摘要1：诉讼保全是指法院在案件受理后作出判决前的诉讼过程中，为保证当事人民事诉讼目的得以实现，根据当事人的申请、依职权采取的一种临时保护措施。
【注解１】保全法定最长期限和续行法定最长期限：（１）冻结银行存款的期限不得超过1年；（２）查封、扣押动产的期限不得超过２年；（３）查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过3年。
【注解２】（１）《最高人民法院关于因申请诉中财产保全损害责任纠纷管辖问题的批复》规定：“为便于当事人诉讼，诉讼中财产保全的被申请人、利害关系人依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零五条规定提起的因申请诉中财产保全损害责任纠纷之诉，由作出诉中财产保全裁定的人民法院管辖。”（２）《民事诉讼法司法解释》第１６０条规定：“当事人向采取诉前保全措施以外的其他有管辖权的人民法院起诉的，采取诉前保全措施的人民法院应当将保全手续移送受理案件的人民法院。诉前保全的裁定视为受移送人民法院作出的裁定。”（３）作出保全裁定的法院又将案件移送给其他法院审理，受移送法院审理后作出了生效判决的情况下，保全裁定责任纠纷应当由受移送的法院管辖：Ａ．《批复》之所以规定由作出保全裁定的法院来管辖，是为了有利于案件的审理（作出保全裁定的法院通常便于判断申请人当时的申请是否符合保全的条件）；Ｂ．在案件移送后，相关的案件材料均由移送后的法院统一保管，由移送后的法院管辖保全责任纠纷比较便于当事人诉讼，便于案件查明事实，更符合“两便原则”。——参考：《民事审判实务问答》１７４.作出保全裁定的法院又将案件移送给其他法院审理，受移送法院审理后作出了生效判决的情况下，保全裁定责任纠纷应当由哪个法院管辖
【注解３】根据《民事诉讼法司法解释》第１６２条第１款规定：（１）二审期间续保或新保全的裁定均由二审法院作出；（２）保全措施由二审法院决定由二审法院实施还是由一审法院实施（应当向一审法院出具委托书，同时将续保、新保裁定一同交给一审法院）。——参考：《民事审判实务问答》244.二审期间的保全可以由二审法院自行实施，也可以委托一审法院实施
【注解４】“可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害”是实施财产保全的条件之一，一方当事人对对方当事人的财产提出保全请求，应当提交符合财产保全条件的理由及相应依据。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2022)最高法知民终30号
摘要2：【目录】诉讼保全条件；保全担保；诉讼保全类型：财产保全、行为保全；诉讼保全范围；财产保全措施；诉讼保全期限及续行期限；上诉期间保全措施（民事诉讼法司法解释第161条）；二审和再审法院保全措施衔接（民事诉讼法司法解释第162条、《保全规定》第19条）；执行前保全（民事诉讼法司法解释第163条）；解除保全措施（民事诉讼司法解释第166条、第167条）；变更保全标的物措施（民事诉讼法司法解释第167条）；保全错误赔偿（补救）；保全复议程序；提示2：区分对诉讼保全、先予执行裁定申请复议审查机构和对诉讼保全、先予执行的实施行为的异议审查机构；提示3：不能以判决支持额认定财产保全申请是否错误；提示4：经当事人同意执行法院解除保全不应确认为违法；提示5：执行法院未审查清楚担保情况即解封应国家赔偿；提示6：是否“明显超过”是判断超标的执行的法定条件；提示7：对于分期履行的债务人财产可提前申请保全措施；提示8：对分期履行的债权的保全；提示9：解散公司诉讼可以申请财产保全或证据保全
【注解５】生效文书作出后未及时申请解除保全构成保全错误。——参考案例：(2020)最高法知民终521号
【注解６】明知超过诉讼时效期间而保全财产属于保全错误。——参考案例：(2020)最高法民申4766号
【注解７】财产保全申请人应承担损害赔偿责任４个判断要件：（１）申请人申请财产保全有错误；（２）确有实际损失的存在；（３）损失的出现与财产保全错误申请有因果关系；（４）申请人对错误财产保全具有过错。——参考案例：(2021)最高法民终503号
- 日期： 08-07 22:56
- 作者：陈其象律师
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【已被修改】
摘要1：最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（法释[2004]15号）
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》已于2004年10月26日由最高人民法院审判委员会第1330次会议通过，现予公布，自2005年1月1日起施行。
【备注】本篇法规中第二十条第二款已被《最高人民法院关于调整司法解释等文件中引用条文序号的决定》（发布日期：2008年12月16日 实施日期：2008年12月31日）调整
【备注】最高人民法院关于修改《最高人民法院关于人民法院扣押铁路运输货物若干问题的规定》等十八件执行类司法解释的决定
六、修改《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
1.删除第三条、第四条、第二十九条。
2.将第十六条修改为：
“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。”
3.将第十八条修改为：
“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，第三人依合同约定保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结。保留所有权已办理登记的，第三人的剩余价款从该财产变价款中优先支付；第三人主张取回该财产的，可以依据民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议。”
4.将第二十条第二款修改为：
“执行人员及保管人应当在笔录上签名，有民事诉讼法第二百四十五条规定的人员到场的，到场人员也应当在笔录上签名。”
5.将第二十五条修改为：
“查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，登记机关已经受理被执行人转让不动产、特定动产及其他财产的过户登记申请，尚未完成登记的，应当协助人民法院执行。人民法院不得对登记机关已经完成登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结措施。
查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，其他人民法院已向该登记机关送达了过户登记协助执行通知书的，应当优先办理过户登记。”
6.将第二十七条第二款修改为：
“人民法院虽然没有通知抵押权人，但有证据证明抵押权人知道或者应当知道查封、扣押事实的，受抵押担保的债权数额从其知道或者应当知道该事实时起不再增加。”
摘要2： 7.将第三十一条第一款第三项修改为：
“（三）查封、扣押、冻结的财产流拍或者变卖不成，申请执行人和其他执行债权人又不同意接受抵债，且对该财产又无法采取其他执行措施的；”
8.条文顺序作相应调整。
- 日期： 01-07 22:13
- 作者：陈其象律师
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摘要1：是否要由人民法院先解除查封，登记机构才能协助执行？
摘要2：
- 日期： 01-07 22:15
- 作者：陈其象律师
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摘要1：此案是否应由人民法院先行解除查封，登记机关才能协助执行？
摘要2：
- 日期： 01-09 19:42
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【要旨】申请执行人可否直接持以物抵债裁定书办理法院未解封房屋的过户登记？该案中李某的转移过户登记申请无需人民法院先行解除查封，李某可依据人民法院执行中和解达成的以物抵债执行裁定书并提供相关的身份证件等手续，该市的房管部门应当立即为其办理。因为最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中规定，人民法院查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。该房屋的查封效力因执行中的以物抵债而消灭，该市房管部门再行要求人民法院先行解除查封并送达协助执行通知书是不妥当的。
摘要2：
- 日期： 01-13 21:01
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——案外人执行异议之诉的诉求规范及案由确定
【裁判要旨】案外人因执行异议被驳回后提起诉讼的案由应定为执行异议纠纷，其诉讼请求应以请求排除人民法院执行措施为主，法院的审查要点也主要是执行行为是否应当停止等，对当事人一并提出的确权、解除查封、赔偿、过户之类的诉讼请求，法院应慎重区分处理，不能在执行异议之诉中一并审理多重法律关系。
【案号】（2010）湛麻法民一初字第87号；二审：（2010）湛中法民一终字第595号
摘要2：
- 日期： 01-14 20:55
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】对于解除保全措施，给确认申请人造成损害的，法院应当确认违法。对于当事人同意解除保全的，法院解除保全不应当确认为违法。
【案号】最高人民法院（2007）确监字第146号
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院（2008）民一终字第53号民事判决书
【提示1】土地使用权转让合同的第三人就该土地使用权提起撤销权之诉，转让方未应诉而受让方为避免损失扩大支付补偿款与第三人达成和解的行为，具有合理性，转让方应分担此补偿款。
【裁判摘要1】土地使用权转让合同的转让方，依法负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。虽然双方当事人所签合同中有对于缔约前转让方与第三人之间存在债权债务关系，由转让方负责处理的约定。但转让方并未妥善处理与第三人解除合作开发事宜，在第三人就该出台使用权提起撤销权之诉并申请财产保全，由于转让方经受诉法院公告传唤仍未到庭应诉，因此，依照法律规定，受诉法院极有可能在被告缺席的情况下，判决支持第三人的诉讼请求，撤销该《土地使用权转让合同》。而这一结果，将给已经实际投资于项目并承担了安置、回迁义务的受让方造成巨大的经济损失。即使将来转让方通过上诉或者申请再审程序改变判决的结果，受让方的损失亦难以弥补。故受让方为了避免扩大损失，与第三人达成和解协议，向其支付了1300万元补偿款，以换取其不再对该合同行使撤销权或其他权利的承诺。受让方因此采取的支付1300万元与第三人和解以避免损失扩大的行为，具有合理性。从诚实信用及平衡双方当事人利益的角度考虑，由转让方承担受让方支付第三人1300万元中属于第三人起诉请求转让方赔偿的630万元。
【裁判意见】本裁判是适用诚实信用原则及利益衡量方法的范本。
【提示2】土地使用权转让合同的转让方因与第三人的纠纷导致土地被法院查封，受让方有权中止支付土地转让款。
【裁判摘要2】土地使用权转让合同的转让方应承担法定的瑕疵担保责任，应保证第三人不会就标的物向对方提出任何权利要求。但由于转让方与第三人存在前期合作的纠纷，导致涉案土地一再被法院查封，违反了法定的权利瑕疵担保义务。根据《合同法》第152条的规定，受让方在涉案土地被法院解除查封之前，有权中止支付相应的项目转让补偿款。
摘要2：【载《民事审判指导与参考》2008年第4集（总第36集），第189-205页】
- 日期： 07-30 23:38
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书(2012)执复字第2号
【要旨】在先查封法院解除查封前，轮候查封法院裁定的效力无法得到实现。
摘要2：
摘要1：【要旨】（１）办理了商品房预告登记的商品房买受人，能够对抗以开发商为债务人的普通债权人，但不能对抗承包人工程价款优先受偿权和抵押权人的抵押权；（２）只有交付购买商品房的全部或者大部分款项后的消费者才可以对抗承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权以及抵押权人的抵押权。
【注释】预告登记权利人能否排除抵押权人对标的物强制执行？｜预告登记权利人能否排除抵押权人强制执行取决于二者登记先后顺序——（１）预告登记限于抵押登记，预告登记权利人可以对抗抵押权人；（２）抵押登记先于预告登记，预告登记权利人不能对抗抵押权人。
摘要2：【注解１】（１）福建省高级人民法院执行裁定书(2021)闽执复98号．表明普通商品房预告登记买受人可以对抗建设工程价款优先受偿权；（２）最高人民法院民事判决书(2022)最高法民终79号，认为受让人不能仅以办理了受让物权预告登记主张排除依据建设工程价款优先受偿权的执行。
【注解２】案外人基于让与担保目的进行预告登记不能对抗执行。——参考案例：最高人民法院民事裁定书 (2019)最高法民申6881号
【注解３】（１）办理了预告登记的不动产，在预告登记有效期内可以对抗法院对该不动产的处分性执行措施，作为预告登记权利人的买受人有权向执行法院提出停止处分该不动产的异议请求；（２）但不能对抗法院的控制性执行措施，法院可以采取查封措施，在符合物权登记条件时受让人提出排除执行（应理解为“解除查封”）异议应予支持。
【注解４】根据《异议和复议规定》第３０条规定，已经办理预告登记的房屋，在不符合办理房屋产权登记条件时，应当作出停止执行的判决即判决“停止对执行标的的执行”（受让人提出“停止处分异议），执行法院尚不能解除查封；在符合办理房屋产权登记条件时，应当作出不得执行的判决即判决“不得对执行标的强制执行”（受让人提出排除执行异议），执行法院应当解除查封以便买受人及时办理房屋产权过户登记。
【注解５】已经办理预告登记房屋排除执行不以《执行异议和复议规定》第２８条、第２９条为条件。
摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书(2015)执申字第55号
【问题】被撤销登记但尚未注销的民办学校作为被执行人时，对其教育用地和设施能否执行？
【裁判摘要】
一、豁免执行必须有法律法规的明确规定，现行法律法规中没有规定对教育用地或教育设施豁免执行，学校应以学校的财产包括教育用地与教育设施负担其债务。
二、债权实现与维护社会公共利益之间应当保持平衡，法院采取的执行措施不能影响社会公益设施的使用。为保障社会公益事业发展，保障公众受教育权等基本权益，对教育用地与教育设施的执行不能改变其公益性用途，不能影响实际使用。
摘要2：【裁判要旨】虽然法律明确禁止学校以教育设施设定抵押，但目前法律、行政法规中对于强制执行教育用地或教育设施却并无限制性或禁止性规定。民办教育促进法中规定了民办学校的终止及清算义务，明确了债务清偿顺序，在民办学校清算时，以学校的财产包括教育用地与教育设施变价清偿学校所负债务是应有之义。强制执行程序的根本目的是实现生效法律文书确定的债权，只要不影响教育用地与教育设施的正常使用，人民法院应当根据申请执行人的申请采取必要的执行措施，以保护申请执行人的合法权益。
【裁判规则】因法律法规并不禁止教育用地与教育设施的转让，在存在转让可能性的情况下，在不影响正常使用的前提下，根据申请执行人的申请，法院可以对民办教育用地与教育设施采取查封等执行措施。
【注解】（１）学校应以学校的财产包括教育用地与教育设施负担其债务；（２）但对教育用地与教育设施的执行不能改变其公益性用途。
【解读】（１）吉林中院 (2014)吉中执恢字第20号执行裁定，查封碧碧溪学校所有的土地使用权及房屋所有权；（２）碧碧溪学校向吉林中院提出异议，请求依法撤销(2014)吉中执恢字第20号执行裁定，解除查封；（３）吉林中院 (2014)吉中执行异字第16号执行裁定驳回碧碧溪学校的异议；（４）碧碧溪学校向吉林高院申请复议，请求撤销(2014)吉中执恢字第20号执行裁定及(2014)吉中执行异字第16号执行裁定，解除查封；（５）吉林高院(2014)吉执复字第29号执行裁定，撤销吉林中院(2014)吉中执恢字第20号执行裁定及(2014)吉中执行异字第16号执行裁定；（６）农行东升支行不服吉林高院上述裁定，向最高人民法院申诉，请求撤销吉林高院(2014)吉执复字第29号执行裁定；（７）最高人民法院裁定撤销吉林省高级人民法院(2014)吉执复字第29号执行裁定，维持吉林省吉林市中级人民法院(2014)吉中执行异字第16号执行裁定和(2014)吉中执恢字第20号执行裁定。
摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书（2014）执申字第249号
【裁判要旨】申请执行人在其代理人向法院提交执行和解协议后，不仅不认可和解协议，也未向执行法院申请解除查封，更拒绝受领和解款项，而是申请恢复原生效法律文书的执行。申请执行人因和解协议显失公平而不履行和解协议，人民法院根据其申请应当恢复原生效法律文书的执行。
摘要2：无
摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书（2015）执复字第46号
【裁判要旨】案外人在保全过程中提出过案外人异议的，再就同一执行标的在同一案件的执行过程中提出提议不予受理。
【裁判摘要１】案外人于保全程序或执行程序中基于实体权利提出排除执行异议，性质上均属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条所规定之案外人异议，均由执行机构进行审查，适用法律与审查程序完全一致。保变公司于保全程序中向石家庄中院所提“土地使用权归其所有，请求解除查封”的异议请求，与该公司于执行程序中向河北高院所提异议请求完全一致，均属于对执行财产主张实体权利以排除执行，其他案件当事人亦完全一致，前后两次异议申请争议标的完全重合。因此，在石家庄中院已审理并驳回保变公司案外人异议后，河北高院不能再次审查该公司异议申请。
【裁判摘要２】案外人异议裁定作出后，如变更执行法院，案外人可以向现阶段的执行法院提出案外人执行异议之诉——石家庄中院于2014年7月15日作出案外人异议裁定之时，河北高院尚未对中信石家庄分行与天威集团、中国兵器装备集团公司借款纠纷一案提级管辖，石家庄中院所作案外人异议裁定具有法律效力，程序上并无不当。河北高院提级管辖之后，本案保全法院已转为河北高院。保变公司如不服案外人异议裁定，完全可以按照法律、司法解释的规定与裁定书的提示，自裁定送达之日起十五日内向河北高院提起案外人异议之诉。
摘要2：无
- 日期： 03-14 09:00
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【实务要点】对于当事人同意解除保全的，法院解除保全不符合最高人民法院《关于审理人民法院国家赔偿确认案件若干问题的规定（试行）》第11条第6款规定的“违反法律规定采取或者解除保全措施，给确认申请人造成损害的”情形。
【案例索引】最高人民法院（2007）确监字第146号《对解除查封行为是否违法的认定——抚顺市爱建黄埔永权物资经营有限公司申请确认法院解除查封行为违法案》
摘要2：
- 日期： 03-16 13:59
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2018）最高法民申5297号
【提示】不动产买受人办理了物权预告登记后虽有权排除对该不动产的处分，但却不能绝对排除对该不动产的执行。
【裁判要旨】受让人对被查封的不动产提出停止处分的异议，只要符合该不动产已经办理了受让物权预告登记的条件，即可获得人民法院支持；而受让人提出异议，请求排除对该不动产的强制执行，则应视是否符合预告登记物权的取得条件而定。
【裁判摘要１】苏××针对案涉房屋办理预告登记后，并不享有排除执行的物权。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”该条规定确立了专门的买卖房屋或者其他不动产物权预告登记制度，这是一项既重要又特殊的制度，是为避免“一物数卖”特别是商品房预售中的“一房二卖”等违规违法现象，促进市场交易的健康发展，保护经营者与消费者正当、合法的利益。预告登记制度以风险防范为价值取向，旨在保障债权人将来实现物权。预告登记所登记的，不是不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，即不动产物权的取得权。预告登记的本质特征是使该取得权被登记的请求权具有物权的效力，即纳入预告登记的请求权，具有对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为的排他效力，以至于将来能发生预告登记的请求权所期待的法律后果。因此，苏××进行预告登记的对象是基于《商品房买卖合同（预售）》而产生的债权，苏××进行预告登记后，其对案涉房屋享有的仅是完成本登记的请求权。苏××进行预告登记后，泰润公司开发建造的案涉房屋所有权在未办理产权过户登记手续前仍归属泰润公司，泰润公司是基于事实行为而取得房屋所有权。
【裁判摘要２】苏××在办理房屋预告登记后享有的权利不能阻却强制执行措施。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）
摘要2：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本条是关于无过错不动产买受人物权期待权保护条件的规定，之所以要对买受人物权期待权进行保护，实际上隐含的理念是，物之交付的债权优于金钱债权，而本案中抵债协议的目的是消灭金钱债，不应优先于另外一个金钱债权的实现。另据原审法院查明事实，宏建公司、苏××、泰润公司均确认“现在房子是在泰润公司控制下，没有交房”，即苏××在2016年8月9日人民法院采取查封措施之前并未合法占有该不动产。即使依照苏××再审申请主张是由于宏建公司原因导致其未办理过户登记，但其也不满足该条款第二项之规定，因此，苏××不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除执行的情形。
【裁判摘要３】根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”该条司法解释根据物权法关于预告登记法律效力的规定，对金钱债权执行过程中，不动产物权受让人基于其请求权已经办理预告登记的事实提出案外人异议的，人民法院应当如何审查，确立了具体标准。所谓金钱债权，指以给付一定数额之金钱为目的之债权而言。预告登记的权利人对不动产享有的是物权期待权，并未完成本登记，尚未取得不动产所有权。其案外人异议能否被支持，还要视异议的具体内容而定。本条司法解释对预告登记权利人提出的案外人异议区分了两种情况：一是如果受让人请求停止处分不动产，人民法院对停止处分的异议请求应予支持；二是如果受让人请求排除人民法院查封，则应审查其是否符合取得物权的条件，如果符合，则受让人应确定无疑地取得不动产物权，人民法院应当解除查封。处分是为拍卖等变价措施，由于会影响到标的物所有权的变动，所以会妨碍预告登记权利人行使权利。预告登记期内，预告登记权利人的不动产物权期待权，虽然尚处于债权状态，但已经具备了对抗所有权人和第三人的物权效力，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记权利人的请求权，在性质上属于能够阻止人民法院处分该不动产的实体权利。停止处分不动产和排除对不动产的执行，对于预告登
- 日期： 07-14 10:19
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解答：执行标的经三次拍卖流拍且无法变卖、以物抵债，执行法院解除查封、冻结将该财产退还被执行人，并不意味着该标的物因此具有了不可执行性，该标的物作为债务人的责任财产仍可用于清偿债务。只要申请执行人的债权未得全部受偿，执行法院对被执行人已解封、退还财产仍可重新评估、拍卖以实现债权人债权。
【注释】三次拍卖均流拍并已解封退还亦可申请重新评估拍卖——限制拍卖的次数以及多次流拍后申请人拒绝接受以物抵债而将解除查封、扣押、冻结的财产退回被执行人，其本意是避免过分贱卖损害被执行人的利益，并不意味着被执行人的债务予以免除。
摘要2：【注解】《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第２５条第２款“但对该财产可以采取其他执行措施的除外”，该规定中的其他执行措施，包括执行法院可以根据市场的具体情况，在不存在过分拖延程序，损害被执行人合法权益的前提下，及时重新启动评估、拍卖程序。——最高人民法院执行裁定书(2019)最高法执复37号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2015)民提字第130号
【裁判要旨】出卖人在合同履行过程中未及时解决房屋被查封事宜且房屋多次被查封，导致双方签订的房屋买卖合同长期无法继续履行的，出卖人构成根本违约，买受人有权请求解除合同。
【摘要】虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定被司法机关依法裁定查封的房地产不得转让，但该规定系对房地产被查封期间所有权转移进行的限制，并不因此影响房地产转让合同的效力。老参堂公司再审中依据该规定主张涉案房屋买卖合同无效，理由不成立。
摘要2：
- 日期： 02-27 15:02
- 作者：陈其象律师
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继续履行
摘要1：【案号】北京市高级人民法院民事裁定书(2016)京民申738号
【裁判要旨】房屋买卖浩特签订时房屋被查封，至解除查封时房屋价格发生巨大变化且买受人丧失购房资格的，因签订合同时买受人具有购房资格且出卖人未在查封期间主张解除合同对房屋价格变动具有一定的预期的，房屋买卖合同继续履行。
【裁判摘要】《北京市房屋买卖合同》系2009年3月3日签订，因当时北京市尚未出台限购政策，冷洪岗当时具有购房资格，故编号为c95084的存量房屋买卖合同的网上签约行为的效力并不影响本案《北京市房屋买卖合同》的继续履行。其次，虽然自签订《北京市房屋买卖合同》至房屋被解除查封，房屋价格变动极大，但期间田泽强可以采取要求解除合同等方式避免将来继续履行合同造成的损失。且田泽强之妻代其出具《承诺书》时已经对房价变动有一定预期。故田泽强以继续履行合同明显不公平、造成不公平的原因是田泽强无法预见的非不可抗力造成的，且不属于商业风险为由要求解除合同，缺乏依据。
摘要2：
摘要1：【案号】北京市第二中级人民法院民事判决书(2017)京02民再115号
【裁判摘要】双方在《买卖定金协议书》中约定，“甲乙双方应于签署本协议后60个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。……如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金；如乙方违约，则甲方己收取的定金不予退还”。从双方约定的内容来看，该定金为立约定金，即在合同正式订立前支付一定数额的金钱作为担保。故该《买卖定金协议书》仅为预约合同，并非房屋买卖合同，因后续发生纠纷，双方之间并未订立正式的《北京市存量房屋买卖合同》。另涉案房屋虽被法院查封，但双方在《买卖定金协议书》明确约定，由夏某某负责将房屋解除查封，查封解除后再签署正式买卖合同。故从双方的意思表示看，签署正式《北京市存量房屋买卖合同》的前提条件为涉案房屋已解封，双方并不存在买卖被查封房屋的主观恶意。夏某某未按《买卖定金协议书》约定将房屋解除抵押，房屋未能按时解封，属于违约行为。夏某某虽称曾与链家公司约定由链家公司找人偿还房屋按揭贷款，房屋无法及时解封系链家公司的责任，但未提交证据予以证明，故该主张本院不予采信。王某某要求夏某某支付相当于定金金额的罚金20万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
摘要2：【解读１】出卖人与买受人签订已被查封的房屋买卖合同的预约合同有效。
【解答２】北京市第二中级人民法院民事判决书(2016)京02民终6517号《夏小盼等上诉王建峰房屋买卖合同纠纷案》认为：王某某与夏某某签订的《买卖定金协议书》对买卖标的、价款、付款方式等进行了详尽的约定，具备了房屋买卖合同意思表示的要素，可以认定双方成立了房屋买卖合同关系。关于合同效力问题，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（[1997]经他字第8号）载明：“北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同。”据此，王某某与夏某某在签订《买卖定金协议书》时均明知诉争房屋处于被人民法院查封状态，双方的房屋买卖合同应属无效。合同无效系自始无效，王某某仍然依照合同的约定要求夏某某、李某某履行定金罚则，法律依据不足，应予驳回。
- 日期： 03-06 10:49
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2019)最高法民再49号
【裁判摘要1】案外人执行异议与执行异议之诉虽具有一定的关联性和共通性，但二者分属于不同的诉讼程序，其功能并不相同。相应地，对案外人民事权益的审查原则和审查标准也不尽相同。执行异议作为执行程序的一部分，其制度功能在于快速、不间断地实现生效裁判文书确定的债权，其价值取向更注重程序效率性，同时兼顾实体公平性。基于这一目标，执行异议程序更侧重于对执行标的上的权利进行形式审查，人民法院执行部门主要根据执行标的的物权登记、实际占有等权利外观来认定执行标的的权属，并作出应否予以执行的判断。而执行异议之诉作为与执行异议衔接的后续诉讼程序，是一个独立于执行异议的完整的实体审理程序，其价值取向是以公平优先、兼顾效率，通过实质审查的方式对执行标的权属进行认定，进而作出案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行的判断，以实现对案外人民事权益的实体性执行救济。由此，基于二者的关联性和共通性，在针对执行异议之诉具体审查标准的法律规定或者司法解释出台前，执行异议之诉案件可参照适用《执行异议和复议规定》的相关规定，对案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行进行审查认定。若案外人异议符合《执行异议和复议规定》中关于可以排除强制执行的认定标准，人民法院在执行异议之诉中就要支持案外人的异议请求。同时，基于二者审查方式和判断标准的不同，在案外人异议不符合或者不能完全符合《执行异议和复议规定》中关于可以排除强制执行认定标准的情况下，人民法院在执行异议之诉中也不能当然认定案外人的异议请求不能成立，而应该根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第三百一十二条第一款关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，基于案件具体情况对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实质审查，并依法作出是否支持案外人异议请求的判断。
摘要2：【裁判摘要2】人民法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以其责任财产为限。如果有证据证明拟执行标的不属于被执行人的责任财产，则人民法院应当停止对该标的的执行。责任财产是指民事主体用于承担民事责任的各项财产及权利总和。民事主体以责任财产为限对外承担法律责任，债权人不能要求债务人用其责任财产之外的财产偿付债务。
【裁判摘要3】虽然我国现行立法未就物权期待权作出明确规定，但作为一种从债权过渡而来、处于物权取得预备阶段的权利状态，此种权利具有与债权相区别、与物权相类似的效力特征。据此，陈某某对案涉房屋所享有的权利尽管尚不属于《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），但已具备了物权的实质性要素，陈某某可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权）。
【裁判摘要4】因执行异议申请人自身原因一直未办理过户登记手续，不影响对其享有前述物权期待权的认定。但因其怠于行使自己的权利，购买并接收案涉房屋后多年不办理过户登记，对本案的发生具有明显过错，浪费本已紧张的司法资源，亦应承担相应的法律责任，故结合本案实际情况由其承担本案一、二审诉讼费用，以示惩戒。
【裁判摘要5】案外人有权以购房消费者身份对酒店式公寓排除强制执行——至于房屋是否具有居住功能，与房屋系商业房还是住宅的属性并无直接对应关系，商业房被用于自住、住宅被用于投资炒卖的现象在现实中均不鲜见。虽然案涉房屋系酒店式公寓，可归于商业房范畴，但酒店式公寓的设计仍可用于居住，且不排除自住。在没有证据证明陈某某尚有其他可供居住房屋、且案涉房屋已被实际用于自住的情况下，案涉房屋对陈某某夫妇即具有了居住保障功能。故，相对于住安公司享有的普通金钱债权，陈某某的居住、生存权益就有了优先保护的价值和意义。
【裁判摘要6】关于陈某某在本案中请求确认案涉房屋归其所有的诉求，......案涉房屋完全可以经由当事人申请，在登记机构依法审核后办理不动产登记，陈某某基于不动产登记即可依法取得案涉房屋的所有权，目前没有证据证明案涉房屋在解除查封后不能办理过户登记手续。陈某某不能将基于自身财产保障而应履行的申请登记的责任和义务转嫁给司法机关，意图直接通过人民法院司法确权的形式规避本应履行的申请不动产登记的责任，对此本院不予支持。
摘要1：解读：房地产买卖合同签订在查封之后，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”第（四）项“非因买受人自身原因未办理过户登记”，即使该查封已经解除，也不能排除房地产买卖合同签订后查封的强制执行。
【注解】另外裁判观点：签订买卖合同时房屋处于另案查封状态但之后解除查封，不影响法院对案外人在法院查封前已签订合法有效买卖合同认定。——参考案例：最高人民法院民事裁定 (2018)最高法民申2896号
摘要2：【解读１】在轮候查封之后签订书面合同和占有房屋不能排除强制执行。
摘要1：问题：法院能否查封、扣押、冻结所有权保留买卖财产？
解答：
（１）根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第１４条规定，被执行人作为出卖人约由被执行人保留所有权，买受人已经支付部分价款并实际占有该财产——Ａ．法院可以查封、扣押、冻结所有权保留的财产；Ｂ．买受人要求继续履行合同并向法院交付全部余款后裁定解除查封、扣押、冻结。
（２）根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第１４条规定，被执行人作为买受人约定第三人保留所有权，被执行人已经支付部分价款并实际占有该财产，人民法院可以查封、扣押、冻结该所有权保留的财产——Ａ．保留所有权已办理登记的，第三人的剩余价款从该财产变价款中优先支付；Ｂ．第三人主张取回该财产的，可以依据民事诉讼法第２２７条规定提出异议。Ｃ．第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。
【注释】出卖人的所有权未经登记不得对抗法院的执行。
摘要2：【注解1】根据《执行异议和复议规定》第２５条第１款第２项规定，在执行异议程序中基于权利外观判断，案外人提出的执行异议将面临形式审查而被裁定驳回，案外人在其后的执行异议之诉中通过所有权保留主张排除执行。
【注解2】案外人行使取回权排除强制执行的阻止事由包括——（１）被执行人已支付总价款的７５％以上（《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第２６条第１款规定）；（２）添附制度（《民法典》第３２２条规定）；（３）为第三人善意取得（《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第２６条第２款规定）。
【注解３】约定所有权保留条款，但机组设备安装在船舶内部固定位置已经构成船舶重要组成部分，基于经济原则考虑，机组设备所有权人主张取回权不予支持，所有权人不能排除对船舶的执行请求拆除机组设备。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申3732号
摘要1：答：法院查封之前，土地闲置已经超过两年的，市、县人民政府有权无偿收回土地使用权。但是，作出决定的市、县人民政府应当函请有关人民法院依法及时解除查封。人民法院及时解除查封的条件应当是，政府向债权人支付相应的债务及利息款项，结清查封土地上的债务。
摘要2：
- 日期： 07-19 06:17
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书(2019)最高法执复37号
【裁判摘要１】贵州高院在以网络司法拍卖方式处置案涉股权的程序中，依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十六条的规定，在两次拍卖均流拍后，对案涉股权进行变卖，但仍未成交。对于变卖仍未成交情形下如何处置案涉股权的问题，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》没有直接规定。根据该规定第三十七条第三款和《最高人民法院关于认真做好网络司法拍卖与网络司法变卖衔接工作的通知》第七条的规定，对于《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》没有明确规定的问题，应按照相关司法解释和规范性文件依法处理。
【裁判摘要２】《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定，人民法院处置财产，变卖不成且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。该规定中的其他执行措施，包括执行法院可以根据市场的具体情况，在不存在过分拖延程序，损害被执行人合法权益的前提下，及时重新启动评估、拍卖程序。因此，贵州高院在案涉股权经两次网络司法拍卖均流拍、经变卖仍未成交，且申请执行人拒绝接受抵债的情形下，根据市场价格变化，重新启动评估、拍卖程序，以实现案涉股权的公平变价，并未违反相关司法解释的禁止性规定。
摘要2：
- 日期： 07-19 06:22
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】河南省高级人民法院执行裁定书(2019)豫执复237号
【裁判摘要】依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款，“第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外"的规定，该款规定的“其他执行措施"，可以包括重新启动评估、拍卖程序。执行法院委托拍卖的不动产经三次流拍，不能依法变卖或者以物抵债的，执行法院可以重新启动评估、拍卖程序，而非必须立即解除查封措施，新乡中院依法拍卖案涉查封财产，三次流拍后未进行以物抵债程序，恢复对案涉查封财产的处置程序，并无不当。
摘要2：
- 日期： 08-04 08:43
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：（１）法院的执行依据只能是生效的法律文书，和解协议并非法定的执行依据，执行机构不能直接依据和解协议予以强制执行；（２）除非申请执行人书面向执行法院请求解除查封，法院不能依据当事人达成的执行和解协议解除对查封。——参考案例：福建省高级人民法院执行裁定书(2019)闽执复74号
摘要2：解析：当事人达成执行和解协议即使约定解除查封，也应当由申请执行人书面向执行法院请求解除查封，否则执行和解协议约定的解除查封达不到解除查封的法律效果。
【注释】（１）达成执行和解协议对被执行人采取的查封、扣押、冻结等限制性执行措施并不当然解除；（２）但是，如果申请执行人书面申请法院可以解除查封、扣押、冻结。
【注解】民事调解书中关于即行解封的约定并不意味着该约定本身即发生解除查封的效力，解除冻结的具体实现仍有待于执行法院办理解冻手续或者到期后不再续冻。——参考案例：最高人民法院执行裁定书（2014）执复字第20号
- 日期： 01-28 10:45
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】福建省高级人民法院执行裁定书(2021)闽执复98号
【裁判摘要】依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”该规定明确规定对受让人的物权期待权在执行程序中应给予优先保护。即对于签订买卖合同的受让人，在已履行合同部分义务的情况下，虽未取得合同标的物所有权，但赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力。本案中，案涉房产在被法院查封前已办理了商品房预告登记，受让人为林××，当前林××提出解除查封申请时案涉房产已符合物权登记条件。据此，宁德中院审查后裁定解除案涉房产查封符合上述法律的规定。
摘要2：【案号】福建省宁德市中级人民法院执行裁定书(2021)闽09执异40号
【摘要】预告登记制度的目的是促使以不动产物权变动为内容的债权请求权能够实现，对于办理了不动产预告登记的受让人对该不动产享有物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。该司法解释对办理了预告登记的物权期待权在执行程序中的保护进行了明确规定。即如果受让人请求排除处分，因所有权受让预告登记的目的就是排除包括强制执行在内的处分，人民法院应当予以支持；如果受让人请求阻止人民法院的查封，则应看是否符合预告登记物权的登记条件。如果是，则其应确定无疑地取得物权，应当解除查封。涉及本案，案涉房产在被本院查封前已办理了商品房预告登记，受让人为林××，且林××提出解除查封申请时案涉房产已符合物权登记条件。据此，本院审查后裁定解除案涉房产查封符合上述司法解释的规定。
- 日期： 08-24 19:28
- 作者：陈其象律师
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区分查封
摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书(2017)最高法执监231号
【裁判摘要１】已经出售房产是否应该解除查封应当由房产买受人向执行法院提出案外人异议解决，被执行人并非适格异议主体——申诉人所主张的已出售的17套房产是否应该解除查封。案涉房产登记于莆田中宏公司名下，执行法院按照登记权属对房产予以查封具有相应法律依据。申诉人主张17套房产已销售给他人不应予以查封。对此，应当由房产买受人向执行法院提起案外人异议并另案解决，莆田中宏公司并非适格的异议主体。该公司以此事由主张解除17套房产的查封，本院亦不予支持。
【裁判摘要２】（１）土地使用权确实不能实现分割查封可以对土地使用权进行整体查封；（２）房产能够分割处分执行法院应当通过分批分栋拍卖，一旦拍卖所得款项清偿全部债务需解除其余查封；（３）整体查封后超出债权金额部分的土地使用权应当允许被执行人开发利用——首先，因对地块三分割查封存在客观障碍，故执行法院对土地进行整体查封符合本案实际。其次，执行法院通过分批分栋方式拍卖房产，整体查封不会导致整体拍卖，一旦拍卖所得款项清偿全部债务，其余查封自然解除，并未损害莆田中宏公司合法权益。最后，福建高院复议裁定已明确莆田中宏公司可以对地块三剩余土地进行必要的开发及融资，即使对地块三整体查封，也并未对莆田中宏公司正常经营造成影响。综上，莆田中院对地块三整体查封具有客观原因，也并未损害莆田中宏公司合法权益，莆田中宏公司的该项申诉主张不能成立。
摘要2：林某某诉福建省中通恒基投资有限公司等民间借贷纠纷案
【案号】福建省高级人民法院执行裁定书(2017)闽执复44号
【摘要】莆田中院查封秀屿区东峤镇前沁村地块三是否合法的问题｜因莆田中院查封的莆田市秀屿区东峤镇前沁村商住综合区二期（A－03）42套房产，位于东峤镇前沁村地块三（土地证号码：莆国用【2006】第××××号）范围内，考虑到42套房产尚未对所占用的土地进行分割，且前述第三项17套房产可能因销售而被解除查封，故莆田中院查封东峤镇前沁村地块三并无不妥。但莆田中院应在保证本案债权清偿的前提下，允许复议申请人在法院的监督下对东峤镇前沁村地块三剩余土地进行必要的开发及融资活动。
- 日期： 11-26 10:45
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：（１）案外人执行异议之诉的处理方式是对是否能够强制执行案涉执行标的予以评判；（２）解除查封等具体强制执行措施的变更或撤销则系具体执行行为范畴，并非执行异议之诉的审理范围。
摘要2：
- 日期： 02-12 19:22
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：首封法院案外人执行异议生效裁判解除查封，轮候查封法院不能直接解除查封，仍需通过执行异议的方式排除在后查封法院对该标的的执行。——参考案例：海口海事法院执行裁定书(2019)琼72执异13号
【注解】另外裁判观点｜案外人就系争不动产享有阻止执行的实体权利已经过异议及异议之诉程序的实质审查和审理，在无相反证据足以推翻的情况下，案外人持相关生效法律文书请求相关法院解除部分房屋查封或者轮候查封的，相关法院可以在收到申请后进行审查后比照在先查封法院解除查封。如果轮候查封的申请执行人对解除查封不服的，可以通过执行行为异议进行救济。——参考案例：上海市高级人民法院（2018）沪执监18号
摘要2：