最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复【失效】

摘要1:最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复(2003年6月9日 法函[2003]34号)
【摘要】
  根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合两个条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上。因此,未同时具备上述两个条件,而进行转让的,其转让合同无效。
  以出让方式取得土地使用权后转让房地产的,转让方已经支付全部土地使用权出让金,并且转让方和受让方前后投资达到完成开发投资总额的百分之二十五以上,已经办理了登记手续,或者虽然没有办理登记手续,但当地有关主管部门同意补办土地使用权转让手续的,转让合同可以认定有效。
  对于当事人违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款规定的,人民法院可以建议政府有关部门依法给予处罚。

摘要2:【注】本篇法规已被:最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第十批)的决定(发布日期:2013年2月26日,实施日期:2013年4月8日)废止,废止原因:与物权法关于不动产转让合同效力的规定相冲突。

海南省三亚市中级人民法院民事判决书(2008)三亚民一终字第133号

摘要1:【案号】海南省三亚市中级人民法院民事判决书(2008)三亚民一终字第133号
【裁判摘要】在转让该房屋时原告尚未取得土地房屋权证,违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条"未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让"的规定,属于违反法律的强制性规定,应认定三方签订的《房屋买卖居间合同》无效。

摘要2

海南省海南中级人民法院民事判决书(2008)海南民二终字第203号

摘要1:【案号】海南省海南中级人民法院民事判决书(2008)海南民二终字第203号
【裁判摘要】宅基地转让行为意思表示真实,合同的效力不能根据是否办理物权登记来认定。没有登记,不发生物权变动。物权不能变动,但债权合同仍然有效。《中华人民共和国民法通则》第四条规定,民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。依据双方当事人签订的宅基地转让合同的约定,转让方的主要义务就是将土地变更登记到受让方的名下,受让方的主要义务就是支付价款。依据诚实信用原则,在受让方按照合同约定履行支付价款的义务的前提下,转让方就负有将出让土地过户到受让方名下的义务,包括使转让的出让土地达到《城市房地产管理法》第三十八条规定的条件。转让方公司以自己不履行过户登记的义务,以自己没有使准备转让的土地达到《城市房地产管理法》第三十八条规定的转让条件,以自己违约的事实,主张合同无效,属于违反诚实信用原则的行为,属于恶意抗辩,其抗辩理由不予支持。

摘要2

最高人民法院民事判决书(2004)民一终字第46号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2004)民一终字第46号
【裁判摘要】签订国有土地使用权转让合同时,转让人虽未取得国有土地使用权证,但在诉讼前已经取得该证的,应认定转让合同有效。当事人取得国有土地使用权证后未足额缴纳土地出让金,或对转让土地的投资开发未达到投资总额25%以上的,属转让标的瑕疵,不影响转让合同的效力。
【提示】《城市房地产管理法》第38条不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定,转让的土地未达到25%以上的投资属于合同标的物的瑕疵,并不直接影响土地使用权转让合同的效力。
【摘要】转让土地投资比例瑕疵不影响土地转让合同效力——关于投资开发的问题,《城市房地产管理法》第38条关于土地转让时投资应达到开发投资总额的25%的规定,是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件,转让的土地未达到25%以上的投资,属于合同标的物的瑕疵,并不直接影响土地使用权转让合同的效力,第38条中的该项规定,不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。
【裁判意见】当事人不得宣告合同无效以谋取不正当的利益。
【裁判观点】转让人在诉讼前取得国有土地使用权证的,转让合同有效,转让标的瑕疵不影响合同效力。
【摘要1】主张赔偿一切损失的诉讼请求,由于没有提出具体的损失数量和相应的证据,不予支持,予以驳回。
【摘要2】由于桂馨源公司在本案中要求继续履行合同的诉讼请求已得到本院的支持,故其主张由全威公司与超凡公司双倍返还200万元定金的诉讼请求,既与三方当事人在本案合同中的约定不符,又不符合定金罚则的适用范围,该罚则中的双倍返还只适用于履行落空的情形中,故桂馨源公司的该诉讼请求亦不能成立,不予支持,予以驳回。
【要旨】土地出让金的缴纳问题,属于土地使用权出让合同当事人的权利义务内容,缴纳与否不影响土地使用权转让合同的效力。土地出让金未全部缴清不导致土地使用权转让合同无效。

摘要2:【备注】签订土地使用权转让合同是转让土地使用权的原因,土地使用权过户到受让方名下是签订土地使用权转让合同的结果,该合同即原因行为是否生效,不取决于土地使用权是否登记过户到受让方名下这一结果,也不取决于准备转让的土地是否达到《城市房地产管理法》第38条规定的转让条件,而取决于双方当事人签订的合同这一原因行为本身是否有效。因此,如果没有办理土地使用权过户登记,或者准备转让的土地没有达到《城市房地产管理法》第38条规定的转让条件,并不影响土地使用权转让合同这一原因行为本身的效力。《城市房地产管理法》第38条规定的转让条件,应当理解为房地产变动的结果条件,而不是原因条件,不符合该条规定的,房地产不得进行转让登记,但转让合同的效力不受影响,转让合同仍然有效。也就是说,如果属于房屋建设工程,没有完成开发投资额的25%以上,属于成片开发土地的,没有形成工业用地或者其他建设用地条件的,如果当事人签订了转让合同,同时双方要求房地产登记部门进行转让等级低 ,房地产登记部门可以以不符合《城市房地产管理法》规定的转让条件为由不予登记,但转让房地产的合同仍然有效。没有按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金,以及没有按照出让合同约定进行投资开发,也不影响土地使用权转让合同的效力。《城市房地产管理法》第38条规定的条件,只是房地产登记部门在办理房地产变更登记时审查的条件,不符合条件的,房地产登记部门可以不予过户,可以不让物权变动发生。——最高人民法院物权法研究小组编著:《条文的理解和适用》
【最高人民法院判决认为】关于投资开发的问题,城市房地产管理法第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定,是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件,转让的土地未达到25%以上的投资,属合同标的物的瑕疵,并不直接影响土地使用权转让合同的效力,城市房地产管理法第三十八条中的该项规定,不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此,超凡公司关于《土地开发合同》未达到25%投资开发条件应认定无效的主张,本院亦不予支持。
【解读】最高人民法院二审维持了一审作出的“全威公司与超凡公司应于判决生效之日起五个工作日内依该合同第三条第2款的约定,办理完成土地过户的相关手续”的判决。

广西壮族自治区北海市中级人民法院民事判决书(2010)北民一初字第1号

摘要1:【案号】广西壮族自治区北海市中级人民法院民事判决书(2010)北民一初字第1号
【提示】未取得土地使用权证书转让土地的效力认定。
【裁判摘要】尽管双方在签订协议书时未取得所转让土地的使用权,但在签订《补充协议书》时,其已经办理了《建设用地许可证》,转让土地使用权的行为应当认定为有效。关于湖南国信认为,根据《城市房地产管理法》第三十八条规定:以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行成片开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。及最高人民法院答复广西高级人民法院《关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复》(法函【2003】34号)规定:未同时具备上述两个条件,而进行转让的,其转让合同无效。对此,本院认为,原告转让土地使用权时投资是否达到25%,并不影响合同的效力,关于25%的规定仅为土地权属变更登记管理性强制性规定,属于合同履行问题。最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第七条规定:“转让合同的转让方,应当是依法办理了土地使用权登记或变更登记手续,取得土地使用证的土地使用者。未取得土地使用证的土地使用者为转让方与他人签订的合同,一般应当认定无效,但转让方已按出让合同约定的期限和条件投资开发利用了土地,在一审诉讼期间,经有关主管部门批准,补办了土地使用权登记或变更登记手续的,可认定合同有效。”本案已办理了土地使用权登记,其转让应当认定有效。

摘要2

最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第196号

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第196号
【提示】未领取权属证书的土地使用权转让合同有效。
【裁判要旨】土地使用权属于物权的一种,物权法确定的不动产物权变动原因与结果相区分原则,适用于国有土地使用权转让合同效力的认定。土地使用权转让合同又属于有偿转让权利的合同,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条所确立的特殊买卖合同的效力规则也适用于土地使用权转让合同效力的判断。因此,对于未领取土地权属证明的土地使用权转让合同的效力,不宜对《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定作简单的反面解释,认定在起诉前转让方未取得出让土地使用权证书或者未经有批准权的人民政府同意转让的土地使用权转让合同无效。
【法条链接】
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
  第三条【无权处分 买卖合同效力】当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。
  出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
  第九条 转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。

摘要2:【备注:本案收录于最高人民法院第一巡回法庭2015年系列精品案例】
【裁判规则】国有土地使用权转让合同的基本含义是:转让人将其依法取得的出让土地使用权有偿转让于受让方并由受让方支付价款。由于国有土地使用权转让合同属于民事合同,因而判断此类合同的效力,仍然遵循认定合同效力的一般标准,即合同主体是否具有相应的行为能力、意思表示是否真实及是否违反法律、行政法规强制性规定或者公序良俗。特别值得注意的是,包括以下三点:第一,如何理解相关法律、行政法规的强制性规定。也就是说,违反了哪些法律规定将影响合同的效力。《城市房地产管理法》第三十八条第(六)项规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让;第三十九条第一款规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时应当按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书。《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条属于强制性规定似无争议,但是未取得土地使用权证书的规定不宜认定为效力性强制性规定。第二,土地使用权属于物权的一种,故《物权法》确立的不对称物权变动的原因与结果相区分原则,无疑应当适用于国有土地使用权转让合同效力的认定。第三,由于土地使用权转让合同属于有偿转让权利的合同,《合同法》有关权利转让的规定及《买卖合同解释》所确立的原则与精神应当适用于土地使用权转让合同效力的判断。

无锡市中级人民法院民事判决书(2010)锡民终字第0974号

摘要1:【案号】无锡市中级人民法院民事判决书(2010)锡民终字第0974号
【裁判摘要】根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定,权属有争议的房地产或者未依法领取权属证书的房地产,不得转让;土地为出让性质的,应当依法交纳相应的土地出让金,并取得土地使用权证书方能转让房地产。南京某公司虽然通过生效判决实现债权的方式取得诉争房产并办理了房产证,但该法律文书中未涉及争议房产项下的土地使用权,房屋产权转让并不导致土地使用权一并转让的法律后果,南京某公司至今未提供其申请办理土地使用权过户审批及支付土地出让金的相关证据。在未依法领取土地使用权证的情况下,南京某公司将诉争房产出卖给上海某公司的转让行为因违反行政法规的禁止性规定而无效。本院对上海某公司要求依无效合同取得无锡市人民中路199号无锡机电大厦裙房一至四层确认归其所有的上诉请求,依法不予支持。

摘要2:无

最高人民法院民事判决书(2017)最高法民再87号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民再87号
【裁判要旨】未经审批当事人约定转让划拨土地上房屋的合同有效。
【裁判摘要1】《城市房地产管理法》第三十八条规定:“下列房地产,不得转让:(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的……(六)未依法登记领取权属证书的……”第三十九条规定:“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。”第四十条第一款规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”从条文内容看,第三十八条、第四十条均未直接规定违反后的行为无效。而且在此类纠纷中,认定划拨土地上的房屋买卖合同有效,继续履行合同,也不会侵害国家利益和社会公共利益。因此,《城市房地产管理法》第三十八条和第四十条属于管理性强制性规定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦不是效力性强制性规定。《房屋登记办法》和《深圳经济特区高新技术产业园区条例》均不是法律、行政法规。综上,《房屋转让协议》违反上述规定并不属于《合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形。
【裁判摘要2】《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效”的规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为,而非房屋买卖,故该规定不适用于本案合同效力的认定。

摘要2:【裁判摘要3】《城市房地产管理法》第四十条第一款虽然规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”但该审批行为仅是物权变动的必要条件,也即未经审批,将无法办理房产所有权登记,房屋所有权不发生转移,但这并不影响房屋买卖合同的效力。

最高人民法院民事判决书(2015)民提字第130号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2015)民提字第130号
【裁判要旨】出卖人在合同履行过程中未及时解决房屋被查封事宜且房屋多次被查封,导致双方签订的房屋买卖合同长期无法继续履行的,出卖人构成根本违约,买受人有权请求解除合同。
【摘要】虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定被司法机关依法裁定查封的房地产不得转让,但该规定系对房地产被查封期间所有权转移进行的限制,并不因此影响房地产转让合同的效力。老参堂公司再审中依据该规定主张涉案房屋买卖合同无效,理由不成立。

摘要2

最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签定土地使用权转让合同的效力问题的答复【废止】

摘要1:最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复(2003年6月9日 法函[2003]34号)
【摘要】
  根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合两个条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上。因此,未同时具备上述两个条件,而进行转让的,其转让合同无效。
  以出让方式取得土地使用权后转让房地产的,转让方已经支付全部土地使用权出让金,并且转让方和受让方前后投资达到完成开发投资总额的百分之二十五以上,已经办理了登记手续,或者虽然没有办理登记手续,但当地有关主管部门同意补办土地使用权转让手续的,转让合同可以认定有效。
  对于当事人违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款规定的,人民法院可以建议政府有关部门依法给予处罚。

摘要2:【失效依据】最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第十批)的决定
【链接】最高人民法院(2004)民一他字第18号《关于已经取得国有土地使用权证,但未交清土地使用权出让金的当事人所订立的房地产转让合同是否有效的答复》明确“土地受让人虽未全部交纳土地出让金,但已取得国有土地使用权证书的,其与他人签订的房地产转让合同可以认定有效。”
【解读】最高人民法院在早期司法政策中,一般认为不符合投资开发条件的转让合同屋檐下,例外情形方有效。

简法|出卖人出卖未取得产权证的房屋,买受人能否要求出卖人继续履行合同交付房屋?

摘要1:解答:《城市房地产管理法》第三十八条规定:“下列房地产,不得转让: ......(六)未依法登记领取权属证书的;......” 出卖未取得房产证的房屋违反的管理性强制性规定,不影响房屋买卖合同的效力,买受人有权要求出卖人继续履行合同交付房屋。

摘要2

北京市第二中级人民法院民事判决书(2017)京02民再115号

摘要1:【案号】北京市第二中级人民法院民事判决书(2017)京02民再115号
【裁判摘要】双方在《买卖定金协议书》中约定,“甲乙双方应于签署本协议后60个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。……如甲方违约,甲方应向乙方双倍返还定金;如乙方违约,则甲方己收取的定金不予退还”。从双方约定的内容来看,该定金为立约定金,即在合同正式订立前支付一定数额的金钱作为担保。故该《买卖定金协议书》仅为预约合同,并非房屋买卖合同,因后续发生纠纷,双方之间并未订立正式的《北京市存量房屋买卖合同》。另涉案房屋虽被法院查封,但双方在《买卖定金协议书》明确约定,由夏某某负责将房屋解除查封,查封解除后再签署正式买卖合同。故从双方的意思表示看,签署正式《北京市存量房屋买卖合同》的前提条件为涉案房屋已解封,双方并不存在买卖被查封房屋的主观恶意。夏某某未按《买卖定金协议书》约定将房屋解除抵押,房屋未能按时解封,属于违约行为。夏某某虽称曾与链家公司约定由链家公司找人偿还房屋按揭贷款,房屋无法及时解封系链家公司的责任,但未提交证据予以证明,故该主张本院不予采信。王某某要求夏某某支付相当于定金金额的罚金20万元的诉讼请求,于法有据,本院予以支持。

摘要2:【解读1】出卖人与买受人签订已被查封的房屋买卖合同的预约合同有效。
【解答2】北京市第二中级人民法院民事判决书(2016)京02民终6517号《夏小盼等上诉王建峰房屋买卖合同纠纷案》认为:王某某与夏某某签订的《买卖定金协议书》对买卖标的、价款、付款方式等进行了详尽的约定,具备了房屋买卖合同意思表示的要素,可以认定双方成立了房屋买卖合同关系。关于合同效力问题,《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定:“下列房地产,不得转让:(一)……(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》([1997]经他字第8号)载明:“北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的,所订立的房屋买卖合同系无效合同。”据此,王某某与夏某某在签订《买卖定金协议书》时均明知诉争房屋处于被人民法院查封状态,双方的房屋买卖合同应属无效。合同无效系自始无效,王某某仍然依照合同的约定要求夏某某、李某某履行定金罚则,法律依据不足,应予驳回。

最高人民法院民事裁定书(2013)民申字第276号

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2013)民申字第276号
【裁判要旨】土地转让方未取得权属证书、未经有批准权的政府同意转让或者存在未缴纳土地出让金的事实,不影响土地使用权转让合同的成立和法律效力。
【裁判摘要】本案中,豪韵公司并未缴纳土地出让金,亦未办理土地登记手续,未取得该地块的物权。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”的规定,豪韵公司未缴纳土地出让金、未办理土地登记手续的事实不影响案涉《协议书》的成立和法律效力。本案双方当事人只要严格履行约定,就能满足转让条件并转让建设用地使用权。因此,二审判决认定案涉《协议书》合法有效,适用法律并无不当。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九的规定针对的是土地使用权进行物权变动时的条件;《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定,仅仅强调起诉前转让方取得出让土地使用权证书或者经过政府批准同意转让的合同有效,并未明确没有取得或者没有经过政府批准的法律后果。

摘要2:【解读1】未取得土地权属证书时签署的土地转让合同不因此无效——土地转让方在起诉前未取得权属证书,也未经政府同意转让的,不影响土地转让合同的效力。
【解读2】裁判理由:(1)《物权法》第15条“合同效力与物权效力相区分原则”,未缴纳土地出让金、未办理土地登记手续的事实不影响合同的成立和法律效力;(2)《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条规定,仅强调起诉前转让方取得土地权属证书或经政府批准同意转让的合同有效,并未明确没有取得土地权属证书或者没有经过政府批准的法律后果(无效);(3)《城市房地产管理法》第38条、第39条关于转让以出让方式取得的土地使用权应“已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书”的规定仅针对的是土地使用权进行物权变动的条件,不影响土地转让合同的效力。

江苏省高级人民法院民事判决书(2014)苏商终字第00532号

摘要1:【案号】江苏省高级人民法院民事判决书(2014)苏商终字第00532号
【裁判摘要】《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款规定:“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得转让。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定:以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的,不得转让;而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定:以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。《最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复》(法函(2003)34号)规定:根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合两个条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上。《江苏省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第二十五条规定:未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地或投入资金未达到合同规定投资额25%的,土地使用权不得转让。在本案中,大成公司在未按照出让合同约定进行投资开发或完成开发投资总额的25%以上情况下,将案涉土地使用权转让,违反了上述法律法规规定和国有土地使用权出让合同的约定,使该土地使用权发生物权变动的条件尚不具备,而不能在相关主管部门办理土地使用权转让手续,即本案土地使用权转让合同在法律上已存在履行不能,而该履行不能是因为大成公司的投资开发未达到法定标准所致,故应属于大成公司违约,其应承担相应的违约责任。大成公司虽然辩称2010年9月18日大成公司与投资公司签订的补充合同及2011年12月26日大成公司与投资公司签订的土地开发合作协议约定由投资公司投资满25%再行转让过户,但该约定恰能证明大成公司在签订土地使用权转让合同时明知未完成开发投资总额的25%的土地使用权不得转让的规定。对于该规避法律的约定,本院不予支持。

摘要2

湖南省高级人民法院民事判决书(2014)湘高法民三初字第1号

摘要1:【案号】湖南省高级人民法院民事判决书(2014)湘高法民三初字第1号
【裁判要旨】转让设有抵押权的土地使用权仅在办理过户手续时受到限制,不影响土地使用权转让合同的效力——土地使用权行设定抵押权的事实,仅会导致土地使用权转让办理过户手续时受到限制,不影响土地使用权转让合同本身的效力。
【裁判摘要】根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”之规定,涉案《土地使用权转让合同》及《补充协议》经双方当事人协商一致已经成立并生效。被告日月公司辩称《土地使用权转让合同》及《补充协议》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款第二项关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定,应为无效合同。本院认为,《中华人民共和国城市房地产管理法》的该项规定属于管理性规定,并非效力性规定,拟转让的土地是否达到25%以上的投资,并不影响土地使用权转让合同的效力。被告日月公司以其转让的土地未达开发投资总额的25%为由主张合同无效,缺乏法律依据,本院不予支持;被告日月公司主张涉案土地在转让时已设置了抵押担保,违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第二项关于“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”不得转让的相关规定,转让合同应无效。经审查,涉案土地之上设定了土地抵押的事实已在合同中明确约定,双方当事人对此均明知且涉案合同及补充协议还约定了由日月公司提供置换物解除抵押,再为远和公司办理土地使用权变更登记,故涉案土地之上的抵押权应由日月公司提供置换物予以解除。土地使用权转让合同的签订并不影响抵押权人的权利,抵押权人仍可以就该抵押物行使其抵押权。因涉案土地上设定有抵押权的事实,仅令土地在办理过户手续时受到限制,而不影响土地使用权转让合同本身的效力。因此,被告日月公司的该项主张没有法律依据;日月公司还主张涉案土地被司法冻结,亦违反上述规定而应归于无效。根据查明的事实,原告远和公司与被告日月公司签订涉案《土地使用权转让合同》的时间是2011年6月20日,

摘要2:(续)签订补充协议的时间为2012年12月5日,而涉案土地被司法查封、冻结的时间是2013年10月24日,表明在签订涉案合同及补充协议时涉案土地上并没有司法查封、冻结的事实。况且司法查封、冻结的事实及法律后果仅导致土地使用权过户登记受限制,而不影响土地使用权转让合同的效力。综上,涉案合同及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示,合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定,为合法有效合同,双方当事人均应严格履行合同。
【案号】最高人民法院民事裁定书(2014)民一终字第254号
【备注】上诉人湖南日月投资有限公司、彭某提起上诉后,未按通知书的要求缴纳上诉费,裁定按自动撤回上诉处理。

福建省高级人民法院民事裁定书(2016)闽民申1932号

摘要1:【案号】福建省高级人民法院民事裁定书(2016)闽民申1932号
【裁判摘要】关于章某某转让法院查封的土地使用权及房产的合同是否无效问题。长发公司依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五项规定及《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》([1997]经他字第8号)及《最高人民法院关于人民法院查封的财产被转卖是否保护善意取得人利益问题的复函》([1999]执他字第21号)主张讼争合同无效,但上述批复系个案批复,且2009年颁布的《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条规定,“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定。”因此,章秀清违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项关于“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产”不得转让的规定,将法院查封的土地使用权及房产转让给应某某的行为虽系违法行为,但因违反的是管理性强制性规定,不属《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的无效情形。同时,长发公司没有证据证明购房人应某某与章某某恶意串通,以不合理的低价受让讼争土地使用权和房产,因此,长发公司主张讼争合同具有《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定的无效情形,亦缺乏事实依据。原审判决认定讼争合同有效并无不当。

摘要2

最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第2949号

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第2949号
【裁判摘要】由于涉案土地使用权权属证书在拍卖前已被泰安市岱岳区人民政府决定撤销,泰安商业银行在委托山东金润拍卖行拍卖涉案标的前未依法取得土地使用权权属证书,在泰安华盛公司向法院起诉前,也未取得土地使用权权属证书,由此导致委托拍卖的标的存在权利瑕疵,以及泰安华盛公司竞买拍卖标的后无法办理土地使用权变更登记手续。故一、二审判决依据城市房地产管理法第三十八条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定,认定拍卖合同无效于法有据。

摘要2:【解读】土地转让方在起诉前未取得土地权属证书,也未经有批准权的政府同意转让,法院认定土地使用权转让合同无效。