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商品房买卖维权手册

摘要1:【序言】随着房价上涨,房子成为人生的重头戏、关键“幸福指数”!许多人一辈子省吃俭用、奋斗一生,最终目的就是为了住上一套满意的房子。然而,商品房买卖绝对不是简单的事情,其中隐藏巨大的法律风险。只要稍不留神,就会带来重大损失、甚至牺牲一辈子的“幸福”。那么,在买房过程中应该如何防范和规避购房风险,维护自己的合法权益呢?《商品房买卖维权手册》将帮助您认识购房风险、防范购房欺诈,最大限度地保护自身合法权益。
【目录】1.什么是商品房买卖合同?2.未办理过户登记的房屋买卖合同是否有效?哪些房地产不能在市场上交易?3.什么是商品房包销合同?4.“楼盘广告”的性质如何认定?商品房销售广告和宣传资料性质如何认定? 5.什么是商品房现售合同?出售商品房现房应当具备那些条件? 6.商品房预售合同有那些特点?商品房预售有哪些条件? 7.什么是商品房预售登记?8.商品房预售后,开发商变更规划设计有哪些规定? 9.什么是预售商品房转让?“炒房花”行为是否违法?购买预售的“二手房”如何保护自己?10.购买预售商品房出现“烂尾楼”怎么办?11.什么是商品房预约合同?预约合同的法律效力如何认定?开发商通过订立商品房预约合同收取定金的法律效力如何认定?12.什么是“按揭”?13.什么是“楼花抵押”?14.什么是商品房“五证”、“两书”?15.房地产权属证书包括那些证书?购房者有权在什么时间取得房屋权属证书?16.什么是迟延办证违约责任?办理房屋产权证书迟延,开发商应当承担何种违约责任?17.什么是建筑面积、销售面积、套内建筑面积、使用面积、公摊面积、暂测面积、实测面积、销售面积? 18.如何计算房屋使用率?19.商品房面积误差如何处理? 生面积误差(面积缩水、面积翻倍)如何处理?20.什么是商品房税费?购房者购买房屋时应当缴纳哪些税费?21.屋顶花园是否属于共有?能否单独出售或者赠送给业主?开发商将房屋的顶层楼台送给、出售业主,其约定是否有效?22.什么是房屋拆迁安置与补偿协议?23.未取得产权证房屋买卖如何规定、能否买卖?25.房屋质量不合格,买受人能否解除合同并要求赔偿?26.开发商迟延交付房屋,购房者能否解除合同?27什么是开发商迟延办证违约责任?办理房屋产权证书迟延,开发商应当承担何种违约责任?28.购房者迟延支付购房款,开发商能否解除合同?

摘要2:【目录(续)】29.什么是商品房买卖合同法定解除权?购房者能否要求退房和主张惩罚性赔偿责任? 30.购房者退房情形有哪些? 31.商品房买卖合同违约金和损失赔偿额如何确定? 32.持续增长迟延履行违约金诉讼时效如何起算? 33.商品房买卖合同迟延履行解除权如何行使?34.一房二卖合同,谁是所有人?35.签订买卖合同做为民间借贷担保,如何认定法律关系?附录1:商品房买卖合同(包括预售合同)交房和办证的诉讼时效;附录2:商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后,善意买受人应返还房屋使用费标准;附录3:商品房购房款是否具有优先受偿

三门峡水利管理局诉郑州市××建设公司房屋买卖合同纠纷案

摘要1:【裁判摘要】房屋买卖合同的出卖人,在收取了买受人支付的大部分款项后,不能以房屋的工程价款需优先受偿为由,拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。
【裁判意见】工程价款优先受偿权不能对抗已交付大部分购房款的买受人的所有权。
【裁判规则】房屋买卖合同的出卖人不能以房屋的工程价款须优先受偿为由,拒绝按照合同约定向买受人交房房屋。

摘要2

最高人民法院民事判决书(2012)民抗字第24号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2012)民抗字第24号
【裁判摘要】
  一、人民法院审理检察机关抗诉的再审案件一般应以原审审理范围为限。当事人的诉讼请求不同于支持其提出请求的理由和依据,如当事人提出请求的理由和依据不同于检察机关抗诉所提出的理由和依据,并不意味其申请抗诉的请求未获得检察机关抗诉支持;当事人的再审请求未超出原审审理范围的,人民法院再审中应予审理。
  二、在房地产开发企业委托代理机构销售房屋的情况下,房地产开发企业因委托代理机构未告知其特定房屋已经售出而导致一房二卖,属于其选择和监督委托代理人的经营风险,不得转嫁于购房者,房地产开发企业以此为由主张最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的惩罚性赔偿应予免除的请求,人民法院不予支持。
【裁判要旨】法院审理抗诉再审案件,如检察院抗诉理由及依据与当事人诉讼请求及理由、依据相悖,并不代表当事人申请抗诉请求未获检察机关抗诉支持,当事人再审请求未超出原审审理范围的,法院再审时应予一并审理。
【裁判意见】开发商因销售商过错导致一房二卖不免除双倍赔偿责任。
【裁判规则】人民法院审理检察机关抗诉的再审案件一般应以原审审理范围为限。

摘要2:【摘要】根据本院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定,“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任: (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”可见,只要出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为,无法取得房屋的买受人即可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任,且上述规定中并不存在此种赔偿责任的适用以出卖人具有恶意违约故意为前提的规定。
【解读】出卖人一房二卖,不管其是否具有恶意违约故意,无法取得房屋的买受人均可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

广东省广州市天河区人民法院(2008)天法民四初字第1681号;广东省广州市中级人民法院(2009)穗中法民五终字第2072号

摘要1:【问题提示】开发商履行回购义务后能否依据合同约定直接取得房屋所有权?
【要点提示】在我国现有法律体系中,“回购”并非法律意义上的概念,字面上理解是将房屋买回。审判实践中,对按揭贷款合同中约定的开发商的回购义务在法律性质及效力上存有不同理解。本案一审、二审法院认为,回购的法律性质应界定为开发商承担保证责任的一种方式。开发商履行回购义务后享有的是代位追偿权,不能依据合同约定直接取得房屋所有权。
【裁判意见】开发商不能依按揭贷款回购条款直接取得房屋的所有权。
【案例索引】一审:广东省广州市天河区人民法院(2008)天法民四初字第1681号(2009年3月12日);二审:广东省广州市中级人民法院(2009)穗中法民五终字第2072号(2010年9月28日)

摘要2

(2007)随民初字第15号;(2008)鄂民一终字第88号;(2009)民提字第78号

摘要1:——约定以特定房屋作为收益分配的地产合同性质认定
【裁判要旨】一方当事人以土地使用权及地上房屋作为出资与他人合作进行房地产开发,明确约定以特定房屋作为收益分配,如果该合作开发又具有政府规划的强制性和必然性,那么该合作开发房地产合同应认定为关于特定房屋的一般互易合同,其实质是以所有权调换为补偿方式的拆迁补偿安置协议。故本案中,尽管类似拆迁人地位的东城建设公司违约将补偿安置房屋另行出卖给袁某等8位第三人,但根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条,具有类似被拆迁人地位的随州烟草公司请求优先取得讼争房屋的,人民法院应予支持。
【案号】(2007)随民初字第15号;(2008)鄂民一终字第88号;(2009)民提字第78号

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南宁市中级人民法院民事判决书(2012)南市民一终字第52号

摘要1:【案号】南宁市中级人民法院民事判决书(2012)南市民一终字第52号
【裁判摘要】黄××请求南方食品集团支付逾期交房违约金至房屋实际交付之日,但如前所述,逾期交房违约金系持续递增之迟延履行违约金,其数额随时间的推移按一定标准不断增长,而南方食品集团至今未能交付商品房,房屋交付之日尚无法确定,故计至房屋实际交付之日的逾期交房违约金属尚不能确定具体数额的、将来发生的款项,并不具备履行的可能,因此,黄××请求的逾期交房违约金的计算期间,应以确定的日期为截止日而固定其金额,方可履行并经裁判后具有既判力和强制执行力。所以,本院以本判决生效之日作为上述违约金计算期间的截止日,此后因南方食品集团仍不交付商品房产生的逾期交房违约金,黄××可待其发生后另行主张权利。

摘要2

杨×诉东台市××房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案

摘要1:【裁判摘要】
  一、人民法院依法独立行使审判权,在审理案件中以事实为根据,以法律为准绳。人民法院据以定案的事实根据,是指经依法审理查明的客观事实。建设行政主管部门的审批文件以及建筑工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件,在关于房屋建筑工程质量的诉讼中仅属诉讼证据,对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力,如果存在房屋裂缝、渗漏等客观事实,并且该客观事实确系建筑施工所致,则人民法院应当依法认定房屋存在质量缺陷。
  二、除有特别约定外,房屋出卖人应当保证房屋质量符合工程建设强制性标准以及合同的约定,房屋买受人因房屋存在质量缺陷为由向出卖人主张修复等民事责任的,人民法院应当予以支持。
【提示】行政主管部门的审批文件和质量合格文件等仅属诉讼证据,对法院认定事实不具有当然拘束力。
【裁判观点】
①房屋出卖人与房屋买受人签订房屋买卖合同,其应当保证出卖的房屋符合法律规定或者合同约定的质量,现房屋出卖人交付给房屋买受人的房屋出现墙体裂缝及渗漏问题,经专业部门鉴定,其主要原因系温度变化时结构材料不均匀收缩所致,而屋面未作保温层和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显。对此,作为房屋的出卖人,对其出售房屋存在的质量缺陷,依法应当承担相应的修复义务。
②虽然房屋出卖人交付的房屋从设计施工至竣工均经有关行政管理部门审核批准,未设置保温层符合当时的建筑标准和规范,但是范围出卖人交付给房屋买受人的房屋存在明显有质量缺陷,且已严重影响房屋买受人对房屋的正常居住使用,其原因亦经相关专业部门鉴定。房屋出卖人提出的房屋通过标准审查仅是有关行政管理部门认定的事实,并不能据此否定房屋存在质量缺陷的客观事实。

摘要2:【解读】房屋通过了行政管理部门的工程建设强制性标准审查,但存在质量缺陷的,出卖人应向买受人承担修复等民事责任。

最高人民法院民事判决书(2005)民一终字第85号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2005)民一终字第85号
【裁判摘要】根据《中华人民共和国公司法》第十三条的规定,公司可以设立分公司,分公司不具有企业法人资格,其民事责任由公司承担。因此,公司分支机构于公司法人变更过程中是否已实际经工商部门注销完毕,不影响公司基于独立法人资格行使其分支机构所享有的民事权利、承担其分支机构所负有的民事义务。
【摘要】根据《公司法》第十三条的规定,公司可以设立分公司,分公司不具有企业法人资格,其民事责任由公司承担。因此,公司分支机构于法人变更过程中是否已实际经工商注销完毕,不影响公司基于独立法人性质行使对其分支机构所享有的民事权利和民事义务。人寿(集团)公司于本案中以原告身份向泛华公司主张《商品房预售(预购)合同》项下的合同权利符合法律规定。泛华公司上诉提出的截至2005年5月18日,中国人寿重庆分公司未办理注销手续,仍为合法存续的法人分支机构,人寿(集团)公司不具备合法诉讼主体资格,无权提起本案诉讼的主张,与事实不符,亦无法律根据。一审判决认为人寿(集团)公司属于本案适格原告,认定事实及适用法律正确,予以维持。

摘要2:【提示1】公司分支机构于法人变更中是否被注销,不影响公司承担起分支机构的民事责任。
【裁判意见1】
①公司分支机构(分公司)不具有企业法人资格,其民事责任由公司承担;公司分支机构于法人变更过程中是否已实际被工商部门注销,不影响公司基于独立法人资格行使其分支机构所享有的民事权利、承担其分支机构所负有的民事义务。
②公司法定代表人的变更属于其公司内部人员的调整变化,在公司依法存续期间,法定代表人的更迭不构成影响公司民事责任承担的法定抗辩事由。
【提示2】按日累计的违约金属于一个整体的合同权利,不能按照违约时间分别计算诉讼时效。
【摘要2】本案违约金基于当事人未按约履行交房义务的违约行为而产生。按照双方当事人在《商品房预售(预购)合同》中的约定,出卖方如违反约定的期限延迟移交房屋,应向购房方缴纳违约金,违约金每日按房价款0.2‰累加计算。从该约定内容分析,迟延交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的,即相对于购房方来讲,主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金,是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利,而不是按照违约的天数具体分割为若干个分别计算诉讼时效的独立的权利,购房方可以再该项整体权利没能实现时提出主张。如果将本案违约金请求权分割为若干个独立的请求权,并以分别起算的诉讼时效予以限制,这必将改变本案双方当事人在合同中约定的额“累加计算”的本意,违背当事人意思自治的基本原则。经最高人民法院终审认定上述判决认定事实清楚及适用法律正确,予以维持。
【裁判意见2】
①按日累计违约金所形成债务的诉讼时效计算观点:
A.多个债权说(把违约金作为继续性债权,分段计算诉讼时效);
B.单个债权说(违约金是当事人约定的一个整体的合同权利)。
②按日累计的违约金属于无履行期限的债权,只要违约行为不构成,则诉讼时效期间就不进行。
③原告主张权利的函件被告拒收,此时应视为权利人主张权利而义务人拒绝履行义务,权利人始知其权利遭到侵害,诉讼时效应从此发生争议之日起计算。

重庆市渝北区人民法院民事判决书(2010)渝北法民初字第8041号

摘要1:【案号】重庆市渝北区人民法院民事判决书(2010)渝北法民初字第8041号
【裁判摘要】合同当事人应当按照约定期限履行自己承诺的义务,逾期未履行的,应当承担违约责任,并从逾期日开始计算违约金,直至义务方履行义务为止。而守约方主张权利的诉讼时效,为对方开始承担违约责任之日起2年,超过2年不主张的(部分),不能再要求支付违约金。

摘要2

房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道,应承担相应的民事赔偿责任

摘要1:房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道,应承担相应的民事赔偿责任——李某与房地产公司商品房预售合同纠纷上诉
【裁判主旨】房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道,应承担相应的民事赔偿责任。
【最高人民法院民一庭意见】虽然双方当事人订立的房屋买卖合同中未约定管道铺设内容,但根据《合同法》第42条第2款规定,在订立合同过程中一方故意隐瞒与订立合同有关的这一事实或者有提供虚假情况的,给对方造成损失的,应当承担赔偿责任的规定,房地产公司应承担相应的赔偿责任。关于赔偿数额的确定,可以考虑因房地产公司应告知而未告知,致使李某多支出的交易成本或者给李某造成的损失部分。
【案例】《房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道,应承担相应赔偿责任》

摘要2

最高人民法院民事判决书(2010)民一终字第13号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2010)民一终字第13号
【裁判摘要】根据合同的相对性原则,涉案合同一方当事人以案外人违约为由,主张在涉案合同履行中行使不安抗辩权的,人民法院不予支持。
【摘要1】俞某某主张不安抗辩权的理由是华辰公司丧失商业信誉,依据是其与福州华辰公司签订另一购房合同后,福州华辰公司将合同约定的房屋设定抵押。然而,福州华辰公司与华辰公司是两个不同的法人,以案外人违约为由在本案合同履行中行使不安抗辩权,不符合合同相对性原则。根据《合同法》第六十八条的规定,俞某某关于其行使不安抗辩权的主张,依据不足。《合同法》第六十九条规定了行使不安抗辩权的要件,即使俞某某有权行使不安抗辩权,也应当及时通知对方。但无证据证明俞某某履行过通知义务。
【摘要2】俞财新虽主张其已向华辰公司支付了大部分订金,履行了支付订金的主要义务,并享有不安抗辩权,但按照《商铺认购书》的约定,华辰公司应在收到俞财新订金后30日内领取《商品房预售许可证》并与俞财新签订购房合同。据此,应认定俞财新负有先履行义务,其应在2007年10月20日之前付清6360万元订金,但俞财新至今仅支付了5860万元订金,其主张行使不安抗辩权的理由不能成立。因此,应认定俞财新违约,故其无权向华辰公司主张违约金。由于俞财新违约在先,即使后来华辰公司没有及时领取《商品房预售许可证》并与俞财新签订购房合同,也不应向俞财新支付违约金。本案《商铺认购书》解除后,双方当事人的权利义务终止。因房屋交易尚未完成,应当返还一方占有另一方的财产。华辰公司占有俞财新的5860万元购房订金及所生利息,理应一并返还,故对华辰公司关于只应向俞财新返还4900万元订金的主张,本院不予支持。
【裁判观点】根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定,商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同,明确交易的主要内容。本案中,双方当事人签订的《商铺认购书》对所出售商品房的坐落、面积、单价、总价款等商品房买卖核心条款作出约定,符合商品房买卖合同的基本特征。但因该《商铺认购书》同时又明确约定在华辰公司取得《商品房预售许可证》后,应另行签订商品房买卖合同,且约定内容与《商品房销售管理办法》第十六条规定相比有不少欠缺,故应当认定《商铺认购书》系双方当事人为将来签订商铺买卖合同而事先达成的合意,本案为商品房买卖预约合同纠纷。

摘要2:【裁判规则】根据《合同法》第68条、第69条的规定,行使不安抗辩权应具备两个条件:一是先履行义务的一方有确切证据证明对方不能履行债务,或者有不能履行债务的可能,且未提供适当担保;二是及时通知对方当事人。当符合这两个条件时,行使不安抗辩权才有效,先履行债务的一方有权中止履行。

仲××诉上海市××大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案

摘要1:【裁判摘要】预约合同,一般指双方当事人为将来订立确定性本合同而达成的合意。预约合同生效后,双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。一方当事人未尽义务导致本合同的谈判、磋商不能进行,构成违约的,应当承担相应的违约责任。
【裁判观点】
①通常情况下,商品房认购书的性质为预约,法律对商品房预售合同的强制性规定并不适用于预约合同,即使出卖人未取得商品房预售许可证也不影响预约合同的效力。预约合同生效后,双方当事人均应按约履行。因一方当事人原因未能订立本约的,该当事人应承担相应的违约责任,已收受定金的,应当按照法律关于定金的规定处理。因不可归责于双方当事人的事由而未能订立本约的,双方当事人均不构成违约。出卖人已收受定金的,应当将定金返还给买受人。
②当该商品房认购书具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条的规定,尚未取得商品房预售许可证的,该商品房买卖合同无效,但在起诉前取得预售许可证的,该合同有效。

摘要2

北京市朝阳区人民法院(2009)朝民初字第24866号;北京市第二中级人民法院(2010)二中民终字第05439号

摘要1:【问题提示】房屋买卖双方网上签约,但尚未签订书面合同,能否认定双方的买卖合同已经成立?
【要点提示】房屋买卖双方尚未签订书面的购房合同,但双方已经在房屋权属登记中心签字确认了《存量房自行成交网上签约申请表》、《存量房买卖合同信息表(自行成交)》(即“网签”),且已明确了合同的价款、房屋信息的,应当认定双方的买卖合同已经成立。
【案例索引】一审:北京市朝阳区人民法院(2009)朝民初字第24866号(2010年1月15日);二审:北京市第二中级人民法院(2010)二中民终字第05439号(2010年3月16日)

摘要2

陈某1诉陈某2侵害房屋所有权纠纷案

摘要1:【提示】房屋代管人未经得原业主同意,擅自出卖该房屋,该买卖合同无效。
【裁判摘要】
《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》196条规定:1987年1月1日以后受理的案件,如果民事行为发生在1987年以前,适用民事行为发生时的法律、政策;当时的法律、政策没有具体规定的,可以比照民法通则处理。”本案买卖房屋的民事行为发生于1961年,应当适用当时的法律、政策。
本案讼争房屋是上诉人陈某1出资修建的个人合法财产,任何人未经所有权人许可,均不得出卖。1951年4月16日,最高人民法院原华东分院《关于解答房屋纠纷及诉讼程序等问题的批复》第一条中规定:“房屋代管人,未得原业主同意,私擅将房屋盗卖,此种买卖行为,原属无效……”。被上诉人陈某2作为房屋代管人,在未征得所有人同意的情况下,即以自己的名义出卖他人房产,是违法的民事行为。1956年1月18日,中共中央批转的中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》中规定,企业单位不经批准不得购买私有房屋。原琼山县商业局大致坡营业部违背政策,未经批准擅自购买私有房屋,并且在明知陈某2不是所有权人的情况下与其签订买卖契约,其行为是违法的。陈某2与营业部签订的房屋买卖契约,侵害了陈某1对讼争房屋的所有权,应属无效。对此无效民事行为,陈某2与营业部均有过错,比照《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款的规定,应当各自承担相应的责任。

摘要2

最高人民法院(2009)民提字第78号民事判决书

摘要1:——债的平等性原则的实践应用研究
【案号】最高人民法院(2009)民提字第78号民事判决书
【提示】约定以特定房屋作为收益分配的房地产开发合同应认定为关于特定房屋的一般互易合同,其实质是以所有权调换为补偿方式的拆迁安置协议,被拆迁人对补偿特定房屋享有的是特种债权优先权,第三人购买房屋的行为不能对抗其依据土地转让开发协议的约定要求违约方交付房屋的行为。
【裁判意见】约定以特定房屋作为收益分配的地产合同的性质:
①一方当事人以土地使用权及地上房屋作为出资,与他人合作进行房地产开发,明确约定以特定房屋作为收益分配,如果该合作开发又具有政府规划的强制性和必然性,该合作开发房地产合同应认定为关于特定房屋的一般互易合同(一般认为以产权调换为补偿方式的拆迁安置协议为以物易物的互易合同),其实质是以所有权调换为补偿方式的拆迁安置协议。
②拆迁人以易地或原地再建的房屋与被拆除房屋进行产权交换,被拆迁人丧失了被拆迁房屋的所有权,但调换之后拥有调换房屋的所有权。

摘要2

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书[2007]沈民(2)房终字第9号

摘要1:【案号】辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书[2007]沈民(2)房终字第9号
【裁判摘要】本院认为,根据双方合同第7条规定:“若马常来未在规定之日交齐房款或主动提出退房时,沈阳华隆基房屋开发有限公司有权将马常来所购房产予以出售,并将马常来已交购房款的5%作为违约金补偿沈阳华隆基房屋开发有限公司损失,之后沈阳华隆基房屋开发有限公司将马常来已交购房款剩余部分十个工作日内返还。”,即使马常来没有在合同约定的期限内交付房款,但2004年4月25日沈阳华隆基房屋开发有限公司接收马常来交付购房款的行为,应视为对合同交付房款时间的变更,马常来在交付购房款上不存在违约。
【风险提示】购房人应当在订约时就出卖方的解约行为设定附有合理期限的催告程序条款。

摘要2

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书[2005]沈民(2)房终字第712号

摘要1:【案号】辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书[2005]沈民(2)房终字第712号
【裁判观点】一审认为是一房二卖;二审认为是买房人倒手再卖,卖方应返还不当得利。
【二审裁判摘要】双方签订《房屋出售协议书》后,卖方已按期履行了合同义务,将争执房所有权登记过户到买方名下,按事实之间的必然联系,通过符合逻辑和生活经验的推定,可以认定卖方已将自己按期履约的情况告知了买方,卖方并未违约,故不应承担违约责任。现争执房已卖案外人,卖方已拿到案外人交付的买房款,买方交付的合同定金在履行房屋买卖合同的过程中转化为购房款,故卖方已实际得到购房款多于签订的购房合同约定购房款,为不当得利,应予返还给被买方。
【风险提示】交款人非买房人,应有买方人的委托或确认。

摘要2

最高人民法院(2009)民一终字第24号民事判决书

摘要1:——“一房二卖”的法律后果和纠纷的处理原则
【案号】最高人民法院(2009)民一终字第24号民事判决书
【提示】未办理房屋过户手续的当事人只对出卖人享有债权请求权,不能对抗第三人依法取得的物权。
【裁判主旨】不动产的物权变动应当依法进行登记才能发生法律效力;未经登记,不发生法律效力。国家对不动产实行统一登记制度。但当事人之间转让不动产的合同,自合同成立时生效,未办理物权登记的,不影响合同效力。根据上述原则,如果房屋所有权人将房屋卖与多人,且均签订买卖合同,在审判实践中如何处理该类纠纷,即会产生一定的争议。
【裁判要旨】“一房多卖”的情形下,数个合同均有效,已办理物权登记的当事人取得房屋所有权,未办理房屋过户手续的当事人只对出卖人享有债权请求权,不能对抗第三人依法取得的物权。
【裁判意见】同一房屋的所有人和担保物权受让人以该房屋为标的物,先后与两个当事人签订《商品房买卖合同》的,两个合同均有效: ①已办理物权登记的当事人取得房屋所有权; ②未办理物权登记的当事人只对业主享有债权请求权。

摘要2

北京市第一中级人民法院民事判决书(2009)一中民终字第8477号

摘要1:【案号】北京市第一中级人民法院民事判决书(2009)一中民终字第8477号
【裁判摘要】对于万业源公司来讲,由于其作为房地产开发商提供的仅为阶段性保证担保,在招行万寿路支行办理抵押登记手续后,其保证责任予以免除。现招行万寿路支行怠于行使权利,放任无法办理抵押登记手续的事实存在,最终无法办理抵押登记手续时,根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款的规定,因招行万寿路支行的不作为,客观上阻止了解除万业源公司保证责任的成就,应视为解除条件已经成就,万业源公司作为第三人提供的阶段性保证,其保证责任应予免除。

摘要2

北京市第二中级人民法院[2005]二中民初字第10645号;北京市高级人民法院[2006]高民终字第547号

摘要1:【问题提示】在购房贷款合同中,由于抵押权人未敦促抵押人办理抵押登记,是否对该抵押权的不成立承担相应责任?
【要点提示】在购房贷款合同中,当事人约定了抵押加阶段性保证后,在债务人(抵押人)取得房屋的产权后,作为抵押权人的银行长时间未催促抵押人办理抵押登记,应当对该抵押权不成立承担部分过错责任,因此导致阶段性保证人仍需继续承担保证责任,该保证人得以在债权人的过错责任范围内减轻担保责任。
【裁判意见】以房地抵押登记作为保证期间终止条件的责任认定——在抵押加阶段性保证的担保形式中,约定办妥抵押登记为保证责任解除条件,在条件未成就前保证人的保证责任不能解除,但债权人和被保证人对未办妥抵押登记具有过错的,保证人有权在此过错范围内减轻保证责任。
【案例索引】一审:北京市第二中级人民法院[2005]二中民初字第10645号(2005年12月20日);二审:北京市高级人民法院[2006]高民终字第547号(2006年12月20日)

摘要2

最高人民法院民事判决书(2001)民一终字第29号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2001)民一终字第29号
【裁判摘要】客观情势发生了重大变化,继续履行合同不能实现订立合同时双方当事人期待的经济利益,还可能给双方当事人造成损害。这种变化是当事人在订立合同时不能预见,且无法克服的。因此产生的损失不是因双方当事人违约或者解除合同而引起的,应适用公平原则平衡双方当事人利益。
【裁判观点】法律仅系一种抽象的形式规定,必有其空白而不便规定者。若合同订立后发生非常特殊的情势,致使合同当事人之间利益严重失衡,也不妨酌情予以调整,是谓民事活动应当遵循公平、诚实信用原则。一方面情势变更制度意味着对当事人合同“法锁”的解除,对原有合同状态和合同效力的颠覆与否定,与我国合同法维护有效合同的法律效力,稳定社会秩序的目标和宗旨相违背,故不得作为一项普适性原则和制度而存在;另一方面依公平与诚信原则,在合同订立时的情势发生非常特殊的变化时,也不妨针对个案,对特定当事人的利益状态进行个别矫正。

摘要2:【载《最高人民法院公布裁判文书(2001年),第340-253页】

新宇公司诉冯××商铺买卖合同纠纷案

摘要1:【裁判摘要】
  一、根据合同法第一百一十条规定,有违约行为的一方当事人请求解除合同,没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同,当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益,合同已不具备继续履行的条件时,为衡平双方当事人利益,可以允许违约方解除合同,但必须由违约方向对方承担赔偿责任,以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。
  二、在以分割商铺为标的物的买卖合同中,买方对商铺享有的权利,不同于独立商铺。为保证物业整体功能的发挥,买方行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。
【裁判要旨】
一、当违约情况发生时,继续履行是令违约方承担责任的首选方式。法律之所以这样规定,是由于继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金,更有利于实现合同目的。但是,当继续履行也不能实现合同目的时,就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。
二、有违约行为的一方当事人请求解除合同,没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同,当违约方继续履行所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益,合同已不具备继续履行的条件时,为平衡双方当事人利益,可以允许违约方解除合同,但必须由违约方向对方承担赔偿责任,以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。

摘要2:【解读】在以分割商铺为标的物的买卖合同中,买方行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。

广东省梅县人民法院(2009)梅法民二初字第71号;广东省梅州市中级人民法院(2010)梅中法民三终字第14号

摘要1:【问题提示】履约保证金究竟属违约金还是定金?
【要点提示】当事人在合同中约定一方向另一方交纳一定金额的货币履约保证金虽与定金相似,但因其不符合定金的法律属性而不属《中华人民共和国担保法》(以下简称《担保法》)意义上的法定担保方式。至于其是否具有违约金的法律属性,应视当事人在合同中对履约保证金的约定,如在约定履约保证金的同时还约定了违约责任条款的,则一般应视为预付款性质,不能与违约金同时并用。
【案例索引】一审:广东省梅县人民法院(2009)梅法民二初字第71号(2009年11月27日);二审:广东省梅州市中级人民法院(2010)梅中法民三终字第14号(2010年5月12日)

摘要2

江苏省徐州市中级人民法院民事判决书(2010)徐民终字第67号

摘要1:【案号】江苏省徐州市中级人民法院民事判决书(2010)徐民终字第67号
【裁判摘要】房屋认购单虽载明了签约双方的基本情况及房屋的基本情况(位置、面积、单价),并收取了280115元认购金,但是对于“交付使用条件及日期”等商品房买卖合同的必备条款未作约定,不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,亦不具备商品房买卖的实际履行条件,该认购单不属于商品房买卖合同,而是商品房买卖合同的预约合同。

摘要2

最高人民法院民事判决书(1999)民终字第152号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(1999)民终字第152号
【提示】对产权无争议但并未取得房屋产权证,所有权人处分该房屋的行为有效。
【最高人民法院认为】房屋所有权人出租、出售属于自己(产权没有争议)的房屋,是其行使对所有权收益、处分权的行为。在产权无争议的情况下,其所签订的房屋租赁合同、房屋买卖合同不因所有权人于缔约时没有取得房屋所有权证而无效。

摘要2:【解读】尚未取得产权证的房屋所有权人签订的房屋租赁合同有效。

浙江省高级人民法院民事判决书(2010)浙民再字第108号

摘要1:【案号】浙江省高级人民法院民事判决书(2010)浙民再字第108号
【裁判摘要】双方并无以合同约定的1609.407万元的总价款买卖案涉商品房的意思表示,其签订商品房买卖合同的真实意思表示是为保证借款归还而设定房屋抵押。由于双方协商达成的“松阳分公司未能及时归还借款则案涉房产权直接归张某某所有”的约定违反了担保法第四十条“订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债务人所有”的规定,应属无效,双方为了规避上述规定,以签订商品房买卖合同的方式设定抵押担保借款合同履行。双方之间的真实法律关系应为民间借贷关系,案涉款项的性质应为借款,张某某认为本案应为商品房买卖合同纠纷的申请再审理由不能成立。

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最高人民法院(2008)民一终字第70号民事判决书

摘要1:在建房屋抵押合同的效力认定
【案号】最高人民法院(2008)民一终字第70号民事判决书
【提示1】当事人办理在建工程抵押应当提交的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等文件,是登记机关对当事人申请抵押登记进行的行政性审核,不是认定抵押合同效力的法律依据。
【摘要】《城市房地产抵押管理办法》关于当事人办理在建工程抵押应当提交的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》以及《建设工程规划许可证》等文件,是登记机关对当事人申请抵押登记进行的行政性审核,不是认定抵押合同效力的法律依据。当事人提交的抵押登记文件是否完备,不影响抵押合同的效力。当事人签订的《抵押合同》约定,以在建工程的房屋所有权作为借款抵押物,并办理了抵押登记取《他项权利证书》。该《抵押合同》为抵押人与抵押权人平等协商的结果,系双方当事人真实的一致意思表示,内容没有违反法律及行政法规的强制性规定。依据《担保法解释》第47条“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,当事人办理了抵押登记,人民法院可以认定抵押有效”以及第133条第3款“抵押合同自签订之日起生效”的规定,《抵押合同》合法有效。
【提示2】当事人购买房屋未尽足够注意义务,主张其不清楚房屋已设定抵押的事实,不适用善意取得。
【裁判意见】
①在处理“先抵后售”纠纷案件中,对于认定买受人是否为善意取得,应分别不同情况处理:
A.出卖人在预售商品房时向买受人告知已设定土地使用权抵押的事实,买受人仍愿意购买的,表明买受人自愿承担将来抵押权人实现抵押权其不能取得房屋所有权的后果,买受人以抵押事实的存在主张撤销预售合同的请求不予支持;
B.出卖人在预售房屋时已通知抵押权人并告知买受人在建工程已抵押的事实,买受人自愿购买的,买受人以抵押事实的存在主张撤销预售合同的请求不予支持。
②不论是土地使用权抵押,还是依法获准在建工程抵押引起的纠纷,出卖人对告知买受人已设定抵押的事实均负举证责任。
【裁判要旨】抵押权人不因超过登记记载的担保期间而丧失权利——当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间,对担保物权的存续不具有法律约束力。

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