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开发商变更规划设计

摘要1:商品房预售后,开发商变更规划设计有哪些规定?商品房销售后开发商不得擅自变更规划设计;经批准同意开发商可以变更规划设计。

摘要2

违章建筑能否分配利益?

摘要1:摘要|(1)违章建筑不能请求分配利益;(2)因当事人隐瞒建设工程规划变更的事实所造成的损失,由当事人按照过错承担。

摘要2

重庆市高级人民法院民事判决书(2016)渝民终7号

摘要1:【案号】重庆市高级人民法院民事判决书(2016)渝民终7号
【裁判摘要】帝景豪苑小区的地面停车位权属不归豪运公司所有。首先,我国《物权法》第74条第2款规定“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”可见,根据该法的规定,规划用于停放汽车的车位的归属,由当事人通过约定处理。根据本案查明的事实,豪运公司与购房者在《商品房买卖合同补充协议》第九条中约定“……如果规划用于停放车辆的车位、车库、幼儿园、医务所和服务会所等归甲方(豪运公司)所有,甲方有权通过出售、附赠或者出租等方式进行处理。”因此,豪运公司有权处理本案争议车位的前提是车位属于豪运公司所有。其次,如果争议的停车泊位能办理产权登记手续,则可确认所有权归开发商所有。而豪运公司在诉讼中确认,本案争议停车泊位不能办理产权登记手续。从这一角度来说,一审法院认定其本质上属于土地使用权并无不当。第三,一个建筑物所占建筑面积能否办理产权登记与是否纳入容积率的计算有关。容积率=总计容建筑面积/总用地面积,总计容建筑面积=地上总建筑面积-地上不计容建筑面积+特殊多倍计容面积。根据2007年的《建设工程规划设计方案审查意见书》,虽然规划部门规划允许修建地上停车位393个,但根据意见书载明的内容,393个地上停车位所占面积并未计入建筑面积。2009年6月的帝景豪苑小区总平面图中,帝景豪苑总体综合技术经济指标表也未将地上停车位所占面积纳入计容积率地上建筑面积。在案件的审理中,豪运公司也未提交证据证明,在工程竣工验收时,通过规划变更将本案争议车位所占面积纳入了计容建筑面积。综上,前述地上停车位所占面积不属于计容积率的地上建筑面积,不能办理产权登记手续,故该部分停车位应属于《中华人民共和国物权法》第74条第3款规定的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”。根据该条的规定,本案争议的停车泊位不属于豪运公司所有。

摘要2:无

最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申1084号

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申1084号
【裁判要旨】买受人预期违约,出卖人要求继续履行,若房屋买卖合同不存在不可抗力导致合同目的不能实现的情况,买受人应当继续履行。
【摘要1】政府审批行为不属于不可抗力——黑龙江省七台河市规划局出具规划意见的行为不属于不可抗力。不可抗力,是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。刘某拟开发的昆仑御苑开发项目为商业性开发,其中的广场用地应属商业开发的配套项目,规划设计变更均需要按照法定程序进行,刘某作为开发商应当具备了解拟开发土地规划变更的经验和能力,而政府部门的批复是一种行政行为,并非临时决定,不具备突发性,一定程度上可以预见,故政府审批行为不属于不可抗力,即使政府规划行为对于刘贵开发房地产造成一定影响,也属于正常的商业风险的范畴,刘某以发生不可抗力致使合同目的不能实现为由主张解除合同,理由不能成立。
【摘要2】《合同法》第九十四条第二项规定,“在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的,当事人可以解除合同。但是该规定主要是指一方当事人发生上述情况时,对方当事人享有法定的合同解除权。虽然刘某已经明确表示不再履行合同,并且以自己的行为表明不履行继续支付购房款的义务,但金港湾公司和杨某并不认可,且在诉讼中提出了反诉,要求继续履行合同,刘某应当支付剩余购房款项。经审查,案涉合同履行过程中,不存在不可抗力导致合同目的不能实现的情况,故原判决责令刘某继续履行合同,向金港湾公司和杨某支付剩余购房款,适用法律并无不当。

摘要2

最高人民法院民事判决书(2015)民提字第35号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2015)民提字第35号
【裁判要旨】在判断合同能否继续履行的问题上,区分特定物与种类物具有重要法律意义。通常情况下,土地使用权转让系特定物转让,不同位置、用途、不同地质构造及其他外部条件的土地均是特定、唯一和不可替代的。特定的土地使用权在法律意义上灭失后构成法律上的不能履行,受让方不能请求以其他土地替代履行。
【裁判摘要】在判断合同能否继续履行的问题上,区分特定物与种类物具有重要法律意义。通常情况下,土地使用权转让系特定物转让,不同位置、用途、不同地质构造及其他外部条件的土地均是特定、唯一和不可替代的。本案中,根据案涉《土地使用权转让合同》的约定,该合同标的物是新戴河公司乐国用字(2003)0096号国有土地证项下具有明确四至以及界址的800亩土地,该土地系十里长滩建设的一部分,用途应依规划而定,当事人对于土地范围和用途的约定明确、具体,故合同标的物具有特定性、唯一性和不可替代性。康泰公司没有提供充分证据证明上述土地在2010年至2011年期间被调整后,仍由新戴河公司享有土地使用权。而且,根据唐山市城乡规划委员会办公室(2010)001号、(2011)013号文件以及《唐山市城乡规划局关于唐山新戴河房地产开发有限公司祥云岛影视旅游开发及配套项目的规划意见》(市规(2011)27号),新戴河公司原申报的十里长滩规划方案变更为祥云岛影视旅游开发项目,设计建设祥云岛海上影视城、高尔夫球场以及悦榕庄酒店。因此,案涉《土地使用权转让合同》项下的标的物虽然就自然属性而言依旧存在,但该标的物权利主体以及用途等已因规划变更而发生重大变化,应认定已经构成法律意义上的灭失。新戴河公司不再享有该合同项下土地使用权,新戴河公司所负转让该合同项下土地使用权给康泰公司的主要合同义务已经无法履行。根据合同法第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;……”的规定,康泰公司要求新戴河公司继续履行该合同,转让相应土地使用权的请求,不符合法律规定。二审判决认为“土地置换后,尽管合同所约定转让的合同标的物已不在新戴河公司名下,但可由新戴河公司名下的置换后的其他土地替代执行,故合同目的仍可以实现”,系事实认定与法律适用错误。

摘要2:【解读】签订土地使用权转让协议后政府决定置换土地,特定土地使用权在法律意义上灭失后构成法律意义上的不能履行,受让方不能请求以置换后土地替代履行。
【摘要】因相关政府文件能够证明康泰公司一直因土地过户问题向新戴河公司及政府主管部门主张权利,故康泰公司的反诉并未超过诉讼时效期间。康泰公司反诉要求新戴河公司继续履行案涉《土地使用权转让合同》,向康泰公司交付打网岗岛内800亩土地,并为康泰公司办理上述土地使用权过户登记手续的请求符合法律规定,应当予以支持。

【案例笔记】业主对住宅小区规划变更是否具有行政诉讼原告主体资格?

摘要1:解读:(1)作出住宅小区规划变更的规划行为侵犯业主相邻权(通风、采光权等),根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第12条第1项之规定,该业主属于行政诉讼法规定的“与行政行为有利害关系”情形,具有行政诉讼原告主体资格,可以单独提起行政诉讼;(2)作出住宅小区规划变更的规划行为只涉及业主共同利益而不涉及业主相邻权,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第18条之规定,应由业主委员会以自己名义提起行政诉讼;业主委员会不起诉的,专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。

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【笔记】当事人对于行政机关变更或者撤销行政许可的行政补偿能否直接提起行政诉讼?

摘要1:解读:根据《最高人民法院关于审理行政许可案件若干问题的规定》第14条之规定——(1)当事人对于行政机关变更或者撤销行政许可的行政补偿应当先向行政机关提出申请;(2)行政机关在法定期限或者合理期限内不予答复或者对行政机关作出的补偿决定不服的,才可以依法提起行政诉讼。
【解析1】变更或者撤回行政许可的补偿标准——(1)一般在实际损失范围内确定补偿数额;(2)特许权补偿一般按照实际投入的损失确定补偿数额。
【解析2】行政补偿案件可适用调解。

摘要2:【法条链接】《最高人民法院关于行政相对人在已取得建设用地规划许可、国有土地使用权情形下,因规划调整,未能取得建设工程规划许可,是否属于行政补偿事由的法律适用问题请示的答复》([2015]行他字第33号,2016年4月29日):根据《中华人民共和国城乡规划法》第五十条第一款“在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后,因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的,应当依法给予补偿”的规定,行政相对人在取得选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证等其中一个行政许可后,因依法修改城乡规划而造成合法权益损失的,均应当依法获得补偿。

江苏省苏州市中级人民法院民事判决书(2016)苏05民终3787号

摘要1:【案号】江苏省苏州市中级人民法院民事判决书(2016)苏05民终3787号
【裁判摘要】关于诉讼时效,虽然陆某某1、陆某某2办理收房手续时间为2013年4月17日,但兆元公司未举证证明其在交房时已告知陆某某1、陆某某2规划变更,陆某某1、陆某某2在对涉案房屋进行装修入住后知晓该房屋规划变更情况,三个月时间较为合理,即推定陆某某1、陆某某2于2013年7月17日知情,其于2015年7月15日起诉,未过两年诉讼时效。

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浙江省杭州市中级人民法院行政判决书(2019)浙01行终708号

摘要1:【案号】浙江省杭州市中级人民法院行政判决书(2019)浙01行终708号
【裁判要旨】
(1)1998年8月29日修订并于1999年1月1日施行的《土地管理法》第62条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”这是关于“一户一宅”最早的法律规定。根据法不溯及既往原则,在1999年1月1日之前建设的房屋不受“一户一宅”规定的限制。
(2)如果取得集体土地使用权证(宅基证),则属合法建筑,不能再按违法建筑进行查处。
(3)违反土地管理法中的“一户一宅”规定的行为,依法应由土地管理部门责令限期拆除,镇政府以违反一户一宅为由拆除房屋系超越职权,确认强拆行为违法。
(4)居住权是公民的基本权利,如果涉案房屋系当事人唯一住房,即便该房屋曾经违反“一户一宅”规定的违法建筑,在没有解决当事人居住问题的的情况下,也不应当通过拆除方式予以处理。
(5)《国家赔偿法》第32条第2款规定:“能够返还财产或者恢复原状的,予以返还财产或者恢复原状。"如果合法宅基地上的房屋被行政机关违法拆除后,恢复原状是保护宅基地使用权最直接的赔偿方式。除非因为规划变更,原址不宜再重新建设房屋才能通过支付赔偿金的方式予以赔偿。

摘要2:【解读1】原审原告徐××诉至原审法院,请求:1.依法确认新登镇政府于2017年9月1日强制拆除徐××房屋及院墙的行政行为违法;2.依法判决新登镇政府将徐安宇坐落于42-9-148号地块长8米、宽7.2米的两层房屋和长7.2米、宽6.3米的院墙恢复原状;3.赔偿屋内财产损失15000元;4.本案的诉讼费用由新登镇政府承担。
【解读2】一审判决:一、确认杭州市富阳区新登镇人民政府于2017年9月1日对徐××位于杭州市××区新登××号地块上的房屋实施的强制拆除行为违法。二、杭州市富阳区新登镇人民政府于判决生效后二个月内将徐××位于杭州市××区新登××号地块上的房屋及院墙恢复原状。三、杭州市富阳区新登镇人民政府向徐××支付赔偿金人民币10000元,于判决生效后十五日内付清。四、驳告徐××其他诉讼请求。二审维持原判。