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最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复【失效】

摘要1:最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复(2003年6月9日 法函[2003]34号)
【摘要】
  根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合两个条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上。因此,未同时具备上述两个条件,而进行转让的,其转让合同无效。
  以出让方式取得土地使用权后转让房地产的,转让方已经支付全部土地使用权出让金,并且转让方和受让方前后投资达到完成开发投资总额的百分之二十五以上,已经办理了登记手续,或者虽然没有办理登记手续,但当地有关主管部门同意补办土地使用权转让手续的,转让合同可以认定有效。
  对于当事人违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款规定的,人民法院可以建议政府有关部门依法给予处罚。

摘要2:【注】本篇法规已被:最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第十批)的决定(发布日期:2013年2月26日,实施日期:2013年4月8日)废止,废止原因:与物权法关于不动产转让合同效力的规定相冲突。

土地使用权转让合同纠纷精解

摘要1:【目录】1.什么是土地使用权转让合同?2.如何认定土地使用权转让合同效力?3.如何认定划拨土地使用权转让合同效力?4.一地数转合同如何处理?

摘要2:【注解】购买70年产权房办了40年证,能否主张剩余30年土地使用权对应房款损失?——因土地使用权期限届满后申请人可依法续期,也不会导致40年后房屋无法使用,现有法律、政策规定不能确定申请人申请续期时可能产生费用的具体数额,故对主张返还多付的房款的请求未予支持并无不当。——参考案例:甘肃省高级人民法院民事裁定书(2023)甘民申1124号

土地使用权转让合同

摘要1土地使用权转让合同是土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方,受让方支付价款协议。

摘要2

土地使用权转让合同效力

摘要1:【目录】出让土地使用权转让法定条件;未取得土地使用权证书的土地使用权转让合同属于无权处分的效力待定的合同;未办理权属变更登记手续不影响土地使用权转让合同效力;《城市房地产管理法》第39条规定国有土地使用权转让条件。

摘要2:【解读】最高人民法院(2004)民一他字第18号《关于已经取得国有土地使用权证,但未交清土地使用权出让金的当事人所订立的房地产转让合同是否有效的答复》明确“土地受让人虽未全部交纳土地出让金,但已取得国有土地使用权证书的,其与他人签订的房地产转让合同可以认定有效。”

最高人民法院关于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同纠纷案件如何适用法律问题的批复

摘要1:最高人民法院关于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同纠纷案件如何适用法律问题的批复(法释〔2012〕14号)
最高人民法院《关于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同纠纷案件如何适用法律问题的批复》已于2011年11月21日由最高人民法院审判委员会第1532次会议通过,现予公布,自2012年11月1日起施行。
【摘要】
  开荒后用于农耕而未交由农民集体使用的国有土地,不属于《中华人民共和国农村土地承包法》第二条规定的农村土地。此类土地使用权的转让,不适用《中华人民共和国农村土地承包法》的规定,应适用《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定加以规范。
  对于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同,不违反法律、行政法规的强制性规定的,当事人仅以转让方未取得土地使用权证书为由请求确认合同无效的,人民法院依法不予支持;当事人根据合同约定主张对方当事人履行办理土地使用权证书义务的,人民法院依法应予支持。

摘要2:最高人民法院关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用﹤中华人民共和国工会法﹥若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定
十八、修改《最高人民法院关于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同纠纷案件如何适用法律问题的批复》
  将正文第一段修改为:
  “开荒后用于农耕而未交由农民集体使用的国有土地,不属于《中华人民共和国农村土地承包法》第二条规定的农村土地。此类土地使用权的转让,不适用《中华人民共和国农村土地承包法》的规定,应适用《中华人民共和国民法典》和《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定加以规范。”

名为合作实为土地使用权转让、房屋买卖、借款、租赁合同

摘要1:名实不符合认定——名为合作开发实为土地使用转让合同、名为开发实为房屋买卖合同、名为开发实为借款合同、名为开发实为租赁合同、名为投资实为借贷合同的共同特征在于不承担经营风险(均涉及转性后合同效力认定问题,如转性后的合同违反法律、行政法规强制性规范,应认定为无效合同)。

摘要2:【解读】名为合作实为土地使用权转让、房屋买卖、借款、租赁合同,本质上不是合作开发房地产合同,不要求具备合作开发房地产合同有效要件。
【注解】提供土地使用权的当事人作为项目公司的股东依法应承担公司项目的经营风险属于合作开发房地产合同而非土地使用权转让合同。——参考案例:最高人民法院民事判决书(2020)最高法民再255号《颜某某与七冶建设集团有限责任公司合资、合作开发房地产合同纠纷再审案》

最高人民法院民事调解书(2011)民二终字第2号

摘要1:【案号】最高人民法院民事调解书(2011)民二终字第2号
【提示】当事人之间以股权转让的方式取得土地使用权有别于直接的土地使用权转让,标的公司所控制的土地使用权是否达到开发投资总额的25%,并非判断股权转让合同效力的依据。
【调解要旨】
①《城市房地产管理法》第38条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定,是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件,转让的土地未达到25%以上的投资,属合同标的物的瑕疵,并不直接影响土地使用权转让合同的效力。该条规定的性质,系管理性规范。
②当事人之间以股权转让的方式取得土地使用权有别于直接的土地使用权转让,标的公司所控制的土地使用权是否达到开发投资总额的25%,并非判断股权转让合同效力的依据。

摘要2

最高人民法院[2009]执监字第217号函

摘要1:关于上海枫丹丽舍房地产开发有限公司申请执行本院(2006)民一终字第57号判决确定的继续履行土地使用权转让合同义务一案的监督意见(2010年4月29日,[2009]执监字第217号,答复上海市高级人民法院)
【提示】调解书、判决书确定“合同有效,继续履行”具有可执行性:原则上可以强制执行,法院可根据合同具体内容采取相应强制措施,但如果案件确实存在法律上、事实上障碍而不能执行,应努力促成执行和解;和解不成,应当告知当事人可以另行提起诉讼。
【裁判规则】调解书、判决书确定“合同有效,继续履行”具有可执行性:原则上可以强制执行,法院可根据合同具体内容采取相应强制措施,但如果案件确实存在法律上、事实上障碍而不能执行,应努力促成执行和解;和解不成,应当告知当事人可以另行提起诉讼[参考案例:《上海枫丹丽舍房地产开发有限公司申请执行判决确定的继续履行合同义务监督案》,载最高人民法院《执行工作指导》(2011年第1辑)2011年版,第60-73页;最高人民法院[2009]执监字第217号函]。

摘要2:【要旨】判决主文确定“合同有效、继续履行”,且符合继续履行条件的,应视为具有给付内容的执行根据。已经履行合同主要义务的一方依据此判决请求执行的,执行机构应当予以执行。
【案情简介】上海枫丹丽舍房地产开发有限公司(以下简称枫丹公司)与上海华夏文化旅游区开发有限公司(以下简称华夏公司)国有土地使用权转让合同纠纷一案,最高人民法院判决:合同有效,继续律履行。
2007年10月,枫丹公司向上海市高级人民法院(以下简称上海高院)申请执行。华夏公司接到执行通知后提出,相关土地不具备立项、规划、动拆迁和转让条件,职能部门亦认为涉案地块的转让违反了《城市房地产管理法》的有关规定,合同实际无法履行。上海高院遂以本案涉及的合同继续履行及强制转让土地使用权属存在事实上与法律上的障碍为由,裁定终结本次执行程序。枫丹工伤不服,向最高人民法院申请提级执行或指定其他法院执行。

孙佑海、陈龙业:《关于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同纠纷案件如何适用法律问题的批复》的理解与适用

摘要1:2012年10月26日,最高人民法院公布了《关于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同纠纷案件如何适用法律问题的批复》(以下简称《批复》),对国有土地开荒后用于农耕的土地使用权的性质及该土地使用权转让合同的效力问题作出了明确规定。为便于审判实践中正确理解和把握《批复》的有关内容,现就《批复》的起草背景及主要内容作简要介绍。

摘要2

最高人民法院民事判决书(2004)民一终字第46号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2004)民一终字第46号
【裁判摘要】签订国有土地使用权转让合同时,转让人虽未取得国有土地使用权证,但在诉讼前已经取得该证的,应认定转让合同有效。当事人取得国有土地使用权证后未足额缴纳土地出让金,或对转让土地的投资开发未达到投资总额25%以上的,属转让标的瑕疵,不影响转让合同的效力。
【提示】《城市房地产管理法》第38条不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定,转让的土地未达到25%以上的投资属于合同标的物的瑕疵,并不直接影响土地使用权转让合同的效力。
【摘要】转让土地投资比例瑕疵不影响土地转让合同效力——关于投资开发的问题,《城市房地产管理法》第38条关于土地转让时投资应达到开发投资总额的25%的规定,是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件,转让的土地未达到25%以上的投资,属于合同标的物的瑕疵,并不直接影响土地使用权转让合同的效力,第38条中的该项规定,不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。
【裁判意见】当事人不得宣告合同无效以谋取不正当的利益。
【裁判观点】转让人在诉讼前取得国有土地使用权证的,转让合同有效,转让标的瑕疵不影响合同效力。
【摘要1】主张赔偿一切损失的诉讼请求,由于没有提出具体的损失数量和相应的证据,不予支持,予以驳回。
【摘要2】由于桂馨源公司在本案中要求继续履行合同的诉讼请求已得到本院的支持,故其主张由全威公司与超凡公司双倍返还200万元定金的诉讼请求,既与三方当事人在本案合同中的约定不符,又不符合定金罚则的适用范围,该罚则中的双倍返还只适用于履行落空的情形中,故桂馨源公司的该诉讼请求亦不能成立,不予支持,予以驳回。
【要旨】土地出让金的缴纳问题,属于土地使用权出让合同当事人的权利义务内容,缴纳与否不影响土地使用权转让合同的效力。土地出让金未全部缴清不导致土地使用权转让合同无效。

摘要2:【备注】签订土地使用权转让合同是转让土地使用权的原因,土地使用权过户到受让方名下是签订土地使用权转让合同的结果,该合同即原因行为是否生效,不取决于土地使用权是否登记过户到受让方名下这一结果,也不取决于准备转让的土地是否达到《城市房地产管理法》第38条规定的转让条件,而取决于双方当事人签订的合同这一原因行为本身是否有效。因此,如果没有办理土地使用权过户登记,或者准备转让的土地没有达到《城市房地产管理法》第38条规定的转让条件,并不影响土地使用权转让合同这一原因行为本身的效力。《城市房地产管理法》第38条规定的转让条件,应当理解为房地产变动的结果条件,而不是原因条件,不符合该条规定的,房地产不得进行转让登记,但转让合同的效力不受影响,转让合同仍然有效。也就是说,如果属于房屋建设工程,没有完成开发投资额的25%以上,属于成片开发土地的,没有形成工业用地或者其他建设用地条件的,如果当事人签订了转让合同,同时双方要求房地产登记部门进行转让等级低 ,房地产登记部门可以以不符合《城市房地产管理法》规定的转让条件为由不予登记,但转让房地产的合同仍然有效。没有按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金,以及没有按照出让合同约定进行投资开发,也不影响土地使用权转让合同的效力。《城市房地产管理法》第38条规定的条件,只是房地产登记部门在办理房地产变更登记时审查的条件,不符合条件的,房地产登记部门可以不予过户,可以不让物权变动发生。——最高人民法院物权法研究小组编著:《条文的理解和适用》
【最高人民法院判决认为】关于投资开发的问题,城市房地产管理法第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定,是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件,转让的土地未达到25%以上的投资,属合同标的物的瑕疵,并不直接影响土地使用权转让合同的效力,城市房地产管理法第三十八条中的该项规定,不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此,超凡公司关于《土地开发合同》未达到25%投资开发条件应认定无效的主张,本院亦不予支持。
【解读】最高人民法院二审维持了一审作出的“全威公司与超凡公司应于判决生效之日起五个工作日内依该合同第三条第2款的约定,办理完成土地过户的相关手续”的判决。

最高人民法院民事裁定书(2009)民申字第1760号

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2009)民申字第1760号
【裁判摘要】
  一、根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定,合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。当事人自行约定的合同名称不影响对合同性质的认定。
  二、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:………(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;………”根据前述规定,法人与他人恶意串通签订合同,表面上损害法人自身利益,实质上损害第三人利益的,第三人有权提起确认合同无效之诉。
  三、对于前述条款中“恶意串通”行为的认定,应当分析合同双方当事人是否具有主观恶意,并全面分析订立合同时的具体情况、合同约定内容以及合同的履行情况,在此基础上加以综合判定。

摘要2:【解读】认定奥康公司和碧波公司之间存在恶意串通的证据:
(1)联合开发合同和包销协议的性质为土地使用权转让合同,奥康公司已将土地实际交付与碧波公司开发;
(2)签订解除协议时,该项目已有部分房屋竣工,绝大部分房屋已取得预售许可证,双方签订解除协议仅由奥康公司支付300万元违约金将项目归属于奥康公司,缺乏解除合同的合理理由,确属明显违背商业规律,与常理不符;
(3)解除协议后,碧波公司法定代表人和合伙人之一的夏某某仍在全面负责该项目,奥康公司主张其是受奥康公司聘请作为项目负责人,与合同解除应当导致的后果明显相悖。

最高人民法院(2008)民一终字第3号民事判决书

摘要1:【案号】最高人民法院(2008)民一终字第3号民事判决书
【提示】买卖合同被解除时,已办理交付和登记的标的物没有被第三人善意受让时,可以直接返还原所有权人。
【摘要】土地使用权转让合同的受让方没有依据协议做出交付合同价款的履行行为,严重损害了出让方的利益,依法应当承担违约责任。虽然受让方已经取得了合同项下的土地使用权,但基于其违约行为导致合同的解除,出让方有权通过法律途径,请求返还土地使用权。物权的取得和行使,应当遵守法律,尊重社会公德,不得损害公共利益和他人合法权益。因此,如果受让人在转让合同被解除后还能取得标的物,并不利于交易秩序,亦不符合合同法规定。本案争议的土地使用权并没有被第三人善意受让,该项财产权可以直接返还。基于出让方解除合同的主张,可使其因上述财产得到返还而将权利恢复到合同订立前的原状。
【裁判意见】合同被确认无效或被撤销或解除,人民法院对已交付和登记的不动产可予以撤销登记。
【裁判规则】收款方未开具发票,付款方代为开具的,可以请求赔偿相应税费。

摘要2:【来源:《买卖合同解除时已办理交付和登记的标的物应如何处理——济南市公共交通总公司与济南润华投资置业有限公司、济南新惠德实业有限公司土地使用权转让合同纠纷上诉案》,载《民事审判指定与参考》(总第35集),法律出版社2009年版,第254-255页】
【解读】没有约定履行期限,受让方应当在接受合同标的物后的合理期间内支付相应的合同价款。作为守约方的债权人基于对损失的判断,依法可以选择解除合同或者继续履行合同。我国现行法律确认了交付和登记为物权变动的条件,但立法和司法实践并未承认交付或登记行为是独立于买卖合同之外的物权行为。物权的取得和行使,不得损害他人合法权益。买卖合同的标的物,即使已经办理了交付和登记,如果买卖合同被解除,在该标的物没有被第三人善意受让时,可以直接返还原所有权人。

对法院查封期间签订的土地使用权转让合同的效力的司法认定——方某等三人与浙江五联建设有限公司、海南昌台物资燃料总公司确认土地使用权转让合同无效纠纷申请再审案

摘要1:【要旨】案涉土地使用权是否被查封,不影响双方签订的土地使用权转让合同的合法成立,更不能作为认定合同无效的评判依据——最高人民法院认为,昌台公司与方辉等三人签订《转让合同》时,虽然正值案涉土地使用权处于被法院查封期间,但是法院的查封行为,并不意味着该土地使用权属于法律意义上的绝对不能转让,只是合同标的物因受到限制而依法不能在查封期间产生物权变动的法律效果。也就是说,案涉土地使用权是否被查封,不影响双方签订的土地使用权转让合同的合法成立,更不能作为认定合同无效的评判依据。
【裁判意见】 《民事诉讼法》关于查封期间标的物禁止转让的规定并不构成影响合同效力的“强制性规定”。转让查封期间的土地使用权只是因合同标的物受到限制而依法不能产生物权变动的法律效果,对于转让协议效力本身不构成影响。
【案例】方辉等三人与浙江五联建设有限公司、海南昌台物资燃料总公司确认土地使用权转让合同无效纠纷申请再审案

摘要2:【解读】本案争议核心在于法院查封期间当事人签订的土地使用权转让合同是否有效?——法院的查封行为并不意味着该土地使用权属于法律意义上的绝对不能转让,只是合同标的物受限制不能在查封期间产生物权变动的法律效果。因而,案涉土地使用权是否被查封,不影响双方签订的土地使用权转让合同的合法成立,更不能据此作为认定合同无效的评判依据。

土地行政管理部门在办理有关手续过程中简化或者遗漏程序,但经事后追认的,《国有土地使用权转让合同》有效

摘要1:【提示】土地行政管理部门在办理有关手续过程中简化或者遗漏程序,但经事后追认的,《国有土地使用权转让合同》有效。  
【裁判摘要】土地行政管理部门与土地使用者签订《国有土地使用权出让合同》之前,由于简化程序或遗漏程序,没有办理建设用地批准书的,不属于违反《中华人民共和国合同法》第52条规定导致合同无效的情形。其事后按照有关规定向具体建设项目提供了用地,并将供地情况上报主管机关备案的行为,可以表明双方签订的《国有土地使用权出让合同》已经履行了相关手续,该合同效力得到了补正,应当认定合同有效。
【要旨】土地使用权出让合同未经审批效力待定,事后完成审批则合同效力得到补正,该合同有效。

摘要2

京津××实业股份有限公司与廊坊××房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷上诉案

摘要1:——未取得国有土地使用权证但取得土地代用证后转让土地使用权不影响转让合同的效力
【提示】特定历史条件下,虽未取得国有土地使用权证,但取得土地代用证的,不影响土地使用权转让合同的效力。
①特定历史条件下,虽未取得国有土地使用权证,但取得土地代用证的,不影响土地使用权转让合同的效力。
②当事人在取得土地使用权代用证后转让土地使用权的,转让合同的受让方不得在合同已经履行完毕后,以转让方未取得土地使用权证为由,主张转让合同无效。

摘要2:【载《民事审判指导与参考》2010年第2集(总第42集)】

湖南省××置业有限公司与湖南省××开发投资有限公司土地使用权转让合同纠纷案

摘要1:——订立转让土地使用权合同时未取得出让土地使用权证书,起诉前有批准权的人民政府同意转让的,合同有效
【裁判要旨】土地使用权转让合同纠纷案件中,土地使用权转让合同的转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。转让方将一地数卖,均未办理土地使用权变更登记手续,又未合法占有投资开发土地,先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的,应予支持。

摘要2

江苏省徐州市中级人民法院民事判决书(2012)徐民初字第0097号

摘要1:【案号】江苏省徐州市中级人民法院民事判决书(2012)徐民初字第0097号
【裁判要旨】在合作开发房地产合同纠纷案件中,合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定合同性质为土地使用权转让合同

摘要2

最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第196号

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第196号
【提示】未领取权属证书的土地使用权转让合同有效。
【裁判要旨】土地使用权属于物权的一种,物权法确定的不动产物权变动原因与结果相区分原则,适用于国有土地使用权转让合同效力的认定。土地使用权转让合同又属于有偿转让权利的合同,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条所确立的特殊买卖合同的效力规则也适用于土地使用权转让合同效力的判断。因此,对于未领取土地权属证明的土地使用权转让合同的效力,不宜对《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定作简单的反面解释,认定在起诉前转让方未取得出让土地使用权证书或者未经有批准权的人民政府同意转让的土地使用权转让合同无效。
【法条链接】
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
  第三条【无权处分 买卖合同效力】当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。
  出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
  第九条 转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。

摘要2:【备注:本案收录于最高人民法院第一巡回法庭2015年系列精品案例】
【裁判规则】国有土地使用权转让合同的基本含义是:转让人将其依法取得的出让土地使用权有偿转让于受让方并由受让方支付价款。由于国有土地使用权转让合同属于民事合同,因而判断此类合同的效力,仍然遵循认定合同效力的一般标准,即合同主体是否具有相应的行为能力、意思表示是否真实及是否违反法律、行政法规强制性规定或者公序良俗。特别值得注意的是,包括以下三点:第一,如何理解相关法律、行政法规的强制性规定。也就是说,违反了哪些法律规定将影响合同的效力。《城市房地产管理法》第三十八条第(六)项规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让;第三十九条第一款规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时应当按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书。《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条属于强制性规定似无争议,但是未取得土地使用权证书的规定不宜认定为效力性强制性规定。第二,土地使用权属于物权的一种,故《物权法》确立的不对称物权变动的原因与结果相区分原则,无疑应当适用于国有土地使用权转让合同效力的认定。第三,由于土地使用权转让合同属于有偿转让权利的合同,《合同法》有关权利转让的规定及《买卖合同解释》所确立的原则与精神应当适用于土地使用权转让合同效力的判断。

最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签定土地使用权转让合同的效力问题的答复【废止】

摘要1:最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复(2003年6月9日 法函[2003]34号)
【摘要】
  根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合两个条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上。因此,未同时具备上述两个条件,而进行转让的,其转让合同无效。
  以出让方式取得土地使用权后转让房地产的,转让方已经支付全部土地使用权出让金,并且转让方和受让方前后投资达到完成开发投资总额的百分之二十五以上,已经办理了登记手续,或者虽然没有办理登记手续,但当地有关主管部门同意补办土地使用权转让手续的,转让合同可以认定有效。
  对于当事人违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款规定的,人民法院可以建议政府有关部门依法给予处罚。

摘要2:【失效依据】最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第十批)的决定
【链接】最高人民法院(2004)民一他字第18号《关于已经取得国有土地使用权证,但未交清土地使用权出让金的当事人所订立的房地产转让合同是否有效的答复》明确“土地受让人虽未全部交纳土地出让金,但已取得国有土地使用权证书的,其与他人签订的房地产转让合同可以认定有效。”
【解读】最高人民法院在早期司法政策中,一般认为不符合投资开发条件的转让合同屋檐下,例外情形方有效。

起诉前仍无证,土地使用权转让合同并不当然无效——转让方未取得出让土地使用权证书而与受让方订立转让合同,起诉前仍未取得或未获得批准,合同并不当然无效

摘要1:【实务要点】转让方未取得出让土地使用权证书而与受让方订立转让合同,起诉前仍未取得或未获得批准,合同并不当然无效。
【案例索引】《未领取权属证书的土地使用权转让合同的效力——秦龙公司与嘉德利公司、中经信公司、空后广州办土地使用权转让合同纠纷案》

摘要2

延安××建筑工程有限公司与中国××延安支公司转让合同纠纷再审案

摘要1:——国有划拨土地使用权转让中受让方已经取得国有土地使用证,但因政府相关主管人员失职行为导致未办理土地出让手续的,不影响转让合同效力
【法理提示】国有划拨土地使用权转让合同中,双方已经就转让行为共同向政府相关部门提出申请,有批准权的人民政府已经为受让方颁发了国有土地使用证,但因政府相关主管人员失职行为导致未办理土地出让手续,未缴纳土地出让金的,转让合同的转让方不得在合同已经履行完毕后,以该转让合同未经有批准权的人民政府批准为由,主张转让合同无效。

摘要2:【来源:《民事审判指导与参考》(总第49辑),人民法院出版社2012年版,第181-188页】
【解读1】国有划拨土地使用权转让中受让方已经取得国有土地使用权,但因政府相关主管人员失职行为导致未办理土地出让手续的,不影响转让合同效力。
【解读2】转让划拨土地上的房地产,应当由有批准权的人民政府批准。在对延安三利建筑工程有限公司与中国外运延安支公司转让合同纠纷再审案的判决中,最高法院确认即便不存在一个形式意义上的“政府批准行为”,但国土局直接为受让方办理国有土地使用证的事实即表明政府已经准予转让,并因此认定转让合同有效。
【解读3】
①根据最高人民法院《国有土地使用权合同解释》第11条规定,“有批准权的人民政府批准”是国有划拨土地转让合同有效与否的关键。本案中,尽管没有一个形式意义上的政府批准行为,但相关政府部门已经为三利公司颁发了国有土地使用权证,延安市人民政府的行政复议决定书也认可了给三利公司颁发的国有土地使用权证,说明延安市人民政府对案涉国有划拨土地转让行为的批准和认可。
②《城市房地产管理法》第40条第1款规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”该条规定的关键在于划拨土地使用权转让须经批准权的人民政府批准,对于是否需要办理土地使用权出让手续、缴纳土地使用权出让金,属于政府行政管理职权范围,不应因此影响民事合同效力。

湖南省高级人民法院民事判决书(2014)湘高法民三初字第1号

摘要1:【案号】湖南省高级人民法院民事判决书(2014)湘高法民三初字第1号
【裁判要旨】转让设有抵押权的土地使用权仅在办理过户手续时受到限制,不影响土地使用权转让合同的效力——土地使用权行设定抵押权的事实,仅会导致土地使用权转让办理过户手续时受到限制,不影响土地使用权转让合同本身的效力。
【裁判摘要】根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”之规定,涉案《土地使用权转让合同》及《补充协议》经双方当事人协商一致已经成立并生效。被告日月公司辩称《土地使用权转让合同》及《补充协议》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款第二项关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定,应为无效合同。本院认为,《中华人民共和国城市房地产管理法》的该项规定属于管理性规定,并非效力性规定,拟转让的土地是否达到25%以上的投资,并不影响土地使用权转让合同的效力。被告日月公司以其转让的土地未达开发投资总额的25%为由主张合同无效,缺乏法律依据,本院不予支持;被告日月公司主张涉案土地在转让时已设置了抵押担保,违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第二项关于“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”不得转让的相关规定,转让合同应无效。经审查,涉案土地之上设定了土地抵押的事实已在合同中明确约定,双方当事人对此均明知且涉案合同及补充协议还约定了由日月公司提供置换物解除抵押,再为远和公司办理土地使用权变更登记,故涉案土地之上的抵押权应由日月公司提供置换物予以解除。土地使用权转让合同的签订并不影响抵押权人的权利,抵押权人仍可以就该抵押物行使其抵押权。因涉案土地上设定有抵押权的事实,仅令土地在办理过户手续时受到限制,而不影响土地使用权转让合同本身的效力。因此,被告日月公司的该项主张没有法律依据;日月公司还主张涉案土地被司法冻结,亦违反上述规定而应归于无效。根据查明的事实,原告远和公司与被告日月公司签订涉案《土地使用权转让合同》的时间是2011年6月20日,

摘要2:(续)签订补充协议的时间为2012年12月5日,而涉案土地被司法查封、冻结的时间是2013年10月24日,表明在签订涉案合同及补充协议时涉案土地上并没有司法查封、冻结的事实。况且司法查封、冻结的事实及法律后果仅导致土地使用权过户登记受限制,而不影响土地使用权转让合同的效力。综上,涉案合同及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示,合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定,为合法有效合同,双方当事人均应严格履行合同。
【案号】最高人民法院民事裁定书(2014)民一终字第254号
【备注】上诉人湖南日月投资有限公司、彭某提起上诉后,未按通知书的要求缴纳上诉费,裁定按自动撤回上诉处理。

最高人民法院民事判决书(2015)民一终字第163号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2015)民一终字第163号
【裁判要旨】土地使用权人作为转让方就同一土地使用权订立数个转让合同,在转让合同有效的情况下,均未办理土地使用权变更登记手续的,先行合法占有并投资开发土地的受让方优先取得土地,并可向法院请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务。
【裁判摘要】土地转让方起诉前已经取得土地权属证书或者经有批准权的政府同意转让,土地使用权转让合同有效——1996年12月31日、1999年12月23日,金霞公司与长沙市交通局分别签订的上述三份协议是当事人真实意思表示,其内容不违反法律禁止性规定。签订协议时金霞公司虽未取得涉案土地使用权证,但在2011年7月11日金霞公司提起本案诉讼之前,该公司已于2003年4月20日取得涉案土地使用权证。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定:“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效”。据此,涉案三份协议均为有效协议,双方亦按合同约定履行了义务。

摘要2:【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申1924号
【解读1】一地数卖且均未办理变更登记,先合法占有、投资开发土地的受让方优先取得土地使用权。
【解读2】基本案情:1996年12月,金霞公司与长沙市交通局签订《土地使用权转让协议》约定金霞公司将43000平方米国有土地使用权转让给长沙市交通局,转让价款500万元(协议签订后已支付完毕);(2)金霞公司因未及时偿还工行贷款被起诉到法院,经湖南省高院民事调解书确认金霞公司、工行与江湾公司达成由江湾公司代金霞公司偿还工行欠款,金霞公司将案涉土地在内的土地使用权证和权益交给江湾公司;(3)金霞公司向湖南省高院起诉请求解除与长沙市交通局签订《土地使用权转让协议》,长沙市交通局反诉请求金霞公司将案涉土地使用权变更登记至长沙市交通局并赔偿损失,江湾公司作为第三人请求确认案涉土地在内的土地使用权归江湾公司所有;(4)长沙市交通局先行占有案涉土地并在该土地上投资建成长沙汽车北站,法院据此认定金霞公司应将案涉土地使用权变更登记至长沙市交通局名下,江湾公司未取得案涉土地。
【摘要】金霞公司称本案土地因金霞公司与江湾公司的借款担保合同纠纷案、金霞公司与深圳祺芳实业有限公司的借款合同纠纷案,被本案一审法院查封至2019年5月26日,致使本案《土地使用权转让协议》在客观上无法继续履行。......金霞公司因与他人之间的金钱给付之债而导致本案土地被法院查封,仅可能对本案原审判决的执行产生影响,但并不构成《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除要件,金霞公司以此主张解除本案《土地使用权转让协议》不能予以支持。
【解读3】土地被查封不构成土地转让合同的法定解除条件——土地使用权转让人与他人产生纠纷导致土地使用权被法院查封的,仅可能对土地使用权转让案件的执行产生影响,但并不构成《合同法》第94条规定的合同法定解除条件,转让人不能据此主张解除土地使用权转让合同

最高人民法院民事判决书(2015)民提字第35号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2015)民提字第35号
【裁判要旨】在判断合同能否继续履行的问题上,区分特定物与种类物具有重要法律意义。通常情况下,土地使用权转让系特定物转让,不同位置、用途、不同地质构造及其他外部条件的土地均是特定、唯一和不可替代的。特定的土地使用权在法律意义上灭失后构成法律上的不能履行,受让方不能请求以其他土地替代履行。
【裁判摘要】在判断合同能否继续履行的问题上,区分特定物与种类物具有重要法律意义。通常情况下,土地使用权转让系特定物转让,不同位置、用途、不同地质构造及其他外部条件的土地均是特定、唯一和不可替代的。本案中,根据案涉《土地使用权转让合同》的约定,该合同标的物是新戴河公司乐国用字(2003)0096号国有土地证项下具有明确四至以及界址的800亩土地,该土地系十里长滩建设的一部分,用途应依规划而定,当事人对于土地范围和用途的约定明确、具体,故合同标的物具有特定性、唯一性和不可替代性。康泰公司没有提供充分证据证明上述土地在2010年至2011年期间被调整后,仍由新戴河公司享有土地使用权。而且,根据唐山市城乡规划委员会办公室(2010)001号、(2011)013号文件以及《唐山市城乡规划局关于唐山新戴河房地产开发有限公司祥云岛影视旅游开发及配套项目的规划意见》(市规(2011)27号),新戴河公司原申报的十里长滩规划方案变更为祥云岛影视旅游开发项目,设计建设祥云岛海上影视城、高尔夫球场以及悦榕庄酒店。因此,案涉《土地使用权转让合同》项下的标的物虽然就自然属性而言依旧存在,但该标的物权利主体以及用途等已因规划变更而发生重大变化,应认定已经构成法律意义上的灭失。新戴河公司不再享有该合同项下土地使用权,新戴河公司所负转让该合同项下土地使用权给康泰公司的主要合同义务已经无法履行。根据合同法第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;……”的规定,康泰公司要求新戴河公司继续履行该合同,转让相应土地使用权的请求,不符合法律规定。二审判决认为“土地置换后,尽管合同所约定转让的合同标的物已不在新戴河公司名下,但可由新戴河公司名下的置换后的其他土地替代执行,故合同目的仍可以实现”,系事实认定与法律适用错误。

摘要2:【解读】签订土地使用权转让协议后政府决定置换土地,特定土地使用权在法律意义上灭失后构成法律意义上的不能履行,受让方不能请求以置换后土地替代履行。
【摘要】因相关政府文件能够证明康泰公司一直因土地过户问题向新戴河公司及政府主管部门主张权利,故康泰公司的反诉并未超过诉讼时效期间。康泰公司反诉要求新戴河公司继续履行案涉《土地使用权转让合同》,向康泰公司交付打网岗岛内800亩土地,并为康泰公司办理上述土地使用权过户登记手续的请求符合法律规定,应当予以支持。

甘肃省高级人民法院民事裁定书(2015)甘民申字第1173号

摘要1:【案号】甘肃省高级人民法院民事裁定书(2015)甘民申字第1173号
【裁判摘要】申请人酒泉同辉公司与被申请人赵某某之夫魏某某签订的《土地使用权转让合同》,系双方当事人真实意思表示,并不违反相关法律、法规规定,应为有效协议。协议签订后,魏某某分期向酒泉同辉公司支付土地转让款20万元,酒泉同辉公司亦将土地交付魏某某。魏某某在取得土地后,将其中的20亩土地予以出租获利,故可以认定,对涉案土地魏某某虽未取得土地使用权证,但对该土地其已经开始享受占有、使用的权利。其后,魏某某又与被申请人酒泉荣鑫公司签订《土地使用权转让合同》,约定将涉案土地转让给酒泉荣鑫公司,土地价款酒泉荣鑫公司已经全部支付给了魏某某。现酒泉荣鑫公司要取得涉案土地的土地使用权证,依据合同相对性原则,其权利应向魏某某主张,但因魏某某钢因病去世,从魏某某处取得土地使用权证已不可能。依照《中华人民共和国合同法》第七十三条“因债务人怠于行使其到期债权,对债权人造成损害的,债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权,但该债权专属于债务人自身的除外。代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用,由债务人负担”的规定,酒泉荣鑫公司作为魏某某的债权人,因魏某某已去世,魏某某向酒泉同辉公司主张变更土地使用权登记手续的权利已无法行使,故酒泉荣鑫公司直接向酒泉同辉公司主张权利,符合上述法律规定。综上,申请人认为酒泉荣鑫公司的诉讼,突破了合同相对性原则,诉讼主体不适格的申请理由不能成立。

摘要2:【解读】债权人可以针对债务人的土地转让债权行使代位权。
【基本案情】(1)酒泉同辉公司与魏某某签订的《土地使用权转让合同》,魏某某分期向酒泉同辉公司支付土地转让款20万元,酒泉同辉公司亦将土地交付魏某某。(2)魏某某又与酒泉荣鑫公司签订《土地使用权转让合同》,约定将涉案土地转让给酒泉荣鑫公司,土地价款酒泉荣鑫公司已经全部支付给了魏某某。(3)因魏某某已去世,魏某某向酒泉同辉公司主张变更土地使用权登记手续的权利已无法行使,故酒泉荣鑫公司直接向酒泉同辉公司主张权利。

最高人民法院民事裁定书(2012)民申字第1120号

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2012)民申字第1120号
【裁判要旨】以被查封土地合作开发房地产不影响合作开发合同的效力,但对方依法享有撤销权。
【裁判摘要】根据《合作合同》约定,齐鲁塑编公司提供的80988.45平方米土地使用权于2005年12月31日前转户至西召民盛公司名下。履行中,该土地使用权当时即使被山东省淄博市临淄区人民法院查封65490.6平方米(查封期限自2005年6月至2007年4月6日),致使齐鲁塑编公司实际无法在2005年12月31日前将之转户至西召民盛公司名下,亦属齐鲁塑编公司能否履约问题,并不影响《合作合同》及《合作合同补充协议》效力。西召民盛公司如认为齐鲁塑编公司故意隐瞒而具有欺诈行为,其可以在《合作合同》生效之日起一年内请求撤销。
【摘要】《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定:“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。”本案中,《合作合同》约定齐鲁塑编公司以80988.45平方米土地使用权及基于搬迁而享受当地人民政府专门给予的政策优惠补贴等作为条件,与西召民盛公司合作开发房地产,开发楼盘西召民盛公司按每平方米860元付给齐鲁塑编公司,如新开楼盘均价每平方米高于2000元,高出部分西召民盛公司给齐鲁塑编公司增加收益,具体分配办法双方另行协商。对此,双方虽未约定齐鲁塑编公司承担合作项目风险,但亦未约定齐鲁塑编公司不承担合作项目任何风险,二审判决认定为合作开发房地产合同关系,并无不当。

摘要2:【解读】合作协议约定成本超出某金额时合作方有继续支付成本的义务或者在开楼盘均价高于某价格时对高出部分增加收益(具体分配办法双方另行协商),实现了“共同投资,共享利润、共担风险”,认定为合作开发合同而非名为合作实为土地使用权转让合同

最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申1259号

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申1259号
【裁判摘要】2009年9月24日艺术学院与左右公司签订《补充协议二》,该合同又涉及两方面的内容:一是对左右公司尚欠的土地转让款2280万元的支付问题作出了重新约定;二是就艺术学院的合作开发投资收益也作出重新约定:“左右公司同意按税后1000万元的金额作为固定回报,加800万元投资款,合计1800万元,从2011年4月份开始每月支付200万元至2011年11月份结清尾款。”依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定,“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同”,本案双方之间合同不再具有联合开发性质,而属于土地使用权转让合同性质。

摘要2

 共93条 1234››