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最高人民法院关于违法的建筑物、构筑物、设施等强制拆除问题的批复

摘要1:最高人民法院关于违法的建筑物、构筑物、设施等强制拆除问题的批复(2013年3月25日最高人民法院审判委员会第1572次会议通过)
《最高人民法院关于违法的建筑物、构筑物、设施等强制拆除问题的批复》已于2013年3月25日由最高人民法院审判委员会第1572次会议通过,现予公布,自2013年4月3日起施行。
【摘要】根据行政强制法和城乡规划法有关规定精神,对涉及违反城乡规划法的违法建筑物、构筑物、设施等的强制拆除,法律已经授予行政机关强制执行权,人民法院不受理行政机关提出的非诉行政执行申请。

摘要2:无

房地一体抵押原则

摘要1:房地一体抵押原则(房、地权利主体相一致原则)是指建设用地使用权与建筑物所有权法定一并抵押原则。

摘要2:【注解】(1)(1)建设用地使用权的登记以宗地为单位,一块宗地即为一个物权客体;(2)抵押房产系案涉宗地面积范围内唯一合法建筑物,在没有证据证明案涉建设用地使用权存在其他共有人的情况下,抵押权人就案涉全部土地拍卖款优先受偿。——参考案例:最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申2308号;(2)房地一并抵押按照规划建筑面积比例计算抵押土地面积。——参考案例:最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申4903号

建设用地使用权抵押

摘要1:【目录】以出让方式取得的建设用地使用权抵押 ;法律和法规对国有划拨土地使用权进行抵押的限制规定;以划拨方式取得的建设用地使用权抵押;以划拨方式取得的国有土地使用权之上建筑物抵押;划拨土地抵押权及其土地上建筑物抵押(《民法典担保制度解释》第50条)

摘要2:【注解】划拨建设用地使用权抵押权三个阶段:(1)第一阶段(2004年以前),划拨建设用地抵押的,必须经过依法批准(以划拨建设用地使用权抵押的,未经审批同意,认定抵押合同无效);(2)第二阶段(2004年以后,登记即视为审批),土地行政管理部门依法办理抵押登记手续即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准,不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续;(3)第三阶段(2010年以后),划拨建设用地使用权抵押无需经过审批。

最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复

摘要1:最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复(2002年10月11日最高人民法院审判委员会第1245次会议通过)
《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》已于2002年10月11日由最高人民法院审判委员会第1245次会议通过。现予公布,自2003年4月18日起施行。
【摘要】
一、根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款第(四)项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定,破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产,在企业破产时,有关人民政府可以予以收回,并依法处置。纳入国家兼并破产计划的国有企业,其依法取得的国有土地使用权,应依据国务院有关文件规定办理。
二、企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权,以该土地使用权为标的物设定抵押,除依法办理抵押登记手续外,还应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准。否则,应认定抵押无效。如果企业对以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押时,履行了法定的审批手续,并依法办理了抵押登记,应认定抵押有效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条和《中华人民共和国担保法》第五十六条的规定,抵押权人只有在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后,对剩余部分方可享有优先受偿权。但纳入国家兼并破产计划的国有企业,其用以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押的,应依据国务院有关文件规定办理。
三、国有企业以关键设备、成套设备、厂房设定抵押的效力问题,应依据法释[2002]14号《关于国有工业企业以机器设备等财产为抵押物与债权人签订的抵押合同的法律效力问题的批复》办理。
国有企业以建筑物设定抵押的效力问题,应区分两种情况处理:如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上,将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的,对土地使用权的抵押需履行法定的审批手续,否则,应认定抵押无效;如果建筑物附着于以出让、转让方式取得的国有土地使用权之上,将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的,即使未经有关主管部门批准,亦应认定抵押有效。
本批复自公布之日起施行,正在审理或者尚未审理的案件,适用本批复,但对提起再审的判决、裁定已经发生法律效力的案件除外。

摘要2:最高人民法院关于修改《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》等二十九件商事类司法解释的决定
  一、修改《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》
  1.将第一条修改为:
  “根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款第(三)项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定,破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产,在企业破产时,有关人民政府可以予以收回,并依法处置。纳入国家兼并破产计划的国有企业,其依法取得的国有土地使用权,应依据国务院有关文件规定办理。”
  2.将第二条修改为:
  “企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权,以该土地使用权设定抵押,未经有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准的,不影响抵押合同效力;履行了法定的审批手续,并依法办理抵押登记的,抵押权自登记时设立。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十一条的规定,抵押权人只有在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后,对剩余部分方可享有优先受偿权。但纳入国家兼并破产计划的国有企业,其用以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押的,应依据国务院有关文件规定办理。”
  3.将第三条修改为:
  “国有企业以关键设备、成套设备、建筑物设定抵押的,如无其他法定的无效情形,不应当仅以未经政府主管部门批准为由认定抵押合同无效。”

建筑物致损赔偿责任

摘要1:《民法典》第1152条-第1158条规定“建筑物和物件损害责任 ”。

摘要2:D11252;D1253;D1254;D1255;D1256;D1257;D1258;【建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷致害责任】;【建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物脱落、坠落致害责任】;【不明抛掷物、坠落物致害责任】;【堆放物倒塌、滚落或者滑落致害责任】;【在公共道路上堆放、倾倒、遗撒妨碍通行的物品致害责任】;【林木折断、倾倒或者果实坠落等致人损害的侵权责任】;【公共场所或者道路上施工致害责任和窨井等地下设施致害责任】

建筑物区分所有权与物业服务纠纷精解

摘要1:【目录】一、建筑物区分所有权:1.什么是建筑物区分所有权?
二、业主专用权:2.什么是专有部分所有权(业主专有权)? 3.“住改商”有哪些严格限制?4.什么是明示属于个人绿地?
三、业主共有权:5.什么是业主共有部分共有权?6.什么是停车位(车库)归属及使用原则,有哪些规定?如何认定小区规划车位、车库的所有权归属? 7.屋顶花园是否属于共有、能否单独出售或者赠送给业主?顶层公寓阁楼权利归属的认定标准如何规定?8.小区会所是否属于共有部分?9.建筑物外墙面是否属于共有部分,获得收益是否归业主共有?出租自已房屋对应的外墙面违法吗?10.建筑物楼顶空间及其架空层的所有权是否属于全体区分所有权人共有?11.增建夹层的行为应否实施,是否必须由建筑物区分所有权人征求全体区分所有权人的意见?12.物业共用部位和共用设施设备权属如何规定?
四、业主共有共同管理权和物业服务合同纠纷:13.什么是业主共有部分共同管理权? 14.如何认定业主?15.什么是业主大会? 16.什么是业主委员会?什么是业主撤销权? 17.业主委员会诉讼主体资格是否具备?18.《物权法》对物业管理有哪些规定? 19.什么是临时管理规约?20.什么是前期物业服务合同?21.如何认定物业服务合同效力?22.什么是物业服务合同解除、终止?23.建设单位物业义务和责任有哪些? 24.物业资料移交有哪些规定? 25.物业共用部位和共用设施设备权属如何规定?26.什么是物业服务合同?27.物业服务企业管理有哪些规定?28.物业使用与维护规定有哪些?29.对业主侵权行为救济方式有哪些?30.什么是物业服务企业违约责任和安保义务责任?31.什么是业主违约责任?32.物业管理法律责任有哪些规定?33.房屋漏水原因无法查明,能否以公平原则认定?

摘要2

专有部分所有权

摘要1:专有部分所有权又称为业主专有权,是指区分建筑物在构造和使用上具有独立性,且可单独作为所有权之标的物的建筑物部分。

摘要2

业主共有部分共有权

摘要1:(1)业主共有部分共有权又称为业主共有权、共有持分权,是指建筑物区分所有人依法律、管理规约规定,对区分建筑物共用部分享有占有、使用、收益的权利。
(2)共有部分是指专有部分以外的其他建筑物部分,以及不属于专有部分而用以共同所有、共同使用、共同管理的附属建筑物

摘要2

停车位(车库)归属及使用原则

摘要1建筑物区划内规划停车位(车库)遵循优先保障业主需要、约定所有权或使用权方式明确归属及使用原则。

摘要2:【注解】小区道路上车位归属——(1)小区道路上规划用于停放汽车的车位,属于开发商(《民法典》第275条第1款规定“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的表述来看,规划车位实际上归开发商所有);(2)小区道路上规划之外新增的车位,属于业主共有((《民法典》第275条第2款)。
——参阅:《民事审判实务问答》003.小区道路上的车位是否属于业主共有
【注解2】规划用于停车的架空层归开发商所有还是归业主共有?|小区在规划设计时已注明涉案架空层系作为小区公共开放空间,未计入小区建筑总面积、未计容积率,涉案架空层及规划范围内的土地系提供给全体业主使用的公共设施,其用途有特定性,开发商非经多数业主同意并经规划部门审批同意不得随意变更。——参考案例:福建省高级人民法院民事裁定书(2019)闽民申5370号

建筑物外墙面

摘要1建筑物的外墙面属于共有部分,获得收益归业主共有。

摘要2建筑物外墙面是否属于共有部分,获得收益是否归业主共有?出租自已房屋对应的外墙面违法吗?

建筑物楼顶空间及其架空层

摘要1:【要旨】建筑物楼顶空间及其架空层的所有权属于全体区分所有权人所共有。

摘要2

业主委员会诉讼主体资格

摘要1:物权法和《物业管理条例》对业主委员会的法律地位均未作出明确规定。
【民法典标签】D271【建筑物区分所有权】;D272【业主对专有部分的权利和义务】;D273【业主对共有部分的权利和义务】;D274【建筑区划内道路、绿地等的权利归属】;D275【车位、车库的归属】;D276【车位、车库的首要用途】;D277【业主自治管理组织的设立及指导和协助】;D278【业主共同决定事项及表决】;D279【业主改变住宅用途的限制条件】;D280【业主大会、业主委员会决定的效力】;D281【建筑物及其附属设施维修资金的归属和处分】;D282【共有部分的收入分配】;D283【建筑物及其附属设施的费用分担和收益分配】;D284【建筑物及其附属设施的管理主体】;D285【业主和物业服务企业或其他管理人的关系】;D286【业主的相关义务及责任】;D287【业主合法权益的保护】

摘要2:【注解】(1)对于业主大会、业主委员会以及业主的原告主体资格问题,经研究后倾向暂不规定,留待立法和司法实践中继续探索为宜。——杨临萍:《﹤关于审理房屋登记案件若干问题的规定﹥理解与适用》、中国法制出版社2012年版,第61-62页。(2)《行政诉讼法司法解释》(2018年2月8日)第18条规定“业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为,可以自己的名义提起诉讼。“/“业主委员会不起诉的,专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。”

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

摘要1:最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过)法释[2009]7号
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过,现予公布,自2009年10月1日起施行。

摘要2:【修改解读】
(1)修改后名称:《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》(将原“具体应用法律”修改为“适用法律”)。
(2)第7条:删除“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动”为“其他重大事项”之规定;保留“处分共有部分”为“其他重大事项”之规定。
(3)第8条:保留专有部分面积的计算规则;删除建筑总面积计算规则之规定。
(4)第9条:保留专业主人数的计算规则;删除总人数计算规则之规定。
(5)第14条:将第1款“或者其他行为人”修改为“、物业服务企业或者其他管理人等”;将第2款“行为人”修改为“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等”。
(6)其他条文仅修改民法典的条文依据。

临时建筑物房屋租赁合同是否有效?

摘要1:非法的临时建筑物房屋租赁合同除了在一审辩论终结前取得批准有效以外,均为无效房屋租赁合同。

摘要2:【解读】临时建筑房屋买卖合同无效——临时建筑依法不能办理产权手续,违反《城市房地产管理法》第37条明确规定:“未依法登记领取权属证书的,不得转让。”之规定,临时建筑的房屋买卖合同无效。

张×诉郑××、中国××网络通信有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷案

摘要1:【提示】建筑物区分所有权案件中,只要房屋的用途发生改变,即可认定该行为影响了业主生活。
【裁判摘要】
在审理建筑物区分所有权案件时,即使业主对房屋的使用没有给其他区分所有权人造成噪音、污水、异味等影响,只要房屋的用途发生改变,由专供个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动,即可认定该行为影响了业主的安宁生活,属于将住宅改变为经营性用房,应依照《物权法》第七十七条关于业主改变住宅用途的规定处理。
房屋使用人将住宅改变为经营性用房的,应承担与业主相同的法定义务,除遵守法律、法规和管理规约外,还应当经有利害关系的业主同意。
【摘要】湖北省武汉市中级人民法院认为:住宅是指专供个人、家庭日常生活居住使用的房屋。经营性用房是指用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动的房屋。两者因用途不同而有本质区别。 住宅的用途主要是生活居住,经营性用房的用途主要是经营性活动。本案中,联通武汉分公司租赁讼争房屋用于放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点,以建设有线光纤传输宽带网络,解决“平安城市”视频监控录像传输、无线城市综合项目WLAN(无线宽带局域网)、周边居民小区宽带、固定电话等接入业务的汇聚、交换需求。从其用途可以看出,其租赁讼争房屋并不是为了生活居住,而是为了从事经营性活动,因此联通武汉分公司的上述行为属于将住宅改变为经营性用房。联通武汉分公司租赁被上诉人郑中伟的房屋用于放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为属于将住宅改变为经营性用房,该行为未经有利害关系的业主上诉人张一的同意,联通武汉分公司应承担相应责任。郑中伟明知其嫂子刘保姣将讼争房屋出租给联通武汉分公司用于建设通信机房,仍对该房屋租赁合同予以认可,其应与联通武汉分公司共同承担责任。

摘要2

建筑物上约定的留置权是否有效

摘要1:【提示】双双方当事人在建筑物上约定的留置权不违反法律、行政法规强制性的归定,应认定为有效。由于本案所涉及的留置权系意定而非法定,应依据《合同法》的有关规定确定其效力。该留置权的约定是建设方与施工方真实意思的表示,且不违反法律强制性和禁止性的归定。另在最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释中规定,当事人对由民事关系产生的债权,在不违反法律、法规强制性规定的情况下,以担保法规定的方式设定担保的,可以认定为有效。可见,我国现行的民事法律尽管不倡导当事人在不动产上约定留置权,但对该行为并不反对与禁止,这正是民法中当事人意志自由原则的表现,故认定双方当事人在建筑物上约定的留置权为有效才更符合我国现行法律体系的要求。

摘要2

建筑物高空坠物致损,物业公司并非法定赔偿主体——建筑物所属物件坠落造成他人损害情形,小区物业管理公司并非《侵权责任法》第85条规定的损害赔偿责任主体

摘要1:【要旨】建筑物、构筑物或其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害,所有人、管理人或使用人不能证明自己没有过错的,应承担侵权责任。小区物业管理公司并非《侵权责任法》第85条规定的损害赔偿责任主体。
【裁判要旨】建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害,所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。小区物业管理公司承担损害赔偿责任需有合同约定。侵权责任法第八十五条规定的管理人延续了民法通则第一百二十六条的规定,系指道路、桥梁、隧道等所有权归国家,交由国企等管理的情况,物业公司不能纳入其中。在责任形态上,所有人、管理人、使用人之间依侵权责任法第十一条的规定,承担连带责任。
【案号】一审:(2014)丽莲民初字第614号;二审(2014)浙丽民终字第328号;重审:(2015)丽莲民重字第1号
【案例】浙江丽水莲都区法院(2015)丽莲民重字第1号《葛××与浙江××物业管理有限公司等侵权纠纷案——建筑物所属物件坠落致害的责任承担》

摘要2

建筑物所属物件坠落致害的责任承担

摘要1:【裁判要旨】建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害,所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。小区物业管理公司承担损害赔偿责任需有合同约定。侵权责任法第八十五条规定的管理人延续了民法通则第一百二十六条的规定,系指道路、桥梁、隧道等所有权归国家,交由国企等管理的情况,物业公司不能纳入其中。在责任形态上,所有人、管理人、使用人之间依侵权责任法第十一条的规定,承担连带责任。
【案号】一审:(2014)丽莲民初字第614号;二审(2014)浙丽民终字第328号;重审:(2015)丽莲民重字第1号

摘要2

某生物科技(上海)有限公司诉某证券股份有限公司上海某路证券营业部、某证券股份有限公司建筑物区分所有权纠纷案——建筑物外墙合

摘要1:某生物科技(上海)有限公司诉某证券股份有限公司上海某路证券营业部、某证券股份有限公司建筑物区分所有权纠纷案——建筑物外墙合理使用的司法认定
【简要提示】建筑物区分所有权人或承租人可在合理限度内使用外墙,被告在外墙悬挂标牌是否构成侵权,应从“四标准”认定,即是否基于对专有部分特定使用功能的合理需要,是否无偿利用,是否对专有部分相对应的外墙面进行使用,是否不违反法律、法规和管理规约,不损害他人合法权益。

摘要2

建筑物区分所有权纠纷

摘要1:【40、建筑物区分所有权纠纷(1)业主专有权纠纷(2)业主共有权纠纷(3)车位纠纷(4)车库纠纷】1.建筑物区分所有权,是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有的所有权,对专有部分以外的共有部分的共有权及因区分所有建筑物共同关系所生的成员权共同组成的特别所有权。2.建筑物区分所有权纠纷,是指业主因其对建筑物所享有的专有权、共有权以及共有管理的权利受到侵害而发生的纠纷。

摘要2:无

简法|当事人分别购买厂房建筑物和租赁建筑物土地,能否以“房地一体”原则为由拒不支付土地租金?

摘要1:解答:“房随地走,地随房走”的统一原则是我国法律规定处理房地关系的规则,但该规则只是法律规定的倡导性规定,并非法律的禁止性规定。建筑物买受人以“房地一体”原则主张其应取得案涉土地的使用权与事实不符,其无权以“房地一体原则”为由拒不支付土地租金。

摘要2:【解答】当事人约定只购买建筑物同时租赁建筑物土地的合同不违反禁止性强制性规范合法有效。

【笔记】违法建筑物抵押合同是否无效?

摘要1:解读:(1)以违法的建筑物抵押的,抵押合同无效;(2)但是一审法庭辩论终结前已经办理合法手续的除外。

摘要2:【注释1】(1)《担保法解释》第48条规定:”以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的,抵押无效。“(2)法院认定抵押无效须以建筑物经法定程序确认违法、违章为前提。
【注释2】《民法典担保制度解释》第49条对《担保法解释》第48条修改完善:
(1)明确规定凡是以违法的建筑物抵押的,抵押合同无效,但在一审法庭辩论终结前已经办理合法手续(指取得建设工程规划许可证)的除外——只要建筑物在一审法庭辩论终结前没有取得合法的批准手续,法院就应认定担保合同无效,而无须等待行政机关予以确认;即使一审法庭辩论终结后、二审取得合法的批准手续,都应当认定担保合同无效(不存在无效合同转化为有效合同)。
(2)《民法典担保制度解释》仅表述为”违法建筑“(认定违法建筑的标准是没有取得建设工程规划许可证)而未表述为“违章建筑”(违章建筑的范围广)——并非所有违章建筑都不能抵押,仅仅是没有取得建设工程规划许可证的建筑物(即违法建筑物)不能抵押。
(3)增加《民法典担保制度解释》第49条第2款规定“当事人以建设用地使用权依法设立抵押,抵押人以土地上存在违法的建筑物为由主张抵押合同无效的,人民法院不予支持。”即土地上存在违法的建筑物的建设用地使用权抵押合同有效——A.以建设用地使用权抵押:土地上的建筑物违法不能作为认定建设用地使用权抵押无效的依据,建设用地使用权抵押有效;B.以违法的建筑物抵押:即使建设用地使用权取得合法,认定违的建筑物抵押无效。

【笔记】划拨土地使用权及地上建筑物能否抵押?

摘要1:解读:根据《民法典担保制度解释》第50条之规定——(1)以划拨建设用地上的建筑物抵押不因建设用地使用权未办理审批手续影响抵押合同效力;(2)以划拨建设用地使用权抵押无需办理审批手续,抵押合同依法有效,已经依法办理抵押登记的抵押权人有权主张行使抵押权;(3)抵押权依法实现时所得价款优先用于补缴建设用地使用权出让金。

摘要2:【注解1】划拨土地使用权及地上建筑物抵押权依法实现时,拍卖、变卖建筑物所得的价款应当优先用于补缴建设用地使用权出让金。
【注解2】划拨建设用地使用权抵押权三个阶段:(1)第一阶段(2004年以前),划拨建设用地抵押的,必须经过依法批准(以划拨建设用地使用权抵押的,未经审批同意,认定抵押合同无效);(2)第二阶段(2004年以后,登记即视为审批),土地行政管理部门依法办理抵押登记手续即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准,不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续;(3)第三阶段(2010年以后),划拨建设用地使用权抵押无需经过审批。
【注释】划拨建设用地使用权抵押应当另行获得行政主管部门的审批,登记机构在办理涉及划拨土地使用权抵押登记时应将当事人已经取得审批机关的批准作为办理抵押权登记的前提条件——(1)由于《土地管理法》第54条明确规定划拨用地使用权只能通过行政审批取得,因此划拨土地使用权的抵押应当另行获得行政主管部门的审批;(2)《国土资源部关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》已经废止,抵押登记由登记机构办理,而登记机构不是审批机关,不能将抵押登记理解为包含行政审批;(3)修改后《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第2条明确规定“履行了法定的审批手续,并依法办理抵押登记的,抵押权自登记时设立”;(4)“自然资源部门不动产登记局的同志认为,抵押人以划拨建设用地上的建筑物抵押,因抵押人对建筑物享有所有权,故无须审查当事人是否获得行政审批,即可办理抵押登记,但如果是直接以划拨取得的建设用地使用权抵押,则仍需要先审查当事人是否获得行政审批,才能办理抵押登记。”(吴光荣著《担保法体系解说与实务解答精讲》P431)(5)《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》第(六)规定“以划拨方式取得的建设用地使用权转让,需经依法批准,土地用途符合《划拨用地目录》的,可不补缴土地出让价款,按转移登记办理;”第(十二)规定“以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权,划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。”尽管没有明确划拨土地使用权抵押是否需要办理审批手续,但强调“依法依规”设定抵押权。

【笔记】在建工程抵押权效力范围是否包括尚未建造建筑物、续建部分或者新增建筑?

摘要1:解读:(1)《民法典担保制度解释》第51条第2款规定:“当事人以正在建造的建筑物抵押,抵押权的效力范围限于已办理抵押登记的部分。当事人按照担保合同的约定,主张抵押权的效力及于续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物的,人民法院不予支持。”(2)在建工程抵押权效力范围仅限于办理抵押登记时已完成的建筑物,而不包括尚未建造的建造、担保合同中约定的续建部分或者新增建筑物

摘要2:【注解1】(1)《民法典》第395条第1款仅规定“(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器”可以抵押,并未明确规定依法获准尚未建造的建筑物可以抵押;(2)在建工程抵押的效力范围仅限于办理抵押登记时已完成的建筑物而不包括尚未建造的建造、担保合同中约定的续建部分或者新增建筑物(目前不动产登记机构对在建工程抵押采取的是现状登记即仅登记已完成工程,不登记未完成工程;以后建造的建筑物就要换证程序办理在建工程抵押登记)。
【注解2】实践中建筑物烂尾新的投资人注资前需要调查在建工程已经办理抵押登记的情况在决定是否注资。

关于与建筑物和构筑物新建改建扩建无关的1000万装修工程是否必须招标的答复

摘要1:#4关于与建筑物和构筑物新建改建扩建无关的1000万装修工程是否必须招标的答复
问题:国有企业项目与建筑物和构筑物新建、改建、扩建无关的单独的1000万装修工程,是不是必须招标项目?
答复:根据《招标投标法实施条例》第二条规定,招标投标法第三条所称工程建设项目,是指工程以及与工程建设有关的货物、服务。前款所称工程,是指建设工程,包括建筑物和构筑物的新建、改建、扩建及其相关的装修、拆除、修缮等。据此,您所咨询的工程项目不属于《招标投标法》规定的依法必须招标项目。

摘要2:【注解】国有企业项目与建筑物和构筑物新建、改建、扩建无关的单独的1000万装修工程,不属于《招标投标法》规定的依法必须招标项目。