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建筑工程质量保证(保修)制度

摘要1:(1)建筑工程质量保证制度是指建筑工程办理竣工验收手续后,在规定的保修期内的质量缺陷应当由施工单位维修制度。
(2)建设工程质量保证金(质保金)是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定,从应付的工程款中预留,用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。——质保金的数额及返还时间见《建设工程质量保证金管理办法》第7条规定
(3)质量保修期(质保期)是指建设工程竣工验收后,在正常使用条件下建设工程的最低保修期限。——详见《建设工程质量管理条例》第40条规定
(4)缺陷责任期是指承包人按照合同约定承担缺陷修复义务且发包人预留质量保证金的期限,自建设工程通过竣工验收之日计算,一般为6个月、12个月,最长不得超过24个月。

摘要2:【注解1】发包人对中途解约的在建工程是否有权按照合同约定的比例预留部分质量保证金?——(1)对于中途解约的在建工程,如果工程质量合格,发包人有权按照合同约定预留一定比例的质量保证金;(2)质量保证金返还时间以合同约定为准,如合同没有约定则以2年缺陷责任期为准(自施工合同解除日起算)。
【注解2】当事人在施工合同中约定工程质量保修期低于《建设工程质量管理条例》第40条规定的最低期限是否有效?——(1)《建设工程质量管理条例》第40条规定是管理性规范而非效力性强制规范;(2)当事人在施工合同中约定工程质量保修期低于《建设工程质量管理条例》第40条规定的最低期限的约定应为有效。
【注解3】承包人履行保修义务后不应重新计算质量保修期,仍应按规定从工程通过竣工验收合格之日起算。——参考案例:北京市第二中级人民法院民事判决书(2018)京02民终9196号
【注解4】(1)建设工程通过竣工验收只是排除了发包人以质量问题为由拒付工程款的抗辩;(2)承包人对于建设工程的质量保证责任并不因竣工验收而免除,对竣工验收合格的工程进行保修包括返工、重做及改建等方式而不局限于维修。
【注解5】承包方负有质量保修责任并不意味着必然裁定建设工程质量缺陷责任:(1)只有基于承包人之过错造成质量缺陷 ,承包方才承担质量缺陷责任;(2)非承包人过错造成质量缺陷,承包人维修后相关维修费用由发包人承担。
【注解6】允许发包人另行委托第三人维修的情形:(1)承包人拒绝保修;(2)承包人屡次修复仍未修复合格;(3)双方为了工程款结算或质量纠纷争执已丧失信任;(4)承包人违反施工资质要求而导致施工合同无效;(5)紧急情况等。
【注解7】工程竣工验收合格后,发包方主张工程无法使用存在工期延误损失不予支持;(2)工程竣工验收合格后无法使用的损失,发包方应当通过质量保修程序主张。——参考案例:最高人民法院民事判决书(2021)最高法民终1241号
【注解8】未经竣工验收擅自使用(只是推定工程质量合格)不能免除承包人对案涉工程质量保修义务。——参考案例:最高人民法院民事判决书(2019)最高法民再166号