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商品房预售登记

摘要1:商品房预售登记

摘要2:【注解】根据《民法典》第221条规定,预告登记仅适用于“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议”的情形,让与担保关系下的房屋买卖合同本质上并非买卖房屋的协议,让与担保关系下的预告登记不能产生物权效力。——参考案例:黑龙江省高级人民法院民事判决书(2017)黑民终251号《牡丹江市爱民区融通小额贷款股份有限公司与周某某公司案外人执行异议之诉上诉案》

国土资源部关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知

摘要1:最高人民法院关于转发国土资源部《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》的通知(法发[2004]11号 2004年3月23日)
国土资源部关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知(2004年1月15日 国土资发[2004]9号)
【摘要】以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押,土地行政管理部门依法办理抵押登记手续,即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准,不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。

摘要2:【备注】失效依据:国土资源部公告2016年第10号――关于公布已废止或者失效的规范性文件目录的公告
【注解】(1)2007年《物权法》施行后,不动产登记被理解为不动产物权的公示方式,本身并不包含行政管理的性质,更不具有行政审批的性质;(2)随着《不动产登记暂行条例》及其实施细则的施行,不动产登记机构从自然资源部门分离出来法律地位上成为相对独立的机构,不动产登记机构的抵押登记行为不应再理解为包含行政主管部门的审批行为。

抵押登记

摘要1:抵押登记、抵押财产登记、抵押权登记是指登记机构根据当事人的申请,依照法定程序,将抵押财产设定的抵押权及抵押权变更、终止等记载于特定的抵押财产登记簿上的行为。

摘要2:民法典标签:D216【不动产登记簿的效力和管理】;D222【不动产登记错误的赔偿】;D389【担保物权的担保范围】;D395【抵押财产的范围】;D402【不动产抵押登记】;D403【动产抵押的效力】;D404【动产抵押权无追及效力】;D416【动产购买价款抵押担保的优先权】
【法条链接】《最高人民法院行政审判庭关于违法的房屋抵押登记行为行政赔偿数额计算问题的电话答复》([2002]行他字第2号,2002年7月26日):因违法的房屋抵押登记行为造成的损害,属于《中华人民共和国国家赔偿法》第二十八条第(七)项[备注:对应2012年修正的《国家赔偿法》第36条第8项]规定的:“对财产造成的其他损害”,应当按照直接损失计算赔偿数额。请你院在处理特定案件时,根据案件具体情况,酌情确定行政赔偿数额。

不动产登记

摘要1:不动产登记,是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。不动产(物权)登记是指经权利人申请,国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实行为。

摘要2:民法典标签:D209【不动产物权登记的效力】;D210【不动产登记机构和不动产统一登记】;D211【不动产登记申请资料】;D212【登记机构的职责】;D213【登记机构不得从事的行为】;D214【不动产物权变动的生效时间】;D215【合同效力与物权变动区分】;D216【不动产登记簿的效力和管理】;D217【不动产登记簿与不动产权属证书的关系】;D218【不动产登记资料的查询、复制】;D219【不动产登记资料的合理使用】;D220【更正登记与异议登记】;D221【预告登记】;D222【不动产登记错误的赔偿】;D223【不动产登记的费用】

股权转让工商变更登记手续

摘要1:股权转让工商变更登记手续主要是将新修改的公司章程进行工商备案

摘要2:【注解】股权转让后未进行变更登记能否对抗强制执行?|(1)向公司登记机关进行股权变更登记是公司履行股权转让协议的行为,仅发生对抗交易第三人的法律效力,而非股权取得的法定要件;(2)股权受让方是否实际取得股权,应当以公司是否修改章程或将受让方登记于股东名册,股权受让方是否实际行使股东权利为判断依据。——参考案例:最高人民法院民事判决书(2022)最高法民再117号

结婚登记瑕疵

摘要1:(1)当事人以民法典1051条规定的三种无效婚姻以外的情形请求确认婚姻无效的,人民法院应当判决驳回当事人的诉讼请求;(2)当事人以结婚登记程序存在瑕疵为由提起民事诉讼,主张撤销结婚登记的,告知其可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

摘要2:【注解】(1)《民法典》第1049条“要求结婚的男女双方应当亲自到婚姻登记机关进行结婚登记”是结婚登记的程序条件之一,但对一方未到场究竟应如何处理并没有明文规定;(2)根据《民法典》第1051条、《民法典婚姻家庭编解释一》第17条第1款规定,婚姻无效的事由仅限于《民法典》第1051条规定3种情形,以结婚登记时一方未亲自到场为由主张婚姻无效不能得到支持。——参考:《民事审判实务问答》102.结婚登记时一方未亲自到场,能否以此为由主张婚姻无效

不动产登记暂行条例

摘要1:中华人民共和国国务院令第656号:现公布《不动产登记暂行条例》,自2015年3月1日起施行。

摘要2:国务院关于修改部分行政法规的决定(国务院令第710号)
  五、将《不动产登记暂行条例》第十五条第一款修改为:“当事人或者其代理人应当向不动产登记机构申请不动产登记。”
国务院关于修改和废止部分行政法规的决定(2024)
  三、将《不动产登记暂行条例》第一条、第二十九条中的“《中华人民共和国物权法》”修改为“《中华人民共和国民法典》”。
  第六条 第一款、第七条第三款、第八条第二款、第二十三条第一款、第三十四条中的“国土资源主管部门”修改为“自然资源主管部门”。
  第二十四条 第一款中的“农业、林业、海洋等部门”修改为“农业农村、林业草原等部门”。
  第二十五条 中的“国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门”修改为“自然资源、公安、民政、财政、税务、市场监管、金融、审计、统计等部门”。

撤销公司登记无溯及效力,不能以此为由否定公司被撤销登记之前的民事行为的效力

摘要1:【摘要】撤销公司登记是行政处罚的一种,行政处罚一般不应成为否定民事行为效力的依据,作为行政处罚撤销公司登记没有溯及力。根据《公司法》第一百八十一条第一款第(四)项的规定,撤销公司登记是公司解散的法定事由之一,公司被依法撤销登记后,应当进行清算,清算程序结束并办理工商注销登记后,该企业法人才归于消灭。因此,撤销公司登记无溯及效力,不能以此为理由否定公司被撤销登记之前的民事行为的效力。

摘要2:【参考】《民事审判实务问答》153.撤销公司登记无溯及效力,不能以此为由否定公司被撤销登记之前的民事行为的效力

【笔记】办理了商品房预告登记的商品房买受人,能否对抗法院以开发商为债务人执行开发商名下已出售的商品房?

摘要1:【要旨】(1)办理了商品房预告登记的商品房买受人,能够对抗以开发商为债务人的普通债权人,但不能对抗承包人工程价款优先受偿权和抵押权人的抵押权;(2)只有交付购买商品房的全部或者大部分款项后的消费者才可以对抗承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权以及抵押权人的抵押权。
【注释】预告登记权利人能否排除抵押权人对标的物强制执行?|预告登记权利人能否排除抵押权人强制执行取决于二者登记先后顺序——(1)预告登记限于抵押登记,预告登记权利人可以对抗抵押权人;(2)抵押登记先于预告登记,预告登记权利人不能对抗抵押权人。

摘要2:【注解1】(1)福建省高级人民法院执行裁定书(2021)闽执复98号.表明普通商品房预告登记买受人可以对抗建设工程价款优先受偿权;(2)最高人民法院民事判决书(2022)最高法民终79号,认为受让人不能仅以办理了受让物权预告登记主张排除依据建设工程价款优先受偿权的执行。
【注解2】案外人基于让与担保目的进行预告登记不能对抗执行。——参考案例:最高人民法院民事裁定书 (2019)最高法民申6881号
【注解3】(1)办理了预告登记的不动产,在预告登记有效期内可以对抗法院对该不动产的处分性执行措施,作为预告登记权利人的买受人有权向执行法院提出停止处分该不动产的异议请求;(2)但不能对抗法院的控制性执行措施,法院可以采取查封措施,在符合物权登记条件时受让人提出排除执行(应理解为“解除查封”)异议应予支持。
【注解4】根据《异议和复议规定》第30条规定,已经办理预告登记的房屋,在不符合办理房屋产权登记条件时,应当作出停止执行的判决即判决“停止对执行标的的执行”(受让人提出“停止处分异议),执行法院尚不能解除查封;在符合办理房屋产权登记条件时,应当作出不得执行的判决即判决“不得对执行标的强制执行”(受让人提出排除执行异议),执行法院应当解除查封以便买受人及时办理房屋产权过户登记
【注解5】已经办理预告登记房屋排除执行不以《执行异议和复议规定》第28条、第29条为条件。

【笔记】抵押、质押未经登记导致抵押权、质权未设立,担保人应承担何种责任?

摘要1:【要旨】(1)抵押、质押未经登记导致抵押权、质权未依法设立,抵押权人、质押权人无权行使优先受偿权;(2)抵押人、质押人根据未办理抵押、质押登记的过错承担连带赔偿责任。

摘要2:【注解1】(1)抵押合同有效但未办理抵押登记的抵押人负有两项义务:A.协助债权人办理抵押登记的义务;B.承担合同上的担保义务。(2)未办理抵押、质押登记赔偿损失范围限定于本应抵押、质押的价值范围内。——参考案例:最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终934号《中国长城资产管理股份有限公司重庆市分公司与重庆合成化工厂有限公司、重庆融海实业有限公司等欠款纠纷案——未办理抵押登记的,抵押人应分别情况承担责任》
【注解2】关于未登记担保人责任顺位问题,实务中有连带清偿责任与补充清偿责任两种观点。考虑目前生效判决均未在判例抵押人承担违约责任的同时,肯定其向债务人的追偿权,且其能否另诉追偿也不明晰,这种情况下采取补充责任说应能更好地平衡各方利益,抵押人违约损害赔偿责任的范围要受到抵押物价值、担保范围以及主债务人不能清偿部分的三重限制。

【笔记】仅办理抵押预告登记未办理正式登记,银行能否行使抵押优先受偿权?

摘要1:【要旨】(1)抵押预告登记不产生设立抵押权的法律效果,仅办理预告登记未办理正式登记不能依据抵押预告登记行使抵押权。(2)因预售商品房处于停工状态无法办理产权证导致预告登记权人办理正式抵押权登记条件无法成就时,应当赋予预告登记权利人对预抵押登记财产享有优先受偿权。(3)抵押预告登记权人无过错且具备抵押权登记的,法院可以判令购房人限期协助办理抵押登记手续并赋予债权人优先受偿权。(4)因此,目前司法实践中并未一律排除抵押预告登记权人的优先受偿效力。
【注解1】(1)根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第30条之规定,在符合物权登记条件时预告抵押登记权利人有权要求登记机关将预告抵押登记转为本抵押登记,条件成就时预告抵押权人可以基于进一步的本抵押登记享有抵押优先权,预告登记抵押权利人有权基于预告抵押登记享有对抗执行的权利;(2)无过错的预告登记权利人基于其预抵押登记享有的物权请求权而主张房产拍卖款先于首封申请人受偿具有合理性,对其合理的物权请求权的转化利益应予保护。
【注解2】执行法院将抵押预告登记的房地产作为被执行人的财产进行拍卖,应视为预告抵押登记具备办理正式抵押登记的情形,抵押预告登记权利人对拍卖款享有优先受偿权。
【注解3】部分判例认为抵押预告登记权利人不享有抵押权——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条规定:“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产,受让人提出停止处分异议的,人民法院应予支持;符合物权登记条件,受让人提出排除执行异议的,应予支持。”该条司法解释所规定的可以排除人民法院执行处分行为的,系不动产买卖关系中已对执行标的办理了预告登记的买受人,而非抵押权预告登记的权利人。
【注解4】(总结)(1)抵押权预告登记权利人不享有阻止执行的权利,也不享有抵押优权先受偿权;(2)抵押权预告登记之后被法院查封不影响抵押权登记办理,抵押权预告登记权利人在办理正式登记后依法享有抵押权优先受偿;(3)抵押权预告登记之后被法院查封并拍卖导致抵押权预告登记无法办理正式登记的,应当认定无过错的抵押权预告登记权利人对拍卖款享有优先受偿权。

摘要2:【注释1】根据《民法典担保制度解释》第52条规定,抵押权预告登记是否具有抵押权优先受偿效力取决于预告登记是否具备抵押权登记条款:
(1)预告登记不具备办理抵押权登记条件的,预告登记权利人无权行使抵押权——当事人办理抵押预告登记后,预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿,经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形,导致不具备办理抵押登记条件的,人民法院不予支持;
(2)预告登记具备办理抵押权登记条件的,预告登记权利人有权行使抵押权——经审查已经办理建筑物所有权首次登记,且不存在预告登记失效等情形的,人民法院应予支持,并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
【注释2】抵押预告登记三个方面效力——(1)顺位效力(抵押权设立的时间为预告登记之日,而非办理抵押本登记之日或者实际办理抵押本登记之日)——当事人办理抵押预告登记的目的并非是限制抵押人对抵押物的处分,而是为了获得一个顺位;(2)保全效力(抵押预告登记具有保全效力,虽不能排除强制执行但可以主张标的物优先受偿);(3)抵押人破产时的优先受偿。

【笔记】主债务诉讼时效期间届满,抵押权是否消灭?抵押人能否请求注销抵押登记

摘要1:解答:根据《民法典》第419条规定:“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的,人民法院不予保护。”主债权诉讼时效期间属于抵押权的特殊司法保护期,主债权诉讼时效完成(届满)后抵押权消灭,抵押权人不再享有抵押权,抵押人有权请求注销抵押登记,人民法院可以判决解除抵押登记
【解读】抵押权和以登记作为公示方式的权利质权因主债权已过诉讼时效不再受法律保护,《九民会议纪要》第59条第明确规定抵押人有权请求债权人协助注销抵押权登记,但《民法典担保制度解释》对此没有明确规定(没有规定是因为注销登记以民事诉讼还是行政诉讼形式进入法院实践中存在不同观点),应继续适用《九民会议纪要》第59条的规定。
【注释】(1)《民法典》第419条规定“人民法院不予保护”强调的是因主债务成为自然债务,担保人承担的责任也已成为一种自然债务,抵押权并没有消灭;(2)登记仅仅是一种公示方式,注销抵押登记并不意味着抵押权消灭,尽管抵押权没有消灭,但由于抵押权无法获得法院保护,基于物尽其用的要求允许抵押人请求抵押权人协助办理注销登记

摘要2:【注解1】《民法典》第419条规定“人民法院不予保护”的表述——(1)是指抵押权所担保的主债权超过诉讼时效,根据抵押权的从属性规定不予保护(仅仅是表达抵押权并非因主债权消灭而消灭而是不能通过法院予以保护,如果抵押人自愿承担责任法律不予干预);(2)并非指抵押权本身超过诉讼时效,抵押权也要适用诉讼时效。
【注解2】抵押合同无效能否请求注销抵押权?——基于法律行为发生的物权变动我国采用要因原则,抵押合同被认定无效或者被撤销,即使已经办理抵押登记和取得他项权证,抵押权也没用有效设立,抵押人也可以根据《民法典》第220条的规定要求登记机关办理更正登记即注销抵押权。
(1)我国民法采取要因原则(与无因原则相对应,要因原则要求一个有效物权变动必须要有一个合法有效的原因行为,要因原则为当事人请求法院进行确属确认提供了一个思路),一旦否定担保合同的效力等于否定担保物权的设立,不动产登记簿上登记的担保物权也是无效的;
(2)抵押合同被认定无效但债权人已经被登记为抵押权人,抵押人可以请求债权人协助办理抵押登记的注销,法律依据是《民法典》第220条规定的更正登记制度——抵押人可以起诉债权人提出两项诉讼请求:一是请求确认抵押合同无效;二是请求协助办理注销抵押登记
【注解3】(1)诉讼时效客体并不包括抵押权这一物权,抵押权行使期间并非诉讼时效期间,但与主债务诉讼时效期间相关联,该期间实质是关于督促和警示抵押权人及时行使抵押权的制度设计;(2)主债务未过诉讼时效期间应不包括诉讼时效期间经过后主债务诉讼时效再生的情形。
【注解4】主债务诉讼时效多次中断而未过诉讼时效期间,抵押权人行使抵押权应予支持。——参考案例:最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终964号

简法|股权转让未办理工商变更登记能否对抗法院对出让人股权的强制执行?

摘要1:解答:股权转让的受让人取得股权后已经产生一定的公示效力,未办理工商变更登记前只是不得对抗第三人。受让人对股权的权利属于足以排除强制执行的民事权益,转让人的债权人不能以该股权作为执行标的。
【解读1】金钱债权执行案件中有限责任公司股权受让人提出案外人异议审查标准——案外人以其已受让股权为由请求排除执行必须同时具备以下要件:(1)案外人与被执行人已签订书面股权转让协议;(2)股权转让协议合法有效;(3)案外人已交付全部股权转让款项;(4)案外人已实际行使股东权利(案外人已登记于公司股东名册或以其他方式在公司内部公示);(5)签订转让协议与实际行使股东权利均在冻结之前;(6)案外人对于股权未变更登记、公示并不存在过错。
【解读2】金钱债权执行中股份有限公司股权受让人提出案外人异议审查标准——法院依据股东名册记载信息对被执行人名下股份有限公司股份采取执行措施,案外人提出异议以其已受让股权为由排除执行不予支持,裁定驳回异议。

摘要2:【注解1】另外裁判观点:(1)股权受让公司章程已经工商变更登记但股权未经工商变更登记不足以排除强制执行。——参考案例:最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申7699号;(2)另外裁判观点:转让股权尚未向工商行政管理机关或公司进行变更登记不能排除股权强制执行。——参考案例:最高人民法院民事判决书(2020)最高法民终844号
【注解2】股权受让人提出执行异议之诉成立要件应当包括:(1)受让人与被执行人应当在人民法院查封之前签订真实有效的转让合同;(2)受让人应在人民法院查封之前完成公司股东名册的变更,其可依据股东名册向公司主张股东权利;(3)受让人在查封之前已足额支付转让价款或已依约支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行.——参考案例:最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终1946号;最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申5931号
【注解3】股权转让后未进行变更登记能否对抗强制执行?|(1)向公司登记机关进行股权变更登记是公司履行股权转让协议的行为,仅发生对抗交易第三人的法律效力,而非股权取得的法定要件;(2)股权受让方是否实际取得股权,应当以公司是否修改章程或将受让方登记于股东名册,股权受让方是否实际行使股东权利为判断依据。——参考案例:最高人民法院民事判决书(2022)最高法民再117号

简法|公司能否以股权转让协议违反公司章程规定或者违反股东优先购买权规定为由拒绝履行股权变更记载和变更登记义务?

摘要1:解答:股权转让协议违反其他股东优先购买权规定,或者违反公司章程规定,或者违反股东会决议内容,公司有权拒绝履行股权变更记载和变更登记义务。

摘要2:【注解1】股权转让行为不符合法律规定不产生股权变动效力,要求办理股权变更登记不予支持。
【注解2】股权转让违反公司章程约定可能无法取得股东资格——参考:最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申6526号《河南昌恒企业管理咨询有限公司、河南平棉纺织集团股份有限公司等股权转让纠纷民事申请再审审查民事裁定书》

简法|民事诉讼中公司主要办事机构所在地与公司登记住所地不一致时如何认定公司住所地?

摘要1:解答:根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第3条规定,公司住所地是指公司主要办事机构所在地。公司主要办事机构所在地与公司登记住所地不一致时,应当以公司主要办事机构所在地为公司住所地;只有在公司主要办事机构所在地不能确定的,才以登记住所地为公司住所地。

摘要2:【解读】办事机构所在地是指从事法人或者其他组织的业务活动、执行相关决定和处理组织事务的机构所在之处。
(1)当法人或其他组织存在多个办事机构且位于不同地方时,应以该法人的主要的办事机构所在地作为住所(《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第3条第1款“法人或者其他组织的住所地是指法人或者其他组织的主要办事机构所在地”);
(2)只有在法人或者其他组织的主要办事机构所在地不能确定的,才以注册地或登记地位住所地(《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第3条第2款“法人或者其他组织的主要办事机构所在地不能确定的,法人或者其他组织的注册地或者登记地为住所地”)。
【注释】根据《民诉法司法解释》第3条规定“公民的住所地是指公民的户籍所在地,法人或者其他组织的住所地是指法人或者其他组织的主要办事机构所在地”,法人主要办事机构不能确定,应以注册地或登记地为法人住所地。
【注解】依据当事人住所地/所在地确定管辖法院不能直接以合同载明地址作为依据|(1)选择“原告所在地”人民法院作为管辖法院合法有效;(2)以合同载明公司地址认定公司住所地适用法律不当。——参考案例:最高人民法院民事裁定书(2023)最高法民辖46号

【案例笔记】当事人对已超起诉期限的行政行为请求行政机关更正登记能否提起行政诉讼?

摘要1:解读:行政行为已经超过起诉期限,当事人转而向行政机关提出变更登记或者注销登记申请,但非基于新的事实和法律状态,也没有提出新的证据,行政机关不予答复或者不予变更登记、不予注销登记属于不可诉的重复处理行为,当事人不能提起行政诉讼,否则就存在利用一个新的诉讼种类规避起诉期限的可能,人民法院对此应当不予立案或驳回起诉。
【解析】行政行为超过起诉期限的行政机关不予变更登记、注销登记属于重复处理行为不可诉。

摘要2:【注解1】(1)行政机关确认自身行政行为违法明显不属于可以直接纳入行政诉讼受案范围的法定职责;(2)如果人民法院认可行政机关确认自身行为违法,是一种单独的行政职权并直接纳入行政诉讼,将会导致任何一行政行为或不作为,无论是否超过起诉期限、是否属于受案范围、是否被告适格,都可能借由“自我确认违法”的程序进入司法程序。——参考案例:江西省高级人民法院行终裁定书(2020)赣行终374号
【注解2】对于不动产登记确有错误,法院可以判令行政机关对登记错误事项予以更正登记。——参考案例:最高人民法院行政判决书(2021)最高法行再131号

【笔记】以市、县人民政府名义作出的不动产登记行为由谁作被告?

摘要1:解读:(1)根据《行政诉讼法》第26条第6款之规定,行政机关职权变更的,继续行使其职权的行政机关是被告;(2)以市、县级人民政府名义作出的不动产登记行为,实行不动产统一登记后应当以继续行使不动产登记法定职权的不动产登记机关为被告。

摘要2:【注解1】不动产登记条例实施前以市、县级人民政府名义作出的不动产登记行为,实行不动产统一登记后被告确定——实行不动产统一登记后应当以继续行使不动产登记法定职权的不动产登记机关为被告。
【注解2】县级人民政府名义办理不动产物权登记案件级别管辖之规定——(1)已经废止《最高人民法院关于行政案件管辖若干问题的规定》第1条第1项规定,“以县级人民政府名义办理不动产物权登记的案件”属于由中级人民法院第一审行政案件的除外情形;(2)2014年《行政诉讼法》第15条第1项明确规定“ 县级以上地方人民政府所作的行政行为提起诉讼的案件”由中级人民法院管辖的第一审行政案件,未将以县级人民政府名义办理不动产物权登记的案件排除在中级法院管辖之外;(3)《最高人民法院关于正确确定县级以上地方人民政府行政诉讼被告资格若干问题的规定》第5条规定“县级以上地方人民政府确定的不动产登记机构或者其他实际履行该职责的职能部门按照《不动产登记暂行条例》的规定办理不动产登记,公民、法人或者其他组织不服提起诉讼的,以不动产登记机构或者实际履行该职责的职能部门为被告。”/“公民、法人或者其他组织对《不动产登记暂行条例》实施之前由县级以上地方人民政府作出的不动产登记行为不服提起诉讼的,以继续行使其职权的不动产登记机构或者实际履行该职责的职能部门为被告。”不动产物权登记第一审行政案件由基层法院管辖。
【注解3】根据最高人民法院《关于完善四级法院审级职能定位改革试点的实施办法》第2条第4项规定——以县级、地市级人民政府为被告的“土地、山林等自然资源权属争议行政裁决案件”第一审行政案件由基层人民法院管辖。

【笔记】当事人对于公司备案登记信息能否提起行政诉讼?

摘要1:解读:根据最高人民法院办公厅关于印发《关于审理公司登记行政案件若干问题的座谈会纪要》的通知“四、备案行为的受理问题”之规定——(1)备案申请人或者备案关系人认为登记机关公开的备案信息与申请备案事项内容不一致,要求登记机关予以更正,登记机关拒绝更正或者不予答复,因此提起行政诉讼的,人民法院应予受理;(2)备案申请人以外的人对登记机关的备案事项与备案申请人之间存在争议,要求登记机关变更备案内容,登记机关不予变更,因此提起行政诉讼的,人民法院不予受理,可以告知通过民事诉讼等方式解决。

摘要2:【注解】(1)公司登记案件中备案事项可诉性仅限于备案信息与申请备案事项内容不一致的情形(行政备案登记争议);(2)不包括备案申请人与备案申请人以外的人之间备案事项民事争议(应通过民事诉讼解决)。

【笔记】债权人对于借名登记的担保物权能否享有优先受偿权?

摘要1:解读:根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民法典﹥有关担保制度的解释》第4条之规定,担保物权登记在债券受托管理人名下、担保物权登记在委托贷款的受托人名下,以及担保物权登记在其他受托人名下且担保人知道债权人与他人之间存在委托关系的,债权人或其受托人(集中行权)享有担保物优先受偿权。
【解析1】传统意义上的担保物权从属于主债权并与主债权不可分割,担保物权人和债权人必须是同一人。
【解析2】担保物权受托持有:(1)在合同层面适用《民法典》第925条隐名代理法律关系(担保物权应归委托人,关键点在于“担保人知道债权人与他人之间存在委托关系”);(2)在物权层面适用《民法典物权篇解释(一)》第2条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持”之规定(物权确权)。

摘要2:【注解1】登记的担保物权人与实际的担保物权人不一致时谁是真正担保物权人?——《民法典担保制度解释》第4条是关于因债权人与他人之间存在委托管辖,导致登记的担保物权与实际的担保物权人不一致时,如何确定担保物权的归属并由谁来行使权利的规定:(1)委托人是实际权利人(真正担保物权人);(2)债权人或其受托人(集中行权)享有担保物优先受偿权。
【注解2】担保物权委托持有在形式上突破了担保从属性,导致登记的担保物权人与债权人不一致。
【注解3】《民法典担保制度解释》第4条明确规定债权人可以主张行使担保物权的同时,也明确规定了债权人的受托人可以行使担保物权——(1)由于债权人并未被登记为担保物权人,其只能通过诉讼方式行使担保物权(《民法典担保制度解释》第39条第1款规定主债权被分割或者部分转让时各债权人有权主张其享有的债权份额行使担保物权),而不能直接通过非讼程序行使担保物权(裁判文书可直接表述为拍卖、变卖标的物所得价款优先清偿被担保的债权,或者以标的物折价清偿被担保的债权);(2)债权人的委托人因被登记为担保物权,可以通过非讼程序行使担保物权(裁判文书主文中应明确由此所得的权益归属于债权人而非受托人)。
【注解4】担保物权委托持有之情形的兜底条款规定“担保人知道债权人与他人之间存在委托关系的其他情形”——(1)担保物权委托持有的法理基础和限制范围为隐名代理(《民法典》第925条,构成隐名代理最为核心要件是第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系);(2)担保物权委托持有排除适用间接代理(《民法典》第926条),即《民法典》第926条规定的间接代理不适用于担保物权委托持有。

【笔记】公司登记机关对于以虚假材料进行股权变更登记能否予以行政处罚?

摘要1:解读:公司通过虚假材料进行股权变更登记,根据《公司法》第198条之规定,处5-50万元罚款;情节严重的,撤销公司登记或者吊销营业执照。

摘要2:【注解】(1)撤销登记行为是否属于行政处罚?——撤销登记不属于行政处罚而应当归于行政许可的范畴;(2)撤销登记是否以责令改正为前提条件?——责令改正并非撤销工商登记的前提条件。——参考:最高人民法院关于《公司登记管理条例(1994年颁布)》第五十九条适用问题请示的答复

祝某某诉某某政府婚姻行政登记

摘要1:婚姻登记存在程序瑕疵但符合实质要件的不宜判决撤销——祝某某诉辽宁省西丰县陶然乡人民政府婚姻行政登记
【裁判要旨】 婚姻登记行为属于创设婚姻关系的行政行为,其法律效力取决于当事人是否符合法律规定的实体标准。即婚姻登记对当事人之间婚姻关系予以公示,使得婚姻关系经登记之后具有公信力,至于婚姻登记的程序系为实体服务,婚姻登记程序上的瑕疵不足以导致婚姻登记无效,何况结婚证颁发之后,二人共同生活且生育子女,可以认定其确立婚姻关系的意思表示真实,二人也不存在禁止结婚的情况,故婚姻登记行为具有法律效力。

摘要2:【注解】婚姻登记行为是一种确认婚姻法律关系的行政行为。在不违背婚姻法规定的实体要件的前提下,人民法院应当指出程序违法或瑕疵,但不宜仅以此为由撤销婚姻登记

最高人民法院、最高人民检察院、公安部、民政部关于印发《关于妥善处理以冒名顶替或者弄虚作假的方式办理婚姻登记问题的指导意见》的通知

摘要1:最高人民法院、最高人民检察院、公安部、民政部关于印发《关于妥善处理以冒名顶替或者弄虚作假的方式办理婚姻登记问题的指导意见》的通知(高检发办字〔2021〕109号)

摘要2:合力解决冒名婚姻登记问题扎实办好为民实事——最高法、最高检、公安部、民政部相关负责人就《关于妥善处理以冒名顶替或者弄虚作假的方式办理婚姻登记问题的指导意见》答记者问

【笔记】案外人受让登记在被执行人名下林地使用权及林木所有权能否排除强制执行?

摘要1:解读:案外人受让登记在被执行人明显林地使用权(林地承包经营权)及附着林木所有权,符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第15条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定可以排除强制执行。

摘要2:【注解】土地承包经营权执行异议裁判规则——在金钱债权执行中,法院查封了登记在被执行人(承包人)名下土地承包经营权,案外人(受让人)以其是土地承包经营权人而提出排除执行异议,应当符合以下条件:(1)在法院查封期前被执行人与案外人签订了书面土地承包经营权流转合同(必要条件);(2)被执行人与案外人签订的土地承包经营权流转合同合法有效(必要条件);(3)案外人已经支付全部或者按照土地承包经营权流转合同约定支付了相应的转让(包)款(充分条件);(4)案外人已占有使用承包经营的土地(充分条件)。

【笔记】注销商品房购销合同备案登记能否认定为解除合同?

摘要1:解读:注销商品房购销合同备案登记不表明双方有解除案涉《商品房购销合同》的意思表示,注销备案登记行为也不发生案涉合同解除的法律后果。

摘要2:【注解】注销备案登记不导致商品房买卖合同解除——因合同备案登记本质上系行政主管部门的一种行政管理措施并不必然影响作为民事法律行为的商品房买卖合同关系,主张《商品房买卖合同》在其备案登记被注销之时即已解除证据不足。

【笔记】抵押权预告登记权利人对预告登记房屋能否排除强制执行?

摘要1:解读:(1)抵押权预告登记不具有排除法院强制执行的效力;(2)抵押权预告登记权利人对抵押权预告登记房屋不能排除强制执行。
【注释】根据《民法典担保制度解释》第52条规定,抵押权预告登记是否具有抵押权优先受偿效力取决于预告登记是否具备抵押权登记条款:
(1)预告登记不具备办理抵押权登记条件的,预告登记权利人无权行使抵押权——当事人办理抵押预告登记后,预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿,经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形,导致不具备办理抵押登记条件的,人民法院不予支持;
(2)预告登记具备办理抵押权登记条件的,预告登记权利人有权行使抵押权——经审查已经办理建筑物所有权首次登记,且不存在预告登记失效等情形的,人民法院应予支持,并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。

摘要2:【注解】(1)抵押权预告登记并非不动产买卖中预告登记,抵押权预告登记不能排除强制执行;(2)但抵押权预告登记符合一定条件可以具有优先受偿权。

【笔记】抵押权未办理转移登记能否随主债权一并转让?

摘要1:问题:债权转让时附属于债权的抵押权是否必须办理抵押转移登记
解读:(1)债权转让无须办理抵押权转移登记(变更登记);(2)债权转让未办理抵押权转移登记不影响抵押权随主债权一并转让。

摘要2:【注解1】(1)《民法典》第407条关于抵押权随主债权一并转让的规定属于《民法典》第209条但书所称“法律另有规定”的情况。因此,抵押权随主债权一并转让不以办理抵押权转移登记(变更登记)为要件;(2)《九民会议纪要》第62条、《民法典》第547条明确规定不因未办理抵押权转移登记手续而受影响。
【注解2】根据《民法典担保制度解释》第4条关于担保物受托持有之规定,债权转让时抵押权不因未办理转移登记手续而受影响。

【笔记】不动产登记信息及有关法律法规、政策依据是否属于政府信息公开范围?

摘要1:解读:(1)根据《不动产登记暂行条例》第27条规定,不动产登记信息及有关法律法规、政策依据属于《政府信息公开条例》第10条“法律、法规对政府信息公开的权限另有规定的,从其规定”的情形;(2)不动产登记信息及有关法律法规、政策依据不属于政府信息公开调整的范围。

摘要2:【注解1】(1)不动产登记信息不属于政府信息公开调整的范围;(2)行政机关作出某一行政行为的法律依据不属于政府信息公开调整的范围。
【注解2】(1)根据《不动产登记暂行条例实施细则》第97条第4款规定,非因不动产诉讼,的诉讼代理人请求查询相关不动产信息依法不应支持;(2)代理民事诉讼的律师向不动产登记机构申请对对方当事人进行以人查房不予支持。——参考案例:(2018)渝0113行初79号;(2018)渝05行终604号
【注解3】户籍信息查询、工商登记资料查询、不动产登记资料查询等特定业务查询事项不属于政府信息公开范畴。——参考案例:最高人民法院行政裁定书(2020)最高法行申15319号

【笔记】房屋登记行政受案范围有哪些?

摘要1:解读:根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第1条之规定,房屋登记案件的行政受案范围包括房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为。

摘要2:【注解】房屋登记案件的行政受案范围——(1)房屋登记行为行为或者不作为;(2)与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者不作为。

【笔记】房屋灭失是否影响房屋登记行为行政可诉性?

摘要1:解读:(1)房屋已经灭失,当事人认为房屋灭失前登记的房屋权利状况侵害其合法权益提起行政诉讼应予受理;(2)房屋已经灭失,当事人认为房屋灭失前登记的房屋自然状况侵害其合法权益提起行政诉讼应予受理。

摘要2:【注解1】(1)房屋灭失前登记的房屋权利状况侵害合法权益具有行政可诉性;(2)房屋灭失前登记的房屋自然状况侵害合法权益不具有行政可诉性。
【注解2】房屋灭失之后当事人认为房屋灭失前的登记行为侵犯其合法权益提起诉讼应当依法受理,但当事人认为房屋自然状况侵犯其合法权益的除外。
【注解3】登记行为的法律效力不会因房屋的灭失或后续行为的发生而自动消灭或替代。

【笔记】房屋使用人是否具有起诉房屋登记行为的行政诉讼原告资格?

摘要1:解读:(1)房屋使用人具有起诉房屋转移登记行为的原告资格;(2)被依法确认无权占有房屋的使用人不具有行政诉讼原告资格。

摘要2:【注解】被依法确认无权占有使用房屋的公民、法人或者其他组织与房屋登记行为没有法律上的利害关系,不具有提起行政诉讼的原告资格