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房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法

摘要1:房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法(2000年4月4日建设部令第78号发布,根据2009年10月19日《住房和城乡建设部关于修改〈房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法〉的决定》修正)

摘要2:无

2011年《全国民事审判工作会议纪要》

摘要1:2011年《全国民事审判工作会议纪要》(法办[2011]442号)
【目录】一、民事审判工作的总体要求 二、关于物权纠纷案件 三、关于房地产纠纷案件 四、关于建设工程合同纠纷案件五、关于民间借贷纠纷案件 六、关于侵权责任纠纷案件 七、关于婚姻家庭纠纷案件 八、关于劳动争议纠纷案件 九、关于民事诉讼程序及其他问题

摘要2:·《中铁建设集团有限公司与邹城市发展投资控股有限公司建设工程施工合同纠纷上诉案》
【案号】最高人民法院民事判决书(2016)最高法民终602号
【裁判摘要2】中铁公司上诉还主张,依据最高人民法院颁布的《全国民事审判工作会议纪要》(法办〔2011〕442号)第27条“当事人以《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第二项、第三项规定的竣工日期作为承包人行使建设工程优先受偿权期间起算点的,不予支持”规定,不能以工程转移占有之日为优先受偿权行使期间的起算点,批复规定的竣工之日仅指“工程竣工验收合格之日”。但经本院当庭核对,中铁公司所提交的《全国民事审判工作会议纪要》(法办〔2011〕442号)的条文内容为虚假。对此,中铁公司的解释是在找到该纪要时,并不知道该纪要内容为虚假。为此,中铁公司当庭表示不再以其提交的虚假《全国民事审判工作会议纪要》(法办〔2011〕442号)作为支持其主张的依据。

建筑工程质量保证(保修)制度

摘要1:(1)建筑工程质量保证制度是指建筑工程办理竣工验收手续后,在规定的保修期内的质量缺陷应当由施工单位维修制度。
(2)建设工程质量保证金(质保金)是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定,从应付的工程款中预留,用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。——质保金的数额及返还时间见《建设工程质量保证金管理办法》第7条规定
(3)质量保修期(质保期)是指建设工程竣工验收后,在正常使用条件下建设工程的最低保修期限。——详见《建设工程质量管理条例》第40条规定
(4)缺陷责任期是指承包人按照合同约定承担缺陷修复义务且发包人预留质量保证金的期限,自建设工程通过竣工验收之日计算,一般为6个月、12个月,最长不得超过24个月。

摘要2:【注解1】发包人对中途解约的在建工程是否有权按照合同约定的比例预留部分质量保证金?——(1)对于中途解约的在建工程,如果工程质量合格,发包人有权按照合同约定预留一定比例的质量保证金;(2)质量保证金返还时间以合同约定为准,如合同没有约定则以2年缺陷责任期为准(自施工合同解除日起算)。
【注解2】当事人在施工合同中约定工程质量保修期低于《建设工程质量管理条例》第40条规定的最低期限是否有效?——(1)《建设工程质量管理条例》第40条规定是管理性规范而非效力性强制规范;(2)当事人在施工合同中约定工程质量保修期低于《建设工程质量管理条例》第40条规定的最低期限的约定应为有效。
【注解3】承包人履行保修义务后不应重新计算质量保修期,仍应按规定从工程通过竣工验收合格之日起算。——参考案例:北京市第二中级人民法院民事判决书(2018)京02民终9196号
【注解4】(1)建设工程通过竣工验收只是排除了发包人以质量问题为由拒付工程款的抗辩;(2)承包人对于建设工程的质量保证责任并不因竣工验收而免除,对竣工验收合格的工程进行保修包括返工、重做及改建等方式而不局限于维修。
【注解5】承包方负有质量保修责任并不意味着必然裁定建设工程质量缺陷责任:(1)只有基于承包人之过错造成质量缺陷 ,承包方才承担质量缺陷责任;(2)非承包人过错造成质量缺陷,承包人维修后相关维修费用由发包人承担。
【注解6】允许发包人另行委托第三人维修的情形:(1)承包人拒绝保修;(2)承包人屡次修复仍未修复合格;(3)双方为了工程款结算或质量纠纷争执已丧失信任;(4)承包人违反施工资质要求而导致施工合同无效;(5)紧急情况等。
【注解7】工程竣工验收合格后,发包方主张工程无法使用存在工期延误损失不予支持;(2)工程竣工验收合格后无法使用的损失,发包方应当通过质量保修程序主张。——参考案例:最高人民法院民事判决书(2021)最高法民终1241号
【注解8】未经竣工验收擅自使用(只是推定工程质量合格)不能免除承包人对案涉工程质量保修义务。——参考案例:最高人民法院民事判决书(2019)最高法民再166号

工期

摘要1:工期是指约定工期与可顺延期限(即由发包人承担的工期延误)之和。
【目录】开工日期;竣工日期;工期顺延;顺延工期;提示2:工期延误举证责任分配;提示3:延期竣工诉讼时效计算;提示4:建设工程施工合同无效,是否存在工期索赔?提示5:发包人应当按照约定履行的义务;问1:发包方未按合同约定支付工程进度款,承包方未按合同约定办理工期顺延签证,承包方工期顺延权如何认定?问2:发包方未按合同约定提供原材料、设备、场地、技术资料,承包方未按合同约定办理工期顺延签证,承包方工期顺延权如何认定?问3:承包人可以顺延工程工期的其他情形还有那些?

摘要2:【注解1】工期是指建设工程从正式开工到工程竣工验收合格所经历的时间。
【注解2】工程竣工验收合格后,发包方主张工程无法使用存在工期延误损失不予支持。——参考案例:最高人民法院民事判决书(2021)最高法民终1241号《中国核工业华兴建设有限公司、南京欣网视讯文化传播有限公司等建设工程施工合同纠纷民事二审判决书》
【注解3】发包人主张工期延误需要证明工期延误的存在——只需发包人出示施工合同及竣工验收文件进行对照以证明实际工期天数、开工日期或者竣工日期与施工合同约定不一致即可。
【注解4】承包人抗辩工期顺延的举证责任分为——(1)存在工期应当顺延的事由;(2)该事由实际影响工期的天数。
【注解5】承包人逾期申请工期顺延的影响——(1)工期顺延等事由属于当事人意思自治范畴,若合同明确约定未在规定时间内提出工期顺延申请即视为工期不顺延应遵照执行;(2)合同未明确约定逾期申请视为工期不顺延的,应当理解为有关工期延误的签证的程序性约定,并不代表承包人放弃实体性权利。
【注解6】工期延误违约金应当反诉而非抗辩。——参考案例:最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申125号

建设工程竣工验收及验收备案制度

摘要1:(1)竣工验收是指建设工程竣工后,准备交付发包人投入使用时,由发包人会同设计、施工、工程监理等有关单位及工程质量监督部门,依照国建关于建设工程竣工验收制度的规定,对该项工程是否合乎设计要求和工程质量标准进行的检查、考核工作。
(2)房屋综合验收是指爱房屋竣工后在勘察、设计、监理、建设单位验收合格并出具验收报告的基础上,再继续由规划、消防、环保等部分进行验收,若验收合格则由以上单位出具认可文件和准许使用文件。
(3)建筑工程竣工验收备案是指房屋的建设单位在房屋综合验收合格后将验收资料上报建设行政机关,由其登记保存以备检查和监督的行为。

摘要2:【注解1】(1)《建设工程质量管理条例》第16条规定了建设工程竣工验收应当具备的5项条件;(2)《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第5条又在《建设工程质量管理条例》的基础上,将竣工验收的条件增至11项。
【注解2】工程承包人拒不移交竣工验收资料,发包人能否通过诉讼解决?——(1)发包人在起诉应明确当地工程竣工备案所需承包人提交的资料明细及相关依据,并在诉讼中提出以明确承包人配合工作的具体内容,避免法院因诉讼请求的配合工作内容不明确而驳回诉讼请求;(2)发包人可以起诉请求法院就承包人配合竣工验收备案的诉请先行判决。
【注解3】承包人拒不提交工程资料的,能否有鉴定机构出具鉴定报告替代承包人应交付的工程竣工备案资料?——被执行人未履行交付工程资料和配合完成工程验收和竣工备案的义务,通过房屋质量检测和鉴定完成验收和竣工备案手续。——参考案例:江苏省苏州市中级人民法院执行裁定书(2018)苏05执复109号《中国建筑股份有限公司、中国建筑集团有限公司等建设工程施工合同纠纷执行裁定书》
【注解4】备案制下合同当事人对工程质量作出更高标准的约定合法有效。——参考案例:上海市第二中级人民法院民事判决书(2010)沪二中民二(民)终字第652号
【注解5】竣工验收是工程质量管理的重要环节且受国家相关行政职能部门的监督。施工单位是否在竣工验收报告上盖章确认,涉及双方共同的权利义务,并涉及行政行为,应当受到国家行政职能部门的监督,故发包方请求承包方在竣工验收报告上盖章,不具有民事争议的可执行性。——参考案例:最高人民法院(2022)最高法民终65号

建设项目(工程)竣工验收办法

摘要1:国家计委关于印发《建设项目(工程)竣工验收办法》的通知(1990年9月11日)

摘要2

房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法

摘要1:《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》【中华人民共和国建设部令(第78号)】

摘要2:住房和城乡建设部令(第2号)
  《住房和城乡建设部关于修改的决定》已经部常务会议审议通过现予发布,自发布之日起施行。
住房和城乡建设部部长 姜伟新
二○○九年十月十九日
住房和城乡建设部关于修改《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的决定
  住房和城乡建设部决定对《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》(建设部令第78号)作如下修改:
  一、名称修改为“《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》”。
  二、第五条第一款第(三)项删去“公安消防”。
  三、第五条第一款增加一项“(四)法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件”。
  四、第五条第二款修改为“住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”。
  五、第九条修改为“建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的,备案机关责令限期改正,处20万元以上50万元以下罚款”。
  此外,对部分条文的文字作相应的修改。
  本决定自发布之日起施行。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》根据本决定作相应的修正,重新发布。

房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定

摘要1:关于印发《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》的通知(建建〔2000〕142号)

摘要2:【备注】住房和城乡建设部关于印发《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》的通知
第十四条 本规定自发布之日起施行。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》(建建[2000]142号)同时废止。

推荐|建设工程合同纠纷解读

摘要1:【关键词】建设工程合同;建设工程勘察合同;建设工程设计合同;建设工程施工合同;建设工程监理合同;建设工程合同订立;发包人主体资格及发包人义务;发包人责任;承包人资质及承包人义务;办事处、项目部法律地位;建设工程施工合同解除权;建设工程合同禁止性规定;肢解分包;转包;挂靠;非法分包;分包;指定分包;联合承包;劳务分包;无效建设工程施工合同;垫资条款;黑白合同;开工日期;竣工日期;工期;建设工程合同质量责任;建设工程竣工验收及验收备案制度;建筑工程质量保证(保修)制度;工程量;工程造价;工程价款结算;签证;索赔;竣工结算文件自动成就条款;工程款利息;工程款支付;建设工程承包人优先受偿权;工程款纠纷起诉条件;建设工程施工合同诉讼主体;挂靠经营;建设工程鉴定

摘要2:无

工程建设其他费用

摘要1:工程建设其他费用是指从项目筹备到工程竣工验收交付使用的整个建设期间,除建筑安装工程费用和设备及工、器具购置费用以外的,为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的各项费用(主要是土地使用费、与工程建设有关的其他费用、与未来生产经营有关的其他费用)。

摘要2

福建省高院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件疑难问题的解答》

摘要1:福建省院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件疑难问题的解答》
【目录】1、问:如何认定施工企业内部承包合同的性质与效力? 2、问:如何区分劳务分包与转包、违法分包? 3、问:被挂靠单位(出借名义的建筑施工企业)是否应对挂靠人在施工过程中的转包、购买施工材料等行为承担责任? 4、问:发包人与无相应施工资质的承包人签订建设工程施工合同,承包人依合同取得的工程价款超过其实际施工成本的,超过部分是否应予收缴?承包人非法转包、违法分包、出借资质而依合同约定取得的“挂靠费”、“管理费”等是否应当收缴? 5、问:建设工程施工合同无效,但建设工程质量合格,发包人请求按照合同约定计算工程造价,而承包人请求按照工程定额标准计算工程造价的,如何处理? 6、问:建设工程施工合同约定的价款明显低于工程定额标准,已经超出一定合理范围的,当事人能否以合同约定价款明显违反定额为由,主张价款之约定无效,或者以显失公平为由,主张撤销或变更合同? 7、问:依据《合同法》第九十六条的规定,当事人一方行使约定或者法定解除权时,应当通知对方,合同自通知到达对方时解除,对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。建设工程施工合同的当事人未通知对方的,能否迳行向人民法院提起解除合同之诉? 8、问:一方当事人认为符合合同解除条件,但并未起诉请求解除合同,或者认为合同己经解除,而起诉请求对方承担恢复原状、采取其他补救措施、赔偿损失等合同解除的法律责任,审理后查明其解除合同之主张并未通知对方或者通知并未到达对方的,如何处理? 9、问:根据《合同法》第二百八十七条,建设工程合同一章没有规定的,适用承揽合同的有关规定,而《合同法》第二百六十八条规定,定作人可以随时解除承揽合同。建设工程施工合同的发包人能否据此行使任意解除权? 10、问:因承包人的过错造成建设工程质量不符合约定,承包人拒绝修理、返工或者改建,发包人以工程质量不符合约定为由请求减少支付工程价款的,应否必须反诉?工程未经竣工验收交付使用的,发包人以工程质量不符合约定为由请求减少支付工程款,应否支持? 11、问:建设工程质量不合格,发包人拒绝由承包人修复而另行委托他人修复的,承包入应否承担修复费用?

摘要2:【目录(续)】12、问:最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条第二款规定,造成建设工程质量缺陷,承包人有过错的,也应当承担相应的过错责任",应加何理解? 13、问:承包人已经提交竣工验收报告,发包人拖延验收,而验收后工程质量不合格需要返工的,能否以承包人提交验收报告之日为竣工日期? 14、问:当事人约定发包人收到竣工结算文件后一定期限内应予答复,但未明确约定不答复即视为认可竣工结算文件,发包人未在约定的期限内答复,承包人请求以其提交的竣工结算文件作为结算依据的,应否支持?承包人提交的竣工结算资料不完整,发包人未在约定期限内答复的,如何处理?如果当事人未约定答复期限,能否根据建设部《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》第十六条第一款第二项和第二款的规定,认定双方约定的答复期限为28日? 15、问施工过程中,发包方工作人员确认的工程量以及价款等的签证能否作为工程价款的结算依据? 16、问:人民法院在审理建设工程施工合同案件时,是否可以主动对工程造价进行鉴定?当事人不申请鉴定导致工程价款无法确定的,如何处理? 17、问当事人对付款时间没有约定或者约定不明的,最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条规定的应付款时间是否可以作为承包人主张工程款的诉讼时效起算时间? 18、建设工程施工合同约定,工程竣工验收合格后支付工程款,但工程完工后,发包人拒不验收或者不组织验收,承包人起诉要求支付工程款的,如何处理? 19、问:建设工程施工过程中,因设计变更或者遇特殊地质情况等客观原况原因,当事人另行签订合同,变更了中标合同的内容,是否仍应以中标合同作为结算工程价款的依据? 20、问《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》是否适用于城镇个人自建房屋、农村建房合同或者房屋建筑之外的其他工程施工合同?

江苏南通××集团有限公司与吴江××房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案

摘要1:【裁判摘要】
  承包人交付的建设工程应符合合同约定的交付条件及相关工程验收标准。工程实际存在明显的质量问题,承包人以工程竣工验收合格证明等主张工程质量合格的,人民法院不予支持。
  在双方当事人已失去合作信任的情况下,为解决双方矛盾,人民法院可以判决由发包人自行委托第三方参照修复设计方案对工程质量予以整改,所需费用由承包人承担。
【裁判规则】工程存在质量问题,承包人以工程竣工验收合格证明等主张工程质量合格的,不予支持。

摘要2:【摘要】屋面广泛性渗漏属客观存在并已经法院确认的事实,竣工验收合格证明及其他任何书面证明均不能对该客观事实形成有效对抗,故南通二建根据验收合格抗辩屋面广泛性渗漏,其理由不能成立。其依据《建设工程质量管理条例》,进而认为其只应承担保修责任而不应重作的问题,同样不能成立。因为该条例是管理性规范,而本案屋面渗漏主要系南通二建施工过程中偷工减料而形成,其交付的屋面本身不符合合同约定,且已对恒森公司形成仅保修无法救济的损害,故本案裁判的基本依据为民法通则、合同法等基本法律而非该条例,根据法律位阶关系,该条例在本案中只作参考。本案中屋面渗漏质量问题的赔偿责任应按谁造成、谁承担的原则处理,这是符合法律的公平原则的。

竣工验收备案制下的建设工程质量认定

摘要1:【裁判要旨】在建设工程竣工验收备案制的背景下,对涉及工程质量实体认定问题的建设工程纠纷,应在鉴别竣工验收与竣工验收备案的不同法律性质并明确建设工程质量验收主体的基础上,回归私法自治领域,在查明合同约定及履行情况的基础上进行裁判。

摘要2

贵州省六盘水市中级人民法院民事判决书(2014)黔六中民终字第765号

摘要1:【案号】贵州省六盘水市中级人民法院民事判决书(2014)黔六中民终字第765号
【提示】《中华人民共和国消防法》第十三条第二款“依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的,应当停止使用”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”的规定,属于管理性规定,并不是关于合同效力的效力性规定,不影响房屋租赁合同的效力。

摘要2

最高人民法院民事判决书(2010)民提字第210号(1)

摘要1:——因组织工程竣工验收的主体不适格,质监部门出具的竣工验收报告不具有证明力
【案号】最高人民法院民事判决书(2010)民提字第210号
【法理提示】依照合同法第二百六十九条、《建设工程质量管理条例》第十六条规定,组织竣工验收既是发包人的权利,也是发包人的义务。发包人对建设工程组织验收,是建设工程通过竣工验收的必经程序。承包人未经发包人同意以发包人名义组织竣工验收,因组织验收主体不适格,验收程序违法,不产生工程竣工验收效力。质量监督管理部门在没有核实上述事实情形下出具的竣工验收报告,不具有证据的证明力,不应予以采信。

摘要2:因组织工程竣工验收的主体不适格,质监部门出具的竣工验收报告不具有证明力——《合同法》第二百六十九条、《建设工程质量管理条例》第十六条规定,组织竣工验收既是发包人的权利,也是发包人的义务。发包人对建设工程组织验收,是建设工程通过竣工验收的必经程序。承包人未经发包人同意以发包人名义组织竣工验收,因组织验收主体不适格,验收程序违法,不产生工程竣工验收效力。质量监督管理部门在没有核实上述事实情况下出具的竣工验收报告,不具有证据的证明力,不应予以采纳。
【裁判规则】《合同法》第二百七十九条规定:“建设工程竣工后,发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁布的施工验收规范和质量验收标准及时进行验收。验收合格的,发包人应当按照约定支付价款。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定:“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”依照上述规定,承包人完成的工程,即其交付的工作成果是否合格,要由发包人进行验收。在建设工程施工合同中,发包人对承包人工作成果的验收方式就是组织工程的竣工验收,以确定承包人交付的工程是否符合质量约定。按照建筑行业解释,建设工程的竣工验收,是指建设单位(发包人)收到施工单位(承包人)的工程竣工验收申请后,根据建设工程质量管理法律制度和建设工程竣工验收技术标准,以及建设工程合同(勘察设计合同、施工合同、监理合同等)的约定,组织设计、施工、工程监理等有关单位对建设工程查验接收的行为。在承包人交付的工程通过竣工验收合格的情况下,发包人应当接受工程并支付价款。承包人未经发包人同意以发包人名义组织竣工验收,因组织验收主体不适格,验收程序违法,不产生工程竣工验收效力。质量监督管理部门在没有核实上述事实情况下出具的竣工验收报告,不具有证据的证明力,不应予以采纳。
——《民事审判指导与参考》(第54辑)第134页-148页

最高人民法院(2003)民一终字第55号民事判决书

摘要1:【案号】最高人民法院(2003)民一终字第55号民事判决书
【提示】建筑应当确保建筑工程质量和安全符合国家的建筑安全标准,该标准是建筑业的核心。任何一项工程单项验收或者局部验收均不能作为工程竣工整体验收的标准。否则,当事人将承担合同无效的法律后果。作为租赁标的物的房屋未经整体验收合格,当事人订立的《房屋租赁合同》依法认定无效。
【裁判摘要】《建筑法》第61条第2款规定,建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。《消防法》第10条第1款规定,按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时,必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者经验收不合格的,不得投入使用。建筑工程竣工验收包括消防、环境、卫生等质量验收,单项工程验收或工程局部验收不是建筑工程竣工验收的标准。本案双方签订《租赁合同》时,房地产公司持有的质监站《工程竣工验收证明》只是大厦主体和基础部分的验收,大厦整体工程质量验收至今尚未办理。因此,房地产公司以质监站出具的《工程竣工验收证明》主张大厦已经通过工程整体验收,依据不足。双方签订《租赁合同》时,大厦未经过消防验收,双方签订《租赁合同》之行为,违反了《建筑法》和《消防法》的强制性规定,《租赁合同》无效。

摘要2:【解读1】租赁标的物未经整体验收合格的,当事人订立的房屋租赁合同依法认定无效。
【解读2】本案志远大厦作为租赁标的物仅通过主体与基础部分验收,双方当事人在履行上述合同过程中,承租人以租赁标的物未办理竣工验收与消防验收为由提起诉讼,请求判令双方签订的租赁合同无效。
【解读3】《建筑物》第61条和《消防法》第10条均为法律的强制性规定。
【解读4】本案确立了审理此类纠纷案件的原则:建筑应当确保建筑工程质量和安全符合国家的建筑安全标准,该标准是建筑行业的核心。任何一项工程单项验收或局部验收均不能作为工程竣工整体验收的标准。否则,当事人将承担承租合同无效的法律后果。
【解读5】根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条第(三)项规定“因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持:(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”,租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持。因此,未经整体验收合格的房屋,不应当认定房屋租赁合同无效;但是,导致租赁房屋无法使用的,承租人有解除权。

最高人民法院(2013)民申字第1411号

摘要1:——逾期支付工程款的违约责任如何承担?
【案号】最高人民法院(2013)民申字第1411号
【裁判要旨】双方当事人在《施工合同》和诉讼后的调解协议中约定诸如“工程竣工验收后甲方不能按合同约定支付金额的,按月息率3%计息支付给乙方”条款,是双方对逾期支付工程款的违约责任承担的约定,不是民间借贷,也不是垫资款利息,因而不适用最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率,各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握,但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍(包含利率本数)。超出此限度的,超出部分的利息不予保护。”之规定以及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第六条“当事人对垫资和垫资利息有约定,承包人请求按照约定返还垫资及其利息的,应予支持,但是约定的利息计算标准高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率的部分除外。当事人对垫资没有约定的,按照工程欠款处理。当事人对垫资利息没有约定,承包人请求支付利息的,不予支持。”之规定。而对于逾期付款违约责任承担问题,《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第(二)款规定“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。因此,如果合同一方当事人认为约定承担违约责任的标准过高时,可以在诉讼中请求适当调整。但双方自愿达成调解协议,再次确认按月息3%支付逾期工程款利息,并不违反法律规定。此外,《施工合同》是否招投标以及合同效力问题,不影响案件审理中双方当事人对欠付工程款的支付达成一致意见的效力。

摘要2

最高人民法院(2013)民申字第1162号

摘要1:——增加部分的工程价款如何支付?对应的违约金如何计算?
【案号】最高人民法院(2013)民申字第1162号
【裁判要旨1】施工合同约定的付款方式能否适用实际发生的工程量——本案中,双方当事人(即发包人和承包人)对发包人除承包人变更和增加施工的工程量外的工程价款已经按合同约定的付款时间及额度支付的事实均无异议,争议在于发包人对于增加部分的工程价款应否按施工合同约定的付款时间及额度予以支付。由于承包人变更和增加的工程量并未在施工当时得到发包人的确认或认可,且对该部分工程价款,承包人不仅在施工阶段未要求发包人按施工合同约定的付款方式予以支付,在竣工验收、结算阶段也未向发包人主张,直至施工结束七年后才第一次发函要求发包人对该部分工程价款也应按施工合同约定的付款时间及额度予以支付,故承包人在本案诉讼中认为发包人对合同价外增加部分的工程款也应按施工合同约定的付款方式支付,既无事实依据,又有违诚信,对此不予支持。
【裁判要旨2】违约金的起算时间及计算标准——承包人变更和增加部分的工程量在施工时虽然未经发包人同意,但在结算过程中,发包人对该部分工程量予以认可并已实际支付了对应的工程价款;同时,双方均未就施工合同约定的竣工结算审定后决算价支付的时间及逾期付款应承担的违约责任作出变更的意思表示,更未达成变更的合意。据此,发包人应以其认可的决算价按照施工合同约定的期限向承包人支付工程价款。而发包人并未按照施工合同的约定在竣工结算审定后15天内付清剩余工程价款,依约应承担逾期付款的违约责任,因此发包人应从本案竣工结算日15天后计付违约金。施工合同约定一方逾期结算工程款的,从逾期次日起,按照银行有关延期付款的规定向对方偿付拖欠数额的0.5%的违约金。对该0.5%的违约金是按未付款总额每日还是按一次性计算,双方各执一词,承包人认为双方签约时的真实意思是每日0.5%,发包人认为是按未付款总额一次性计算。但无论从施工合同本身的文义,还是从交易习惯上均无法推断出该0.5%违约金应按前述何种标准计算,据此,按中国发包人发布的同期同类逾期贷款利息标准计算违约金。

摘要2:【裁判要旨3】发包人应否承担返还履约保证金及相应违约金、工程质量优良奖金及违约金责任——承包人提供的证据“工程竣工验收意见表”上载明工程质量等级核定为“合格”,现五局三建也不能提供有效证据证明其所承建的工程质量为优良,而施工合同约定:工程竣工验收后达到合格等级的没收质量履约保证金;达到优良等级的甲方全额返回质量履约保证金,再奖决算总造价的2%。故人民银行没收五局三建的质量履约保证金符合合同约定;相应的,其也无须支付五局三建工程质量优良奖金。至于人员设备履约保证金的问题,五局三建直至施工结束七年后的2008年8月8日才向人民银行第一次发函提出,明显超过诉讼时效。
【裁判要旨4】关于回避——承包人不能提供证据证明一审法官与发包人的委托代理人系同班同学,因此其关于一审法官应当回避的再审申请理由不能成立。

最高人民法院民事判决书(2016)最高法民再270号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2016)最高法民再270号
【裁判摘要】本案中,案涉《内部承包协议》《补充协议》无效,工程也未经竣工验收,但北方建筑公司取得该工程后,与泓泰公司签订《资产转让合同》,将工程转让给泓泰公司,并由泓泰公司办理了相关产权证书,应视为工程竣工验收合格。路太军要求北方建筑公司支付工程价款,依法应当予以支持。

摘要2

广东省阳江市中级人民法院民事判决书(2017)粤17民终126号

摘要1:【案号】广东省阳江市中级人民法院民事判决书(2017)粤17民终126号
【裁判摘要】本案中,阳春昊翔公司与陈某某签订的《广东省商品房买卖合同》约定的交付条件为“该商品房验收合格”,但双方没有具体约定验收主体及具体如何验收,双方对该约定的理解发生争议。房屋交付,首先要符合法律法规的规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定,“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”;《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条也规定,“房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用”,因此,交付使用的房屋应当经过竣工验收合格是法律的强制性规定,任何当事人都应当遵守,不得依当事人的意愿而违反。对于如何确定交付房屋是否经竣工验收合格的问题,《建设工程质量管理条例》第四十九条规定,“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,责令停止使用,重新组织竣工验收”,住房和城乡建设部《房屋建筑和市政工程基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条规定,“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,应当在收讫竣工验收备案文件15日内,责令停止使用,重新组织竣工验收”、第十一条规定,“建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的,工程竣工验收无效,备案机关责令停止使用,重新组织竣工验收……”。可见,备案是竣工验收的最后一个环节,主管部门通过该环节对建设工程进行再次监督,因此取得建设工程竣工验收备案表是证明该工程经验收合格的依据。对此,广东省建设厅作出的粤建办房函(2003)63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中亦明确《广东省商品房买卖合同》(示范文本)第八条第一款中的“该商品房经验收合格”,是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。

摘要2:(续)省建设厅作为合同范本提供者,其有权对合同中有争议内容作出解释,且该解释与上述法律法规规定相符。因此,对阳春昊翔公司与陈某某签订的商品房买卖合同约定的商品房交付条件为商品房经验收合格,应理解为该商品房已经在当地建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表。阳春昊翔公司上诉主张预售房经建设方、设计、施工、监理、勘察等单位验收合格即符合交付条件理据不足,本院不予采纳。按照双方签订的商品房买卖合同的约定,阳春昊翔公司应在2015年10月30日前将经验收合格的商品房交付给陈某某使用,但阳春昊翔公司至今未办理工程竣工验收备案手续,故应认定阳春昊翔公司销售给陈某某的商品房在2015年10月30日未具备交付使用的条件,阳春昊翔公司已构成违约。原审判决认定涉案商品房不符合交付使用的条件并无不妥,应予维持。

【笔记】建设工程竣工验收备案是否属于可诉行政行为?购房者对工程竣工验收备案能否提起行政诉讼?

摘要1:解读:(1)建设工程竣工验收备案行为能够对当事人的权利产生实际影响,是可诉行政行为;(2)备案行为对购房者的权利义务不直接产生实际影响,购房者与竣工验收备案行为不具有法律上的利害关系,不具有行政诉讼原告主体资格。

摘要2:【注解1】另有观点认为:竣工验收备案行为能够对购房者的权利产生实质性影响,普通购房者具备起诉建设工程竣工验收备案行为的原告主体资格——建设工程竣工验收备案时行政机关对未发现建设工程存在违法情形的宣示,系行政机关履行质量监督管理责任的行政行为;备案机关对备案申请材料不仅要进行内容完备性、形式合法性审查,还应通过审查竣工验收材料内容的真实性、合法性履行工程质量监管职责,对购房者的权利义务产生影响,具有可诉性。
【注解2】建设行政主管部门对集体土地住宅小区颁发验收合格证行为可诉。——参考案例:江苏省高级人民法院行政判决书(2006)苏行再终字第0001号

最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终1093号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终1093号
【裁判摘要1】无法证明一人公司与股东财产是否相互独立的审计报告不能作为证明公司财产独立于股东财产的证据——《中华人民共和国公司法》第二十条是否认公司法人人格的原则性规定,适用于所有的公司形式,而一人有限责任公司为有限责任公司中的特殊形式。因一人有限责任公司只有一个自然人或者一个法人股东,股东与公司联系更为紧密,股东对公司的控制力更强,股东与公司存在人格混同的可能性也更大,因此,在债权人与股东的利益平衡时,应当对股东课以更重的注意义务。《中华人民共和国公司法》第六十三条对一人有限责任公司财产独立的事实,确定了举证责任倒置的规则,即一人有限责任公司的股东应当举证证明公司财产独立于股东自己的财产。在其未完成举证证明责任的情况下,应当对公司债务承担连带责任。此为法律对一人有限责任公司的特别规定,应当优先适用。本案中,从举证情况看,能源公司虽提交了置业公司2013年度和2014年度的审计报告以及所附的部分财务报表,但从审计意见的结论看,仅能证明置业公司的财务报表制作符合规范,反映了公司的真实财务状况,无法证明能源公司与置业公司财产是否相互独立,不能达到能源公司的证明目的。而且,根据审计报告所附的资产负债表,2013年10月15日置业公司成立后,即有对张家口华富财通公司投资款2900万元,与能源公司在本院二审庭审中关于置业公司只开发案涉国储大厦,无其他业务和对外活动的陈述相矛盾。能源公司与睿拓公司的《股权转让合同》第三条约定看,不管是能源公司还是睿拓公司,与置业公司的财务均不是独立的,在股权转让中,双方又将置业公司的财产进行了处置。因此,在能源公司未能提供充分证据证明的情况下,其应当对置业公司的债务承担连带责任。对于睿拓公司,其在本院二审庭审中自认,在受让能源公司股权时对置业公司欠付工程款一事知情,这与《股权转让合同》第二条“乙方陈述与保证"中睿拓公司“已知悉天津国储置业有限公司全部债务情况"的约定一致。而且,案涉工程竣工验收备案与签订《支付协议》均在睿拓公司受让能源公司股权,成为置业公司一人股东之后。在其未提供证据证明置业公司财产独立于自己财产的的情况下,应当就置业公司债务承担连带责任。

摘要2:【裁判摘要2】工程款支付方式由预付款加进度付款改为承包人全垫资施工属于实质性变更——《总包补充协议》与中标的《建设工程施工合同》相比,工程款支付方式由预付款加进度付款改为承包人全垫资施工。而款项支付方式系工程价款的重要内容,因此,应认定《总包补充协议》构成对中标合同的实质性变更,根据《中华人民共和国招标投标法》第四十六条的规定,该协议无效,对双方当事人不具有法律约束力。南通二建依据《总包补充协议》第26条第2项约定,请求置业公司支付欠付工程款利息,依据不足。从合同实际履行情况看,在案涉工程竣工验收前,置业公司未支付任何预付款和工程进度款。即便2018年2月7日南通二建向置业公司借款1000万元并自愿按照年利率4.5%支付资金占用费时,亦未提出抵扣前期预付款和进度款的主张。可见,双方并未实际履行《建设工程施工合同》的约定。2018年8月17日双方签订的《支付协议》首部明确,“鉴于双方分别于2015年4月15日和2016年1月18日签订了国储中心大厦的《建设工程施工合同》和《补充协议》"。《支付协议》是《建设工程施工合同》履行完毕后对所有工程款数额的最终结算,并详细约定了工程款的具体支付时间。因此,虽然中标的《建设工程施工合同》约定了工程预付款和进度款的支付事宜,但双方并未实际履行,而且工程结算的《支付协议》中又对工程款支付作出新的约定,应视为是对《建设工程施工合同》工程款支付方式的变更。双方的权利义务关系应以变更后的合同内容确定。《支付协议》并未约定预付款和进度款迟延付款违约金的事宜,南通二建关于支付2018年8月17日之前逾期付款违约金的主张,依据不足,一审判决对其该项诉讼请求未予支持,并无不当。
【注解】《支付协议》具有决算性质,系双方当事人真实意思表示,合法有效。

【笔记】违法发包、转包、分包、挂靠等行为的行政处罚追溯期限如何起算?

摘要1:解读:对于违法发包、转包、分包、挂靠等行为的行政处罚追溯期限——(1)应当从违法发包、转包、分包、挂靠的建筑工程竣工验收之日起计算;(2)合同工程量未全部完成而解除或暂时终止履行合同的,为合同解除或终止之日。

摘要2:【注解】违反发包、转包、违法分包、挂靠等违法行为的行政处罚追溯期限如何起算?|根据《住房和城乡建设部关于印发建筑工程施工发包与承包违法行为认定查处管理办法的通知》第16条规定“对于违法发包、转包、违法分包、挂靠等违法行为的行政处罚追溯期限,应当按照法工办发〔2017〕223号文件的规定,从存在违法发包、转包、违法分包、挂靠的建筑工程竣工验收之日起计算;合同工程量未全部完成而解除或终止履行合同的,自合同解除或终止之日起计算。”——(1)从竣工验收之日起算:从存在违法发包、转包、违法分包、挂靠的建筑工程竣工验收之日起计算;(2)从合同解除或者终止之日起算:合同工程量未全部完成而解除或终止履行合同的,自合同解除或终止之日起计算。

最高人民法院民事判决书(2021)最高法民终1241号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2021)最高法民终1241号
【裁判摘要1】关于案涉工程款支付条件是否具备的问题|《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第一款规定:“工程验收合格的,发包人应当按照约定支付价款,并接收该建设工程。”根据本案已查明的事实,2017年11月1日欣网视讯公司等出具工程竣工验收报告,载明案涉工程已通过验收且验收合格;欣网视讯公司在2017年11月2日关于工程竣工验收、备案资料的说明中,亦未否认前述报告关于验收合格的验收结论,故应当认定案涉工程已经验收合格,符合上述支付价款的规定。欣网视讯公司虽然主张案涉项目至今无法使用,但其提交的证据不足以充分有效证明案涉工程存在因质量问题必须停止使用或重新组织竣工验收的情形,再结合其与北京安信行物业管理有限公司南京分公司签订的物业服务合同,欣网视讯公司关于案涉工程不能实际使用的相关理由不能成立,本院不予采信。......此外,案涉2017备忘录第六条、第八条约定,各方待欣网视讯公司取得不动产权属证书后通过办理抵押融资的方式取得资金,用于支付工程款及融资费用,欣网视讯公司应在取得融资款后一周内一次性支付。但由于支付工程款系欣网视讯公司合同义务,且欣网视讯公司并无证据证明办理不动产权属证书系其取得融资款的唯一途径,亦未能证明华兴公司存在不配合办理不动产权属证书或抵押融资等违约行为,故欣网视讯公司关于案涉工程款尚不具备支付条件的上诉理由不能成立,本院不予采信。
【裁判摘要2】关于案涉工程欠款利息、垫资利息的计算标准应如何认定,以及欣网视讯公司是否应承担工期延误期间的垫资利息的问题|《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2004]14号)第六条规定:“当事人对垫资和垫资利息有约定,承包人请求按照约定返还垫资及其利息的,应予支持,但是约定的利息计算标准高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率的部分除外。”第十七条规定:“当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的,按照约定处理;没有约定的,按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。”案涉合作协议第3.3.7条约定:“欣网视讯公司、马××、沈×按年15%的融资费率向华兴公司支付财务费用,该财务费用以工程造价形式体现。”案涉2017备忘录第三条进一步约定融资费用结算仍按合作协议约定的原则和方案执行。

摘要2:(续)本案中,案涉工程项目由华兴公司负责融资,案涉工程造价分为施工过程中的工程进度款与竣工验收后的工程结算款,对于以工程进度款体现的融资费性质应当认定为垫资和垫资利息,对于以工程结算款体现的融资费性质应当认定为工程款和工程款利息。因此,一审认定案涉工程欠款利息计算标准为年利率15%,对于华兴公司主张垫资年利率15%高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率的部分不予支持,并无不当。
【裁判摘要3】欣网视讯公司还主张华兴公司应当赔偿其案涉大楼自2017年11月1日起至今无法使用的损失。本院认为,首先,根据前述分析,案涉工程已于2017年11月1日验收合格,故欣网视讯公司关于2017年11月1日之后存在工期延误损失的相关主张,本院不予采信。其次,工程竣工验收合格后,欣网视讯公司虽然主张案涉大楼存在防火涂料厚度不足等质量不符合要求需要整改的情形,但未提交充分有效证据证明其于质保期内向华兴公司提出了质量保修等请求,或者其已实际采取自行维修或委托第三方维修等措施避免损失发生或扩大;且欣网视讯公司在本案中亦未对工程质量问题提出鉴定申请,故本院对其相关理由不予采信。此外,欣网视讯公司亦无充分有效证据证明案涉工程未办理竣工验收备案与不动产权属证书实质影响了案涉大楼的实际使用;根据2017备忘录第二条约定,办理竣工验收备案与不动产权属证书系由欣网视讯公司负责,结合前述分析,欣网视讯公司提交的证据亦不足以证明华兴公司对此存在过错。综上,欣网视讯公司主张华兴公司承担自2017年11月1日至今的损失,缺乏事实与法律依据,本院不予采信。一审判决驳回欣网视讯公司关于该部分损失赔偿的反诉请求,并无不当,本院予以维持。

山东省济南市中级人民法院行政裁定书(2021)鲁01行终155号

摘要1:【裁判摘要】(1)竣工验收备案行为是建设行政主管部门对建设工程竣工验收合格这一事实予以确认的行为;(2)竣工验收备案行为无论是对房地产企业还是对购房者均产生行政法上的拘束力,能够对包括上诉人在内的购房者的权利义务产生实质性的影响,具有可诉性——《建设工程质量管理条例》第四条规定:“县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门应当加强对建设工程质量的监督管理。”第四十九条规定:“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,责令停止使用,重新组织竣工验收。”《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第三条规定:“国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房屋建筑和市政基础设施工程的竣工验收备案管理工作。县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内工程的竣工验收备案管理工作。”第六条规定:“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件,验证文件齐全后,应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。”第九条规定:“建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的,备案机关责令限期改正,处20万元以上50万元以下罚款。”第十一条规定:“建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的,工程竣工验收无效,备案机关责令停止使用,重新组织竣工验收,处20万元以上50万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”从上述规定可以看出,建设行政主管部门具有对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理,并对建设单位的工程竣工验收报告及相关认可文件、准许使用文件进行备案的法定职权。法律法规设立竣工验收备案制度的目的是加强房屋建筑质量的监管。在竣工验收备案行为中,建设行政主管部门并非是简单地接受建设单位向其报送的相关房屋竣工验收资料,还要对备案资料进行审查,如发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,备案机关将“责令停止使用,重新组织竣工验收”。如果建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的,备案机关将责令停止使用,重新组织竣工验收并处以罚款,构成犯罪的,将依法追究刑事责任。

摘要2:(续)竣工验收备案行为是建设行政主管部门对建设工程竣工验收合格这一事实予以确认的行为。同时,《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第七条规定:“开发企业交付商品房时,应当向买受人提供房地产开发项目竣工综合验收备案证明。”本案中,上诉人与中智公司签订的济南市商品房买卖合同系格式合同,合同第八条明确将“该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》”作为交付条件。综合上述理由,竣工验收备案行为无论是对房地产企业还是对购房者均产生行政法上的拘束力,能够对包括上诉人在内的购房者的权利义务产生实质性的影响。综上,原审法院认为被诉行政行为未对上诉人产生实际影响,进而裁定对上诉人的起诉予以驳回,确有不当,本院予以纠正。

工程竣工验收合格并不等同于工程事实上质量合格

摘要1:【要旨】工程竣工验收合格并不等同于工程事实上质量合格,工程竣工验收合格证明所证明的内容并非不能被推翻。且竣工验收过程中未发现质量问题也不构成发包人过错,在发包人不承担过错责任的前提下,不存在任何理由应豁免或减轻承包人的质量责任。因此,即使竣工验收合格,若有相反证据证明质量问题的确存在,对于交付前因承包人原因导致的质量瑕疵,发包人可主张承包人承担瑕疵担保责任,也可主张承包人承担保修责任;对于交付后出现的质量问题,如可归结于承包人的质量缺陷,发包人可要求承包人承担保修责任。但竣工验收后,发包人不可以质量问题抗辩价款的支付条件未达成。

摘要2

 共92条 1234››