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建设用地使用权有偿出让取得

摘要1:建设用地使用权的有偿出让方式取得又称为建设用地使用权出让或出让取得,是指国家以土地所有者身份将建设用地使用权在一定期限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为。

摘要2

受让方可以主张解除土地使用出让合同情形

摘要1:受让方可以主张解除土地使用出让合同的情形:(1)低价协议出让土地使用权导致合同约定价格的条款无效,受让方不同意按照市场评估价格不足土地出让金,受让方有权解除合同;(2)出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地。

摘要2

国土资源部办公厅关于出让土地改变用途有关问题的复函

摘要1:国土资源部办公厅关于出让土地改变用途有关问题的复函(国土资厅函〔2010〕104号)
【摘要】根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《协议出让国有土地使用权规范》(国土资发〔2006〕114号)等法律政策规定,出让土地改变土地用途,经出让方和规划管理部门同意,原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订变更协议或重新签订出让合同,相应调整土地出让金。原土地使用权人应当按照变更协议或重新签订的出让合同约定,及时补缴出让金,办理土地登记。但出让合同、法律、法规、行政规定等明确必须收回土地使用权重新公开出让的,不得办理协议出让手续。

摘要2

土地使用权转让合同效力

摘要1:【目录】出让土地使用权转让法定条件;未取得土地使用权证书的土地使用权转让合同属于无权处分的效力待定的合同;未办理权属变更登记手续不影响土地使用权转让合同效力;《城市房地产管理法》第39条规定国有土地使用权转让条件。

摘要2:【解读】最高人民法院(2004)民一他字第18号《关于已经取得国有土地使用权证,但未交清土地使用权出让金的当事人所订立的房地产转让合同是否有效的答复》明确“土地受让人虽未全部交纳土地出让金,但已取得国有土地使用权证书的,其与他人签订的房地产转让合同可以认定有效。”

国有划拨土地使用权能否执行?

摘要1:国有划拨土地使用权的执行范围应严格限定在《暂行条例》第45条规定的情形之内,除此之外的其他国有划拨土地使用权都不能予以执行。

摘要2:【注解1】法院执行中处置设定抵押的国有划拨土地使用权时是否需要事先经过政府审批同意?|现行法律法规关于国有划拨土地使用权的转让需经有批准权的人民政府审批的规定是对企业自主转让划拨土地使用权的限制,并未限制人民法院依法强制执行。——参考案例:最高人民法院(2011)执复字第1号
【注解2】法院能否强制执行划拨土地使用权?|执行法院对划拨土地使用权的执行行为已经取得了有批准权的国土资源局批准,按法律规定办理相关手续并缴纳土地出让金,执行措施和程序均未违反关于处置划拨土地使用权的相关规定。——参考案例:最高人民法院执行裁定书(2018)最高法执监92号
【总结】(1)强制执行被执行人名下划拨土地使用权具有正当性和合理性;(2)但执行法院在处置前应与相关部门沟通形成一致意见;(3)划拨土地使用权变价款应优先缴纳土地出让金及其他税费。

最高人民法院(2007)民一终字第114号(1)

摘要1:【案号】最高人民法院(2006)民一终字第26号民事判决书
【摘要1】双方当事人签订《出让土地使用权转让合同》约定,在讼争国有土地使用权从出让方变更登记到受让方之前,出让方负有交纳土地出让金、解除土地他项权利抵押的合同义务,但其均没有履行。出让方在收取受让方部分土地使用权转让费后,反以自己未交纳土地出让金、未解除抵押权等违约事实为据,作为抗辩理由主张合同无效。该行为不仅违背了《民法通则》规定的诚实信用原则,也违背了市场经济条件下交易主体应遵循和认同的交易规则。因此,出让方以自己不履行合同约定义务,违背诚实信用原则,反而主张合同无效的上诉理由,不予支持。
【提示】《城市房地产管理法》第37条、第38条规定,不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。
【摘要2】 《城市房地产管理法》第37条、第38条的规定是行政管理部门对不符合规定条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上所作的行政管理性质的规定,而非针对转让合同效力的强制性规定。因此,对于一方当事人以自己不履行合同约定义务,违反该法律强制性规定,主张合同无效的诉讼理由,不予支持。
【裁判意见】诚实信用原则的具体内涵:当事人以自己不履行合同约定义务,违背诚实信用原则,反而主张合同无效的理由,人民法院不予支持。

摘要2:【载《民事审判指导与参考》2006年第4集(总第28集),第155-165页】

最高人民法院(2005)民一终字第83号

摘要1:——当事人订立合同过程中均存在缔约的过失,损失应各半承担
【案号】最高人民法院(2005)民一终字第83号
【提示1】拍卖广告属于要约邀请的性质,是希望他人向自己发出要约的意思表示。
【提示2】当事人订立合同过程中均存在缔约过失的,损失应各半承担。
【裁判摘要】双方当事人没有依据《房地产管理法》第14条签订《土地出让合同》,其行为仍停留于《出让合同》的要约阶段,合同未成立,双方的争议实质为国有土地使用权出让的法律关系。导致该《出让合同》不能签订,双方均有缔约过失。涉案竞买保证金因合同未成立,故未转为土地出让金,又因双方皆有缔约过失故该笔保证金的损失应由双方各半分担。对于受让方请求出让方赔偿经济损失的问题,根据《合同法》第42条之规定,对于合同缔约过程中发生的信赖利益损失,必须通过独立的赔偿请求予以主张。受让方未就缔约过失致其损失提出独立的请求,故对此不予审理。对于出让方请求索赔其佣金、原拍卖准备的实际损失和利息损失,在认定其缔约纠纷过程中存在的缔约过失的前提下,此项主张显属不妥,且受让方的竞买保证金足以赔偿该项拍卖费用,而受让方已经承担了缔约过失责任,再行承担其他违约责任,亦有失公平。
【裁判意见】
① 当事人违反《合同法》第42条之规定,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任(该损失的性质属于合同缔约过程中的发生的信赖利益损失);
②当事人承担的缔约过失责任损失的范围应当是直接的、合理的、与当事人的缔约过失行为存在因果关系的实际损失;
③ 当事人主张信赖利益损失,必须通过独立的赔偿请求予以主张。

摘要2:【载《民事审判指导与参考》2006年第3集(总第27集),第200-212页】

最高人民法院民事判决书(2004)民一终字第46号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2004)民一终字第46号
【裁判摘要】签订国有土地使用权转让合同时,转让人虽未取得国有土地使用权证,但在诉讼前已经取得该证的,应认定转让合同有效。当事人取得国有土地使用权证后未足额缴纳土地出让金,或对转让土地的投资开发未达到投资总额25%以上的,属转让标的瑕疵,不影响转让合同的效力。
【提示】《城市房地产管理法》第38条不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定,转让的土地未达到25%以上的投资属于合同标的物的瑕疵,并不直接影响土地使用权转让合同的效力。
【摘要】转让土地投资比例瑕疵不影响土地转让合同效力——关于投资开发的问题,《城市房地产管理法》第38条关于土地转让时投资应达到开发投资总额的25%的规定,是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件,转让的土地未达到25%以上的投资,属于合同标的物的瑕疵,并不直接影响土地使用权转让合同的效力,第38条中的该项规定,不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。
【裁判意见】当事人不得宣告合同无效以谋取不正当的利益。
【裁判观点】转让人在诉讼前取得国有土地使用权证的,转让合同有效,转让标的瑕疵不影响合同效力。
【摘要1】主张赔偿一切损失的诉讼请求,由于没有提出具体的损失数量和相应的证据,不予支持,予以驳回。
【摘要2】由于桂馨源公司在本案中要求继续履行合同的诉讼请求已得到本院的支持,故其主张由全威公司与超凡公司双倍返还200万元定金的诉讼请求,既与三方当事人在本案合同中的约定不符,又不符合定金罚则的适用范围,该罚则中的双倍返还只适用于履行落空的情形中,故桂馨源公司的该诉讼请求亦不能成立,不予支持,予以驳回。
【要旨】土地出让金的缴纳问题,属于土地使用权出让合同当事人的权利义务内容,缴纳与否不影响土地使用权转让合同的效力。土地出让金未全部缴清不导致土地使用权转让合同无效。

摘要2:【备注】签订土地使用权转让合同是转让土地使用权的原因,土地使用权过户到受让方名下是签订土地使用权转让合同的结果,该合同即原因行为是否生效,不取决于土地使用权是否登记过户到受让方名下这一结果,也不取决于准备转让的土地是否达到《城市房地产管理法》第38条规定的转让条件,而取决于双方当事人签订的合同这一原因行为本身是否有效。因此,如果没有办理土地使用权过户登记,或者准备转让的土地没有达到《城市房地产管理法》第38条规定的转让条件,并不影响土地使用权转让合同这一原因行为本身的效力。《城市房地产管理法》第38条规定的转让条件,应当理解为房地产变动的结果条件,而不是原因条件,不符合该条规定的,房地产不得进行转让登记,但转让合同的效力不受影响,转让合同仍然有效。也就是说,如果属于房屋建设工程,没有完成开发投资额的25%以上,属于成片开发土地的,没有形成工业用地或者其他建设用地条件的,如果当事人签订了转让合同,同时双方要求房地产登记部门进行转让等级低 ,房地产登记部门可以以不符合《城市房地产管理法》规定的转让条件为由不予登记,但转让房地产的合同仍然有效。没有按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金,以及没有按照出让合同约定进行投资开发,也不影响土地使用权转让合同的效力。《城市房地产管理法》第38条规定的条件,只是房地产登记部门在办理房地产变更登记时审查的条件,不符合条件的,房地产登记部门可以不予过户,可以不让物权变动发生。——最高人民法院物权法研究小组编著:《条文的理解和适用》
【最高人民法院判决认为】关于投资开发的问题,城市房地产管理法第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定,是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件,转让的土地未达到25%以上的投资,属合同标的物的瑕疵,并不直接影响土地使用权转让合同的效力,城市房地产管理法第三十八条中的该项规定,不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此,超凡公司关于《土地开发合同》未达到25%投资开发条件应认定无效的主张,本院亦不予支持。
【解读】最高人民法院二审维持了一审作出的“全威公司与超凡公司应于判决生效之日起五个工作日内依该合同第三条第2款的约定,办理完成土地过户的相关手续”的判决。

泰×大酒店有限公司诉大同市土地管理局土地使用权出让纠纷案

摘要1:【提示1】国有土地使用权出让合同解除后,受让方在承担了违约责任后,出让方无权继续占有土地使用权出让金,受让方可主张重新受让土地或退还已付出的土地出让金
【裁判要旨】泰丰公司在合同约定的期限内没有交情土地使用出让金,是不履行合同债务的行为,构成违约,应承担违约责任,其无权要求返还定金和主张土地出让方赔偿占用资金期间的银行利息。
【裁判摘要】国有土地使用权出让合同解除后,出让方没有退还收取的定金,已经是对受让方的违约行为进行了制裁。除此以外,受让方没有对出让方造成其他损害,也没有从出让方获取到任何利益,出让方不退还受让方交付的土地使用权出让金,理由不能成立。受让方主张请求重新受让土地与主张侵请求退还已付出的土地出让金的权利只能二者居其一,不可能同时提出者两项请求。因此,受让方只主张重新受让土地,不等于自愿放弃请求退还土地出让金的权利:一旦重新受让土地的请求不能满足时,则退还土地出让金就成为其必然的请求。
【提示2】地方政府规章的规定既未经行政法规授权,又与行政法规抵偿的,是无效的。
【裁判摘要】《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第14条没有出让金不予退还的规定。该条例第53条规定:“本条例由国家土地管理局负责解释。”因此,山西省实施办法第11条规定的“不予退还”,既未经行政法规授权,又与行政法规抵触,是无效的。
【裁判意见】法院首次公开确认与行政法规抵触的地方政府规章无效。

摘要2

最高人民法院(2013)民申字第511号

摘要1:【案号】最高人民法院(2013)民申字第511号
【裁判要旨】合同签订背景发生变化,但当事人在诉前未协商变更或者解除合同,且双方还共同为继续履行合同准备,在诉讼中主张依据情势变更原则要求解除合同的,不予支持。
【裁判摘要】最高法院认为:双方签订协议后,政府取消危旧房改造的优惠政策,隆豪公司支付土地出让金取得涉案土地使用权,《协议书》签订的背景发生了变化,但自隆豪公司2009年8月竞拍取得涉案土地使用权至一审法院于2011年7月受理本案,隆豪公司未能提供证据证明其曾与三新公司协商变更或者解除《协议书》,或者曾在法定期间内行使变更或解除合同的权利,且双方还曾于2010年7月27日共同作为建设单位取得包含涉案项目在内的《建筑工程施工许可证》,故本案判决未予支持隆豪公司依据情势变更原则要求解除合同的诉讼请求并无不当。

摘要2

最高人民法院民事判决书(2010)民一终字第45号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2010)民一终字第45号
【裁判摘要】
①虽然签订该合同时,双方均无房地产开发资质,且涉案土地亦为国有划拨土地,但随后双方又与具有房地产开发资质的公司签订了三方合作开发合同,并陆续缴纳了土地出让金,还将涉案土地变性为商住用地,同时也取得了政府相关部门审批颁发的《建设工程规划许可证》、《房地产预售许可证》等行政批文,因此,双方在合作开发房地产方面先期存在的资质缺陷等问题得以弥补,据此应当认定双方之间系合作开发房地产关系,二者之间签订的《合作投资兴建三星花园合同书》应为有效合同,对双方当事人具有约束力。
②合同一方当事人构成根本违约时,守约的一方当事人享有法定解除权。合同的解除在解除通知送达违约方时即发生法律效力,解除通知送达时间的拖延只能导致合同解除时间相应后延,而不能改变合同解除的法律后果。当事人没有约定合同解除异议期间,在解除通知送达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。
【裁判要旨】即使涉案项目存在司法查封,但置换合同自合同成立时即产生债的法律效力,在解除或者撤销查封后,当事人仍可以办理不动产变更手续。因此,对当事人以违反《房地产管理法》第38条为由主张置换合同无效的,不予支持。
【裁判意见】当事人委托律师发出解除合同的律师函,当事人虽未签名或盖章,但事后追认的,应认定有效。
【摘要】福星公司委托律师发出了解除合同的律师函,虽然该函件未加盖福星公司的公章,但函件中明确载明受福星公司的委托所拟,且福星公司作为委托人对此予以认可,因此,该行为并未违反我国合同法的相关规定,不能以该函件未加盖福星公司的公章而认定无效。其次,尽管解除合同的律师函上签署日期是2004年4月25日,而送达富山宝公司的时间却在2004年年底,前后相差8个月之久,但是,合同解除的确定是以享有解除权一方的相关文书送达到相对方之时作为开始发生法律效力的依据,送达时间的拖延只能产生合同解除的起始时间相应后延的后果,而不能导致相关文书送达后不发生法律效力。

摘要2:【解读1】合作开发房地产项目的收益分配请求权属于债权而非对合作项目的土地使用权和地上建筑物的物权。
【解读2】合同解除以享有解除权一方的相关解除文件送达到相对方之时作为开发发生法律效力的依据。
【解读3】合同解除应当有解除合同的明确的具体的表达载体——本案中福星公司委托履行向富山宝公司发出了解除合同的律师函,但该函件未加盖福星公司的公章。由于函件中明确载明受福星公司的委托所拟且福星公司作为委托人对此予以认可,不能以函件未加盖福星公司的公章而认定无效。
【解读4】合同解除的起始时间以解除文件送达另一方起算——本案中福星公司解除合同的律师函上的签署日期是2004年4月25日,而送达到富山宝公司的时间却是早2004年底,前后相差8个月之久,送达时间的拖延只能产生合同解除的起始时间相应后延的后果而不能导致相关文书送达后不发生法律效力。
【解读5】福星公司送达解除合同的文书给富山宝公司之后,其后又向法院提起诉讼要求解除合同,提起诉讼的方式实属多此一举没有必要,但不会导致之前送达解除合同的行为归于无效。

最高人民法院(2008)民一终字第50号民事判决书

摘要1:——代建合同与商品房预售合同的区别
【来源:《民事审判指导与参考》(总第39集),法律出版社2010年版,第230-232页】
【案号】最高人民法院(2008)民一终字第50号民事判决书
【提示】双方当事人签订名为代建合同,但约定房屋所有权发生转移的,实为商品房预售合同。
【摘要】当事人双方签订《代建职工住宅楼协议书》,代建价格为圣博特公司履行全部合同义务、邮电管理局获得合同项下房屋及院落无瑕疵的完整财产所有权的全部对价。上述约定表明圣博特公司按照邮电管理局的要求开发犁铧街邮电一期住宅小区并出售给邮电管理局,邮电管理局支付价款获得犁铧街邮电一期住宅小区的全部产权。圣博特公司通过与新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市土地管理局签订《国有土地使用权出让合同》,缴纳土地出让金取得犁铧街邮电一期住宅小区建设用地的土地使用权,办理了开发商品房的相关手续,取得了《商品房预售许可证》,双方签订的《代建职工住宅楼协议书》符合商品房预售合同的法律特征,且没有违反法律、行政法规的禁止性规定,应为有效。邮电管理局称双方所签合同为代建合同没有法律依据。
【裁判意见】代建合同与商品房预售合同的本质区别在于合同标的物所有权的归属:①代建合同标的物所有权属于定作人,合同双方当事人履行合同并不发生所有权的转移;②商品房预售合同标的物的所有权属于卖方,合同双方当事人履行合同发生所有权的转移。

摘要2:【解读】代建合同前提为委托代建方为建设项目的土地使用权人及建设房屋的所有权人。

中国××昆明市滇池路支行等申请执行昆明××游乐城系列案

摘要1:【提示】对被执行人集体土地的处理,可由人民法院协调土地、规划等部门及土地所有者共同委托拍卖公司以虚拟的征地使用者的名义,对土地使用权和地上建筑物一并拍卖,拍卖所得价款依法优先支付土地出让金及税款、征地补偿费,在保证强制执行中的当事人权利同时,确保国家土地管理部门行政权依法完整地行使。

摘要2

最高人民法院(1998)民终字第177号

摘要1:【案号】最高人民法院(1998)民终字第177号
【提示】名为联合开发合同,实为土地使用权转让合同性质的认定
【裁判摘要】当事人将以土地使用权转为内容的协议冠名为联合开发协议书,人民法院应根据合同中约定的实际内容认定合同性质。本案双方当事人签订《联合开发协议书》时,当事人既未与政府签订土地使用权出让合同、交纳土地出让金而实际取得地块的土地使用权,也没有得到土地管理部门的批准,就向对方转让土地使用权,违反了《城镇国有土地使用权出让转让条例》第4条的规定,而且在本案一审期间也没有补办土地出让手续,故应认定该协议无效。
【最高人民法院经审理认为】双方当事人所签订的《联合开发协议书》名为联合开发,但约定亚龙公司以每亩180万元人民币,共计8,787.8万元的总价拿出三亚市5号小区的48.82亩土地交由辽经贸公司开发,该地上的建筑物由辽经贸公司经营,利润由辽经贸公司独自获得。虽然辽经贸公司为亚龙公司垫付修建滨海大道及开发5号小区的前期费用为其取得48.82亩土地使用权的条件,但协议中上述关于转让土地使用权的亩数、单价、总价和四至的约定表明,协议的性质不是联合开发,而是土地使用权转让。鉴于该协议签订于《中华人民共和国城市房地产管理法》实施之前,故应以国家当时有关土地管理的法律、法规和最高人民法院《关于审理房地产法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》为依据衡量其合法性。本案双方当事人签订《联合开发协议书》时,亚龙公司既未与三亚市人民政府签订土地使用权出让合同、交纳土地出让金而实际取得三亚市5号小区的土地使用权,也没有得到三亚市土地管理部门的批准,就以每亩180万元的价款向辽经贸公司转让土地使用权,违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让条例》第四条的规定,而且在本案一审期间也没有补办土地出让手续,故应认定该协议无效。亚龙公司将自己没有取得使用权的国有土地有偿转让给辽经贸公司,是导致《联合开发协议书》无效的主要原因,对此,亚龙公司应负主要责任。亚龙公司应返还从辽经贸公司取得的4,286万元人民币。辽经贸公司明知亚龙公司尚未取得土地使用权却与其签订协议,对协议无效电应承担一定责任。一审判决认定事实清楚、适用法律正确。亚龙公司上诉请求认定双方当事人签订的《联合开发协议书》有效并追究辽经贸公司的违约责任,缺少事实和法律依据,本院不予支持。

摘要2:无

最高人民检察院发布检察公益诉讼十大典型案例

摘要1:最高检发布检察公益诉讼十大典型案例(2018年12月25日)
检察公益诉讼典型案例
一、诉前程序典型案例:1、重庆市石柱县水磨溪湿地自然保护区生态环境保护公益诉讼案;2、湖北省黄石市磁湖风景区生态环境保护公益诉讼案;3、北京市海淀区网络餐饮服务第三方平台食品安全公益诉讼案;4、宁夏回族自治区中宁县校园周边食品安全公益诉讼案;5、福建省闽侯县食用油虚假非转基因标识公益诉讼案;6、湖南省湘阴县虚假医药广告整治公益诉讼案;7、浙江省宁波市“骚扰电话”整治公益诉讼案
二、诉讼程序典型案例:8、辽宁省丹东市振兴区人民检察院诉丹东市国土资源局不依法追缴国有土地出让金行政公益诉讼案;9、江西赣州市人民检察院诉郭某某等人生产、销售硫磺熏制辣椒民事公益诉讼案;10、安徽省芜湖市镜湖区检察院诉李某等人跨省倾倒固体废物刑事附带民事公益诉讼案

摘要2:【关键词】行政公益诉讼诉前程序;长江经济带生态保护;省级院提办;大检察官承办;行政机关主动要求监督;行政机关职能交叉;网络餐饮服务监管;专项整治;制度化建设;校园周边食品安全;全面整治;食用油虚假非转基因标识;虚假医药广告;骚扰电话;公益侵害;行政公益诉讼;追缴国有土地出让金;行政机关依法履职;非食用添加剂;惩罚性赔偿金;多方协调;刑事附带民事公益诉讼;长江经济带环境保护;跨省倾倒固体废物;生态环境修复

最高人民法院民事判决书(2016)最高法民终264号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2016)最高法民终264号
【提示】股权转让后前股东仍可依股权转让协议取得公司收入。
【裁判要旨】在股权转让方已经足额履行了出资义务且目标公司无应向债权人履行的债务的前提下,前股东根据股权转让协议从公司分得公司的部分收入,经全体新旧股东及公司一致同意,没有损害公司、公司股东、公司债权人的合法权益,没有违反法律、行政法规的禁止性规定的,不宜否定其效力。
【摘要】关于土地出让金溢价分成条款的效力问题——首先,土地出让金溢价分成的约定是陶某某、孙某向许某某、吴某转让奥泰克公司100%股权的股权转让款组成部分,许某某、吴某作为奥泰克公司的新股东是同意和认可的。因此,土地出让金溢价分成的约定不会损害许某某、吴某作为公司股东的合法权益,更不会涉及损害其他股东权益的问题。其次,2016年1月7日安徽辰星会计师事务所出具的《奥泰克公司验资报告》载明,未有债权人要求奥泰克公司清偿债务或对债务提供相应担保。故该项约定亦不会损害奥泰克公司债权人的权益。再次,土地出让金溢价分成的约定是陶某某、孙某与许某某、吴某、奥泰克公司达成的一致意思表示,不存在陶某某、孙某滥用股东权利损害公司利益的情形,不会因此动摇公司的独立法人地位,并未违反《公司法》第三条和第二十条的规定。最后,在《股权转让合同》签订之前的2010年12月2日,陶某某、孙某已向奥泰克公司实际出资4446万元,履行了作为原股东对奥泰克公司的全部出资义务。在陶某某、孙某向许某某、吴某转让奥泰克公司股权时,奥泰克公司通过公开拍卖取得了二号地块土地出让金溢价分成的权利。该项权利是陶某某、孙某经营奥泰克公司期间预期获得的收入,对于该笔收入进行分配是双方当事人的意思自治行为,且已经奥泰克公司确认,不构成陶某某、孙某抽逃出资的事实。综上事实分析,本案《股权转让协议》中关于土地出让金溢价分成的约定没有损害公司、公司股东、公司债权人的合法权益,没有违反法律、行政法规的禁止性规定,不宜否定其效力。

摘要2

最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终308号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终308号
【裁判要旨】出让人迟延交付土地,受让人有权行使先履行抗辩权,但在出让人迟延交付土地情形消失后,受让人应当履行支付土地出让金义务,受让方未按合同约定时间支付土地出让价款的,应支付迟延履行期间的违约金。
【裁判规则】政府通知系从行政管理角度规范国有土地使用权出让合同的签订及出让收入的缴纳,不能直接作为土地使用权出让合同诉讼纠纷中计算违约金的法律依据——国办发(2006)100号通知系政府从行政管理角度规范国有土地使用权出让合同的签订及出让收入的缴纳,不能直接作为土地使用权出让合同诉讼纠纷中计算违约金的法律依据。《国有土地使用权出让合同》出让方为土地行政管理机关,受让方为土地使用者,在合同中虽然有政府行使行政职能的表现,但签订合同时依据的是平等、自愿、有偿原则。人民法院可以依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于若干问题的解释(二)》第二十九条之规定,根据土地使用权受让人的请求,对过分高于实际损失的约定违约金进行调整。再次,本案中,一审法院综合考虑在136号地《国有土地使用权出让合同》履行过程中,霍邱县国土局迟延交付土地违约在先的情节,根据合同履行情况、当事人过错程度,认定每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金明显过高,依照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算涉案违约金足以填补霍邱县国土局实际损失并非显失公平,应予维持。

摘要2

福建省高级人民法院民事判决书(2017)闽民终313号

摘要1:【案号】福建省高级人民法院民事判决书(2017)闽民终313号
【裁判摘要】关于违约金是否过高的问题。依据讼争《国有建设用地使用权出让合同》约定,竣邦公司第二期2868万元应于2011年12月29日之前付款,但直至2013年6月6日竣邦公司才向建宁国土局转账支付该笔款项,依约应当承担违约责任。故双方签订了《关于建宁县水南新区马房村南侧地块有关问题的协议》,约定了建宁国土局同意竣邦公司缓交滞纳违约金,至2013年12月30日前缴清等,但竣邦公司再次违约。本案属平等民事主体之间的民事纠纷,应适用《中华人民共和国合同法》。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定,竣邦公司有权请求人民法院适当减少。综合考虑竣邦公司已缴清土地出让金5736万元、建宁国土局经释明未提供证据证明其实际损失、竣邦公司存在两次违约等情况,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定,建宁国土局的损失可参照银行同期同类贷款利率计算。但因竣邦公司存在两次违约,故参照银发[2003]251号《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》中关于逾期还贷罚息利率的规定,在银行同期同类贷款利率水平上加收50%。

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简法|土地出让金违约金标准能否调整?

摘要1:解答:《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号)第七条规定:“土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的,按日加收违约金额1‰的违约金。”——(1)大部分法院的判例认为土地出让金违约金标准可以调整;(2)少数判例认为土地出让金违约金标准不予调整。

摘要2:【注解】国用土地出让合同日千分之一违约金能否调整?|法院不宜依职权调整《国有土地使用权出让合同》中约定1‰/日违约金标准——本案再审的争议焦点为:《变更协议》约定的日千分之一违约金是否应予调整。——参考案例:最高人民法院民事判决书(2022)最高法民再205号

最高人民法院民事判决书(2013)民一终字第72号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2013)民一终字第72号
【裁判摘要1】案涉合同为土地整理合同,不属于《中华人民共和国招标投标法》第三条规定的必须招投标的合同范围。即使未进行招投标活动,也未违反招标投标法的强制性规定,不能以此为由主张合同无效。
【裁判摘要2】根据《协议书》、《于洪新城浑河滩地拆迁工作协议》、《补充协议书(之一)》及沈阳市于洪区财政局于2007年9月11日向顺丰公司出具的信函,顺丰公司负担筹集资金完成案涉土地的整理拆迁等义务,顺丰公司的权利则为,如果案涉土地将来挂牌交易由顺丰公司取得,则顺丰公司仅支付土地出让金不再支付其他费用;如果案涉土地将来挂牌交易由其他主体取得,则顺丰公司有权取得实际拍卖成交价与土地出让金的差额部分。从上述协议的内容来看,于洪管委会与顺丰公司之间并非土地使用权转让合同。于洪管委会认为案涉协议以合法形式掩盖非法目的、损害国家利益从而无效的主张不能成立。

摘要2:【解读】土地整理合同中关于开发商可分享未来土地拍卖成交价的约定合法有效——政府部门与企业签订土地整理合同,约定企业履行筹集资金完成土地整理拆迁等义务,如果土地将来挂牌交易时由该企业取得使用权,则该企业仅支付土地出让仅,不再支付其他费用;如果由其他主体取得,则该企业有权取得实际拍卖成交价与土地出让金的差额部分。该约定不属于以合法形式掩盖非法目的、损害国家利益的情形,应认定合法有效。

最高人民法院民事裁定书(2013)民申字第276号

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2013)民申字第276号
【裁判要旨】土地转让方未取得权属证书、未经有批准权的政府同意转让或者存在未缴纳土地出让金的事实,不影响土地使用权转让合同的成立和法律效力。
【裁判摘要】本案中,豪韵公司并未缴纳土地出让金,亦未办理土地登记手续,未取得该地块的物权。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”的规定,豪韵公司未缴纳土地出让金、未办理土地登记手续的事实不影响案涉《协议书》的成立和法律效力。本案双方当事人只要严格履行约定,就能满足转让条件并转让建设用地使用权。因此,二审判决认定案涉《协议书》合法有效,适用法律并无不当。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九的规定针对的是土地使用权进行物权变动时的条件;《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定,仅仅强调起诉前转让方取得出让土地使用权证书或者经过政府批准同意转让的合同有效,并未明确没有取得或者没有经过政府批准的法律后果。

摘要2:【解读1】未取得土地权属证书时签署的土地转让合同不因此无效——土地转让方在起诉前未取得权属证书,也未经政府同意转让的,不影响土地转让合同的效力。
【解读2】裁判理由:(1)《物权法》第15条“合同效力与物权效力相区分原则”,未缴纳土地出让金、未办理土地登记手续的事实不影响合同的成立和法律效力;(2)《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条规定,仅强调起诉前转让方取得土地权属证书或经政府批准同意转让的合同有效,并未明确没有取得土地权属证书或者没有经过政府批准的法律后果(无效);(3)《城市房地产管理法》第38条、第39条关于转让以出让方式取得的土地使用权应“已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书”的规定仅针对的是土地使用权进行物权变动的条件,不影响土地转让合同的效力。

最高人民法院行政审判庭关于对人民防空部门出租人防设施,以洞养洞,是否收取土地出让金的答复

摘要1:最高人民法院行政审判庭关于对人民防空部门出租人防设施,以洞养洞,是否收取土地出让金的答复(1998年12月6日 [1996]法行字第21号)
【摘要】人民防空是国防的组成部门,人民防空部门依据平战结合原则,出租人防设施,以洞养洞,不应收取土地出让金

摘要2

新疆维吾尔自治区高级人民法院民事判决书 (2018)新民终486号

摘要1:【裁判摘要】本院认为,本案争议焦点为***应否向佳安公司实缴新增注册资本1604.565万元。佳安公司认为,***用以增资的土地使用权未交付佳安公司亦未办理权利变更手续,属出资不到位,应当以货币方式补足出资。对此本院认为,首先,依据一审法院已查明的事实,2004年9月,***作为佳安公司持股90%股东兼公司法定代表人,其通过召开股东会、修改公司章程,委托新疆德旺房地产估价事务所对案涉土地价值进行评估并委托新疆宝中有限责任会计师事务所对新增注册资本进行验资,向工商行政管理部门递交变更公司注册资本登记申请,经工商行政管理部门审核并完成公司注册资本变更。其次,案涉土地建设用地规划许可证、建设用地批准书中用地单位均为佳安公司,且依据乌鲁木齐市国土资源局出具的证明记载,该土地出让金已付清,并办理了国有土地使用权出让手续,拆迁范围内土地使用权单位的拆迁补偿事宜正在进行。再次,依据2006年5月15日上海家饰佳控股(集团)有限公司与***签订的《合作投资协议书》约定,第三条债务处理,佳安公司股权转让以前的债务和或有负债,除与佳安大厦项目拆迁和办理前期手续有关的费用外,其余全部由乙方(***)承担。2006年7月3日补充协议约定,甲方(上海家饰佳控股(集团)有限公司)认可,由股权变更后新佳安公司承担的发生在2006年6月30日之前的债务,包括与佳安大厦项目拆迁和办理前期手续有关费用,如拆迁补偿费等。上述协议约定可以看出,股权转让后的佳安公司对案涉项目土地正在进行拆迁的事实是明知的,并愿意承担2006年6月30日前的相关涉及项目拆迁的费用,直至2014年,案涉土地拆迁仍在进行,并就房屋拆迁补偿引起行政诉讼。故佳安公司关于***用以增资的土地使用权未交付佳安公司亦未办理权利变更手续,属出资不到位,应当以货币方式补足出资的主张缺乏事实及法律依据,本院不予支持。

摘要2:【解读】公司原股东以土地使用权增资公司,未获得土地权属证明,但已缴纳土地出让金,获得土地建设审批,完成增资工商登记,股权受让人明知该情况的,受让后无权以公司名义主张该土地使用权出资不到位,继而请求该股东以货币方式补足出资。

【笔记】“先征后返”土地出让金差价是否合法有效?

摘要1:解读:(1)国家严格禁止以“先征后返”等方式变相减免土地出让金收入的行为;(2)约定返还土地出让金因排除其他竞买者且损害国家利益而无效。

摘要2:【注解】(1)政府通过溢价分成协议变相减免土地出让金无效;(2)招商引资落实奖励政策应属有效。

江苏省高级人民法院民事判决书(2017)苏民终316号

摘要1:【案号】江苏省高级人民法院民事判决书(2017)苏民终316号
【裁判摘要】一审法院认为:该补充协议不违反法律效力性强制性规定应确认有效。......从该补充协议的约定不难看出,该土地出让金返还款项是针对超出85万元/亩部分,并以105万元/亩为限,扣除市政府20%的统筹,真武镇政府所得出让金80%全额返还。由于该返还款项是一个相对固定的金额,其实质是真武镇政府基于招商引资行为给予日泰集团的优惠政策,而不是国有建设用地出让的最终价格。因此,该约定并不违反法律法规效力性强制性的规定,依法应确认有效。......二审法院认为:案涉《项目协议书》、《补充协议(一)》均系当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定为有效,对当事人均具有约束力。 

摘要2:【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申3974号
【摘要】依据原审查明的事实,本案日泰集团是真武镇政府的招商引资项目,为吸引投资,真武镇政府与日泰集团签订《真武镇商住开发项目协议书》、《补充协议(一)》,就投资地点、投资规模、工程营业后预计年销售额及税收收入、土地出让、优惠政策、双方权责等作出约定。《真武镇商住开发项目协议书》亦载明真武镇政府是为了加快城镇化建设步伐,改善城乡居民生活质量,增强城镇整体功能签订本协议。真武镇政府在案涉土地挂牌出让前所急需的拆迁资金1200万元亦是日泰集团予以提供。由此,真武镇政府引入日泰集团,不仅是为了解决案涉地块拆迁资金紧缺的问题,同时也期待日泰集团的投资建设能带动地区经济发展和增加税收收入。在此背景下,《补充协议(一)》约定,85万元/亩进入招、拍、挂程序,由市政府以出让金形式返还给真武镇政府……对超过85万元/亩部分扣除市政府20%的统筹,乡镇所得出让金80%全额返还。该协议同时也反映出真武镇政府对当时的土地市场价格及土地拍卖后能够收取的土地出让金已有预期。事实上,拍卖成交价高于85万元/亩,符合协议预估的履行条件。综合上述情形,案涉土地拍卖成交后,真武镇政府不履行协议约定的返还资金义务,而是以损害国家利益和社会公共利益为由主张协议无效,不应予以支持。因此,原审判决认定《补充协议(一)》合法有效,适用法律并无不当。
【注解】政府基于招商引资行为给予优惠政策而约定国有土地使用权招拍挂差价补偿条款,不是国有建设用地出让的最终价格,该约定依法有效。

【笔记】司法拍卖划拨土地出让金是否应由买受人承担?

摘要1:解读:(1)如果划拨土地作为已经办理了出让手续的土地进行司法拍卖,买受人所支付的价款中包含了土地出让金,买受人不承担划拨土地出让金;(2)如果将尚未办理出让手续的划拨土地进行司法拍卖,买受人竞买所得是尚未办理出让手续的划拨土地,买受人所支付的价款中不包含土地出让金,应当由买受人承担划拨土地出让金

摘要2:【注解】
(1)根据《城市房地产管理法》第40条第1款规定,在划拨土地转让的情况下,应当由划拨土地的受让人承担补缴划拨用地土地出让金的义务;
(2)根据《城市房地产管理法》第51条规定,划拨土地办理抵押的情况下,抵押权人优先受偿权的范围仅限于扣除土地出让金之后的划拨土地使用权本身的价值:
A.如果将办理了抵押登记的划拨土地作为已经办理了出让手续的土地进行司法拍卖的,买受人竞买所得的,应该也是已经办理了土地出让手续的土地,其所支付的价款中包含了土地出让金,人民法院应当从所得款中扣除土地出让金,将剩余部分扣除执行费等必要费用后支付给抵押权人。
B.如果将办理了抵押登记的划拨土地作为尚未办理出让手续的划拨土地进行司法拍卖的,买受人竞买所得的,也应该是尚未办理出让手续的划拨土地,其所支付的价款中亦不包含土地出让金,人民法院可以将所得款扣除执行费等必要费用后直接支付给抵押权人。

【笔记】已缴纳土地出让金但未取得权属证书土地能否被拍卖?

摘要1:解读:(1)《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第2条第2款规定:“未登记的建筑物和土地使用权,依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。”(2)已缴纳土地出让金但尚未取得土地权属证书的土地可以根据土地审批表确定权属并进行拍卖。

摘要2:【注解】(1)根据《民法典》第349条规定,建设用地使用权登记是建设用地使用权设立的法定公示方式,未经登记不发生物权效力;(2)仅通过签订建设用地使用权出让合同或者取得政府批准的划拨用地相关文件并没有取得建设用地使用权物权,只要登记后才能取得物权。

【笔记】追缴土地出让金是否适用诉讼时效?

摘要1:解读:(1)民法典施行后,现有法律及司法解释并未明确排除土地出让金请求权适用诉讼时效;(2)追缴土地出让金应当按照一般的合同债权请求权适用3年的诉讼时效限制。

摘要2:【注解】(1)《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第170条“未授权给公民、法人经营、管理的国家财产受到侵害的,不受诉讼时效期间的限制。 ”——《民法典》实施后已经废止不再适用。(2)应当适用《民法典》第190条规定“下列请求权不适用诉讼时效的规定:......(二)不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产;......”

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