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招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定

摘要1:中华人民共和国国土资源部令(第 11 号):《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,已经 2002 年 4 月 3 日国土资源部第 4 次部务会议通过,现予发布,自 2002 年 7 月 1 日起施行。

摘要2:【备注】本篇法规将被修订,新法规名称为《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(发布日期:2007年9月28日 实施日期:2007年11月1日)

最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复

摘要1:最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复(2002年10月11日最高人民法院审判委员会第1245次会议通过)
《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》已于2002年10月11日由最高人民法院审判委员会第1245次会议通过。现予公布,自2003年4月18日起施行。
【摘要】
一、根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款第(四)项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定,破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产,在企业破产时,有关人民政府可以予以收回,并依法处置。纳入国家兼并破产计划的国有企业,其依法取得的国有土地使用权,应依据国务院有关文件规定办理。
二、企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权,以该土地使用权为标的物设定抵押,除依法办理抵押登记手续外,还应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准。否则,应认定抵押无效。如果企业对以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押时,履行了法定的审批手续,并依法办理了抵押登记,应认定抵押有效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条和《中华人民共和国担保法》第五十六条的规定,抵押权人只有在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后,对剩余部分方可享有优先受偿权。但纳入国家兼并破产计划的国有企业,其用以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押的,应依据国务院有关文件规定办理。
三、国有企业以关键设备、成套设备、厂房设定抵押的效力问题,应依据法释[2002]14号《关于国有工业企业以机器设备等财产为抵押物与债权人签订的抵押合同的法律效力问题的批复》办理。
国有企业以建筑物设定抵押的效力问题,应区分两种情况处理:如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上,将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的,对土地使用权的抵押需履行法定的审批手续,否则,应认定抵押无效;如果建筑物附着于以出让、转让方式取得的国有土地使用权之上,将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的,即使未经有关主管部门批准,亦应认定抵押有效。
本批复自公布之日起施行,正在审理或者尚未审理的案件,适用本批复,但对提起再审的判决、裁定已经发生法律效力的案件除外。

摘要2:最高人民法院关于修改《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》等二十九件商事类司法解释的决定
  一、修改《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》
  1.将第一条修改为:
  “根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款第(三)项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定,破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产,在企业破产时,有关人民政府可以予以收回,并依法处置。纳入国家兼并破产计划的国有企业,其依法取得的国有土地使用权,应依据国务院有关文件规定办理。”
  2.将第二条修改为:
  “企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权,以该土地使用权设定抵押,未经有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准的,不影响抵押合同效力;履行了法定的审批手续,并依法办理抵押登记的,抵押权自登记时设立。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十一条的规定,抵押权人只有在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后,对剩余部分方可享有优先受偿权。但纳入国家兼并破产计划的国有企业,其用以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押的,应依据国务院有关文件规定办理。”
  3.将第三条修改为:
  “国有企业以关键设备、成套设备、建筑物设定抵押的,如无其他法定的无效情形,不应当仅以未经政府主管部门批准为由认定抵押合同无效。”

最高人民法院关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复

摘要1:最高人民法院关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复(一九九八年九月一日最高人民法院审判委员会第一千零一十九次会议通过 法释[1998]25号)
《最高人民法院关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复》已于1998年9月1日由最高人民法院审判委员会第1019次会议通过,现予公布,自1998年9月9日起施行。
【摘要】在依法以国有土地使用权作抵押的担保纠纷案件中,债务履行期届满抵押权人未受清偿的,可以通过拍卖的方式将土地使用权变现。如果无法变现,债务人又没有其他可供清偿的财产时,应当对国有土地使用权依法评估。人民法院可以参考政府土地管理部门确认的地价评估结果将土地使用权折价,经抵押权人同意,将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人,土地使用权由抵押权人享有。

摘要2

国有土地使用权收回

摘要1国有土地使用权收回

摘要2:【注解】(1)收回国有土地使用权针对的土地使用权性质必须是国有土地而不包括集体所有的土地;(2)集体所有的土地只能通过征收收归国有,征收集体土地的批准权限在国务院和省级人民政府(《土地管理法》第46条);(3)县政府以收回国有土地使用权的方式对集体土地房屋实施拆迁违法。

无效国有土地使用权出让合同

摘要1:无效的国有土地使用权出让合同是指当事人所缔结的合同虽然已经成立,但因违反了法律法规的效力性强制性规定以及国家利益或者社会公共利益而不能发生当事人所预期的法律效果的国有土地使用权出让合同。

摘要2:【注解】规划条件未纳入的国有土地使用权出让合同是否无效?——(1)《城乡规划法》第39条规定“规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的,该国有土地使用权出让合同无效;对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的,由县级以上人民政府撤销有关批准文件;占用土地的,应当及时退回;给当事人造成损失的,应当依法给予赔偿。”(2)规划条件未纳入的国有土地使用权出让合同无效。

最高人民法院关于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同纠纷案件如何适用法律问题的批复

摘要1:最高人民法院关于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同纠纷案件如何适用法律问题的批复(法释〔2012〕14号)
最高人民法院《关于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同纠纷案件如何适用法律问题的批复》已于2011年11月21日由最高人民法院审判委员会第1532次会议通过,现予公布,自2012年11月1日起施行。
【摘要】
  开荒后用于农耕而未交由农民集体使用的国有土地,不属于《中华人民共和国农村土地承包法》第二条规定的农村土地。此类土地使用权的转让,不适用《中华人民共和国农村土地承包法》的规定,应适用《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定加以规范。
  对于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同,不违反法律、行政法规的强制性规定的,当事人仅以转让方未取得土地使用权证书为由请求确认合同无效的,人民法院依法不予支持;当事人根据合同约定主张对方当事人履行办理土地使用权证书义务的,人民法院依法应予支持。

摘要2:最高人民法院关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用﹤中华人民共和国工会法﹥若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定
十八、修改《最高人民法院关于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同纠纷案件如何适用法律问题的批复》
  将正文第一段修改为:
  “开荒后用于农耕而未交由农民集体使用的国有土地,不属于《中华人民共和国农村土地承包法》第二条规定的农村土地。此类土地使用权的转让,不适用《中华人民共和国农村土地承包法》的规定,应适用《中华人民共和国民法典》和《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定加以规范。”

中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例

摘要1:中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例(1990年5月19日,国务院)

摘要2:1.国家土地管理局政策法规司关于对《〈城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉有关条款的请示》的答复
2.对《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条解释的请示的批复
3.关于《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》有关问题的批复
4.国家土地管理局关于对《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条含义的请示的答复
5.国家土地管理局关于对贯彻《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》若干问题的答复
6.国家土地管理局关于对《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》有关问题的答复

国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复

摘要1:国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复(国税函[2009]603号)
【摘要】根据《财政部 国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004]134号)规定,出让国有土地使用权,契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的,应按照土地成交总价款计征契税,其中的土地前期开发成本不得扣除。

摘要2

国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复

摘要1:国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复(国税函〔2008〕662号)
【摘要】根据现行契税政策规定,对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的,应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。

摘要2

最高人民法院民事判决书(2013)民一终字第18号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2013)民一终字第18号
【提示】注销土地使用权证、未注销土地登记的,权利人不变,国有土地使用权人仍系土地登记档案中记载的权利人。
【裁判摘要】根据《中华人民共和国物权法》的规定,不动产物权应当依不动产登记簿的内容确定,不动产权属证书只是权利人享有该不动产物权的证明。行政机关注销国有土地使用证但并未注销土地登记的,国有土地的使用权人仍然是土地登记档案中记载的权利人。国有土地使用权转让法律关系中的转让人以国有土地使用证被注销、其不再享有土地使用权为由主张解除合同的,人民法院不应支持。
【裁判要旨】合作开发协议双方当事人以协议违反行政规章及法律、行政法规中的管理性规定,主张合同无效的,不予支持。
【裁判意见】当事人一方解除合同的理由不符合双方合同关于解约条件的约定,亦不属于《合同法》第94条可行使法定解除权的情形,其通知解除的行为不发生解除合同的效力。

摘要2:【解读1】行政机关注销国有土地使用权证但并未注销土地登记的,国有土地的使用权人无权以国有土地使用权证被注销、其不再享有土地使用权为由主张解除合同。
【解读2】转让土地时未完成城市房地产管理法规定的投资总额的25%的,不能据此认定合同无效——《城市房地产管理法》第三十九规定,转让以出让方式取得的土地使用权时,属于房屋建设工程的,须完成开发投资总额的百分之二十五以上。该规定属于管理性强制性规定,违反该规定并不会导致土地转让合同无效。
【解读3】土地转让时未满足《城市房地产管理法》规定的“完成开发投资总额的百分之二十五以上”等条件的,不能据此认定土地转让合同无效。
【解读4】《城市房地产管理法》第39条第2款和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条关于土地未按出让合同约定进行投资开发就不得转让的规定是法律、行政法规中的管理性强制性规定;《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》和《事业单位国有资产管理暂行规定》是行政规章,均不能作为认定土地转让合同无效的依据。
【摘要1】《国有资产评估管理办法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》和《事业单位国有资产管理暂行办法》系行政规章,而《城市房地产管理法》第三十九条第二项、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条为法律、行政法规中的管理性强制性规定,均不能作为认定合同无效的依据。
【摘要2】土地转让合同签订后,政府拟收回土地对土地重新拍卖,不属于《合同法》第94条规定的合同的法定解除条件——电大财校所主张的政府拟对合作开发的土地重新拍卖、无法履行合作协议的解除合同的理由,并非合同约定的电大财校可以解除合同的条件,也不属于《合同法》第九十四条可以行使法定解除权的情形。《合同法》第九十六条和合同法解释二第二十四条关于合同的约定解除和法定解除权利行使方式和期限的规定,不能适用于本案电大财校通知解除合同的情形。电大财校以《解除函》通知聚丰公司解除合同的行为,不发生解除合同的效力。一审判决根据《合同法》第九十六条和合同法解释二第二十四条的规定认定《合作开发协议书》已经解除,适用法律错误,本院予以纠正。

最高人民法院民事判决书(2001)民一终字第50号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2001)民一终字第50号
【裁判要旨】签订土地使用权出让合同时,虽然所涉土地尚未征收转为国有土地,但合同签订后补办了有关征地手续的,符合法律有关规定,该合同认定有效。
【提示】签订土地使用权出让合同时,土地尚未转为国有土地,但其后补办有关手续的应认定合同有效。
【裁判摘要】国土局与当事人签订《国有土地使用权出让合同》时,虽然所涉土地尚未征用转为国有土地,但其后补办了有关征地手续,根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的有关规定,一审法院认定双方签订的《国有土地使用权出让合同》及其补充合同有效是正确的。土地出让方在未办齐有关征地手续的情况下,签约出让土地使用权,导致交地延误,致使受让人不能按照合同约定时间实际取得受让土地,应承担违约责任。鉴于规划部门对尚未交付的土地重新调整了规划,双方又不能改变投资项目、异地开发达成协议,故上述合同应终止履行。

摘要2:【法律依据】《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》
4、出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权,对于出让集体土地使用权或未经依法批准的国有土地使用权的,应当认定合同无效。
5、出让合同出让的土地使用权未依法办理审批、登记手续的,一般应当认定合同无效,但在一审诉讼期间,对于出让集体土地使用权依法补办了征用手续转为国有土地,并依法补办了出让手续的,或者出让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的,可认定合同有效。

土地行政主管部门与竞得人签署国有土地使用权竞得成交确认书的行为属于民事行为

摘要1:【最高人民法院民一庭意见】土地行政主管部门与竞得人签署国有土地使用权竞得成交确认书的行 为,是土地行政主管部门代表国有土地所有权人与国有土地使用权受让人, 对双方民事权利义务的约定,其性质属于民事行为,由此引起纠纷诉至人民法院的,属于民事案件范畴。

摘要2:【解读】土地行政部门与竞得人签署国有土地使用权竞得成交确认书的行为属于民事行为。

国土资源部门解除国有土地使用权有偿出让合同属于民事争议还是属于行政争议

摘要1:【摘要】
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第七条、第十四条的规定,国有土地使用权出让合同,是国家作为国有土地所有者将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金,并由市、县人民政府土地管理部门代表国家与土地使用者签订的书面合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条、第十六条的规定,土地使用者未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,土地管理部门有权解除合同并可以请求违约赔偿;市、县人民政府土地管理部门未按照出让合同约定提供出让土地的,土地使用者有权解除合同,可以请求违约赔偿,并由土地管理部门返还土地使用权出让金。因此,在国有土地使用权出让合同履行过程中,土地管理部门解除出让合同,是代表国家行使国有土地所有权,追究合同另一方的违约责任,不是行使行政管理权,由此产生的争议应属于民事争议。你院2001年印发的《民事案件案由规定(试行)》中也已列明,作为民事案件案由的房地产开发经营合同纠纷,包括土地使用权出让合同纠纷。
现行法律中没有关于行政合同的规定。在国有土地使用权出让合同履行过程中,因土地管理部门解除国有土地使用权出让合同发生的争议,宜作为民事争议处理。(2004年9月22日)

摘要2

国有土地上房屋征收与补偿条例

摘要1:国务院令(第590号):《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过,现予公布,自公布之日起施行。
【法律授权】《城市房地产管理法》 第六条 为了公共利益的需要,国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋,并依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。

摘要2:无

国有土地上房屋征收与补偿条例》精解

摘要1:第一章总则→1.什么是《国有土地上房屋征收与补偿条例》立法目的、适用范围、基本原则?2.什么是房屋征收实施单位?3.什么是房屋征收和补偿行政管辖、主管和监察规定?第二章征收决定→1.什么是征收决定和征收公告?2.什么是征收补偿方案?3.什么是征收调查登记?第三章补偿→1.什么是房屋征收补偿范围?2.什么是补偿协议和补偿决定?第四章法律责任→.什么是征收法律责任?

摘要2:无

最高人民检察院发布检察公益诉讼十大典型案例

摘要1:最高检发布检察公益诉讼十大典型案例(2018年12月25日)
检察公益诉讼典型案例
一、诉前程序典型案例:1、重庆市石柱县水磨溪湿地自然保护区生态环境保护公益诉讼案;2、湖北省黄石市磁湖风景区生态环境保护公益诉讼案;3、北京市海淀区网络餐饮服务第三方平台食品安全公益诉讼案;4、宁夏回族自治区中宁县校园周边食品安全公益诉讼案;5、福建省闽侯县食用油虚假非转基因标识公益诉讼案;6、湖南省湘阴县虚假医药广告整治公益诉讼案;7、浙江省宁波市“骚扰电话”整治公益诉讼案
二、诉讼程序典型案例:8、辽宁省丹东市振兴区人民检察院诉丹东市国土资源局不依法追缴国有土地出让金行政公益诉讼案;9、江西赣州市人民检察院诉郭某某等人生产、销售硫磺熏制辣椒民事公益诉讼案;10、安徽省芜湖市镜湖区检察院诉李某等人跨省倾倒固体废物刑事附带民事公益诉讼案

摘要2:【关键词】行政公益诉讼诉前程序;长江经济带生态保护;省级院提办;大检察官承办;行政机关主动要求监督;行政机关职能交叉;网络餐饮服务监管;专项整治;制度化建设;校园周边食品安全;全面整治;食用油虚假非转基因标识;虚假医药广告;骚扰电话;公益侵害;行政公益诉讼;追缴国有土地出让金;行政机关依法履职;非食用添加剂;惩罚性赔偿金;多方协调;刑事附带民事公益诉讼;长江经济带环境保护;跨省倾倒固体废物;生态环境修复

《崂山国土局与南太置业公司国有土地使用权出让合同纠纷案》裁判要旨

摘要1:【提示1】国家相关政策可能导致有关国有土地使用权出让合同的变更或者解除,影响到相关合同能否实际履行以及是否解除,不影响和限制合同的效力。  
【裁判摘要1:国家政策不导致合同无效但或导致无法继续履行】根据《中华人民共和国民法通则》第6条的规定,民事主体从事民事活动,除必须遵守法律外,在法律没有规定的情况下还应当遵守国家政策。国务院下发的有关规范整顿土地出让市场秩序的通知以及国务院有关部委颁发的贯彻配套规定等规范性文件,属于国家政策。按照国家有关政策规定,在2002年7月1日前未经市、县政府前置审批或者签订书面项目开发协议而在此后协议出让经营性用地的,应当按照有关规定改为以招标拍卖挂牌方式出让。完善招标拍卖挂牌手续的,属于对有关国有土地使用权出让合同的变更或解除,影响到相关合同能否实际履行以及是否解除问题,不影响和限制合同的效力。  
【裁判意见1】
①国务院下发的有关通知以及国务院有关部委颁发的贯彻配套规定等规范性文件,属于国家政策。  
②不允许以地方性政策作为影响合同履行的借口。  
③国家政策不允许情形,虽不会导致所涉《国有土地使用权出让合同》无效,但却影响该合同在客观上无法继续履行。当出现当事人的该项诉讼请求应予驳回时,应当依法明确驳回当事人在个案中提出的具体诉讼请求。
【提示2】土地行政管理部门在办理有关手续过程中简化或者遗漏程序,但经事后追认的,《国有土地使用权转让合同》有效。  
【裁判摘要2】土地行政管理部门与土地使用者签订《国有土地使用权出让合同》之前,由于简化程序或遗漏程序,没有办理建设用地批准书的,不属于违反《中华人民共和国合同法》第52条规定导致合同无效的情形。其事后按照有关规定向具体建设项目提供了用地,并将供地情况上报主管机关备案的行为,可以表明双方签订的《国有土地使用权出让合同》已经履行了相关手续,该合同效力得到了补正,应当认定合同有效。  
【提示3】地方性法规和行政规章不能作为人民政府审查确认国有土地使用权出让合同无效的依据。  
【裁判摘要3】根据《中华人民共和国合同法》第52条第5项和最高人民法院《关于适用若干问题的解释(一)》第4条的规定,确认合同无效应当以法律和行政法规作为依据,不得以地方性法规和行政规章作为依据。双方当事人签订的《国有土地使用权出让合

摘要2:【续】同》中约定的土地用途与规划和评估报告中的土地用途不同,如果可能导致土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的,属于影响国有土地使用权出让合同价格条款效力的因素,但不导致国有土地使用权出让合同无效。
【提示4】土地使用权出让合同未经审批效力待定,事后完成审批则合同效力得到补正,该合同有效。
【提示5】当事人的个人犯罪行为不能作为损害国家利益的直接证据。
【裁判摘要5】根据崂山区国土局提供的已经生效的山东省泰安市中级人民法院于2005年1月13日作出的(2004)泰刑二初字第20号刑事判决书认定,路国强在2001年8月签订《国有土地使用权预约协议》后,送给于志军价值3万元的购物卡。于志军于2003年1月以购车为由,向路国强索要33万元。于志军利用时任崂山区国土局局长职务的便利条件受贿和索贿,是其个人犯罪行为,已由有关法院对其追究了相应的刑事责任。崂山区国土局与南太公司签订《国有土地使用权预约协议》和《国有土地使用权出让合同》,是具体落实山东省青岛市人民政府有关招商引资项目,于志军在签订有关协议时虽然担任崂山区国土局局长,但不具有决定有关协议和合同是否签订的权力和责任。作为时任崂山区国土局局长的于志军,在签订有关协议后向对方索要 33万元购车款的事实,不能证明崂山区国土局与南太公司签订有关国有土地使用权预约协议和出让合同时,恶意串通,损害国家利益。没有证据证明崂山区国土局与南太公司在签订《国有土地使用权出让合同》过程中存在恶意串通,损害国家利益的情形。故崂山区国土局以此为由主张认定有关国有土地使用权出让合同无效,证据不足,不予采信。
【裁判规则】解除权属于形成权,必须通过独立的形成之诉予以保护,在无当事人主张的情况下法院不能依职权径行裁判。
【裁判意见】胜诉方承担全部诉讼费用(判决驳回原告诉讼请求,诉讼费由被告负担)——由于双方纠纷成讼以及原告关于继续履行合同的诉讼请求不能得到支持的根本原因,是被告的行为造成的,被告应当为诉讼成本付出代价,即承担本案的全部诉讼费用。
【要旨】以政府审批行为作为合同生效条件视为未附条件——根据《合同法》规定精神,当事人在订立合同时,将法定的审判权作为合同生效条件的,视为未附条件。将法律未规定为政府机关职责范围的审判权作为包括合同在内的民事法律行为生效条件的,同样视为未附条件,所附“条件”不产生限制合同效

最高人民法院民事裁定书(2015)民一终字第83号

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民一终字第83号
【裁判摘要】本案国有土地使用权出让合同目前仍应认定为民事合同。首先,国有土地使用权出让合同系当事人双方协商订立,遵循平等、自愿、有偿原则。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十一条规定:“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则,由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。”这表明土地管理部门代表国家与土地使用者签订出让合同时二者的法律地位是平等的。国有土地使用权出让合同系国家作为土地所有者与土地使用者签订的设定用益物权(土地使用权)的合同,政府土地管理部门作为土地所有者的代表,与作为合同相对方的土地使用者系平等民事主体。其次,国有土地使用权出让合同双方当事人权利义务对等。土地管理部门的主要权利是收取土地出让金,主要义务是在一定期限内向对方提供土地使用权;土地使用者的主要权利是在一定期限内获得相应土地使用权,主要义务是支付出让金和按照法律法规规定及合同约定的用途开发利用土地。房地产管理法第十五条规定:“土地使用者必须按照出让合同约定,支付土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,土地管理部门有权解除合同,并可以请求违约赔偿。”第十六条规定:“土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定,提供出让的土地;未按照出让合同约定提供出让的土地的,土地使用者有权解除合同,由土地管理部门返还土地使用权出让金,土地使用者并可以请求违约赔偿。”上述规定赋予了双方当事人平等的合同解除权,守约方享有的违约赔偿请求权应属于民事权利性质。

摘要2:【摘要】本院注意到,目前在理论界和司法实践中确有观点认为国有土地使用权出让合同系行政合同。其主要理由是:国有土地使用权出让合同的出让方为政府调控管理土地资源和执行土地政策的土地管理部门,即行使行政职权的行政机关;合同目的是土地管理部门通过签订出让土地合同这一管理方式,合理保护及开发利用有限的土地资源,进而实现社会公共利益;合同内容中将土地管理部门的法定职责细化为不得协商的合同条款,且与合同相对方的权利义务并不对等;合同履行方面土地管理部门享有优益权:可以为实现公共利益和行政管理目的,在履约中单方变更、解除合同,甚至可以依法单方作出行政强制、行政处罚行为。这些观点也具有一定的合理性,考虑到相关合同中融入了行政职权、对合同纠纷的审理需要对行政行为的合法性展开审查等因素,通过行政诉讼对行政行为的合法性与合同争议一并审查,亦便于争议的一揽子解决。但是,现行的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》将国有土地使用权合同定性为民事合同,《民事案件案由规定》亦将“建设用地使用权出让合同纠纷”列为“合同纠纷”的下级案由予以明确,审判实践中基本依据上述司法解释之规定均将此类案件作为民事诉讼案件审理。在现行法律没有修改的情况下,本案纠纷不宜作为行政争议纳入行政诉讼的范围。本院还注意到,修改后的行政诉讼法第十二条第(十一)项有将此类纠纷纳入行政诉讼范围的趋向,但该行政诉讼法直到2015年5月1日才实施,不能作为本案审理依据。至于此法实施后发生的法律行为产生争议是否按行政争议处理,再依据新修改的行政诉讼法及其司法解释作出判断,此处不予赘述。
【解读】国有土地使用权出让合同纠纷属于民事诉讼受案范围,当事人因国有土地使用权出让合同产生争议并提起民事诉讼应予受理并进行实体审理——2015年修改的《行政诉讼法》实施后,已有高院裁判文书依据该法认定国有土地使用权出让合同纠纷属于行政诉讼的受案范围(有待未来司法明确)。

【案例笔记】被征收人能否对房屋被征收后国有土地使用权出让等行为能否提起行政诉讼?

摘要1:解读:行政行为具有公定力,一经作出即推定为有效。房屋被依法征收,该房屋所有权即转归国家所有,被征收人对其房屋不再享有所有权,国有土地使用权亦同时收回,其享有的国有土地使用权已经消灭,其针对后续的国有建设用地使用权出让等行为提起诉讼则不再具有利害关系,不能作为原告提起行政诉讼。
【注解1】国有土地收回后,原土地使用权人与政府对该土地上的其他行政行为无利害关系不具有原告主体资格。
【注解2】行政强制拆除案件确认诉讼的原告主体资格不同于有关征收案件中的原告主体资格|在行政强制拆除案件确认诉讼中,即便实施征收的行政机关在强制拆除行为实施后与被征收人签订了征收补偿协议或者作出征收补偿决定,被征收人在确认诉讼中仍与强制拆除行为有利害关系,被征收人请求确认行政机关实施的强制拆除行为违法的,人民法院应予受理。——参考案例:最高人民法院行政裁定书(2020)最高法行再308号
【注解3】执行征收决定行为通常不具有可诉性——(1)有关执行征收决定的行为主要是指行政机关依据政府的征收决定办理的注销房屋登记、土地使用权登记或者收缴房屋权属证书、土地使用权证书等行为;(2)对被征收人及其利害关系人的权益产生实际影响的是征收决定而非注销和收缴的执行行为,对执行征收决定的行为提起诉讼不予受理。

摘要2:【注解4】原集体土地使用权人与该土地被征收并出让后国有土地登记行为无法律上利害关系。——参考案例:最高人民法院行政裁定书(2020)最高法行申5080号
【注解5】集体土地征收决定实施后,自然资源主管部门与第三人签订的土地使用权出让合同是否可诉?|被征收人与进入出让程序的土地使用权不存在直接利害关系,不具有行政可诉性。——参考案例:最高人民法院行政裁定书(2019)最高法行申494号
【注解6】集体土地被征收为国有,原集体土地使用权人与后续国有土地使用权登记颁证行为通常不具有法律上利害关系。——参考案例:最高人民法院行政裁定书(2016)最高法行申780号

【笔记】“农转非”集体土地能否不经征收程序而直接转化为国有土地

摘要1:解读:在“农转非”的情况下,相应的集体土地仍须经过征收程序才能在性质上转化为国有土地

摘要2:【注解】《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费”——(1)仅指对被征收人进行补偿时可以参照执行国有土地上房屋征收补偿的标准;(2)但征收程序仍然应当经过法定的集体土地征收程序进行。——参考案例:最高人民法院行政判决书(2020)最高法行再276号

【笔记】不服市、县级人民政府不履行征收补偿法定职责行为,以市、县人民政府为被告,还是以征收管理部门为被告?

摘要1:答:(1)集体土地征收和国有土地上房屋征收中,被征收人起诉不履行征收补偿法定职责行为的,应当以依法享有作出征收补偿决定法定职权的县级以上人民政府为被告。(2)当事人起诉不依法履行签订征收补偿协议义务行为的,应当以依法享有签订补偿协议法定职权的征收管理部门为被告。

摘要2:【解读】依法享有作出集体土地、国有土地上房屋征收补偿决定法定职权的机关均为县级以上人民政府,征收管理部门仅仅具有签订行政协议的法定职权,不具有作出征收补偿决定的职权——(1)被征收人起诉不履行征收补偿法定职责行为的适格被告为县级以上人民政府;(2)当事人起诉不依法履行签订征收补偿协议义务行为的适格被告为征收管理部门。

【笔记】国有土地使用权出让协议是否属于行政协议,相关行为引发的争议,应当通过民事诉讼,还是行政诉讼解决?

摘要1:答:国有土地出让合同属于典型的行政协议,因为签订行政协议行为,行政机关不依法履行、未按照约定履行协议行为,行政机关单方变更、解除协议引发的纠纷,应当通过行政诉讼的途径解决。

摘要2:【解读】(1)国有土地出让合同属于行政协议;(2)当事人选择民事诉讼途径解决争议人民法院应予尊重。
【注解】2020年12月29日最高人民法院根据《民法典》修改发布的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一部分仍为“土地使用权出让合同纠纷”,第一条何为土地使用权出让合同的定义,从而佐证了土地使用权出让合同为民事合同。

【笔记】土地权利人对土地储备机构行为不服能否以土地储备机构为被告?

摘要1:解读:土地权利人对土地储备机构行使行政职权的行为不服,应由土地储备机构所隶属的行政机关土地管理部门为被告。
【解析】土地储备行为具有行政可诉性。
【注释1】土地储备机构是指市、县人民政府批准成立,具有独立法人资格,隶属于国土资源管理部门,统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。
【注释2】行政相对人不服土地储备机构实施的收回国有土地等行为应以该机构隶属或者批准的行政机关为被告——(1)我国有关土地、房地产等方面的法律、法规均明确规定收回国有土地等行为的职权由市、县级人民政府或国土土地资源管理部门行使;土地储备机构只是市、县级人民政府批准成立的事业单位,无权实施收回土地等行为。(2)土地储备机构实施的收回国有土地等行为应视为该机构隶属的国有资源管理部门或者地方人民政府委托其实施的行为,不服该行为应以其隶属的国有资源管理部门或者人民政府为被告;没有隶属关系的,应以批准的人民政府或国土资源部门或其他行政机关为被告。

摘要2:【注解1】土地储备中心签订国有土地使用权收购合同是否属于行政诉讼受案范围?|土地储备中心与土地使用权人签订的土地使用权收购合同属于平等主体之间签订的土地使用权转让民事合同,不属于行政诉讼受案范围。——参考案例:最高人民法院行政裁定书 (2015)行监字第1731号
【注解2】土地储备中心并非行政机关,其签订国有土地使用权收购合同的行为属于平等主体之间的民事交易活动,属于民事诉讼受案范围。——参考案例:江苏省徐州市中级人民法院民事裁定书(2019)苏03民终7620号

财政部、自然资源部、税务总局、人民银行关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知

摘要1:财政部、自然资源部、税务总局、人民银行关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知(财综〔2021〕19号)

摘要2

【笔记】国有土地使用权出让招拍挂差价补偿条款是否有效?

摘要1:解读:国有土地使用权出让招拍挂差价补偿条款违反国有土地使用权出让招投标活动各竞买人公平竞争的法律规范,差价补偿条款应当认定无效。

摘要2:【注解】政府基于招商引资行为给予优惠政策而约定国有土地使用权招拍挂差价补偿条款,不是国有建设用地出让的最终价格,该差价补偿条款依法有效。

【笔记】以招投标方式出让国有土地使用权能否适用招投标法关于投标保证金规定?

摘要1:解读:(1)以招投标方式出让国有土地使用权的行为不属于《招标投标法》规范适用的“招标投标活动”,不适用《招标投标法》及其实施条例的相关规定;(2)所收取保证金不适用投标保证金的规定,其法律性质属于约定的违约金,可以依法适用违约金调整的规定。

摘要2:【注解】以招投标方式出让国有土地使用权不适用招投标法及实施条例规定,也不适用投标保证金的规定。

【笔记】以租赁方式取得国有土地使用权能否抵押?

摘要1:解读:(1)《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》第12条规定“以租赁方式取得的建设用地使用权,承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,根据租赁合同约定,其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。”(2)以租赁方式取得的国有土地使用权可以抵押。

摘要2

最高人民法院关于收回国有土地使用权案件适用法律问题的答复

摘要1:最高人民法院关于收回国有土地使用权案件适用法律问题的答复(2012年12月29日 〔2012〕行他字第10号)
【摘要】在国有土地使用权出让合同纠纷中,具有土地行政管理职能的市、县人民政府决定收回国有土地使用权的行为,是单方履行行政职权的行为,对该行为不服提起诉讼的,属于行政诉讼受案范围。

摘要2:【注解】收回国有土地使用权行为属于行政诉讼受案范围。

【笔记】土地管理部门的国有建设用地使用权拍卖出让公告行为是否属于行政诉讼受理范围?

摘要1:解读:土地管理部门出让国有土地使用权之前作出的拍卖公告等相关拍卖行为属于可诉的行政行为。
【解析】国有土地使用权拍卖、公告行为可诉性。

摘要2:【注解】行政强制执行中委托拍卖行为以及与执行关联的公告、拍卖、确认等应当属于可诉的具体行政行为。
【理解与适用】行政机关委托拍卖人拍卖当事人的财产,可能会因行政决定错误、拍卖标的错误、拍卖程序违法等多种情形,侵犯当事人或案外人的合法权益。行政强制执行中的委托拍卖行为可能侵犯当事人或者案外人的合法权益,就应当给予当事人或者案外人以救济的权利。参照2009年12月23日2009]行他字第55号《最高人民法院关于土地管理部门出让国有土地使用权之前的拍卖行为以及与之相关的拍卖公告等行为性质的答复》关于国有土地使用权出让过程中的拍卖行为属于行政行为并可诉的规定,与该批复类似情况的行政强制执行中的委托拍卖行为以及与执行关联的公告、拍卖、确认等也应当属于可诉的具体行政行为,当事人或者案外人对该委托拍卖行为不服,应当有权向人民法院提起行政诉讼。因拍卖人的行为均属于受行政机关委托实施的行为,当然该诉讼的被告就应当是委托人——实施行政强制执行行为的行政机关,拍卖人则应当以第三人的身份参加诉讼活动。因拍卖人的违法行为造成当事人或者案外人损失的,委托的行政机关应当先向当事人或者案外人承担行政赔偿责任,赔偿之后可以向拍卖人追偿。——最高人民法院行政强制法研究小组编著:《(中华人民共和国行政强制行法〉条文理解与适用》人民法院出版社2011年版,第254-255页。

【笔记】国有土地上房屋征收与集体土地(及地上房屋)征收有哪些区别?

摘要1:解读:国有土地上房屋的征收与集体土地(及地上房屋)的征收,虽均为征收,但依照我国法律法规,二者在征收主体、征收对象、征收程序、征收补偿安置内容和方式等方面均存在明显区别。

摘要2:解析1:征收主体区别——(1)国有土地上房屋征收主体由市、县级人民政府作出征收决定;(2)集体土地征收需省级人民政府或国务院批准,由市、县级人民政府予以公告并组织实施。
解析2:征收对象区别——(1)国有土地上房屋征收针对的是房屋,国有土地使用权一并征收,即“地随房走”;(2)集体土地征收针对的是土地,地上房屋随集体土地一并收回,即“房随地走”,不存在仅征收房屋而不征收土地的情况。
解析3:征收程序区别——(1)国有土地上房屋征收主要依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的程序进行;(2)集体土地征收主要依据《土地管理法》及《土地管理法实施条例》规定的程序进行。
解析4:征收补偿安置内容和方式区别——(1)国有土地上房屋征收主要是通过评估的方式确定被征收房屋的价值,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条和第25条确定的项目进行补偿;(2)集体土地征收涉及土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿标准以及住房安置等,根据《土地管理法》(2004年修正)第四十七条规定,由省、自治区、直辖市确定。