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工程造价

摘要1:工程造价通常是指工程的建造价格,包括建筑、安装、设备、税费等建设所需的全部费用。

摘要2:【注解1】工程造价是指工程项目的建设价格,即为完成一个工程项目的建设实际所需的全部费用的总和(根据《建筑安装工程费用项目组成》第1条第1款规定,建筑安装工程费用项目按费用构成要素组成划分为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金)。——(1)工程造价可以成为工程决算价的参考依据;(2)施工合同没有约定结算标准的情况下才能适用工程造价。
【注解2】工程结算价是指承包人与发包人之间依据双方所约定的计价标准和原则对施工合同、工程签证单及其他施工资料进行计算而得出的发包人应付承包人的工程总价款(包含了价格调整、下浮、索赔等内容)。

所有权保留担保

摘要1:所有权保留是在转移财产所有权的商品交易中,根据法律规定或当事人的约定,财产所有人转移财产占有于对方当事人,而仍保留其对该财产的所有权,待对方当事人交付价金或完成特定条件时,该财产的所有权才发生转移的一种法律制度。

摘要2:【解读】买卖合同中约定所有权保留的,出卖人和买受人各享有哪些权利?
(1)出卖人享有取回权(民法典第642条第1款):当事人约定出卖人保留合同标的物的所有权,在标的物所有权转移前,买受人有下列情形之一,造成出卖人损害的,除当事人另有约定外,出卖人有权取回标的物:(一)未按照约定支付价款,经催告后在合理期限内仍未支付;(二)未按照约定完成特定条件;(三)将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分。
(2)买受人享有赎回权(民法典第643条第1款):出卖人取回标的物后,买受人在双方约定或者出卖人指定的合理回赎期限内,消除出卖人取回标的物的事由的,可以请求回赎标的物。
【注解1】所有权保留、融资租赁以及追索权的保留均属于担保物权。
【注解2】分期付款和所有权保留竞合?——(1)根据《买卖合同解释》第26条第1款规定,所有权保留买卖合同的买受人已经支付标的物总价款的75%以上,出卖人不得主张取回标的物;(2)根据《民法典》第634条第1款规定,分期付款的买受人未支付到期价款的数额达到全部价款的1/5,经催告后在合理期限内仍未支付到期价款的,出卖人可以请求买受人支付全部价款或者解除合同;(3)根据上述规定,分期付款买卖合同同时约定所有权保留,买受人已经支付总价款75%以上且未支付到期价款达到全部价款的1/5以上(即已支付价款75%以上不到80%),虽然符合分期付款买卖合同解除条件,但受所有权保留规定限制,出卖人不能行使分期付款买卖合同解除权,而只能根据所有权保留买卖合同规定行使所有权保留的非典型担保物权。

分期付款买卖合同

摘要1:分期付款买卖合同是指在合同订立后,出卖人即把标的物转移给买受人占有、使用,买受人按照合同约定分期向出卖人支付价款的买卖合同。

摘要2:【注解】分期付款和所有权保留竞合?——(1)根据《买卖合同解释》第26条第1款规定,所有权保留买卖合同的买受人已经支付标的物总价款的75%以上,出卖人不得主张取回标的物;(2)根据《民法典》第634条第1款规定,分期付款的买受人未支付到期价款的数额达到全部价款的1/5,经催告后在合理期限内仍未支付到期价款的,出卖人可以请求买受人支付全部价款或者解除合同;(3)根据上述规定,分期付款买卖合同同时约定所有权保留,买受人已经支付总价款75%以上且未支付到期价款达到全部价款的1/5以上(即已支付价款75%以上不到80%),虽然符合分期付款买卖合同解除条件,但受所有权保留规定限制,出卖人不能行使分期付款买卖合同解除权,而只能根据所有权保留买卖合同规定行使所有权保留的非典型担保物权。

国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复

摘要1:国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复(国税函[2009]603号)
【摘要】根据《财政部 国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004]134号)规定,出让国有土地使用权,契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的,应按照土地成交总价款计征契税,其中的土地前期开发成本不得扣除。

摘要2

最高人民法院民事判决书(2011)民二终字第109号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2011)民二终字第109号
【提示】当事人一方对前期合同违约,对方有权解除前期合同和以其为前提的主合同。
【裁判要旨】根据《合同法》规定,当事人一方有违约行为致使合同不能实现目的的,当事人可以解除合同。当事人之间签订的股权交易合同以前期签订的租赁合同为前提,一方没有履行前期租赁合同主要条款,致该合同与股权交易合同的目的无法实现,则相对方可以行使解除权解除前期租赁合同和股权交易合同。
【裁判摘要】本案的项目股权交易协议包含了加气(油)站租赁和股权交易两部分内容,共同为实现股权交易这一目的。租赁合同是双方为履行约定的股权交易而签订的,是整个项目股权交易协议的一部分,也是整个股权交易的前期履行部分。英达公司收取的租金4710万元,是股权转让协议约定的总价款的30%,最后也要在全部股权交易费冲抵。英达公司签订合同的目的是收取股权转让款,在英达公司交付加气(油)站后长达7个月的时间内既没有收到经营利润费,加气(油)站的正常经营又受到影响,在重庆市政府有关部门的协调下并未解决矛盾,使得英达公司签订合同的交易目的落空,其依法行使解除租赁合同的权利并无不当。鉴于《项目股权交易协议书》中的前期租赁合同在履行中已经实际解除,导致项目股权交易合同没有再履行的可能,中石化公司请求确认英达公司解除《项目股权交易协议书》无效的请求,本院不予支持。

摘要2:【解读】一方对前期合同违约,对方有权解除前期合同和以其未前提的股权转让合同。

最高人民法院民事判决书(2010)民一终字第13号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2010)民一终字第13号
【裁判摘要】根据合同的相对性原则,涉案合同一方当事人以案外人违约为由,主张在涉案合同履行中行使不安抗辩权的,人民法院不予支持。
【摘要1】俞某某主张不安抗辩权的理由是华辰公司丧失商业信誉,依据是其与福州华辰公司签订另一购房合同后,福州华辰公司将合同约定的房屋设定抵押。然而,福州华辰公司与华辰公司是两个不同的法人,以案外人违约为由在本案合同履行中行使不安抗辩权,不符合合同相对性原则。根据《合同法》第六十八条的规定,俞某某关于其行使不安抗辩权的主张,依据不足。《合同法》第六十九条规定了行使不安抗辩权的要件,即使俞某某有权行使不安抗辩权,也应当及时通知对方。但无证据证明俞某某履行过通知义务。
【摘要2】俞财新虽主张其已向华辰公司支付了大部分订金,履行了支付订金的主要义务,并享有不安抗辩权,但按照《商铺认购书》的约定,华辰公司应在收到俞财新订金后30日内领取《商品房预售许可证》并与俞财新签订购房合同。据此,应认定俞财新负有先履行义务,其应在2007年10月20日之前付清6360万元订金,但俞财新至今仅支付了5860万元订金,其主张行使不安抗辩权的理由不能成立。因此,应认定俞财新违约,故其无权向华辰公司主张违约金。由于俞财新违约在先,即使后来华辰公司没有及时领取《商品房预售许可证》并与俞财新签订购房合同,也不应向俞财新支付违约金。本案《商铺认购书》解除后,双方当事人的权利义务终止。因房屋交易尚未完成,应当返还一方占有另一方的财产。华辰公司占有俞财新的5860万元购房订金及所生利息,理应一并返还,故对华辰公司关于只应向俞财新返还4900万元订金的主张,本院不予支持。
【裁判观点】根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定,商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同,明确交易的主要内容。本案中,双方当事人签订的《商铺认购书》对所出售商品房的坐落、面积、单价、总价款等商品房买卖核心条款作出约定,符合商品房买卖合同的基本特征。但因该《商铺认购书》同时又明确约定在华辰公司取得《商品房预售许可证》后,应另行签订商品房买卖合同,且约定内容与《商品房销售管理办法》第十六条规定相比有不少欠缺,故应当认定《商铺认购书》系双方当事人为将来签订商铺买卖合同而事先达成的合意,本案为商品房买卖预约合同纠纷。

摘要2:【裁判规则】根据《合同法》第68条、第69条的规定,行使不安抗辩权应具备两个条件:一是先履行义务的一方有确切证据证明对方不能履行债务,或者有不能履行债务的可能,且未提供适当担保;二是及时通知对方当事人。当符合这两个条件时,行使不安抗辩权才有效,先履行债务的一方有权中止履行。

××艺术品拍卖有限公司诉李××卖纠纷案

摘要1:【提示】竞买人在竞得拍卖品后以空头支票支付成交定金并不付款提货,如仍不履行付款提货义务,并不支付违约金,即负有付迟延利息的义务。
【摘要】拍卖公司在拍卖前将一本拍卖图录交给竞买参加人,该拍卖图录的内容应视为拍卖公司向竞买人发出的要约。竞买人在该拍卖活动中所出最高应价得到拍卖师的公开确认,即构成对拍卖公司要约的承诺。而且竞买人报出最高价被排定后,拍卖公司与竞买人签署了现场成交确认书对该合同进行了确认。拍卖过程、手续符合国内贸易部《拍卖管理办法》的规定,依法确认拍卖公司与竞拍人间的拍卖合同合法有效。竞买人在离场时交给拍卖公司一张转帐支票以支付其竞得作品的30%定金,但该支票为空头支票,且竞买人亦未依规则的规定在7日内付款提货,已构成违约,故竞买人应依据拍卖公司的请求继续履行付款提货的义务,并依照依照《拍卖管理办法》第35条的规定,向拍卖司支付总价款的20%的违约金,竞买人若仍不履行付款提货义务,拍卖公司有权将竞买人竞得的书画作品再行拍卖。拍卖公司拍卖所得低于原拍卖价款,违约金又不足以补偿损失时,竞买人应对不足部分予以赔偿。
【裁判意见】“期限代人催告原则”是指履行期限系确定期限的,期限经过,债务人便实质陷于履行迟延,无须另行催告。

摘要2

最高人民法院民事判决书(1997)民终字第95号

摘要1:——建筑工程施工合同中约定的奖惩条件违反公平、有偿的基本原则,显失公平的,应予撤销
【案号】最高人民法院民事判决书(1997)民终字第95号
【提示】当事人双方签订建筑工程承包合同,约定:“工期没迟延一天,按工程总价款的万分之十处罚,工期每提前一天,按工程总价款的万分之五奖励。”双方约定的提前奖与迟延工期罚的标准不一致,违反了公平原则,同时也与双方约定适用的地方规章相悖。本着奖罚一致的原则,应按万分之五的比例支付违约金。
【要旨】合同约定的奖惩条件违反民法关于公平、等价有偿基本原则,显失公平的,应予撤销。

摘要2

江西省赣州市中级人民法院民事判决书(2008)赣中民一终字第14号

摘要1:【案号】江西省赣州市中级人民法院民事判决书(2008)赣中民一终字第14号
【裁判摘要】收条虽载明了房屋产权证号及房屋总价款,但未对房屋面积、四至界址、房屋价款交付时间、房屋交付时间及办理房屋产权过户手续的时间等主要条款形成书面约定,不能证明已订立房屋买卖协议。收取的6000元不是合同履行定金,而是订约定金。

摘要2

浙江省高级人民法院民事判决书(2010)浙民再字第108号

摘要1:【案号】浙江省高级人民法院民事判决书(2010)浙民再字第108号
【裁判摘要】双方并无以合同约定的1609.407万元的总价款买卖案涉商品房的意思表示,其签订商品房买卖合同的真实意思表示是为保证借款归还而设定房屋抵押。由于双方协商达成的“松阳分公司未能及时归还借款则案涉房产权直接归张某某所有”的约定违反了担保法第四十条“订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债务人所有”的规定,应属无效,双方为了规避上述规定,以签订商品房买卖合同的方式设定抵押担保借款合同履行。双方之间的真实法律关系应为民间借贷关系,案涉款项的性质应为借款,张某某认为本案应为商品房买卖合同纠纷的申请再审理由不能成立。

摘要2

最高人民法院(2007)民一监字第339-1号民事裁定书

摘要1:——当违约行为同时构成《合同法》总则条文和分则条文的法定解除事由时,法院如如处理?
【案号】最高人民法院(2007)民一监字第339-1号民事裁定书
【载《立案工作指导》2010年第2辑(总第25辑),第122-131页】
【提示】当违约行为同时构成《合同法》总则条文和分则条文的法定解除事由时,优先援引分则条文进行判决。
【摘要】再审判决依据合同法第一百六十七条第一款“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的,出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同”的规定,认定北江路居委会享有合同解除权是正确的。本条款为强制性规范,既可看作是对出卖人的法定救济,又可认为是出卖人对分期付款买卖合同的控制。在适用上,即使买卖双方没有约定,卖方仍可基于此行使权利。本案中嘉成公司未支付到期价款达950万元,已超过合同总价款的五分之一,符合适用该条款的法定条件,对北江路居委会提出的该项理由依法应予支持。

摘要2

湖南省永州市中级人民法院民事判决书(2011)永中法民三终字第170号

摘要1:【案号】湖南省永州市中级人民法院民事判决书(2011)永中法民三终字第170号
【裁判观点】本案的关键点在于是否存在两个法律关系,即买卖合同关系与银行按揭关系,办理银行按揭是否是开发商应尽的义务。根据双方当事人《商品房买卖合同》中第十一条之约定:合同签订之日,买受人支付购房总价款的50%,并约定买受人三日内备齐办理银行按揭手续的资料,十日内办清银行按揭手续。买受人按揭人民币2万元整,按揭期限为5年。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定:商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。买受人选择了办理银行按揭手续,并将办理银行按揭手续的资料交开发商,根据法律之规定,开发商应当办理银行按揭手续,这是其应尽的义务。且从该合同条款约定来看,未明确约定办理按揭是哪一方的义务。考虑到该格式合同系由开发商提供,且其收取了买受人代办按揭的费用,至二审开庭时并未退还上买受人,可以推定办理银行按揭是开发商应尽的义务之一。现开发商未能如约办理银行按揭手续而导致合同无法继续履行,买受人要求解除合同于法有据。
关于买受人上诉认为一审法院判决对开发商的严重违约行为惩处力度不够,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定,双方签订的返租协议中确定的年回报率为买受人可期待利益,一审法院以双方签订的返租协议中确定的年回报率作为买受人的损失依据基本恰当。

摘要2

最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定(二)

摘要1:最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定(二)(法释〔2013〕22号 2013年7月29日最高人民法院审判委员会第1586次会议通过)
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》已于2013年7月29日由最高人民法院审判委员会第1586次会议通过,现予公布,自2013年9月16日起施行。
【备注】最高人民法院关于修改《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》等二十九件商事类司法解释的决定
十二、修改《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》
  1.将引言修改为:
  “根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国企业破产法》等相关法律,结合审判实践,就人民法院审理企业破产案件中认定债务人财产相关的法律适用问题,制定本规定。”
  2.将第四条修改为:
  “债务人对按份享有所有权的共有财产的相关份额,或者共同享有所有权的共有财产的相应财产权利,以及依法分割共有财产所得部分,人民法院均应认定为债务人财产。
  人民法院宣告债务人破产清算,属于共有财产分割的法定事由。人民法院裁定债务人重整或者和解的,共有财产的分割应当依据民法典第三百零三条的规定进行;基于重整或者和解的需要必须分割共有财产,管理人请求分割的,人民法院应予准许。
  因分割共有财产导致其他共有人损害产生的债务,其他共有人请求作为共益债务清偿的,人民法院应予支持。”
  3.将第十三条修改为:
  “破产申请受理后,管理人未依据企业破产法第三十一条的规定请求撤销债务人无偿转让财产、以明显不合理价格交易、放弃债权行为的,债权人依据民法典第五百三十八条、第五百三十九条等规定提起诉讼,请求撤销债务人上述行为并将因此追回的财产归入债务人财产的,人民法院应予受理。
  相对人以债权人行使撤销权的范围超出债权人的债权抗辩的,人民法院不予支持。”
  4.将第三十条修改为:
  “债务人占有的他人财产被违法转让给第三人,依据民法典第三百一十一条的规定第三人已善意取得财产所有权,原权利人无法取回该财产的,人民法院应当按照以下规定处理:
  (一)转让行为发生在破产申请受理前的,原权利人因财产损失形成的债权,作为普通破产债权清偿;

摘要2:  (二)转让行为发生在破产申请受理后的,因管理人或者相关人员执行职务导致原权利人损害产生的债务,作为共益债务清偿。”
  5.将第三十一条修改为:
  “债务人占有的他人财产被违法转让给第三人,第三人已向债务人支付了转让价款,但依据民法典第三百一十一条的规定未取得财产所有权,原权利人依法追回转让财产的,对因第三人已支付对价而产生的债务,人民法院应当按照以下规定处理:
  (一)转让行为发生在破产申请受理前的,作为普通破产债权清偿;
  (二)转让行为发生在破产申请受理后的,作为共益债务清偿。”
  6.将第三十七条修改为:
  “买受人破产,其管理人决定继续履行所有权保留买卖合同的,原买卖合同中约定的买受人支付价款或者履行其他义务的期限在破产申请受理时视为到期,买受人管理人应当及时向出卖人支付价款或者履行其他义务。
  买受人管理人无正当理由未及时支付价款或者履行完毕其他义务,或者将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分,给出卖人造成损害,出卖人依据民法典第六百四十一条等规定主张取回标的物的,人民法院应予支持。但是,买受人已支付标的物总价款百分之七十五以上或者第三人善意取得标的物所有权或者其他物权的除外。
  因本条第二款规定未能取回标的物,出卖人依法主张买受人继续支付价款、履行完毕其他义务,以及承担相应赔偿责任的,人民法院应予支持。对因买受人未支付价款或者未履行完毕其他义务,以及买受人管理人将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分导致出卖人损害产生的债务,出卖人主张作为共益债务清偿的,人民法院应予支持。”

最高人民法院(2007)民一监字第339-1号民事裁定书(1)

摘要1:——当违约行为同时构成《合同法》总则条文和分则条文的法定解除事由时,法院如如处理?
【案号】最高人民法院(2007)民一监字第339-1号民事裁定书
【提示】当违约行为同时构成《合同法》总则条文和分则条文的法定解除事由时,优先援引分则条文进行判决。
【摘要】再审判决依据《合同法》第167条第1款“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的,出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同”的规定,认定出卖人享有合同解除权是正确的。本条款为强制性规范,既可看作是对出卖人的法定救济,又可认为是出卖人对分期付款买卖合同的控制。在适用上,即使买卖双方没有约定,卖方仍可基于此行使权利。本案中卖受人未支付到期借款已超过合同总价款的五分之一,符合适用该条款的法定条件,对出卖人提出的该项理由依法应予支持。
【裁判要旨】行使法定解除权的前提是合同有效,若合同无效则按无效处理,不生解除之问题。行使法定解除权须存在法定解除事由。
【裁判意见】房产连环买卖合同裁判规则——中间倒手的房产转让合同违反法律强制性规定:
《城市房地产管理法》第38条第6项“未依法登记领取权属正是的房地产,不得转让”,其目的在于禁止未登记权属的房产进入市场交易,登记权属之外的人处分房地产不属于该规定适用范围。
原告已支付房产对价但未过户至其名下,非涉案房产所有权人。原告与被告签订合同处分房产系无权处分,效力待定,但后续三方合同及权属登记人协助原告履行义务的行为构成追认,合同有效。合同解除后应恢复原状,鉴于原告与权属登记人转让合同的存在,判决被告将房产直接过户到原告名下。

摘要2:【载《立案工作指导》2010年第2辑(总第25辑),第122-131页】
【注】最高人民法院立案一庭、最高人民法院立案二庭编:《立案工作指导·2010年第2辑(总第25辑)》,人民法院出版社2011年1月第1版,第122-135页。

最高人民法院执行裁定书(2010)执复字第6号

摘要1:【案号】最高人民法院执行裁定书(2010)执复字第6号
【裁判要旨】被执行土地使用权上的附着物应一并转让并给予权利人合理补偿——执行中进行土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让,但根据公平原则,应当对具有独立价值的地上建筑物、其他附着物权利人给予合理补偿。
【提示】土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附属物所有权随之转让。
【裁判摘要】双方当事人2006年11月23日签订的《土地转让合同》第三条和本案生效判决明确规定,本案的执行标的物应为“赤国用(2002)字第2144号《中华人民共和国国有土地使用证》及该证下50589.83平方米的土地及地上有证房屋”,据此不能确定该宗土地上的无证房屋和其他地上附着物属于执行标的物的范围。但根据《暂行条例》第二十三条的规定,土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。故本案土地上的无证房屋和地上附着物必须依法与土地使用权一并转让,内蒙古高院在执行土地时将无证房屋和地上附着物一并执行给德宝公司符合上述规定。该院(2010)内执异字第2号执行裁定引用《物权法》第一百四十六条的规定不当,但上述《暂行条例》第二十三条与《物权法》的规定是一致的,故其适用法律并无实质错误。但是,鉴于双方当事人所签订的《土地转让合同》第三条特别注明信安公司“在该宗土地上的有证房屋一并转让”,并约定了总价款,由此可以判断该宗地上的无证房屋和其他地上附着物具有独立的价值。根据公平原则,应当在执行中对原权利人信安公司予以合理补偿。补偿的具体方式,可由双方协商解决。若协商不成,则由内蒙古高院依照当地政府有关部门对无证房屋和地上附着物补偿的标准作出裁定。

摘要2:《执行土地使用权时如何处置地上建筑物》,载《执行工作指导》2011年第2辑(总第38辑),人民法院出版社2011年版,第108-114页

北海××房地产开发有限公司与合浦县××房地产开发公司土地使用权转让纠纷申请再审案

摘要1:【提示】当事人在合同中约定单方解除合同权利,当解除条件成就时,当事人行使解除权,合同应依约定解除。
【摘要】当事人在合同中明确赋予一方当事人以单方解除合同的权利。当解除条件成就时,当事人行使解除权,经法院审查该解除条件不违反法律强制性规定,没有侵害国家、第三人的利益,合同依约定解除。即使对方当事人已经履行了绝大部分的合同义务,也不得成立对抗解除合同的事由。
【裁判意见】本案系土地使用权转让合同纠纷,受让人未能按照合同约定完全履行义务,尽管其土地款已经支付至总价款的95%,但由于不符合双方当事人的事先约定,即在土地使用权过户后3日内结清尾款,转让人有权行使单方解除权,要求恢复原状。本裁判意见体现了最高人民法院在民事裁判工作中恪守中立,尊重当事人意思自治,尊重相对人的契约自由的价值取向。合同的履行应当由当事人决定,因为行为人自己才是自身利益的最佳判断者,当出现履行不当的情况时,应由当事人决定是否解除合同。

摘要2

山东省潍坊市中级人民法院民事判决书(2014)潍商终字第616号

摘要1:【案号】山东省潍坊市中级人民法院民事判决书(2014)潍商终字第616号
【裁判摘要】最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十八条规定,合同法第一百六十七条第一款规定的“分期付款”,系指买受人将应付的总价款在一定期限内至少分三次向出卖人支付。分期付款买卖中的分期是指买受人将应当支付但尚未支付的总价款至少分三次向出卖人支付。本案中,双方签订的买卖合同中结算方式及期限中对于付款的条件约定明确,货到验收合格并提供发票后,一周内付合同总金额的60%,设备运行三个月无质量问题并提供全额增值税发票后付合同总额的30%,余10%作为一年质保金,质保期满后15日内无息付清。即只有达到合同约定的付款条件,东方电力公司才可主张相应的货款,从合同约定看,涉案买卖合同不属于《中华人民共和国合同法》第一百六十条规定的分期付款买卖合同。

摘要2

最高人民法院民事判决书(2015)民一终字第309号

摘要1:——为赔偿一方停工损失而对工程价款结算方式进行变更约定,属于合同履行过程中的正常变更
【案号】最高人民法院民事判决书(2015)民一终字第309号
【裁判要旨】协议约定已完工程固定单价结算方式,在工程未完结情况下,可按完结工程在全部工程中所占权重比例乘以固定单价方式确定。
【裁判规则】双方当事人在中标合同履行过程中,为了赔偿一方停工损失而对工程价款结算方式进行的变更约定,其实质为关于损失赔偿的约定,属于合同履行过程中的正常变更,不属于《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条规定的“黑合同”,其效力应予以认可,可作为双方结算的依据。——《民事审判指导与参考》2016年第1辑(总第65辑)

摘要2:【裁判摘要】对于在施工合同中约定按照平方米均价进行结算的未完工程,对已完工程部分进行结算时,应尊重当事人的约定。可先以合同约定的平方米均价乘以总面积计算出约定的总价款,再通过鉴定确定已完工程的工程量占全部工程量的比例,最后以总价款乘以比例得出已完工程的工程价款。

最高人民法院民事判决书(2014)民一终字第202号(1)

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2014)民一终字第202号
【裁判摘要】根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定,异议人在尚未办理涉案房屋产权变更登记的情形下,必须满足支付全部价款并实际占有使用且对未办理过户手续没有过错的条件,才能产生阻却执行措施的结果。但根据本案查明的事实,异议人与繁荣公司签订《房产认购协议书》,其在起诉时主张已支付合同总价款50%购房款共计1424905元,此种情况并不符合“已经支付全部价款”的条件,异议人在一审庭审时也确认并未实际入住诉争房产。因此,在异议人对诉争房产未支付全部价款且未实际占有入住的情况下,其主张对诉争房产享有的实体权利足以阻却执行措施,缺乏相应的事实和法律依据,本院不予支持。

摘要2

最高人民法院民事判决书(2016)最高法民终222号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2016)最高法民终222号
【典型意义】本案当事人跨越辽宁与北京两省市,集人民法院正确适用民事诉讼程序规则、树立刑民交叉案件处理正确理念、确认商事投资行为合法性等民事审判热点问题于一体,具有较强的指导意义。在程序上,本案是新民事诉讼法司法解释施行后,囊括多项新增条款于一案的典型案例。对于民事案件二审中,一审遗漏当事人诉讼请求而当事人并未就此提出上诉、上诉人在二审阶段请求撤回部分起诉、二审中反诉原告增加独立的诉讼请求、未上诉的当事人以抗辩形式提出独立的诉讼请求等诸多情形,本案进行了范本式的回应。在实体上,本案一方面对刑民交叉案件的区分处理标准进行了强调;另一方面,进一步明确在股权转让行为中,不应因涉及取得目标公司的土地使用权而即认定为无效。
【裁判要旨】股权转让合同虽存在以股权转让为名收购公司土地的性质,且当事人因此合同签订及履行而被刑事裁定认定构成非法倒卖土地使用权罪,但合同效力不必然归于无效。

摘要2:【解读】房地产公司的股权转让行为不改变土地使用权主体,不应纳入土地管理法律法规的审查范围——转让持有土地使用权的公司100%股权虽然被认定构成非法倒卖土地使用权最,但股权转让合同并不必然归于无效。该等股权转让行为不改变土地使用权之主体,故不应纳入土地管理法律法规的审查范围,而应根据《公司法》中有关股权转让的规定对股权转让合同进行审查。
【裁判摘要】当事人未对一审裁判遗漏或者超出诉讼请求提起上诉,二审法院可不予处理,并且当事人不能再以此为由申请再审——关于是否审理原审判决遗漏诉讼请求的问题。……本院在二审审理期间发现,一审判决中对于付××、沙××、王××提出的''周××及恒岐公司支付以合同总价款187388320元为标准,按照人民银行同期贷款利率4倍自2013年10月1日起至实际给付之日止违约金,暂计至2014年5月31日为6558591.2元''这一诉讼请求未予审理,属于''遗漏当事人诉讼请求''的情形。但,鉴于付××、沙××、王××并未提出上诉,亦未就一审法院遗漏其诉讼请求的问题向本院提出任何主张或异议,故,应当视其认可一审判决,本院对一审判决的此项明显不当在二审程序中不予审理。需要特别释明的是,依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十二条“民事诉讼法第二百条第十一项规定的诉讼请求,包括一审诉讼请求、二审上诉请求,但当事人未对一审判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求提起上诉的除外”之规定,由于付××、沙××、王××未针对一审遗漏诉讼请求提起上诉,故其三人亦不得以此为由对本院作出之生效裁判申请再审。

最高人民法院民事判决书(2014)民一终字第4号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2014)民一终字第4号
【裁判摘要1】关于温商公司是否依约支付进度款、应否支付进度款利息以及利息如何计算的问题。2009年4月30日的《协议书》是双方当事人关于《建设工程施工合同》的解除以及解除后相关事项的约定。该《协议书》第一至第四条约定了双方合同解除后工程价款结算方法及支付方式。对比该《协议书》与双方签订的《建设工程施工合同》第26条的规定可知,在工程价款的计算和支付方式上,《协议书》已经替代了《建设工程施工合同》的相关约定,成为规范双方当事人权利义务的最终协议。本院认为,该协议书免除了温商公司迟延给付工程进度款的责任。原因在于:第一,《协议书》签订的目的及意义是解除之前双方签订的《建筑工程施工合同》及其补充协议,并就解除后的双方权利义务作出重新约定。因此,在《协议书》无明确约定时,应当认定《建筑工程施工合同》及其补充协议都已被解除,其内容不再拘束双方当事人。第二,《协议书》并未提及工程进度款,而只是就工程结算总价款的确定方式、时间、支付方式、如温商公司未依约支付工程结算价款的违约责任作出了约定。在该协议书签订之时,如中天公司在本案诉讼中所称,温商公司在支付工程进度款方面已经违约,如果双方当事人意在使被解除的《建筑工程施工合同》中关于进度款的约定继续拘束当事人,就应当在《协议书》中作出明确约定,然而,双方当事人在《协议书》中却对进度款的违约责任只字未提,显然不能得出《建筑工程施工合同》关于进度款的条款仍然拘束双方当事人的结论。第三,根据《协议书》第一条、第三条、第四条的约定,除保修金外,温商公司应在结算确认后3日内以现金和银行承兑汇票的方式向中天公司支付所有的工程款。该工程款显然包括进度款,尤其是包括按照被解除的《建筑工程施工合同》约定尚未支付的进度款。这说明,《协议书》已经免除了依据《建筑工程施工合同》所产生的温商公司迟延支付进度款的违约责任。第四,还要看到,在《协议书》中的前言部分明确载明,温商公司同意不追究中天公司的工期责任。这说明,双方在签订《协议书》之时,明确免除了中天公司应当承担的工期拖延责任,在此背景下,认定《协议书》同时免除温商公司迟延给付工程进度款的责任就更具合理性。综上所述,本院认为,由于《协议书》免除了温商公司迟延给付工程进度款的违约责任,中天公司上诉请求温商公司承担迟延给付工程进度款违约责

摘要2:【裁判摘要2】收取工程款开具工程款发票是承包方税法上的义务,无论是否在合同中明确约定,要求承包方收到工程款后开具相应数额的工程款发票也都是发包方的合同权利。因此,温商公司要求中天公司收取工程款后开具相应数额的工程款发票的请求应予支持,一审判决认为该请求不属于民事审判解决的范围并不予审查,属适用法律错误,予以纠正。

海南省海口市中级人民法院民事裁定书(2015)海中法仲字第10号

摘要1:【案号】海南省海口市中级人民法院民事裁定书(2015)海中法仲字第10号
【裁判摘要】本案亿兴公司与中城建公司在《海南文昌铜鼓岭国际生态旅游区钻石大道三标段道路工程施工退场协议》约定,钻石大道三标段市政道路已完合格工程的结算审核工作将在承包人提交按现状完整的竣工结算资料之日并经亿兴公司确认,上报政府,由政府和亿兴公司共同选定的有资质的审计机构予以确认,最终尾款的支付按政府确认并经审计的决算金额为准。由于涉案工程为市政道路工程,最终结算工程款由政府财政拨付,且双方在上述合同对工程尾款的支付条件已明确约定,而仲裁庭则以双方在《结算审定签署表》盖章的行为足以构成双方对中城建公司承建完成部分的工程总价款的确认为由,裁决亿兴公司支付工程尾款2220646.10元,其后果是市政工程款的支付未经政府审计而直接支付,所损害的是社会公共利益。亿兴公司关于仲裁裁决违反法律规定将应当通过政府审计的市政工程,越过法定的审计程序,侵犯了社会公共利益。仲裁裁决违背社会公共利益的理由成立,本院予以采纳。

摘要2:无

福建省三明市中级人民法院民事裁定书(2016)闽04民终337号

摘要1:【案号】福建省三明市中级人民法院民事裁定书(2016)闽04民终337号
【裁判摘要】根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十八条条的规定:当事人对鉴定意见有异议或者人民法院认为鉴定人有必要出庭的,鉴定人应当出庭作证。经人民法院通知,鉴定人拒不出庭作证的,鉴定意见不得作为认定事实的根据;支付鉴定费用的当事人可以要求返还鉴定费用。该案上诉人在一审审理期间,对厦门市天茂会计师事务所有限公司出具的《报告书》有异议,一审在审理时未通知《报告书》的鉴定人出庭作证;且该案被上诉人郑成柳在2014年6月30日以合伙协议纠纷起诉上诉人陈亨芬时,其诉请返还的工程占用款为1999322.19元,该诉讼标的是1999322.19元,系郑成柳与其他合伙人自认的总价款,现与《报告书》中鉴定的,并由郑成柳单方提供的委托鉴定《报告书》等证据证明的内容“郑成柳已将收到的7204954.31元全部用于“金象温泉城”,郑成柳不仅未挪用上述资金至“龙须楼”工程,还为“金象温泉城”1#、8#号楼工程垫付了1957100元。”与一审判决“被告陈亨芬应返还给原告郑成柳“龙须楼”工程垫付款人民币784793.5元。”该二项相加的金额为2741893.5元相矛盾,鉴定人未出庭作证,导致程序违法,应当予以纠正。

摘要2:无

最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申5469号

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申5469号
【裁判摘要】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定,目的在于加强对作为弱势者的房屋消费者权利的特别保护,在所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的特殊情况下,将对房屋消费者生存权利的保护置于对房地产开发企业债权人金钱债权的保护之上,赋予房屋消费者对买受房屋享有排除强制执行的民事权益。实际上,该规定赋予符合一定条件的商品房买受人对房地产开发企业所享有的转移所购房屋所有权之债权优先于其他债权人对房屋开发企业所享有的金钱债权的效力,是对债权平等原则的突破。同时,这一规定使此种情形下的买受人购买商品房的行为产生了对抗房屋开发企业金钱债权人效力,突破了合同相对性原则,但又缺乏足以产生公信力的公示方式,对交易安全和作为被执行人的房地产开发企业其他金钱债权人的利益影响巨大,也增加了被执行人和案外人通过执行异议恶意串通逃避强制执行的道德风险。因此,人民法院在适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定对案外人权利予以特别保护时,应当从严审查、严格把握。如严格审查被执行人和案外人签订的买卖合同是否真实有效,是否签订在人民法院查封之前,是否倒签;所购商品房是否系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋(不限于买受人所购房屋所在地);支付房屋价款的证据是否充分,付款事实是否真实,已支付价款是否超过合同约定总价款的百分之五十;等等。在依法保护案外人合法权利的同时,也要切实防止被执行人和案外人恶意串通损害申请执行人利益的行为发生。

摘要2:【裁判要旨】《异议和复议规定》第29条中买受人“所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋”该条款中规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”不限于买受人所购房屋所在地,重点考察的是买受人名下无其他用于居住的房屋。

最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申6179号

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申6179号
【提示】抵押权即使同意出售抵押物也不能由此认定其丧失抵押权。
【裁判要旨】购房人在签订《商品房预售合同》之前,案涉房屋已设定抵押,即便抵押权人在办理抵押之后明确抵押人出售案涉房屋,也不能由此认定抵押权人丧失了对案涉房屋享有的抵押权。
【法条链接】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条【无过错不动产买受人物权期待权的保护条件】金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;
(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;
(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条【房屋消费者物权期待权保护条件】金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;
(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

摘要2:【裁判摘要1】根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议规定》)第二十九条的规定,在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时,获得人民法院支持应同时满足三个要件,即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋,以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权的维护,赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力,即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利,法律也应优先保护消费者的物权期待权。《执行异议和复议规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,获得人民法院支持所要满足的四个要件,但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。从法律逻辑上看,房屋买受人若要排除普通债权的执行,既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条,也可以选择适用第二十九条,但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行,则必须参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。
【裁判摘要2】王某某在与鑫东源公司于2014年5月25日签订《商品房预售合同》之前,案涉房屋已于2014年4月28日抵押登记给海控公司。即便海控公司在办理抵押之后明确同意鑫东源公司出售案涉房屋,也不能由此认定海控公司丧失了对案涉房屋享有的抵押权。
【注解】(1)房屋买受人若要排除普通债权执行,既可以选择适用《执行异议和复议规定》第28条也可以选择适用第29条;(2)但房屋买受人若要排除优先权利的强制执行,则必须参照适用第29条规定。

惠尔普法|商品房买受人符合哪些条件才能排除建设工程价款优先受偿权和担保物权的强制执行?

摘要1:解答:商品房买受人需要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定,即“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”、“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”、“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”才能排除建设工程价款优先受偿权和担保物权的强制执行。

摘要2

江苏省苏州市虎丘区人民法院民事判决书(2018)苏0505民初3520号

摘要1:【案号】江苏省苏州市虎丘区人民法院民事判决书(2018)苏0505民初3520号
【裁判摘要】合同签订后因国家税收政策变化导致增值税税率下调是否调整价款应以合同约定为准——本案的争议焦点为因涉案商品房销售而产生的应税销售行为适用的增值税税率由11%降为10%后,对房屋总价款的影响。针对上述争议焦点,本院认为:首先,原被告在合同第四条约定,本合同约定的总房价款除面积差异的原因外,不再做变动,上述约定系原被告双方就涉案房屋约定了固定房屋总价款的计价方法;且不动产属于家庭的大额财产,不动产买卖事宜关系重大,故原被告通过合同作出固定房屋总价款的约定有利于维护商品房交易秩序的稳定;其次,合同补充条款第23条第5项约定,原告购买涉案房屋适用增值税税率为11%,被告辩称上述约定仅是基于当时营改增政策,原被告双方对税种、开票种类的约定,原告主张上述约定系原被告双方约定将增值税税率作为房屋总价款的计价因素之一,故税率下调后房屋总价款应当随之调整,本院认为,开发商因销售商品房而产生的增值税税款系开发商的经营、销售成本之一,开发商在计算商品房的成本时将其考虑在内无可厚非,但原被告已经通过合同第四条作出固定房屋总价款的意思表示,且补充条款第23条第5项的约定并不具有降税即降价的意思表示,故在没有降税降价明确约定的情形下,被告是否缴税、缴税的具体金额、种类对于房屋总价款不产生任何影响;换句话说,如果增值税税率并非下降而是上调,对房屋总价款亦无影响;第三,增值税是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说,增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。本案被告作为开发商销售涉案商品房后,发生了增值税应税销售行为,应当缴纳增值税,故增值税的纳税义务人为被告,并非原告。现国家降低了增值税的税率,直接目的是给企业减轻税负,激发企业活力,但降税后必将会产生一系列的积极效应和连锁反应,从长远来看也必将作用于消费领域,从而惠及广大消费者。综上,本院认为,因涉案商品房销售而产生的应税销售行为适用的增值税税率由11%降为10%后,不影响涉案房屋的总价款,现房屋总价款因面积差异原因变动为1621699元,被告根据上述价款开具增值税发票及收取契税的行为并无不妥,故原告的诉讼请求本院不予支持。

摘要2:【解读】法院认为,开发商因销售商品房而产生的增值税税款系开发商的经营、销售成本之一,开发商在计算商品房的成本时将其考虑在内无可厚非,在合同双方已在合同中作出固定房屋总价款的意思表示,故在没有降税降价明确约定的情形下,开发商是否缴税、缴税的具体金额、种类与房屋总价款无关,故增值税税率调整对房屋总价不产生任何影响。
【注解】合同仅约定合同价款是含税价而未约定税率,增值税税率从16%下调为13%。虽然在订立合同时是以16%增值税点计算合同价款,但因未明确税率,无法从书面上区分增值税费和不含税价,且未明确税率下降对总价款的影响,无法跟卖方要回3%增值税点的费用,等于是卖方享受了3%的税收优惠。

北京市高级人民法院民事判决书(2015)高民终字第3762号

摘要1:【案号】北京市高级人民法院民事判决书(2015)高民终字第3762号
【裁判摘要】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中,关于支付价款问题。虽然金陛公司出具了王××购买涉案房产的购房款收据,但并未出具正式发票,亦未有转账记录。王××称购房款为现金支付,并表示有借款支付房款行为。但其关于借款支付房款表述,佐证的借款人均为其亲属,且均称为现金给付王××,无转帐记录。另外,本案中,涉案房屋在2012年即被查封,但在查封当时,金陛公司和实际使用人刘××均未表示存在房屋实际权利人王××这一事实。而王××一直迟至2014年才向法院提出执行异议主张权利。王××虽辩解说系因刘××没有告知其情况,但该辩解与常理有悖。综合来看,王××实际权利人身份存在疑点,其所提供的证据的证明力并不充分,现有证据难以确定。根据以上情况,王××现有证据难以确定其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于排除执行的条件,其执行异议理由本院难以支持。

摘要2:【案号】北京市高级人民法院民事判决书(2016)京民再97号
【摘要】《异议复议规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”......但是,《异议复议规定》第二十八条、第二十九条并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准。第二十八条系普适性的条款,对于所有类型的被执行人均可适用,而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中,既可以适用特别条款,也可以适用普通条款。所以,本案二审判决仅适用《异议复议规定》第二十九条,而未考虑第二十八条,系适用法律错误。在《异议复议规定》第二十八条、第二十九条均能适用于本案的情况下,本院认为,根据查明的事实可知,......王××与金陛公司签订房屋买卖合同,但至今王××未办理房屋过户登记。对此,金陛公司与王××均负有责任。故王××不符合《异议复议规定》第二十八条的条件,不具有排除执行的权利。另外,王××至今没有提交证据证明涉案房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋,根据现有证据可知,王××是将涉案房屋出租给他人使用,显然该情形不符合《异议复议规定》第二十九条的规定,故王××不具有排除执行的权利。

最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申1590号

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申1590号
【裁判摘要1】《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。"二审法院参照该规定,结合案件事实认定贺×的行为符合以上情形。现交行陕西分行申请再审认为,二审法院认定的上述基本事实缺乏证据证明。对此,本院评析如下:(一)关于贺×是否已在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同的问题。交行陕西分行提出,根据《物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间未经抵押权人同意,不得转让抵押财产"的规定,贺×和瑞麟公司签订的《商品房买卖合同》无效。本院认为,《物权法》该条款规定的“不得转让"针对的是抵押的不动产的“过户行为",“不得转让"即不得过户。该条款并非针对抵押的不动产转让合同的效力,不构成影响合同效力的强制性规定。故交行陕西分行提出的该理由,不能成立。根据二审法院查明的事实,2014年8月6日,贺×与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》,约定贺×购买瑞麟君府南区10号楼2单元1层20103号房屋,合同价款为55万元。该合同系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。2015年1月27日,西安中院依据生效的债权文书《公证书》及《执行证书》作出(2014)西中执证字第00059-6号执行裁定,查封了案涉房屋。根据上述事实应当认定,贺×与瑞麟公司在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同。(二)关于贺×所购商品房是否用于居住且其名下是否无其他用于居住的房屋的问题。本院认为,《执行异议和复议案件规定》第二十九条第二项中规定的“用于居住",其标准是政府规划主管部门规划批准的该房屋的使用性质。经查,贺×所购房屋性质为居住用房。故交行陕西分行提出的贺×无法证明案涉房屋已交付、已居住、已占有使用等理由,均不能否定贺×所购房屋是居住用房。关于贺×名下是否还有其他房屋的问题。西安房管局出具的《财产查询反馈信息表》显示,贺×名下未登记其他房屋。交行陕西分行认为,贺×仅能证明其在陕西省内无其他用于居住的房屋,

摘要2:(续)而不能证明其在全国范围内再无其他用于居住的房屋,贺×亦未提供证据证明其配偶、子女名下均无其他用于居住的房屋。本院认为,《执行异议和复议案件规定》第二十九条第二项中规定的“无其他用于居住的房屋",系买受人在被执行房屋所在地名下无其他用于居住的房屋,而不是在全国范围内无其他用于居住的房屋。二审法院已查明贺×在陕西省无其他房产,故认定贺×名下无其他用于居住的房屋,并无不当。交行陕西分行再审申请提出,该条规定的“其名下"无其他用于居住的房屋,不仅包括购房者本人,还应包括购房者的配偶、子女名下也都没有其他用于居住的房屋。该理由没有法律依据,本院不予支持。(三)关于贺×已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十的问题。......故一、二审判决认定贺×支付的购房款已超过合同约定总价款的百分之五十并无不当。
【裁判摘要2】《执行异议和复议案件规定》第二十七条规定:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。”从该条规定来看,原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但同时规定了例外情况,即“法律、司法解释另有规定的除外”。换言之,申请执行人对执行标的享有优先受偿权的,其对抗案外人的执行异议不是绝对的,如果法律、司法解释另有规定的,申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权,也不能对抗案外人的执行异议。本院认为,《执行异议和复议案件规定》第二十九条即为第二十七条规定的“但法律、司法解释另有规定的除外”中的司法解释,第二十九条与第二十七条并不矛盾,因为它是第二十七条的但书内容。第二十九条之所以作为第二十七条的但书,是为了优先保护符合相关情形的房屋购买者的居住权,因为从价值衡量来看,该种情形下的居住权与抵押权相比,居住权优先。据此,在贺×的行为符合第二十九条规定的情形下,即使交行陕西分行在案涉商品房上设定有抵押权,贺×也享有足以排除强制执行的民事权利。本案中,贺×已承担相应举证责任,提供的证据足以证明其符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定的情形,二审法院参照适用该规定,根据《民事诉讼法司法解释》第三百一十二条第一款第一项之规定,认定贺×享有足以排除强制执行的民事权益,适用法律正确。

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