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借名登记

摘要1:房屋借名登记,不动产归属如何认定?以他人名义购房,借名人与登记人发生纠纷的,怎么处理?一方当事人确实为购房出资,但不能证明当事人之间系借名关系的,怎么处理?借用他人名义购买经济适用房等政策性保证住房,能否要求登记人将房屋过户至借用人名下?

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律师教你打二手房买卖纠纷官司

摘要1:【目录】1.什么是二手房买卖?如何审查二手房交易主体?2.如何进行二手房买卖业主身份认定?3.房屋买卖合同定金性质约定不明确的,如何处理?4.房屋买卖中,房产中介居间合同义务有哪些?5.老旧房地契是否还有效?6.什么是房屋买卖合同?哪些房地产不能在市场上交易?7.如何认定农村房屋买卖合同效力?8.擅自出售共有房屋效力如何认定?买受人能否取得所有权?夫妻一方擅自处分夫妻共有房产的,怎么处理?9.房屋买卖合同侵害第三方房屋优先购买权的,如何处理?10.未取得产权证房屋买卖合同如何认定法律效力?11.如何认定境外人士购房合同的效力?12.一房二卖合同,谁是所有人?一房多卖情形下,多个当事人均要求履行合同的,怎么处理?13.房屋买卖“黑白合同(阴阳合同)”的法律效力如何认定?14.房屋买卖合同不成立、无效、被撤销后,如何处理?15.房屋买卖合同根本违约解除后,守约方可以主张赔偿哪些损失? 违约方是否享有合同解除权? 16.房屋买卖合同解除后对添附补偿应如何合理补偿?17.房屋借名登记,不动产归属如何认定?17.1以他人名义购房,借名人与登记人发生纠纷的,怎么处理?17.2一方当事人确实为购房出资,但不能证明当事人之间系借名关系的,怎么处理?17.3借用他人名义购买经济适用房等政策性保证住房,能否要求登记人将房屋过户至借用人名下?18.限制民事行为能力人订立的合同效力如何规定?19.房屋买卖中的户口迁出纠纷,是否属于法院受理范围?

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担保物权

摘要1:担保物权是指以担保债权的清偿为目的,而在债务人或第三人的特定物或权利上设定的定限物权(以对担保物交换价值的取得为权利内容)。

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隐名股东资格(股份代持)

摘要1:隐名投资,是指一方实际认购出资,但公司章程、股东名册、其他工商登记材料记载的投资人却为他人的法律现象。

摘要2:【解读1】《股权代持协议》应写明以下条款:(1)写明出资(最好直接从隐名股东账户直接支付到公司出资账户);(2)写明隐名股东成为股东的真实意思表示;(3)写明在委托持股期间,隐名股东有权将相关股东权益转移到自己或者自己指定的任何第三人名下;(4)显名股东与隐名股东签署行使表决权的《授权委托书》;(5)写明显名股东承诺将其未来收到的全部投资权益全部转交给隐名股东;(6)约定隐名股东有权随时解除代持股协议;(7)可以约定代持股权的报酬等内容。
【解读2】股东知情权行使的主体是股东,隐名股东对公司的所有权利应当通过显名股东来主张,隐名股东向公司主张行使股东知情权缺乏法律依据。

北京市第二中级人民法院(2011)二中民终字第13070号民事判决书

摘要1:房屋借名登记纠纷中如何确定真正的权利人房屋借名登记纠纷中如何确定真正的权利人——李某诉阳某某所有权确认案
【案号】北京市第二中级人民法院(2011)二中民终字第13070号民事判决书
【裁判要旨】不动产登记簿的记载和房屋所有权人不一致的,如果有足够的证据证明这一事实,那么房屋所有权归属于真正的权利人——司法实践中,不动产登记簿的记载和房屋所有权人不一致的,如果有足够的证据证明这一事实,那么房屋所有权归属于真正的权利人。物权法以公示原则为基础,派生出了不动产物权登记推定真实的效力,即除有相反证据证明外,法律认为记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人。如果已经形成完整的证据链条,证明了当事人为涉诉房屋的真正权利人,那么房屋的所有权应当归于另一方提供证据的人。

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上海市浦东新区人民法院民事判决书(2011)浦民一(民)初字第30904号

摘要1:【案号】上海市浦东新区人民法院民事判决书(2011)浦民一(民)初字第30904号
【裁判要旨】“隐名购房”是房屋的实际出资人借用他人名义购房,并以他人名义登记房屋所有权的行为,在法律性质上属于间接代理。审理此类案件时应着重从实际购房与名义购房人是否有委托协议、房屋出资、实际居住和产权证保管情况三个方面予以审查。

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(2012)浦民一(民)初字第8282号;(2012)沪一中民二(民)终字第2221号

摘要1:【裁判要旨】基于不动产登记的公信力,法律上一般推定不动产权属证书上载明的登记人是产权人。在以他人名义购房的情况下,实际购房人能够提供充分的证据证明其为真实的购房人,且能够证明购房款由其支付,则可确认其为房屋的实际所有权人。
【案号】一审:(2012)浦民一(民)初字第8282号;二审:(2012)沪一中民二(民)终字第2221号

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借他人名义购房的法律效力

摘要1:借他人名义购房的法律效力——赵某与钱某所有权确认纠纷案
【裁判要旨】借他人名义购房,极易带来法律风险。法律上一般推定不动产权属证书上的登记人是产权人,作为实际购房人要推翻法律上的这种推定,必须提供充分的证据来证明实际购房人与名义产权人是一种委托代理关系,同时还必须有证据证明购房款是实际购房人直接支付的;意思表示真实是合同有效的前提条件之一,当事人订立合同必须是真正自愿的,意思表示的真实性存疑,合同的有效、合法就缺少了基础。

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广东省高级人民法院民事裁定书(2012)粤高法民一申字第2998号

摘要1:【案号】广东省高级人民法院民事裁定书(2012)粤高法民一申字第2998号
【裁判要旨】物权的公示公信原则的主要机能在于保护交易中的善意第三人,而作为不动产物权公示方法的不动产产权证只具有推定效力。产权证只是证明登记权属人享有权利的初步证据,并不具有绝对的对抗效力。如果事实上的权属人提供了出资、赠与、继承等方面的证据以证明自己的权利时,产权证的推定效力则被推翻,登记权属人需要提供其他证据以证明自己的主张。

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江苏省高级人民法院民事判决书(2017)苏民终2208号

摘要1:【案号】江苏省高级人民法院民事判决书(2017)苏民终2208号
【裁判摘要】东南鉴定中心出具的鉴定意见、本院二审调查的情况、张某提供的谈话录音可以相互印证,即证实系胡某某使用张龙的身份证将张某登记为大有公司的股东,张某名下的400万元出资并非张某实际投入,张某也未参与大有公司的经营管理,故本案关键问题是本案是否存在张某被借名登记为大有公司股东的可能。冒名登记是指实际出资人自己行使股权,但虚构法律主体或者盗用他人名义并将该主体或他人作为股东在公司登记机关予以登记的行为。借名登记是指实际出资人与他人约定,借用他人名义登记成为公司股东,但由实际出资人行使股东权利,被借名的他人并不行使股东权利。区分冒名登记和借名登记的关键在于他人是否知情并同意。而本案现有证据不足以证明张某知情并同意胡某某将其登记为大有公司的股东。本院基于上述分析以及结合张龙未实际出资也未参与大有公司经营管理的事实,认定张某系被冒名登记为大有公司的股东。

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北京市第三中级人民法院民事裁定书(2015)三中民终字第15752号

摘要1:【案号】北京市第三中级人民法院民事裁定书(2015)三中民终字第15752号
【裁判要旨】过户登记的诉讼请求,根据其请求权发生的权利依据分为合同纠纷及物权纠纷,分别对应不同的法院管辖规则。因借名买房导致实际权利人诉请出名人过户登记的,适用不动产专属管辖。
【裁判摘要】宋某某系认为其对涉案房屋具有所有权提起的诉讼,并请求判令武某某为宋某某办理房屋过户登记手续等。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第(一)项规定:“因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖。”本案中,涉案房屋位于北京市朝阳区,故北京市朝阳区人民法院依法对本案有管辖权。

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北京市第二中级人民法院民事判决书(2015)二中民再终字第00034号

摘要1:【案号】北京市第二中级人民法院民事判决书(2015)二中民再终字第00034号
【裁判要旨】登记人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人,借名人以其对房屋享有实际权力为由要求确认买卖合同无效不予支持,但借名人能够证明买受人知道或者应当知道房屋存在借名登记的除外。

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(2017)浙1002民初763号;(2017)浙10民终728号

摘要1:——股权质权借名登记之下的权利归属认定
【案号】(2017)浙1002民初763号;(2017)浙10民终728号
【裁判要旨】股权质权自登记时设立,但对于股权质权借名登记在他人名下的情形,若借名登记行为合法且不损害登记权利人及相关债权人利益,质押担保范围亦限于质押合同约定范围,则应当认定借名登记行为合法有效,股权质权应归属于实际权利人。

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【笔记】债权人对于借名登记的担保物权能否享有优先受偿权?

摘要1:解读:根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民法典﹥有关担保制度的解释》第4条之规定,担保物权登记在债券受托管理人名下、担保物权登记在委托贷款的受托人名下,以及担保物权登记在其他受托人名下且担保人知道债权人与他人之间存在委托关系的,债权人或其受托人(集中行权)享有担保物优先受偿权。
【解析1】传统意义上的担保物权从属于主债权并与主债权不可分割,担保物权人和债权人必须是同一人。
【解析2】担保物权受托持有:(1)在合同层面适用《民法典》第925条隐名代理法律关系(担保物权应归委托人,关键点在于“担保人知道债权人与他人之间存在委托关系”);(2)在物权层面适用《民法典物权篇解释(一)》第2条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持”之规定(物权确权)。

摘要2:【注解1】登记的担保物权人与实际的担保物权人不一致时谁是真正担保物权人?——《民法典担保制度解释》第4条是关于因债权人与他人之间存在委托管辖,导致登记的担保物权与实际的担保物权人不一致时,如何确定担保物权的归属并由谁来行使权利的规定:(1)委托人是实际权利人(真正担保物权人);(2)债权人或其受托人(集中行权)享有担保物优先受偿权。
【注解2】担保物权委托持有在形式上突破了担保从属性,导致登记的担保物权人与债权人不一致。
【注解3】《民法典担保制度解释》第4条明确规定债权人可以主张行使担保物权的同时,也明确规定了债权人的受托人可以行使担保物权——(1)由于债权人并未被登记为担保物权人,其只能通过诉讼方式行使担保物权(《民法典担保制度解释》第39条第1款规定主债权被分割或者部分转让时各债权人有权主张其享有的债权份额行使担保物权),而不能直接通过非讼程序行使担保物权(裁判文书可直接表述为拍卖、变卖标的物所得价款优先清偿被担保的债权,或者以标的物折价清偿被担保的债权);(2)债权人的委托人因被登记为担保物权,可以通过非讼程序行使担保物权(裁判文书主文中应明确由此所得的权益归属于债权人而非受托人)。
【注解4】担保物权委托持有之情形的兜底条款规定“担保人知道债权人与他人之间存在委托关系的其他情形”——(1)担保物权委托持有的法理基础和限制范围为隐名代理(《民法典》第925条,构成隐名代理最为核心要件是第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系);(2)担保物权委托持有排除适用间接代理(《民法典》第926条),即《民法典》第926条规定的间接代理不适用于担保物权委托持有。

最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申5818号

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申5818号
【裁判摘要】基于物权公示原则,设立或转让物权,必须采用法律规定的公示方式,才能取得对抗第三人的效果。在借名买房的情况下,借名人与出名人之间的借名登记约定不得对抗善意的申请执行人。本案中,案涉房屋依法登记的物权权利人是康1,康1应是案涉房屋的真实物权权利人。康2主张其借康1名义购买案涉房屋的事实即使属实,其与康1因此签订的《委托购买房屋协议书》也仅具有债权性质,并非法律规定可以发生物权变动的法定事由,不能产生物权变动的法律后果,康2对案涉房屋仅享有依据该委托协议,要求康1将案涉房屋办理过户登记至其名下的债权请求权,依法不享有物权。因此,原审认定康2并非案涉房屋物权的真实权利人,其以借康1名义购买案涉房屋为由,请求排除对该房屋的强制执行,不予支持,适用法律亦无不当。

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最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申82号

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申82号
【裁判要旨】《物权法》第九条第1款(《民法典》第209条第1款)“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”其中“法律另有规定的除外”应指该法第二十八条、第二十九条、第三十条(《民法典》第229条、第230条、第231条)等法律明确规定的不以登记为物权变动生效要件的情况。
【摘要】法律并未规定在多人共同出资购买房产的情况下,其他共有人可以不进行登记即取得物权,本案不符合《物权法》第九条“法律另有规定”情形。
【注解】共同借名买房中未登记的共有权人无权要求排除名义权利人的债权人对房屋强制执行。

摘要2:【案号】内蒙古自治区高级人民法院民事判决书(2017)内民终197号
【摘要】首先,王××1、王××2与王××3之间于2009年12月31日签订《协议书》约定,三人共同出资购买案涉房屋,按份享有该房屋所有权,并认为尽管案涉房屋产权登记为王××3所有,但仍属于三人共有财产。该《协议书》系王埃利、王××2与王××3之间的借名登记契约,只在其内部产生债权债务关系,而不发生物权变动的效果,不能据此即认定王××1、王××2是案涉房屋的所有权人。王××1、王××2基于《协议书》享有的是物权期待请求权,即属于债权请求权,而非物权,不具有优先性和排他性。其次,《中华人民共和国物权法》第九条规定:"不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。"第十六条规定:"不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。"基于不动产物权公示原则,设立物权必须采用法律规定的公示方式,才能取得对抗第三人的效果。因此,在王××1、王××2借王××3名买房的情况下,王××1、王××2与王××3之间的借名登记约定不得对抗善意的申请执行人王××4等九人。最后,《协议书》是王××1、王××2与王××3之间的合意,王××1、王××2对房屋登记在他人名下本身具有过错,对由此产生的风险其应自行承担。因此,王××1、王××2所享有的权益并不能阻却对案涉房产的执行,其上诉理由本院不予支持。
【解读】(1)借名买房合同只在当事人内部产生债权债务管辖,而不发生物权变动的效果,不能据此即认定借名人是案涉房屋的所有权人,借名人享有的是债权请求权而非物权,不具有优先性和排他性;(2)基于不动产物权公示原则,设立物权必须采用法律规定的公示方式才能取得对抗第三人效果。