的约定,其性质属于民事行为,由此引起纠纷诉至人民法院的,属于民事案件范畴。

摘要2:【解读】土地行政部门与竞得人签署国有土地使用权竞得成交确认书的行为属于民事行为。

海域使用权纠纷

摘要1:【49、海域使用权纠纷】1.海域使用权,是指法人或者其他组织或者自然人、依法定程序而取得的,对国家所有的特定海域享有的排他性的占有、使用、收益的权利。2.海域使用权纠纷,是指海域使用权人因海域使用权的归属、收益、处分或者遭受侵害而发生的纠纷。

摘要2:【注解1】(1)根据我国现行法律规定,使用权海域需要取得海域使用权;(2)在固定海域进行养殖或捕捞还需要向行政机关申请取得养殖或捕捞许可证。
【注解2】在金钱债权执行人作为买受人的案外人对登记在被执行人名下海域使用权及其固定附属用海设施提出排除强制执行的异议之诉裁判规则:(1)海域使用权转让是否通过海洋主管部门审批;(2)参照《执行异议和复议规定》第28条规定进行审查。

上诉人长沙××房地产有限公司、上诉人××信息产业股份有限公司与被上诉人长沙市国土资源局土地使用权转让合同纠纷案

摘要1:——国有土地使用权受让人与国有土地原使用权人约定交地义务不足以否定国有土地使用权受让人与国土部门随后签订的国有土地使用权出让合同性质
【法理提示】国有土地原使用权人与国有土地使用权受让人对交地事项作出约定,不能必然得出案涉法律关系为国有土地使用权转让性质的结论,更不能以此否定国有土地使用权出让关系的性质。在具体判断国有土地出让还是转让关系时,应结合两者在合同签订主体、标的土地使用权用途及其使用期限等方面的不同特征加以正确界定。

摘要2:【来源:《民事审判指导与参考》(总第54辑),人民法院出版社2013年版,第179-181页】
【解读】国有土地使用权出让合同与转让合同区别。

贵阳市国土资源局与贵州××房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同二审纠纷案

摘要1:——未按约交纳土地出让金时违约责任的认定
【裁判要旨】土地使用权出让合同中,双方当事人通常对未按约交纳土地出让金时如何承担违约责任的争议较大。应综合涉案合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等以及违约方给守约方造成的损失情况,根据公平原则和诚实信用原则予以确定——在出让不能举证证明除利息损失外还存在其他损失的情况下,不宜以日千分之一的标准确定违约金,否则脱离了民事违约金的补偿性。如果支持受让人主张以同期贷款利率计算涉案违约金,意味着其可以低成本地变相向守约方融资,无异于鼓励违约行为,不能体现违约金的惩罚性。本案直至二审诉讼时,受让人仍然没有交清全部土地出让金,过错程度焦点,因此以提起同类人民银行贷款利率的二倍来确定违约金较为合理。

摘要2:【来源:《民事审判指导与参考》(总第68辑),人民法院出版社2017年版,第195-196页】
【解读】国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》系从行政管理角度规范国有土地出让收入的缴纳,属于行政规章,在调整平等民事主体之间的法律关系中不宜直接作为计算违约金的依据。当事人对于违约金的承担虽然参照了上述规定作了约定,但是土地使用权受让人作为民事平等主体有权请求人民法院对于过分高于实际损失的违约金予以适当减少,人民法院可以进行调整。

简法|未经批准转让划拨土地使用权和转让划拨土地使用权上房屋的合同效力如何认定?

摘要1:解答:(1)未经批准转让划拨土地使用权的合同无效;(2)未经批准转让划拨土地使用权上房屋合同有效。

摘要2:【注解】划拨土地的使用权人在土地改变性质之前与与他人私下签订的《土地使用权转让合同》:(1)合同中若有土地使用权直接转让的内容,因转让方无权处分土地使用权,相关内容应为无效;(2)合同中没有土地使用权直接转让的内容,合同性质不宜认定为土地使用权转让合同,而应当根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条、第11条之规定,土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。
——参考:《民事审判实务问答》062.如何认定划拨土地的使用权人在土地改变性质之前与与他人私下签订的《土地使用权转让合同》

简法|法院能否房地分离单独拍卖土地使用权

摘要1:解答:法院单独拍卖土地使用权时未将地上建筑物一并处分,导致房地分离的,拍卖行为应予撤销。

摘要2:【注解】土地使用权与地上房屋等附着物已经分属不同主体为分离状态,法院可以根据具体情况分别处置,受让人继受原权利人的合法权利。——参考案例:最高人民法院执行裁定书(2019)最高法执监253号
【注释】拍卖前土地使用权与地上房屋等附着物登记不同主体为分离状态,根据财产实际状态单独拍卖土地使用权予以支持。

集体建设用地使用权能否出租以及举证责任的分配

摘要1:案情:A经济联合社与B公司签订了场地租赁协议,约定A经济联合社将案涉土地租赁给B公司,后A公司起诉以土地系农民集体性质,不得出租用于非农业建设为由请求确定该合同无效。再审中,B公司提供了原判决后出具的信访告知函,明确该土地在诉讼发生时被登记为集体建设用地
【要旨】集体建设用地使用权在一定条件下可以出租。2004年修正的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条虽然原则上规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,但是参照国发(2004)28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第二条第十项最后一句“……在符合规划的前提下,村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”的规定,后者是针对集体建设用地流转细化的规范,广东省政府根据该决定,并结合本省实际情况制定的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》,有权规定集体建设用地在符合规划的前提下可以依法流转。因此,本案应当适用《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的规定,承认案涉租赁合同的效力。

摘要2:【解读1】集体建设用地使用权在一定条件下可以出租。
【解读2】农村集体建设用地使用权出租用于非农建设合同不因此无效。
【解读3】虽然B公司提交的作为再审新证据的告知函是在原审庭审后新作出的,属于新形成的证据,但是其记载的内容是早已存在且与案件有关联的事实,与原判具有不可分性,属于本案的再审新的证据。

【案例笔记】被征收人能否对房屋被征收后国有土地使用权出让等行为能否提起行政诉讼?

摘要1:解读:行政行为具有公定力,一经作出即推定为有效。房屋被依法征收,该房屋所有权即转归国家所有,被征收人对其房屋不再享有所有权,国有土地使用权亦同时收回,其享有的国有土地使用权已经消灭,其针对后续的国有建设用地使用权出让等行为提起诉讼则不再具有利害关系,不能作为原告提起行政诉讼。
【注解1】国有土地收回后,原土地使用权人与政府对该土地上的其他行政行为无利害关系不具有原告主体资格。
【注解2】行政强制拆除案件确认诉讼的原告主体资格不同于有关征收案件中的原告主体资格|在行政强制拆除案件确认诉讼中,即便实施征收的行政机关在强制拆除行为实施后与被征收人签订了征收补偿协议或者作出征收补偿决定,被征收人在确认诉讼中仍与强制拆除行为有利害关系,被征收人请求确认行政机关实施的强制拆除行为违法的,人民法院应予受理。——参考案例:最高人民法院行政裁定书(2020)最高法行再308号
【注解3】执行征收决定行为通常不具有可诉性——(1)有关执行征收决定的行为主要是指行政机关依据政府的征收决定办理的注销房屋登记、土地使用权登记或者收缴房屋权属证书、土地使用权证书等行为;(2)对被征收人及其利害关系人的权益产生实际影响的是征收决定而非注销和收缴的执行行为,对执行征收决定的行为提起诉讼不予受理。

摘要2:【注解4】原集体土地使用权人与该土地被征收并出让后国有土地登记行为无法律上利害关系。——参考案例:最高人民法院行政裁定书(2020)最高法行申5080号
【注解5】集体土地征收决定实施后,自然资源主管部门与第三人签订的土地使用权出让合同是否可诉?|被征收人与进入出让程序的土地使用权不存在直接利害关系,不具有行政可诉性。——参考案例:最高人民法院行政裁定书(2019)最高法行申494号
【注解6】集体土地被征收为国有,原集体土地使用权人与后续国有土地使用权登记颁证行为通常不具有法律上利害关系。——参考案例:最高人民法院行政裁定书(2016)最高法行申780号

最高人民法院行政审判庭关于在已取得土地使用权的范围内开采砂石是否需办理矿产开采许可证问题的答复

摘要1:最高人民法院行政审判庭关于在已取得土地使用权的范围内开采砂石是否需办理矿产开采许可证问题的答复([2006]行他字第15号)
【摘要】根据《矿产资源法实施细则》第十五条关于“本细则由地质矿产部负责解释”的规定,参照国土资源部国土资函(1998)190号《关于开山凿石、采挖砂、石、土等矿产资源适用法律问题的复函》中关于“建设单位因工程施工而动用砂、石、土,但不将其投人流通领域以获取矿产品营利为目的,或就地采挖砂、石、土用于公益性建设的,不办理采矿许可证,不缴纳资源补偿费”的解释,水电站建设单位因工程施工而在批准用地的范围内采挖砂、石、土,用于水电站大坝混凝土浇筑工程的,无须办理矿产开采许可证及缴纳资源补偿费。

摘要2:【注解】在已取得土地使用权范围内开采砂石无须办理矿产开采许可证和缴纳资源补偿费。

【笔记】执行标的土地使用权能否适用《执行异议和复议规定》第29条规定排除强制执行?

摘要1:解读:(1)《执行异议和复议规定》第29条适用条件是执行标的为房地产开发企业名下的“商品房”而不包括土地使用权;(2)执行标的为土地使用权不符合《执行异议和复议规定》第29条规定的适用条件。

摘要2:【注解1】执行标的是土地使用权——(1)土地使用权受让人有权根据《执行异议和复议规定》第28条规定排除强制执行;(2)受让地块是否完成开发投资总额25%以上不影响合同效力,受让人有权主张排除强制执行。——参考案例:最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申1814号
【注解2】土地未达到开发建设25%以上即转让,受让人对不能过户登记存在过错,不能排除强制执行。——参考案例:最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申939号

【笔记】划拨土地使用权及地上建筑物能否抵押?

摘要1:解读:根据《民法典担保制度解释》第50条之规定——(1)以划拨建设用地上的建筑物抵押不因建设用地使用权未办理审批手续影响抵押合同效力;(2)以划拨建设用地使用权抵押无需办理审批手续,抵押合同依法有效,已经依法办理抵押登记的抵押权人有权主张行使抵押权;(3)抵押权依法实现时所得价款优先用于补缴建设用地使用权出让金。

摘要2:【注解1】划拨土地使用权及地上建筑物抵押权依法实现时,拍卖、变卖建筑物所得的价款应当优先用于补缴建设用地使用权出让金。
【注解2】划拨建设用地使用权抵押权三个阶段:(1)第一阶段(2004年以前),划拨建设用地抵押的,必须经过依法批准(以划拨建设用地使用权抵押的,未经审批同意,认定抵押合同无效);(2)第二阶段(2004年以后,登记即视为审批),土地行政管理部门依法办理抵押登记手续即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准,不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续;(3)第三阶段(2010年以后),划拨建设用地使用权抵押无需经过审批。
【注释】划拨建设用地使用权抵押应当另行获得行政主管部门的审批,登记机构在办理涉及划拨土地使用权抵押登记时应将当事人已经取得审批机关的批准作为办理抵押权登记的前提条件——(1)由于《土地管理法》第54条明确规定划拨用地使用权只能通过行政审批取得,因此划拨土地使用权的抵押应当另行获得行政主管部门的审批;(2)《国土资源部关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》已经废止,抵押登记由登记机构办理,而登记机构不是审批机关,不能将抵押登记理解为包含行政审批;(3)修改后《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第2条明确规定“履行了法定的审批手续,并依法办理抵押登记的,抵押权自登记时设立”;(4)“自然资源部门不动产登记局的同志认为,抵押人以划拨建设用地上的建筑物抵押,因抵押人对建筑物享有所有权,故无须审查当事人是否获得行政审批,即可办理抵押登记,但如果是直接以划拨取得的建设用地使用权抵押,则仍需要先审查当事人是否获得行政审批,才能办理抵押登记。”(吴光荣著《担保法体系解说与实务解答精讲》P431)(5)《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》第(六)规定“以划拨方式取得的建设用地使用权转让,需经依法批准,土地用途符合《划拨用地目录》的,可不补缴土地出让价款,按转移登记办理;”第(十二)规定“以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权,划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。”尽管没有明确划拨土地使用权抵押是否需要办理审批手续,但强调“依法依规”设定抵押权。

最高人民法院关于收回国有土地使用权案件适用法律问题的答复

摘要1:最高人民法院关于收回国有土地使用权案件适用法律问题的答复(2012年12月29日 〔2012〕行他字第10号)
【摘要】在国有土地使用权出让合同纠纷中,具有土地行政管理职能的市、县人民政府决定收回国有土地使用权的行为,是单方履行行政职权的行为,对该行为不服提起诉讼的,属于行政诉讼受案范围。

摘要2:【注解】收回国有土地使用权行为属于行政诉讼受案范围。

【笔记】土地管理部门的国有建设用地使用权拍卖出让公告行为是否属于行政诉讼受理范围?

摘要1:解读:土地管理部门出让国有土地使用权之前作出的拍卖公告等相关拍卖行为属于可诉的行政行为。
【解析】国有土地使用权拍卖、公告行为可诉性。

摘要2:【注解】行政强制执行中委托拍卖行为以及与执行关联的公告、拍卖、确认等应当属于可诉的具体行政行为。
【理解与适用】行政机关委托拍卖人拍卖当事人的财产,可能会因行政决定错误、拍卖标的错误、拍卖程序违法等多种情形,侵犯当事人或案外人的合法权益。行政强制执行中的委托拍卖行为可能侵犯当事人或者案外人的合法权益,就应当给予当事人或者案外人以救济的权利。参照2009年12月23日2009]行他字第55号《最高人民法院关于土地管理部门出让国有土地使用权之前的拍卖行为以及与之相关的拍卖公告等行为性质的答复》关于国有土地使用权出让过程中的拍卖行为属于行政行为并可诉的规定,与该批复类似情况的行政强制执行中的委托拍卖行为以及与执行关联的公告、拍卖、确认等也应当属于可诉的具体行政行为,当事人或者案外人对该委托拍卖行为不服,应当有权向人民法院提起行政诉讼。因拍卖人的行为均属于受行政机关委托实施的行为,当然该诉讼的被告就应当是委托人——实施行政强制执行行为的行政机关,拍卖人则应当以第三人的身份参加诉讼活动。因拍卖人的违法行为造成当事人或者案外人损失的,委托的行政机关应当先向当事人或者案外人承担行政赔偿责任,赔偿之后可以向拍卖人追偿。——最高人民法院行政强制法研究小组编著:《(中华人民共和国行政强制行法〉条文理解与适用》人民法院出版社2011年版,第254-255页。

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