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按揭

摘要1:银行“按揭”贷款是指购房者以其所购买的房屋作抵押,向银行申请贷款,由银行先行支付购房款给开发商,以后购房者按协议逐月向银行支付贷款和利息的一种付款方式。
问1:按揭商品房买卖合同能否因贷款不成而解除?
答:按揭商品房买卖合同以银行贷款作为购房的前提条件,不管因何种原因,只要贷款不成,那么履行购房合同的前提和基础就不存在,都可以解除按揭商品房买卖合同,开发商无权要求购房者一次性付款或者分期付款。
同时,因贷款不成而解除按揭商品房买卖合同,不属于违约行为,开发商应当把购房款退还购房者;如果支付定金,开发商应将定金返还购房者。
问2:商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,但是因当事人一方原因(可能是开发商也可能是购房者原因)未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,能否解除购房合同?
答:此时对方当事人可以请求解除合同并可以请求赔偿损失。
问3:商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,但因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,能否解除购房合同?
答:双方当事人都可以请求解除合同,并且开发商应当将收受的购房款本金及其利息或定金返还买受人。
问4:因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,此时按揭担保贷款合同能否解除?
答:可以解除。当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。
问5:按揭购房的购房者能否要求退房?
答:购房者只要符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的退房规定,完全可以要求退房。认为得到了“按揭”贷款就无法再退房没有法律依据。

摘要2:问6:退房后“按揭”贷款怎么办,应该如何处理?
答:购房者与银行的“按揭”借贷关系是独立于房屋买卖关系之外的法律关系。解除购房合同并不同时就自动解除贷款合同,购房者与银行的债权债务关系依然存在,这笔借款是要还的。
由于购房合同被解除,开发商取得的所有购房款(包括其中的“按揭”贷款)应返还给购房者;购房者应根据个人住房贷款的有关规定,与银行协商,将剩余贷款本息提前还给银行。
问题在于,购房者还清银行贷款之前,开发商“收回”的商品房仍然被银行抵押着,如果购房者从开发商拿到钱却不还给银行,该商品房仍有可能被银行行使抵押权拍卖或变卖,开发商是绝不会吃这个亏的。
因此,只能由开发商将应退购房款分为两部分,其中属于购房者向银行借款的部分由开发商直接交还给银行,并视为购房者已向银行提前还款,由银行解除抵押;然后将剩余属于买方首付款部分直接退还给购房者。
问7:商品房买卖合同解除后,买受人、按揭银行都未提起解除抵押贷款合同的请求的情况下,开发商能否单独提起解除抵押担保贷款合同?
答:《商品房买卖合同司法解释》第24条规定,“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。”开发商有权单独提起解除抵押担保贷款合同。

开发商迟延交付房屋

摘要1:开发商迟延交付房屋,购房者能否解除合同? 

摘要2:【注解】开发商逾期交房应承担的违约责任,能否依据业主支付的银行按揭贷款利息来判决:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《司法解释》)第十七条规定,商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时,逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。而在实践中,对于开发商逾期交房的情况,业主往往支付的银行按揭贷款利息高于同地段同类房屋租金。因此,在开发商逾期交房的情况下,能否判决开发商承担银行按揭贷款利息的违约责任?——在开发商逾期交房时,业主请求依据其应支付的银行按揭贷款利息来承担违约责任,在当事人并无约定时,该种请求并无依据,人民法院不应予以支持。
——参考:《民事审判实务问答》070.开发商逾期交房应承担的违约责任,能否依据业主支付的银行按揭贷款利息来判决

国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复

摘要1:国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批(国税函[2006]865号 2006年9月19日)
【摘要】
  商品房买卖过程中,有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系,造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续,从而无法缴纳后续房屋价款,致使房屋买卖合同难以继续履行,房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。
  根据个人所得税法的有关规定,购房个人因上述原因从房地产公司取得的违约金收入,应按照“其他所得”应税项目缴纳个人所得税,税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴。

摘要2

抵押权精解

摘要1:【目录】1.什么是抵押合同?2.什么是独立抵押合同?3.什么是抵押物?4.什么是可以抵押财产范围?5.什么是禁止(不得)抵押财产范围?6.什么是抵押权涉及抵押物范围?7.什么是抵押物转让?抵押物能否转让?8.什么是侵害抵押物行为?9.什么是建设用地使用权抵押?9.1什么是房地一体抵押原则?10.什么是集体土地使用权抵押?11.什么是交通运输工具抵押?12.什么是共有财产抵押?13.什么是一并抵押?14.什么是未来财产抵押(房地产项目、预售房屋、在建工程抵押)?15.什么是在建工程抵押?16.什么是商品房按揭贷款?17.什么是浮动抵押?18.什么是最高额抵押权?19.什么是建设工程承包人优先受偿权?20.什么是抵押权?21.什么是抵押权取得方式?21.1什么是抵押权善意取得?22.什么是抵押登记?23.什么是抵押不破租赁原则?24.什么是无效抵押权?25.什么是抵押权实现?26.什么是抵押权竟存与次序?27.什么是抵押权消灭?

摘要2:民法典标签:D394【抵押权的定义】;D395【抵押财产的范围】;D396【浮动抵押】;D397【建筑物与建设用地使用权同时抵押规则】;D398【乡镇、村企业的建设用地使用权抵押限制】;D399【禁止抵押的财产范围】;D400【抵押合同】;D401【流押】;D402【不动产抵押登记】;D403【动产抵押的效力】;D404【动产抵押权无追及效力】;D405【抵押权与租赁权的关系】;D406【抵押财产的处分】;D407【抵押权处分的从属性】;D408【抵押权的保护】;D409【抵押权及其顺位的处分】;D410【抵押权的实现】;D411【浮动抵押财产的确定】;D412【抵押权对抵押财产孳息的效力】;D413【抵押财产变价后的处理】;D414【数个抵押权的清偿顺序】;D415【抵押权与质权的清偿顺序】;D416【动产购买价款抵押担保的优先权】;D417【抵押权对新增建筑物的效力】;D418【集体所有土地使用权抵押权的实行效果】;D419【抵押权存续期间】;D420【最高额抵押权的定义】;D421【最高额抵押权担保的债权转让】;D422【最高额抵押合同条款变更】;D423【最高额抵押权所担保的债权确定】;D424【最高额抵押权的法律适用】

夫妻共有房屋分割

摘要1:夫妻共有房屋分割如何规定?

摘要2:【参考】《民事审判实务问答》092.人民法院判决分割一方于婚前以个人名义签订合同支付首付款并按揭贷款所购房屋时,如果将房屋判归婚前购房者所有,对于夫妻共同还贷所形成的财产权益,应当如何分割

离婚时一方婚前贷款所购不动产如何处理?

摘要1:随着现代社会的发展,以按揭贷款的形式购买房产已经成为城镇居民普遍采用的一种买房方式。婚前以一方名义签订购房合同并从银行贷款,婚后夫妻共同还贷并取得房产证的房屋,究竟是一方的婚前财产还是婚后夫妻共同财产?

摘要2:【注解1】(1)一方婚前贷款购房,只要证明还贷时间发生在婚姻关系存续期间即可证明婚后共同还贷(无须提供特别证明);(2)否认为共同还贷的一方须承担举证责任。——参考:《民事审判实务问答》082.一方婚前贷款购房,离婚诉讼中需要提供什么样的证据,才能证明婚后共同还贷
【注释2】夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时双方不能达成协议的:(1)法院可以判决该不动产归登记一方,尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务;(2)双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据民法典第1087条第1款规定的原则,由不动产登记一方对另一方进行补偿。 ——参考:《民事审判实务问答》092.人民法院判决分割一方于婚前以个人名义签订合同支付首付款并按揭贷款所购房屋时,如果将房屋判归婚前购房者所有,对于夫妻共同还贷所形成的财产权益,应当如何分割

广东省广州市天河区人民法院(2008)天法民四初字第1681号;广东省广州市中级人民法院(2009)穗中法民五终字第2072号

摘要1:【问题提示】开发商履行回购义务后能否依据合同约定直接取得房屋所有权?
【要点提示】在我国现有法律体系中,“回购”并非法律意义上的概念,字面上理解是将房屋买回。审判实践中,对按揭贷款合同中约定的开发商的回购义务在法律性质及效力上存有不同理解。本案一审、二审法院认为,回购的法律性质应界定为开发商承担保证责任的一种方式。开发商履行回购义务后享有的是代位追偿权,不能依据合同约定直接取得房屋所有权。
【裁判意见】开发商不能依按揭贷款回购条款直接取得房屋的所有权。
【案例索引】一审:广东省广州市天河区人民法院(2008)天法民四初字第1681号(2009年3月12日);二审:广东省广州市中级人民法院(2009)穗中法民五终字第2072号(2010年9月28日)

摘要2

广东省高级人民法院民事判决书(2009)粤高法民一提字第26号

摘要1:【案号】广东省高级人民法院民事判决书(2009)粤高法民一提字第26号
【提示】合同解除权成就后仍要求相对方继续履行合同表明已放弃解除权。
【裁判摘要1】本案中,涉案房屋出卖方与买受方订立了三份合同。其中,双方当事人于2006年7月28日签订的《房地产买卖合同》隐瞒真实的交易价格,意在规避我国的法律规定,损害了国家的税收利益,根据《合同法》第52条的规定,应认定为无效合同。至于双方当事人于2006年6月23日签订的《房地产交易合同》及2007年7月28日签订的《补充合同》,均是双方当事人的真实意思表示,没有违反法律、行政法规的强制性规定,应认定具有法律效力。
【裁判摘要2】根据双方当事人签订的《房地产交易合同》及《补充合同》的约定,涉案房屋的转让款为人民币425万元,梁某某、叶某某应于2006年9月15日前付清全部房款。根据查明的事实,虽然至2006年9月15日止,梁某某、叶某某实际支付给招某某、缪某某的购房款仅为115万元,但在2006年9月15日之后,梁某某、叶某某又多次支付购房款共计60万元给招某某、缪某某,招某某、缪某某亦予以接受。同时,在梁某某、叶某某向中国建设银行佛山市支行申请个人住房贷款后,缪某某于2006年7月31日签署了《二手楼按揭贷款划款委托书》,明确说明缪某某将涉案房屋出卖给叶某某,因叶某某向中国建设银行佛山市支行申请二手楼按揭贷款250万元需要,经双方当事人协商,缪某某委托中国建设银行佛山市支行将该250万元贷款划入缪某某的银行账户。从梁某某、叶某某已支付的购房款数额175万元和其申请贷款的数额来看,二者总和恰好是《房地产交易合同》约定的购房款总额即425万元。缪某某签署该《二手楼按揭贷款划款委托书》,说明了其对梁某某、叶某某在支付了175万元购房款后,欲通过向银行申请贷款250万元来支付购房款的事实是明知并且认可的。况且,因梁某某、叶某某办理房产证和贷款的需要,招某某、缪某某于2006年10月17日和梁某某、叶某某及中国建设银行陈村支行职员熊某某一起到佛山市顺德区陈村镇房地产交易所领取涉案房屋的房地产权证,而此时已超过《补充合同》约定的2006年9月15日的履行期限一个多月。如果缪某某、招某某在梁某某、叶某某未依合同约定于2006年9月15日前付清全部房款的情况下,不同意继续履行合同并要求收回涉案房屋的话,其完全可以在当时就以梁某某、叶

摘要2:【裁判摘要2(续)】某某违约为由提起该主张。但缪某某、招某某在当时不但没有拒绝梁某某、叶某某约定期限后的付款行为,反而还配合梁某某、叶某某办理相关的贷款和办证手续。这些事实均说明了招某某、缪某某是同意梁某某、叶某某在没有依约付清全部款项的情况下,以向银行申请贷款的方式来支付剩余的250万元购房款的,缪某某、招某某也以配合办理贷款和办证手续的实际行为印证了这一点。根据《合同法》第77条第1款的规定,当事人协商一致,可以变更合同。虽然本案当事人未就此订立书面合同,但综合本案事实,从双方当事人的上述行为足以推定本案双方当事人在梁某某、叶某某未依合同约定付清全部房款时,对涉案房屋转让款的支付方式和履行期限又重新进行了协商和变更并形成了一致意见。这些事实与熊某某分别于2007年1月29日和2007年7月18日接受本案一、二审法院询问时的表述是一致的。因此,梁某某、叶某某依据新的约定支付购房款,不构成违约。招某某、缪某某再以梁某某、叶某某未于2006年9月15日前付清全部购房款,违反了《房地产交易合同》及《补充合同》的约定为由,主张解除合同并要求梁某某、叶某某承担违约责任,缺乏事实和法律依据,不应得到支持。本案二审及再审判决认定梁梁某某、叶某某存在违约行为并应承担违约责任不当,依法应予纠正。
【解读】根据《合同法》第77条第1款的规定,当事人协商一致,可以变更合同。享有合同解除权的一方继续接受对方履行合同,应当认定为双方达到事实上变更合同,视为已经放弃合同解除权。

商品房买卖中现有法律关系分析

摘要1:目前,商品房买卖中购房人以按揭形式作为付款方式的比较多。按揭涉及到购房人、开发商、银行三方,其中的法律关系涉及到买卖合同关系,借款合同关系、抵押合同关系、保证合同关系以及保险、收入证明函等派生契约关系和法律行为。这些关系作为一般的购房人是很难分辨清楚并了解其中的民事权利义务的,即便是银行和开发商也不一定完全了解不同法律关系的确切内容。为此,本文从现行法律规定的角度,对商品房按揭贷款中的法律关系作一归纳和清理。

摘要2

上海市第一中级人民法院民事判决书(2002)沪一中民三(商)终字第460号

摘要1:【案号】上海市第一中级人民法院民事判决书(2002)沪一中民三(商)终字第460号
【裁判观点】当事人之间的民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。综观本案各方当事人向法院提供的证据材料分析,可以推断被上诉人柏杨当时确不知道自己与上诉人签订过涉案借款合同,也不知道自己向上诉人借过涉案借款,上诉人所称的被上诉人柏杨向其借款实属好莱坞公司所为,对此好莱坞公司也不予否认,故上诉人上诉所称其与被上诉人柏杨签订的借款合同系双方真实意思表示与事实不符,应不予采信。原审法院在此查明事实的基础上驳回上诉人要求被上诉人柏杨承担本案民事责任的诉讼请求并判令好莱坞公司承担还款责任并无不当。又因上诉人是在未与被上诉人柏杨当面洽谈借款事宜及未收到被上诉人柏杨的正式借款委托书的情况下,仅凭好莱坞公司提供的手续而向个人发放贷款,其行为本身存在一定过错,故原审法院认定上述贷款行为属虚假按揭贷款性质,从而确认为无效亦无不当。

摘要2

广东省珠海市金湾区人民法院(2004)金民二初字第527号

摘要1:【问题提示】如何认定“假按揭”房贷合同的效力?
【要点提示】开发商以购房人的名义,与金融机构串通签订“假按揭”合同,以套取银行资金开发房产,其所签订的“假按揭”合同因不是双方当事人的真实意思表示而应认定为无效。
【裁判意见】“假按揭”贷款合同应认定为无效。
【案例索引】一审:广东省珠海市金湾区人民法院(2004)金民二初字第527号(2005年10月13日)(未上诉)

摘要2

重庆市渝中区人民法院民事判决书(2010)中区民初字第168号

摘要1:【案号】重庆市渝中区人民法院民事判决书(2010)中区民初字第168号
【裁判观点】买受人与开发商签订的商品房买卖合同合法有效,应受法律保护。就本案查明的事实来看,开发商已经按照合同的约定向买受人交付了其所购的房屋,但买受人只按合同约定履行了支付小部分购房款的义务,且因其本人原因一直未能办理余款的银行按揭手续。双方在合同中明确约定“如因乙方原因不能办理按揭贷款,甲方有权要求乙方一次性支付全部房款或分期支付房款,乙方应在甲方发出通知后七日内付清全部房款或按约定分期支付房款”。嗣后,开发商向买受人发出了《催款函》,要求其按上述约定支付房款,买受人也向开发商出具了《还款承诺书》,承诺“在2009年底前作为分期分批付款,本人要求每月不定时不定额陆续付清”,但买受人并未履行其承诺。现开发商要求买受人立即支付所欠的购房款并支付逾期付款违约金,符合双方的约定及买受人的承诺。

摘要2

广东省佛山市中级人民法院民事判决书(2006)佛中法民五终字第474号

摘要1:【案号】广东省佛山市中级人民法院民事判决书(2006)佛中法民五终字第474号
【裁判观点】买受人与开发商签订的商品房买卖合同合法有效,双方应依据合同履行。合同中约定买受人支付首期款,余款办理银行按揭,开发商作为买受人的按揭贷款的担保方。合同签订后,买受人依约支付了首期房款,并先后向三家银行申请办理按揭贷款,但最终均未得到银行同意按揭贷款。虽然银行是以申请人资信状况不良或提交的资料不符合要求等原因不同意申请人办理按揭贷款,但综合分析本案的具体情况,既有银行认为的申请人本身资信状况和提交的资料问题,也有合同尚未备案和开发商未向银行提供担保的因素以及贷款的金额、银行对贷款风险、申请人资信状况的评价等一系列综合因素,应是上述因素相互作用造成的,应认定为开发商和买受人均有过错。本案由于按揭贷款未得到银行同意,未能订立商品房担保贷款合同,致使双方所签订的商品房买卖合同无法继续履行,而买受人在二审时也表示再无能力以按揭之外的其他方式支付余下的房款,因此,双方签订的商品房买卖合同事实上不可能履行,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定,应予以解除。另鉴于本案双方当事人在一审时均未要求解除合同,本院二审无法直接处理,双方当事人可另行起诉。

摘要2

河南省郑州市中级人民法院民事判决书(2009)郑民四终字第358号

摘要1:【案号】河南省郑州市中级人民法院民事判决书(2009)郑民四终字第358号
【裁判观点】买受人与开发商签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示,其内容不违反法律禁止性规定,合法有效。双方均应依照合同享有各自权利并履行各自义务。开发商应按时交付符合双方合同约定的商品房,买受人应按时支付房款。开发商所交付的商品房配套设施不符合约定标准,系违约行为。但由于该配套设施已具备正常使用性能,且买受人已占有、使用该房屋,故买受人要求解除商品房买卖合同没有依据。开发商交付房屋后,买受人仅支付首付款,剩余房款并未支付。买受人上诉称由于开发商的原因没有办理银行按揭贷款手续,无法支付房款,但买受人没有提供证据证明不能办理贷款手续的责任在于开发商,故买受人至今没有支付海盛公司剩余房款,亦构成违约。

摘要2

(2012)东一法执外异字第12号

摘要1:——保证金账户可以特定化并构成货币质押
【案号】(2012)东一法执外异字第12号
【裁判要旨】房地产开发商以开设按揭贷款保证金专用账户方式向银行提供担保,达到货币实质上的特定化,在性质上属于动产质押中的货币质押。在强制执行中,法院对按揭贷款保证金账户可以采取冻结措施,在保证金质押解除条件成就时才可予以扣划。对于银行以对保证金账户中资金享有质权而提出异议的,应当适用案外人异议程序进行审查。

摘要2:无

(2012)东一法执外异字第12号(1)

摘要1:——保证金账户可以特定化并构成货币质押
【裁判要旨】房地产开发商以开设按揭贷款保证金专用账户方式向银行提供担保,达到货币实质上的特定化,在性质上属于动产质押中的货币质押。在强制执行中,法院对按揭贷款保证金账户可以采取冻结措施,在保证金质押解除条件成就时才可予以扣划。对于银行以对保证金账户中资金享有质权而提出异议的,应当适用案外人异议程序进行审查。
【案号】(2012)东一法执外异字第12号

摘要2

山西省太原市小店区人民法院[2005]小民初字第103号;山西省太原市中级人民法院[2005]并民终字第892号

摘要1:【要点提示】被保险人与保险人签订保证保险合作协议在先,且约定“各相关协议不得与本协议相抵触”,投保人与保险人签订保证保险合同条款在后,则在后签订的保证保险合同条款与在先签订的保证保险合作协议有冲突者,应当以保证保险合作协议为准。
【裁判要旨】保证保险合同约定以贷款所购车辆作为贷款抵押物,但作为被保险人和贷款人在发放贷款时,未办理相关抵押登记手续,使保险标的潜在危险程度增加,并造成贷款人不享有抵押权,影响保险人代位求偿权实现的,保险人可依约不承担保证责任。
【案例索引】一审:山西省太原市小店区人民法院[2005]小民初字第103号(2005年8月12日);审:山西省太原市中级人民法院[2005]并民终字第892号(2005年12月13日)

摘要2

贷款银行作为被保险人未办按揭车辆抵押登记责任——保证保险合同约定以贷款所购车辆作为贷款抵押物,但未办相关抵押登记手续的,保险人可依约不承担保证责任

摘要1:【要旨】保证保险合同约定以贷款所购车辆作为贷款抵押物,但作为被保险人和贷款人在发放贷款时,未办理相关抵押登记手续,使保险标的潜在危险程度增加,并造成贷款人不享有抵押权,影响保险人代位求偿权实现的,保险人可依约不承担保证责任。
【案例】山西太原中院(2005)并民终字第892号

摘要2

××崇明县支行诉林×等购房借款抵押未取得房产证应由保证人承担清偿欠款连带责任案

摘要1:【裁判要旨】保证人应在抵押房屋不足清偿债权范围内承担责任——抵押人虽未取得房产证并未依约将房产证交给贷款银行,但在按揭贷款已办理抵押登记的情况下,根据物权的担保优于人的担保原则,开发商仅在抵押物不足清偿债务范围内承担责任。

摘要2

重庆市渝中区人民法院(2001)中区民初字第2920号;重庆市第一中级人民法院(2002)渝一中民终字第495号

摘要1:(借款合同、格式条款)
【裁判要旨】按揭贷款格式合同可约定买受人办理抵押物保险——商品房按揭贷款格式合同关于抵押物保险由买受人支付的约定并不违反法律、行政法规的禁止性规定,应为有效。事后买受人以该条款违背商业保险自愿投保原则主张无效的,法院不予支持。
【判决书字号】一审判决书:重庆市渝中区人民法院(2001)中区民初字第2920号;二审判决书:重庆市第一中级人民法院(2002)渝一中民终字第495号

摘要2

账户质押裁判规则6条(续)

摘要1:01 . 作为金钱质押的保证金账户不因账户名称影响性质——保证金账户下的金钱质押成立,须满足该资金特定化及转移占有的必要条件,并不受账户名称仍为质押人的影响。
02 . 开立保证金账户,未签书面质押合同,不成立质押——当事人在银行开设名为保证金账户实为一般结算账户,若未订立书面质押合同,其对存款不享有合法有效的质权。
03 . 保理债权登记,不免除债权转让通知债务人的义务——银行仅进行保理债权登记的,不免除债权转让通知债务人的法定义务。未通知的,保理合同对债务人不发生效力。
04 . 开发商开设在银行的按揭贷款保证金专用账户性质——开发商以按揭贷款保证金专用账户方式向银行提供担保,达到货币实质特定化,性质上属于动产质押中货币质押。
05 . 应收账款质押属于物的担保,可为保证人预先放弃——《物权法》第176条所称“物的担保”应包括应收账款质押。保证人在保证合同中放弃先诉抗辩权的约定应有效。
06 . 应收账款债务人,可优先行使对出质人债务抵销权——应收账款债务人破产清算程序中,其对出质人拥有的法定抵销权应优于应收账款质权人享有的质权得到法律保护。

摘要2

开发商开设在银行的按揭贷款保证金专用账户性质——开发商以按揭贷款保证金专用账户方式向银行提供担保,达到货币实质特定化,性质上属于动产质押中货币质押

摘要1:【要旨】开发商以开设按揭贷款保证金专用账户方式向银行提供担保,达到货币实质上的特定化,性质上属于动产质押中的货币质押。在该专用账户作为执行对象时,法院可以采取冻结措施,但只有在保证金质押解除条件成就时才可予以扣划。
【案例】广东东莞一中院(2012)东一法执外异字第12号《保证金账户可以特定化并构成货币质押》

摘要2

《人民法院案例选》裁判规则7条

摘要1:1.刑事诈骗,民事上应认定为欺诈,合同应属可撤销——刑事上构成诈骗罪,民事上应认定为构成欺诈。该欺诈行为损害的是相对方或第三人利益,应认定为合同可撤销。
2.先诉请赔偿损失,再主张继续履行,构成重复诉讼——就同一合同,一方起诉主张赔偿损失的违约责任并获生效判决后,再行诉请继续履行的违约责任,构成重复诉讼。
3.联建房一房二卖,均未登记的,应依占有确定归属——联建房屋一房二卖,在均未办理房屋所有权转移登记情况下,已实际合法占有房屋的一方应为履行合同的买受人。
4.公房拆迁,继承人对承租权转化利益仍享有继承权——公房承租权因具独立财产性质,即便经拆迁和产权调换,继承人并不因此丧失对该承租权及其转化利益的继承权。
5.开发商违约致按揭贷款合同解除,应承担全部责任——购房合同与按揭贷款合同纠纷合并审理时,银行可被列为被告;开发商单方违约致合同解除的,应承担全部损失。
6.开发商交付商品房不具备永久用电条件,构成违约——开发商未依约定期限将具备永久用电条件的房屋交付购房人使用,构成违约,应依约向购房人支付延迟交房违约金。
7.房屋租赁合同是否解除,应分析解除条件是否成就——承租人同时存在迟延交付租金、转租、对租赁房屋装修改动等情形时,应区分约定解除与法定解除条件是否成就。

摘要2

开发商违约致按揭贷款合同解除,应承担全部责任——购房合同与按揭贷款合同纠纷合并审理时,银行可被列为被告;开发商单方违约致合同解除的,应承担全部损失

摘要1:【要旨】商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理时,银行可被列为被告,因开发商违约导致合同解除的,全部违约损失应由开发商承担。
【案例】上海一中院(2013)沪一中民二(民)终字第325号《商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷的合并审理》

摘要2

最高院:关于房屋买卖合同意见7则(2017最新整理)

摘要1:【目录】1.商品房预售许可证与商品房认购书效力之间的关系;2.开发商逾期交房应承担的违约责任,能否依据业主支付的银行按揭贷款利息来判决;3.出卖人因自身原因,未能在合同约定期限内为买受人办理房屋权属证书的,人民法院如何认定出卖人应承担的违约责任;4.房屋差价能否作为非违约方的损失,由违约方予以赔偿;5.购房人因卖房人违约而遭遇限购政策,还能否请求合同继续履行;6.未办理完成房屋权属变更登记手续,不能构成物权法第一百零六条规定的善意取得;7.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定能否适用于以房屋所有权安置租赁房屋的情形

摘要2

广东省高级人民法院民事裁定书(2014)粤高法民一申字第772号

摘要1:【案号】广东省高级人民法院民事裁定书(2014)粤高法民一申字第772号
【案情简介】《离婚协议书》中约定,将夫妻关系存续期间购买的房产赠与子女,且子女实际占有并使用该受赠房产,房产未办理过户,该房产仍登记在蔡秋信名下。柯立雄因蔡秋信离婚后所欠债务未能归还,向法院申请执行该案涉房产,该房产受赠子女请求排除执行措施的,法院予以支持。
【裁判要旨】《民通意见》第128条至今仍然有效,相比于《物权法》,该规定属于认定被赠与房屋归属的特殊规定,二审判决适用该司法解释的规定认定案涉房屋赠与关系成立且合法有效,适用法律正确。同样地,《民通意见》第129条亦未被废止而仍有效,根据该条关于“赠与人明确表示将赠与物赠给未成年人个人的,应当认定该赠与物为未成年人的个人财产”的规定,二审判决认定子、女为案涉房产的实际权利人,亦适用法律正确。
【裁判摘要】蔡××与张×于1990年结婚,蔡××以个人名义于1998年购买案涉房屋。2005年5月30日,蔡××与张×经民政局协议离婚时签订的《离婚协议书》约定,案涉房屋归蔡××1和蔡××2所有,其他人员不能有支配权,由蔡××负责办理好房产证的所有权转移到蔡××1和蔡××2名下,蔡××必须按时付清该房屋的按揭贷款或者一次性付清该房屋全款。本案中,蔡××1、蔡××2依据前述《离婚协议书》的约定,主张案涉被执行房屋已为自己所有。因此,审查案涉《离婚协议书》关于房屋归属的约定能否产生该房屋为蔡××1和蔡××2所有的法律效力,是审查蔡××1和蔡××2的异议主张是否成立的关键和前提。《合同法》第一百八十五条规定:赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。蔡×与张×在案涉《离婚协议书》中约定,将双方夫妻关系存续期间购买的房屋赠与蔡××1、蔡××2,且相关按揭贷款由蔡××信负责清偿,该约定体现了蔡××、张×与蔡××1、蔡××2之间就案涉房屋形成的赠与关系。《民通意见》第128条规定:公民之间赠与关系的成立,以赠与物的交付为准。赠与房屋,如根据书面赠与合同办理了过户手续的,应当认定赠与关系成立;未办理过户手续,但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人,受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋,可以认定赠与有效,但应令其补办过户手续。本案中,蔡××1、蔡××2作为受赠人一直与蔡××共同居住在案涉房屋中,实际上已经占用、使用该房屋多年。

摘要2:(续)根据前述司法解释的规定,案涉《离婚协议书》设立的赠与关系合法、有效。

江苏省高级人民法院关于未办理房屋登记过户手续的买受人提起执行异议之诉问题的纪要

摘要1:江苏省高级人民法院关于未办理房屋登记过户手续的买受人提起执行异议之诉问题的纪要(江苏省高级人民法院审判委员会会议纪要[2015]1号 2015年4月3日)

摘要2:【要旨】约定以代偿按揭的方式转让按揭房屋,在未经银行同意办理转按揭贷款手续的情况下,不能认定买房人已经付清全部购房款,其要求停止执行涉案房屋的请求不符合《查扣冻规定》第十七条规定的条件,不应得到支持。

丽水市中级人民法院民事判决书(2016)浙11民终330号

摘要1:【案号】丽水市中级人民法院民事判决书(2016)浙11民终330号
【裁判摘要】因刑事裁判未否定案涉抵押合同的效力,基于物权公示公信原则,中行丽水分行基于信赖不动产登记簿上的记载而发生的交易,应受法律保护。第一,虽然刑事裁定认定案涉房屋系丽担保公司其所吸收的款项以陈某的名义购置,但该裁定并未否定案涉抵押合同的效力。因此在案涉借款合同、抵押合同未被认定为无效合同的情况下,不能仅因案涉房屋系赃款购置来直接否定中行丽水分行基于房屋抵押享有的优先受偿权。第二,案涉房屋权属登记在陈某名下,该登记具有公信力,根据物权公示的权利推定效力,只要在不动产登记簿上记载的权利都应推定为真实。鉴于案涉抵押贷款并非房屋按揭贷款,中行丽水分行在审核过程中只能通过权属登记,在形式上审核房屋产权的真实状况。中行丽水分行与陈某签订《个人循环贷款最高额抵押合同》时,对陈某提供的产权证等抵押所需的各类材料已经做了形式审查,当时陈某也未因涉嫌犯罪被采取刑事强制措施,中行丽水分行有理由相信陈某是该房屋的合法所有人,且在设立该房产抵押时依法进行了抵押权登记,取得了他项权证。可见,中行丽水分行在办理抵押贷款过程中,尽到了审慎审查和合理注意的义务,因此即便陈某在设定抵押时存在无权处分的情形,中行丽水分行对案涉房屋的抵押权也构成善意取得。基于以上分析,依据《中华人民共和国物权法》和《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十一条第二款“第三人善意取得涉案财物的,执行程序中不予追缴”,以及第十三条第二款“债权人对执行标的依法享有优先受偿权,其主张优先受偿的,人民法院应当在前款第(一)项规定的医疗费用受偿后,予以支持”的规定,在没有证据证明中行丽水分行知道或应当知道案涉房屋系赃款购置以及在贷款审核过程中存在过错的情况下,中行丽水分行作为善意第三人,其对案涉房屋享有的抵押权,依法应予以保护。

摘要2:无

最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申1449号

摘要1:【裁判摘要】魏×作为买受人,明知房屋处于抵押状态,在应支付的购房现金足以偿还贷款的情况下,对何时办理房产过户,按揭贷款如何偿还未作任何安排,放任其权利登记于买×名下,对不能办理案涉房屋过户登记存在过错。根据以上法律规定和事实,二审法院认定魏×对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益,该认定并无不当,本院予以维持。

摘要2:【注解】买受人明知房屋处于抵押状态,在应支付购房款足以偿还贷款情况下,对何时办理房产过户,按揭贷款如何偿还未作安排,放任其权利登记于被执行人名下,应认定对不能办理房屋登记存在过错。

 共54条 12››