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国土资源部关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知

摘要1:最高人民法院关于转发国土资源部《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》的通知(法发[2004]11号 2004年3月23日)
国土资源部关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知(2004年1月15日 国土资发[2004]9号)
【摘要】以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押,土地行政管理部门依法办理抵押登记手续,即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准,不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。

摘要2:【备注】失效依据:国土资源部公告2016年第10号――关于公布已废止或者失效的规范性文件目录的公告
【注解】(1)2007年《物权法》施行后,不动产登记被理解为不动产物权的公示方式,本身并不包含行政管理的性质,更不具有行政审批的性质;(2)随着《不动产登记暂行条例》及其实施细则的施行,不动产登记机构从自然资源部门分离出来法律地位上成为相对独立的机构,不动产登记机构的抵押登记行为不应再理解为包含行政主管部门的审批行为。

抵押权精解

摘要1:【目录】1.什么是抵押合同?2.什么是独立抵押合同?3.什么是抵押物?4.什么是可以抵押财产范围?5.什么是禁止(不得)抵押财产范围?6.什么是抵押权涉及抵押物范围?7.什么是抵押物转让?抵押物能否转让?8.什么是侵害抵押物行为?9.什么是建设用地使用权抵押?9.1什么是房地一体抵押原则?10.什么是集体土地使用权抵押?11.什么是交通运输工具抵押?12.什么是共有财产抵押?13.什么是一并抵押?14.什么是未来财产抵押(房地产项目、预售房屋、在建工程抵押)?15.什么是在建工程抵押?16.什么是商品房按揭贷款?17.什么是浮动抵押?18.什么是最高额抵押权?19.什么是建设工程承包人优先受偿权?20.什么是抵押权?21.什么是抵押权取得方式?21.1什么是抵押权善意取得?22.什么是抵押登记?23.什么是抵押不破租赁原则?24.什么是无效抵押权?25.什么是抵押权实现?26.什么是抵押权竟存与次序?27.什么是抵押权消灭?

摘要2:民法典标签:D394【抵押权的定义】;D395【抵押财产的范围】;D396【浮动抵押】;D397【建筑物与建设用地使用权同时抵押规则】;D398【乡镇、村企业的建设用地使用权抵押限制】;D399【禁止抵押的财产范围】;D400【抵押合同】;D401【流押】;D402【不动产抵押登记】;D403【动产抵押的效力】;D404【动产抵押权无追及效力】;D405【抵押权与租赁权的关系】;D406【抵押财产的处分】;D407【抵押权处分的从属性】;D408【抵押权的保护】;D409【抵押权及其顺位的处分】;D410【抵押权的实现】;D411【浮动抵押财产的确定】;D412【抵押权对抵押财产孳息的效力】;D413【抵押财产变价后的处理】;D414【数个抵押权的清偿顺序】;D415【抵押权与质权的清偿顺序】;D416【动产购买价款抵押担保的优先权】;D417【抵押权对新增建筑物的效力】;D418【集体所有土地使用权抵押权的实行效果】;D419【抵押权存续期间】;D420【最高额抵押权的定义】;D421【最高额抵押权担保的债权转让】;D422【最高额抵押合同条款变更】;D423【最高额抵押权所担保的债权确定】;D424【最高额抵押权的法律适用】

建设用地使用权抵押

摘要1:【目录】以出让方式取得的建设用地使用权抵押 ;法律和法规对国有划拨土地使用权进行抵押的限制规定;以划拨方式取得的建设用地使用权抵押;以划拨方式取得的国有土地使用权之上建筑物抵押;划拨土地抵押权及其土地上建筑物抵押(《民法典担保制度解释》第50条)

摘要2:【注解】划拨建设用地使用权抵押权三个阶段:(1)第一阶段(2004年以前),划拨建设用地抵押的,必须经过依法批准(以划拨建设用地使用权抵押的,未经审批同意,认定抵押合同无效);(2)第二阶段(2004年以后,登记即视为审批),土地行政管理部门依法办理抵押登记手续即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准,不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续;(3)第三阶段(2010年以后),划拨建设用地使用权抵押无需经过审批。

最高人民法院关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复

摘要1:最高人民法院关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复(一九九八年九月一日最高人民法院审判委员会第一千零一十九次会议通过 法释[1998]25号)
《最高人民法院关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复》已于1998年9月1日由最高人民法院审判委员会第1019次会议通过,现予公布,自1998年9月9日起施行。
【摘要】在依法以国有土地使用权作抵押的担保纠纷案件中,债务履行期届满抵押权人未受清偿的,可以通过拍卖的方式将土地使用权变现。如果无法变现,债务人又没有其他可供清偿的财产时,应当对国有土地使用权依法评估。人民法院可以参考政府土地管理部门确认的地价评估结果将土地使用权折价,经抵押权人同意,将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人,土地使用权由抵押权人享有。

摘要2

集体土地使用权抵押

摘要1:集体土地使用权抵押仅限于荒地使用权抵押和乡镇、村企业集体土地使用权抵押

摘要2:【注解】乡镇、村企业的建设用地使用权在法律性质上为限制流通物(土地使用权不能单独抵押,但可以一并抵押):(1)以乡镇、村企业的建设用地使用权单独抵押——抵押合同无效(《民法典》第399条规定:“下列财产不得抵押:......(二)宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权,但是法律规定可以抵押的除外”);(2)以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的(土地使用权一并抵押)——抵押合同有效(《民法典》第398条规定“以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押”)。

农村集体土地使用权抵押登记的若干规定【废止】

摘要1:农村集体土地使用权抵押登记的若干规定(1995年9月11日 国家土地管理局)

摘要2:【备注】本篇法规已被《国土资源部关于停止执行部分规范性文件的通知》(发布日期:2003年2月20日 实施日期:2003年2月20日)停止执行

最高人民法院关于《国土资源部办公厅关于征求为公司债券持有人办理国有土地使用权抵押登记意见函》的答复

摘要1:最高人民法院关于《国土资源部办公厅关于征求为公司债券持有人办理国有土地使用权抵押登记意见函》的答复(2010年6月23日 (2010)民二他字第16号)
【摘要】
  基于公司债券持有人具有分散性、群体性、不易保护自身权利的特点,《公司债券发行试点办法》(以下简称《办法》)规定了公司债券受托管理人制度,以保护全体公司债券持有人的权益。基于此,《办法》第二十五条对公司债券受托管理人的法定职责进行了规定,同时允许当事人约定权利义务范围。
  根据《物权法》的规定,函中所述案例的抵押权人为全体公司债券持有人。抵押权的设定有利于保护全体公司债券持有人的利益。在公司债券持有人因其不确定性、群体性而无法申请办理抵押权登记的情形下,认定公司债券受托管理人可以代理办理抵押权登记手续,符合设立公司债券受托管理人制度的目的,也不违反《办法》第二十五条的规定。在法律没有禁止性规定以及当事人之间没有禁止代为办理抵押登记约定的情形下,应认定公司债券受托管理人可代理全体公司债券持有人申请办理土地抵押登记。
【要旨】公司债券受托管理人可以代理公司债券持有人办理国有土地使用权抵押登记

摘要2

江苏省江阴市人民法院(2009)澄民一初字第3628号

摘要1:【问题提示】如何理解土地抵押合同中涉及的乡(镇)、村企业集体土地使用权不得单独抵押的规定?
【要点提示】乡(镇)、村企业集体土地使用权不得单独抵押,既包括土地和建筑物并存状态下土地使用权不得抵押的情形,也包括仅有土地的状态下不得抵押的情形。乡镇、村企业以厂房等建筑物抵押以融通资金、担保债务,应当坚持“房随地走、地随房走”的双向一体原则,不能仅以集体土地使用权单独抵押。
【裁判要旨】以乡镇企业集体土地使用权单独抵押因违法而无效——抵押人将集体土地建设用地使用权抵押给债权人,属于单独抵押,虽办理了抵押登记,但违反了《担保法》第36条、《物权法》第183条关于“乡镇、村企业的集体土地使用权不得单独抵押”的强制性规定,抵押合同应为无效。
【案例索引】一审:江苏省江阴市人民法院(2009)澄民一初字第3628号(2009年9月10日)

摘要2

三江公司因代银河公司等偿还债务申请执行经公证赋予强制执行效力的以土地使用权抵押到期不偿还债务直接抵偿土地使用权的协议案

摘要1:——关于如何适用不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书
【裁判要旨】基于不合法流质条款的公证债权文书,应不予执行——债权文书经公证赋予强制执行虽具有强制执行力,但并不具有既判力。其中约定的流质条款,法院应不予执行。
【裁判意见】债权文书经公证赋予强制执行效力,虽具有强制执行力,但并不具有既判力。其中约定的流质条款法院应不予执行。

摘要2:无

以合作开发项目国有土地使用权抵押所取得的贷款的归属

摘要1:【提示】以合作开发项目土地使用权抵押所欠贷款应为共担——以合作开发项目建设用地使用权作抵押所取得的用于项目开发的贷款债务,不应作为合作开发房地产的单方负债。
【实务要点】合作开发房地产过程中,对以合作开发项目建设用地使用权作抵押所取得的用于项目开发的贷款,如果合作开发协议未对该贷款归属进行约定,则在分配合作开发项目的权益时,该贷款既不能作为双方当事人的共同投资,亦不能认定为合作开发房地产当事人投资;基于该融资产生的负债亦非合作开发房地产单方负债,应属于项目负债。
【最高人民法院民一庭意见】合作开发房地产过程中,对以合作开发项目建设用地使用权作抵押所取得的周于项目开发的贷款,如果合作开发协议未对该贷款归属进行约定,则在分配合作开发项目的权益时;该贷款既不能作为双方当事人的共同投资,也不能认定为合作开发房地产当事人的投资;基于该融资产生的负债亦非合作开发房地产的单方负债,应属于项目负债。

摘要2

河南省高级人民法院行政判决书(2008)豫法行终字第00132号

摘要1:【案号】河南省高级人民法院行政判决书(2008)豫法行终字第00132号
【裁判摘要】(一)鹤壁市国土资源局颁发鹤土他项(2005)字第020号土地他项权利证明书的具体行政行为违法。在最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(以下简称《通知》)实施前,相关法律、法规、司法解释和其他规范性文件没有关于查封和继续查封期限的规定,《通知》第十一条第一款关于查封期限不超过2年和续查封期限不超过1年的规定也没有溯及既往的效力。但是,根据《通知》第二十九条“本通知下发前已经进行的查封,自本通知实施之日起计算期限”的规定,在2004年3月1日之前进行的查封,查封裁定或协助执行通知书未设定查封期限的,查封期限从2004年3月1日起计算,期限为2年。本案涉及的土地在2004年1月被继续查封未设定期限,应当认为在《通知》实施后,期限为2年,即是2004年3月1日至2006年2月28日。鹤壁市国土资源局在2005年6月为庞村信用社颁发鹤土他项(2005)字第020号土地他项权利证明书时,涉案土地仍处于被查封的状态,鹤壁市淇滨区人民法院2005年10月19日作出的(2005)淇滨法执字第618-3号民事裁定书也对此予以了认定。根据《中华人民共和国担保法》第三十七条第五项关于“依法被查封、扣押、监管的财产”不得抵押的规定,鹤壁市国土资源局在本案涉及的土地仍处于被查封状态的情况下,颁发鹤土他项(2005)字第020号土地他项权利证明书的行为明显违法。上诉人关于其颁发鹤土他项(2005)字第020号土地他项权利证明书合法有效的主张没有事实和法律依据,本院不予支持。因涉案土地已被法院强制执行,鹤土他项(2005)字第020号土地他项权利证明书不具有可撤销的内容,一审法院判决确认鹤壁市国土资源局为庞村信用社颁发鹤土他项(2005)字第020号土地他项权利证明书的行为违法正确。(二)庞村信用社的损失与鹤壁市国土资源局违法颁发土地他项权利证明书有直接因果关系,鹤壁市国土资源局应当承担相应的行政赔偿责任。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条的规定,土地使用权抵押合同自办理土地使用权抵押登记之日起生效。鹤壁市国土资源局办理抵押登记,是庞村信用社与乔××、鹤壁市××汽车修理厂签订的抵押担保借款合同产生效力的前提,也是庞村信用社向乔××发放49

摘要2:(续)乔××和鹤壁市××汽车修理厂无其它财产可供执行,导致庞村信用社的债权不能实现,涉及49万元及利息债权的执行程序终结,其最终损失了49万及利息。应当认为这49万元及利息损失是鹤壁市国土资源局未尽到必要的审查义务,在本案涉及的土地仍处于被查封状态下违法办理抵押登记直接造成的,庞村信用社没有过错。根据《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第四项和第七条第一款的规定,鹤壁市国土资源局应当承担相应的行政赔偿责任。上诉人关于其不应承担行政赔偿责任的主张,没有法律依据,本院不予支持。但是,根据《中华人民共和国国家赔偿法》第二十八条第七项的规定,赔偿的范围仅限于财产权的直接损失,鹤壁市国土资源局仅应就庞村信用社的直接财产损失承担赔偿责任,即对49万元本金的损失承担赔偿责任,对49万元所产生的利息损失依法不承担赔偿责任,一审法院判决鹤壁市国土资源局赔偿庞村信用社人民币49万元,驳回庞村信用社的其他诉讼请求正确。

最高人民法院民事判决书(2006)民二终字第153号

摘要1:——单独设定抵押的房产,其附着的划拨取得国有土地使用权是否仍须履行审批手续
——在《物权法》施行之前约定医药采购供应站以自身房产设定抵押,并在当地房屋管理部门办理抵押登记的,应当认定抵押权成立。抵押人是否就房产所涉国有土地使用权另行办理抵押登记手续不影响抵押合同的效力
【案号】最高人民法院民事判决书(2006)民二终字第153号
【裁判摘要】根据最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条的规定,如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上,将该建筑物与土地一并设定抵押的,对土地使用权的抵押须履行法定的审批手续,否则,应认定抵押无效。当事人在签订抵押合同时,如果仅仅约定以自有房产设定抵押并办理房屋抵押登记,并未将该房产所附着的、以划拨方式取得的国有土地使用权一并抵押的,不适用上述规定。
【提示1】当事人以附着于划拨方式取得的国有土地使用权之上的建筑物设定抵押并办理房屋抵押登记,该抵押合同并不当然无效。
【提示2】最高人民法院实质上已经认可了建筑物价值和建设用地使用权价值分离进行抵押并清偿的内涵:
①以建筑物价值做抵押担保的担保物权行使时,担保物权不能及于土地使用权价值;
②以土地使用权价值做抵押担保的担保物权行使时,担保物权亦不能及于建筑物的价值部分。
【裁判要旨】以自有房产单独设定抵押并办理抵押登记的,当事人是否就该房产附着国有划拨土地使用权另行办理抵押登记手续不影响抵押合同效力——根据《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条规定,如果建筑物附着于以划拨方式取得国有土地使用权之上,将该建筑物与土地一并设定抵押的,对土地使用权的抵押须履行法定的审批手续,否则应认定抵押无效。该条所规定的“将该建筑物与土地一并设定抵押的”,系指当事人约定将建筑物与土地一并设定抵押的情形。如果当事人在签订抵押合同时,仅约定以自有房产设定抵押并办理房屋抵押登记,并未将该房产所附着的、以划拨方式取得的国有土地使用权一并抵押的,不适用上述规定。即以自有房产单独设定抵押并办理了抵押登记的,当事人是否就该房产附着的国有划拨土地使用权另行办理抵押登记手续不影响抵押合同效力。

摘要2:【解读1】未经审批抵押划拨土地上的自有房屋不必然导致抵押无效。
【解读2】单独抵押划拨土地上的自有房产未经审批不影响抵押合同效力(实践中也有法院基于“房地一体”原则认定单独抵押自有房产涉及划拨土地使用权抵押未经审批抵押合同无效)。

最高人民法院(2007)民二终字第183号民事判决书

摘要1:——划拨土地使用权之上的房屋抵押合同的效力问题
【案号】最高人民法院(2007)民二终字第183号民事判决书
【提示】土地使用权随房屋一并抵押的,无须区分土地使用权取得方式(对土地使用权的抵押是依据“地随房走”原则而产生的);单独抵押土地使用权的,只有土地使用权以出让方式取得的才可以抵押。
【裁判要旨】以划拨土地上房屋设定抵押的抵押合同不应当认定无效。
【裁判意见】《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条仅适用于建筑物与土地使用权一并抵押的情形——《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条规定:“国有企业以建筑物设定抵押的效力问题,应区分两种情况处理:如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上,将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的,对土地使用权的抵押需履行法定的审批手续,否则,应认定抵押无效;如果建筑物附着于以出让、转让方式取得的国有土地使用权之上,将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的,即使未经有关主管部门批准,亦应认定抵押有效。”该规定的适用前提是将建筑物与土地使用权一并设定抵押,不适用于单独抵押。该批复主要解决的是国有划拨土地使用权是否列入破产债权的问题。对于该批复中“抵押无效”规定的理解,不宜随意扩大至相应的建筑物抵押,更不宜以之修正相应的法律法规和司法解释。
【裁判规则】国有划拨土地上房屋抵押并不导致抵押合同无效——划拨土地使用权之上的房屋抵押合同只要合法履行了房屋抵押手续,就应认定该抵押合同有效。金冠“房随地走,地随房走”,但房产和地产仍是相互区分的,必须承认土地使用权抵押合同和房屋所有权抵押合同为互不相同的抵押合同。由于《城市房地产管理法》第51条已以扣缴土地使用权出让金的形式对国家利益给予了充分保障,没有必要再因土地使用权的取得方式系划拨取得,对房屋抵押合同的效力特别加以限制。
【最高人民法院裁判观点】就房屋单独设定抵押的行为不必然导致房屋抵押合同无效,对于划拨土地使用权之上的房屋抵押法律无禁止性规定,应当认定有效。

摘要2

最高人民法院民事判决书(2007)民二终字第222号

摘要1:——地上建筑物所有权转移后占用范围内土地使用权单独抵押的效力问题
——房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押
【案号】最高人民法院民事判决书(2007)民二终字第222号
【裁判摘要】根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条的规定,房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《城市房屋权属登记管理办法》亦规定:“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”据此,房产转让人负有将所售房屋占用范围内的土地使用权移转给受让人的义务,受让人享有要求将所购房屋占用范围内的土地使用权移转给自己的权利。在土地使用权变更登记完成之前,转让人为登记的名义权利人,但受让人为实质权利人的,可以请求将土地使用权变更至自己名下。
【提示】房屋所有权转移后,土地使用权变更登记之前,受让人为实际权利人,有权将土地使用权变更至自己名下。
【裁判要旨】虽然抵押合同只针对土地使用权,但依据“房随地走”原则,应视为土地使用权和地面建筑物所有权一并抵押,抵押人对地面建筑物无所有权的,构成无权处分,抵押合同无效。
【裁判意见】违反登记部门关于抵押登记展期不知道抵押无效——根据《担保法司法解释》第12条第1项规定:“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间,对担保物权的存续不具有法律约束力”。故抵押期限届满后未办展期,抵押人主张抵押无效的,不予支持。
【裁判规则1】包含无权处分房屋的土地使用权抵押合同无效——“地随房走,房随地走”的权利合一原则是我国房地产权属的一贯原则。土地使用权上设定的抵押权无效及于该宗土地全部。土地使用权抵押合同约定将抵押人不享有所有权的地上建筑物一并抵押给抵押权人,导致抵合同无效的,抵押人应负过错赔偿责任,对不能清偿的债务承担不超过1/2的赔偿责任。
【解读】抵押的土地使用权上存在他人房屋的构成无权处分——土地使用权登记的权利人将土地使用权与地上建筑物所有权一并抵押并办理了土地使用权抵押登记,但抵押时地上建筑物已转移登记给他人的,构成无权处分(未经追认抵押合同无效)。

摘要2:【裁判规则2】
①以土地使用权抵押的,虽然抵押登记只针对土地使用权,但应当视为当事人约定土地使用权与地面建筑物所有权一并抵押。
②建筑物所有权转让后,其占用范围内的土地使用权未一并移转而单独抵押给他人的,构成无权处分。
【摘要】陕中营抵字022号《抵押合同》中约定了抵押物名称为“土地、房产”,中转冷库 2003年向西安市国土资源和房屋管理局报送的也为《关于同意继续用土地及地面建筑物进行贷款抵押的函》。因此,虽然抵押登记只针对西未国用(2000)字第979号国有土地使用权,但应视为当事人约定土地使用权与地面建筑物所有权一并抵押。然而地上建筑物中职工住宅楼的所有权已经移转给购房职工所有,中转冷库并无权利处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”,该抵押合同未经地上建筑物所有权人购房职工追认;且西未国用(2000)字第979号土地使用权证书中已经标明该宗土地上存有地上建筑物,并标明为中转冷库的福利区,地上建筑物中职工住宅楼所有权已经登记移转至购房职工名下,而原债权银行却未查明地上建筑物实际权属即接受抵押,也存在过错,因此抵押合同无效,依据该合同设立的抵押权也相应无效。
本案中职工住宅楼虽然没有占用西未国用(2000)字第979号全部13.265亩土地,但于该土地使用权上设定的抵押权无效及于该宗土地全部,西未国用(2000)字第979号国有土地使用权抵押无效。信达西安办关于其对上述国有土地使用权享有抵押权的上诉理由不能成立,本院不予采纳。原审判决关于造成该部分抵押无效,陕西中行和中转冷库均有过错,中转冷库在信达西安办对有效抵押部分实现抵押权后,对粮油公司仍不能清偿的部分需承担部分赔偿责任的认定正确,但其关于中转冷库就此承担三分之一赔偿责任的比例认定偏低。虽然陕西中行对造成上述国有土地使用权抵押无效的后果存在过错,但中转冷库的无权处分行为亦是导致抵押无效的主要原因,因此,本院将中转冷库上述赔偿责任比例调整为二分之一。

最高人民法院(2008)民一终字第70号民事判决书

摘要1:在建房屋抵押合同的效力认定
【案号】最高人民法院(2008)民一终字第70号民事判决书
【提示1】当事人办理在建工程抵押应当提交的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等文件,是登记机关对当事人申请抵押登记进行的行政性审核,不是认定抵押合同效力的法律依据。
【摘要】《城市房地产抵押管理办法》关于当事人办理在建工程抵押应当提交的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》以及《建设工程规划许可证》等文件,是登记机关对当事人申请抵押登记进行的行政性审核,不是认定抵押合同效力的法律依据。当事人提交的抵押登记文件是否完备,不影响抵押合同的效力。当事人签订的《抵押合同》约定,以在建工程的房屋所有权作为借款抵押物,并办理了抵押登记取《他项权利证书》。该《抵押合同》为抵押人与抵押权人平等协商的结果,系双方当事人真实的一致意思表示,内容没有违反法律及行政法规的强制性规定。依据《担保法解释》第47条“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,当事人办理了抵押登记,人民法院可以认定抵押有效”以及第133条第3款“抵押合同自签订之日起生效”的规定,《抵押合同》合法有效。
【提示2】当事人购买房屋未尽足够注意义务,主张其不清楚房屋已设定抵押的事实,不适用善意取得。
【裁判意见】
①在处理“先抵后售”纠纷案件中,对于认定买受人是否为善意取得,应分别不同情况处理:
A.出卖人在预售商品房时向买受人告知已设定土地使用权抵押的事实,买受人仍愿意购买的,表明买受人自愿承担将来抵押权人实现抵押权其不能取得房屋所有权的后果,买受人以抵押事实的存在主张撤销预售合同的请求不予支持;
B.出卖人在预售房屋时已通知抵押权人并告知买受人在建工程已抵押的事实,买受人自愿购买的,买受人以抵押事实的存在主张撤销预售合同的请求不予支持。
②不论是土地使用权抵押,还是依法获准在建工程抵押引起的纠纷,出卖人对告知买受人已设定抵押的事实均负举证责任。
【裁判要旨】抵押权人不因超过登记记载的担保期间而丧失权利——当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间,对担保物权的存续不具有法律约束力。

摘要2

最高人民法院执行裁定书(2012)执复字第29号

摘要1:——土地抵押的其地上建设物即使未办登记也一并抵押
【案号】最高人民法院执行裁定书(2012)执复字第29号
【裁判要旨】关于海秀支行对涉案房地产的优先受偿权问题。1996年至2000年间,海秀支行向鸿扬公司发放借款10笔。所有贷款均以涉案房地产抵押担保,并依法办理了抵押登记,取得了土地使用权抵押登记表、土地他项权利证书、房屋他项权利证书。本案所涉10笔借款到期后,在诉讼时效期间内,海秀支行从1996年至2010年每年均向鸿扬公司进行催收,鸿扬公司均签收确认。最高人民法院《关于适用若干问题解释》第十二条规定:“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间,对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后,担保权人在诉讼时效结束后二年内行使担保物权的,人民法院应予支持。”《物权法》第二百零二条规定:“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的,人民法院不予保护。”海秀支行在诉讼时效期间内向鸿扬公司进行催收的行为,依法产生导致原债权诉讼时效中断的后果。鸿扬公司及钓鱼台宾馆以涉案房地产作为鸿扬公司贷款抵押物抵押给了海秀支行,海秀支行对该抵押物依法享有优先受偿权;根据《物权法》第一百八十二条关于“以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押”的规定,新疆高院所拍卖的其中六套房屋虽不是海秀支行的抵押物,但该房屋是建筑在所抵押的土地上,故对该部分房屋应视为海秀支行有优先受偿权。因此,异议裁定关于海秀支行对涉案财产享有优先受偿权的结论是正确的,信达海南分公司的复议理由不能成立。

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特殊抵押财产裁判指导规则十二条

摘要1:1.房屋配套建筑及设备和改扩建工程作为抵押物效力——改扩建与装饰工程不能成为抵押财产。承租人不享有对房屋及配套建筑处分权,该使用权不能作为抵押合同标的。
2.享有长期管理权和出租权的用益物权抵押合同有效——当事人在自愿、公平、等价有偿的基础上签订的用益物权抵押合同,不违反法律禁止性规定,应认定为有效合同。
3.以合作开发项目土地使用权抵押所欠贷款应为共担——以合作开发项目建设用地使用权作抵押所取得的用于项目开发的贷款债务,不应作为合作开发房地产的单方负债。
4.抵押合同不因系以查封落空的财产设定抵押而无效——法院查封时因误写导致查封落空,不能据此否定嗣后以该财产设定的抵押合同效力及登记时权利外观无瑕疵事实。
5.房屋附属设施属于房屋组成部分应与房屋一并抵押——消防、电梯、配电室等相关附属设施,属于房屋组成部分,应与房屋一并抵押,不能单独分割于房屋的整体之外。
6.以监狱土地使用权为抵押担保应认定担保合同无效——违反法律规定以监狱土地提供抵押担保的合同无效。债权人无过错的,担保人与债务人应对债权人损失连带赔偿。
7.以国有划拨土地抵押并登记但未审批的抵押权有效——以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押,已办理抵押登记而未办理抵押审批手续的,并不影响抵押行为的效力。
8.抵押未经评估的划拨土地使用权并非一定抵押无效——抵押人为前一抵押权人提供借款担保时,已出具了评估报告,国资局予以了确认,第二次抵押时,无需重复评估。
9.法人分支机构以名下房产为他人债权设定抵押有效——企业法人分支机构以登记在其名下的房地产为他人债权设定抵押,无需法人另行授权,该抵押设定行为应为有效。
10.事后安装的电梯应视为抵押房产从物一并用于清偿——抵押设定时,电梯虽未安装,但抵押人无证据证明该电梯所有权属于另一个主体,故电梯应视为抵押不动产从物。
11.抵押权价值与抵押担保范围不一致时应以前者为准——根据《担保法》司法解释规定,抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的,以登记记载的内容为准。
12.抵押人可以正在建设的预售期房向银行设定抵押权——抵押人以正在建设的预售期房向银行设定抵押借款,符合《担保法》司法解释第47条规定,应当认定为合法有效。

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最高法院|特殊抵押登记裁判规则4条

摘要1:01 . 向多个有权登记机关中的一个办抵押登记,应有效——在法律规定不明确或多个部门均有权对房地产办理抵押登记情形下,当事人向其中一个部门办理登记,应为有效。
02 . 在房管部门办土地使用权抵押登记,不宜认定无效——抵押登记目的在于起到公示作用,防止抵押人隐瞒已抵押情况,故只要在有关部门办理登记,就应认定抵押成立。
03 . 未经房管部门而是依规在工商办理的抵押登记有效——抵押合同已依法依规在工商管理部门进行了抵押登记,应认定抵押权成立,抵押权人享有对抵押物的优先受偿权。
04 . 依法在工商部门办理房屋土地使用权抵押登记有效——抵押合同当事人按照省政府批复文件授权规定,在当地工商行政管理部门办理的房地产抵押登记应当认定为有效。

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最高额抵押担保债权种类的变更应当进行登记——甲银行诉丁公司等金融借款合同纠纷案

摘要1:【裁判要旨】《国有土地使用权抵押合同》、土地登记卡与《最高额抵押担保借款合同》对应一致的抵押权设立后,若合意变更被担保的债权,应当依法进行登记,否则相应的抵押权视为未设立。

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中国××银行云南省分行昆明市城东支行等申请执行昆明××××商城有限公司案

摘要1:(多个债权人分别对同一被执行人申请执行的财产分配)
【提示】工程款优先权不当然及于抵押在先的土地使用权。
【裁判要旨】土地使用权抵押在先,工程建设在后,法院对建设工程及土地使用权整体拍卖时,应对建筑物和土地进行分项评估,按各自所占比例进行拍卖款分配。
【执行依据】云南省昆明市中级人民法院(2002)昆民四初字第029号、第030号、第068号民事判决书,(2001)昆民重字第2号民事判决书,(2002)昆民一初字第80号,(2002)昆民四初字第283号、第353号、第354号、第355号民事调解书

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房地产一并抵押时,应对以划拨方式取得的国有土地使用权抵押履行法定审批手续

摘要1:【要旨】《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条规定:“如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上,将该建筑物与土地一并设定抵押的,对土地使用权的抵押须履行法定的审批手续,否则,应认定抵押无效。”这里所规定的“将该建筑物与土地一并设定抵押的”系指当事人约定将建筑物与土地一并设定抵押的情形。当事人在订立合同时如果约定将建筑物与以划拨方式取得的国有土地使用权一并设定抵押的,则抵押人应对抵押国有土地使用权履行法定审批手续。如当事人签订合同约定仅以自有房产设定抵押并办理房屋抵押登记,并未将该房产所附着的、以划拨方式取得的国有土地使用权一并抵押的,不适用上述规定。
【案例】最高人民法院(2006)民二终字第153号

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在房管部门办土地使用权抵押登记,不宜认定无效——抵押登记目的在于起到公示作用,防止抵押人隐瞒已抵押情况,故只要在有关部门办理登记,就应认定抵押成立

摘要1:【要旨】抵押登记目的在于起到公示作用,防止抵押人隐瞒财产已作抵押的情况而对同一财产的同一价值另作抵押或非法转让,损害债权人的利益。故只要在有关部门进行了抵押登记,就应认定抵押成立。
【案例】最高人民法院2008年10月13日判决《关于西安市第三奶牛场与咸阳市中陆城市信用社、西安新业工贸有限责任公司抵押借款合同纠纷一案的请示与答复——对于不规范的抵押行为,应如何正确判定其效力》、《经济纠纷中涉及经济犯罪嫌疑的司法审查处理》

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以合作开发项目土地使用权抵押所欠贷款应为共担——以合作开发项目建设用地使用权作抵押所取得的用于项目开发的贷款债务,不应作为合作开发房地产的单方负债

摘要1:【要旨】合作开发房地产过程中,对以合作开发项目建设用地使用权作抵押所取得的用于项目开发的贷款,如果合作开发协议未对该贷款归属进行约定,则在分配合作开发项目的权益时,该贷款既不能作为双方当事人的共同投资,亦不能认定为合作开发房地产当事人投资;基于该融资产生的负债亦非合作开发房地产单方负债,应属于项目负债。
【案例】《以合作开发项目国有土地使用权抵押所取得的贷款的归属》

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以划拨国有土地上的房屋单独设定抵押的,其效力如何认定?

摘要1:【要旨】最高人民法院法释〔2003〕6号《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第3条第2款规定的“国有企业以建筑物设定抵押的效力问题,应区分两种情况处理:如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上,将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的,对土地使用权的抵押需履行法定的审批手续,否则应认定抵押无效;”应当理解为土地使用权抵押无效,房屋抵押不因此无效。仅以划拨国有土地使用权土地上的建筑物设定抵押,而未以划拨土地使用权设定抵押的,抵押效力的认定应当适用上述批复第3条第1款的规定,即按照最高人民法院法释〔2002〕14号《关于国有工业企业以机器设备等财产为抵押物与债权人签订的抵押合同的效力问题的批复》处理。

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青海省高级人民法院民事判决书(2001)青民再字第8号

摘要1:【案号】青海省高级人民法院民事判决书(2001)青民再字第8号
【裁判要旨】以划拨土地上的房屋抵押但未办理土地使用权抵押批准登记手续的,土地使用权抵押部分无效——设定抵押的房屋所占用范围内的土地使用权系通过无偿划拨形式取得,亦未缴纳土地补偿费或出让金,且土地使用权抵押未经有关土地管理部门批准登记,则抵押人不具有对土地使用权的处分权,无权进行抵押。用无偿划拨的土地使用权抵押担保债务,未经有关土地管理部门批准登记,与法律、法规相悖,故应认定房地产抵押合同中的土地使用权抵押部分无效,不受法律保护。
【裁判规则】违规拆除他人享有抵押权房屋应负侵权赔偿责任——将被拆迁人设定抵押的房产违规拆除,致使抵押权人无法行使抵押权,构成对抵押权的侵害,侵权人应赔偿该房屋评估价设定的抵押权损失,并承担抵押物拆除后抵押贷款部分的银行利息。

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最高人民法院关于西安市第三奶牛场与咸阳市中陆城市信用社、西安新业工贸有限责任公司抵押借款合同纠纷一案的复函

摘要1:最高人民法院关于西安市第三奶牛场与咸阳市中陆城市信用社、西安新业工贸有限责任公司抵押借款合同纠纷一案的复函(2002年2月8日 [2001]民监他字第22号)
【摘要】原则同意陕西高院请示报告中的第二种意见。西安市第三奶牛场与咸阳市中陆城市信用社、西安新业工贸有限责任公司在抵押关系的设立上,虽有不规范之处,但基本具备抵押成立的法定要件,以认定抵押关系成立为宜。原审处理并无不当,不应启动再审程序。
【要旨】土地使用权抵押未提供地上物产权证明并非无效——法律要求抵押人具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明,是为了避免抵押人将他人所有的地上物一并抵押,损害第三人利益。如用于抵押的土地使用权上的房屋确属于抵押人所有,不存在损害他人利益问题,抵押人虽未提供地上物产权证明,亦不能以此为由否定抵押成立。

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【笔记】划拨土地使用权及地上建筑物能否抵押?

摘要1:解读:根据《民法典担保制度解释》第50条之规定——(1)以划拨建设用地上的建筑物抵押不因建设用地使用权未办理审批手续影响抵押合同效力;(2)以划拨建设用地使用权抵押无需办理审批手续,抵押合同依法有效,已经依法办理抵押登记的抵押权人有权主张行使抵押权;(3)抵押权依法实现时所得价款优先用于补缴建设用地使用权出让金。

摘要2:【注解1】划拨土地使用权及地上建筑物抵押权依法实现时,拍卖、变卖建筑物所得的价款应当优先用于补缴建设用地使用权出让金。
【注解2】划拨建设用地使用权抵押权三个阶段:(1)第一阶段(2004年以前),划拨建设用地抵押的,必须经过依法批准(以划拨建设用地使用权抵押的,未经审批同意,认定抵押合同无效);(2)第二阶段(2004年以后,登记即视为审批),土地行政管理部门依法办理抵押登记手续即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准,不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续;(3)第三阶段(2010年以后),划拨建设用地使用权抵押无需经过审批。
【注释】划拨建设用地使用权抵押应当另行获得行政主管部门的审批,登记机构在办理涉及划拨土地使用权抵押登记时应将当事人已经取得审批机关的批准作为办理抵押权登记的前提条件——(1)由于《土地管理法》第54条明确规定划拨用地使用权只能通过行政审批取得,因此划拨土地使用权的抵押应当另行获得行政主管部门的审批;(2)《国土资源部关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》已经废止,抵押登记由登记机构办理,而登记机构不是审批机关,不能将抵押登记理解为包含行政审批;(3)修改后《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第2条明确规定“履行了法定的审批手续,并依法办理抵押登记的,抵押权自登记时设立”;(4)“自然资源部门不动产登记局的同志认为,抵押人以划拨建设用地上的建筑物抵押,因抵押人对建筑物享有所有权,故无须审查当事人是否获得行政审批,即可办理抵押登记,但如果是直接以划拨取得的建设用地使用权抵押,则仍需要先审查当事人是否获得行政审批,才能办理抵押登记。”(吴光荣著《担保法体系解说与实务解答精讲》P431)(5)《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》第(六)规定“以划拨方式取得的建设用地使用权转让,需经依法批准,土地用途符合《划拨用地目录》的,可不补缴土地出让价款,按转移登记办理;”第(十二)规定“以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权,划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。”尽管没有明确划拨土地使用权抵押是否需要办理审批手续,但强调“依法依规”设定抵押权。

最高人民法院关于转发国土资源部《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》的通知

摘要1:最高人民法院关于转发国土资源部《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》的通知(法发[2004]11号 2004年3月23日)
【摘要】国土资源部于2004年1月15日发布了国土资发[2004]9号《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》。现将该《通知》转发给你们,在《通知》发布之日起,人民法院尚未审结的涉及国有划拨土地使用权抵押经过有审批权限的土地行政管理部门依法办理抵押登记手续的案件,不以国有划拨土地使用权抵押未经批准而认定抵押无效。已经审结的案件不应依据该《通知》提起再审。

摘要2

 共54条 12››