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对第三人购买但未办理过户登记的财产(房产)能否执行?

摘要1:【目录】被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人;无过错不动产买受人物权期待权的保护条件规则;房屋消费者物权期待权保护条件;金钱债权执行中预告登记权利人提出案外人异议审查规则;提示1:国有股权转让未履行相关变更手续的,法院可冻结;提示2:《查封规定》第17条适用范围;提示3:“第三人对此没有过错”的适用问题;九民纪要解读1:案外人系商品房消费者;九民纪要解读2:商品房消费者的权利与抵押权的关系;民纪要解读3:案外人系商品房消费者
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摘要2:【解读】物权期待权是指权利取得的必要条件中的某部分虽已实现,但独未全部实现之暂时的权利状态。其构成要件包括:
(1)买受人于被执行人在查封前签订合法有效的书面转让合同(《城市房地产管理法》第41条规定:“房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式”);
(2)买受人在查封前合法占有(占有应理解为对不动产的管理和支配)不动产;
(3)买受人已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行(对于买受人剩余价款的支付,司法解释规定按照人民法院要求的时间而非按照合同约定期限交付);
(4)非因买受人自身原因未办理过户登记:A.对他人权利障碍的忽略(如因抵押权而无法登记);B.对政策限制的忽略(如因限购而导致无法办理过户手续);C.消极不行使登记权利(如为了逃税二故意不办理登记)。
【注解1】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条第2项规定购房消费者条件之一:“所购商品房系用于居住”:(1)规划用途上用于居住,或者规划用途虽然非用于居住但实际用于居住,属于“所购商品房系用于居住”;(2)虽然规划上用于居住,但购房者购房目的并非用于居住,则不属于“所购商品房系用于居住”。
【注解2】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条第2项规定购房消费者条件之一:“买受人名下无其他用于居住的房屋 ”:(1)买受人(不包括配偶、子女等)名下无其他用于居住的房屋;(2)在房屋所在地无其他用于居住的房屋。
【注解3】(1)车位非基本生活之需,不属于居住房屋,不属于《执行异议和复议规定》第29条调整范围。——参考案例:(2019)最高法民申3349号;(2)车位适用《执行异议和复议规定》第28条规定。——参考案例:(2019)最高法民申3920号
【注解4】案外人未及时办理权属变更、长期将房屋权属登记在他人名下的有意安排系对自身权益的处分,应认定其在知晓法律风险的情形下自愿接受不动产物权登记规则及对外公示效力的约束,其应自行承担相应不利后果,其享有的权益不能对强制抗行。——参考案例:(2022)最高法民再265号
【注解5】享有物权期待权的商品房消费者转让商品房实质为债权转让,受让人继续享有前手足以排除执行的民事权益。——(2021)最高法民终998号