摘要1：开发商迟延交付房屋，购房者能否解除合同？
摘要2：【注解】开发商逾期交房应承担的违约责任，能否依据业主支付的银行按揭贷款利息来判决：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。而在实践中，对于开发商逾期交房的情况，业主往往支付的银行按揭贷款利息高于同地段同类房屋租金。因此，在开发商逾期交房的情况下，能否判决开发商承担银行按揭贷款利息的违约责任？——在开发商逾期交房时，业主请求依据其应支付的银行按揭贷款利息来承担违约责任，在当事人并无约定时，该种请求并无依据，人民法院不应予以支持。
——参考：《民事审判实务问答》070.开发商逾期交房应承担的违约责任，能否依据业主支付的银行按揭贷款利息来判决
摘要1：什么是迟延办证违约责任？办理房屋产权证书迟延，开发商应当承担何种违约责任？
出卖人因自身原因，未能在合同约定期限内为买受人办理房屋权属证书的，人民法院如何认定出卖人应承担的违约责任?
摘要2：【注解１】（１）《商品房买卖解释》第１４条第２款规定出卖人逾期办证违约责任“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，由于商品房买卖合同并非借款合同，其也不会约定贷款利率，故依此确定违约金存在一定的障碍；（２）在《商品房买卖解释》未对此作进一步明确规定的情况下，人民法院可参照《买卖合同解释》第１８条第４款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30-50%计算逾期付款损失”的规定，来确定出卖人应当承担的违约责任。
——参考：《民事审判实务问答》０６９.出卖人因自身原因，未能在合同约定期限内为买受人办理房屋权属证书的，人民法院如何认定出卖人应承担的违约责任
【注解２】在案涉物业尚未竣工验收情况下，逾期交房与逾期办证存在重合，系由同一个违约行为引发的两个结果，逾期交房与逾期颁证违约金不应双重支持。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2020)最高法民终1265号《前海人寿保险股份有限公司、中国城市建设控股集团（珠海）置业有限公司合同纠纷二审民事判决书》
摘要1：【裁判摘要】房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。
【裁判意见】工程价款优先受偿权不能对抗已交付大部分购房款的买受人的所有权。
【裁判规则】房屋买卖合同的出卖人不能以房屋的工程价款须优先受偿为由，拒绝按照合同约定向买受人交房房屋。
摘要2：
摘要1：【案号】南宁市中级人民法院民事判决书(2012)南市民一终字第52号
【裁判摘要】黄××请求南方食品集团支付逾期交房违约金至房屋实际交付之日，但如前所述，逾期交房违约金系持续递增之迟延履行违约金，其数额随时间的推移按一定标准不断增长，而南方食品集团至今未能交付商品房，房屋交付之日尚无法确定，故计至房屋实际交付之日的逾期交房违约金属尚不能确定具体数额的、将来发生的款项，并不具备履行的可能，因此，黄××请求的逾期交房违约金的计算期间，应以确定的日期为截止日而固定其金额，方可履行并经裁判后具有既判力和强制执行力。所以，本院以本判决生效之日作为上述违约金计算期间的截止日，此后因南方食品集团仍不交付商品房产生的逾期交房违约金，黄××可待其发生后另行主张权利。
摘要2：
摘要1：近年来，在商品房买卖实践中，因购房人与商品房开发商对合同约定的商品房交付使用条件理解不一而在房屋交付环节上引发纠纷的情形逐渐增多。具体分析来看，房屋交付环节上出现的纠纷主要有以下两种情况，一是开发商通知交房时，因买受人对合同约定的商品房交付使用条件的理解与开发商不一致，认为该房屋未达到交付使用的条件而拒绝受领引发纠纷；二是买受人接受房屋后认为房屋不符合交付使用条件而主张开发商违约，要求给付逾期交房违约金。在审判实践中，各地法院对涉及商品房交付使用条件的相关法律法规的理解不甚一致，从而导致处理意见和结果也不尽相同，有的甚至是同案不同判，增加了此类纠纷的审理难度。因此，有必要厘清现行法律法规对商品房交付使用条件的规定，并尽快统一对涉及商品房交付使用条件相关法律法规的理解，准确认定合同约定的商品房交付使用条件，依法维护购房人和商品房开发商合法权益，维护房屋交易安全与稳定。为此，笔者将从一则案例出发，分析实践中对此的一般约定，厘清现行法律规定，并结合自身理解与思考，提出一点浅见，希望能抛砖引玉，共同促进此类纠纷的顺利解决。
摘要2：
摘要1：这几年房地产发展十分迅速，房地产纠纷也日趋争多，在房地产纠纷中，以逾期交房的纠纷较多，其中交付条件是争议较多的话题，
在商品房买卖的实践中，在房屋交付的环节上的法律纠纷一般有以下两种情况，一是开发商在合同规定的期限内通知交房，购房人认为该房屋未达到交付的条件而拒绝受领，二是购房人接受房屋后认为该房屋不符合交付条件而主张开发商违约。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2005)民一终字第85号
【裁判摘要】根据《中华人民共和国公司法》第十三条的规定，公司可以设立分公司，分公司不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担。因此，公司分支机构于公司法人变更过程中是否已实际经工商部门注销完毕，不影响公司基于独立法人资格行使其分支机构所享有的民事权利、承担其分支机构所负有的民事义务。
【摘要】根据《公司法》第十三条的规定，公司可以设立分公司，分公司不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担。因此，公司分支机构于法人变更过程中是否已实际经工商注销完毕，不影响公司基于独立法人性质行使对其分支机构所享有的民事权利和民事义务。人寿(集团)公司于本案中以原告身份向泛华公司主张《商品房预售(预购)合同》项下的合同权利符合法律规定。泛华公司上诉提出的截至2005年5月18日，中国人寿重庆分公司未办理注销手续，仍为合法存续的法人分支机构，人寿(集团)公司不具备合法诉讼主体资格，无权提起本案诉讼的主张，与事实不符，亦无法律根据。一审判决认为人寿(集团)公司属于本案适格原告，认定事实及适用法律正确，予以维持。
摘要2：【提示1】公司分支机构于法人变更中是否被注销，不影响公司承担起分支机构的民事责任。
【裁判意见1】
①公司分支机构（分公司）不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担；公司分支机构于法人变更过程中是否已实际被工商部门注销，不影响公司基于独立法人资格行使其分支机构所享有的民事权利、承担其分支机构所负有的民事义务。
②公司法定代表人的变更属于其公司内部人员的调整变化，在公司依法存续期间，法定代表人的更迭不构成影响公司民事责任承担的法定抗辩事由。
【提示2】按日累计的违约金属于一个整体的合同权利，不能按照违约时间分别计算诉讼时效。
【摘要2】本案违约金基于当事人未按约履行交房义务的违约行为而产生。按照双方当事人在《商品房预售（预购）合同》中的约定，出卖方如违反约定的期限延迟移交房屋，应向购房方缴纳违约金，违约金每日按房价款0.2‰累加计算。从该约定内容分析，迟延交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，即相对于购房方来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干个分别计算诉讼时效的独立的权利，购房方可以再该项整体权利没能实现时提出主张。如果将本案违约金请求权分割为若干个独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变本案双方当事人在合同中约定的额“累加计算”的本意，违背当事人意思自治的基本原则。经最高人民法院终审认定上述判决认定事实清楚及适用法律正确，予以维持。
【裁判意见2】
①按日累计违约金所形成债务的诉讼时效计算观点：
A.多个债权说（把违约金作为继续性债权，分段计算诉讼时效）；
B.单个债权说（违约金是当事人约定的一个整体的合同权利）。
②按日累计的违约金属于无履行期限的债权，只要违约行为不构成，则诉讼时效期间就不进行。
③原告主张权利的函件被告拒收，此时应视为权利人主张权利而义务人拒绝履行义务，权利人始知其权利遭到侵害，诉讼时效应从此发生争议之日起计算。
摘要1：——商品房未竣工验收能否认定开发商承担逾期办证违约责任
【案号】（2011）渡法民初字第01561号；（2011）渝五中法民终字第04261号
【裁判要旨】开发商将未经竣工验收的房屋予以交付，构成逾期交房违约；同时，开发商在合同约定的期限内不能为住户办理房地产权证，又构成逾期办证违约。住户要求开发商承担逾期办证的违约责任，不再追究逾期交房的违约责任，符合合同约定，应予支持。
摘要2：
摘要1：【案号】上海市第一中级人民法院民事判决书(2009)沪一中民二(民)终字第2401号
【裁判摘要】上诉人于2008年11月9日前去收房时反映的大门锁坏、电灯未安装等问题，被上诉人已经当即予以解决，且上述问题并非预售合同约定的交房必须具备的条件，上诉人完全可以收房后根据预售合同中有关解决房屋质量问题的条款要求被上诉人修理、赔偿等，但上诉人以此为由拒绝收房，理由不能成立。综上所述，双方直至2009年8月3日尚未办理交房手续，并非被上诉人违约所致，故上诉人要求被上诉人承担逾期交房违约责任，并向上诉人支付按照已付房价款的日万分之一计算至实际交房之日止的逾期交房违约金，缺乏理由和依据，本院不予支持。
摘要2：
摘要1：北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要（2014年12月16日 京高法发［2014］489号）
摘要2：【目录】一、符合房屋现售条件的商品房预售合同的效力；二、预约合同的效力和履行；三、基于假按揭签订房屋买卖合同的效力；四、房屋买卖中阳合同的效力；五、购房指标转让合同的效力；六、无权处分合同的效力和履行；七、房屋共有权利人的诉讼地位与责任承担；八、冒名签订房屋买卖合同的效力；九、连环买卖中的合同效力；十、借名买房的认定和处理；十一、请求合同继续履行的处理；十二、商品房不符合交付条件的处理；十三、买受人拒绝接收商品房的处理；十四、因“出卖人原因”未办理房屋过户登记的认定；十五、对待给付义务的同时履行十六、一房数卖中买受人的权利顺位；十七、第三人过户登记请求权的行使；十八、出卖人死亡后房屋买卖合同的履行；十九、房屋涨价损失与一倍赔偿的并用；二十、同时主张逾期交房、办证违约金的处理；二十一、逾期办证违约金过高的判断标准；二十二、违约金分别主张与分段主张的调整；二十三、违约金诉讼时效的认定；二十四、民间借贷与代理售房的处理；二十五、民间借贷与以房抵债的处理；二十六、以房抵债与调解；二十七、适用范围
摘要1：【裁判意见】对所购房屋显而易见的瑕疵，业主明确提出书面异议的，即便业主已入住，亦可以推定业主关于已提出异议的主张成立。
【裁判摘要】
对所购房屋显而易见的瑕疵，业主主张已经在开发商收执的《业主入住验收单》上明确提出书面异议。开发商拒不提交有业主签字的《业主入住验收单》，却以业主已经入住为由，主张业主对房屋现状认可。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，可以推定业主关于已提出异议的主张成立。
根据合同法第一百零七条规定，交付房屋不符合商品房预售合同中的约定，应由开发商向业主承担违约责任。交付房屋改变的建筑事项，无论是否经过行政机关审批或者是否符合建筑规范，均属另一法律关系，不能成为开发商不违约或者免除违约责任的理由。
摘要2：【解读】交付房屋不符合商品房预售合同约定，开发商应承担违约责任，改变的建筑事项经过行政审批或者符合建筑规范不影响违约责任的承担。
摘要1：——按日累计的违约金请求权诉讼时效何时起算
【裁判要旨】在房屋买卖合同中，逾期办证、逾期交房按日累计的违约金请求权诉讼时效起算点，司法实践中，各地法院采取的标准不同。大致有三种计算方法：一种是诉讼时效自合同约定的时间的次日开始计算；一种是诉讼时效从债务人明确表示不履行时起算；一种是诉讼时效从债权人起诉之日倒计二年起至实际履行之日计算。本案根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第6条规定的精神，并从诉讼时效制度的宗旨出发，充分考虑按日累计违约金请求权的特殊性，在衡平守约方、违约方利益的基础上，确定该类债权的诉讼时效从债权人起诉之日倒计二年起至实际履行之日计算。
【案号】（2010）荔法民三初字第1840号；二审：（2011）穗中法民五终字第430号
摘要2：
摘要1：——《建设工程施工合同》被确认无效后的过错赔偿责任
【裁判要旨】建设工程施工合同被确认无效后，发包方与第三人签订的合同导致的违约损失，如果承包人在签订合同时或者履行合同中已经知道或应当知道该损失发生，且该损失与承包人的过错有因果关系，应承担相应的责任。
【最高人民法院民一庭倾向性意见】建设工程施工合同被确认无效后，发包方与第三人签订的《商品房买卖合同》因逾期交房发生的违约损失，如果承包人在签订合同时或者履行合同中已经知道或应当知道该损失发生，且该损失与承包人的过错有因果关系，可以纳入无效合同过错责任赔偿范围。根据承包方订立合同、履行合同中的过错责任及违反诚实信用原则的程度，依据《合同法》第58推啊哦规定判令其承担相应的责任。
摘要2：无
摘要1：——商品房交付时房屋质量问题的责任承担
【案例要旨】近年来房地产开发企业与购房者之间因房屋质量问题而引起的纠纷日趋增多，尤其是商品房交付时业主发现房屋存在质量问题，拒绝接收房屋而引发的争议。此种情况下，开发商究竟应当承担逾期交房的违约责任还是仅仅承担交房后的保修责任，需要从房屋交付条件、质量瑕疵程度等方面综合认定。
【案例索引】一 审：上海市奉贤区人民法院（2013）奉民三(民)初字第2040号；二 审：上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二(民)终字第2987号
摘要2：
摘要1：1.出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同被解除的法律责任——胡百卿诉临沂沂兴房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案
2.开发商以欺诈方式交房但未造成购房者实际损失的，应当承担违约责任——冉某、张某诉重庆某地产有限公司房屋买卖合同纠纷案
3.先履行抗辩权和不安抗辩权的适用——周某诉重庆某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案
4.购房者与开发商签订的商品房买卖合同已约定违约金计算标准情况下，如因开发商原因导致迟延交房的，购房者可以要求按实际情况适当提高违约金计算标准——王磊诉抚顺乐活房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案
5.出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为，无法取得房屋的买受人可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任——湖北金华实业有限公司与苏金水等商品房买卖合同纠纷案
6.出卖人不能以房屋工程价款优先受偿为由拒绝按合同约定向买受人交付房屋——三门峡水利管理局诉郑州市配套建设公司房屋买卖合同纠纷案
7.未能举证证明实际损失高于约定违约金时，违约金不予调整——内蒙乌审旗华宇工贸公司诉西安雅荷房地产公司商品房买卖纠纷案
8.逾期交房违约金调整的举证责任应当由开发商承担——李春勤诉宏康公司商品房预售合同纠纷案
9.商品房预售合同中先履行抗辩权的适用——李某与三亚某投资开发有限公司商品房预售合同纠纷案
摘要2：
摘要1：【案号】广东省高级人民法院民事判决书(2013)粤高法审监民提字第142号
【裁判要旨】“商品房经验收合格”与“商品房办理竣工验收备案手续”具有不同的内涵，在购房合同中约定“商品房经验收合格”为交付条件，经建设、勘察、设计、监理五单位竣工验收合格的房屋即具备交付条件，购房者若认为交付的房屋存在质量问题可起诉要求开发商承担质量瑕疵赔偿责任，而不能以此拒收房屋要求开发商承担逾期交房责任。
摘要2：
摘要1：【案号】重庆市高级人民法院民事判决书渝高法民提字第00188号
【裁判要旨】办理房屋产权过户登记并不必然得到房屋交付使用的结论——房屋买卖合同中的标的物占有与所有权可以暂时分离，产权归属一方并不代表其对房屋的实际占有，不排除双方先行办理房屋产权过户登记而未交付房屋的情形，办理房屋产权过户登记并不必然得出房屋交付使用的结论。
摘要2：
摘要1：【案号】江苏省徐州市中级人民法院民事判决书(2013)徐民终字第1822号
【裁判要旨】商品房买卖合同约定交付的阳台是“半封闭”，开发商交付的阳台是“全封闭”构成违约。但在相关行政部门未作出行政许可的前提下，人民法院不能贸然作出将来可能与具体行政行为相左的民事判决而直接判决将“全封闭”阳台改建为“半封闭”阳台。
【裁判摘要】关于被上诉人世茂新城公司逾期交房时间如何认定，违约金如何计算的问题。截至目前，从形式上看，被上诉人仍未能向上诉人褚夫臣交付符合合同约定的房屋，违约行为在持续，但是从被上诉人世茂新城公司通知上诉人褚夫臣于2012年7月9日上房时，对于上诉人褚夫臣而言，面临两种正确的路径可供选择，要么选择上房并追究对方交付不符合合同约定房屋的违约责任，要么以被上诉人违约不能实现合同目的为由解除合同退房，而要求对方承担违约责任并赔偿损失。上诉人选择上房后，并不意味着其同意按现状交付而放弃追究被上诉人交付的房屋不符合合同约定的违约责任。上诉人在选择上房后，可以按照合同约定要求被上诉人予以修理。如被上诉人对涉案房屋能够修理而不予修理，上诉人可以选择自行修理，对于修理费用，可以向被上诉人另行主张权利。即使被上诉人因客观原因不能修理达到合同约定的状态，上诉人同样可以要求其承担交付不符合合同约定的房屋的违约责任。上诉人褚夫臣于2012年7月9日接到被上诉人世茂新城公司的上房通知后，上述两种路径均未选择，执意要求被上诉人交付符合合同约定的房屋，心情固然可以理解，但是对于现实可能性判断不足，以致拖延上房，拖延上房的责任只能由其自担。故一审法院按照双方合同补充协议第4条约定的最后交房期限2012年6月30日，被上诉人通知上诉人于2012年7月9日上房，从而认定被上诉人逾期交房9日，并按照双方合同约定的违约金计算方法计算违约金数额为514.53元，是正确的。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】商品房买卖中，开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，还需出示相应的证明文件，并签署房屋交接单等。合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任，但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后，逾期办证的违约责任就不予承担的，应认定该约定属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款，开发商仍应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约之责。
【裁判要旨】买房人可以同时向开发商主张逾期交房和延期办证的违约责任。
摘要2：【解读】房屋买卖合同约定开发商承担逾期交房责任后，逾期办证的违约责任就不予承担的，属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款。
摘要1：【要旨】除商品房买卖合同有特别约定外，开发商逾期交房且逾期办证的，购房者有权同时主张逾期交房违和逾期办证违约责任，开发商应当应当按照合同约定承担逾期交房、逾期办证多项违约责任。
摘要2：【注解】在案涉物业尚未竣工验收情况下，逾期交房与逾期办证存在重合，系由同一个违约行为引发的两个结果，逾期交房与逾期颁证违约金不应双重支持。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2020)最高法民终1265号
摘要1：【要旨】合同中明确约定了具体的交房和办证日期，现开发公司未能按期履行，就应分别承担违约责任。商品房买受人要求开发公司支付相应逾期交房违约金和逾期办证违约金，应予支持。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民再313号
【裁判摘要】逾期交房违约金的确定——二审法院认定邹某某和邹某某的实际损失为已付房款被中铁公司逾期交房期间占用的贷款利息，判令将违约金酌减为已付房款贷款利息的130%，符合《商品房买卖合同解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”之规定。
摘要2：
摘要1：解答：房屋买受人因为不影响正常使用的房屋表面质量瑕疵而拒绝接收房屋的，不得以此为由主张卖方承担逾期交房的违约责任。
摘要2：
摘要1：解答：对于逾期交房违约金的诉讼时效起算点存在从合同约定的交房期间起算、从出卖人实际交房之日起算、从起诉之日起倒推３年三种观点。司法实践中仍然存在认定逾期交房违约金的诉讼时效从合同约定的交房期间起算的判例。因此，当事人主张逾期交房违约金存在诉讼时效风险，慎之！
摘要2：
摘要1：【案号】江西省高级人民法院民事裁定书(2017)赣民申512号
【裁判摘要】二审法院综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定按日万分之一调整，即城泰公司应当支付逾期交房违约金为11378元（628600×0.01%×181）。故二审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，改判城泰公司支付谢海亮逾期交房违约金11378元，适用法律正确。
摘要2：谢海亮与江西城泰投资有限公司商品房销售合同纠纷案
【案号】江西省南昌市中级人民法院民事判决书(2016)赣01民终1253号
【一审法院】经评估，谢某某购买的湖堤春晓（现更名为湖韵天成）一期5＃楼二单元702室2014年1月1日至2014年6月30日期间租金损失为9134元，约定的违约金56888元过高。根据法律规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少，据此，应将违约金调减为不超过涉案房屋2014年1月1日计算至2014年6月30日止房屋租金的130%，共计11874.2元，对谢某某超出11874.2元部分的违约金本院不予支持。
【二审法院】根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，城泰公司主张约定的违约金过分高于损失的，可以请求法院调整，本院综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定按日万分之一调整，即城泰公司应当支付逾期交房违约金为11378元（628600×0.01%×181）。
摘要1：【案号】福建省高级人民法院民事判决书(2016)闽民再379号
【裁判摘要】本案约定的逾期交房违约金标准尚未“过分高于造成的损失”，不应调低。第一，损失的范围，应当包括逾期期间的租金损失和已付购房款按贷款利率计算的利息，二审判决仅将租金作为损失计算不当。一方面，商品房的主要属性是居住使用，逾期交房使买受人的居住使用利益受损，买受人被逾期交房后的损失必须包括该房屋的租金损失。另一方面，开发商逾期交房时，买受人已支付的购房款就相当于为开发商提供了逾期期间的贷款，买受人可以主张已付款在该期间的利息损失。而且，根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，在出卖人逾期办证情形，可按逾期贷款利息标准计算损失，那么，确定逾期交房损失时也应结合上述逾期办证违约责任的规定，将买受人已支付款项的利息一并计入。第二，对于约定违约金标准是否“过分高于造成的损失”，应当由主张过分高的一方对过分高的事实进行举证，但亿豪公司未完成这一举证责任。就商品房买受人的租金损失一项而言，本案迟延交房时间为2013年至2014年，亿豪公司仅提供了仙游县2010年的房屋租金最低指导价标准。该指导价不足以证明违约时当地的房屋租赁市场行情，不能作为认定违约时的房屋租金损失之依据。再加上利息损失一项，亿豪公司显然未证明约定的违约金“过分高于造成的损失”之事实。第三，对比本案《商品房买卖合同》约定的开发商逾期交房、逾期办证和买受人逾期付款三种违约金标准可见，开发商的逾期交房违约责任轻于买受人的逾期付款违约责任，重于开发商的逾期办证违约责任。上述标准符合《福建省房屋消费者权益保护条例》第十二条之规定，对双方亦公平合理。综上所述，林武松与亿豪公司签订的《商品房买卖合同》有效。亿豪公司逾期交房造成的买受人损失应当包括房屋租金损失和已付购房款在逾期期间的贷款利息，其主张合同约定的日万分之五逾期交房违约金“过分高于造成的损失”，但未完成举证责任。该约定合法且公平合理，应为适当。
摘要2：【解读１】合同约定的日万分之五逾期交房违约金不属于“过分高于造成的损失”。
【解读２】逾期交房违约金标准的损失范围，应当包括逾期期间的租金损失和已付购房款按贷款利率计算的利息。
摘要1：解读：逾期交房违约金调整标准“过分高于造成的损失”，损失范围应当包括逾期期间的租金损失和已付购房款按贷款利率计算的利息。
摘要2：
摘要1：解读：根据《福建省房屋消费者权益保护条例》第１２条之规定，未约定逾期交房违约金的，自逾期之日起按预付款的日万分之三至万分之五计付违约金，并承担消费者应当支付的其他合理费用。
摘要2：【注解】根据《福建省房屋消费者权益保护条例》第１２条之规定，购房合同约定的日万分之五逾期交房违约金并不属于“过分高于造成的损失”。
摘要1：《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》经2020年6月4日省法院审判委员会第6次会议讨论通过。现印发给你们，请参照执行。
摘要2：
摘要1：【注解】（1）承包人逾期完工造成发包人赔偿购房人逾期交房违约金的，应当由承包人进行赔偿。（2）建设工程施工合同中没有约定逾期完工违约金的，发包人实际赔付购房人逾期交房违约金后，发包人向承包人主张赔偿该部分损失的，应当支持。（3）建设工程施工合同已经约定逾期完工违约金，但不足以填补发包人实际赔付购房人的逾期交房违约金时，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加”的规定，发包人有权要求承包人承担超出逾期完工违约金部分的损失，请求增加违约金数额应以发包人实际损失额为限。
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