【笔记】建设工程项目转让后承包人能否主张建设工程价款优先受偿权?

摘要1:解读:建设工程项目被转让后,承包人的优先受偿权具有追及力,承包人仍然可以主张建设工程价款优先受偿权。
【注解1】商品房的所有权已转移给消费者时,承包人的优先受偿权不可对抗消费者的房屋所有权。虽然根据海商法、民用航空法的规定,船舶优先权和民用航空器的优先权随着船舶、民用航空器的所有权的转移而转移,根据担保法的规定,抵押权的效力不因抵押物所有权的转移而受到影响,但是我们难以套用这三部法律的规定证明承包人的优先受偿权的效力。根据合同法第286条的规定,承包人的优先受偿权仅限于建设工程折价或者拍卖所得价款,也就是说,承包人的优先权只能存在于属于发包人所有的建筑物或者建设工程上,如果商品房的所有权已转移,承包人的优先受偿权即告不存在。——王治平:《建设工程价款优先受偿权的若干问题》,载《人民司法》2002年第1期。
【注解2】采优先权说最大的问题就是建设工程价款优先受偿权追及效力不明(由于建设工程价款优先受偿权欠缺公示,如允许其具有追及效力有失公允)——(1)建设工程价款优先受偿权对商品房消费者不具有追及效力,但能够对抗查封之后购房人之债权;(2)已经办理物权过户的建设工程受让人原则上不得追及,但受让人明知建设工程价款优先受偿权存在而受让的除外。

摘要2:【注释】目前对于承包人的建设工程价款优先受偿权在建设工程转让给第三人时是否具有追及效力、能否对抗第三人,现行立法和司法解释均没有明确规定。
(1)建设工程价款优先受偿权具有物上追及力:即使被担保的工程发生转让,只要受让人不构成善意取得,承包人在其工程款范围内对该工程享有优先受偿权。
(2)通过以物抵债方式取得建设工程所有权的第三人不能对抗承包人行使建设工程价款优先受偿权:A.工程价款优先受偿权优先于抵押权,承包人对于通过以物抵债方式变更登记到第三人名下的建设工程至少应当具有与抵押权相似的事后救济权利;B.通过以物抵债方式取得建设工程不属于批复第2条规定的消费者;C.第三人通过以物抵债方式取得建设工程所有权不能对抗承包人的优先受偿权,承包人对已过户到第三人名下的承包人承建的房屋行使优先权的权利不应受到限制,承包人的建设工程价款优先受偿权的客体可以及于第三人通过以物抵债方式取得的建设工程上。
(3)在建工程所有权转移后建设工程优先受偿权行使:最高人民法院(2010)民提字第20号民事判决书“本院认为”部分:“在履行施工合同过程中,由于承包人已将其投资物化代建筑工程上,随之产生优先受偿权。该权利具有一定的追及效力,即使在建工程所有权发生转移,承包人依然可以行使该权利,除非法律另有规定或者承包人放弃该权利。”
【注解】工程所有权人不是工程付款义务人,施工单位也可对项目拍卖的工程款享有工程价款优先受偿权。——参考案例:最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终1572号