按揭

摘要1:银行“按揭”贷款是指购房者以其所购买的房屋作抵押,向银行申请贷款,由银行先行支付购房款给开发商,以后购房者按协议逐月向银行支付贷款和利息的一种付款方式。
问1:按揭商品房买卖合同能否因贷款不成而解除?
答:按揭商品房买卖合同以银行贷款作为购房的前提条件,不管因何种原因,只要贷款不成,那么履行购房合同的前提和基础就不存在,都可以解除按揭商品房买卖合同,开发商无权要求购房者一次性付款或者分期付款。
同时,因贷款不成而解除按揭商品房买卖合同,不属于违约行为,开发商应当把购房款退还购房者;如果支付定金,开发商应将定金返还购房者。
问2:商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,但是因当事人一方原因(可能是开发商也可能是购房者原因)未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,能否解除购房合同?
答:此时对方当事人可以请求解除合同并可以请求赔偿损失。
问3:商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,但因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,能否解除购房合同?
答:双方当事人都可以请求解除合同,并且开发商应当将收受的购房款本金及其利息或定金返还买受人。
问4:因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,此时按揭担保贷款合同能否解除?
答:可以解除。当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。
问5:按揭购房的购房者能否要求退房?
答:购房者只要符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的退房规定,完全可以要求退房。认为得到了“按揭”贷款就无法再退房没有法律依据。

摘要2:问6:退房后“按揭”贷款怎么办,应该如何处理?
答:购房者与银行的“按揭”借贷关系是独立于房屋买卖关系之外的法律关系。解除购房合同并不同时就自动解除贷款合同,购房者与银行的债权债务关系依然存在,这笔借款是要还的。
由于购房合同被解除,开发商取得的所有购房款(包括其中的“按揭”贷款)应返还给购房者;购房者应根据个人住房贷款的有关规定,与银行协商,将剩余贷款本息提前还给银行。
问题在于,购房者还清银行贷款之前,开发商“收回”的商品房仍然被银行抵押着,如果购房者从开发商拿到钱却不还给银行,该商品房仍有可能被银行行使抵押权拍卖或变卖,开发商是绝不会吃这个亏的。
因此,只能由开发商将应退购房款分为两部分,其中属于购房者向银行借款的部分由开发商直接交还给银行,并视为购房者已向银行提前还款,由银行解除抵押;然后将剩余属于买方首付款部分直接退还给购房者。
问7:商品房买卖合同解除后,买受人、按揭银行都未提起解除抵押贷款合同的请求的情况下,开发商能否单独提起解除抵押担保贷款合同?
答:《商品房买卖合同司法解释》第24条规定,“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。”开发商有权单独提起解除抵押担保贷款合同。

戴××诉华新公司商品房订购协议定金纠纷案

摘要1:【裁判摘要】购房者对开发商的样板房表示满意,与开发商签订订购协议并向其交付了定金,约定双方于某日订立商品房预售合同。后由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款,购房者对该格式条款提出异议要求删除,开发商不能立即给予答复。以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的,属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”,开发商应当将收取的定金返还给购房者。
【裁判要旨】双方当事人签订预约合同,但在订立本约时一方当事人提出异议,属于正常的磋商行为,双方法律地位平等,对方当事人不得以双方已达成预约合同为由强行要求必须签订本约。
【裁判规则】因不可归责于当事人双方的事由导致合同无法签订,开发商应当将收取的定金返还给购房者。

摘要2:【提示】本约合同磋商不成,立约定金应返还。
【解读】磋商未成导致商品房预售合同未能订立,任何一方当事人均不构成违约,开发商应将定金返还给购房者。

广东省高级人民法院民事判决书(2015)粤高法审监民提字第90号

摘要1:【案号】广东省高级人民法院民事判决书(2015)粤高法审监民提字第90号
【裁判要旨】房屋买卖合同约定以贷款方式付款,因国家政策变化导致合同不能继续履行,当事人可以请求法院解除合同并不承担违约责任。
【裁判摘要】鉴于本案中没有证据证明曹买卖对于银行贷款政策的变化是可预见的,因此本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定:“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”同时,根据本案案情,涉案房屋的按揭贷款手续尚未办理,按揭相关费用未实际发生,因此,曹买卖主张解除涉案的《中山市商品房买卖合同》,由协力公司返还其购房款78994元及利息,由永信公司返还购房契税款5850元、律师代办按揭费820元,具有事实与法律依据,本院予以支持。同理,协力公司主张曹买卖支付违约金的反诉请求,本院不予支持。

摘要2

简法|政府限购政策能否认定为不可抗力?因限购政策解除房屋买卖合同否构成违约?

摘要1:解答:住房限购政策在司法实践中不宜认定为《合同法》第一百一十七条规定的不可抗力,住房限购政策在性质上具有公共政策的性质,属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现,当事人要求解除合同不构成违约。

摘要2:【解读】房地产调控政策并非不可抗力,一般界定为“因不可归责于双方当事人的原因”,至于合同是继续履行还是解除需要根据调控政策导致合同目的不能实现的程度予以裁量。

简法|因不可归责于双方当事人的事由导致合同目的不能实现而解除合同应否承担违约责任?

摘要1:解答:“因不可归责于当事人双方的事由”导致合同不能继续履行而解除合同的,当事人不承担违约责任。

摘要2:【解读】“因不可归责于当事人双方的事由”导致合同不能继续履行而解除合同,不属于《合同法》第94条规定的法定解除的任何一种情形,学理上称为“经济上的不能”。

甘肃省高级人民法院民事裁定书(2017)甘民申1485号

摘要1:【案号】甘肃省高级人民法院民事裁定书(2017)甘民申1485号
【提示】签订商品房预约合同后,因房屋被抵押而未签订本约合同不适用定金责任。
【裁判摘要】德汇公司虽未在签订《商铺认购协议书》时告知王某所售商铺已抵押的事实,但该抵押权可在德汇公司偿还贷款后予以撤销,并不必然导致商铺产权无法办理或者合同目的无法实现,且双方协议仅为认购并未签订《房地产买卖契约》,王某的实际利益并未受到损失。若在签订《房地产买卖契约》后确因抵存在押权导致无法办理产权登记,可主张德汇公司的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人”。本案中,基于抵押权人同意出售抵押物,双方未能订立商品房买卖合同的原因并非一方当事人对认购协议无故反悔,王某交付的100000元定金是为担保《房地产买卖契约》的签订,德汇公司并未拒绝签订合同,也未出现必然导致合同目的无法实现的情形,不适用定金罚则。但在《商铺认购协议书》订立的过程中,确因德汇公司的缔约过失责任导致王某对合同订立目的存在合理怀疑,王某主张解除商铺认购协议合法有据,德汇公司应当返还100000元定金并承担利息,故原审判决并无不当。

摘要2

江苏省徐州市中级人民法院民事判决书(2018)苏03民终3563号

摘要1:【案号】江苏省徐州市中级人民法院民事判决书(2018)苏03民终3563号
【裁判摘要】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。本案中,备案合同不能签订的事由系法院查封导致,不能归责于本案当事人双方,故泰和公司应当返还郑某某给付的定金200000元。对郑某某要求双倍返还定金的请求,于法无据,本院不予支持。

摘要2

江苏省高级人民法院民事判决书(2017)苏民再278号

摘要1:【案号】江苏省高级人民法院民事判决书(2017)苏民再278号
【裁判摘要】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定,出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。对定金罚则的适用,应当审查在买受人交付定金后,买受人为签订商品房买卖合同是否进行了诚信磋商,买受人提出的要求是否系交纳定金后合理的磋商空间。本案中,首先,双方签订的商品房认购书中已经明确“乙方(即戴某某)在签订本认购书之前,已经充分了解甲方的商品房买卖合同以及补充条款等相关文件之样本,并无异议。本认购书所涉及的物业情况和买卖条件(包括但不限于房屋面积、误差处理、房屋交付、房屋质量、房屋/土地抵押、违约责任、争议解决方式等)等合同内容乙方已充分知晓,且对此完全理解和认同。鉴于此,若乙方以商品房买卖合同以及相关文件未与甲方达成一致为由,而拒绝签订商品房买卖合同以及相关文件的,甲方可按第三条第4款约定行使相关权利。”商品房认购书明确戴某某已经充分知晓合同的样本、条款,对其所购买房屋情况、条件已经知晓。其次,戴某某主张其对房屋真实情况不了解,主要是层高高度,销售员最初称5米后又称4.5米。但是,戴某某签字确认的商品房买卖合同(草稿)第三条买受人所购商品房的基本情况,明确其所购337幢M12号房屋层高4.5米,戴某某在该位置签名确认。戴某某称其因不能确定层高,与世茂公司磋商不成致未签商品房买卖合同,与事实不符。最后,世茂公司在商品房认购书签订7日后,直至2014年8月11日向戴某某发出签约催告函,甚至在本案一审诉讼期间,均表明态度可以随时与戴某某签订正式商品房买卖合同,而戴某某未能提供证据证明其拒签商品房买卖合同存在合理的理由。综上,本案商品房买卖合同签订不能的责任应当归于戴某某,依据定金罚则,戴某某无权要求世茂公司返还定金5万元。原审以世茂公司没有证据证明戴某某拒签商品房买卖合同的明确原因,认定双方未能签订商品房买卖合同系不可归责于双方的事由,举证责任分配不当,本院依法予以纠正。

摘要2

广西壮族自治区高级人民法院民事裁定书(2015)桂民申字第212号

摘要1:【案号】广西壮族自治区高级人民法院民事裁定书(2015)桂民申字第212号
【裁判摘要】本案商品房买卖合同不能签订的原因是由于双方对合同主要条款不能协商一致所致,属于不可归责于当事人双方的事由。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。一审判决据此判决解除协议书,由桂东房地产公司返还20万元定金及利息给姚某某、刘某某并无不当。关于20万元的利息问题。由于原审判决没有适用定金罚则,而是适用解除合同返还财产的处理方式,故桂东房地产公司占用姚某某、刘某某20万元,应当支付相应的银行利息。

摘要2

呼和浩特市中级人民法院民事判决书(2017)内01民终2847号

摘要1:【案号】呼和浩特市中级人民法院民事判决书(2017)内01民终2847号
【裁判摘要】双方最终未成功签约的直接原因在于和创公司在提供《房地产买卖契约》之前未提前与双方沟通房屋价款变更事宜,也未经出卖人曾某的同意。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。至于利息请求,不应当适用于定金规则,不予支持。

摘要2:【案号】内蒙古自治区高级人民法院民事裁定书(2018)内民申1088号