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合作开发房地产合同纠纷精解

摘要1:【目录】1.什么是合作开发房地产合同?1.1什么是合作开发房地产合同法律特征和本质属性?1.2什么是合作开发房地产条件?1.3什么是合作开发房地产投资方式?1.4合作开发房地产合同效力如何认定?1.5什么是房屋联建合同?2.如何处理合作开发房地产实际投资数额超过约定情形?3.如何处理实际建筑面积少于约定的情形?4.违章建筑能否分配利益?5.如何处理实际建筑面积超出规划情形?6.违章建筑拆除造成的损失承担如何规定?7.合作建房利润分配如何规定?8.什么是名为合作实为土地使用转让、房屋买卖、借款、租赁合同?

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合作开发房地产合同

摘要1合作开发房地产合同是当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
合作开发房地产合同是指两方、两方以上的当事人约定,由一方提供土地,另一方提供资金(或双方共同出资)、技术、劳务等,共同开发土地、建筑房屋,并在项目开发完成后,按约定比例分享收益的协议。

摘要2

合作开发房地产条件

摘要1合作开发房地产资质条件和当事人条件。

摘要2

合作开发房地产投资方式

摘要1合作开发房地产的投资方式:资金、技术、劳务+(出让方式取得)土地使用权。

摘要2

合作开发房地产实际投资数额超过约定

摘要1合作开发房地产合同当实际投资数额大于合同约定的投资数额,而合同当事人对增加的投资额的承担比例又不能协商一致的三种处理原则:按过错大小承担原则、按投资比例确定原则、按利润分配确定原则。

摘要2

最高人民法院民事判决书(2007)民一终字第39号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2007)民一终字第39号
【提示1】《民法通则》第84条第1款“特定的”之含义
【裁判摘要1】《民法通则》第84条第1款规定:债是按照合同的约定或者依照法律的规定,在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。第2款规定:债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。“特定的”含义就是只有合同当事人才受合同权利义务内容的约束。债权人要求债务人履行义务的基础是合同约定或法律规定。
【提示2】因第三人的行为致使债权不能实现,债权人不能向第三人请求排除妨害或要求第三人对债务承担连带责任。
【裁判摘要2】债权属于相对权,相对性是债权的基础,故债权在法律性质上属于对人权。债是特定当事人之间的法律关系,债权人和债务人都是特定的。债权人只能向特定的债务人请求给付,债务人也只对特定的债权人负有给付义务。即使因合同当事人以外的第三人的行为致使债权不能实现,债权人不能依据债权的效力向第三人请求排除妨害,也不能在没有法律依据的情况下突破合同相对性原则要求第三人对债务承担连带责任。
【提示3】合作开发不属于个人合伙和合伙企业——合作开发合同既不属于个人合伙,也没有成立合伙企业,不应适用《民法通则》或《合伙企业法》有关个人合伙和普通合伙人承担连带责任的规定。
【裁判摘要3】合作开发房地产合同中“共同投资、共享利润、共担风险”是指合作各方内部关系,而不是指对外关系。当事人没有成立合作开发房地产的项目公司或成立不具备法人条件的其他组织,应属“独立经营”,应按照约定各自独立承担民事责任。合作开发合同既不属于个人合伙,也没用成立合伙企业,不应适用《民法通则》或《合伙企业法》有关个人合伙和普通合伙人承担连带责任的规定。
【裁判规则】以原发包人的资质证书重新设立的企业与名称变更后的发包人视为共同发包人。
【解读】《民法通则》第52条规定的是法人型联营关系,该条恰恰并没有规定合伙型联营的合伙人必须承担连带责任,而是明确规定“依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的,承担连带责任”,合伙人要承担连带责任,只有在法律有规定或当事人有约定的前提下才成立,这正是法人间的合伙联营型联营与个人合伙的区别。

摘要2:【提示3】合作开发不属于个人合伙和合伙企业——合作开发合同既不属于个人合伙,也没有成立合伙企业,不应适用《民法通则》或《合伙企业法》有关个人合伙和普通合伙人承担连带责任的规定。
【裁判摘要3】合作开发房地产合同中“共同投资、共享利润、共担风险”是指合作各方内部关系,而不是指对外关系。当事人没有成立合作开发房地产的项目公司或成立不具备法人条件的其他组织,应属“独立经营”,应按照约定各自独立承担民事责任。合作开发合同既不属于个人合伙,也没用成立合伙企业,不应适用《民法通则》或《合伙企业法》有关个人合伙和普通合伙人承担连带责任的规定。
【裁判摘要4】最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条规定:本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发合同各方是按照合同约定各自承担权利义务的,“共同投资,共享利润、共担风险”是指合作各方内部关系,而不是指对外关系。《民法通则》第五十二条规定:企业之间或者企业、事业单位之间联营,共同经营、不具备法人条件的,由联营各方按照出资比例或者协议的约定,以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的,承担连带责任。第五十三条规定:企业之间或者企业、事业单位之间联营,按照合同的约定各自独立经营的,它的权利和义务由合同约定,各自承担民事责任。参照上述两条规定,本案当事人没有成立合作开发房地产的项目公司或成立不具备法人条件的其他组织,应属“独立经营”,应按照约定各自独立承担民事责任。退一步说,即使金世纪公司与宝玉集团、宝玉公司之间合作开发合同属于《民法通则》第五十二条规定的情形,联营各方也应当按照法律规定或者协议约定承担连带责任。金世纪公司与宝玉集团、宝玉公司之间合作开发合同,既不属于个人合伙,也没有成立合伙企业,不应当适用《民法通则》或《合伙企业法》有关个人合伙和普通合伙人承担连带责任的规定。
【解读】施工合同只对合同当事人产生约束力,对合同当事人以外的人不发生法律效力。

最高人民法院民事判决书(2010)民提字第210号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2010)民提字第210号
【裁判摘要】依照《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《建设工程质量管理条例》第十六条的规定,建设工程竣工后,发包人应当按照相关施工验收规定对工程及时组织验收,该验收既是发包人的义务,亦是发包人的权利。承包人未经发包人同意对工程组织验收,单方向质量监督部门办理竣工验收手续的,侵害了发包人工程验收权利。在此情况下,质检部门对该工程出具的验收报告及工程优良证书因不符合法定验收程序,不能产生相应的法律效力。

摘要2:【解读】合作开发房地产出资方作为发包人与承包人签订《建设工程施工合同》,承包人要求出地合作方承担连带责任不予支持。

最高人民法院民事判决书(2010)民一终字第45号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2010)民一终字第45号
【裁判摘要】
①虽然签订该合同时,双方均无房地产开发资质,且涉案土地亦为国有划拨土地,但随后双方又与具有房地产开发资质的公司签订了三方合作开发合同,并陆续缴纳了土地出让金,还将涉案土地变性为商住用地,同时也取得了政府相关部门审批颁发的《建设工程规划许可证》、《房地产预售许可证》等行政批文,因此,双方在合作开发房地产方面先期存在的资质缺陷等问题得以弥补,据此应当认定双方之间系合作开发房地产关系,二者之间签订的《合作投资兴建三星花园合同书》应为有效合同,对双方当事人具有约束力。
②合同一方当事人构成根本违约时,守约的一方当事人享有法定解除权。合同的解除在解除通知送达违约方时即发生法律效力,解除通知送达时间的拖延只能导致合同解除时间相应后延,而不能改变合同解除的法律后果。当事人没有约定合同解除异议期间,在解除通知送达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。
【裁判要旨】即使涉案项目存在司法查封,但置换合同自合同成立时即产生债的法律效力,在解除或者撤销查封后,当事人仍可以办理不动产变更手续。因此,对当事人以违反《房地产管理法》第38条为由主张置换合同无效的,不予支持。
【裁判意见】当事人委托律师发出解除合同的律师函,当事人虽未签名或盖章,但事后追认的,应认定有效。
【摘要】福星公司委托律师发出了解除合同的律师函,虽然该函件未加盖福星公司的公章,但函件中明确载明受福星公司的委托所拟,且福星公司作为委托人对此予以认可,因此,该行为并未违反我国合同法的相关规定,不能以该函件未加盖福星公司的公章而认定无效。其次,尽管解除合同的律师函上签署日期是2004年4月25日,而送达富山宝公司的时间却在2004年年底,前后相差8个月之久,但是,合同解除的确定是以享有解除权一方的相关文书送达到相对方之时作为开始发生法律效力的依据,送达时间的拖延只能产生合同解除的起始时间相应后延的后果,而不能导致相关文书送达后不发生法律效力。

摘要2:【解读1】合作开发房地产项目的收益分配请求权属于债权而非对合作项目的土地使用权和地上建筑物的物权。
【解读2】合同解除以享有解除权一方的相关解除文件送达到相对方之时作为开发发生法律效力的依据。
【解读3】合同解除应当有解除合同的明确的具体的表达载体——本案中福星公司委托履行向富山宝公司发出了解除合同的律师函,但该函件未加盖福星公司的公章。由于函件中明确载明受福星公司的委托所拟且福星公司作为委托人对此予以认可,不能以函件未加盖福星公司的公章而认定无效。
【解读4】合同解除的起始时间以解除文件送达另一方起算——本案中福星公司解除合同的律师函上的签署日期是2004年4月25日,而送达到富山宝公司的时间却是早2004年底,前后相差8个月之久,送达时间的拖延只能产生合同解除的起始时间相应后延的后果而不能导致相关文书送达后不发生法律效力。
【解读5】福星公司送达解除合同的文书给富山宝公司之后,其后又向法院提起诉讼要求解除合同,提起诉讼的方式实属多此一举没有必要,但不会导致之前送达解除合同的行为归于无效。

最高人民法院执行工作办公室关于澳门大明集团有限公司与广州市东建实业总公司合作开发房地产纠纷仲裁裁决执行案的复函

摘要1:最高人民法院执行工作办公室关于澳门大明集团有限公司与广州市东建实业总公司合作开发房地产纠纷仲裁裁决执行案的复函([2003]执他字第9号 2003年8月5日)
【摘要】涉外仲裁机构及其分支机构先后就同一法律事实,基于不同的申请人和请求裁决的内容、理由,作出相互矛盾的两份裁决,并不违反“一事不再理”原则。

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最高人民法院民事判决书(2015)民提字第64号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2015)民提字第64号
【裁判摘要】合作开发房地产关系中,当事人约定一方出地、一方出资并以成立房地产项目公司的方式进行合作开发,项目公司只是合作关系各方履行房地产合作开发协议的载体和平台,合作各方当事人在项目公司中是否享有股权不影响其在合作开发合同中所应享有的权益;合作各方当事人在合作项目中的权利义务应当按照合作开发房地产协议约定的内容予以确定。

摘要2:【提示】合同各方当事人应依合同相对性原则,按照约定的内容确定权利义务。
【摘要】根据上述事实,在天河公司未经海联公司同意即将所持天阔公司股权转让给丽源公司、丽源公司又很快再次将其受让的股权转让给爱地公司和富丽达公司后,以及天阔公司的后续股东不仅没有按照约定进行投资完成拆迁工作,而且也拒绝与海联公司进行协商等行为,充分表明天河公司已不再履行与海联公司所签订的《合作项目合同书》所约定的义务。从本案查明的事实看,由于天河公司迟延履行合同义务,后续股东也没有按约完成拆迁安置工作,天阔广场项目目前仍处于停滞状态,致使海联公司在《合作项目合同书》中的合同目的不能实现。天河公司不但明确表示,而且以其行为表明不再履行《合作项目合同书》约定的义务,其行为已构成根本违约。根据《合同法》第九十四条第(二)、(四)项、第九十七条的规定,海联公司请求解除《合作项目合同书》,返还“天阔广场”项目的开发权和土地使用权的诉讼请求,与法有据,应予支持。
【解读1】设立行为人的认定——为设立公司“签署公司章程”(非签订公司设立协议)“向公司认购出资或者股份”“履行公司设立职责”构成公司发起人同时具备的三个法律特征(法定条件)。
【解读2】天阔公司是海联公司与天河公司为便于合作项目的顺利开发而借用天阔公司作为项目公司,但天阔公司并非海联公司与天河公司共同设立的项目公司,天阔公司仅是天河公司与海联公司双方按照《合作项目合同书》约定进行天阔广场项目合作开发,履行各自义务的载体,天阔公司并非《合作项目合同书》的合同主体,更不是海联公司、天河公司合作开发协议的合同相对方。
【解读3】当事人既非公司股东,也没用委托第三人代为持股的事实,不能认定该第三人在公司的股权为代持股权。
【解读4】合作开发房地产关系中,合作各方当事人在项目公司中是否享有股权不影响其在合作开发合同中所应享有的权益。

以合作开发项目土地使用权抵押所欠贷款应为共担——以合作开发项目建设用地使用权作抵押所取得的用于项目开发的贷款债务,不应作为合作开发房地产的单方负债

摘要1:【要旨】合作开发房地产过程中,对以合作开发项目建设用地使用权作抵押所取得的用于项目开发的贷款,如果合作开发协议未对该贷款归属进行约定,则在分配合作开发项目的权益时,该贷款既不能作为双方当事人的共同投资,亦不能认定为合作开发房地产当事人投资;基于该融资产生的负债亦非合作开发房地产单方负债,应属于项目负债。
【案例】《以合作开发项目国有土地使用权抵押所取得的贷款的归属》

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长治市××副食果品有限公司与长治市××房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案

摘要1:【裁判摘要】合作开发房地产合同,是指当事人之间订立的以提供土地使用权、资金等方式共同出资,共享利润、共担风险,合作开发房地产项目的合同。土地使用权投入方将其土地使用权变更为合作各方共有或者归于项目公司名下,通常是这类合同的重要内容。确认某合同是以土地使用权作价出资的合作开发房地产合同,还是单一的土地使用权转让合同,应根据合同各方是否对房地产开发项目共享利润、共担风险等情形进行判断。
【提示1】合作开发房地产中,因优化设计而新增加的面积是合作项目的产物,当事人各方未作约定的,应适用公平原则确定各自比例。
【摘要1】房地产合作开发中,因施工方出于优化设计考虑而新增加的面积是合作项目的产物,理应归合作各方共同所有,在各方对此无约定的情况下,可以适用公平原则,参照各方最初约定分配面积所占分配比例以及合同履行过程中分配面积所占比例的变化等合作项目实际履行情况综合考虑进行分配。
【提示2】土地使用权作价出资的情况下,合同的性质为合作开发房地产合同还是土地使用权转让合同的认定
【摘要2】合作开发房地产合同,是当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。在一方以资金为投入,另一方以取得的土地使用权为投入的合作开发房地产合同中,土地使用权投入方将土地使用权变更为合作各方共有或者变更至项目公司名下,通常是合作开发房地产合同约定的重要内容,有的还要另行签订土地使用权转让合同。其真实意思表示是以土地使用权作价出资的合作,还是单一的土地使用权转让,合作各方是否共享利润、共担风险是主要的认定依据。各方约定共同成立专门的项目公司开发房地产,无论项目公司是否成立,以及土地使用权是否已经变更登记为项目公司享有,均不影响合作开发房地产合同的效力。

摘要2

甲公司与乙公司建设工程施工合同纠纷案

摘要1:甲公司与乙公司建设工程施工合同纠纷案——双方当事人签订合作开发房地产合同后又签订建设工程施工合同,由一方负责施工并取得工程款,应当认定合同变更为建设工程施工合同
【裁判要旨】当事人签订合作开发房地产合同之后又签订建设工程施工合同,合同约定由一方负责施工并取得工程价款的,应当认定双方合同的性质变更为建设工程施工合同。
【最高人民法院民一庭倾向性意见】双方当事人签订合作开发房地产合同,后又签订建设工程施工合同,由合作开发房地产合同中的一方负责施工并取得工程价款的,应当认定双方之间的合同关系已经变更为建设工程施工合同关系。

摘要2

江苏省徐州市中级人民法院民事判决书(2012)徐民初字第0097号

摘要1:【案号】江苏省徐州市中级人民法院民事判决书(2012)徐民初字第0097号
【裁判要旨】在合作开发房地产合同纠纷案件中,合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定合同性质为土地使用权转让合同。

摘要2

房地产开发经营合同纠纷

摘要1:【81、房地产开发经营合同纠纷(1)委托代建合同纠纷(2)合资、合作开发房地产合同纠纷(3)项目转让合同纠纷】1.房地产开发经营合同,是指房地产经营者之间签订的关于项目转让、合作开发、委托代建等形成的合同。2.房地产开发经营合同纠纷,是指当事人因订立、履行、变更、终止房地产开发经营合同发生的权利义务纠纷。

摘要2:无

上诉人方××与上诉人福州××房地产有限公司合作开发房地产合同纠纷二审案

摘要1:——非因双方当事人原因导致合作开发房地产合同解除的,出资方有权享有相应的土地增值收益
【法理提示】合资合作开发建设房地产项目中,双方已按照约定将各自的土地和资金投入到合作项目中,即成为共享利益、共担风险的利益共同体。非因双方当事人原因导致合同解除的,出资方有权共享合作期间合作项目形成的相应权益包括土地增值部分。出资方未全部出资到位的,如无特别约定,应根据权利义务一致原则,以各方实际出资比例确定各自应享有的项目权益。

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最高人民法院(2013)民一终字第20号民事判决书

摘要1:——非因双方当事人原因导致合作开发房地产合同解除的处理方式,出资方有权享有相应的土地增值收益
【来源:《民事审判指导与参考》(2015年第2辑总第62辑)】
【案号】最高人民法院(2013)民一终字第20号民事判决书
【法理提示】合资合作开发建设房地产项目中,双方已按照约定将各自的土地和资金投入到合作项目中,即成为共享利益、共担风险的利益共同体。非因双方当事人原因导致合同解除的,出资方有权共享合作期间合作项目形成的相应权益包括土地增值部分。出资方未全部出资到位的,如无特别约定,应根据权利义务一致原则,以各方实际出资比例确定各自应享有的项目权益。

摘要2

【笔记】企业合作开发房地产的合作方是否需要对外承担连带责任?

摘要1:【要旨】企业合作开发房地产不属于个人合伙关系,而是属于法人型联营,合作各方各自承担责任,除非依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的才承担连带责任。

摘要2:【注解】未签订施工合同的合作开发房地产一方是否应承担连带清偿责任存在两种不同裁判观点——(1)不承担连带责任:主要基于合同相对性原则;(2)承担连带责任:主要基于《民法典》第307条和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第12条规定。

最高人民法院民事裁定书(2011)民申字第777号

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2011)民申字第777号
【裁判摘要】
一、在审理合作开发房地产纠纷时,判断争议房屋产权的归属应当依据合作协议的约定以及房地产管理部门的登记情况全面分析。在没有证据证明双方变更了合作协议约定的情况下,一方当事人仅以为对方偿还部分债务或向对方出借款项、对争议房产享有优先受偿权,以及“五证”登记在其名下等事实为由,主张确认全部房产归其所有的,人民法院不予支持。
二、合作双方在签订合作合同之后,合作项目在双方共同努力下得以优化变更,建筑面积在土地面积不变的情况下因容积率变化而得以增加。由于土地价值与容积率呈正相关,提供土地一方的出资部分因容积率增加而增值,其应分获的房产面积亦应相应增加,该方当事人可按照原合同约定的分配比例请求分配新增面积部分。当事人对于应分得但未实际获得的不足部分,如让另一方实际交付已不现实,可根据市场行情认定该部分房产价值,由另一方以支付现金的方式补足该部分面积差。

摘要2:【问题】合作开发项目新增建筑面积合作各方应如何分配?
【解答】合作开发项目规划面积增加的,土地提供方可请求按照原合同约定的分配比例分配新增面积部分。
【解读1】合作开发项目中实际建筑面积增加的,如果当事人未约定对新增面积如何分配又不能协商达成一致的,当事人可请求按照原合同约定的分配比例分配新增面积。
【解读2】合作开发房地产项目中“五证”登记在合作一方名下不能以此为由主张其享有合作项目全部开发房屋的所有权,应当依据合作协议约定以及房地产管理部门登记情况判断产权归属主体。

最高人民法院民事裁定书(2014)民申字第2024号

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2014)民申字第2024号
【裁判要旨】合作开发房地产一方允许另一方用其名义签订《建设工程施工合同》,产生对内对外不同的法律效果。从对内效果看,在承包人明知合作开发一方允许合作另一方以其名义与承包人签订合同,并对合作另一方为实际缔约人予以认可情形下,合作一方无权主张与承包人之间成立建设工程施工合同关系;从对外关系看,合作一方作为案涉合同形式上的发包人,不能以其并非实际缔约热门为由对抗第三人,其应当承担此种情形下的经营风险,如接受行政管理部门对建设工程施工合同中违法行为的处罚等,并局该风险的承担可以另寻法律途径向合作另一方、承包人主张权利,但其以该风险的承担主张其应作为案涉《建设工程施工合同》实际缔约人缺乏法律依据不予支持。

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最高人民法院民事判决书(2018)最高法民再296号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民再296号
【裁判要旨】发包人因承包人工期延误向购房业主支付逾期交付违约金,承包人按照其过错承担相应的逾期交工损失。
【裁判摘要1】本案中,《建设工程施工合同》因工程未取得建设工程规划许可证等应当认定无效,但合同约定成龙公司工期为450天,如成龙公司不能按合同工期竣工,工期每提前一日或推后一日按工程总造价的万分之一对等奖惩。根据合同履行情况,成龙公司自2008年4月28日入场施工,2011年9月29日工程竣工,逾期交工789天。锦泽公司因成龙公司工期延误于2012年2月至2013年2月期间向购房业主支付逾期交房违约金共计2019972.85元,有付款凭证为据。二审法院认定双方对工程逾期交工均有责任,综合考虑案件具体情况,确定双方按照同等责任均摊上述逾期交工损失,符合公平原则,本院予以确认。
【裁判规则】村委会与公司合作开发房地产,村委会委托公司刻制项目合同专用章和财务专用章,施工合同同时加盖有合作公司印章和项目合同专用章,施工合同履行后产生的债务应由合作双方承担连带责任。

摘要2:【裁判摘要2】关于安远社区应否与锦泽公司连带承担支付工程款责任的问题。原北关村村委会与锦泽公司存在合作开发房地产合同关系。根据原北关村村委会向锦泽公司出具的《委托书》所载明的内容,原北关村村委会委托锦泽公司刻制东方雅典项目合同专用章和财务专用章,成龙公司提供的《建设工程施工合同》上同时加盖有锦泽公司印章和“西安市莲湖区北关村东方雅典项目合同专用章”,据此,《建设工程施工合同》应当认定为原北关村村委会与锦泽公司共同对外作出的意思表示,合同履行后产生的债务应由合作双方承担连带清偿责任。安远社区系原北关村村委会被撤销而设立,为原北关村村委会债权债务的承继人,成龙公司主张安远社区应与锦泽公司连带承担支付工程款的责任,证据和理由充分,应予支持。根据原北关村村委会与锦泽公司签订的《联合开发合同》和原北关村村委会向锦泽公司出具的《委托书》,锦泽公司全权代理实施项目命名、规划、设计、招标、销售、建设管理及负责落实资金,并受原北关村村委会委托刻制印章和对项目进行全程实施,安远社区抗辩主张其未委托锦泽公司在《建设工程施工合同》上加盖“西安市莲湖区北关村东方雅典项目合同专用章”,该合同与其无关,其理由不成立,本院不予采纳。原审法院未判决安远社区与锦泽公司连带承担向成龙公司支付工程款8856331.08元及利息的责任,认定事实、适用法律均有错误,本院予以纠正。

最高人民法院民事判决书(2015)民一终字第57号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2015)民一终字第57号
【裁判要旨】考察合同效力的主要依据是合同约定内容。合作开发房地产合同约定以工业用地合作开发房地产以及变更工业用地性质的程序符合法律规定。至于约定内容能否全面实际履行是考量合同应否解除或者终止的因素,并不能因此认定合同无效。
【裁判摘要】关于合同效力问题。考察合同效力的主要依据是合同约定内容。从涉案合同内容看,案涉合同并未违反法律效力性强制性规定。金力泰公司上诉主张,订约双方约定变更土地性质,违反《中华人民共和国土地管理法》等法律规定,应认定无效。双方协议变更讼争用地性质并履行法定出让、补缴费用、过户、行政审批等程序,符合法律规定。至于约定内容能否全面实际履行,是考量合同应否解除或终止的因素,并不能因此认定合同无效。金力泰公司与贺兰县国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》第十七条和第二十四条明确约定,变更土地用途或转让土地均应报贺兰县国土资源局批准,说明该宗土地变更用途或转让并非禁止,可以通过申报批准而实现。金力泰公司关于协议无效的主张,缺乏法律依据,不能成立。
【解读1】以工业用地合作开发房地产并约定对用地性质进行变更的合作开发合同合法有效。
【解读2】当事人以工业用地合作开发房地产但未在合同中约定对用地性质进行变更,擅自将工业用地用于商业开发的,该合作开发合同应认定无效。

摘要2:1.宁夏×××钢结构有限公司与银川开发区××房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案——合作开发房地产合同约定变更工业用地使用权性质,不导致合同无效
2.宁夏×××钢结构有限公司银川开发区与××房地产开发有限公司合作、合资开发房地产合同纠纷案——认定变更工业用地使用权作为合作开发房地产合同出资的约定的效力问题

简法|工业用地能否用于合作开发房地产

摘要1:解答:(1)以工业用地合作开发房地产并约定对用地性质进行变更的合作开发合同合法有效。(2)以工业用地合作开发房地产但未在合同中约定对用地性质进行变更,擅自将工业用地用于商业开发的,该合作开发合同应认定无效。

摘要2:【注解1】判断某项规定属于效力性强制性规定还是管理性强制性规定的根本在于违反该规定的行为是否严重侵害国家、集体和社会公共利益,是否需要国家权力对当事人意思自治行为予以干预。
【注解2】《土地管理法》第56条,《城市房地产管理法》第18条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条、第17条等属于效力性强制性规定。

安徽省高级人民法院民事裁定书(2014)皖民四终字第00121号

摘要1:【案号】安徽省高级人民法院民事裁定书(2014)皖民四终字第00121号
【裁判摘要】曹某某、刘某与程某某、陈某某,刘某某签订的《地基转让协议》中,不仅包含地基转让内容,还包含土地平整、房屋建设及售房款分配等内容,故该协议虽名为地基转让协议,实为合资、合作开发房地产合同,且建设基本完成。因案涉各方合作开发的土地为集体土地,且该地块至今未取得土地使用权证,亦未经有批准权的人民政府主管部门批准,财产性质不能确定。据此,原审法院依照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条的规定,驳回曹某某、刘某的起诉及程某某、陈某某、刘某某的反诉,符合法律规定。曹某某称其请求返还款项为投资款,与案涉房地产项目利益无关的上诉理由,无事实和法律依据,本院不予支持。

摘要2:【解读】一审法院认为:由于案涉地块属集体所有,开发过程中既未取得该地块的土地使用权,亦未经有批准权的人民政府主管部门批准,导致已开发的金碧商住小区未能如期全部售出。为此,曹某某、刘某以合同无效为由主张返还预付款并计付利息,程某某、陈某某、刘某某以合同无效为由要求按其已完成工程的工程款计算损失,其实质都是以收回投资的方式请求分配房地产项目利益。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条第一款明确规定,依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准,合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的,不予受理,已经受理的,驳回起诉。据此,依据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第(三)项之规定,裁定:驳回曹某某、刘某的起诉;驳回程某某、陈某某、刘某某的反诉。

四川省高级人民法院民事判决书(2016)川民终857号

摘要1:【案号】四川省高级人民法院民事判决书(2016)川民终857号
【要旨】合伙挂靠有房地产开发经营资质的公司签订合作开发房地产开发合同,因合伙目的违反国家法律、法规的强制性规定而归于无效。
【裁判摘要】从最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的,应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的,应当认定合同有效”之规定亦可知,无论当事人采取独自开发、合伙开发或者合资开发房地产模式,至少应当有一方必须具备房地产开发经营资格。关于案涉合同的效力问题。《项目合作开发协议》和《项目合作开发补充协议书》约定甲乙双方就开发案涉项目共同出资、共同经营、共享收益、共担风险。两份协议载明的合同甲方虽是中科公司,但《项目合作开发协议》将中科公司所占50%份额明确约定为“公司参与人权某某占20%、姜某某占30%”,权某某、罗某某、中科公司二审中也均认可两份协议的实际签订主体是权某某、姜某某、罗某某,系三人合伙挂靠中科公司开发案涉项目。即《项目合作开发协议》签订时,权某某、姜某某、罗某某对借用中科公司资质合伙开发案涉项目系明知。因此,上述两份协议因合伙目的违反国家法律、法规的强制性规定而归于无效。且上述协议签订后,权某某、姜某某、罗某某也未成立具有房地产经营资质的企业来开发案涉项目,而是通过权某某与中科公司签订《内部承包开发协议》的方式,挂靠中科公司开发经营案涉项目。中科公司仅出借资质、收取挂靠费,不参与案涉项目的实际开发建设经营,权某某、姜某某、罗某某才是案涉项目的实际开发经营者。故中科公司作为企业资质出借者,亦不属于最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定“本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”中的合作开发房地产合同的一方当事人。

摘要2:【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申2193号
【摘要】二审判决在认定权某某、姜某某、罗吗某某之间合伙关系的基础上,适用《土地使用权司法解释》第十五条第二款关于房地产开发经营资质的规定认定合伙关系无效,属于适用法律不当。
权某某、温某某合伙协议纠纷再审民事裁定书
【案号】四川省高级人民法院民事裁定书(2018)川民再267号
【摘要】以上事实,表明合作协议和合作补充协议具有两层意思,一是,对外而言,合作协议由中科公司与罗某某签订,而中科公司具有房地产开发三级资质。故该协议不符合最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款规定的合作开发房地产合同因双方当事人均不具备房地产开发经营资质,应认定合同无效的情形。二是,对内而言,上述两份协议是权某某、姜某某、罗某某签订的书面合伙协议,表明其三人合伙关系成立。故上述两份协议均是各方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。

【笔记】合作开发协议能否排除法院对合作开发房地产强制执行?

摘要1:解读:合作开发协议属于内部关系,在没有对合作开发的土地或房屋进行变更登记或经生效裁判文书确权之前不足以对抗权属证书公示性,不享有足以排除强制执行的权益。
【注解】另外裁判观点认为,合作开发协议能够排除法院对合作开发房地产强制执行。——参考案例:最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申1904号;最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申2204号

摘要2

【笔记】个人合伙组织借用资质开发房地产是否成立合作开发房地产关系?

摘要1:解读:个人合伙组织借用资质开发房地产与出借资质公司之间不形成合作开发房地产关系。

摘要2:【注解1】另外裁判观点认为:个人合伙组织挂靠房地产公司从事房地产开发经营活动,是对房地产公司进行承包经营,根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的,应当认定合同有效”的规定,认定合伙承包开发房地产项目的协议并不违反法律强制性禁止性规定,应属有效。——参考案例:江苏省高级人民法院民事判决书(2010)苏商终字第0157号《殷某某与殷某合伙协议纠纷上诉案》
【注解2】关于个人合伙约定借用企业房地产资质进行房地产开发的合伙协议是否无效?——存在合伙协议有效和无效两种不同的裁判观点。

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