- 日期： 07-18 20:50
- 作者：陈其象律师
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【已被修改】
摘要1：最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释（2013年11月25日最高人民法院审判委员会第1597次会议通过）
《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于2013年11月25日由最高人民法院审判委员会第1597次会议通过，现予公布，自2014年3月1日起施行。
【备注】最高人民法院关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用﹤中华人民共和国工会法﹥若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定
四、修改《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》
1.将引言修改为：
“为正确审理融资租赁合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。”
2.将第一部分标题修改为：
“一、融资租赁合同的认定。”
3.将第一条修改为：
“人民法院应当根据民法典第七百三十五条的规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定。
对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院应按照其实际构成的法律关系处理。”
4.删除第三条、第四条、第六条、第七条、第九条、第十条、第十一条、第十五条、第十六条、第十七条、第十八条。
5.将第五条修改为：
“承租人拒绝受领租赁物，未及时通知出租人，或者无正当理由拒绝受领租赁物，造成出租人损失，出租人向承租人主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”
6.将第十二条修改为：
“有下列情形之一，出租人请求解除融资租赁合同的，人民法院应予支持：
（一）承租人未按照合同约定的期限和数额支付租金，符合合同约定的解除条件，经出租人催告后在合理期限内仍不支付的；
（二）合同对于欠付租金解除合同的情形没有明确约定，但承租人欠付租金达到两期以上，或者数额达到全部租金百分之十五以上，经出租人催告后在合理期限内仍不支付的；
（三）承租人违反合同约定，致使合同目的不能实现的其他情形。”
摘要2： 7.将第十九条修改为：
“租赁物不符合融资租赁合同的约定且出租人实施了下列行为之一，承租人依照民法典第七百四十四条、第七百四十七条的规定，要求出租人承担相应责任的，人民法院应予支持：
（一）出租人在承租人选择出卖人、租赁物时，对租赁物的选定起决定作用的；
（二）出租人干预或者要求承租人按照出租人意愿选择出卖人或者租赁物的；
（三）出租人擅自变更承租人已经选定的出卖人或者租赁物的。
承租人主张其系依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的，对上述事实承担举证责任。”
8.将第二十一条修改为：
“出租人既请求承租人支付合同约定的全部未付租金又请求解除融资租赁合同的，人民法院应告知其依照民法典第七百五十二条的规定作出选择。
出租人请求承租人支付合同约定的全部未付租金，人民法院判决后承租人未予履行，出租人再行起诉请求解除融资租赁合同、收回租赁物的，人民法院应予受理。”
9.将第二十二条修改为：
“出租人依照本解释第六条的规定请求解除融资租赁合同，同时请求收回租赁物并赔偿损失的，人民法院应予支持。
前款规定的损失赔偿范围为承租人全部未付租金及其他费用与收回租赁物价值的差额。合同约定租赁期间届满后租赁物归出租人所有的，损失赔偿范围还应包括融资租赁合同到期后租赁物的残值。”
10.将第二十五条修改为：
“当事人因融资租赁合同租金欠付争议向人民法院请求保护其权利的诉讼时效期间为三年，自租赁期限届满之日起计算。”
11.条文顺序作相应调整。
- 日期： 07-24 19:53
- 作者：陈其象律师
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摘要1：一、商品房预约合同（认购书）生效后，一方当事人未尽义务导致合同的谈判、磋商不能进行构成违约的，应当承担违约责任。二、商品房买卖合同因出卖人责任被认定无效后，善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费。三、商品房毗邻城市交通干线，受超标噪声污染，购房人不能以合同目的不能实现要求解除合同。四、房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任。五、房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需要优先支付为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。六、买受人在约定的交房期限届满之日起超过两年请求出出卖人交房是否超过诉讼时效期间？办理房屋权属证书的义务是否适用诉讼时效的规定？七、房屋买卖合同解除后如何确定出卖方对房屋添附的补偿。八、城市居民能在农村农民的宅基地上盖房？城镇居民能购买农民宅基地上的房屋吗？九、商品房买卖合同示范文本关于交付条件的约定应如何理解？十、最高人民法院认为开发商负有办理权属证书的义务，而部分地方法院却认为属于行政行为，此种观点与最高法院观点明显相悖。 十一、如果商品房买卖双方约定“交付面积与约定面积不符时房款总金额不变”，发生纠纷如何处理？ 十二、商品房按揭合同的效力认定。十三、未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效？十四、涉及房改政策的房屋买卖合同纠纷人民法院是否应当受理？十五、购房人付款后是否有权要求卖方过户？十六、业主委员会是否具备诉讼主体资格问题;十七、法院能否判决认购书按原价继续履行
摘要2：
摘要1：同时履行抗辩权（履行合同的抗辩权）是指当事人互负债务，没有先后履行顺序（推定为应同时履行），当事人一方在他方未为对待给付前，可以拒绝履行的权利。
摘要2：【注解】只有在出租方对合同附随义务违反导致合同目的不能实现时承租方方可行使同时履行抗辩权｜对于出租人违反附随义务时，承租人可否行使同时履行抗辩权？附随义务与主合同义务之间通常不具有牵连性，一方不履行附随义务时对方不可以拒不履行主合同义务来进行抗辩；但当附随义务之违反导致合同目的不能实现时，该附随义务与主合同义务之间即具有了牵连性，应当赋予对方当事人行使同时履行抗辩权以进行自我救济的权利。——参考案例：北京市第三中级人民法院民事判决书(2017)京03民终9772号
摘要1：合同解除的法定事由本质上均属于合同目的不能实现（根本违约）的解除事由，包括不可抗力和违约行为产生解除权。
摘要2：【注解】股权转让协议的合同目的能否实现，与目标公司的经营目标或者盈利目的能否实现是否等同？|《股权转让协议》的合同目的能否实现，不同于目标公司的经营目标或者盈利目的能否实现。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申6686号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2006)民二终字第226号
【提示1】代销合同属于行纪合同，代销商品在代销期间的市场销售风险由委托人承担。
【摘要1】代销合同属于行纪合同，是受托人以自己的名义为委托人代销商品，委托人支付报酬的合同。在代销合同的履行过程中，代销商品的所有权属于委托人，代销期间代销人对代销商品享有占有权。相应地，代销商品在代销期间的市场销售风险也应由委托人承担。在没有当事人合同明确约定的情况，不应依代销商品价值的高低，以及是否具有知识产权而改变代销商品的所有权归属和市场销售风险的承担原则。
【提示2】定金罚则适用于不完全履行合同情形。
【摘要2】《担保法》第89条关于定金罚则的规定适用于不履行，也适用于不完全履行。对担保的对象，根据该合同条款的内容，结合当事人在应收账款证明所作出的意思表示，应当认定定金担保的对象是全部代销商品。但至合同终止日当事人只销售部分商品，其应承担部分不履行的担保责任，无权要求对方全部返还定金。而应按照未履行部分占应履行部分的比率，确定丧失定金的比率，以及丧失定金返还请求权的数额。
【裁判意见】定金罚则的适用条件主要有两个：
①主合同应当有效存在；
②当事人一方不履行合同：A.不履行合同不仅包括不履行合同的情形，还包括不完全履行导致合同目的无法实现的情形；B.部分不履行致使合同目的不能实现的，应比照不履行部分占全部应履行义务内容的比率，来决定定金罚则的适用比例。
【裁判要旨】当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分二十的，超过的部分，人民法院不予支持，可作为预付货款认定。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2012)民抗字第24号
【裁判摘要】
一、人民法院审理检察机关抗诉的再审案件一般应以原审审理范围为限。当事人的诉讼请求不同于支持其提出请求的理由和依据，如当事人提出请求的理由和依据不同于检察机关抗诉所提出的理由和依据，并不意味其申请抗诉的请求未获得检察机关抗诉支持；当事人的再审请求未超出原审审理范围的，人民法院再审中应予审理。
二、在房地产开发企业委托代理机构销售房屋的情况下，房地产开发企业因委托代理机构未告知其特定房屋已经售出而导致一房二卖，属于其选择和监督委托代理人的经营风险，不得转嫁于购房者，房地产开发企业以此为由主张最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的惩罚性赔偿应予免除的请求，人民法院不予支持。
【裁判要旨】法院审理抗诉再审案件，如检察院抗诉理由及依据与当事人诉讼请求及理由、依据相悖，并不代表当事人申请抗诉请求未获检察机关抗诉支持，当事人再审请求未超出原审审理范围的，法院再审时应予一并审理。
【裁判意见】开发商因销售商过错导致一房二卖不免除双倍赔偿责任。
【裁判规则】人民法院审理检察机关抗诉的再审案件一般应以原审审理范围为限。
摘要2：【摘要】根据本院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： (一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”可见，只要出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为，无法取得房屋的买受人即可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，且上述规定中并不存在此种赔偿责任的适用以出卖人具有恶意违约故意为前提的规定。
【解读】出卖人一房二卖，不管其是否具有恶意违约故意，无法取得房屋的买受人均可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
- 日期： 01-26 16:25
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【内容提要】（１）交付对于双方来说，都享有权利也承担义务；交付争议产生的重要原因，在于混淆了交付条件与交付标准，前者是法定的，决定了房屋能否交付使用，后者是约定的，只涉及违约责任的承担，不影响交付；竣工验收合格是交付条件的核心，但以竣工验收备案表为验收合格的标志是不正确的，等于变相设立行政许可；以书面通知作为交付的要件不合理，建设单位可以通过约定规避该风险；交付时买受人有权查验房屋，但质量争议不应当影响交付的完成；除非房屋本身具有导致合同目的不能实现的重大缺陷外，即使买受人有客观原因，也不是对抗交付的正当理由。（２）交付是商品房买卖中一个非常重要的环节，对买卖双方都意义重大，也最容易产生纠纷。在实务中，人们通常把交付看作是建设单位的义务，重视建设单位不能正常交付的违约责任；而对买受人的受领义务，并未予以充分的关注。买受人以质量及各种争议为理由，拒绝或者拖延受领的，往往被作为正当的维权，这是不正确的。交付纠纷损害交易双方的利益，更影响经济秩序和交易安全。
摘要2：
摘要1：【核心提示】本案争议的核心在于能否适用以及如何使用定金罚则的问题。那么，原告主张的定金罚则适用请求，应当考虑两个因素，一是被告部分违约(不完全履行)的情况下能否适用定金罚则，也就是考察定金罚则的适用条件;二是定金罚则的具体适用。
【裁判要旨】定金罚则的适用条件主要有两个：一、主合同应当有效存在；二、当事人一方不履行合同。我国法律规定的“不履行”并不意味着“完全不履行”。我国《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第120条规定,因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。这里也对“不履行合同”作了扩大理解：不仅包括不履行合同的情形，还包括不完全履行导致合同目的无法实现的情形。不履行包括全部不履行和部分不履行，对全部不履行合同的，应按定金罚则处罚;部分不履行的致使合同目的不能实现的，应比照不履行部分占全部应履行义务内容的比例，将定金数计算出相应的比例，来决定定金罚则的适用比例。
【裁判规则】定金罚则的具体适用：
①定金条款不合法影响着定金罚则的适用。主合同不合法当然不能适用定金罚则，定金条款的约定不合法同样排除定金罚则的适用。
②因双方违约导致合同不履行的，则不能适用定金罚则。
③虽然不完全履行可以适用定金罚则，但要正确把握不完全履行和不适当履行的界限。不适当履行也是履行，只是在履行标的数量、质量，履行的时间、地点、方式上不符合合同的约定。这种情况下，定金的保证合同履行的作用已实现。所以不适当履行不应适用定金罚则。
摘要2：
- 日期： 05-16 09:05
- 作者：陈其象律师
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土地承包经营
摘要1：【案号】山东省东营市中级人民法院民事判决书（2005）东民四终字第55号
【裁判要旨】土地承包经营权转包合同一方当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，对方当事人有权解除合同。
【裁判摘要】原告将土地转包给被告，目的就是为了收取承包费，而被告长期拖欠，致使合同目的不能实现，从根本上构成了违约，原告要求解除合同的请求，依法应予以支持。
摘要2：
- 日期： 06-29 08:14
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【结语】综上，笔者认为，对有效成立但未生效的合同在符合下列五种情形之一是即可解除：一是双方协商一致解除合同。二是约定的解除条件发生在合同有效成立后未生效之前。三是致使合同目的不能实现的不可抗力发生在合同有效成立后生效之前。四是重大预期违约行为发生在合同有效成立后生效之前。五是迟延履行债务或其他违约行为发生在合同成立后未生效之前的。六是法律规定的其他情形。《合同法》第140条、第224条、第268条、第337条规定的情形发生在合同有效成立之后生效之前。
摘要2：
- 日期： 12-12 18:11
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2006)民二抗字第28号
【裁判要旨】合同一方当事人未能依约定履行合同义务，致使合同失去履行基础的，应当认定合同目的不能实现，对方当事人有权解除合同。
摘要2：
摘要1：——当事人双方违约，一方为根本性违约，还应承担给对方造成的实际损失
【法理提示】违约条款，是当事人订立合同时约定的当一方未按合同约定履行义务，向对方承担的法律责任内容。违约责任，是违反有效合同义务的后果。《合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”但如一方的违约明显大于另一方，构成根本性违约，还应承担给对方造成的实际损失。
【摘要１】最高人民法院认为，《中华人民共和国消防法》第九条规定，建设单位应当向公安消防监督机构提出消防验收申请，送达建筑消防设施技术测试报告，填写《建筑工程消防验收申请表》，并组织消防验收。消防验收不合格的施工单位不得交工，建筑物的所有者不得接收使用。该法律规定表明，消防验收是建筑工程验收的一个重要组成部分，消防验收合格表明当事人履行了合同义务。因此，交付使用的工程都必须经过消防验收这一重要环节，并且还须验收合格。对于消防验收不合格的工程不得验收，也不得交付使用，以确保工程达到保护公共财产、公民人身及财产安全和维护社会安全的目的。......事实证明，由于酒店消防工程验收不合格，七星公司无法向维也纳公司履行提供酒店经营所必须的消防许可证义务，是导致酒店被处罚和责令停业的主要原因。七星公司理应向维也纳公司承担履行合同不能的违约责任。但由于维也纳公司履行合同过程中，违反“应于每月15日前向七星公司支付当月的租金”之约定，迟延交纳租金，亦存在违约行为。《租赁合同》关于“任何一方违约，赔偿对方500万元损失及相应可期待利益及相关所有费用”的约定，应当理解为无论任何一方违约，也无论何种违约，当事人双方均应承担同等的违约责任与同等的违约金数额。本案鉴于双方违约，且双方的违约行为均发生在《租赁合同》解除前，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定与《租赁合同》约定的该违约条款，一审法院在查清事实的基础上，判决驳回当事人关于对方支付500万元违约金的诉讼请求，并无不妥。
摘要2：【摘要２】《租赁合同》还特别约定：“任何一方违约，赔偿对方500万元损失、可期待利益及相关所有费用。”即双方在合同履行前即向违约一方包括双方明确了违约所承担的具体违约金数额，而且无论一方违约还是双方违约，也无论何种违约形态，只要违约事实存在，就应当承担同等的违约金数额。显然，当事人双方订立该条款的宗旨与目的，就是为了将合同的风险与违约责任限制在明确的范围内，以保障《租赁合同》履行过程中因发生违约以及违约后果能够得到有效救济。当事人双方实际履行情况是：七星公司未依约定的期限向维也纳公司提供酒店必须的消防许可证，最终酒店因消防验收不合格，被相关部门罚款与责令停止使用；维也纳公司未依约定的期限足额向七星公司支付房屋租金。双方履行都不符合《租赁合同》约定，都违背了合同应负的义务，且当事人双方违约行为都发生在《租赁合同》解除前。因此，一审判决《租赁合同》关于“任何一方违约，赔偿对方500万元损失、可得利益及相关所有费用”的约定，对当事人双方具有约束力，当事人双方各承担500万元违约金，符合《租赁合同》约定与《合同法》第一百一十二条：“当事人双方都违反合同的，应各自承担相应的责任”之规定。二审判决予以维持，也是基于一审判决对此焦点适用法律的正确性。
【解读】（１）双方均存在违约按照合同约定各自承担５００万元违约金，法院判决驳回当事人关于对方支付５００万元违约金的诉讼请求；（２）本案出租方未能依约定期限向承租方提供酒店必需的消防许可证是最终导致双方订立《租赁合同》目的不能实现，系根本违约，后双方协议解除，出租方应当赔偿承租方实际损失。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2015)民提字第64号
【裁判摘要】合作开发房地产关系中，当事人约定一方出地、一方出资并以成立房地产项目公司的方式进行合作开发，项目公司只是合作关系各方履行房地产合作开发协议的载体和平台，合作各方当事人在项目公司中是否享有股权不影响其在合作开发合同中所应享有的权益；合作各方当事人在合作项目中的权利义务应当按照合作开发房地产协议约定的内容予以确定。
摘要2：【提示】合同各方当事人应依合同相对性原则，按照约定的内容确定权利义务。
【摘要】根据上述事实，在天河公司未经海联公司同意即将所持天阔公司股权转让给丽源公司、丽源公司又很快再次将其受让的股权转让给爱地公司和富丽达公司后，以及天阔公司的后续股东不仅没有按照约定进行投资完成拆迁工作，而且也拒绝与海联公司进行协商等行为，充分表明天河公司已不再履行与海联公司所签订的《合作项目合同书》所约定的义务。从本案查明的事实看，由于天河公司迟延履行合同义务，后续股东也没有按约完成拆迁安置工作，天阔广场项目目前仍处于停滞状态，致使海联公司在《合作项目合同书》中的合同目的不能实现。天河公司不但明确表示，而且以其行为表明不再履行《合作项目合同书》约定的义务，其行为已构成根本违约。根据《合同法》第九十四条第(二)、(四)项、第九十七条的规定，海联公司请求解除《合作项目合同书》，返还“天阔广场”项目的开发权和土地使用权的诉讼请求，与法有据，应予支持。
【解读1】设立行为人的认定——为设立公司“签署公司章程”（非签订公司设立协议）“向公司认购出资或者股份”“履行公司设立职责”构成公司发起人同时具备的三个法律特征（法定条件）。
【解读2】天阔公司是海联公司与天河公司为便于合作项目的顺利开发而借用天阔公司作为项目公司，但天阔公司并非海联公司与天河公司共同设立的项目公司，天阔公司仅是天河公司与海联公司双方按照《合作项目合同书》约定进行天阔广场项目合作开发，履行各自义务的载体，天阔公司并非《合作项目合同书》的合同主体，更不是海联公司、天河公司合作开发协议的合同相对方。
【解读3】当事人既非公司股东，也没用委托第三人代为持股的事实，不能认定该第三人在公司的股权为代持股权。
【解读４】合作开发房地产关系中，合作各方当事人在项目公司中是否享有股权不影响其在合作开发合同中所应享有的权益。
- 日期： 02-21 14:38
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院（2006）民一监字第162-1号民事裁定书
【提示】项目转让合同的受让方因违约行为持续多年，致使合同目的不能实现，对于转让方行使法定解除权的行为应予支持。
【摘要】当事人双方签订以取得项目转让款为目的的合同，因一方违约行为持续多年，致使涉案项目长期无法完成，其虽认可双方确认的项目转让尾款，但未能作出愿意支付项目尾款并有能力支付该笔款项的明确意思表示。转让方通过该项目转让合同所享有的利益无法实现，故对转让方行使法定解除权的行为应予支持。
【裁判意见】一方因持续违约行为造成合同目的无法实现情形下，应对履约方行使法定解除权行为予以支持。
摘要2：
- 日期： 03-11 16:33
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判要旨】中外合资经营企业整体转让给内地个人，但未依法定程序办理相应的注销登记和新的企业登记，致使合同目的不能实现，此种情况下，受让人有权解除合同。
摘要2：
- 日期： 03-25 23:50
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2007)民二终字第23号
【裁判要旨】受让人从资产管理公司受让债权，但所受让的债权主要以物权为基础，且资产管理公司对物权的真实性和可实现性做了明确强调的情况下，因物权无法实现，应视为合同目的不能实现的情形，受让人有权中止履行。
摘要2：
- 日期： 03-26 16:52
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——异案司法行为导致合同履行不能的责任承担
【裁判要旨】委托拍卖过程中，由于另案法院对拍卖标的物查封，导致委托拍卖合同目的不能实现而解除，由于解除合同原因系不可抗力，故各方当事人均无过程，委托方不应承担违约责任，但受托方已履行主要义务并支付大额费用的，委托方应予适当补偿。
【裁判规则】委托拍卖合同因司法查封导致解除构成不可抗力。
【案号】（2006）西民初字第692号；（2007）宜中民二终字第00015号
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院行政判决书（2002）行终字第7号
【提示】土地行政管理部门有权在土地使用权人严重违约，致使合同目的不能实现时收回土地使用权，其实质是解除合同的行为。
【裁判摘要】根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条第2款关于“未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚”的规定，土地行政管理部门可以根据兴松公司违反合同情节的程度作出相应的处罚。收回土地使用权的处罚实际上是解除合同的行为，属于最严厉的制裁措施，应当是在一方严重违约，致使合同目的不能实现时由土地行政管理部门作出决定。
摘要2：
- 日期： 09-10 09:45
- 作者：陈其象律师
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物业服务用房
摘要1：——开发商擅自出售小区物业服务用房的责任认定
【简要提示】开发商未征得业主同意擅自出售小区物业用房的房屋买卖合同效力，应当根据合同签订的时间进行区别对待。《物业管理条例》出台后订立的合同，应认定无效。《物业管理条例》出台之前订立的合同，一般认定有效，若房屋过户遇到障碍，购房人可以合同目的不能实现主张解除合同。
摘要2：
- 日期： 09-16 09:21
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】江苏省徐州市中级人民法院民事判决书(2013)徐民终字第2177号
【裁判要旨】房屋转租人向次承租人隐瞒业主关于竞业禁止的约定，致次承租人合同目的不能实现，次承租人可以要求解除转租合同。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第1124号
【提示】房屋买卖中行使法定解除权的标准。
【裁判摘要】社会资源的流转有利于社会财富的增加，基于此，合同法的基本价值取向是鼓励交易，所以，除非一方当事人严重违约导致交易目的不能实现，人民法院在个案中判断是否应当解除双方当事人之间的合同关系时，应当秉持前述立法精神，综合个案情况在利益平衡的基础上具体考量。在交易相对人存在一般违约的情况下，尤其是如果解除合同将导致社会财富的不当浪费时，不宜支持当事人解除合同。尽管孙××、田××迟延支付部分购房款，构成违约，但迟延付款部分约占房款总额的三分之一，尚不构成根本违约。而且，案涉房产早在2012年即已交付，孙××、田××已进行装修并作为老年公寓投入经营，如果判决解除合同，必然涉及拆除房屋装修以及养老人员重新安置等一系列问题，何况，双方当事人还存在房屋质量、产权办理等其他争议，也就是说，孙××、田××的违约行为并未达到使合同目的不能实现的程度。因此，在目前情况下，相较解除合同，维持合同效力更有利于维护市场交易秩序的稳定，避免社会资源的浪费，防止衍生其他社会问题。同时，盛玺房地产公司可以按照约定向孙××、田××主张剩余房款，以实现合同目的。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第88号
【典型意义】矿业权合作合同履行中，矿业权人未放弃矿山经营管理，继续履行其法定义务并承担相应法律责任，矿业权主体并未发生变更的，不构成矿业权变相转让，合作合同不受自国土资源主管部门批准之日起生效的法律限制。当事人以未办理审批手续为由请求确认合作合同无效或者未生效的，人民法院不予支持。矿业权民事纠纷案件中，合同效力之争较为常见，尤其在当事人主张和人民法院认定不一致的情况下，人民法院应根据诉讼经济和利益衡平原则，结合具体案件事实和诉讼请求，准确界定合同性质、正确评价合同效力。
摘要2：【解读】采矿权合作不涉及变更采矿权主体且采矿权人未完全放弃矿区管理的，不构成采矿权转让，合作开采合同自成立之日起生效。
- 日期： 05-01 08:22
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2016）最高法民终632号
【裁判要旨】涉及矿业权主体变更的矿产资源重整协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有法律约束力。受让人作为重整主体因不可归责于双方的原有未获国土资源主管部门批准，致合同目的不能实现，当事人请求解除合同、受让人请求返还已付转让款及利息应予支持。
摘要2：无
摘要1：——双方当事人均构成违约的情况下，违约金、约定损失赔偿条款的适用及其与其他损失赔偿之间的关系
【法理提示】合同中的违约金或约定损失赔偿条款，不因双方当事人均构成违约而不能适用；当事人同时约定违约金和约定损失赔偿的，可以确认该约定发生法律效力；当事人在违约金和约定损失赔偿之外，再行主张损失赔偿的，应当视当事人能否举证证明其因违约造成的实际损失大于违约金及约定损失赔偿的数额，确定是否支持其诉讼请求。
【摘要】本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据该规定，违约损失赔偿以当事人实际遭受的全部损失为原则，包括合同正常履行时的可得利益，该可得利益损失须具有确定性，假定或可能发生的损失，不能作为违约损失赔偿的对象。企业经营利润受到诸多因素的影响，其状况和数额均具有不确定性。此外，数源公司如果要在未来获得经营利润，不能仅靠租赁合同的继续有效，还需投入大量资金、人力、物力等成本。数源公司要求三维公司赔偿其全部经营利润亏损，将使数源公司在不需要继续投入任何经营成本的情况下，直接获取经营利润，超出了合同的履行利益和三维公司签订合同时可以预见的损失范围。综上，数源公司要求三维公司按照审核报告确定的其承租经营期间的利润亏损额赔偿其损失，缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持；对三维公司要求不承担该损失赔偿的上诉请求，本院予以支持。一审判决三维公司按照其违约责任比例，赔偿数源公司上述亏损，属于认定事实和适用法律错误，本院对此予以纠正。
摘要2：【案号】最高人民法院民事判决书(2012)民一终字第67号
【裁判要旨】可得利益损失须具有确定性，假定或可能发生的损失不能作为违约损失赔偿的对象。而企业经营利润受到诸多因素的影响，其状况和数额均具有不确定性。因此，在企业租赁经营合同中，双方当事人均构成违约的，承租方不能要求出让方赔偿承租经营期间的利润亏损。
【解读１】合同双方虽均存在违约行为但都未达到使合同目的不能实现的程度，不能认定构成根本违约，主张行使法定解除权依据不足。
【解读２】当事人在违约金和约定损失赔偿之外再行主张损失赔偿的，应举证证明其因违约造成的损失大于违约金及约定损失赔偿的数额——（１）合同中违约金或约定损失赔偿条款不因双方当事人均构成违约而不能适用；（２）当事人同时约定违约金和约定损失赔偿的，可以确认该约定发生法律效力；（３）当事人在违约金和约定损失赔偿之外再行主张损失赔偿的，应当视当事人能否举证证明其因违约造成的实际损失大于违约金及约定损失赔偿的数额，确定是否支持其诉讼请求。
【解读３】租赁合同既约定了任何一方违反合同约定或者毁约时应支付违约金１００万元，又约定了违约方应当赔偿对方经济损失１０００万元，属于同时约定了违约金和损失赔偿数额的情况：（１）允许违约金与损失赔偿并用；（２）当事人有证据证明其损失大于约定损害赔偿数额时仍应支持其约定损害赔偿之外的赔偿请求。
【解读４】双方违约时违约金及约定损失赔偿条款的适用——应当按照各自责任确定违约金和约定损失赔偿的承担数额（本案根据双方在违约责任中所负责任的比例最终处理结果双方互相不负违约金及违约损失赔偿的给付责任；如果能够确认任何一方当事人须负更重的违约责任时该方当事人仍应向对方当事人承担违约金或违约损害赔偿的给付义务）。
- 日期： 09-14 16:20
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2015）民一终字第159号
【裁判要旨】矿业权主体为合伙企业，合伙份额整体转让导致矿业权权利证书发生变更的，转让合同需要进行审批，未经审批不生效。
【裁判摘要1】关于合同性质的认定，原则上应根据合同的名称予以判断，但如果合同名称与该合同约定的权利义务内容不一致的，则应以该合同约定的权利义务内容确定。除此之外，尚需考察签约双方的真实意思表示。本案中，2011年1月10日，柳振金、马敏奎作为转让方与肥矿光大公司作为受让方签订的《协议》，名称规范、明确，如该协议约定的权利义务内容与名称一致，则该协议即应定性为股权转让协议。经审查，尽管该协议约定转让的是股权，但由于大宏山煤矿属于合伙企业，并没有改制为有限责任公司，作为投资人的柳某某、马某某转让的只能是大宏山煤矿的合伙财产份额，且属于全部转让。根据《中华人民共和国合伙企业法》的规定，合伙人有权向合伙人以外的人转让其在合伙企业中的财产份额。一般合伙企业财产份额转让并没有行政审批的要求，但案涉合伙企业属于矿山企业，而矿山合伙企业全部财产份额的转让将导致原投资合伙人全部退出该企业，原登记在“威宁县大宏山煤矿（柳振金）”名下的采矿许可证亦需要进行相应变更，而采矿权的变更必须经由地质矿产主管部门的行政审批。因此，在矿山合伙企业投资人转让其全部财产份额、采矿权主体发生变更的情况下，应按照采矿权转让的规定对案涉《协议》的效力进行审查。就此而言，一审判决将本案双方的交易定性为采矿权转让、双方之间的协议定性为采矿权转让合同并无不当。柳某某、马某某主张本案属于企业并购协议纠纷，采矿权变更只是企业并购协议履行项下的一个组成部分即附随义务的主张与上述事实和法律规定不符，本院不予支持。关于案涉《协议》的效力问题。根据《中华人民共和国矿产资源法》第六条第一款第二项关于“已取得采矿权的矿山企业，因企业合并、分立，与他人合资、合作经营，或者因企业资产出售以及有其他变更企业资产产权的情形而需要变更采矿权主体的，经依法批准可以将采矿权转让他人采矿”的规定，案涉采矿权的转让应报请地质矿产主管部门批准，未经批准不发生法律效力。鉴于本案一审法庭辩论终结前，采矿权转让并未办理审批手续，一审判决根据《探矿权采矿权转让管理办法》第十条第三款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条之规定，将案涉协议认定
摘要2：【裁判要旨】地质矿产主管部门对采矿权转让合同报批申请明确不予批准的情况下，受让人可以据此以合同目的不能实现为由请求解除合同。
【裁判摘要2】采矿权转让合同尽管在未经地质矿产主管部门批准前未生效，但地质矿产主管部门对报批申请明确不予批准的情况下，受让人可以据此以合同目的不能实现为由请求解除合同。本案中，贵州省国土资源厅针对肥矿光大公司提交的《关于是否审批同意煤矿采矿权转让的请示》，于2014年12月15日作出《关于威宁县草海镇大宏山煤矿采矿权转让相关事宜的复函》，明确“涉及煤矿采矿权的转让，我厅根据《省人民政府办公厅关于进一步推进全省煤矿企业兼并重组工作的通知》（黔府办发电（2013）107号）的规定，按省能源局公示的名单和煤矿采矿许可证载明的现状，将煤矿采矿权过户到对应的兼并重组主体名下。即是只受理向兼并重组主体企业转让采矿权的申请”，而贵州省能源局公示的兼并重组主体名单中并没有肥矿光大公司。就此而言，案涉《协议》涉及的采矿权已经不能办理过户并登记到肥矿光大公司名下，肥矿光大公司以合同目的不能实现为由请求解除案涉《协议》，一审判决予以支持并无不当。
【解读1】采矿权转让合同的报批义务条款无需审批自合同成立时生效。
【解读2】转让矿山合伙企业全部财产份额应履行矿业权转让行政审批手续，否则合同不生效。
贵州肥矿光大能源有限公司诉柳振金等采矿权纠纷案
【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申2341号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终919号
【裁判要旨】解除股权转让合同除应依据法律的明确规定外，还应考虑股权转让合同的特点——股权转让合同的签订与履行不仅直接影响合同当事人的利益，而且还会影响目标公司的员工、债权人及其他相关第三人的利益。因此，解除股权转让合同除应依据法律的明确规定外，还应考虑股权转让合同的特点。尤其在股权已经变更登记，受让方已经支付大部分款项、且已经实际控制目标公司的情况下，解除股权转让合同应结合合同的履行情况、违约方的过错程度以及股权转让合同目的能否实现等因素予以综合判断。
【裁判摘要】股权是一种综合性的财产权利，不仅包括财产收益权还包括公司经营决策权等多种权利。股权转让合同的签订与履行不仅直接影响合同当事人的利益，而且还会影响目标公司的员工、债权人及其他相关第三人的利益。因此，解除股权转让合同除应依据法律的明确规定外，还应考虑股权转让合同的特点。尤其在股权已经变更登记，受让方已经支付大部分款项、且已经实际控制目标公司的情况下，解除股权转让合同应结合合同的履行情况、违约方的过错程度以及股权转让合同目的能否实现等因素予以综合判断。本案中，绿洲公司已将海港城公司80%的股权变更登记至锐鸿公司名下，锐鸿公司已经实际接管海港城公司达两年多，占海港城公司20%股权的股东国升公司明确反对绿洲公司再次进入海港城公司，威斯汀酒店也开业在即，海港城公司在中国银行海口海甸支行的贷款本息已经还清，海港城公司也于2016年2月19日分立为海港城公司和绿创公司。与2015年11月19日案涉股权过户时相比，锐鸿公司持有的海港城公司股权的价值及股权结构均已发生较大变化，案涉股权客观上已经无法返还。综上，锐鸿公司虽然存在迟延支付股权转让款的违约行为，但是依据本案事实和法律规定，《股权转让协议》并不符合法定解除条件应予以解除，绿洲公司该项上诉请求不成立，本院不予支持。
摘要2：【提示】迟延支付部分股权转让款是否导致股权转让合同目的不能实现？
【解读】本案绿洲公司依据《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：．．．．．．(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；．．．．．．”之规定主张解除《股权转让协议》。本案逾期付款行为不属于根本违约，一、二审法院均未支付绿洲公司要求解除《股权转让协议》并返还股权的诉讼请求：（１）逾期付款数占全部金额的不利不超过一半；（２）《股权转让协议》未约定锐鸿公司迟延支付该部分款项，绿洲公司将不接受《股权转让协议》的履行；（３）双方也没用约定绿洲公司收取该股权转让款有其他目的，由于锐鸿公司的逾期付款行为导致合同目标不能实现；（４）绿洲公司出让案涉股权获取股权转让款的合同目的通过请求买受人继续履行股权转让款支付义务并承担违约责任等仍然能够实现合同目的；（５）锐鸿公司持有的公司股权的价款及股权结构已经发生较大变化，案涉股权客观上已经无法返还。
【注解】受让方拖欠尾款出让方能否解除股权转让协议？——合同目的仍能实现的一般不予支持解除股权转让协议。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终102号
【裁判要旨】《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”对违约行为明确限定为致使合同目的不能实现的行为，该行为应达到剥夺另一方当事人根据合同有权期待的利益，系根本性违约。
【裁判规则】双方约定了发包人擅自销售房屋的违约金，发包人虽未销售房屋但将其中上百套房屋进行抵押贷款，违反了诚实信用原则，应承担相应的违约责任。
【摘要】《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”该条系对诚实信用原则的规定，双方当事人在履行合同过程中，应当遵守诚实信用原则。本案中，双方当事人明确约定，霍家店公司不得擅自销售案涉房屋，否则以房屋销售总价格的30%作为违约金赔偿给天北公司。霍家店公司虽未将案涉房屋进行销售，但却将其中169套房屋进行抵押贷款，违反了诚实信用原则，应承担相应的违约责任。霍家店公司虽主张抵押经过天北公司的同意，但并未提供相应的证据证明。鉴于霍家店公司已于2015年11月将案涉房屋的抵押贷款结清，一审法院酌定霍家店公司承担169套房屋总价10%的违约责任，并无明显不当，本院予以维持。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2015)民提字第193号
【裁判要旨】外装饰工程中工程质量构成根本违约的判断标准——与一般土建工程不同，外装饰工程的目的是实现整个建筑物的美观。涉案工程中存在大量的破损、缺失、偏斜等外在质量问题且无法修复，因直接影响到了建筑物的外观，加之延期交工的事实存在，足以导致合同目的不能实现，应当认定构成根本违约，发包方以此为由单方解除合同不构成违约。
摘要2：
摘要1：【案号】（2015）启开民初字第01662号，（2015）通中民终字第03134号
【裁判摘要】当事人将特定主观目的作为合同条件或成交基础并明确约定，则该特定主观目的之客观化，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规制范围。如开发商交付的房屋与购房合同约定的方位布局相反，且无法调换，购房者可以合同目的不能实现解除合同。
摘要2：【摘要】根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。该条赋予合同目的不能实现时非违约方的法定解除权，案涉房屋内部布局左右相反导致张某某、徐某某合同目的不能实现，其有权解除购房合同。
其一，合同目的包括客观目的和主观目的。客观目的即典型交易目的，当事人购房的客观目的在于取得房屋所有权并用于居住、孩子入学、投资等，影响合同客观目的实现的因素有房屋位置、面积、楼层、采光、质量、小区配套设施等，客观目的可通过社会大众的普通认知标准予以判断。主观目的为某些特定情况下当事人的动机和本意。一般而言，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项中的合同目的不包括主观目的，但当事人将特定的主观目的作为合同的条件或成交的基础，则该特定的主观目的客观化，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条的规制范围。
其二，本案中，双方当事人对于房屋的内部左右布局约定明确。从现有证据来看，无论是取生置业的宣传图片还是购房合同附件中的房屋平面图，均明确了房屋进门后的左右布局。取生置业在购房合同附件中的房屋平面图加盖合同专用章，该附件并未提醒购房者，实际交付房屋的内部左右布局可能与平面图相反。取生置业辩称其工作人员在销售房屋时曾明确告知，但并未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。且张某某、徐某某所购房屋为期房，在购房时参观的样板房也与实际交付的房屋不一致，无法据此推断张某某、徐某某明知所购房屋的内部左右布局与合同约定相反。
其三，张某某、徐某某对于房屋内部左右布局明确约定并作为特定的合同目的，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未侵害第三人权益，属于当事人意思自治的范畴，法律尊重和保护个体通过自身价值判断自由选择合适房屋的合法权利。房屋并非普通商品，购房者对所购房屋的谨慎选择符合生活常理。由于取生置业并未交付符合合同约定布局的房屋且无法调换，致使张某某、徐某某购买符合购房合同附件中约定布局房屋的合同目的落空，张某某、徐某某要求解除合同于法有据，法院予以确认。张某某、徐某某于2015年7月16日向取生置业发出律师函，告知取生置业构成根本违约，要求其拿出解决方案，但未明确解除合同，故法院确认案涉购房合同的解除时间为一审期间起诉状副本送达取生置业之日即2015年8月1日。
摘要1：【案号】广东省广州市中级人民法院民事判决书(2017)粤01民终23505号
【裁判要旨】本案出让方并未完成股权变更登记并将目标公司主要设备转移，公司不能不能正常营业，股权转让协议的目的已经不能实现，受让方有权解除股权转让合同。
摘要2：【案号】广东省高级人民法院民事裁定书(2018)粤民申10572号
【提示】转让方在股权转让过程中转移公司设备是否足以导致受让方的合同目的不能实现？
【解读】由于目标公司内设备已经搬迁，公司未能正常营业，双方约定的内容已经失去履行的基础，应当认定合同目的不能实现。
【法条链接】《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：．．．．．．(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；．．．．．．”