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(2007)澄执字第567号-1执行异议:(2008)澄民执异字第11号执行复议:(2008)锡执异复字第22号

摘要1:——重复承担抽逃出资责任对抗执行的识别
【裁判要旨】执行实践中,人民法院裁定追加开办单位为被执行人,在抽逃出资范围内对申请执行人承担责任。开办单位收到追加裁定后,既无异议,也不履行裁定义务,却在追加裁定送达后的10天异议期内对其他法院在此期间受理的被执行人与其他债权人的纠纷之诉中,与被执行人的其他债权人签订调解协议,主动承担抽逃出资责任,并积极履行完毕。若此,开办单位不能以在后诉讼产生的自愿承担抽逃出资责任,对抗在先追加裁定的执行。
【裁判规则】抽逃出资股东不以抢先履行在后债务而免除责任——抽逃出资股东作为被执行人被追加后,未在法定期限内容提出异议,嗣后依与他人达成的调解协议自愿履行抽逃出资义务,其选择偿还尚未进入强制执行程序的在后债务,不免除其仍应偿还已进入强制执行程序的在先债务的责任。
【案号】(2007)澄执字第567号-1执行异议:(2008)澄民执异字第11号执行复议:(2008)锡执异复字第22号

摘要2:【解读】因抽逃注册资本在被裁定追加执行后又抢先履行后诉调解书之执行异议案

蒋××虚构隐名股东身份规避执行案

摘要1:江苏省高级人民法院公报案例《蒋××与张××、余××仲裁确认的隐名股东申请解除对显名股东名下股权查封措施复议案》
【裁判摘要】股权在性质上不仅体现为股东的资格和地位,也是一种使用权,其转让应履行《公司法》规定的程序。股权的内部转让或者隐名股东关系不能对抗显名股东的债权人。仲裁的前提是当事人自愿将财产权利归属争议提交仲裁机构解决,仲裁机构的裁决对争议当事人具有约束力,但是仲裁结果不能约束其案外人,更不能对抗人民法院对生效裁判文书的执行。
【要旨】根据《公司法》第33条规定,公司股东未经变更登记不能对抗第三人。隐名股东在没有变更工商登记之前不能对抗执行,第三人因信赖公司登记而与公司发生法律关系不能因存在隐名股东的抗辩而受影响。
【裁判意见】案件进入执行程序后,被查封财产又被仲裁裁决以隐名股东持股确权给案外人情况下,因股权内部转让或隐、显名股东关系不能对抗显名股东债权人,仲裁裁决只对争议当事人具有约束力,故仲裁结果不能约束其他案外人,更不能对抗法院对生效裁判文书的执行。

摘要2

(2011)贾执字第0413号

摘要1:——案外人以与被执行人的虚假债权合同主张对标的物所有权的异议应当不予支持
【案号】(2011)贾执字第0413号
【要点提示】人民法院在执行被执行人名下的不动产时,以该不动产的权属登记确认其是否是被执行人的财产,登记在被执行人名下的房产应当作为执行对象予以查封和处置。案外人在被执行的不动产被查封后,提交了在查封前与被执行人达成的以该不动产抵偿债务的合同,主张对被查封的不动产拥有所有权的。执行法院应当对该合同的真实性进行实质性审查而非形式性审查。如果发现该合同为虚假合同的,不能产生对抗执行的效力。执行法院对涉案标的物的查封并无不当,案外人对该房屋提出的异议应当驳回。对于案外人与被执行人串通利用虚假合同提出异议企图转移财产权属的,应当认定为规避执行行为,不予支持。
【裁判要旨】《物权法》第二十八条规定“人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力”。本条规定中的人民法院作出的“法律文书”,其范围应当限于审判部门通过审理作也的确权法律文书,执行部门进行初步审查作出的异议裁定不具有确权效力和既判力。因此,本实务中要注意的是,案外人异议的审查并不是要确定执行标的物的所有权,案外人和被执行人、申请执行人对于被执行的标的物的权属有不同认识的,最终应当通过诉讼方式来进行确权并对能否执行标的物作出裁断。在案外人异议案件中,通过异议之诉或者许可执行之诉作出的权属判决,具有确权效力。而人民法院执行部门对案外人异议审查作出的异议裁定并不具有确权效力。在处理此类案件中,如果案外人或者被执行人以其他人民法院执行部门作出的异议裁定来对标的物主张权利的,应当不予认可。

摘要2

(2011)贾执字第0413号(1)

摘要1:——利用虚假债权合同主张对标的物所有权的异议应不予支持
【案号】(2011)贾执字第0413号
【裁判要旨】案外人在被执行的不动产被查封后,提交了在查封前与被执行人达成的以该不动产抵偿债务的合同,主张对被查封的不动产拥有所有权,执行法院应当对该合同的真实性进行实质性审查而非形式性审查。如果发现该合同为虚假合同的,不能产生对抗执行的效力。执行法院对涉案标的物的查封并无不当,案外人对该房屋提出的异议应当驳回。
【裁判规则】案外人对执行法院查封的不动产提交了查封前与被执行人达成的以物抵债协议,执行法院应对案外人异议进行实质审查。

摘要2

案外人违反异议之诉的管辖规定另诉所获的判决,不具有对抗执行债权人的效力,执行法院可不受该判决约束

摘要1:【要旨】质权人提出的优先受偿权是实体权利,但并非足以阻止执行,与基于所有权提出的案外人异议具有本质的不同。案外人违反异议之诉的管辖规定另诉获得的判决,不具有对抗执行债权人的效力,执行法院可不受该判决的约束。
【案例】最高人民法院(2011)执监字第110号《“保证金账户”是否特定化并构成质押担保》

摘要2

股权代持真的不能对抗第三人的执行请求吗?——对最高法一则案例的不同理解

摘要1:【摘要】隐名股东(股权代持)的现象是我国公司设立、运作不规范以及公司立法存在某些不足而导致的一种较为特殊的法律现象。基于《公司法》“商事外观主义”的原则,一般认为,隐名股东与实际股东的内部约定不得对抗外部第三人,因此,许多律师在起草代持协议时都会向当事人提示这样一种风险:名义股东未能到期清偿债务,其债权人(“第三人”)在申请执行时,有可能把代持的股权作为执行标的。此时即便实际股东提起执行异议,也不能对抗善意的第三人,甚至最高法的判决都采纳了这一司法观点。笔者并不同意最高法的这一司法倾向,转而认为,股权代持关系应当能够对抗执行程序中的第三人提出的执行请求。

摘要2

案外人对执行标的物另案确权后提出异议应裁定驳回

摘要1:【要旨】执行法院可裁定驳回异议申请,对所查封房屋继续执行。因在该房屋执行过程中,案外人严小某不能向非执行法院另案提起确权之诉,应依照民事诉讼法第二百二十七条的规定向执行法院提出执行异议,对驳回异议申请裁定不服的,可向执行法院提出案外人异议之诉。该确权之诉的判决不能对抗执行法院的查封、扣押、冻结等执行措施。

摘要2

人民法院报:2016年案例精选商事裁判规则7条

摘要1:1.民间委托理财合同中,保底条款应同样认定为无效——在民间委托理财合同中,双方约定的保底条款应认定为无效,造成的损失应依公平原则和过错程度进行合理分配。
2.认缴资本制下,股东的出资义务应以实际约定为准——股东出资约定的内部协议与备案章程发生冲突,各股东之间对出资义务产生争议时,应认定以股东内部协议为准。
3.再审程序中始提出适当减少违约金的,应不予支持——对约定违约金过高的,违约方可请求适当减少。判决生效后,当事人在再审程序中请求适当减少的,应不予支持。
4.无证据证明储户有错,银行应对被盗刷的资金负责——无证据证明储户主动或客观上帮助他人实施取款行为情况下,未尽安全保障义务的银行应对被盗刷资金承担责任。
5.委托人单方解除合同,律师费应综合案件事实确定——委托方单方解除法律服务风险代理合同的,法院可基于案件客观事实、法律规定的可预期性等,综合确定律师费。
6.仅凭存疑欠条主张债权,仍应就借贷关系成立举证——审理民间借贷纠纷案件中,被告抗辩已偿还借款并提供相应证据证明后,原告仍应就借贷关系成立承担举证责任。
7.房产查封后设立租赁权,不能对抗执行房产受让人——以被查封房产为标的物签订租赁合同有效。房产查封后设立的租赁权不能对抗因法院执行而受让该房产的第三人。

摘要2

案外人违反异议之诉管辖规定,另诉所获判决效力——案外人违反异议之诉的管辖规定另诉获得的判决,不具有对抗执行债权人的效力,执行法院可不受该判决的约束

摘要1:【要旨】质权人提出的优先受偿权是实体权利,但并非足以阻止执行,与基于所有权提出的案外人异议具有本质的不同。案外人违反异议之诉的管辖规定另诉获得的判决,不具有对抗执行债权人的效力,执行法院可不受该判决的约束。
【案例】最高人民法院(2011)执监字第110号《“保证金账户”是否特定化并构成质押担保》

摘要2

【笔记】办理了商品房预告登记的商品房买受人,能否对抗法院以开发商为债务人执行开发商名下已出售的商品房?

摘要1:【要旨】(1)办理了商品房预告登记的商品房买受人,能够对抗以开发商为债务人的普通债权人,但不能对抗承包人工程价款优先受偿权和抵押权人的抵押权;(2)只有交付购买商品房的全部或者大部分款项后的消费者才可以对抗承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权以及抵押权人的抵押权。
【注释】预告登记权利人能否排除抵押权人对标的物强制执行?|预告登记权利人能否排除抵押权人强制执行取决于二者登记先后顺序——(1)预告登记限于抵押登记,预告登记权利人可以对抗抵押权人;(2)抵押登记先于预告登记,预告登记权利人不能对抗抵押权人。

摘要2:【注解1】(1)福建省高级人民法院执行裁定书(2021)闽执复98号.表明普通商品房预告登记买受人可以对抗建设工程价款优先受偿权;(2)最高人民法院民事判决书(2022)最高法民终79号,认为受让人不能仅以办理了受让物权预告登记主张排除依据建设工程价款优先受偿权的执行。
【注解2】案外人基于让与担保目的进行预告登记不能对抗执行。——参考案例:最高人民法院民事裁定书 (2019)最高法民申6881号
【注解3】(1)办理了预告登记的不动产,在预告登记有效期内可以对抗法院对该不动产的处分性执行措施,作为预告登记权利人的买受人有权向执行法院提出停止处分该不动产的异议请求;(2)但不能对抗法院的控制性执行措施,法院可以采取查封措施,在符合物权登记条件时受让人提出排除执行(应理解为“解除查封”)异议应予支持。
【注解4】根据《异议和复议规定》第30条规定,已经办理预告登记的房屋,在不符合办理房屋产权登记条件时,应当作出停止执行的判决即判决“停止对执行标的的执行”(受让人提出“停止处分异议),执行法院尚不能解除查封;在符合办理房屋产权登记条件时,应当作出不得执行的判决即判决“不得对执行标的强制执行”(受让人提出排除执行异议),执行法院应当解除查封以便买受人及时办理房屋产权过户登记。
【注解5】已经办理预告登记房屋排除执行不以《执行异议和复议规定》第28条、第29条为条件。

【笔记】仅办理抵押预告登记未办理正式登记,银行能否行使抵押优先受偿权?

摘要1:【要旨】(1)抵押预告登记不产生设立抵押权的法律效果,仅办理预告登记未办理正式登记不能依据抵押预告登记行使抵押权。(2)因预售商品房处于停工状态无法办理产权证导致预告登记权人办理正式抵押权登记条件无法成就时,应当赋予预告登记权利人对预抵押登记财产享有优先受偿权。(3)抵押预告登记权人无过错且具备抵押权登记的,法院可以判令购房人限期协助办理抵押登记手续并赋予债权人优先受偿权。(4)因此,目前司法实践中并未一律排除抵押预告登记权人的优先受偿效力。
【注解1】(1)根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第30条之规定,在符合物权登记条件时预告抵押登记权利人有权要求登记机关将预告抵押登记转为本抵押登记,条件成就时预告抵押权人可以基于进一步的本抵押登记享有抵押优先权,预告登记抵押权利人有权基于预告抵押登记享有对抗执行的权利;(2)无过错的预告登记权利人基于其预抵押登记享有的物权请求权而主张房产拍卖款先于首封申请人受偿具有合理性,对其合理的物权请求权的转化利益应予保护。
【注解2】执行法院将抵押预告登记的房地产作为被执行人的财产进行拍卖,应视为预告抵押登记具备办理正式抵押登记的情形,抵押预告登记权利人对拍卖款享有优先受偿权。
【注解3】部分判例认为抵押预告登记权利人不享有抵押权——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条规定:“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产,受让人提出停止处分异议的,人民法院应予支持;符合物权登记条件,受让人提出排除执行异议的,应予支持。”该条司法解释所规定的可以排除人民法院执行处分行为的,系不动产买卖关系中已对执行标的办理了预告登记的买受人,而非抵押权预告登记的权利人。
【注解4】(总结)(1)抵押权预告登记权利人不享有阻止执行的权利,也不享有抵押优权先受偿权;(2)抵押权预告登记之后被法院查封不影响抵押权登记办理,抵押权预告登记权利人在办理正式登记后依法享有抵押权优先受偿;(3)抵押权预告登记之后被法院查封并拍卖导致抵押权预告登记无法办理正式登记的,应当认定无过错的抵押权预告登记权利人对拍卖款享有优先受偿权。

摘要2:【注释1】根据《民法典担保制度解释》第52条规定,抵押权预告登记是否具有抵押权优先受偿效力取决于预告登记是否具备抵押权登记条款:
(1)预告登记不具备办理抵押权登记条件的,预告登记权利人无权行使抵押权——当事人办理抵押预告登记后,预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿,经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形,导致不具备办理抵押登记条件的,人民法院不予支持;
(2)预告登记具备办理抵押权登记条件的,预告登记权利人有权行使抵押权——经审查已经办理建筑物所有权首次登记,且不存在预告登记失效等情形的,人民法院应予支持,并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
【注释2】抵押预告登记三个方面效力——(1)顺位效力(抵押权设立的时间为预告登记之日,而非办理抵押本登记之日或者实际办理抵押本登记之日)——当事人办理抵押预告登记的目的并非是限制抵押人对抵押物的处分,而是为了获得一个顺位;(2)保全效力(抵押预告登记具有保全效力,虽不能排除强制执行但可以主张标的物优先受偿);(3)抵押人破产时的优先受偿。

【笔记】离婚协议约定财产归一方所有但未经物权登记,能否对抗第三人债权?

摘要1:【要旨】夫妻双方所签离婚协议中对不动产归属的约定未经登记并不直接发生物权变动效果,离婚协议中关于不动产归属的约定未经登记不具有对抗外部第三人债权的法律效力,除非第三人知道该约定。

摘要2:【注解1】离婚协议约定房子归一方所有且已经登记在一方名下,另一方无须另行办理产权过户手续即对该屋享有所有权,如不存在恶意串通规避债务的情形可以依法对抗强制执行。
【注解2】当事人以离婚协议的约定主张排除生效法律文书确定的金钱债权的执行,应当满足离婚协议真实、离婚协议订立于人民法院查封之前以及非因自身原因不能办理过户登记的要件。——参考案例:最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申1912号
【注解3】案外人基于执行债权形成前与被执行人签订的《离婚协议》对诉争房产所享有的权利能够阻却对该房产的执行。——参考案例:最高人民法院民事判决书(2015)民一终字第150号
【注解4】成立在先的离婚协议中的房产分割约定可以排除成立在后的债权强制执行。——参考案例:最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终42号;最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申5165号

【笔记】承租人的租赁权能否排除法院执行?

摘要1:【问题】承租人租赁权能否排除法院执行?
【解读】租赁合同是否合法有效均不能产生阻却法院对该房屋及其占用土地使用权予以执行的法律效果,承租人以享有租赁权为由要求停止执行不能成立。
【要旨】承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,以租赁权排除法院执行,承租人必须在抵押权设定之前和法院查封之前已经订立真实有效的不动产租赁合同,并且在人民法院对不动产予以查封之前已对不动产持续占有、使用。如果不符合上述条件,则承租人的租赁权不能对抗执行,承租人在租赁期内不能阻止向受让人转移占用被执行的不动产。

摘要2:【注解1】(1)查封之前签订合法有效租赁合同的承租人租赁权不能阻止法院查封措施;(2)但可以请求在租赁期内阻止向买受人移交被执行不动产。
【注解2】承租人不能以其对房屋租赁权排除法院保全执行行为——法院仅针对房屋作出保全执行行为,并未向受让人移交占有租赁物的情况下,承租人未能提供证据证明执行法院的查封措施,妨碍、侵害或者影响到其所称的基于租赁合同而享有的权利(或权益),承租人不能排除法院保全执行行为。

最高人民法院民事裁定书(2014)民申字第1927号

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2014)民申字第1927号
【提示】案外人在执行异议之诉中必须有明确排除对执行标的执行的诉讼请求。
【要旨】案外人异议之诉必须有明确的诉讼请求才能中止执行。
【裁判要旨】案外人可以对执行标的物主张实体权利作为停止执行的事实和理由,但不能因此推定为案外人已经提出中止执行裁定的诉讼请求,因此,异议之诉中需要有明确的诉讼请求才可中止执行。

摘要2:【裁判摘要】执行异议之诉是对执行标的物享有足以排除强制执行的权利的案外人,认为执行行为侵害其合法权益,请求法院不许对该标的物实施执行的诉讼。诉讼的目的就是为了阻止执行。故案外人在执行异议之诉中必须有明确排除对执行标的执行的诉讼请求。而本案案外人诉讼请求是确认抵债协议有效及抵债资产归其所有。并没有停止”租金停止支付给沈阳宝真宝超市”裁定执行的诉讼请求。虽然根据民事诉讼法的有关规定,当事人在提起执行异议之诉的同时,可以提出确权的诉讼请求。但案外人提出其拥有该执行标的物的实体权利是为了对抗执行,作为停止执行的事实理由。法院审查案外人是否拥有该执行标的物的实体权利的目的也是确定是否停止执行。而二审判决主文仅判决案外人与辽宁樱桃谷公司抵债协议书有效,并不能达到确认”租金停止支付给沈阳宝真宝超市”的裁定内容是否停止执行的目的。故二审判决是错误的,应予纠正。

最高人民法院执行裁定书(2012)执复字第11号

摘要1:【案号】最高人民法院执行裁定书(2012)执复字第11号
【裁判要旨】抵押物因调解书而发生所有权变动并不影响抵押权的效力,新的所有权人不能对抗法院强制执行——导致抵押权物权变动的调解书只能在抵押人和新的物权人之间产生确定的拘束力,而不能产生对抗抵押权人依据现有抵押登记状况申请执行抵押财产并优先受偿的效力,也不能产生以此对抗执行法院对抵押物强制执行的效力。
【裁判摘要】关于抵押物中山大厦第二层房产的权属确认能否产生阻止执行的效力问题,依据担保法的规定,抵押是指债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产作为债权的担保,在债务人不履行债务时,债权人以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。债务人或者第三人为抵押人。本案康泰公司自愿作为徐某某银行贷款的担保人,与徐某某共同办理了中山大厦第二、三、四层房产的贷款抵押登记,经本院(2009)民二终字第93号民事判决确认,本案抵押合同有效。徐某某与康泰公司为抵押房产的共同抵押人,农行新华支行为抵押权人。在抵押权尚未解除的情况下,即使依据贵阳市云岩区人民法院(2008)云民一初字第597号民事调解书确认康泰公司享有中山大厦第二层房产所有权,并不影响本案抵押合同的效力和抵押物的性质,只能在徐某某与康泰公司之间产生确定的拘束力,而不能产生对抗债权人依据现有抵押登记状况申请执行抵押财产包括中山大厦第二层房产并优先受偿的效力,不能产生以此对抗执行法院对抵押物强制执行的效力。

摘要2:【解读】抵押权人不能排除抵押物非基于法律行为的物权变动,但在抵押物非基于法律行为而发生物权变动后抵押权并不因此消灭,而是由抵押物新的所有权人继续承担抵押责任。

最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申2999号

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申2999号
【裁判摘要】考虑普通消费者买房人不能便捷查询商品房抵押登记,不能当然推定消费者不能办理过户登记是因为其签订合同前未尽到审慎的注意义务,其自身存在过错——《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定法规标题最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。"本院认为,前述批复与规定系为保护公民的基本生存权利而在司法实践层面作出的特别规定。根据物权优于债权的原则,原则上物权期待权不能对抗担保物权。但是,在担保物权人和商品房买受人利益发生冲突时,在满足一定的特殊条件下,对于作为商品房买受人的消费者就其享有的必要的居住生存权益等,可以给予适当的保护。《执行异议和复议规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。"该规定进一步对作为商品房买受人的普通消费者的物权期待权保护作出规定。根据前述规定,普通消费者以其享有的物权期待权可以对抗执行标的之上设立的物权,但是,须同时符合该规定的三项条件,且消费者自身无过错。此外,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。"本院认为,在开发商取得商品房预售许可的情况下,消费者买房人基于对开发商取得预售许可而进行房屋销售的合理信赖,所签商品房预售合同可以认定为有效,且考虑普通消费者买房人不能便捷查询商品房抵押登记,不能当然推定消费者不能办理过户登记是因为其签订合同前未尽到审慎的注意义务,其自身存在过错。

摘要2

【笔记】承租人请求阻止向执行拍卖的买受人交付移交房产是适用执行复议还是执行异议之诉程序?

摘要1:解读:案外人对执行标的物上主张享有租赁权并就此提出异议性质上应为实体异议,案外人对该异议裁定不服应提起异议之诉而不能提起复议。
解析:(1)只有案外人提出有根据的、能够阻止交付的理由之情况下,执行法院才适用《民事诉讼法》第227条案外人异议的程序进行审查;(2)若其所提理由显然不能阻却执行(包括阻止交付房产),如涉案房产查封在前租赁在后,执行法院可依法解除案外人对案涉房产的占有或者排除妨害,执行法院并可适用《民事诉讼法》第225条之规定进行审查。
【注解1】根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第14条规定:“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的,可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定,向执行法院提出异议。”(1)案外人对执行标的主张实体权利必须达到“足以”阻止执行标的转让、交付的,才能适用执行异议之诉程序;(2)案外人对执行标的主张实体权利“不足以”阻止执行标的转让、交付的,则应当适用执行复议程序。
【注解2】承租人以享有不动产租赁权为由对抗执行,不论是阻止标的物拍卖还是阻止标的物受让人移交占有不动产均按照案外人异议程序审查,进而导入案外人异议之诉审理。
【注释1】承租人能否对涤除租赁权的拍卖裁定提出案外人执行异议?——租赁权实质上属于实体权益,执行程序中对租赁权的审查认定不具有终局的效力,承租人对涤除租赁权的拍卖裁定有权提出案外人执行异议。
【注解2】承租人异议请求符合《执行异议和复议规定》第31条规定4个要件应予支持——(1)承租人与被执行人之间的租赁合同合法有效;(2)租赁合同的签订时间发生在法院查封之前;(3)承租人在法院查封之前已经占有案涉不动产;(4)承租人与被执行人之间不存在恶意串通,承租价格真实合理。

摘要2:【注解3】最高人民法院法官王毓莹法官认为:在执行法院并未否定承租人租赁权的情况下,承租人仅仅是对执行法院要求其配合执行等执行行为有异议,应当按照《民事诉讼法》第二百二十五条的规定,以利害关系人的身份通过执行异议复议程序解决,承租人提起执行异议之诉的,应当不予受理,已经受理的,应当裁定驳回起诉;在执行法院否认承租人租赁权的成立或者存续的情况下,承租人享有的实体权利有可能受到人民法院执行行为的影响,承租人主张其享有足以阻却执行的租赁权的,在执行异议被驳回后,可以提起执行异议之诉。——高仁宝:《执行异议之诉法律适用指引》,法律出版社2018年版,第66页。
【注解4】(1)如果承租人租赁权在租赁物设定抵押或被查封前已成立,且法院执行行为已经影响到其租赁权正常行使(如强制搬离),承租人以其租赁权受到侵害为由提出执行异议,在执行异议被驳回情况下承租人有权提起执行异议之诉;(2)如果承租人租赁权在租赁物设定抵押或被查封后按照执行行为异议和复议审查。
【注解5】承租人租赁权在租赁物设定抵押或被查封前已成立,法院执行行为并未影响其租赁权的行使,承租人对法院执行行为(如要求将租金支付至法院)提出执行异议,按照执行行为异议和复议审查。
【注解6】承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,法院裁定中止对案外人占有的不动产采取的强制腾房、停水、停电执行措施,适用案外人执行异议和执行异议之诉。——参考案例:福建省宁德市中级人民法院执行裁定书(2020)闽09执异125号;福建省高级人民法院民事判决书(2021)闽民终1043号

最高人民法院民事判决书(2021)最高法民再189号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2021)最高法民再189号
【裁判摘要】执行异议申请人符合《执行异议和复议规定》第29条可以对抗抵押权人;符合第28条规定不能对抗抵押权人——(1)《执行异议和复议规定》第二十七条确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位,同时基于对一些特定权益优先保护的必要,通过“但书”予以排除。根据原《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定,交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人优先受偿权,此即属于“但书”条款所言的例外规定,该规定是基于生存权至上的考虑,突破合同相对性和债权平等而设置的特别规定,实践中需要严格审查和把握,以免动摇抵押权的优先性基础。《执行异议和复议规定》第二十九条规定正体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护。本案中,吴某某、邝某某所购标的物为永秀国际小区A栋一层01商铺,具有鲜明的投资属性,不属于消费者生存权的保护范畴,不能参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条之规定。(2)《执行异议和复议规定》第二十八条规定了一般房屋买受人可以对抗执行的情形,但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础。一般不动产买受人即便符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定,也不能对抗抵押权人,其只能对抗普通债权人。

摘要2

(2016)桂1202民初985号;(2016)桂12民终1547号;(2018)桂民再10号

摘要1:——案外人的民事权利排除强制执行的审查
【裁判要旨】夫妻双方离婚后,一方因个人债务被人民法院强制执行,能否执行另一方按离婚协议已取得的财产?此类执行异议之诉的审理,要通过分析案外人对涉案标的享有何种民事权益,该民事权益与执行依据所确认的申请执行人所享有的民事权益相比较,是否具有优先于申请执行人民事权益的效力,以此来判定案外人对涉案标的所享有的民事权益能否排除人民法院的强制执行。
【案号】一审:(2016)桂1202民初985号;二审:(2016)桂12民终1547号;再审:(2018)桂民再10号
【解读1】涉案财产为不动产(以房屋为例)的情形:(1)若申请执行的是抵押权等优先受偿权,则不能排除强制执行;(2)若申请执行的是普通金钱债权,可有条件排除强制执行:A.若涉案房屋登记在被强制执行一方名下或者夫妻双方名下,双方离婚后,经过产权变更登记的,可以对抗强制执行;B.若涉案房屋原登记在非被执行人一方名下,离婚协议亦约定该房屋归其所有,双方离婚后,无需产权变更登记的,可以对抗强制执行。
【解读2】涉案财产为动产(以汽车为例)的情形:(1)若申请执行的是担保物权等优先受偿权,则不能对抗执行;(2)若申请执行的是金钱债权,离婚协议生效后,若涉案动产没有交付非被执行人一方,动产的所有权未转移,故不能对抗执行;若已交付该方占有,其已取得该动产的所有权,可以对抗执行

摘要2:【来源】《人民司法·案例》 2020年第17期第54-56页

最高人民法院民事判决书(2021)最高法民终778号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2021)最高法民终778号
【裁判摘要1】信达甘肃分公司认为,姜××向案外人支付款项不应认定为其履行购房合同项下的付款义务。本院认为,根据合同的相对性,合同项下的权利与义务多由合同当事人享有或承担。但基于意思自治之原则,法律并不禁止合同当事人就债务人向第三人履行亦即由第三人享有合同履行利益的问题作出约定,《中华人民共和国合同法》第六十四条即对此作出明确规定。据此,在当事人约定向第三人履行的情况下,虽然接受履行的主体发生变化,但并不改变该给付系债务人履行合同义务之行为的认定。本案中,根据《住宅认购协议书》落款栏智霖房地产公司经办人处的记载内容,可认定该公司已就向案外人付款的问题作出指示。姜××根据该指示向案外人付款,当然属于其履行房屋买卖合同项下义务的行为。信达甘肃分公司有关该付款行为并不能直接产生商品房销售价款支付法律后果的主张没有法律依据,本院不予支持。 
【裁判摘要2】信达甘肃分公司认为,姜××系通过债务抵顶方式从案外人处取得案涉房屋,且《住宅认购协议书》既不符合商品房买卖合同的形式要件,也不具备真实交易的实质要求,并非合法有效的商品房买卖合同。就此本院认为,首先,姜××向第三人刘××履行的事实并不改变其与智霖房地产公司之间的房屋买卖合同关系,信达甘肃分公司有关姜××并非直接从智霖房地产公司购买房产的主张没有事实和法律依据。其次,案涉《住宅认购协议书》明确约定了商品房的基本情况、合同价款、付款方式等商品房买卖合同所涉及的主要内容,同时姜××依约交付了房款,智霖房地产公司并出具了《收款收据》。根据《商品房买卖合同解释》第五条有关“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定,原判决认为该《住宅认购协议书》具备商品房买卖合同的主要内容,应当认定为商品房买卖合同,并无不当。

摘要2:【裁判摘要3】消费者购房人是否知悉房屋抵押情况以及房屋买卖合同与抵押权设立先后等问题并非认定其能否对抗执行的要件事实——《执行异议和复议规定》第二十九条有关消费者购房人的规定系出于保护消费者生存利益的考虑,消费者购房人是否知悉房屋的抵押情况,以及房屋买卖合同与抵押权设立的先后等问题,并非认定其能否对抗执行的要件事实。故信达甘肃分公司以智霖房地产公司和姜××明知案涉房屋因抵押无法网签而签订《住宅认购协议书》为由,主张该协议并非其真实意思表示,没有事实和法律依据,本院不予支持。......基于保护消费者购房人生存利益的考虑,《执行异议和复议规定》第二十九条规定符合条件的消费者购房人可排除金钱债权甚至是享有抵押权等优先受偿权的金钱债权的执行。“所交易的房屋是否因处于预售阶段而无法办理物权登记”并非适用该条所需审理的要件事实。

【笔记】消费者购房人签订房屋买卖合同在抵押权设立先后且知悉房屋抵押情况能否对抗强制执行?

摘要1:解读:(1)消费者购房人是否知悉房屋抵押情况以及房屋买卖合同与抵押权设立先后等问题并非认定其能否对抗执行的要件事实;(2)消费者购房人签订房屋买卖合同在抵押权设立先后且知悉房屋抵押情况,不影响消费者购房人根据《执行异议和复议规定》第29条规定排除金钱债权甚至是享有抵押权等优先受偿权的金钱债权的执行。

摘要2:【注解】购买小区车位不符合《执行异议和复议规定》第29条规定商品房购买者的情形,小区车位不受购房消费者规定保护。——参考案例:最高人民法院民事裁定书(2022)最高法民申85号

江苏省无锡市中级人民法院(2019)苏02民终3494号民事判决书

摘要1:——抵押权预告登记权利人的物权期待权在执行程序中应予以合理保护
【裁判书字号】江苏省无锡市中级人民法院(2019)苏02民终3494号民事判决书

摘要2:【案号】江苏省无锡市中级人民法院民事判决书(2019)苏02民终3494号
【摘要】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第三十条规定,金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产,受让人提出停止处分异议的,人民法院应予支持;符合物权登记条件,受让人提出排除执行异议的,应予支持。在这里,以办理了预告登记为由提出案外人异议的主体,主要是该不动产物权的受让人;该不动产物权受让人既可以是房屋的买受人,也可以是其他不动产物权协议的权利人。预告登记期内,预告登记权利人的不动产物权期待权,虽然尚处于债权状态,但已经具备了对抗所有权人和第三人的物权效力,未经预告登记权利人的同意,处分该不动产的,不发生物权效力。本案当中的预告登记权利人包括预告抵押登记权利人,在符合物权登记条件时,预告抵押登记权利人有权要求登记机关将预告抵押登记转为本抵押登记,条件成就时预告抵押权人可以基于进一步的本抵押登记享有抵押优先权。同时,对于预告抵押登记权利人在预告抵押登记转本抵押登记条件成就后,因预告抵押人原因超过三个月期限未办理本抵押登记的,不构成预告抵押登记失效。预告登记抵押权利人仍有权基于预告抵押登记享有对抗执行的权利。本案中,苏州建行于2014年6月1日对涉案房产设立了预抵押,而涉案房产预告登记权利人为李××、郭××,故苏州建行应系其他不动产物权协议的权利人,其银行获得了不动产物权期待权,已经具备了对抗所有权人和第三人的物权效力,且在预告登记期内苏州建行亦未有不利于该预告抵押登记转本抵押登记的行为,故一审法院认定苏州建行作为无过错的预告登记权利人基于其预抵押登记享有的物权请求权而主张就涉案房产拍卖款先于首封申请人中浦公司受偿,具有合理性,对其合理的物权请求权的转化利益应予保护并无不妥。
【解读】一审判决:一、确认苏州建行对涉案房产拍卖款的受偿顺位先于中浦公司。二、苏州建行对涉案房产拍卖款的受偿额不得作为中浦公司申请执行案的执行标的。二审判决:维持原判。

最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申9号

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申9号
【裁判摘要1】本院认为,在签订以物抵债协议的债务人企业破产的情况下,管理人不能解除合同,但并不意味着债权人就有权请求继续履行合同。因为一旦允许债权人请求债务人继续履行合同,并基于合同的履行享有物权,则无异于使该债权人享有了物权性质的权利,不符合破产程序公平受偿的原则。因此,即便债权人请求继续履行合同,人民法院也要将其请求转化为金钱之债,进而通过破产程序公平受偿。在债务人盛都公司破产的情形下,董××要求继续履行合同并交付房屋依法无法获得支持。
【裁判摘要2】本院认为,《破产案件若干问题规定》系为正确适用1986年颁布的《企业破产法(试行)》所制定的司法解释,当时我国物权法并未出台,随着《企业破产法》于2007年6月1日施行,《企业破产法(试行)》已经废止,物权法也开始实施,《企业破产法》施行后制定的《破产法司法解释(二)》第二条对不应认定为债务人财产的情形,也作出了新的规定,其中已无《破产案件若干问题规定》第七十一条第五项规定的情形。因此,在物权法颁布实施后,物权变动的标准应以该法规定为准。根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条规定,不动产物权变动采取登记生效主义,未经登记不发生物权效力。鉴于案涉房屋仍然登记在盛都公司名下,董××主张案涉房屋不属于破产财产,其有权行使取回权,缺乏充分的法律依据。此外,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定,对于《破产案件若干问题规定》第七十一条第五项规定的情形,由于尚未转移占有,无法对抗执行,在权利尚不足以对抗执行的情况下,显然不能赋予更优先权利从而允许其从破产财产中予以取回。因此,董××依据《破产案件若干问题规定》第七十一条第五项规定主张案涉房屋不属于盛都公司破产财产并据此行使取回权,缺乏法律依据,本院不予支持。

摘要2

最高人民法院民事裁定书 (2019)最高法民申6881号

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书 (2019)最高法民申6881号
【裁判摘要】案外人基于让与担保目的进行预告登记不能对抗执行——关于盛鸿投资公司对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益问题......但本案中,盛鸿投资公司与集洲房产公司签订《商品房买卖合同》的真实目的是为借款提供担保,双方并未建立真实的房屋买卖合同关系。盛鸿投资公司于2012年11月29日办理预告登记也是为了担保债权得以实现,并非为了实现物权转移,故盛鸿投资公司不享有物权期待权,其为了担保而办理的预告登记不足以排除执行。故二审法院认为盛鸿投资公司的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十条的规定,改判准予执行案涉房屋并无不当。

摘要2:【摘要】对合同性质的认定应当以签订合同时当事人的意思表示为准,与当事人事后在诉讼中的陈述意见并无直接关联。

最高人民法院民事判决书(2020)最高法民再233号

摘要1:【裁判摘要】(三)关于袁××、邓××是否已支付全部价款|2011年1月14日袁××向吴×支付161100元后,吴×对案涉房屋在扣除尚欠银行贷款部分以外的权益已经全部转让给袁××、邓××,此后均由袁××、邓××偿还银行按揭贷款。在袁××、邓××按约履行合同义务的情况下,吴×对案涉房屋不再享有购房款的请求权或其他权利。本院认为,对于吴×对案涉房屋应有的份额而言,袁××、邓××已经支付了全部对价。(四)关于案涉房屋未办理过户登记是否系因袁××、邓××自身原因|袁××、邓××在购买案涉房屋时知晓该房屋设有银行按揭贷款但未重新办理抵押,该交易安排不具有违法性,因而袁××、邓××并不因此而具有法律上的可责难性。袁××、邓××对案涉房屋的风险预期,应当限于如未按时、足额偿还按揭贷款而产生的抵押权人主张权利的风险,不应扩大至抵押贷款未还清前房屋仍登记在原权利人名下、因原权利人的行为而产生的一切风险。2015年5月,袁××、邓××曾以提起诉讼的方式主张办理权属变更登记,虽然其在起诉状中称因得知吴×负债提起诉讼,但是作为已支付了大部分房款并长期居住在案涉房屋的买受人,袁××、邓××诉请办理权属变更登记符合常理,并非必然以恶意对抗执行为目的。综合上述情形,本院认为,不应认定未办理过户登记系因袁××、邓××自身过错。此外,综合考虑袁××、邓××已实际支付案涉房屋绝大部分房款,自2010年即占有使用,邓××离异后至今仍居住在案涉房屋,且该房屋是邓××在成都市的唯一住房等因素,相较于天府银行高新支行基于吴×应当履行保证责任而享有的保证债权,对袁××及邓××、特别是邓××对于案涉房屋享有的权利予以优先保护,符合法律保障生存权、居住权的精神,更具有正当性和合理性。

摘要2