当前搜索条件: 土地使用权转让

最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复【失效】

摘要1:最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复(2003年6月9日 法函[2003]34号)
【摘要】
  根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合两个条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上。因此,未同时具备上述两个条件,而进行转让的,其转让合同无效。
  以出让方式取得土地使用权后转让房地产的,转让方已经支付全部土地使用权出让金,并且转让方和受让方前后投资达到完成开发投资总额的百分之二十五以上,已经办理了登记手续,或者虽然没有办理登记手续,但当地有关主管部门同意补办土地使用权转让手续的,转让合同可以认定有效。
  对于当事人违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款规定的,人民法院可以建议政府有关部门依法给予处罚。

摘要2:【注】本篇法规已被:最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第十批)的决定(发布日期:2013年2月26日,实施日期:2013年4月8日)废止,废止原因:与物权法关于不动产转让合同效力的规定相冲突。

涉及土地使用权股权转让合同效力

摘要1:【目录】转让房地产公司全部股权不能认定为变相转让土地使用权并据此认定股权转让合同无效;当事人之间以股权转让的方式取得土地使用权有别于直接的土地使用权转让,标的公司所控制的土地使用权是否达到开发投资总额的25%,并非判断股权转让合同效力的依据;涉及矿业权、土地使用权股权转让合同效力;转让房地产公司100%股权的转让合同合法有效

摘要2:【注解】地块未完成开发投资总额25%以上即转让,受让人有权根据《执行异议和复议规定》第28条规定排除强制执行。——参考案例:最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申1814号

土地使用权转让合同纠纷精解

摘要1:【目录】1.什么是土地使用权转让合同?2.如何认定土地使用权转让合同效力?3.如何认定划拨土地使用权转让合同效力?4.一地数转合同如何处理?

摘要2:【注解】购买70年产权房办了40年证,能否主张剩余30年土地使用权对应房款损失?——因土地使用权期限届满后申请人可依法续期,也不会导致40年后房屋无法使用,现有法律、政策规定不能确定申请人申请续期时可能产生费用的具体数额,故对主张返还多付的房款的请求未予支持并无不当。——参考案例:甘肃省高级人民法院民事裁定书(2023)甘民申1124号

土地使用权转让合同

摘要1土地使用权转让合同是土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方,受让方支付价款协议。

摘要2

土地使用权转让合同效力

摘要1:【目录】出让土地使用权转让法定条件;未取得土地使用权证书的土地使用权转让合同属于无权处分的效力待定的合同;未办理权属变更登记手续不影响土地使用权转让合同效力;《城市房地产管理法》第39条规定国有土地使用权转让条件。

摘要2:【解读】最高人民法院(2004)民一他字第18号《关于已经取得国有土地使用权证,但未交清土地使用权出让金的当事人所订立的房地产转让合同是否有效的答复》明确“土地受让人虽未全部交纳土地出让金,但已取得国有土地使用权证书的,其与他人签订的房地产转让合同可以认定有效。”

最高人民法院关于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同纠纷案件如何适用法律问题的批复

摘要1:最高人民法院关于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同纠纷案件如何适用法律问题的批复(法释〔2012〕14号)
最高人民法院《关于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同纠纷案件如何适用法律问题的批复》已于2011年11月21日由最高人民法院审判委员会第1532次会议通过,现予公布,自2012年11月1日起施行。
【摘要】
  开荒后用于农耕而未交由农民集体使用的国有土地,不属于《中华人民共和国农村土地承包法》第二条规定的农村土地。此类土地使用权的转让,不适用《中华人民共和国农村土地承包法》的规定,应适用《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定加以规范。
  对于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同,不违反法律、行政法规的强制性规定的,当事人仅以转让方未取得土地使用权证书为由请求确认合同无效的,人民法院依法不予支持;当事人根据合同约定主张对方当事人履行办理土地使用权证书义务的,人民法院依法应予支持。

摘要2:最高人民法院关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用﹤中华人民共和国工会法﹥若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定
十八、修改《最高人民法院关于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同纠纷案件如何适用法律问题的批复》
  将正文第一段修改为:
  “开荒后用于农耕而未交由农民集体使用的国有土地,不属于《中华人民共和国农村土地承包法》第二条规定的农村土地。此类土地使用权的转让,不适用《中华人民共和国农村土地承包法》的规定,应适用《中华人民共和国民法典》和《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定加以规范。”

名为合作实为土地使用权转让、房屋买卖、借款、租赁合同

摘要1:名实不符合认定——名为合作开发实为土地使用转让合同、名为开发实为房屋买卖合同、名为开发实为借款合同、名为开发实为租赁合同、名为投资实为借贷合同的共同特征在于不承担经营风险(均涉及转性后合同效力认定问题,如转性后的合同违反法律、行政法规强制性规范,应认定为无效合同)。

摘要2:【解读】名为合作实为土地使用权转让、房屋买卖、借款、租赁合同,本质上不是合作开发房地产合同,不要求具备合作开发房地产合同有效要件。
【注解】提供土地使用权的当事人作为项目公司的股东依法应承担公司项目的经营风险属于合作开发房地产合同而非土地使用权转让合同。——参考案例:最高人民法院民事判决书(2020)最高法民再255号《颜某某与七冶建设集团有限责任公司合资、合作开发房地产合同纠纷再审案》

最高人民法院民事判决书(2013)民一终字第18号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2013)民一终字第18号
【提示】注销土地使用权证、未注销土地登记的,权利人不变,国有土地使用权人仍系土地登记档案中记载的权利人。
【裁判摘要】根据《中华人民共和国物权法》的规定,不动产物权应当依不动产登记簿的内容确定,不动产权属证书只是权利人享有该不动产物权的证明。行政机关注销国有土地使用证但并未注销土地登记的,国有土地的使用权人仍然是土地登记档案中记载的权利人。国有土地使用权转让法律关系中的转让人以国有土地使用证被注销、其不再享有土地使用权为由主张解除合同的,人民法院不应支持。
【裁判要旨】合作开发协议双方当事人以协议违反行政规章及法律、行政法规中的管理性规定,主张合同无效的,不予支持。
【裁判意见】当事人一方解除合同的理由不符合双方合同关于解约条件的约定,亦不属于《合同法》第94条可行使法定解除权的情形,其通知解除的行为不发生解除合同的效力。

摘要2:【解读1】行政机关注销国有土地使用权证但并未注销土地登记的,国有土地的使用权人无权以国有土地使用权证被注销、其不再享有土地使用权为由主张解除合同。
【解读2】转让土地时未完成城市房地产管理法规定的投资总额的25%的,不能据此认定合同无效——《城市房地产管理法》第三十九规定,转让以出让方式取得的土地使用权时,属于房屋建设工程的,须完成开发投资总额的百分之二十五以上。该规定属于管理性强制性规定,违反该规定并不会导致土地转让合同无效。
【解读3】土地转让时未满足《城市房地产管理法》规定的“完成开发投资总额的百分之二十五以上”等条件的,不能据此认定土地转让合同无效。
【解读4】《城市房地产管理法》第39条第2款和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条关于土地未按出让合同约定进行投资开发就不得转让的规定是法律、行政法规中的管理性强制性规定;《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》和《事业单位国有资产管理暂行规定》是行政规章,均不能作为认定土地转让合同无效的依据。
【摘要1】《国有资产评估管理办法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》和《事业单位国有资产管理暂行办法》系行政规章,而《城市房地产管理法》第三十九条第二项、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条为法律、行政法规中的管理性强制性规定,均不能作为认定合同无效的依据。
【摘要2】土地转让合同签订后,政府拟收回土地对土地重新拍卖,不属于《合同法》第94条规定的合同的法定解除条件——电大财校所主张的政府拟对合作开发的土地重新拍卖、无法履行合作协议的解除合同的理由,并非合同约定的电大财校可以解除合同的条件,也不属于《合同法》第九十四条可以行使法定解除权的情形。《合同法》第九十六条和合同法解释二第二十四条关于合同的约定解除和法定解除权利行使方式和期限的规定,不能适用于本案电大财校通知解除合同的情形。电大财校以《解除函》通知聚丰公司解除合同的行为,不发生解除合同的效力。一审判决根据《合同法》第九十六条和合同法解释二第二十四条的规定认定《合作开发协议书》已经解除,适用法律错误,本院予以纠正。

最高人民法院民事调解书(2011)民二终字第2号

摘要1:【案号】最高人民法院民事调解书(2011)民二终字第2号
【提示】当事人之间以股权转让的方式取得土地使用权有别于直接的土地使用权转让,标的公司所控制的土地使用权是否达到开发投资总额的25%,并非判断股权转让合同效力的依据。
【调解要旨】
①《城市房地产管理法》第38条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定,是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件,转让的土地未达到25%以上的投资,属合同标的物的瑕疵,并不直接影响土地使用权转让合同的效力。该条规定的性质,系管理性规范。
②当事人之间以股权转让的方式取得土地使用权有别于直接的土地使用权转让,标的公司所控制的土地使用权是否达到开发投资总额的25%,并非判断股权转让合同效力的依据。

摘要2

最高人民法院[2009]执监字第217号函

摘要1:关于上海枫丹丽舍房地产开发有限公司申请执行本院(2006)民一终字第57号判决确定的继续履行土地使用权转让合同义务一案的监督意见(2010年4月29日,[2009]执监字第217号,答复上海市高级人民法院)
【提示】调解书、判决书确定“合同有效,继续履行”具有可执行性:原则上可以强制执行,法院可根据合同具体内容采取相应强制措施,但如果案件确实存在法律上、事实上障碍而不能执行,应努力促成执行和解;和解不成,应当告知当事人可以另行提起诉讼。
【裁判规则】调解书、判决书确定“合同有效,继续履行”具有可执行性:原则上可以强制执行,法院可根据合同具体内容采取相应强制措施,但如果案件确实存在法律上、事实上障碍而不能执行,应努力促成执行和解;和解不成,应当告知当事人可以另行提起诉讼[参考案例:《上海枫丹丽舍房地产开发有限公司申请执行判决确定的继续履行合同义务监督案》,载最高人民法院《执行工作指导》(2011年第1辑)2011年版,第60-73页;最高人民法院[2009]执监字第217号函]。

摘要2:【要旨】判决主文确定“合同有效、继续履行”,且符合继续履行条件的,应视为具有给付内容的执行根据。已经履行合同主要义务的一方依据此判决请求执行的,执行机构应当予以执行。
【案情简介】上海枫丹丽舍房地产开发有限公司(以下简称枫丹公司)与上海华夏文化旅游区开发有限公司(以下简称华夏公司)国有土地使用权转让合同纠纷一案,最高人民法院判决:合同有效,继续律履行。
2007年10月,枫丹公司向上海市高级人民法院(以下简称上海高院)申请执行。华夏公司接到执行通知后提出,相关土地不具备立项、规划、动拆迁和转让条件,职能部门亦认为涉案地块的转让违反了《城市房地产管理法》的有关规定,合同实际无法履行。上海高院遂以本案涉及的合同继续履行及强制转让土地使用权属存在事实上与法律上的障碍为由,裁定终结本次执行程序。枫丹工伤不服,向最高人民法院申请提级执行或指定其他法院执行。

国有土地使用权转让合同的效力分析

摘要1:【要旨】
国有土地使用权是一种重要的不动产物权,依取得方式不同分为两类:有偿出让与无偿划拨。所谓有偿出让,是指经有批准权的人民政府批准,由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订出让合同,土地使用者向国家交纳土地使用权出让金,从而取得一定年限的国有土地使用权的行为。土地使用者取得土地使用权之后,由县级以上人民政府登记造册,核发证书,确认使用权。我国现行立法明确规定,以有偿出让方式取得的国有土地使用权可以依法转让,而以无偿划拨方式取得的国有土地使用权只有在特别条件下才能转让。本文只探讨有偿出让国有土地使用权的转让合同。
土地使用权转让,是指土地使用权人作为转让方,将土地使用权转让与受让方,受让方支付价款的行为。我国实行严格的国有土地使用权转让登记制度。《土地管理法》第12条规定:“依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更手续。”《城市房地产管理法》第60条第3款规定:“房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”在实际的土地使用权交易中,经常存在以下情形:1.在签订转让合同时,转让方未取得出让土地使用权证书;2.合同签订后,当事人一方或双方未办理土地使用权变更登记手续;3.转让方就同一块土地与多个受让方签订转让合同。如果在这几种情形下,双方发生纠纷,那么应如何认定转让合同的效力,又如何确定土地使用权的归属呢?

摘要2

孙佑海、陈龙业:《关于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同纠纷案件如何适用法律问题的批复》的理解与适用

摘要1:2012年10月26日,最高人民法院公布了《关于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同纠纷案件如何适用法律问题的批复》(以下简称《批复》),对国有土地开荒后用于农耕的土地使用权的性质及该土地使用权转让合同的效力问题作出了明确规定。为便于审判实践中正确理解和把握《批复》的有关内容,现就《批复》的起草背景及主要内容作简要介绍。

摘要2

最高人民法院民事判决书(2004)民一终字第46号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2004)民一终字第46号
【裁判摘要】签订国有土地使用权转让合同时,转让人虽未取得国有土地使用权证,但在诉讼前已经取得该证的,应认定转让合同有效。当事人取得国有土地使用权证后未足额缴纳土地出让金,或对转让土地的投资开发未达到投资总额25%以上的,属转让标的瑕疵,不影响转让合同的效力。
【提示】《城市房地产管理法》第38条不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定,转让的土地未达到25%以上的投资属于合同标的物的瑕疵,并不直接影响土地使用权转让合同的效力。
【摘要】转让土地投资比例瑕疵不影响土地转让合同效力——关于投资开发的问题,《城市房地产管理法》第38条关于土地转让时投资应达到开发投资总额的25%的规定,是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件,转让的土地未达到25%以上的投资,属于合同标的物的瑕疵,并不直接影响土地使用权转让合同的效力,第38条中的该项规定,不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。
【裁判意见】当事人不得宣告合同无效以谋取不正当的利益。
【裁判观点】转让人在诉讼前取得国有土地使用权证的,转让合同有效,转让标的瑕疵不影响合同效力。
【摘要1】主张赔偿一切损失的诉讼请求,由于没有提出具体的损失数量和相应的证据,不予支持,予以驳回。
【摘要2】由于桂馨源公司在本案中要求继续履行合同的诉讼请求已得到本院的支持,故其主张由全威公司与超凡公司双倍返还200万元定金的诉讼请求,既与三方当事人在本案合同中的约定不符,又不符合定金罚则的适用范围,该罚则中的双倍返还只适用于履行落空的情形中,故桂馨源公司的该诉讼请求亦不能成立,不予支持,予以驳回。
【要旨】土地出让金的缴纳问题,属于土地使用权出让合同当事人的权利义务内容,缴纳与否不影响土地使用权转让合同的效力。土地出让金未全部缴清不导致土地使用权转让合同无效。

摘要2:【备注】签订土地使用权转让合同是转让土地使用权的原因,土地使用权过户到受让方名下是签订土地使用权转让合同的结果,该合同即原因行为是否生效,不取决于土地使用权是否登记过户到受让方名下这一结果,也不取决于准备转让的土地是否达到《城市房地产管理法》第38条规定的转让条件,而取决于双方当事人签订的合同这一原因行为本身是否有效。因此,如果没有办理土地使用权过户登记,或者准备转让的土地没有达到《城市房地产管理法》第38条规定的转让条件,并不影响土地使用权转让合同这一原因行为本身的效力。《城市房地产管理法》第38条规定的转让条件,应当理解为房地产变动的结果条件,而不是原因条件,不符合该条规定的,房地产不得进行转让登记,但转让合同的效力不受影响,转让合同仍然有效。也就是说,如果属于房屋建设工程,没有完成开发投资额的25%以上,属于成片开发土地的,没有形成工业用地或者其他建设用地条件的,如果当事人签订了转让合同,同时双方要求房地产登记部门进行转让等级低 ,房地产登记部门可以以不符合《城市房地产管理法》规定的转让条件为由不予登记,但转让房地产的合同仍然有效。没有按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金,以及没有按照出让合同约定进行投资开发,也不影响土地使用权转让合同的效力。《城市房地产管理法》第38条规定的条件,只是房地产登记部门在办理房地产变更登记时审查的条件,不符合条件的,房地产登记部门可以不予过户,可以不让物权变动发生。——最高人民法院物权法研究小组编著:《条文的理解和适用》
【最高人民法院判决认为】关于投资开发的问题,城市房地产管理法第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定,是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件,转让的土地未达到25%以上的投资,属合同标的物的瑕疵,并不直接影响土地使用权转让合同的效力,城市房地产管理法第三十八条中的该项规定,不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此,超凡公司关于《土地开发合同》未达到25%投资开发条件应认定无效的主张,本院亦不予支持。
【解读】最高人民法院二审维持了一审作出的“全威公司与超凡公司应于判决生效之日起五个工作日内依该合同第三条第2款的约定,办理完成土地过户的相关手续”的判决。

最高人民法院民事裁定书(2009)民申字第1760号

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2009)民申字第1760号
【裁判摘要】
  一、根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定,合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。当事人自行约定的合同名称不影响对合同性质的认定。
  二、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:………(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;………”根据前述规定,法人与他人恶意串通签订合同,表面上损害法人自身利益,实质上损害第三人利益的,第三人有权提起确认合同无效之诉。
  三、对于前述条款中“恶意串通”行为的认定,应当分析合同双方当事人是否具有主观恶意,并全面分析订立合同时的具体情况、合同约定内容以及合同的履行情况,在此基础上加以综合判定。

摘要2:【解读】认定奥康公司和碧波公司之间存在恶意串通的证据:
(1)联合开发合同和包销协议的性质为土地使用权转让合同,奥康公司已将土地实际交付与碧波公司开发;
(2)签订解除协议时,该项目已有部分房屋竣工,绝大部分房屋已取得预售许可证,双方签订解除协议仅由奥康公司支付300万元违约金将项目归属于奥康公司,缺乏解除合同的合理理由,确属明显违背商业规律,与常理不符;
(3)解除协议后,碧波公司法定代表人和合伙人之一的夏某某仍在全面负责该项目,奥康公司主张其是受奥康公司聘请作为项目负责人,与合同解除应当导致的后果明显相悖。

最高人民法院(2008)民一终字第3号民事判决书

摘要1:【案号】最高人民法院(2008)民一终字第3号民事判决书
【提示】买卖合同被解除时,已办理交付和登记的标的物没有被第三人善意受让时,可以直接返还原所有权人。
【摘要】土地使用权转让合同的受让方没有依据协议做出交付合同价款的履行行为,严重损害了出让方的利益,依法应当承担违约责任。虽然受让方已经取得了合同项下的土地使用权,但基于其违约行为导致合同的解除,出让方有权通过法律途径,请求返还土地使用权。物权的取得和行使,应当遵守法律,尊重社会公德,不得损害公共利益和他人合法权益。因此,如果受让人在转让合同被解除后还能取得标的物,并不利于交易秩序,亦不符合合同法规定。本案争议的土地使用权并没有被第三人善意受让,该项财产权可以直接返还。基于出让方解除合同的主张,可使其因上述财产得到返还而将权利恢复到合同订立前的原状。
【裁判意见】合同被确认无效或被撤销或解除,人民法院对已交付和登记的不动产可予以撤销登记。
【裁判规则】收款方未开具发票,付款方代为开具的,可以请求赔偿相应税费。

摘要2:【来源:《买卖合同解除时已办理交付和登记的标的物应如何处理——济南市公共交通总公司与济南润华投资置业有限公司、济南新惠德实业有限公司土地使用权转让合同纠纷上诉案》,载《民事审判指定与参考》(总第35集),法律出版社2009年版,第254-255页】
【解读】没有约定履行期限,受让方应当在接受合同标的物后的合理期间内支付相应的合同价款。作为守约方的债权人基于对损失的判断,依法可以选择解除合同或者继续履行合同。我国现行法律确认了交付和登记为物权变动的条件,但立法和司法实践并未承认交付或登记行为是独立于买卖合同之外的物权行为。物权的取得和行使,不得损害他人合法权益。买卖合同的标的物,即使已经办理了交付和登记,如果买卖合同被解除,在该标的物没有被第三人善意受让时,可以直接返还原所有权人。

最高人民法院民事判决书(2013)民一终字第138号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2013)民一终字第138号
【提示】对于双方当事人之间存在委托收购股权且代持关系还是借款关系均无直接书面证据的,法院将根据民事证据优势证据原则综合各方面证据予以判断。
【裁判要旨】虽然薛某某与陆某某之间未签订委托收购股权并代持股权的书面合同,但薛某某向陆某某汇付款项的事实客观存在。对该笔款项的性质,陆某某虽然主张为借款,但未能提供任何证据证明。一审判决综合全部案件事实,依据优势证据原则认定双方之间存在薛某某委托陆某某收购股权并且代持股权的关系,理据充分,并无不当。
【裁判摘要】薛某某主张,案涉《股权转让协议》实质是以股权转让形式实质转移土地使用权的行为,系以合法形式掩盖非法目的,应认定为无效。本院认为,公司股权转让与作为公司资产的土地使用权转让为两个独立的法律关系,现行法律并无效力性强制性规定禁止以转让房地产项目公司股权形式实现土地使用权或房地产项目转让的目的。薛某某的该项主张无法律依据,本院不予支持。

摘要2:【提示】现行法律不禁止以转让房地产项目公司股权形式实现土地使用权转让的目的——未完成投资总额25%,以转让房地产项目公司股权形式实现项目转让,股权转让合同有效。
【裁判要旨】公司股权转让与作为公司资产的土地使用权转让为两个独立的法律关系,现行法律并无效力性强制性规定禁止以转让房地产项目公司股权形式实现土地使用权或房地产项目转让的目的。
【法理提示】双方未签订代持股权的书面合同,但已经支付了股权转让款,对方虽然主张为借款法律关系,但未能提供其他证据证明的,依据优势证据原则并结合相关案件事实,确信双方代持股权法律关系的存在具有高度可能性的,应当予以确认。
【解读1】未签订代持股权书面合同应当综合全部案件事实认定双方之间的真实法律关系性质。
【解读2】无处分权不影响股权转让合同的效力。
【王丹:《未签订代持股权书面合同的,应当综合全部案件事实认定双方之间的真实法律关系性质——薛惠玶与陆阿生、江苏苏浙皖边界市场发展有限公司、江苏明恒房地产开发有限公司委托代理合同纠纷二审案》,载杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2016年第2辑(总第66辑),人民法院出版社2016年版,第212~215页。

对法院查封期间签订的土地使用权转让合同的效力的司法认定——方某等三人与浙江五联建设有限公司、海南昌台物资燃料总公司确认土地使用权转让合同无效纠纷申请再审案

摘要1:【要旨】案涉土地使用权是否被查封,不影响双方签订的土地使用权转让合同的合法成立,更不能作为认定合同无效的评判依据——最高人民法院认为,昌台公司与方辉等三人签订《转让合同》时,虽然正值案涉土地使用权处于被法院查封期间,但是法院的查封行为,并不意味着该土地使用权属于法律意义上的绝对不能转让,只是合同标的物因受到限制而依法不能在查封期间产生物权变动的法律效果。也就是说,案涉土地使用权是否被查封,不影响双方签订的土地使用权转让合同的合法成立,更不能作为认定合同无效的评判依据。
【裁判意见】 《民事诉讼法》关于查封期间标的物禁止转让的规定并不构成影响合同效力的“强制性规定”。转让查封期间的土地使用权只是因合同标的物受到限制而依法不能产生物权变动的法律效果,对于转让协议效力本身不构成影响。
【案例】方辉等三人与浙江五联建设有限公司、海南昌台物资燃料总公司确认土地使用权转让合同无效纠纷申请再审案

摘要2:【解读】本案争议核心在于法院查封期间当事人签订的土地使用权转让合同是否有效?——法院的查封行为并不意味着该土地使用权属于法律意义上的绝对不能转让,只是合同标的物受限制不能在查封期间产生物权变动的法律效果。因而,案涉土地使用权是否被查封,不影响双方签订的土地使用权转让合同的合法成立,更不能据此作为认定合同无效的评判依据。

北京××房地产开发有限公司与北京市××房地产开发公司、北京市海淀区××××建设经营公司合资、合作开发房地产合同纠纷上诉案

摘要1:——经有权人民政府批准转让划拨土地使用权的,应按照补偿合同性质处理
【法理提示】划拨土地使用权人将划拨土地使用权转让给具有划拨土地使用权资格的受让方后,起诉前有批准权的人民政府决定将土地使用权直接划拨给受让方,应按照补偿合同性质处理。

摘要2:【来源:《民事审判指导与参考》(总第50辑),人民法院出版社2012年版,第187-201页】
【解读】本案海天公司正是基于与京门公司之间的补偿关系方取得涉案土地使用权证,其认为自己是从政府处原始取得土地使用权缺乏依据。

京津××实业股份有限公司与廊坊××房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷上诉案

摘要1:——未取得国有土地使用权证但取得土地代用证后转让土地使用权不影响转让合同的效力
【提示】特定历史条件下,虽未取得国有土地使用权证,但取得土地代用证的,不影响土地使用权转让合同的效力。
①特定历史条件下,虽未取得国有土地使用权证,但取得土地代用证的,不影响土地使用权转让合同的效力。
②当事人在取得土地使用权代用证后转让土地使用权的,转让合同的受让方不得在合同已经履行完毕后,以转让方未取得土地使用权证为由,主张转让合同无效。

摘要2:【载《民事审判指导与参考》2010年第2集(总第42集)】

湖南省××置业有限公司与湖南省××开发投资有限公司土地使用权转让合同纠纷案

摘要1:——订立转让土地使用权合同时未取得出让土地使用权证书,起诉前有批准权的人民政府同意转让的,合同有效
【裁判要旨】土地使用权转让合同纠纷案件中,土地使用权转让合同的转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。转让方将一地数卖,均未办理土地使用权变更登记手续,又未合法占有投资开发土地,先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的,应予支持。

摘要2

最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第196号

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第196号
【提示】未领取权属证书的土地使用权转让合同有效。
【裁判要旨】土地使用权属于物权的一种,物权法确定的不动产物权变动原因与结果相区分原则,适用于国有土地使用权转让合同效力的认定。土地使用权转让合同又属于有偿转让权利的合同,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条所确立的特殊买卖合同的效力规则也适用于土地使用权转让合同效力的判断。因此,对于未领取土地权属证明的土地使用权转让合同的效力,不宜对《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定作简单的反面解释,认定在起诉前转让方未取得出让土地使用权证书或者未经有批准权的人民政府同意转让的土地使用权转让合同无效。
【法条链接】
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
  第三条【无权处分 买卖合同效力】当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。
  出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
  第九条 转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。

摘要2:【备注:本案收录于最高人民法院第一巡回法庭2015年系列精品案例】
【裁判规则】国有土地使用权转让合同的基本含义是:转让人将其依法取得的出让土地使用权有偿转让于受让方并由受让方支付价款。由于国有土地使用权转让合同属于民事合同,因而判断此类合同的效力,仍然遵循认定合同效力的一般标准,即合同主体是否具有相应的行为能力、意思表示是否真实及是否违反法律、行政法规强制性规定或者公序良俗。特别值得注意的是,包括以下三点:第一,如何理解相关法律、行政法规的强制性规定。也就是说,违反了哪些法律规定将影响合同的效力。《城市房地产管理法》第三十八条第(六)项规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让;第三十九条第一款规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时应当按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书。《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条属于强制性规定似无争议,但是未取得土地使用权证书的规定不宜认定为效力性强制性规定。第二,土地使用权属于物权的一种,故《物权法》确立的不对称物权变动的原因与结果相区分原则,无疑应当适用于国有土地使用权转让合同效力的认定。第三,由于土地使用权转让合同属于有偿转让权利的合同,《合同法》有关权利转让的规定及《买卖合同解释》所确立的原则与精神应当适用于土地使用权转让合同效力的判断。

上诉人长沙××房地产有限公司、上诉人××信息产业股份有限公司与被上诉人长沙市国土资源局土地使用权转让合同纠纷案

摘要1:——国有土地使用权受让人与国有土地原使用权人约定交地义务不足以否定国有土地使用权受让人与国土部门随后签订的国有土地使用权出让合同性质
【法理提示】国有土地原使用权人与国有土地使用权受让人对交地事项作出约定,不能必然得出案涉法律关系为国有土地使用权转让性质的结论,更不能以此否定国有土地使用权出让关系的性质。在具体判断国有土地出让还是转让关系时,应结合两者在合同签订主体、标的土地使用权用途及其使用期限等方面的不同特征加以正确界定。

摘要2:【来源:《民事审判指导与参考》(总第54辑),人民法院出版社2013年版,第179-181页】
【解读】国有土地使用权出让合同与转让合同区别。

延安××建筑工程有限公司与中国××延安支公司转让合同纠纷再审案

摘要1:——国有划拨土地使用权转让中受让方已经取得国有土地使用证,但因政府相关主管人员失职行为导致未办理土地出让手续的,不影响转让合同效力
【法理提示】国有划拨土地使用权转让合同中,双方已经就转让行为共同向政府相关部门提出申请,有批准权的人民政府已经为受让方颁发了国有土地使用证,但因政府相关主管人员失职行为导致未办理土地出让手续,未缴纳土地出让金的,转让合同的转让方不得在合同已经履行完毕后,以该转让合同未经有批准权的人民政府批准为由,主张转让合同无效。

摘要2:【来源:《民事审判指导与参考》(总第49辑),人民法院出版社2012年版,第181-188页】
【解读1】国有划拨土地使用权转让中受让方已经取得国有土地使用权,但因政府相关主管人员失职行为导致未办理土地出让手续的,不影响转让合同效力。
【解读2】转让划拨土地上的房地产,应当由有批准权的人民政府批准。在对延安三利建筑工程有限公司与中国外运延安支公司转让合同纠纷再审案的判决中,最高法院确认即便不存在一个形式意义上的“政府批准行为”,但国土局直接为受让方办理国有土地使用证的事实即表明政府已经准予转让,并因此认定转让合同有效。
【解读3】
①根据最高人民法院《国有土地使用权合同解释》第11条规定,“有批准权的人民政府批准”是国有划拨土地转让合同有效与否的关键。本案中,尽管没有一个形式意义上的政府批准行为,但相关政府部门已经为三利公司颁发了国有土地使用权证,延安市人民政府的行政复议决定书也认可了给三利公司颁发的国有土地使用权证,说明延安市人民政府对案涉国有划拨土地转让行为的批准和认可。
②《城市房地产管理法》第40条第1款规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”该条规定的关键在于划拨土地使用权转让须经批准权的人民政府批准,对于是否需要办理土地使用权出让手续、缴纳土地使用权出让金,属于政府行政管理职权范围,不应因此影响民事合同效力。

(2016)琼行终230号海南省高级人民法院行政判决书

摘要1:【案号】海南省高级人民法院行政判决书(2016)琼行终230号
【裁判摘要】根据国土资源部《协议出让国有土地使用权规范》(试行)第7章的规定,划拨土地使用权申请转让的,经市、县人民政府批准,由原土地使用权人持有关材料提出申请,市、县国土资源管理部门进行审查,符合办理协议出让手续条件的,组织地价评估、核定出让金额、拟定出让方案并报市、县人民政府审批;审批同意后,申请人将拟转让的土地使用权在土地有形市场等场所公开交易,确定受让人和成交价款;转让人与受让人签订转让合同,约定双方的权利和义务,明确划拨土地使用权转让价款;受让人持有关材料申请办理土地出让手续,市、县国土资源管理部门依法收回原土地使用权人的《国有土地划拨决定书》,注销土地登记,收回原土地证书,与受让方签订《国有土地使用权出让合同》,给受让方办理土地登记。......从以上土地转让过程来看,南新农场申请划拨土地使用权转让经过了海南省农垦总局和三亚市政府的批准,但现有证据不能证明三亚市国土局依法组织了地价评估、拟定出让方案并报三亚市政府批准,拟转让的土地使用权也未在土地有形市场等场所公开交易确定受让人和成交价款,而实际上是南新农场先确定了受让人椰林公司,并与其签订《土地转让合同》再补办的其他转让手续,该土地转让行为明显不符合法律规定。故三亚市政府据此颁发的10238号证和12059号证认定事实不清、证据不足、程序违法,本应予以撤销,但因该两证现已被注销,不具有可撤销内容,因此,根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第(一)项的规定,确认三亚市政府颁发10238号证、12059号证的行政行为违法。

摘要2:【解读】划拨土地使用权转让虽经政府批准,但自然资源主管部门未依法组织地价评估、核定出让金额、拟定出让方案并报市、县人民政府审批,也未在土地有形市场等场所公开交易确定受让人和成交价款,而实际上是由划拨土地使用权人事先确定受让人并与受让人签订土地转让合同再补办其他转让手续的,该土地转让行为不符合法律规定。

 共153条 123456››