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房地一体抵押原则

摘要1:房地一体抵押原则(房、地权利主体相一致原则)是指建设用地使用权与建筑物所有权法定一并抵押原则。

摘要2:【注解】(1)(1)建设用地使用权的登记以宗地为单位,一块宗地即为一个物权客体;(2)抵押房产系案涉宗地面积范围内唯一合法建筑物,在没有证据证明案涉建设用地使用权存在其他共有人的情况下,抵押权人就案涉全部土地拍卖款优先受偿。——参考案例:最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申2308号;(2)房地一并抵押按照规划建筑面积比例计算抵押土地面积。——参考案例:最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申4903号

最高人民法院民事判决书(2006)民二终字第153号

摘要1:——单独设定抵押的房产,其附着的划拨取得国有土地使用权是否仍须履行审批手续
——在《物权法》施行之前约定医药采购供应站以自身房产设定抵押,并在当地房屋管理部门办理抵押登记的,应当认定抵押权成立。抵押人是否就房产所涉国有土地使用权另行办理抵押登记手续不影响抵押合同的效力
【案号】最高人民法院民事判决书(2006)民二终字第153号
【裁判摘要】根据最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条的规定,如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上,将该建筑物与土地一并设定抵押的,对土地使用权的抵押须履行法定的审批手续,否则,应认定抵押无效。当事人在签订抵押合同时,如果仅仅约定以自有房产设定抵押并办理房屋抵押登记,并未将该房产所附着的、以划拨方式取得的国有土地使用权一并抵押的,不适用上述规定。
【提示1】当事人以附着于划拨方式取得的国有土地使用权之上的建筑物设定抵押并办理房屋抵押登记,该抵押合同并不当然无效。
【提示2】最高人民法院实质上已经认可了建筑物价值和建设用地使用权价值分离进行抵押并清偿的内涵:
①以建筑物价值做抵押担保的担保物权行使时,担保物权不能及于土地使用权价值;
②以土地使用权价值做抵押担保的担保物权行使时,担保物权亦不能及于建筑物的价值部分。
【裁判要旨】以自有房产单独设定抵押并办理抵押登记的,当事人是否就该房产附着国有划拨土地使用权另行办理抵押登记手续不影响抵押合同效力——根据《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条规定,如果建筑物附着于以划拨方式取得国有土地使用权之上,将该建筑物与土地一并设定抵押的,对土地使用权的抵押须履行法定的审批手续,否则应认定抵押无效。该条所规定的“将该建筑物与土地一并设定抵押的”,系指当事人约定将建筑物与土地一并设定抵押的情形。如果当事人在签订抵押合同时,仅约定以自有房产设定抵押并办理房屋抵押登记,并未将该房产所附着的、以划拨方式取得的国有土地使用权一并抵押的,不适用上述规定。即以自有房产单独设定抵押并办理了抵押登记的,当事人是否就该房产附着的国有划拨土地使用权另行办理抵押登记手续不影响抵押合同效力。

摘要2:【解读1】未经审批抵押划拨土地上的自有房屋不必然导致抵押无效。
【解读2】单独抵押划拨土地上的自有房产未经审批不影响抵押合同效力(实践中也有法院基于“房地一体”原则认定单独抵押自有房产涉及划拨土地使用权抵押未经审批抵押合同无效)。

最高人民法院(2007)民二终字第183号民事判决书

摘要1:——划拨土地使用权之上的房屋抵押合同的效力问题
【案号】最高人民法院(2007)民二终字第183号民事判决书
【提示】土地使用权随房屋一并抵押的,无须区分土地使用权取得方式(对土地使用权的抵押是依据“地随房走”原则而产生的);单独抵押土地使用权的,只有土地使用权以出让方式取得的才可以抵押。
【裁判要旨】以划拨土地上房屋设定抵押的抵押合同不应当认定无效。
【裁判意见】《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条仅适用于建筑物与土地使用权一并抵押的情形——《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条规定:“国有企业以建筑物设定抵押的效力问题,应区分两种情况处理:如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上,将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的,对土地使用权的抵押需履行法定的审批手续,否则,应认定抵押无效;如果建筑物附着于以出让、转让方式取得的国有土地使用权之上,将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的,即使未经有关主管部门批准,亦应认定抵押有效。”该规定的适用前提是将建筑物与土地使用权一并设定抵押,不适用于单独抵押。该批复主要解决的是国有划拨土地使用权是否列入破产债权的问题。对于该批复中“抵押无效”规定的理解,不宜随意扩大至相应的建筑物抵押,更不宜以之修正相应的法律法规和司法解释。
【裁判规则】国有划拨土地上房屋抵押并不导致抵押合同无效——划拨土地使用权之上的房屋抵押合同只要合法履行了房屋抵押手续,就应认定该抵押合同有效。金冠“房随地走,地随房走”,但房产和地产仍是相互区分的,必须承认土地使用权抵押合同和房屋所有权抵押合同为互不相同的抵押合同。由于《城市房地产管理法》第51条已以扣缴土地使用权出让金的形式对国家利益给予了充分保障,没有必要再因土地使用权的取得方式系划拨取得,对房屋抵押合同的效力特别加以限制。
【最高人民法院裁判观点】就房屋单独设定抵押的行为不必然导致房屋抵押合同无效,对于划拨土地使用权之上的房屋抵押法律无禁止性规定,应当认定有效。

摘要2

最高人民法院民事判决书(2007)民二终字第222号

摘要1:——地上建筑物所有权转移后占用范围内土地使用权单独抵押的效力问题
——房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押
【案号】最高人民法院民事判决书(2007)民二终字第222号
【裁判摘要】根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条的规定,房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《城市房屋权属登记管理办法》亦规定:“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”据此,房产转让人负有将所售房屋占用范围内的土地使用权移转给受让人的义务,受让人享有要求将所购房屋占用范围内的土地使用权移转给自己的权利。在土地使用权变更登记完成之前,转让人为登记的名义权利人,但受让人为实质权利人的,可以请求将土地使用权变更至自己名下。
【提示】房屋所有权转移后,土地使用权变更登记之前,受让人为实际权利人,有权将土地使用权变更至自己名下。
【裁判要旨】虽然抵押合同只针对土地使用权,但依据“房随地走”原则,应视为土地使用权和地面建筑物所有权一并抵押,抵押人对地面建筑物无所有权的,构成无权处分,抵押合同无效。
【裁判意见】违反登记部门关于抵押登记展期不知道抵押无效——根据《担保法司法解释》第12条第1项规定:“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间,对担保物权的存续不具有法律约束力”。故抵押期限届满后未办展期,抵押人主张抵押无效的,不予支持。
【裁判规则1】包含无权处分房屋的土地使用权抵押合同无效——“地随房走,房随地走”的权利合一原则是我国房地产权属的一贯原则。土地使用权上设定的抵押权无效及于该宗土地全部。土地使用权抵押合同约定将抵押人不享有所有权的地上建筑物一并抵押给抵押权人,导致抵合同无效的,抵押人应负过错赔偿责任,对不能清偿的债务承担不超过1/2的赔偿责任。
【解读】抵押的土地使用权上存在他人房屋的构成无权处分——土地使用权登记的权利人将土地使用权与地上建筑物所有权一并抵押并办理了土地使用权抵押登记,但抵押时地上建筑物已转移登记给他人的,构成无权处分(未经追认抵押合同无效)。

摘要2:【裁判规则2】
①以土地使用权抵押的,虽然抵押登记只针对土地使用权,但应当视为当事人约定土地使用权与地面建筑物所有权一并抵押。
②建筑物所有权转让后,其占用范围内的土地使用权未一并移转而单独抵押给他人的,构成无权处分。
【摘要】陕中营抵字022号《抵押合同》中约定了抵押物名称为“土地、房产”,中转冷库 2003年向西安市国土资源和房屋管理局报送的也为《关于同意继续用土地及地面建筑物进行贷款抵押的函》。因此,虽然抵押登记只针对西未国用(2000)字第979号国有土地使用权,但应视为当事人约定土地使用权与地面建筑物所有权一并抵押。然而地上建筑物中职工住宅楼的所有权已经移转给购房职工所有,中转冷库并无权利处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”,该抵押合同未经地上建筑物所有权人购房职工追认;且西未国用(2000)字第979号土地使用权证书中已经标明该宗土地上存有地上建筑物,并标明为中转冷库的福利区,地上建筑物中职工住宅楼所有权已经登记移转至购房职工名下,而原债权银行却未查明地上建筑物实际权属即接受抵押,也存在过错,因此抵押合同无效,依据该合同设立的抵押权也相应无效。
本案中职工住宅楼虽然没有占用西未国用(2000)字第979号全部13.265亩土地,但于该土地使用权上设定的抵押权无效及于该宗土地全部,西未国用(2000)字第979号国有土地使用权抵押无效。信达西安办关于其对上述国有土地使用权享有抵押权的上诉理由不能成立,本院不予采纳。原审判决关于造成该部分抵押无效,陕西中行和中转冷库均有过错,中转冷库在信达西安办对有效抵押部分实现抵押权后,对粮油公司仍不能清偿的部分需承担部分赔偿责任的认定正确,但其关于中转冷库就此承担三分之一赔偿责任的比例认定偏低。虽然陕西中行对造成上述国有土地使用权抵押无效的后果存在过错,但中转冷库的无权处分行为亦是导致抵押无效的主要原因,因此,本院将中转冷库上述赔偿责任比例调整为二分之一。

关于《物权法》第182条的理解与适用

摘要1:《物权法》第一百八十二条有“一并抵押”的规定,在房地产抵押贷款中只抵押登记房产或登记地产的可操作性、有效性、合法性在实践中常常产生争议,笔者对此浅谈个人看法,供读者参考。

摘要2

最高人民法院执行裁定书(2012)执复字第29号

摘要1:——土地抵押的其地上建设物即使未办登记也一并抵押
【案号】最高人民法院执行裁定书(2012)执复字第29号
【裁判要旨】关于海秀支行对涉案房地产的优先受偿权问题。1996年至2000年间,海秀支行向鸿扬公司发放借款10笔。所有贷款均以涉案房地产抵押担保,并依法办理了抵押登记,取得了土地使用权抵押登记表、土地他项权利证书、房屋他项权利证书。本案所涉10笔借款到期后,在诉讼时效期间内,海秀支行从1996年至2010年每年均向鸿扬公司进行催收,鸿扬公司均签收确认。最高人民法院《关于适用若干问题解释》第十二条规定:“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间,对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后,担保权人在诉讼时效结束后二年内行使担保物权的,人民法院应予支持。”《物权法》第二百零二条规定:“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的,人民法院不予保护。”海秀支行在诉讼时效期间内向鸿扬公司进行催收的行为,依法产生导致原债权诉讼时效中断的后果。鸿扬公司及钓鱼台宾馆以涉案房地产作为鸿扬公司贷款抵押物抵押给了海秀支行,海秀支行对该抵押物依法享有优先受偿权;根据《物权法》第一百八十二条关于“以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押”的规定,新疆高院所拍卖的其中六套房屋虽不是海秀支行的抵押物,但该房屋是建筑在所抵押的土地上,故对该部分房屋应视为海秀支行有优先受偿权。因此,异议裁定关于海秀支行对涉案财产享有优先受偿权的结论是正确的,信达海南分公司的复议理由不能成立。

摘要2

房产拍卖后,第三人无权以所持土地证分割拍卖款——抵押房屋的土地使用权证由第三人持有的,第三人无权就该抵押房地产一并拍卖的价款主张土地部分价值的返还

摘要1:【要旨】根据“房地一体”原则,房产占用范围内的土地使用权亦一并转让并设定抵押。抵押房屋的土地使用权证由第三人持有的,第三人无权就抵押房地产一并拍卖的价款主张土地使用权部分价值的返还。
【案例】最高人民法院(2011)执监字第82号《中国××银行昆明市官渡区支行与云南××集团有限公司、昆明××房地产开发经营公司执行申诉案》

摘要2

房地产一并抵押时,应对以划拨方式取得的国有土地使用权抵押履行法定审批手续

摘要1:【要旨】《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条规定:“如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上,将该建筑物与土地一并设定抵押的,对土地使用权的抵押须履行法定的审批手续,否则,应认定抵押无效。”这里所规定的“将该建筑物与土地一并设定抵押的”系指当事人约定将建筑物与土地一并设定抵押的情形。当事人在订立合同时如果约定将建筑物与以划拨方式取得的国有土地使用权一并设定抵押的,则抵押人应对抵押国有土地使用权履行法定审批手续。如当事人签订合同约定仅以自有房产设定抵押并办理房屋抵押登记,并未将该房产所附着的、以划拨方式取得的国有土地使用权一并抵押的,不适用上述规定。
【案例】最高人民法院(2006)民二终字第153号

摘要2

最高人民法院民事判决书(2007)民二终字第48号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2007)民二终字第48号
【裁判要旨】未经房管部门而是依规在工商办理的抵押登记有效——抵押合同已依法依规在工商管理部门进行了抵押登记,应认定抵押权成立,抵押权人享有对抵押物的优先受偿权。
【裁判规则】抵押合同仅就在建工程设定抵押,未对该工程占用范围内的土地一并抵押,该单独抵押并不必然导致抵押合同无效——根据《担保法》第三十六条第一款规定,以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。依上述规定及房地产交易中“房随地走,地随房走,房地产主体一致”原则,当事人应对在建工程及建筑物占用范围内的土地使用权一并抵押。双方所签抵押合同仅就在建工程的建筑物设定了抵押,而未对该建筑物占用范围内的土地一并抵押,但该单独抵押行为并不必然导致抵押合同无效的法律后果,故债权人可以对该抵押物的变价优先受偿。

摘要2

21条裁判规则详解房产与地产抵押关系

摘要1:1.以自有房产单独设定抵押并办理了抵押登记的,当事人是否就该房产附着的国有划拨土地使用权另行办理抵押登记手续不影响抵押合同的效力。
2.以土地使用权抵押的,虽然抵押登记只针对土地使用权,但应当视为当事人约定土地使用权与地面建筑物所有权一并抵押。
3.建筑物所有权转让后,其占用范围内的土地使用权未一并移转而单独抵押给他人的,构成无权处分。
4.以房屋单独设定抵押,该房屋占用范围内的划拨土地使用权未履行抵押审批手续或办理抵押登记的,并不必然导致房屋抵押合同无效。
5.以划拨土地上的房屋抵押但未办理土地使用权抵押批准登记手续的,土地使用权抵押部分无效。
6.《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条仅适用于建筑物与土地使用权一并抵押的情形。
7.抵押合同仅就在建工程设定抵押,未对该工程占用范围内的土地一并抵押,该单独抵押并不必然导致抵押合同无效。
8.抵押人以自有建筑物抵押,同时一并将该建筑物占用范围内的他人名下的土地使用权抵押,并办理了抵押登记的,该抵押有效。
9.已办理抵押登记的在建工程项目竣工后,未重新办理房产抵押登记的,并不必然导致抵押权无效。
10.《合同法》第二百八十六条规定的建设工程价款优先权的客体不及于建筑物所占用的建设用地使用权。
11.土地使用权与房屋所有权可以分别抵押给两个债权人,但在实行抵押权时不得违背土地使用权与房屋所有权“一体化”的原则。
12.房地一并抵押中的“地随房走”原则具有一定的适用限制。
13.房地分别抵押并登记的,不宜认定抵押无效。
14.房地未一并抵押的,其中一项抵押登记的效力及于另一项。
15.土地使用权与其地上建筑物为两个以上的人分别所有,土地使用权抵押的效力不及于地上建筑物。
16.房地分别抵押且登记的,在抵押权实现之时,应就两项抵押财产分别拍卖、分别受偿。
17.国有划拨土地使用权不得单独抵押,但可与地上建筑物一并抵押,并在实现抵押权时优先缴纳相当于应缴的土地使用权出让金。
18.仅将集体土地的建设用地使用权单独抵押的,依法应认定无效。
19.乡镇、村企业的建设用地使用权必须与其上的厂房等建筑物一并抵押,不得单独抵押。
20.乡镇、村企业的建筑物及其建设用地使用权抵押应限定于一定范围。
21.乡镇、村企业的建设用地使用权抵押,必须符合相应的法定条件

摘要2

最高人民法院民事裁定书(2014)民申字第1170号

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2014)民申字第1170号
【裁判摘要】抵押土地但未抵押地上房屋,成立在后的租赁关系不得对抗成立在先的法定抵押权,此后承租地上房屋的人不能对抗抵押权人——根据《物权法》第182条第2款的规定,建设应当使用权抵押的,其地上建筑物视为一并抵押。此时,抵押权人取得地上建筑物抵押权与取得建设用地使用权的时间相同,该抵押权为法定抵押权。因此,即使建筑物未作抵押权登记,成立在法定抵押权之后的对建筑物的租赁关系也不得对抗抵押权人对建筑物的抵押权。

摘要2:【裁判摘要】《物权法》第一百八十二条第一款规定:“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。”第二款规定:“抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。”上述第一款规定的实质是在我国目前房屋抵押登记和土地抵押登记分属不同部门办理的情况下,对房地产设定抵押权时的倡导性规范。第二款则是针对当事人未按照上述第一款规定一并抵押时的处理,即由法律直接规定为“视为一并抵押”。《物权法》第一百八十二条第二款的文义解释应是,只要在房地产之一的房屋(或者该房屋所占用的土地使用权)上已设立了抵押权,则与该房屋(或者土地使用权)相对应的土地使用权(或者土地使用权之上所附着的房屋)也一并设立了抵押权,而不论该抵押权是否已经办理了抵押登记手续。对于此种虽未依法登记但依据法律规定“视为一并抵押”的抵押权,其设立时间应与该房屋上设立抵押权的时间一致,即在该房屋上登记设立抵押权的同时,该房屋所占用的土地使用权上同时设立了法律规定的抵押权。

最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第126号

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第126号
【裁判摘要】依据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条关于“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押”的规定,鲁华商贸公司向二审法院及本院提交的2014年3月29日蒙阴县国土资源局出具的《证明材料》,仅说明在华夏银行股份有限公司杭州滨江支行的抵押不是单独以土地使用权抵押的,但不能由此认定星光机械公司的土地没有进行抵押,《证明材料》无法推翻二审判决认定的事实。

摘要2

最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申4903号

摘要1:【裁判摘要】房地一并抵押按照规划建筑面积比例计算抵押土地面积——依照物权法第一百八十二条规定,以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。因此,景德镇农商行对于3号、4号厂房、1号宿舍楼及其占用范围内的建设用地使用权享有抵押权。按照日常生活经验,地块一般具有可分割性。地块一般具有可分割性舍楼及其占用范围内的建设用地地块与其他尚未实际建成建筑的地块并非不可分割。密胜公司提供抵押物的建筑面积为24859.15平方米,规划建设面积55260.05平方米,仅占规划建设面积的44.99%。原判决据此认定景德镇农商行就涉案全部土地使用权权益的44.99%享有优先受偿权并无不当。即使在3号、4号厂房、1号宿舍楼之外,规划建设土地上实际暂未建成其他建筑,也不影响该地块本身作为规划建设用地的性质。即,其余未建建筑地块本应用于建设其他建筑,而不应作为物权法第一百八十二条规定的建筑物占用范围内的建设用地。景德镇农商行还主张案涉土地只有一份《国有土地使用权证》。因此,建设用地使用权及于整块宗地。根据我国地籍管理规定,土地登记以宗地为基本单元,建设用地使用权人所持有的《国有土地使用权证》以宗地为单元进行核发,宗地可以进行分割、合并。因此,景德镇农商行仅以此为由认为案涉土地不可分割,不予支持。

摘要2