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最高人民法院(2009)民提字第90号民事判决书

摘要1:名不符实合同性质的认定与过错责任承担问题
【案号】最高人民法院(2009)民提字第90号民事判决书
【提示】名称、内容相互矛盾的合同,应根据合同中是否有特别约定以及当事人的实际履约情况综合认定合同性质。
【裁判摘要】当事人双方签订协议名称为《房屋购买租赁协议书》,该名称既有购买即买卖合同的性质,又有租赁合同的性质,认定本案协议性质应当从协议约定的全部条款内容来综合分析判断。因为双方在协议中特别约定“本协议所签房屋面积产权归乙方”,该约定显然与租赁合同关系不符,实际上体现了买卖合同的性质。特别是从实际履约情况看,协议签订后,乙方给付款项,甲方出具的收款收据上均载明是房款。因此,综合本案实际情况,应当认定协议性质为房屋买卖合同。

摘要2:【载《民事审判指导与参考》2009年第3集(总第39集),第173-180页】
【摘要】本案科贸楼属于临时建筑,依法不能办理产权手续。《城市房地产管理法》第37条明确规定:“未依法登记领取权属证书的,不得转让。”金友公司将本案临时建筑的房屋出售给何买卖,违反法律禁止性规定,故应认定双方所签《房屋购买租赁协议书》无效。

江苏省邳州市人民法院(2009)邳民一初字第1077号

摘要1:【案号】江苏省邳州市人民法院(2009)邳民一初字第1077号
【裁判要旨】我国采取的是严格的物权法定,如果当事人约定的物权内容不符合法律规定,将导致物权不能设立,不能产生物权效力的后果。但旨在设定物权的合同仍然是有效的,在这种情况下只能将当事人设定的权利看成债权。
【裁判摘要】本案原告李桂允与被告惠亚军、胡胜华虽然签订的是“房屋买卖合同”,但该合同约定:被告惠亚军、胡胜华在租赁期满付清租金并退还买房款后,原告李桂允无条件放弃该房地产的所有权和使用权,即该房地产买卖合同失效。该合同条款说明“房屋买卖”并非是双方当事人真实意思之表示,其双方之间进行的“房屋买卖”不是实现合同的根本目的,即名为房屋买卖实为借贷关系,获取该借款、收回借款本息才是双方当事人实现合同的根本目的。综上,原告李桂允主张继续履行房屋买卖合同、返还房屋的诉讼请求不能予以支持。被告葛印明作为保证人,应对该借款本息承担连带偿还责任。

摘要2:【民间借款合同,载《人民法院案例选(月版)2009年第11辑】

最高人民法院民事判决书(2013)民提字第135号

摘要1:——意思与表示不一致,对法律关系性质的司法认定
【案号】最高人民法院民事判决书(2013)民提字第135号
【提示】以买卖合同形式为债务进行担保的,其中的流质条款应认定无效。
【裁判要旨】以买卖合同形式为债务进行担保的,属于非典型的担保,应遵循物权法有关禁止流质的规定,债权人实现担保物权时,对设定的担保财产应当以拍卖或者变卖的方式受偿。
【裁判意见】名为商品房买卖实为借贷,可视为借款担保关系——法律关系的性质应依当事人真实意思表示予以认定。书面借款合同并非认定债权债务关系不可缺少的要件。充分证据证明当事人以签署商品房买卖合同并办理备案登记方式进行民间借贷的,应认定双方之间成立了一种非典型的担保关系。债权人可以适当方式就合同项下不动产主张权利,以担保其债权实现。但其诉请直接取得案涉不动产所有权的主张,违反了《物权法》关于禁止流质的规定,应不予支持。
【裁判规则】双方当事人同时签订的《商品房买卖合同》是为了担保债务的履行。在债务人拒不还债的情况下,债权人有关直接取得房屋所权的主张,因违反物权法关于禁止流质的规定而不能获得支持。

摘要2:【来源】《民事审判指导与参考》(总第58辑),人民法院出版社2014年版,第192-205页。
【解读1】书面合同并非确认双方当事人之间存在债权债务关系必不可少的要件。只要认定双方有借款合意,出借人实际向借款人支付了款项,即可认定债权债务关系成立。双方当事人同时签订的《商品房买卖合同》则是为了担保债务的履行。在债务人拒不还债的情况下,债权人有关直接取得房屋所有权的主张,因违反物权法关于禁止流质的规定而不能获得支持。
【解读2】当事人约定以商品房买卖合同为借贷合同进行担保,这种交易方式名为买卖,实为担保。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条将此类合同定性为担保合同,而非代物清偿预约。......因此,前述朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案的裁判观点与《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定不一致,在司法解释施行后不应再适用;前述广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷案的裁判观点则与该司法解释一致,可以继续适用。——《最高人民法院民商事判例集要.建工房产卷(下)》第814页

(2010)来民一初字第6号;(2011)桂民一终字第18号;(2013)民申字第310号;(2013)民提字第135号

摘要1:——借贷关系中签订房屋买卖合同并备案登记属于让与担保
【案号】(2010)来民一初字第6号;(2011)桂民一终字第18号;(2013)民申字第310号;(2013)民提字第135号
【提示】双方之间在成立借贷关系后,又签订了商品房买卖合同并办理备案登记作为担保,该行为并不导致抵押权的成立,但足以在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系。既然属于担保,就应遵循物权法有关禁止流质的原则,在债权人实现担保债权时,对设定的担保财产应当以拍卖或者变卖的方式受偿。出借方不能请求直接取得商品房所有权。
【裁判要旨】在当事人一方主张系房屋买卖关系、另一方主张系借贷关系,且双方证据均有缺陷的情况下,应结合双方当事人提交的证据,探究合同签订时双方当事人的真实意思,判断法律关系的性质。在借贷关系成立的前提下,签订商品房买卖合同并办理备案登记的行为,足以构成一种非典型担保。
【最高人民法院民一庭认为】双方当事人就其之间法律关系为商品房买卖合同关系还是民间借贷关系产生争议的,人民法院应当结合双方当事人提交的证据,探究双方当事人的真实意思表示,依照当事人的真实意思表示及合同履行情况对当事人之间的法律关系作出判断。当事人以签订商品房买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院按照民间借贷法律关系审理。

摘要2:【裁判摘要】认定当事人之间是否存在债权债务关系,书面合同并非不可缺少的要件。只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方,即可认定债权债务关系成立。杨伟鹏向嘉美公司支付340万元并收取利息的行为,足以认定双方之间成立了债权债务关系。嘉美公司从杨伟鹏处取得340万元的真实意思是融资还债,其与杨伟鹏签订《商品房买卖合同》的目的,则是为了担保债务的履行。鉴于双方未办理抵押登记,其约定也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式,故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式。即在嘉美公司不能按时归还340万元的情况下,杨伟鹏可以通过拍卖或者变卖案涉房屋的方式确保其能够实现债权。如果嘉美公司按时归还340万元,则杨伟鹏是不能就案涉的53间商铺主张权利。嘉美公司对交易的控制体现在借款合同和其没有将《销售不动产统一发票》原件交付给杨伟鹏,而缺少了发票,杨伟鹏是无法实际取得商铺并办理产权登记手续的。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定,抵押权人在债务履行期限届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。该规定主要是基于平衡双方当事人利益的考虑,防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利,损害债务人特别是其他债权人的利益。尽管本案中双方当事人签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为并不导致抵押权的成立,但足以在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系。既然属于担保,就应遵循物权法有关禁止流质的原则,也就是说在债权人实现担保债权时,对设定的担保财产,应当以拍卖或者变卖的方式受偿。杨伟鹏请求直接取得案涉商铺所有权的主张违反《中华人民共和国物权法》关于禁止流质的规定,本院不予支持。

签订买卖合同做为民间借贷担保

摘要1:【问题】签订买卖合同做为民间借贷担保,如何认定法律关系?
(1)让与担保:让与担保是指债务人或者第三人为担保债务人的债务,将担保标的物的所有权等权利转移于担保权人,而使担保权人在不超过担保之目的范围内,于债务清偿后,担保标的物应返还于债务人或者第三人,债务不履行时,担保权人得就该标的物优先受偿的非典型担保物权。
(2)后让与担保:后让与担保是指债务人或者第三人为担保债权人的债权,与债权人签订不动产买卖合同,约定将不动产买卖合同的标的物作为担保标的物,但权利转让并不实际履行,于债务人不能清偿债务时,须将担保标的物的所有权转让给债权人,债权人据此享有的以担保标的物优选受偿的担保物权。
(3)法律关系:签订买卖合同做为民间借贷担保,应当当按照民间借贷法律关系审理。
归属型的让与担保形式;(2)性质应属于一种担保债权(仅保障让与担保权人的受偿权而不是对担保物的所有权);(3)效力——我国已经认可后让与担保合同的法律效力。
【注解2】让与担保能否排除强制执行?——(1)让与担保约定的标的物已经完成所有权转移——根据物权的公示公信原则,应优先保护作为申请执行人的第三人的利益,对于担保人以物权公示的权利人与实际权利人不符为由提出的排除执行的诉讼请求不予支持;(2)让与担保约定的标的物尚未完成所有权转移,仍由担保人占有使用——根据物权的公示公信原则,认定让人担保仅为债权担保方式,不具有对抗第三人的效力,并驳回作为担保权人的案外人提出的排除执行的诉讼请求。
【注释1】买卖型担保合同或者担保型买卖合同性质上属于让与担保合同而非一种独立的非典型担保物权(因为物权没有过户)。
【注解2】《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第23条是我国法律第一次对让与担保制度作出规定:(1)我国仅认可清算型、处分型让与担保,并未认可流质型、流押型。

摘要2:【注释】
(1)原《民间借贷规定》第24条第1款规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。”
(2)2020年修正和第二次修正《民间借贷规定》第23条第1款规定:“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的,人民法院应当准许。”——修改的直接原因是《民事证据规定》第53条规定(原35条修改)。
(3)二次修正后《民间借贷规定》第23条仅规定“当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的,人民法院应当准许”,并未明确当事人应当如何变更诉讼请求:
A.签订买卖合同作为借款合同担保,当事人之间的意思表示应理解为“名为买卖,实为担保”,而非“名为买卖,实为借贷”。
B.“变更诉讼请求”应理解为将请求履行买卖合同变更为请求履行抵押合同或者质押合同从而取得担保物权;而不应理解为仅限于将请求借款人履行买卖合同变更为请求借款人履行还本付息的义务。
C.如果原告不变更诉讼请求,应驳回其请求继续履行买卖合同的诉讼请求,但在判决书中应当确原告可另行提起诉讼请求借款人继续履行担保合同;法院也可以直接判决借款人履行担保合同(举重以明轻,并未超出原告的诉讼请求)。

最高人民法院民事判决书(2013)民一终字第144号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2013)民一终字第144号
【提示】以签订《商品房买卖合同》及《回购协议》方式进行资金融通的,依照当事人的真实意思表示及合同履行情况处理。
【裁判要旨】债权转让和债权债务概括转移的生效要件不同,前者以“通知”为限,后者需经“同意”。判断合同转让的内容,需依据合同本身的履行情况及转让约定,在转让发生权转让人已经履行了其合同项下的义务,其转让的只能是债权。
【裁判规则】
①从当事人所签订的《商品房买卖合同》和《回购协议》的合同目的及履行情况看,双方缔约的真实意思并非以取得案涉房屋所有权为目的,而是为了实现资金融通,签订商品房买卖合同是为了担保债权的实现。此种情形下,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。
②当事人之间存在多笔借款关系,且利息规定不一致的,如果还款人没有特别注明,一般情况下应认为还款人的还款系针对某笔发生,不宜将多笔关系混同。

摘要2

最高人民法院民事判决书(2011)民提字第344号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2011)民提字第344号
【提示】当事人同时有房屋买卖与民间借贷意思表示的,法律关系的认定与处理。
【裁判摘要】
1.双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》,并约定如借款到期,偿还借款,《商品房买卖合同》不再履行;若借款到期,不能偿还借款,则履行《商品房买卖合同》。在合同、协议均依法成立并已生效的情况下.应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。
2.借款到期,借款人不能按期偿还借款。对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权,不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。

摘要2:【解读】当事人约定以商品房买卖合同为借贷合同进行担保,这种交易方式名为买卖,实为担保。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条将此类合同定性为担保合同,而非代物清偿预约。......因此,前述朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案的裁判观点与《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定不一致,在司法解释施行后不应再适用;前述广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷案的裁判观点则与该司法解释一致,可以继续适用。——《最高人民法院民商事判例集要.建工房产卷(下)》第814页

最高人民法院民事判决书(2013)民一终字第62号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2013)民一终字第62号
【提示】涉及民间借贷争议的商品房买卖合同的认定与处理。
【裁判规则】
①一方当事人主张是房屋买卖关系,另一方主张《商品房买卖合同》实为掩盖民间借贷关系的形式时,当事人未能提供任何书面证据,仅有证人证言的孤证不足以证明民间借贷关系的存在,法院以优势证据原则认定双方为房屋买卖关系。
②仅以《收据》作为证据,证明对方实际收到购房款的事实,证明力不足,其应对每笔款项的具体支付情况进一步提供证据予以证明。

摘要2

最高人民法院民事判决书(2015)民一终字第78号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2015)民一终字第78号
【裁判摘要】
一、合同在性质上属于原始证据、直接证据,应当重视其相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力,并将其作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据。若要否定书面证据所体现的法律关系,并确定当事人之间存在缺乏以书面证据为载体的其他民事法律关系,必须在证据审核方面给予更为审慎的分析研判。
二、在两种解读结果具有同等合理性的场合,应朝着有利于书面证据所代表法律关系成立的方向作出判定,藉此传达和树立重诺守信的价值导向。
三、透过解释确定争议法律关系的性质,应当秉持使争议法律关系项下之权利义务更加清楚,而不是更加模糊的基本价值取向。在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系且该隐藏法律关系真实并终局地对当事人产生约束力的场合,不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映,避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现。
【裁判要旨】《合同法》针对“交易习惯”问题作出相关规定,其意旨侧重于完善和补充当事人权利义务的内容,增强当事人合同权利义务的确定性。在运用“交易习惯”认定当事人交易行为之“可疑性”,应格外谨慎。
【裁判规则1】在认定双方当事人之间是否名为房屋买卖实为借贷法律关系时,应朝着有利于书面证据所代表法律关系成立的方向作出判定,在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系且该隐藏法律关系真实并终局地对当事人产生约束力的场合,不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映,避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现。

摘要2:【裁判规则2】民事诉讼中的案件事实,应为能够被有效证据证明的案件事实。书面合同是确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据,应当重视其相对于传来证据、间接证据所具有的较高的证明力。仅应在确有充分证据证明当事人实际履行行为与书面合同文件表现的效果出现显著差异时,才可依前者确定其间接法律关系的性质。在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系且该隐藏法律关系真实并终局地对当事人产生约束力的场合,不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映,避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现。
【解读】对是否构成“名为商品房买卖实为民间借贷”法律关系的判断,应将双方书面合同作为判断逻辑起点和基本依据。
【来源:《如何正确适用证据规则认定当事人之间法律关系的性质——上诉人洪××与被上诉人昆明×××房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案》,载《民事审判指导与参考》(总第63辑),人民法院出版社2016年版,第186-199页】
【裁判要旨】(1)在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系且该隐藏法律关系真实并终局地对当事人产生约束力的场合,不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映,避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现。若要否定书面证据所体现的法律关系,并确定当事人之间存在缺乏以书面证据为载体的其他民事法律关系,必须在证据审核方面给予更为审慎的分析研判。(2)“交易习惯”是指不违反法律、行政法规强制性规定的,在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法,或者当事人双方经常使用的习惯做法。原《合同法》针对“交易习惯”作出相关规定,其意旨侧重于完善和补充当事人权利义务的内容,增强当事人合同权利义务的确定性。在上述立法意旨之外,运用“交易习惯”认定当事人交易行为之“可疑性”,应格外谨慎。
——在无充分证据推翻书面证据时,应按照书面证据所体现的内容认定其法律关系

济南英大国际信托投资有限责任公司与山东省食品公司信托贷款合同纠纷上诉案

摘要1:济南英大国际信托投资有限责任公司与山东省食品公司信托贷款合同纠纷上诉案——信托财产归属的法律界定
【关键词】名实不符合同;名为委托贷款实为信托贷款
【案由】信托合同纠纷
【裁判要旨】名为委托贷款实为信托贷款——当事人双方所签订的协议虽名为委托贷款,但从贷款对象的选定,贷款期限、利率、风险责任的承担,对外实施行为的名义,格式合同的约定等诸方面进行判断,双方之间存在的是信托贷款法律关系并按此履行的,应按协议约定的权利义务内容确定合同性质。
【案号】(2001)民初字第1707号;(2002)民二终字第33号

摘要2

山东省食品公司诉济南英大国际信托投资有限责任公司案

摘要1:山东省食品公司诉济南英大国际信托投资有限责任公司案(信托合同)
【关键词】名实不符合同;名为委托贷款实为信托贷款
【案由】信托合同纠纷
【裁判要旨】名为委托贷款实为信托贷款——当事人双方所签订的协议虽名为委托贷款,但从贷款对象的选定,贷款期限、利率、风险责任的承担,对外实施行为的名义,格式合同的约定等诸方面进行判断,双方之间存在的是信托贷款法律关系并按此履行的,应按协议约定的权利义务内容确定合同性质。
【判决书字号】
  一审判决书:山东省济南市市中区人民法院(2001)民初字第1707号
  二审判决书:山东省济南市中级人民法院(2002)民二终字第33号

摘要2

最高人民法院(2012)民二终字第254-1号

摘要1:|——以委托购买国债为名行非法借贷之实,合同应为无效
【裁判要旨】当事人以委托购买国债为名行非法借贷之实,依《合同法》规定,委托合同应无效,委托人因履行上述无效合同所获固定收益,应依法冲抵受托人尚欠债务本金。
【裁判摘要】名实不符合同被认定无效,担保合同亦无效,担保人承担过错责任——亚星公司与金新信托公司签订的合同虽为《委托购买国债合同》,......双方当事人系以委托购买国债为名行非法借贷之实,根据合同法的规定,该合同应为无效。......亚星公司与金新信托公司签订的《委托购买国债合同》无效,则德恒证券、南京国投与金新信托公司、亚星公司签订的两份担保合同亦应无效,德恒证券和南京国投应当按照其对担保合同无效是否存在过错承担相应的责任。鉴于原审法院判决德恒证券与南京国投承担相应的民事责任后并未提起上诉,因此,本院对此不再进行审理。

摘要2

不能简单以交易习惯为由,否定房屋买卖合同性质——购房合同一方主张名为房屋买卖实为民间借贷的,在无充分证据佐证的情况下,不宜简单否定既存外化法律关系

摘要1:【要旨】商品房买卖合同一方主张名为房屋买卖实为民间借贷的,在无充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系且该隐藏法律关系真实并终局地对当事人产生约束力的场合,不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映,避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现。
【案例】最高人民法院(2015)民一终字第78号《如何正确适用证据规则认定当事人之间法律关系的性质》

摘要2

苏省徐州市中级人民法院民事判决书(2013)徐民终字第1271号

摘要1:【案号】江苏省徐州市中级人民法院民事判决书(2013)徐民终字第1271号
【裁判要旨】房屋买卖合同与借贷关系同时存在的,如果可以认定房屋买卖合同约定的价格明显低于市场价格,房屋买卖合同实际是履行借款合同的担保行为,应认定房屋买卖合同不成立。

摘要2

最高人民法院指导案例72号:汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案

摘要1:指导案例72号 汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案 (最高人民法院审判委员会讨论通过2016年12月28日发布)
【案号】最高人民法院(2015)民一终字第180号
【裁判要点】借款合同双方当事人经协商一致,终止借款合同关系,建立商品房买卖合同关系,将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的,不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形,该商品房买卖合同的订立目的,亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下,该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额,人民法院应当结合借款合同等证据予以审查,以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。

摘要2:【解读1】借款合同双方终止借款合同关系,建立商品房买卖合同关系,将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的,具有法律效力。
【解读2】指导案例72旨在明确借款合同双方当事人经协商一致,终止借款合同关系,建立商品房买卖合同关系,将借款本金及利息转化为购房款并经对账清算的,若无相关法律禁止情形,该商品房买卖合同具有法律效力,但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额,人民法院应当依法进行审查,以防止违法高息合法化。