摘要1：最高人民法院关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复（1986年1月7日，最高人民法院）
【提示】
①该批复仍是确定房屋租赁纠纷的管辖权的有效意见：凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，一般应由房屋所在地法院管辖，个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的，也可由被告户籍地或居所地法院管辖；
②根据《民事诉讼法司法解释》第28条规定，房屋租赁合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖，排除被告户籍地或居住地法院管辖。
【备注】该批复已被《民事诉讼法司法解释》第28条规定修改，房屋租赁合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖，排除被告户籍地或居住地法院管辖。
【法条链接】最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第二十八条 民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。
农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。
不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。
摘要2：【备注】已被《最高人民法院关于废止1980年1月1日至1997年6月30日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第九批)的决定》废止（废止理由：已被《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》代替）
摘要1：最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。
摘要2：最高人民法院关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用﹤中华人民共和国工会法﹥若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定
二十一、修改《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
1.将引言修改为：
“为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。”
2.删除第四条、第八条、第十五条、第十六条、第十七条、第十九条、第二十一条、第二十三条、第二十四条。
3.将第五条修改为：
“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。”
4.将第六条修改为：
“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。”
5.将第七条修改为：
“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照民法典第七百一十一条的规定处理。”
6.将第二十条修改为：
“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”
7.条文顺序作相应调整。
- 日期： 07-20 08:33
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复（[2003]民一他字第11号 2004年3月4日最高人民法院公布）
【摘要】根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》的规定，认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。
【解读】
①区分未经验收合格的房屋是否为当时施行的《消防法》所规定的必须验收的房屋而区分租赁合同的效力：
A.必须验收的，应当认定租赁合同无效：出租《消防法》第10条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。
B.不是必须验收的，不应以未经验收合格为由认定租赁合同无效：租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。
②区别消防验收和消防检查：租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。
摘要2：【备注】本篇法规已被：最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第十批)的决定（发布日期：2013年2月26日，实施日期：2013年4月8日）废止（废止原因：与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》规定相冲突）
摘要1：专属（排他性）管辖是指法律（强制性、排他性）规定专门由特定法院管辖的案件（排除一般地域管辖、特殊地域管辖、协议管辖、外国法院管辖）。
专门法院管辖——根据《人民法院组织法》第１５条第１款规定，专门法院包括：（１）军事法院；（２）海事法院；（３）知识产权法院；（４）金融法院等（２０１８年修改的《人民法院组织法》第１５条有意不在专门法院中列举铁路运输法院）。
摘要2：【注解１】根据《最高人民法院关于军事法院管辖民事案件若干问题的规定》第５条、第６条规定，军事法院和地方人民法院管辖争议通过上级法院协调处理（上级法院无权指定管辖），协商不成最终由最高人民法院指定管辖。——参考：《民事审判实务问答》１８２.如何处理军事法院与地方人民法院法院之间的管辖权争议
【注解２】（１）我国不存在不同层级法院的审级职能划分，不存在职能专属管辖；（２）我国仅有地域专属管辖（我国地域专属管辖分为两类：Ａ．依据诉讼客体的特征确定的地域专属管辖；Ｂ．再审之诉、第三人撤销之诉、案外人异议之诉、许可执行之诉等形成之诉由特定法院专属管辖）。
【注解３】（１）《民法典》第３６６条规定的居住权发生纠纷是否按照不动产纠纷适用专属管辖？（２）光伏公司租赁屋顶安装光伏电站签订房屋租赁合同是否适用房屋租赁合同专属管辖？——不明确。
【注解４】专属管辖不因应诉管辖取得管辖权。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2022)最高法民辖77号《深圳市龙之印象文化传播有限公司、杭州锦乐文化创意有限公司建设工程施工合同纠纷民事指定管辖管辖裁定书》
【注解５】执行异议（《民事诉讼法司法解释》第３０４条）、变更和追加异议之诉（《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第３２条第１款）、分配方案异议之诉（《民事诉讼法司法解释》第５０９条）由执行法院专属管辖。
【注解６】电梯采购合同（含安装、检测）的性质是买卖合同而非建设工程施工合同，不适用专属管辖。——参考案例、：最高人民法院民事裁定书(2022)最高法民辖134号
- 日期： 09-06 18:46
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：妥处房屋租赁纠纷 促进市场健康发展——最高人民法院民一庭负责人就《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》答记者问（2009年9月1日）
摘要2：无
摘要1：【标签】Ｄ７０３【租赁合同定义】｜Ｄ７０４【租赁合同主要内容】｜Ｄ７０５【租赁最长期限】｜Ｄ７０６【租赁合同的登记备案手续对合同效力影响】｜Ｄ７０７【租赁合同形式】｜Ｄ７０８【出租人交付租赁物义务和适租义务】｜Ｄ７０９【承租人按约定使用租赁物的义务】｜Ｄ７１０【承租人按约定使用租赁物的免责义务】｜Ｄ７１１【租赁人未按约定使用租赁物的责任】｜Ｄ７１２【出租人维修义务】｜Ｄ７１３【出租人不履行维修义务的法律后果】｜Ｄ７１４【承租人妥善保管租赁物义务】｜Ｄ７１５【承租人对租赁物进行改善或增设他物】｜Ｄ７１６【承租人对租赁物转租】｜Ｄ７１８【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】｜Ｄ７１８【推定出租人同意转租】｜Ｄ７１９【次承租人代位求偿权】｜Ｄ７２０【租赁物收益归属】｜Ｄ７２１【租金支付期限】｜Ｄ７２２【承租人违反支付租金义务的法律后果】｜Ｄ７２３【出租人权利瑕疵担保责任】｜Ｄ７２４【非承租人构成根本性违约承租人可以解除合同】｜Ｄ７２５【所有权变动不破租赁】｜Ｄ７２６【房屋承租人优先购买权】｜Ｄ７２７【委托拍卖情况下房屋承租人优先购买权】｜Ｄ７２８【房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果】｜Ｄ７２９【不可归责于承租人的租赁物毁损、灭失的法律后果】｜Ｄ７３０【租赁期限没有约定或约定不明确时的法律后果】｜Ｄ７３１【租赁物质量不合格时承租人解除权】｜Ｄ７３２【房屋承租人死亡的租赁关系的处理】｜Ｄ７３３【租赁期限届满承租人返还租赁物】｜Ｄ７３４【租赁期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权】
摘要2：【注解１】企业间以担保为目的签订的房屋租赁合同有效。——参考案例：（2014）通民初字第10581号；（2016）京03民终3343号
【注解２】租赁合同末位淘汰约定效力｜（１）租赁合同领域扣点租金情况下的“末位淘汰制” 有效；（２）当解释和内部规则缺乏与承租人的合意即合同解除权的行使约定不明应视为合同解除条件未成就，不能据此行使末位淘汰解除权。——参考案例：北京市第三中级人民法院民事判决书(2015)三中民终字第04058号
- 日期： 09-16 00:05
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第２８条第２款规定：房屋租赁合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。因此，房屋租赁合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖，排除被告户籍地或居住地法院管辖。
摘要2：
- 日期： 09-17 19:13
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【要旨】未经整体验收合格的房屋，不应当认定房屋租赁合同无效；但是，导致租赁房屋无法使用的，承租人有解除权。
摘要2：【注解】未经竣工验收合格消防验收的建设工程订立的租赁合同并非无效合同：根据《建筑法》第６１条、《消防法》第１３条规定，未完成竣工验收和消防验收的建设工程不能交付使用，但不影响当事人针对相关建设工程订立租赁合同以及该合同的效力。——参考案例：最高人民法院民事裁定书（2021）最高法民申4912号《王某某、艾某房屋租赁合同纠纷其他民事民事裁定书》
摘要1：未经出租人同意的违法房屋转租是指承租人未经出租人同意将出租房屋转租给第三人的行为。
摘要2：【注解１】未经出租人同意的擅自转租合同不属于无效合同。——参考案例：北京市第三中级人民法院民事判决书(2021)京03民终1917号《杨某某等与冯某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书》；上海市第二中级人民法院民事判决书(2020)沪02民终2453号《上海倾辉汽车租赁有限公司与陈某某车辆租赁合同纠纷二审民事判决书》
【注解２】（１）《民法典》第７１６条第２款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”（２）转租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，收回租赁房屋（转租人继续占用房屋已经没有法律和合同依据，出租人当然有权要求转租人腾退房屋；出租人和转租人解除了租赁合同，转租人和次承租人的转租合同已经没有了履行的基础，合同已经无法实际履行，次承租人不能以其与转租人的债权对抗出租人行使物权的权利）。
【注解３】承租人股权结构的变化并未导致合同主体变化不构成转租。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民再16号
摘要1：超过剩余租赁期限的违法房屋转租是指虽经出租人同意转租，但转租期限超过承租人剩余租赁期限，并且出租人和承租人没有另外约定的行为。
摘要2：【注解】（１）原《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第１５条已经删除；（２）《民法典》第７１７条规定“转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外”；（３）转租期限超过承租人剩余租赁期限的：Ａ．法院不应当认定超过部分的约定无效；Ｂ．而应当认定超过部分的约定对出租人不具有法律约束力（即承租人与第三人之间的租赁合同依旧有效，只是超出剩余租赁期限的约定对出租人不具有法律约束力而已）。
摘要1：【目录】第九章 买卖合同 ·买卖合同纠纷精解；第十章 供用电、水、气、热力合同 ·供用电、水、气、热力合同纠纷精解；第十一章 赠与合同·赠与合同纠纷精解；第十二章 借款合同·借款合同纠纷精解；第十三章 租赁合同 ·租赁合同纠纷精解·律师教你打房屋租赁合同纠纷官司；第十四章 融资租赁合同·融资租赁合同精解；第十五章 承揽合同 ·承揽合同精解；第十六章 建设工程合同；第十七章 运输合同·运输合同纠纷精解；第十八章 技术合同·技术合同纠纷精解；第十九章 保管合同·保管合同精解；第二十章 仓储合同·仓储合同精解；第二十一章 委托合同·委托合同纠纷精解；第二十二章 行纪合同·行纪合同精解；第二十三章 居间合同·中介合同（居间合同）精解
摘要2：
- 日期： 02-07 09:51
- 作者：陈其象律师
- 标签：
专属管辖
摘要1：不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院（2003）民一终字第55号民事判决书
【提示】建筑应当确保建筑工程质量和安全符合国家的建筑安全标准，该标准是建筑业的核心。任何一项工程单项验收或者局部验收均不能作为工程竣工整体验收的标准。否则，当事人将承担合同无效的法律后果。作为租赁标的物的房屋未经整体验收合格，当事人订立的《房屋租赁合同》依法认定无效。
【裁判摘要】《建筑法》第61条第2款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《消防法》第10条第1款规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。建筑工程竣工验收包括消防、环境、卫生等质量验收，单项工程验收或工程局部验收不是建筑工程竣工验收的标准。本案双方签订《租赁合同》时，房地产公司持有的质监站《工程竣工验收证明》只是大厦主体和基础部分的验收，大厦整体工程质量验收至今尚未办理。因此，房地产公司以质监站出具的《工程竣工验收证明》主张大厦已经通过工程整体验收，依据不足。双方签订《租赁合同》时，大厦未经过消防验收，双方签订《租赁合同》之行为，违反了《建筑法》和《消防法》的强制性规定，《租赁合同》无效。
摘要2：【解读1】租赁标的物未经整体验收合格的，当事人订立的房屋租赁合同依法认定无效。
【解读2】本案志远大厦作为租赁标的物仅通过主体与基础部分验收，双方当事人在履行上述合同过程中，承租人以租赁标的物未办理竣工验收与消防验收为由提起诉讼，请求判令双方签订的租赁合同无效。
【解读3】《建筑物》第61条和《消防法》第10条均为法律的强制性规定。
【解读4】本案确立了审理此类纠纷案件的原则：建筑应当确保建筑工程质量和安全符合国家的建筑安全标准，该标准是建筑行业的核心。任何一项工程单项验收或局部验收均不能作为工程竣工整体验收的标准。否则，当事人将承担承租合同无效的法律后果。
【解读5】根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条第（三）项规定“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。因此，未经整体验收合格的房屋，不应当认定房屋租赁合同无效；但是，导致租赁房屋无法使用的，承租人有解除权。
摘要1：欠付租金在何种情况下可以导致房屋租赁合同的解除
【案号】最高人民法院(2008)民一终字第124号
【裁判观点】出租方和承租方签订的租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。虽然在签订租赁合同之时，该房屋尚未通过竣工验收与消防验收，但是该合同约定的交房时间晚于合同签订时间，1.24亿元租金系预付性质，合同在法律性质上属于预租合同，该预租行为得到了政府主管部门的许可，因此，签约时房屋未通过竣工验收与消防验收，不影响合同的效力。
【法理提示】在房屋租赁合同纠纷案件中，承租人欠付租金是经常出现的情形。该类合同一般履行期限较长，结合房地产市场的变化，在一定情况下，出租人会以承租人欠付租金为由，主张解除已有的租赁合同。由于现行的法律、法规及司法解释对租赁合同的解除规定较少，尤其欠付租金的数额、比例、期限等因素如何对合同的解除产生影响，都是司法实践中应当探讨的问题。在现有的法律框架下，认定合同是否解除，应当以合同法为依据，结合个案的具体情况进行处理。
【裁判摘要】关于本案所涉房屋租赁合同是否应予解除——从《商厦商业经营房产租赁合同》约定内容来看，鑫隆达公司缔约目的有二：一是收取承租人支付的预付租金，以完成世贸中心预租房屋的建设；二是将竣工的世贸中心预租房屋交付承租人租赁经营，收取租金。合同履行过程中，鑫隆达公司收取了茂业公司支付的11，280.7万元预付租金，完成了世贸中心预租房屋的建设，并将其交付给茂业公司租赁经营。依照合同约定，茂业公司交纳的预付租金在商场开幕营业日，即2004年10月1日起开始抵扣其应付租金。依照合同约定的租金交纳标准，至茂业公司提起诉讼时，其已交付的预付租金尚未抵扣完毕。上述事实表明，茂业公司拖欠的1119.3万元预付租金，并未导致鑫隆达公司无法完成世贸中心建设，并影响其出租世贸中心获取租金收益。鑫隆达公司以茂业公司拖欠预付租金导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，其主张缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。在合同继续履行情形下，鑫隆达公司主张茂业公司支付房屋占用费和合同解除的违约金，缺乏请求依据，本院亦不予支持。
摘要2：【来源：《民事审判指导与参考》（总第37集），法律出版社2009年版，第245-250页】
【解读】合同一方存在违约行为，另一方是否可以藉此行使合同单方解除权？——在合同一方主体存在违约行为时，如果没达到《合同法》第94条规定的法定解除权行使条件，而合同本身也没有约定单方解除权，那么守约一方无权行使单方解除权，只能要求违约方承担违约责任。
- 日期： 01-02 08:44
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：——租赁后于查封的财产不适用“买卖不破租赁原则”
【裁判要旨】《中华人民共和国合同法》第二百二十九条确立了租赁合同中“买卖不破租赁”的原则，该原则系指租赁关系成立之后，即使出租人将租赁物转让给第三人，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人所取得的财产是负担租赁权的财产。但是针对人民法院对债务人的财产采取查封、冻结等强制措施之后，债务人才设定租赁权的情形，应为上述原则的例外，诚如本案中所涉及的房产租赁关系，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，不应继续适用“买卖不破租赁”原则。
【案号】一 审：上海市奉贤区人民法院（2012）奉民二（商）初字第1979号；二 审：上海市第一中级人民法院（2012）沪一中民四（商）终字第1796号
摘要2：
摘要1：【要旨】承租人存在迟延交付租金、转租、对租赁房屋装修改动但并未改变房屋主体和承重结构情形时，应区分约定解除与法定解除条件是否成就。
【案例】辽宁沈阳中院（2013）沈中民二终字第1456号《陈××与周××房屋租赁合同纠纷案——房屋租赁合同解除事由及法律责任承担问题分析》
摘要2：
摘要1：【简要提示】本案系因一房二租引发的房屋租赁合同纠纷。一房二租中，合同效力不受影响，实际履行合同的承租人的确定取决于占有房屋、备案登记以及成立时间等因素。对于不能履行合同的，出租人应承担相应的违约责任。逾期交房违约金与合同解除违约金属不同的违约责任，前者以合同存续、可能交房为前提，针对未交房造成的损失，后者则弥补合同终止后的损失。
摘要2：
- 日期： 09-15 16:46
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【简要提示】要式合同自当事人签字或盖章之日起成立，当事人在未签字或盖章情况下所作出的口头意思表示，不具有法律拘束力，仅属沟通磋商的性质范畴，受合同法中诚实信用原则的规范。当事人未采用既定形式签订合同的，合同也可因双方实际履行而治愈，但仅有一方履行而对方未接受的，合同不成立。
摘要2：
摘要1：——违反管理性强制性规定的合同效力认定
【裁判要点】若强制性规定的意旨是加强行政管理，而非否定私法行为的效力；所规制的是合同履行前提条件，而非合同本身，则该强制性规定为管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。据此，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款关于“建筑工程未经竣工验收或者验收不合格，不得交付使用”的规定应为管理性强制性规定。租赁房屋未经竣工验收并不导致租赁合同无效；如承租人因此无法使用房屋的，承租人有合同解除权。
摘要2：
- 日期： 09-15 17:30
- 作者：陈其象律师
- 标签：
临时建筑物
摘要1：【案号】江苏省高级人民法院民事判决书(2014)苏民终字第0081号
【裁判要旨】房屋租赁合同无效的法律后果是返还房屋、支付房屋占有使用费、赔偿损失，关于损失部分按照双方的过错承担相应的责任。
【提示】房屋租赁合同无效，出租人是否有权请求返还房屋？
【摘要】2008年4月30日的房屋租赁合同及附件由联合村居委会与华尔达公司签订，2008年8月1日联合村居委会与华尔达公司签订交付确认书，华尔达公司接受了房产并对外招商出租，2009年1月17日、2011年12月20日联合村居委会与华尔达公司因租赁期间相关事宜分别签订补充租赁协议，期间华尔达公司对于联合村居委会的主体资格从未提出过异议。联合村居委会作为该租赁合同订立及履行的主体，具有房屋租赁合同的主体资格。因本案是房屋租赁合同纠纷，联合村居委会可以依据合同关系主张返还房屋，华尔达公司主张联合村居委会没有涉案房屋的所有权就无权主张返还房屋的主张不能成立，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 09-16 12:02
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：《陈××与陕西×××餐饮有限公司、孙××房屋租赁合同纠纷案》法官分析
摘要2：
摘要1：【97、租赁合同纠纷（1）土地租赁合同纠纷（2）房屋租赁合同纠纷（3）车辆租赁合同纠纷（4）建筑设备租赁合同纠纷】
【概念】租赁合同，是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。
（１）土地租赁合同纠纷，是指当事人就达成的国家或集体把土地使用权出租给土地使用者，土地使用者支付租金的合同产生的纠纷。
（２）房屋租赁合同纠纷，是指当事人就达成的房屋出租人把房屋出租给承租人使用，承租人支付租金并在合同终止时完好返还房屋的合同产生的纠纷。
（３）车辆租赁合同纠纷，是指当事人就达成的车辆出租人把车辆出租给承租人使用，承租人支付租金并在合同终止时完好返还车辆的合同产生的纠纷。
（４）建筑设备租赁合同纠纷，是指当事人就达成的设备出租人把设备出租给承租人使用，承租人支付租金并在合同终止时完好返还设备的合同产生的纠纷。
摘要2：
- 日期： 04-29 08:45
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的理解与适用
摘要2：
- 日期： 01-15 10:10
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的通知（2013年12月19日 京高法发﹝2013﹞462号）
【目录】一、房屋租赁合同的效力 １、当事人就未取得所有权的房屋订立租赁合同的效力如何认定？2、当事人就经济适用住房等政策性保障住房订立租赁合同的效力如何认定？ 3、当事人就未经工程竣工或消防验收合格的房屋订立租赁合同的效力如何认定？ 4、涉及“群租”房屋的租赁合同效力如何认定？5、集体土地租赁合同的效力如何认定？二、经营性房屋租赁 6、从事经营活动的承租人以租赁房屋存在行政管理限制致其无法办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？7、从事经营活动的承租人以出租人未协助其办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？8、承租人以租赁房屋面积不符合约定为由，主张拒付、减付租金的，如何处理？9、租赁合同订立后，承租人以租赁房屋为经营场所设立企业并实际使用房屋产生纠纷的，如何处理？10、带照租赁合同纠纷如何处理？ 11、出租人是否有权以承租人拖欠租金为由采取断电（水、气）等行为，承租人是否应当支付在此期间的租金？12、房屋租赁合同约定如遇拆迁合同解除，当事人何时有权解除合同？13、房屋租赁合同当事人就停产停业损失补偿的分配发生争议的，如何处理？三、房屋装饰装修损失14、出租人对承租人的装饰装修或扩建行为未提出异议的，如何认定？15、房屋租赁合同无效或解除，承租人未要求赔偿装饰装修损失的，如何处理？16、法院依职权认定房屋租赁合同无效，对合同无效的后果，包括腾退房屋、装饰装修损失等是否一并处理？四、房屋租赁与转租 17、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人要求返还房屋的，次承租人的诉讼地位如何确定？18、房屋转租合同解除后，次承租人要求出租人赔偿装饰装修损失的，如何处理？19、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，出租人要求承租人和次承租人支付逾期腾房的房屋使用费的，如何处理？20、房屋连环转租中某一手租赁合同无效、履行期限届满或解除，当事人要求返还房屋的，如何处理？21、承租人擅自转租获得差价收益是否属于不当得利？22、次承租人在房屋租赁合同解除纠纷中如何行使代偿请求权？五、房屋租赁合同的解除及民事责任 23、房屋租赁合同解除的具体时间如何确定？
摘要2：（续）24、承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，并主张解除合同，而出租人坚持要求继续履行合同的，如何处理？ 25、房屋租赁合同纠纷中违约金过高的判断标准如何确定？26、房屋租赁合同因违约解除产生的实际损失如何确定？27、房屋租赁合同无效的信赖利益损失如何确定？六、承租人优先购买权 28、《合同法》第二百三十条规定优先购买权行使的“同等条件”和出租人“通知”义务如何理解？29、承租部分房屋的承租人在出租人整体转让房屋时是否享有优先购买权？30、转租房屋的优先购买权行使主体如何确定？31、拖欠租金的承租人是否享有优先购买权？32、承租人依据租赁合同约定主张优先承租权的，如何处理？七、其他 33、涉及房地产中介公司的房屋租赁合同纠纷中，诉讼主体如何确定？34、租赁期间房屋发生所有权变动的，出租主体的变更时间如何确定？房屋转让双方未通知承租人所有权变动会产生何种法律后果？35、诉讼期间发生的租金或房屋使用费如何承担？36、租金债权的诉讼时效期间如何确定？37、因公有住房、廉租住房和公共租赁住房租赁产生的纠纷是否适用本解答？
- 日期： 02-26 16:52
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见（2008 年12月10日审判委员会第40 次会议讨论通过）
摘要2：
摘要1：最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正）
摘要2：
摘要1：解读：租赁合同纠纷中除“房屋租赁合同纠纷”按照不动产纠纷确定管辖即由不动产所在地法院管辖外，其他租赁合同纠纷（财产租赁合同、融资租赁合同）均不属于专属管辖而适用一般管辖规定。
摘要2：【注解１】财产租赁合同包括：111.租赁合同纠纷（1）土地租赁合同纠纷（2）房屋租赁合同纠纷（3）车辆租赁合同纠纷（4）建筑设备租赁合同纠纷；213.船舶租用合同纠纷（1）定期租船合同纠纷（2）光船租赁合同纠纷；217.船舶属具租赁合同纠纷；218.船舶属具保管合同纠纷；219.海运集装箱租赁合同纠纷
【注解２】融资租赁合同包括：112.融资租赁合同纠纷；214.船舶融资租赁合同纠纷
- 日期： 06-16 16:16
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申818号
【裁判摘要】本案中，案涉租赁房屋至今未经消防验收合格，违反《中华人民共和国消防法》的相关规定，属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定的“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”的情形，并不导致案涉《租赁合同》无效。至于东大万尚主张的案涉房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设，属于违章建筑，租赁合同无效的问题。原审查明，2009年5月7日西安市规划局颁发的西规建字第（2009）062号《建设工程规划许可证》载明：建设项目名称为法律服务综合大楼，建设规模为框架结构法律服务综合大楼一幢，地上六层，地下一层，总建筑面积为28404.71㎡。案涉租赁合同约定东大万尚承租的房屋即为该建筑物的地下一层至地上三层，故东大万尚主张的案涉租赁房屋系未按照建设工程规划许可证的规定建设，属于违章建筑，租赁合同无效的观点，本院不予支持。至于该法律服务综合大楼超出原建设工程规划许可证，在顶层加建的处理问题属于县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门职责范围。综上，嘉亨公司与东大万尚于2012年3月23日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制规定，不属于合同法第五十二条第五项规定的无效之情形。原审法院以案涉租赁房屋至今未经消防验收合格，违反《中华人民共和国消防法》关于依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用之规定，认定案涉《租赁合同》无效，属于适用法律错误，应予纠正。
摘要2：【案号】陕西省高级人民法院民事判决书(2017)陕民再110号
【摘要】我国《建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《消防法》第十一条规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核，第十三条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，嘉亨公司、东大万尚签订租赁合同，虽系双方协商订立，但因涉案租赁房屋并未办理建筑工程竣工验收手续和消防验收手续，未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，嘉亨公司亦未提交有效证据证明在一审法庭辩论终结前其建设行为经主管部门批准，其行为违反了上述法律的禁止性规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项规定的无效情形，一、二审认定涉案租赁合同无效并无不当。
- 日期： 02-07 10:06
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【裁判摘要】次承租人可以代承租人支付欠付的租金和违约金以对抗出租人提出的合同解除权，即承租人欠租并不必然导致次承租人租赁合同的解除，只有在次承租人不依法行使抗辩权时，解除行为才对次承租人有拘束力——上述解除租赁关系行为发生于2012年3月1日，随即在出租人李×与承租人华忆丽晶公司之间发生法律效力，但该解除租赁关系的行为对于次承租人百佳公司是否生效取决于出租人李×与承租人华忆丽晶公司是否将该解除的事实通知到百佳公司及百佳公司是否行使抗辩的问题。出租人李×与承租人华忆丽晶公司之间解除租赁关系虽然发生于2012年3月1日，但李×于2014年4月23日才向百佳公司送达《联合通知》，告知百佳公司其已与华忆丽晶公司解除《租赁合同书》，要求百佳公司搬离案涉房产并支付占用费等。根据合同相对性原则，李×并非《房屋租赁合同》的相对方，李×作为案涉房产的业主单方向次承租人百佳公司发出函件要求百佳公司搬离案涉场地并不产生解除百佳公司及华忆丽晶公司之间《房屋租赁合同》的效力，亦不足以影响百佳公司根据该合同对案涉场地享有的占有使用权，且百佳公司在收到《联合通知》后也向李×发出《关于的询证函》求证该《联合通知》的真实性和关联性，故在百佳公司未收到《房屋租赁合同》的相对方华忆丽晶公司要求解除《房屋租赁合同》、搬离案涉场地的通知前，百佳公司仍系有权使用案涉房产。2014年11月28日华忆丽晶公司向百佳公司发出《关于限期腾空商铺并移交商铺的敦促函》，确认华忆丽晶公司与李×的租赁关系已于2012年3月1日解除，华忆丽晶公司无权将案涉场地提供给百佳公司使用并要求百佳公司在2014年12月15日前腾空、交还案涉场地后，如百佳公司未按期搬离，则应自2014年12月16日起向李×支付案涉场地的占有使用费。上述华忆丽晶公司的通知行为应对百佳公司产生如下的法律效力，一是应当认定百佳公司于2014年11月28日知道李×与华忆丽晶公司解除租赁关系的事实，二是百佳公司收到该通知后依法享有相应的抗辩权，如百佳公司不依法行使抗辩权则该解除行为对百佳公司有法律约束力。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定，次承租人可以代承租人支付欠付的租金和违约金以对抗出租人提出的合同解除权，即承租人欠租并不必然导致次承租人租赁合同的解除，只有在次承租人不依法行使抗辩权时，
摘要2：（续）解除行为才对次承租人有拘束力。由于百佳公司在出租人李×及承租人华忆丽晶公司通知因欠租而导致解除合同的情况下，并未在合理期限内行使抗辩权，代替承租人华忆丽晶公司偿付尚欠的租金，因此该解除租赁关系的行为对百佳公司具有约束力。华忆丽晶公司与李×的租赁关系虽于2012年3月1日解除，李×、华忆丽晶公司于之后一年多的时间才向百佳公司发出解除通知，要求百佳公司收到通知后一个月内腾空交还案涉场地，该延迟通知的行为未限制百佳公司的权利且没有损害百佳公司的利益，因此，该通知行为并无不当，二审判决认定该通知行为实际上剥夺了百佳公司提出异议、行使抗辩权的合法权利，解除行为对百佳公司没有约束力的认定属于适用法律错误，本院予以纠正。在承租人华忆丽晶公司的租赁权因租赁合同解除而消灭，及次承租人百佳公司不行使抗辩权对抗解除权的情况下，次承租人百佳公司不得主张继续履行租赁合同。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，百佳公司应当按照通知要求在2014年12月15日前腾空、交还案涉场地，如百佳公司未按期搬离，则应自2014年12月16日起向李×支付案涉场地的占有使用费。
- 日期： 12-06 08:18
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：案例一：某物业管理有限公司与某研究所房屋租赁合同纠纷案
【裁判要点】招投标程序中，中标通知书送达后，一方当事人不履行订立书面合同的义务，相对方请求确认合同自中标通知书到达中标人时成立的，人民法院应予支持。
案例二：某通讯公司与某实业公司房屋买卖合同纠纷案
【裁判要点】判断当事人之间订立的合同是本约还是预约的根本标准应当是当事人是否有意在将来另行订立一个新的合同，以最终明确双方之间的权利义务关系。即使当事人对标的、数量以及价款等内容进行了约定，但如果约定将来一定期间仍须另行订立合同，就应认定该约定是预约而非本约。当事人在签订预约合同后，已经实施交付标的物或者支付价款等履行行为，应当认定当事人以行为的方式订立了本约合同。
案例三：某甲银行和某乙银行合同纠纷案
【裁判要点】案涉交易符合以票据贴现为手段的多链条融资交易的基本特征。案涉《回购协议》是双方虚假意思表示，目的是借用银行承兑汇票买入返售的形式为某甲银行向实际用资人提供资金通道，真实合意是资金通道合同。在资金通道合同项下，各方当事人的权利义务是，过桥行提供资金通道服务，由出资银行提供所需划转的资金并支付相应的服务费，过桥行无交付票据的义务，但应根据其过错对出资银行的损失承担相应的赔偿责任。
案例四：某旅游管理公司与某村村民委员会等合同纠纷案
【裁判要点】当事人签订具有合作性质的长期性合同，因政策变化对当事人履行合同产生影响，但该变化不属于订立合同时无法预见的重大变化，按照变化后的政策要求予以调整亦不影响合同继续履行，且继续履行不会对当事人一方明显不公平，该当事人不能依据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条请求变更或者解除合同。该当事人请求终止合同权利义务关系，守约方不同意终止合同，但双方当事人丧失合作可能性导致合同目的不能实现的，属于《中华人民共和国民法典》第五百八十条第一款第二项规定的“债务的标的不适于强制履行”，应根据违约方的请求判令终止合同权利义务关系并判决违约方承担相应的违约责任。
案例五：某控股株式会社与某利公司等债权人代位权纠纷案
【裁判要点】在代位权诉讼中，相对人以其与债务人之间的债权债务关系约定了仲裁条款为由，主张案件不属于人民法院受理案件范围的，人民法院不予支持。
摘要2：案例六：周某与丁某、薛某债权人撤销权纠纷案
【裁判要点】在债权人撤销权诉讼中，债权人请求撤销债务人与相对人的行为并主张相对人向债务人返还财产的，人民法院依法予以支持。
案例七：孙某与某房地产公司合资、合作开发房地产合同纠纷案
【裁判要点】合同一方当事人以通知形式行使合同解除权的，须以享有法定或者约定解除权为前提。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在合理期限内提出异议，也不发生合同解除的效力。
案例八：某实业发展公司与某棉纺织品公司委托合同纠纷案
【裁判要点】据以行使抵销权的债权不足以抵销其全部债务，应当按照实现债权的有关费用、利息、主债务的顺序进行抵销。
案例九：某石材公司与某采石公司买卖合同纠纷案
【裁判要点】非违约方主张按照违约行为发生后合理期间内合同履行地的市场价格与合同价格的差额确定合同履行后可以获得的利益的，人民法院依法予以支持。
案例十：柴某与某管理公司房屋租赁合同纠纷案
【裁判要点】当事人一方违约后，对方没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。承租人已经通过多种途径向出租人作出了解除合同的意思表示，而出租人一直拒绝接收房屋，造成涉案房屋的长期空置，不得向承租人主张全部空置期内的租金。