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律师教你打二手房买卖纠纷官司

摘要1:【目录】1.什么是二手房买卖?如何审查二手房交易主体?2.如何进行二手房买卖业主身份认定?3.房屋买卖合同定金性质约定不明确的,如何处理?4.房屋买卖中,房产中介居间合同义务有哪些?5.老旧房地契是否还有效?6.什么是房屋买卖合同?哪些房地产不能在市场上交易?7.如何认定农村房屋买卖合同效力?8.擅自出售共有房屋效力如何认定?买受人能否取得所有权?夫妻一方擅自处分夫妻共有房产的,怎么处理?9.房屋买卖合同侵害第三方房屋优先购买权的,如何处理?10.未取得产权证房屋买卖合同如何认定法律效力?11.如何认定境外人士购房合同的效力?12.一房二卖合同,谁是所有人?一房多卖情形下,多个当事人均要求履行合同的,怎么处理?13.房屋买卖“黑白合同(阴阳合同)”的法律效力如何认定?14.房屋买卖合同不成立、无效、被撤销后,如何处理?15.房屋买卖合同根本违约解除后,守约方可以主张赔偿哪些损失? 违约方是否享有合同解除权? 16.房屋买卖合同解除后对添附补偿应如何合理补偿?17.房屋借名登记,不动产归属如何认定?17.1以他人名义购房,借名人与登记人发生纠纷的,怎么处理?17.2一方当事人确实为购房出资,但不能证明当事人之间系借名关系的,怎么处理?17.3借用他人名义购买经济适用房等政策性保证住房,能否要求登记人将房屋过户至借用人名下?18.限制民事行为能力人订立的合同效力如何规定?19.房屋买卖中的户口迁出纠纷,是否属于法院受理范围?

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云南省昆明市中级人民法院民事判决书(2008)昆民一终字第435号

摘要1:【案号】云南省昆明市中级人民法院民事判决书(2008)昆民一终字第435号
【提示】农民集体经济组织或者村民委员会、村民小组,可以按照法律规定的民主议定程序,决定在本集体经济组织内部分配已经收到的土地补偿费。征地补偿方案确定时已经具有本集体经济组织成员资格的人,有权请求支付相应的份额。
【裁判摘要】最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定:“农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组,可以按照法律规定的民主议定程序,决定在本集体经济组织内部分配已经收到的土地补偿费,征地补偿安置方案确定时已经具有本集体经济组织成员资格的人,请求支付相应的份额”。本案中苏云仙是否在征地补偿安置方案确定时具有前卫营居委会集体经济组织成员资格,苏云仙是否有权享有前卫营居委会土地补偿费分配权的依据。首先,苏云仙因1994年与江津市白沙镇凤丽村民委员会樊学林结婚时,到前卫营居委会办理过户口迁出手续,前卫营居委会依据苏云仙的迁户手续注销了苏云仙在前卫营居委会的户口,后因苏云仙未到迁入居住地办理落户手续,也未将未迁出情况告知被上诉人前卫营居委会,致使前卫营居委会不知道苏云仙户口未迁出的事实,按照原审中苏云仙所提交的证据:即苏由俊为户主的“居民户口册”,证明苏云仙到被上诉人所在地的公安机关落户的时间是2006年8月26日补入遗漏人口,在此期限之前苏云仙未能举证证明其所在地的公安机关以及前卫营居委会处有户口注册登记,在征地补偿安置方案确定时具有前卫营居委会集体经济组织的资格,为此,苏云仙不能举证证明系前卫营居委会集体经济组织成员资格。第二、对于苏云仙提交的《呈贡县人民政府国家公粮、订购粮任务通知书》系1997年9月29日颁发,是第一次承包的土地的证件,该证据不能证明苏云仙履行了集体经济组织成员的义务,苏云仙自与江津市白沙镇村民委员会樊学林结婚后就未在前卫营居委会处居住、生活,也未尽前卫营居委会集体经济组织成员义务。第三、按照苏云仙提交的《土地承包合同书》以及苏云仙一审庭审所作其没有承包前卫营居委会土地的陈述,能证明苏云仙在前卫营居委会无承包土地。被上诉人前卫营居委会以苏云仙不具有前卫营居委会经济组织成员资格不分配其土地补偿款并无不当。为此,原审法院判决驳回苏云仙的诉讼请求并无不当。

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上海市第一中级人民法院民事判决书(2015)沪一中民二(民)终字第293号

摘要1:【案号】上海市第一中级人民法院民事判决书(2015)沪一中民二(民)终字第293号
【裁判要旨】当事人未按照合同约定及时将户口迁出,显属违约,理应承担合同约定的违约责任。但在具体责任的承担上,应就该违约行为的性质、违约形成的过错程度及约定违约金标准进行评价。

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【笔记】法院是否受理房屋买卖中户口迁出纠纷?

摘要1:【要旨】迁户口不属于法院审理范围,法院无法支持当事人要求迁出户口的诉求。房屋买卖合同中买方应当约定卖方迁出户口的时间以及违约责任(违约金),以免被动。

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北京市高级人民法院民事裁定书(2017)京民申2389号

摘要1:【案号】北京市高级人民法院民事裁定书(2017)京民申2389号
【裁判要旨】出卖人逾期迁出后壳,购房人只能起诉要求其承担违约责任。户口迁移问题属于公安机关户籍管理事宜,不属于人民法院民事案件受理范围。
【裁判摘要】曾某某与单某某签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效,双方当事人均应依约履行。单某某作为出卖人,未按约定履行原有户口迁出义务,已构成违约,应承担相应违约责任。但因户口迁移问题属公安机关户籍管理事宜,不属于人民法院民事案件受理范围,故两审法院对曾某某的该项诉讼请求不予处理,并无不妥。对于违约金数额问题,两审法院对曾某某诉讼请求中主张的违约金数额予以酌减,处理原则正确,确定数额适当。

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北京市高级人民法院民事裁定书(2017)京民申4635号

摘要1:【案号】北京市高级人民法院民事裁定书(2017)京民申4635号
【裁判要旨】房屋买卖合同中,双方约定出卖人违约户口逾期迁出房屋按日支付违约金的,每日的违约金数额构成单独的债权,并单独适用诉讼时效。出卖人承担的责任范围限于购房人起诉前二年及起诉至户口迁出之日止。
【裁判摘要】李某某按照约定应当在房屋所有权转移之日起730日内将户口迁出涉案房屋,其未按照合同约定履行户口迁出义务构成违约,应承担违约责任。因李某某未将户口依约迁出的违约事实持续性存在,且合同中约定的违约金的计算方式在逾期十五日后采用按日计付,每日的违约金数额均应视为个别的债权分别单独适用诉讼时效,故本案违约金保护范围为秦谋起诉之日前两年的违约金以及起诉之后至李某某迁出户口的2017年4月10日期间的违约金。

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北京市高级人民法院民事裁定书(2017)京民申1133号

摘要1:【案号】北京市高级人民法院民事裁定书(2017)京民申1133号
【裁判要旨】房屋买卖合同中,双方约定出卖人将第三人户口迁出后,购买人支付购房余款的,因第三人中途死亡户口注销,但该事件并非出卖人行为,购房人支付尾款的条件并未成就。
【裁判摘要】本案中,江某某与李某某于2015年1月18日在涉诉房屋买卖合同《补充协议》中约定”......甲乙双方同意自本合同签订之日起一年内,将本房内户口(刘某某)迁出,自本房内户口(刘某某)迁出后当日起7个自然日内乙方同意向甲方支付15万元。”之后刘某某的户口于2015年8月20日因该自然人死亡而注销。现因刘某某户口注销的后果,系因自然人死亡这一客观存在的法律事实所致,非江某某履行自身合同义务的结果,且不符合双方约定的户口迁出的给付条件,故一、二审法院对江某某要求李某某履行合同约定支付15万元的诉讼请求未予支持,认定事实清楚,适用法律正确,所作判决并无不当。

摘要2:【案号】北京市第二中级人民法院民事判决书(2016)京02民终6227号
【摘要】从文义理解的角度,双方约定李某某履行15万元给付义务的条件,为“将本房内户口(刘×)迁出”,而根据本案现已查明的事实,刘×的户口于2015年8月20日因该自然人死亡后而注销,并未达到双方约定的户口迁出的给付条件;更为重要的是,从合同履行的角度,刘×户口注销的后果,系因自然人死亡这一客观存在的法律事实所致,非江某某履行自身合同义务的结果。在江烨盛未履行自身义务的情况下,其仅凭客观法律事实的发生,即要求李某某支付合同对价,依据亦不充分。