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辽宁省高级人民法院民事判决书(2018)辽民终211号

摘要1:【案号】辽宁省高级人民法院民事判决书(2018)辽民终211号
【裁判摘要】首先,关于徐某某与曾某某就案涉房屋存在真实的“借名买房"关系,徐某某是实际购买人并实际占有使用案涉房屋的事实,业经上述阐述,不再赘述。徐某某虽然以曾某某名义购买案涉房屋,案涉房屋的产权登记在曾某某名下,但不动产登记行为并非是行政赋权行为,行政登记行为只能产生权利推定效力,登记行为本身并不产生物权。当不动产登记与真实权利状态不一致时,仍然要依据权利的实际归属情况来确定物权权利人。《物权法解释一》第二条也规定:“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。"该条规定说明物权登记与实际权利状况不符时,要以实际权利状况为依据认定事实。“借名买房"系“不动产登记簿的记载与真实权利状态不符"的一种情形。本案中徐某某与曾某某就本案的诉争房屋存在借名买房关系,而且徐某某已经证明其是案涉房屋的实际出资人和占有人,因此,当徐某某主张该房屋的物权应当归属于自己时,人民法院应当予以支持,或者人民法院在审理案件时根据民诉法解释第三百一十二条规定的需要,应当对真实的权利主体予以审理认定。其次,案涉房屋的代持行为,不能导致物权丧失。借名买房在合同形式上,属于债的关系,而实质上,是双方当事人通过借名买房的外在形式,将真实的物权登记于出借名人的名下,是双方当事人对物权的一种安排或处分方式,借名人实际上享有真实的物权。因此,当借名买房双方当事人如果因为借名买房的物权归属发生争议时,真实权利人可以直接向人民法院请求确认物权的归属,而不是仅仅可以请求出借名人变更登记,行使的不是债权请求权。另外,物权的消灭必须有法定事由,即使购买案涉房屋的行为违反了有关地方政府关于商品房限购文件的规定,由于上述文件并非法律和行政法规的效力性强制性规定,借名买房的合同关系也不因此而无效,而应当认定有效。我国法律也没有违反限购政策将导致物权消灭的法律规定,且案涉房屋的代持行为亦无证据证明存在恶意转移财产、逃避债务的情形,认定徐某某不享有案涉房屋的物权,不符合上述司法解释的规定精神。一审判决认定徐某某以案涉房屋享有物权期待权而非物权,适用法律不当,本院予以纠正,但认定徐某某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的裁判结果正确,应予以维持。

摘要2:【摘要】商事外观主义是指在商事交易活动中,以商事主体的行为外观认定其行为所产生的法律效果,相对人如果对商事主体对外公示的外观事实产生合理依赖,并依此从事相应的行为,即使外观事实与真实事实不一致,仍然依照外观事实进行认定。......中集哈深公司申请人民法院的查封行为,不是基于商事交易行为,非基于信赖房屋登记在被执行人名下而使自己作出相应的商事交易行为、付出相应的对价,亦无信赖利益可言。故中集哈深公司主张其对案涉房屋享有信赖利益应依法执行的上诉请求,理由欠充分,本院不予支持。
【解读】(1)借名购房违反限购政策但不因此无效(”限购令“属于调控市场的管理性规定,违反不导致合同无效;”借用“他人购房资格不影响调控的市场总量,不损害公共利益);(2)借名人享有物权并对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
【注解】该案裁判观点已经被最高人民法院民事判决书(2020)最高法民再328号改变:(1)借名人依据规避国家限购政策的借名买房合同关系不能排除对案涉房屋的执行;(2)借名人依据规避国家限购政策的借名买房合同关系也不能当然成为房屋所有权人。

最高人民法院执行裁定书(2019)最高法执监51号

摘要1:【案号】最高人民法院执行裁定书(2019)最高法执监51号
【裁判要旨】(1)被执行人的财产在破产受理前已经被拍卖,竞买人已支付全部竞买款,但因执行法院的原因拍卖成交裁定书于破产受理裁定后送达的,如拍卖行为没有无效或可撤销情形应予维持;(2)被执行人被裁定受理破产清算后,执行法院应当中止向执行债权人发放拍卖款,已经发放的,应当根据债权人通过破产清算可能受偿的比例,决定追回相应的款项,而不必否定拍卖行为。
【裁判摘要】虽然按照物权法二十八条、《物权法解释一》第七条、《民诉法解释》第四百九十三条等的规定,司法拍卖成交的,标的物所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移,而本案拍卖成交裁定的送达在郑州中院2016年11月15日裁定受理华泰公司破产清算案之前没有完成,但处理具体案件中还应当考虑司法拍卖的整体性、拍卖成交裁定的后续送达是否具有法律上的合理性。其次,郑州中院对77号地的司法拍卖行为本身没有违法之处,不存在无效、可撤销或应当解除合同的情形。从本案查明的事实来看,本案司法拍卖并非为对抗破产而抢先拍卖。……按照破产法第十八条的规定,管理人有权决定解除的合同,是破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同。但对于拍卖成交确认书已经签署、买受人已经履行完毕全部义务的合同,法律并未规定管理人具有单方解除合同的决定权。……在华泰公司被裁定受理破产清算后,郑州中院应当中止向执行债权人发放拍卖款,已经发放的,应当根据债权人通过破产清算可能受偿的比例,决定追回相应的款项,而不必否定拍卖行为。

摘要2:【解读】破产受理前拍卖成交但在受理后送达成交裁定时拍卖标的是否还属于破产财产?——虽然司法拍卖成交裁定未在债务人破产前送达买受人,但在买受人已在规定的期限内履行了自己的全部义务,债务人在拍卖法律关系项下已经没有实质权利,而只有完成成交裁定送达及办理过户手续的义务,且拍卖裁定未在法院受理破产清算前送达并非买受人的过错。因此,拍卖标的物不属于债务人的破产财产。