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商品房买卖合同法定解除权

摘要1:什么是商品房买卖合同法定解除权?购房者能否要求退房和主张惩罚性赔偿责任?

摘要2:【目录】擅自抵押、抵押欺诈行为;一房两卖行为;无预售许可证行为;变更规划行为;迟延交房;迟延办证;房屋质量问题:规定在司法解释第12条、第13条第1款;房屋面积误差;无法得到贷款

商品房买卖维权手册

摘要1:【序言】随着房价上涨,房子成为人生的重头戏、关键“幸福指数”!许多人一辈子省吃俭用、奋斗一生,最终目的就是为了住上一套满意的房子。然而,商品房买卖绝对不是简单的事情,其中隐藏巨大的法律风险。只要稍不留神,就会带来重大损失、甚至牺牲一辈子的“幸福”。那么,在买房过程中应该如何防范和规避购房风险,维护自己的合法权益呢?《商品房买卖维权手册》将帮助您认识购房风险、防范购房欺诈,最大限度地保护自身合法权益。
【目录】1.什么是商品房买卖合同?2.未办理过户登记的房屋买卖合同是否有效?哪些房地产不能在市场上交易?3.什么是商品房包销合同?4.“楼盘广告”的性质如何认定?商品房销售广告和宣传资料性质如何认定? 5.什么是商品房现售合同?出售商品房现房应当具备那些条件? 6.商品房预售合同有那些特点?商品房预售有哪些条件? 7.什么是商品房预售登记?8.商品房预售后,开发商变更规划设计有哪些规定? 9.什么是预售商品房转让?“炒房花”行为是否违法?购买预售的“二手房”如何保护自己?10.购买预售商品房出现“烂尾楼”怎么办?11.什么是商品房预约合同?预约合同的法律效力如何认定?开发商通过订立商品房预约合同收取定金的法律效力如何认定?12.什么是“按揭”?13.什么是“楼花抵押”?14.什么是商品房“五证”、“两书”?15.房地产权属证书包括那些证书?购房者有权在什么时间取得房屋权属证书?16.什么是迟延办证违约责任?办理房屋产权证书迟延,开发商应当承担何种违约责任?17.什么是建筑面积、销售面积、套内建筑面积、使用面积、公摊面积、暂测面积、实测面积、销售面积? 18.如何计算房屋使用率?19.商品房面积误差如何处理? 生面积误差(面积缩水、面积翻倍)如何处理?20.什么是商品房税费?购房者购买房屋时应当缴纳哪些税费?21.屋顶花园是否属于共有?能否单独出售或者赠送给业主?开发商将房屋的顶层楼台送给、出售业主,其约定是否有效?22.什么是房屋拆迁安置与补偿协议?23.未取得产权证房屋买卖如何规定、能否买卖?25.房屋质量不合格,买受人能否解除合同并要求赔偿?26.开发商迟延交付房屋,购房者能否解除合同?27什么是开发商迟延办证违约责任?办理房屋产权证书迟延,开发商应当承担何种违约责任?28.购房者迟延支付购房款,开发商能否解除合同?

摘要2:【目录(续)】29.什么是商品房买卖合同法定解除权?购房者能否要求退房和主张惩罚性赔偿责任? 30.购房者退房情形有哪些? 31.商品房买卖合同违约金和损失赔偿额如何确定? 32.持续增长迟延履行违约金诉讼时效如何起算? 33.商品房买卖合同迟延履行解除权如何行使?34.一房二卖合同,谁是所有人?35.签订买卖合同做为民间借贷担保,如何认定法律关系?附录1:商品房买卖合同(包括预售合同)交房和办证的诉讼时效;附录2:商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后,善意买受人应返还房屋使用费标准;附录3:商品房购房款是否具有优先受偿

合同解除

摘要1:合同解除是指当合同具备法律规定成立及生效条件后,在合同或法律规定的效力期间,当具备合同解除条件时,因当事人一方或者双方的意思表示而使合同关系自始消灭或者向将来先灭的一种行为。
【民法典标签】D562【合同约定解除】;D563【合同法定解除】;D564【解除权行使期限】;D565【合同解除程序】;D566【合同解除的效力】
【目录】概念;解除权性质;合同解除法律特征;合同解除种类;合同解除其他分类;合同解除程序;合同解除权消灭;合同解除效力;合同解除五个方面不受影响;合同通知解除或者债务抵销异议解决......提示4:附解除权的合同与附解除条件的合同区别;提示5:合同解除4种类型;提示6:书面合同的口头解除无效;提示7:解除合同后诉讼时效起算;8:确认解除合同效力案件管辖;提示9:《合同法司法解释(二)》第24条适用前提是发出解除
【注解1】合同解除原则上有溯及力(合同解除的溯及力意味着合同被视为自始不存在,非违约方可基于所有物返还请求权而非不当得利请求权要求违约方返还已给付之物),继续性合同的解除无溯及力。——参考:《民事审判实务问答》021.合同的解除有无溯及力
【注解2】通过诉讼程序行使形成权包括确认之诉和形成之诉两种情形:(1)确认之诉——形成权人已经在诉讼程序外以通知的方式行使形成权,因有异议提起诉讼,该诉讼在性质上属于确认之诉;(2)形成之诉——形成权人直接提起诉讼方式行使形成权,该诉讼的性质属于形成之诉。——参考:《民事审判实务问答》250.当事人通过诉讼程序行使形成权的诉讼类型
【注解3】当事人仅主张解除合同,法院可以向当事人释明合同解除的法律后果:(1)当事人如增加诉讼请求法院可以一并审理合同解除的法律后果;(2)如果当事人坚持不提出请求,可以在裁判文书中指出通过另行诉讼的方式解决,以便尊重当事人的民事诉讼权利。——参考:《民事审判实务问答》251.当事人仅主张解除合同,法院应否一并审理合同解除的法律后果
【注解4】(1)一审法院可以释明对合同未成立、无效或者被撤销的法律后果;(2)一审法院未释明(一审法院并没有违反职权,没有出现适用法律错误的情形,当事人不得以一审法院未释明为由提起上诉),当事人提起上诉的,二审法院可以直接释明并改判(二审法院认为应当对合同不成立、无效或者被撤销的法律后果作出判决,可以直接释明并改判);

摘要2:(续)(3)如果返还财产或者赔偿损失的范围确实难以确定或者双方争议较大的,也可以告知当事人通过另行起诉等方式解决,并在裁判文书中予以明确。——参考:《民事审判实务问答》271.二审法院对合同未成立、无效或被撤销的法律后果的释明及处理
【注解5】计算机软件开发合同内容是基于委托方特定需求量身定制的情形下,对于已履行部分不适用恢复原状的赔偿责任。——参考案例:最高人民法院民事判决书(2020)最高法知民终1561号

出租房屋安全担保义务

摘要1:出租房屋安全担保义务是指出租房屋危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该出租房屋质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。

摘要2

福建省高院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件疑难问题的解答》

摘要1:福建省院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件疑难问题的解答》
【目录】1、问:如何认定施工企业内部承包合同的性质与效力? 2、问:如何区分劳务分包与转包、违法分包? 3、问:被挂靠单位(出借名义的建筑施工企业)是否应对挂靠人在施工过程中的转包、购买施工材料等行为承担责任? 4、问:发包人与无相应施工资质的承包人签订建设工程施工合同,承包人依合同取得的工程价款超过其实际施工成本的,超过部分是否应予收缴?承包人非法转包、违法分包、出借资质而依合同约定取得的“挂靠费”、“管理费”等是否应当收缴? 5、问:建设工程施工合同无效,但建设工程质量合格,发包人请求按照合同约定计算工程造价,而承包人请求按照工程定额标准计算工程造价的,如何处理? 6、问:建设工程施工合同约定的价款明显低于工程定额标准,已经超出一定合理范围的,当事人能否以合同约定价款明显违反定额为由,主张价款之约定无效,或者以显失公平为由,主张撤销或变更合同? 7、问:依据《合同法》第九十六条的规定,当事人一方行使约定或者法定解除权时,应当通知对方,合同自通知到达对方时解除,对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。建设工程施工合同的当事人未通知对方的,能否迳行向人民法院提起解除合同之诉? 8、问:一方当事人认为符合合同解除条件,但并未起诉请求解除合同,或者认为合同己经解除,而起诉请求对方承担恢复原状、采取其他补救措施、赔偿损失等合同解除的法律责任,审理后查明其解除合同之主张并未通知对方或者通知并未到达对方的,如何处理? 9、问:根据《合同法》第二百八十七条,建设工程合同一章没有规定的,适用承揽合同的有关规定,而《合同法》第二百六十八条规定,定作人可以随时解除承揽合同。建设工程施工合同的发包人能否据此行使任意解除权? 10、问:因承包人的过错造成建设工程质量不符合约定,承包人拒绝修理、返工或者改建,发包人以工程质量不符合约定为由请求减少支付工程价款的,应否必须反诉?工程未经竣工验收交付使用的,发包人以工程质量不符合约定为由请求减少支付工程款,应否支持? 11、问:建设工程质量不合格,发包人拒绝由承包人修复而另行委托他人修复的,承包入应否承担修复费用?

摘要2:【目录(续)】12、问:最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条第二款规定,造成建设工程质量缺陷,承包人有过错的,也应当承担相应的过错责任",应加何理解? 13、问:承包人已经提交竣工验收报告,发包人拖延验收,而验收后工程质量不合格需要返工的,能否以承包人提交验收报告之日为竣工日期? 14、问:当事人约定发包人收到竣工结算文件后一定期限内应予答复,但未明确约定不答复即视为认可竣工结算文件,发包人未在约定的期限内答复,承包人请求以其提交的竣工结算文件作为结算依据的,应否支持?承包人提交的竣工结算资料不完整,发包人未在约定期限内答复的,如何处理?如果当事人未约定答复期限,能否根据建设部《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》第十六条第一款第二项和第二款的规定,认定双方约定的答复期限为28日? 15、问施工过程中,发包方工作人员确认的工程量以及价款等的签证能否作为工程价款的结算依据? 16、问:人民法院在审理建设工程施工合同案件时,是否可以主动对工程造价进行鉴定?当事人不申请鉴定导致工程价款无法确定的,如何处理? 17、问当事人对付款时间没有约定或者约定不明的,最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条规定的应付款时间是否可以作为承包人主张工程款的诉讼时效起算时间? 18、建设工程施工合同约定,工程竣工验收合格后支付工程款,但工程完工后,发包人拒不验收或者不组织验收,承包人起诉要求支付工程款的,如何处理? 19、问:建设工程施工过程中,因设计变更或者遇特殊地质情况等客观原况原因,当事人另行签订合同,变更了中标合同的内容,是否仍应以中标合同作为结算工程价款的依据? 20、问《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》是否适用于城镇个人自建房屋、农村建房合同或者房屋建筑之外的其他工程施工合同?

最高人民法院民事判决书(2013)民一终字第18号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2013)民一终字第18号
【提示】注销土地使用权证、未注销土地登记的,权利人不变,国有土地使用权人仍系土地登记档案中记载的权利人。
【裁判摘要】根据《中华人民共和国物权法》的规定,不动产物权应当依不动产登记簿的内容确定,不动产权属证书只是权利人享有该不动产物权的证明。行政机关注销国有土地使用证但并未注销土地登记的,国有土地的使用权人仍然是土地登记档案中记载的权利人。国有土地使用权转让法律关系中的转让人以国有土地使用证被注销、其不再享有土地使用权为由主张解除合同的,人民法院不应支持。
【裁判要旨】合作开发协议双方当事人以协议违反行政规章及法律、行政法规中的管理性规定,主张合同无效的,不予支持。
【裁判意见】当事人一方解除合同的理由不符合双方合同关于解约条件的约定,亦不属于《合同法》第94条可行使法定解除权的情形,其通知解除的行为不发生解除合同的效力。

摘要2:【解读1】行政机关注销国有土地使用权证但并未注销土地登记的,国有土地的使用权人无权以国有土地使用权证被注销、其不再享有土地使用权为由主张解除合同。
【解读2】转让土地时未完成城市房地产管理法规定的投资总额的25%的,不能据此认定合同无效——《城市房地产管理法》第三十九规定,转让以出让方式取得的土地使用权时,属于房屋建设工程的,须完成开发投资总额的百分之二十五以上。该规定属于管理性强制性规定,违反该规定并不会导致土地转让合同无效。
【解读3】土地转让时未满足《城市房地产管理法》规定的“完成开发投资总额的百分之二十五以上”等条件的,不能据此认定土地转让合同无效。
【解读4】《城市房地产管理法》第39条第2款和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条关于土地未按出让合同约定进行投资开发就不得转让的规定是法律、行政法规中的管理性强制性规定;《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》和《事业单位国有资产管理暂行规定》是行政规章,均不能作为认定土地转让合同无效的依据。
【摘要1】《国有资产评估管理办法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》和《事业单位国有资产管理暂行办法》系行政规章,而《城市房地产管理法》第三十九条第二项、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条为法律、行政法规中的管理性强制性规定,均不能作为认定合同无效的依据。
【摘要2】土地转让合同签订后,政府拟收回土地对土地重新拍卖,不属于《合同法》第94条规定的合同的法定解除条件——电大财校所主张的政府拟对合作开发的土地重新拍卖、无法履行合作协议的解除合同的理由,并非合同约定的电大财校可以解除合同的条件,也不属于《合同法》第九十四条可以行使法定解除权的情形。《合同法》第九十六条和合同法解释二第二十四条关于合同的约定解除和法定解除权利行使方式和期限的规定,不能适用于本案电大财校通知解除合同的情形。电大财校以《解除函》通知聚丰公司解除合同的行为,不发生解除合同的效力。一审判决根据《合同法》第九十六条和合同法解释二第二十四条的规定认定《合作开发协议书》已经解除,适用法律错误,本院予以纠正。

贺×诉××××电子有限公司增资扩股收取其出资后迟迟未向公司登记机关办理登记要求返还出资款案

摘要1:【裁判要旨】原被告之间经平等、自愿协商达成的出资合同合法有效,双方均应履行相关义务。被告在收取原告缴足的出资款后,未履行既是约定又是法定的义务,致使原告订立出资合同的目的不能实现,因此原告应享有法定解除权。原告已履行了行使法定解除权时的通知义务。合同解除后,原告有权要求被告返还投资款。

摘要2

合同解除权不应滥用

摘要1:【裁判要旨】合同一方当事人因对方的迟延履行行为致使合同目的落空,依法享有法定解除权。有权通过诉讼解除合同,主张相对方承担恢复原状的责任,如不能恢复原状则应赔偿损失。但是合同解除权作为一种形成权,在不具约定或法定除斥期间时,当相对人有正当理由信赖解除权人不欲再行使解除权时,则根据禁止滥用权利原则,不得再行使解除权。

摘要2

最高人民法院(2008)民一终字第124号

摘要1:欠付租金在何种情况下可以导致房屋租赁合同的解除
【案号】最高人民法院(2008)民一终字第124号
【裁判观点】出租方和承租方签订的租赁合同,系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的禁止性规定,应属有效。虽然在签订租赁合同之时,该房屋尚未通过竣工验收与消防验收,但是该合同约定的交房时间晚于合同签订时间,1.24亿元租金系预付性质,合同在法律性质上属于预租合同,该预租行为得到了政府主管部门的许可,因此,签约时房屋未通过竣工验收与消防验收,不影响合同的效力。
【法理提示】在房屋租赁合同纠纷案件中,承租人欠付租金是经常出现的情形。该类合同一般履行期限较长,结合房地产市场的变化,在一定情况下,出租人会以承租人欠付租金为由,主张解除已有的租赁合同。由于现行的法律、法规及司法解释对租赁合同的解除规定较少,尤其欠付租金的数额、比例、期限等因素如何对合同的解除产生影响,都是司法实践中应当探讨的问题。在现有的法律框架下,认定合同是否解除,应当以合同法为依据,结合个案的具体情况进行处理。
【裁判摘要】关于本案所涉房屋租赁合同是否应予解除——从《商厦商业经营房产租赁合同》约定内容来看,鑫隆达公司缔约目的有二:一是收取承租人支付的预付租金,以完成世贸中心预租房屋的建设;二是将竣工的世贸中心预租房屋交付承租人租赁经营,收取租金。合同履行过程中,鑫隆达公司收取了茂业公司支付的11,280.7万元预付租金,完成了世贸中心预租房屋的建设,并将其交付给茂业公司租赁经营。依照合同约定,茂业公司交纳的预付租金在商场开幕营业日,即2004年10月1日起开始抵扣其应付租金。依照合同约定的租金交纳标准,至茂业公司提起诉讼时,其已交付的预付租金尚未抵扣完毕。上述事实表明,茂业公司拖欠的1119.3万元预付租金,并未导致鑫隆达公司无法完成世贸中心建设,并影响其出租世贸中心获取租金收益。鑫隆达公司以茂业公司拖欠预付租金导致合同目的无法实现为由,请求解除合同,其主张缺乏事实依据和法律依据,本院不予支持。在合同继续履行情形下,鑫隆达公司主张茂业公司支付房屋占用费和合同解除的违约金,缺乏请求依据,本院亦不予支持。

摘要2:【来源:《民事审判指导与参考》(总第37集),法律出版社2009年版,第245-250页】
【解读】合同一方存在违约行为,另一方是否可以藉此行使合同单方解除权?——在合同一方主体存在违约行为时,如果没达到《合同法》第94条规定的法定解除权行使条件,而合同本身也没有约定单方解除权,那么守约一方无权行使单方解除权,只能要求违约方承担违约责任。

最高人民法院民事判决书(2005)民二终字第143号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2005)民二终字第143号
【提示】当事人因解除委托合同而应承担的民事赔偿责任,仅限于给对方造成的直接损失,不包括对方的可得利益。
【裁判摘要】根据合同法第四百一十条规定,委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的,除不可归责于该当事人的事由以外,应当赔偿损失。但是,当事人基于解除委托合同而应承担的民事赔偿责任,不同于基于故意违约而应承担的民事责任,前者的责任范围仅限于给对方造成的直接损失,不包括对方的预期利益。
【裁判意见】确立了委托合同一方行使法定解除权排除赔偿对方可得利益的裁判规则。

摘要2

最高人民法院民事判决书(2009)民二终字第37号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2009)民二终字第37号
【提示】当事人违约期间给对方造成的损失赔偿包括可得利益,合同解除后的损失赔偿不包括可得利益。
【摘要】因一方当事人违约,另一方当事人提出解除合同,合同解除后预期可得利益损失不属于赔偿之范围,而违约期间给当事人造成的损失包括可得利益,当事人可以依照《合同法》第113条规定,主张获得赔偿。
【裁判意见】
①《合同法》第113条规定仅适用于违约责任,并不适用于当事人行使法定解除权而产生民事责任。
②不宜对《合同法》第410条规定(“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的,除不可归责于该当事人的事由以外,应当赔偿损失。”)的赔偿损失作扩大解释,该条规定的赔偿损失应理解为直接损失。

摘要2:【摘要】三星堆客运公司依据合同法第一百一十三条的规定以及双方合同中的约定,主张广汉市人民政府应当赔偿其合同履行后的“可得利润损失”,即我国合同法所称的预期可得利益损失。本院认为,三星堆客运公司于2008年7月10日向广汉市人民政府提出解除合同,对于合同解除后的损失赔偿,如前所述,应当按照合同法第九十七条关于合同解除的规定处理,故合同解除以后三星堆客运公司的预期可得利益不属于赔偿之范围。自2006年8月22日三星堆客运公司向广汉市人民政府明确要求移交经营权,至2008年7月10日三星堆客运公司向广汉市人民政府要求解除合同,广汉市人民政府因违约造成三星堆客运公司的损失,性质上属于违约责任损失。三星堆客运公司依照合同法第一百一十三条的规定,可以要求广汉市人民政府赔偿违约期间给其造成的损失,该条规定明确了违约造成的损失中包括可得利益,亦即违约金作为对于因违约造成损失的预估应当包括实际损失与可得利益。
【解读】合同解除后仍可适用违约金条款,守约方认为违约金过低需要调整的,应提供所受损失的证据。

最高人民法院民事判决书(2010)民一终字第45号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2010)民一终字第45号
【裁判摘要】
①虽然签订该合同时,双方均无房地产开发资质,且涉案土地亦为国有划拨土地,但随后双方又与具有房地产开发资质的公司签订了三方合作开发合同,并陆续缴纳了土地出让金,还将涉案土地变性为商住用地,同时也取得了政府相关部门审批颁发的《建设工程规划许可证》、《房地产预售许可证》等行政批文,因此,双方在合作开发房地产方面先期存在的资质缺陷等问题得以弥补,据此应当认定双方之间系合作开发房地产关系,二者之间签订的《合作投资兴建三星花园合同书》应为有效合同,对双方当事人具有约束力。
②合同一方当事人构成根本违约时,守约的一方当事人享有法定解除权。合同的解除在解除通知送达违约方时即发生法律效力,解除通知送达时间的拖延只能导致合同解除时间相应后延,而不能改变合同解除的法律后果。当事人没有约定合同解除异议期间,在解除通知送达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。
【裁判要旨】即使涉案项目存在司法查封,但置换合同自合同成立时即产生债的法律效力,在解除或者撤销查封后,当事人仍可以办理不动产变更手续。因此,对当事人以违反《房地产管理法》第38条为由主张置换合同无效的,不予支持。
【裁判意见】当事人委托律师发出解除合同的律师函,当事人虽未签名或盖章,但事后追认的,应认定有效。
【摘要】福星公司委托律师发出了解除合同的律师函,虽然该函件未加盖福星公司的公章,但函件中明确载明受福星公司的委托所拟,且福星公司作为委托人对此予以认可,因此,该行为并未违反我国合同法的相关规定,不能以该函件未加盖福星公司的公章而认定无效。其次,尽管解除合同的律师函上签署日期是2004年4月25日,而送达富山宝公司的时间却在2004年年底,前后相差8个月之久,但是,合同解除的确定是以享有解除权一方的相关文书送达到相对方之时作为开始发生法律效力的依据,送达时间的拖延只能产生合同解除的起始时间相应后延的后果,而不能导致相关文书送达后不发生法律效力。

摘要2:【解读1】合作开发房地产项目的收益分配请求权属于债权而非对合作项目的土地使用权和地上建筑物的物权。
【解读2】合同解除以享有解除权一方的相关解除文件送达到相对方之时作为开发发生法律效力的依据。
【解读3】合同解除应当有解除合同的明确的具体的表达载体——本案中福星公司委托履行向富山宝公司发出了解除合同的律师函,但该函件未加盖福星公司的公章。由于函件中明确载明受福星公司的委托所拟且福星公司作为委托人对此予以认可,不能以函件未加盖福星公司的公章而认定无效。
【解读4】合同解除的起始时间以解除文件送达另一方起算——本案中福星公司解除合同的律师函上的签署日期是2004年4月25日,而送达到富山宝公司的时间却是早2004年底,前后相差8个月之久,送达时间的拖延只能产生合同解除的起始时间相应后延的后果而不能导致相关文书送达后不发生法律效力。
【解读5】福星公司送达解除合同的文书给富山宝公司之后,其后又向法院提起诉讼要求解除合同,提起诉讼的方式实属多此一举没有必要,但不会导致之前送达解除合同的行为归于无效。

最高人民法院(2009)民一终字第64号民事判决书

摘要1:——合同一方当事人不构成根本性违约,另一方当事人请求解除合同不予支持
【案号】最高人民法院(2009)民一终字第64号民事判决书
【裁判要旨】一方当事人在履行合同过程中存在违约行为,但并不必然导致另一方当事人享有合同解除权。只有一方当事人的违约行为已构成根本性违约致使对方不能实现合同订立目的的,另一方当事人才享有法定解除权。反之,其解除合同的诉讼将不被支持。

摘要2:【解读】合同一方当事人只有不履行主要义务,足以导致双方不能实现合同目的,构成根本性违约,另一方当事人才能行使法定解除权;如果合同一方当事人只是部分违约,另一方当事人则不能行使法定解除权,而应当通过违约方承担违约责任或实际履行、赔偿损失等补救措施使合同继续履行。

北海海事法院(2004)海商初字第086号;广西壮族自治区高级人民法院(2005)桂民四终字第27号

摘要1:【裁判要旨】
①权利瑕疵不影响承租人对租赁物的占有、使用,则该种权利瑕疵不能构成根本违约,承租人不能以此为由行使合同法定解除权
②海域租赁合同的出租人未及时办理海域使用权证,不影响海域实际经营活动的开展,不构成根本违约,承租人不得据此要求解除合同。
【判决书字号】
  一审判决书:北海海事法院(2004)海商初字第086号
  二审判决书:广西壮族自治区高级人民法院(2005)桂民四终字第27号

摘要2

(2009)崂民二商初字第415号;(2010)青民二商终字第562号

摘要1:——合同解除权不应滥用
【裁判要旨】合同一方当事人因对方的迟延履行行为致使合同目的落空,依法享有法定解除权。有权通过诉讼解除合同,主张相对方承担恢复原状的责任,如不能恢复原状则应赔偿损失。但是合同解除权作为一种形成权,在不具约定或法定除斥期间时,当相对人有正当理由信赖解除权人不欲再行使解除权时,则根据禁止滥用权利原则,不得再行使解除权。
【案号】(2009)崂民二商初字第415号;二审:(2010)青民二商终字第562号

摘要2

最高人民法院(2007)民一监字第339-1号民事裁定书(1)

摘要1:——当违约行为同时构成《合同法》总则条文和分则条文的法定解除事由时,法院如如处理?
【案号】最高人民法院(2007)民一监字第339-1号民事裁定书
【提示】当违约行为同时构成《合同法》总则条文和分则条文的法定解除事由时,优先援引分则条文进行判决。
【摘要】再审判决依据《合同法》第167条第1款“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的,出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同”的规定,认定出卖人享有合同解除权是正确的。本条款为强制性规范,既可看作是对出卖人的法定救济,又可认为是出卖人对分期付款买卖合同的控制。在适用上,即使买卖双方没有约定,卖方仍可基于此行使权利。本案中卖受人未支付到期借款已超过合同总价款的五分之一,符合适用该条款的法定条件,对出卖人提出的该项理由依法应予支持。
【裁判要旨】行使法定解除权的前提是合同有效,若合同无效则按无效处理,不生解除之问题。行使法定解除权须存在法定解除事由。
【裁判意见】房产连环买卖合同裁判规则——中间倒手的房产转让合同违反法律强制性规定:
《城市房地产管理法》第38条第6项“未依法登记领取权属正是的房地产,不得转让”,其目的在于禁止未登记权属的房产进入市场交易,登记权属之外的人处分房地产不属于该规定适用范围。
原告已支付房产对价但未过户至其名下,非涉案房产所有权人。原告与被告签订合同处分房产系无权处分,效力待定,但后续三方合同及权属登记人协助原告履行义务的行为构成追认,合同有效。合同解除后应恢复原状,鉴于原告与权属登记人转让合同的存在,判决被告将房产直接过户到原告名下。

摘要2:【载《立案工作指导》2010年第2辑(总第25辑),第122-131页】
【注】最高人民法院立案一庭、最高人民法院立案二庭编:《立案工作指导·2010年第2辑(总第25辑)》,人民法院出版社2011年1月第1版,第122-135页。

最高人民法院民事判决书(2012)民一终字第126号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2012)民一终字第126号
【裁判摘要】在双务合同中,双方均存在违约的情况下,应根据合同义务分配情况、合同履行程度以及各方违约程度大小等综合因素,判断合同当事人是否享有解除权。

摘要2:【摘要】本院认为,在双务合同中,双方均存在违约的情况下,应根据合同义务分配情况、合同履行程度以及各方违约大小等综合考虑合同当事人是否享有解除权。综合全案情况看,爱之泰公司承担了联建项目中的主要工作,并已经履行了大部分合同义务,案涉项目主体工程已经完工,在各方均存在违约的情况下,认定永昶商贸公司和农垦机电公司享有法定解除权,无事实和法律依据,并导致合同双方利益的显著失衡。原判决解除合同不妥,本院予以纠正。同时,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。因此,合同继续履行并不影响各方要求对方承担违约责任的权利。

最高人民法院(2006)民一监字第162-1号民事裁定书

摘要1:【案号】最高人民法院(2006)民一监字第162-1号民事裁定书
【提示】项目转让合同的受让方因违约行为持续多年,致使合同目的不能实现,对于转让方行使法定解除权的行为应予支持。
【摘要】当事人双方签订以取得项目转让款为目的的合同,因一方违约行为持续多年,致使涉案项目长期无法完成,其虽认可双方确认的项目转让尾款,但未能作出愿意支付项目尾款并有能力支付该笔款项的明确意思表示。转让方通过该项目转让合同所享有的利益无法实现,故对转让方行使法定解除权的行为应予支持。
【裁判意见】一方因持续违约行为造成合同目的无法实现情形下,应对履约方行使法定解除权行为予以支持。

摘要2

山西金业煤焦化集团有限公司与沁和投资有限公司、沁和能源集团有限公司、吕中楼、裘晓红、山西金海能源有限公司、谢江股权转让纠纷案

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2011)民二终字第76号裁判要旨
【裁判要旨】公司之间基于开展战略合作的目的签订股权转让协议,一方取得股权但未依照协议支付合理对价,如合作关系无法继续维持,导致双方利益失衡,根据《合同法》第94条关于一方违约致使合同目的落空的规定,对方享有法定解除权,实质是对双方合同关系的清算,出让股权的一方有权要求解除股权转让协议并返还股权。

摘要2

最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第1124号

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第1124号
【提示】房屋买卖中行使法定解除权的标准。
【裁判摘要】社会资源的流转有利于社会财富的增加,基于此,合同法的基本价值取向是鼓励交易,所以,除非一方当事人严重违约导致交易目的不能实现,人民法院在个案中判断是否应当解除双方当事人之间的合同关系时,应当秉持前述立法精神,综合个案情况在利益平衡的基础上具体考量。在交易相对人存在一般违约的情况下,尤其是如果解除合同将导致社会财富的不当浪费时,不宜支持当事人解除合同。尽管孙××、田××迟延支付部分购房款,构成违约,但迟延付款部分约占房款总额的三分之一,尚不构成根本违约。而且,案涉房产早在2012年即已交付,孙××、田××已进行装修并作为老年公寓投入经营,如果判决解除合同,必然涉及拆除房屋装修以及养老人员重新安置等一系列问题,何况,双方当事人还存在房屋质量、产权办理等其他争议,也就是说,孙××、田××的违约行为并未达到使合同目的不能实现的程度。因此,在目前情况下,相较解除合同,维持合同效力更有利于维护市场交易秩序的稳定,避免社会资源的浪费,防止衍生其他社会问题。同时,盛玺房地产公司可以按照约定向孙××、田××主张剩余房款,以实现合同目的。

摘要2

最高人民法院民事判决书(2012)民一终字第67号

摘要1:——双方当事人均构成违约的情况下,违约金、约定损失赔偿条款的适用及其与其他损失赔偿之间的关系
【法理提示】合同中的违约金或约定损失赔偿条款,不因双方当事人均构成违约而不能适用;当事人同时约定违约金和约定损失赔偿的,可以确认该约定发生法律效力;当事人在违约金和约定损失赔偿之外,再行主张损失赔偿的,应当视当事人能否举证证明其因违约造成的实际损失大于违约金及约定损失赔偿的数额,确定是否支持其诉讼请求。
【摘要】本院认为,《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据该规定,违约损失赔偿以当事人实际遭受的全部损失为原则,包括合同正常履行时的可得利益,该可得利益损失须具有确定性,假定或可能发生的损失,不能作为违约损失赔偿的对象。企业经营利润受到诸多因素的影响,其状况和数额均具有不确定性。此外,数源公司如果要在未来获得经营利润,不能仅靠租赁合同的继续有效,还需投入大量资金、人力、物力等成本。数源公司要求三维公司赔偿其全部经营利润亏损,将使数源公司在不需要继续投入任何经营成本的情况下,直接获取经营利润,超出了合同的履行利益和三维公司签订合同时可以预见的损失范围。综上,数源公司要求三维公司按照审核报告确定的其承租经营期间的利润亏损额赔偿其损失,缺乏事实及法律依据,本院对此不予支持;对三维公司要求不承担该损失赔偿的上诉请求,本院予以支持。一审判决三维公司按照其违约责任比例,赔偿数源公司上述亏损,属于认定事实和适用法律错误,本院对此予以纠正。

摘要2:【案号】最高人民法院民事判决书(2012)民一终字第67号
【裁判要旨】可得利益损失须具有确定性,假定或可能发生的损失不能作为违约损失赔偿的对象。而企业经营利润受到诸多因素的影响,其状况和数额均具有不确定性。因此,在企业租赁经营合同中,双方当事人均构成违约的,承租方不能要求出让方赔偿承租经营期间的利润亏损。
【解读1】合同双方虽均存在违约行为但都未达到使合同目的不能实现的程度,不能认定构成根本违约,主张行使法定解除权依据不足。
【解读2】当事人在违约金和约定损失赔偿之外再行主张损失赔偿的,应举证证明其因违约造成的损失大于违约金及约定损失赔偿的数额——(1)合同中违约金或约定损失赔偿条款不因双方当事人均构成违约而不能适用;(2)当事人同时约定违约金和约定损失赔偿的,可以确认该约定发生法律效力;(3)当事人在违约金和约定损失赔偿之外再行主张损失赔偿的,应当视当事人能否举证证明其因违约造成的实际损失大于违约金及约定损失赔偿的数额,确定是否支持其诉讼请求。
【解读3】租赁合同既约定了任何一方违反合同约定或者毁约时应支付违约金100万元,又约定了违约方应当赔偿对方经济损失1000万元,属于同时约定了违约金和损失赔偿数额的情况:(1)允许违约金与损失赔偿并用;(2)当事人有证据证明其损失大于约定损害赔偿数额时仍应支持其约定损害赔偿之外的赔偿请求。
【解读4】双方违约时违约金及约定损失赔偿条款的适用——应当按照各自责任确定违约金和约定损失赔偿的承担数额(本案根据双方在违约责任中所负责任的比例最终处理结果双方互相不负违约金及违约损失赔偿的给付责任;如果能够确认任何一方当事人须负更重的违约责任时该方当事人仍应向对方当事人承担违约金或违约损害赔偿的给付义务)。

最高人民法院民事判决书(2016)最高法民终715号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2016)最高法民终715号
【裁判要旨】当事人未行使约定解除权但符合法定解除条件的,可行使法定解除权解除合同。
【摘要】《合同法》第九十三条规定了当事人的约定解除权,第九十四条规定了当事人的法定解除权,两者之间在行使上并不矛盾或互相排斥,在当事人未行使约定解除权、但符合法定解除条件时,可行使法定解除权解除合同。本案中,虽然当事人在《协议书》中约定了解除条件,但通盛公司未予行使的行为并不导致其法定解除权的丧失,故其有权主张行使法定解除权解除《协议书》。综上,通盛公司通过提起本案诉讼的方式请求解除案涉《协议书》,有事实和法律依据,本院予以支持。

摘要2

最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终722号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终722号
【提示】当事人起诉请求解除合同时其解除的时间应如何判定?
【裁判要旨】一方当事人起诉请求解除合同符合法定解除条件,据此法院以判决的方式判令予以解除,系人民法院行使公权力对于当事人私领域的商事交易行为的判定,其解除的时间应为本判决生效之日。而法院立案后向另一方当事人送达含有解除合同诉讼请求的起诉状,系执行法定的民事诉讼程序的公权力行为,并不代表将请求解除合同的具有私法性质的意思表示到达一方当事人。
【裁判摘要】涪立公司行使法定解除权的请求并未向中铝重庆分公司和中铝公司直接提出,而是向人民法院提起诉讼,请求判令解除合同。案涉合同能否解除,应由人民法院最终判定;何时解除,应以人民法院的判决生效为准。本案中,中铝重庆分公司与涪立公司在案涉两协议中并未明确约定解除合同的条件,亦未对解除合同协商一致,在此情形下,涪立公司请求人民法院依法判令解除合同,其提起诉讼可以视为解除合同意思表示的一种表达方式,但其行使的法定解除权是否成立,需由人民法院根据合同履行情况和法律规定进行判定。一审法院立案后,向中铝重庆分公司、中铝公司送达涪立公司含有解除合同诉讼请求的起诉状,系执行法定的民事诉讼程序的公权力行为,并不代表涪立公司将请求解除合同的具有私法性质的意思表示到达中铝重庆分公司、中铝公司。根据前面所述,涪立公司起诉请求解除合同符合法定解除条件,据此本院以判决的方式判令案涉两协议予以解除,系人民法院行使公权力对于当事人私领域的商事交易行为的判定,其解除的时间应为本判决生效之日。本案中,虽然合同解除时间的确定对当事人的实体权利并无影响,但一审法院确认案涉两协议解除的时间为向中铝重庆分公司送达起诉状的日期,属适用法律不当,本院予以纠正。

摘要2:【解读1】当事人行使法定解除权请求解除合同,法院最终认定合同应予解除的,解除时间应认定为判决生效之日——当事人行使法定解除权,请求法院判令解除合同,如法院最终认定合同应予解除,系法院行使公权力对于当事人私领域的商事交易行为的判定,解除时间应认定为判决生效之日而非一审认定的起诉状送达之日,判决主文亦表述为判令合同解除而非确认合同解除。
【解读2】对于当事人因行使法定解除权而由法院判令解除合同的,合同自何时起解除还有不同的观点,需要由最高人民法院进一步明确。

简法|注销网签能否认定为房屋买卖合同解除?

摘要1:解答:根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定,网签是办理过户登记的前置程序。注销网签不能推定双方合意终止履行而只能推断双方中止履行,注销网签并不必然导致房屋合同解除。但注销网签后,一方在合理期间内怠于积极磋商且影响房屋过户登记的,视为以行为表示不履行合同,视为预期违约,对方取得合同法定解除权,有权解除房屋买卖合同。

摘要2:【注解】(1)注销网签只能推断双方中止履行(不能推定双方合意终止履行);(2)注销网签不导致合同解除;(3)注销网签后一方在合理期间内怠于积极磋商且影响房屋过户登记视为以行为表示不履行合同(视为预期违约),对方取得合同法定解除权,有权解除房屋买卖合同。

最高人民法院民事判决书(2016)最高法民再251号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2016)最高法民再251号
【裁判摘要】
一、能否产出符合合同约定的产品,与该产品能否上市销售、是否适销对路、有否利润空间等并非同一层面的问题。技术合同领域,尤其是涉及技术工业化的合同中,如果当事人之间没有明确约定,不应将产品商业化认定为技术合同的目的。
二、投资方应审慎签订涉及技术工业化的合同,在技术指标的设置和产品合格标准的选择上,应当尽可能贴近市场对产品的要求,尤应避免在市场竞争较为激烈或者相关公众要求较高的领域,仅以市场准入标准作为合同项下的产品合格标准,从而陷入产品合格而商业失败的窘境。

摘要2:【解读】法定解除权的行使须以一方的违约行为致使合同目的落空为条件。

【笔记】什么是破产合同法定解除权

摘要1:问题:管理人是否有权决定解除破产申请受理前成立合同?
解读1:破产申请受理前成立双方均未履行完毕的合同,管理人享有破产合同法定解除权——(1)即管理人有权决定解除或者继续履行合同;(2)视为解除合同情形:A.管理人自破产申请受理之日起2个月内未通知对方当事人,视为解除合同;B.管理人自收到对方当事人催告之日起30日内未答复的,视为解除合同;C.管理人决定继续履行合同的,对方当事人有权要求管理人提供担保而管理人不提供担保的,视为解除合同。
解读2:破产申请受理前成立双方均已履行完毕或者一方已经履行完毕的合同,管理人无破产合同解除权。

摘要2:【注解1】法院受理破产申请后,管理人对债务人未履行完毕合同的解除属于法定解除的一种特别规定,法定解除的对象为破产申请受理前成立的债务人和对方当事人均未履行完毕的合同(债务人或者对方当事人一方已经履行完毕的合同不在破产合同法定解除权之列)。
【注解2】管理人决定继续履行合同的,对方当事人有权要求管理人提供担保,属于对方当事人行使合同不安抗辩权之情形。
【注解3】(1)《企业破产法》第42条第3项规定:“管理人或者债务人依照本法规定解除合同的,对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。”该条针对的损害赔偿请求权是指普通债权;(2)破产合同解除后返还预付款系债务人不当得利,属于《企业破产法》第第42条第3项规定共益债务。

【笔记】破产管理人对担保合同能否行使破产法定解除权

摘要1:解读:(1)《企业破产法》第18条所规定的破产法定解除权是针对双方当事人均未履行完毕的合同;(2)担保合同所担保的主合同一方义务已履行完毕,在无其他约定或者法定的担保合同解除事由出现时,破产管理人无权要求解除担保合同。

摘要2:【注解】(1)破产债务人的担保合同并非《企业破产法》第18条所规定双方当事人均未履行完毕的合同;(2)破产管理人对债务人担保合同无权行使破产法定解除权

 共58条 12››