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律师教你打二手房买卖纠纷官司

摘要1:【目录】1.什么是二手房买卖?如何审查二手房交易主体?2.如何进行二手房买卖业主身份认定?3.房屋买卖合同定金性质约定不明确的,如何处理?4.房屋买卖中,房产中介居间合同义务有哪些?5.老旧房地契是否还有效?6.什么是房屋买卖合同?哪些房地产不能在市场上交易?7.如何认定农村房屋买卖合同效力?8.擅自出售共有房屋效力如何认定?买受人能否取得所有权?夫妻一方擅自处分夫妻共有房产的,怎么处理?9.房屋买卖合同侵害第三方房屋优先购买权的,如何处理?10.未取得产权证房屋买卖合同如何认定法律效力?11.如何认定境外人士购房合同的效力?12.一房二卖合同,谁是所有人?一房多卖情形下,多个当事人均要求履行合同的,怎么处理?13.房屋买卖“黑白合同(阴阳合同)”的法律效力如何认定?14.房屋买卖合同不成立、无效、被撤销后,如何处理?15.房屋买卖合同根本违约解除后,守约方可以主张赔偿哪些损失? 违约方是否享有合同解除权? 16.房屋买卖合同解除后对添附补偿应如何合理补偿?17.房屋借名登记,不动产归属如何认定?17.1以他人名义购房,借名人与登记人发生纠纷的,怎么处理?17.2一方当事人确实为购房出资,但不能证明当事人之间系借名关系的,怎么处理?17.3借用他人名义购买经济适用房等政策性保证住房,能否要求登记人将房屋过户至借用人名下?18.限制民事行为能力人订立的合同效力如何规定?19.房屋买卖中的户口迁出纠纷,是否属于法院受理范围?

摘要2

黑白合同

摘要1: 建设工程领域中的“黑白合同”、“阴阳合同”是指建设工程施工合同的当事人就同一建设工程签订的两份或两份以上实质性内容相异的合同。
【目录】黑白合同认定;“黑白合同”适用两个前置条件;“黑白合同”结算依据;对于未竣工的建设工程是否允许当事人变更中标合同约定的计价方式;另行订立的建设施工合同与备案的中标建设施工合同构成“实质性内容不一致”判断;非实质性变更中标的备案合同效力;“合同实质性内容”认定;违背招标投标文件签订的合同不能作为结算依据;《招标投标法》第46条第1款规定的“合同实质性内容”的含义;建设工程施工中多份无效合同工程价款结算;建设工程“黑白合同”效力认定与处理;施工合同签订后,双方以补充协议的方式对中标的合同价款进行调整,如果当时双方都认为补充协议确未违反双方的真实意思表示,而过后承包人又以补充协议违反招投标法为由,要求认定补充协议无效,这时如何确定合同价款?
【解读】(1)“白合同”是指中标合同;(2)“黑合同”是指非中标合同;(3)“黑白合同”规定在《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第2条、第22条、第23条、第24条。
【注解1】中标合同注明“本合同仅作备案用,不作施工结算依据”的内容不能排除中标合同作为结算依据。——参考案例:最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申66号
【注解2】”黑白合同“立法规定——(1)2003年10粤27日《全国人大常委会执法检查组关于检查﹤中华人民共和国建筑法﹥实施情况的报告》二、问题 (三)工程招投标中“黑白合同”问题突出……所谓“黑合同”,就是建设单位在工程招投标过程中,除了公开签订的合同外,又私下与中标单位签订合同,强迫中标单位垫资带资承包、压低工程款等。(2)《建设工程司法解释(一)》第21条、《建设工程司法解释(二)》第1条第1款、第9条规定。
【注解3】(1)”白合同“是指无论是否属于必须招标投标范围,建设工程只要经过招标投标程序,发包人与承包人签订的中标合同;(2)”黑合同”是指招标人与中标人在中标合同外签订的与中标合同在工程范围、建设工期、工程质量、工程价款等实质性内容不一致的施工合同。——(1)建设工程项目不区分是否属于必须招投标范围只要履行了招投标程序就受到招投标相关法律、法规的约束;

摘要2:(续)(2)不再以中标合同是否经过备案作为判断依据而是结合中标通知、投标文件等作出判断;(3)如“黑合同”内容与“白合同”不一致并未构成对白合同实质性内容的违反或背离则属于合同变更而非“黑白合同”。
【注释1】“黑白合同”效力认定——(1)我国现行法律及司法解释均回避“黑白合同”效力认定,仅指明以白合同作为工程价款结算的依据;(2)在有通谋合意情况下,“白合同”(虚假意思表示)与“黑合同”(隐藏行为规避建设工程招投标相关法律规定)均应认定为无效。
【注释2】标前合意的“黑白合同”属于规避建设工程招投标相关法律的虚假招投标行为而均无效(《招标投标法》第43条、第53条,《新建设工程施工合同司法解释(一)》第1条第3项)。
【注释3】根据最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第30条规定,合法招投标下的中标合同存在违反工程建设强制性标准、任意压缩合理工期、降低工程质量标准的约定应认定为无效。
【注释4】中标后签订的“黑合同”不能作为结算工程价款依据,但并不能据此认定“黑合同”无效(中标后的“黑合同”违反的是《招标投标法》第46条第1款和第59条管理性强制性规范),“黑合同”对于实质性内容外的约定具有约束力(即“黑合同”不能在工程范围、工程质量、建设工期及工程价款方面作为适用依据,但对于中标合同中没有规定的事项如违约责任、安全管理等方面在“黑合同”中有约定的仍然具有约束力)。
【注释5】中标无效,“黑白合同”均无效,不再考虑以何者优先适用的问题,在工程质量合格的前提下,应按实际履行的合同执行工程价款结算(无法判断履行哪一份合同则参照最后签订的施工合同结算建设工程价款)。
【注释6】中标有效——(1)“白合同”优先适用;(2)“白合同”与招标文件、投标文件、中标通知书载明的工程范围、建设工期、工程质量、工程价款不一致的,应按招标文件、投标文件、中标通知书作为结算工程价款的依据。
【注释7】“黑白合同”的工程范围不一致处理——(1)中标无效时“黑白合同”均无效,工程价款参照无效施工合同的规则处理;(2)工程范围变动程度较小,应当认定为合理变更而非“黑白合同”,按照变更后工程量作为计算依据;(3)工程范围变动程度较大,应认定为“应招标而未招标”而无效。

最高人民法院民事判决书(2007)民一终字第62号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2007)民一终字第62号
【裁判摘要】
一、根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定,转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。
二、虽然我国税收管理方面的法律、法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人,但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或者第三人缴纳税款,即对于实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定。因此,当事人在合同中约定由纳税义务人以外的人承担转让土地使用权税费的,并不违反相关法律、法规的强制性规定,应认定为合法有效。
三、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定,对于当事人在合同中约定的违约金数额,只有在当事人请求调整、且合同约定的违约金数额确实低于或者过分高于违约行为给当事人造成的损失时,人民法院才能进行调整。

摘要2:【提示1】法院可否主动调整合同违约金?
①法院不应主动调整合同违约金:
A.违约金调整请求权是合同当事人所享有的民事权利,当事人可以自行处分并不受他人干涉;
B.基于诉讼当事人主义的审判模式,法院不宜过多介入到当事人的法律关系中去,代替当事人进行诉讼行为。
②为减轻当事人诉累,妥当解决违约金纠纷,违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的,人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明(《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条第8点)。
【提示2】当事人在合同中约定由纳税义务人以外的人承担转让土地使用权税费的,合法有效。  
【摘要2】合同对转让土地使用权的税费承担所作的约定,明确了转让土地使用权的税费由非纳税义务人承担。虽然我国税收管理方面的法律法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人,但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或第三人缴纳税款。税费对于税种、税率、税额的规定是强制性的,而对于实际由谁缴纳税款没有作出强制性或禁止性规定。故合同关于税费负担的约定并不违反税收管理方面的法律法规的规定,属合法有效协议。
【提示3】转让方在没有取得出让土地使用权证的情况下与受让方签订的土地使用权转让合同是否有效?  
【提示4】合同双方就同一个土地使用权转让事宜先后签订两份土地使用权转让合同,一份是合同双方实际履行的土地使用权转让合同,另一份是合同双方为了办理土地使用权转让登记手续而按土地行政主管部门要求签订的土地使用权转让合同,如何认定这两份合同的效力?
【摘要4】土地使用权转让双方在签订转让合同后,为到土地管理部门办理登记备案手续而又签订的合同,是为实现双方履行土地使用权转让目的的行为,其效力仅及于登记备案,对于合同双方既未变更原来约定条款,也不构成新的权利义务关系。
【解读】土地转让双方签订两份土地转让合同,一份用于向土地管理部门登记备案,一份用于实际履行的,用于登记备案的土地转让合同仅是双方办理登记备案之用,其效力仅及于登记备案,土地转让价款应以实际履行的合同为准。

广东省高级人民法院民事判决书(2009)粤高法民一提字第26号

摘要1:【案号】广东省高级人民法院民事判决书(2009)粤高法民一提字第26号
【提示】合同解除权成就后仍要求相对方继续履行合同表明已放弃解除权。
【裁判摘要1】本案中,涉案房屋出卖方与买受方订立了三份合同。其中,双方当事人于2006年7月28日签订的《房地产买卖合同》隐瞒真实的交易价格,意在规避我国的法律规定,损害了国家的税收利益,根据《合同法》第52条的规定,应认定为无效合同。至于双方当事人于2006年6月23日签订的《房地产交易合同》及2007年7月28日签订的《补充合同》,均是双方当事人的真实意思表示,没有违反法律、行政法规的强制性规定,应认定具有法律效力。
【裁判摘要2】根据双方当事人签订的《房地产交易合同》及《补充合同》的约定,涉案房屋的转让款为人民币425万元,梁某某、叶某某应于2006年9月15日前付清全部房款。根据查明的事实,虽然至2006年9月15日止,梁某某、叶某某实际支付给招某某、缪某某的购房款仅为115万元,但在2006年9月15日之后,梁某某、叶某某又多次支付购房款共计60万元给招某某、缪某某,招某某、缪某某亦予以接受。同时,在梁某某、叶某某向中国建设银行佛山市支行申请个人住房贷款后,缪某某于2006年7月31日签署了《二手楼按揭贷款划款委托书》,明确说明缪某某将涉案房屋出卖给叶某某,因叶某某向中国建设银行佛山市支行申请二手楼按揭贷款250万元需要,经双方当事人协商,缪某某委托中国建设银行佛山市支行将该250万元贷款划入缪某某的银行账户。从梁某某、叶某某已支付的购房款数额175万元和其申请贷款的数额来看,二者总和恰好是《房地产交易合同》约定的购房款总额即425万元。缪某某签署该《二手楼按揭贷款划款委托书》,说明了其对梁某某、叶某某在支付了175万元购房款后,欲通过向银行申请贷款250万元来支付购房款的事实是明知并且认可的。况且,因梁某某、叶某某办理房产证和贷款的需要,招某某、缪某某于2006年10月17日和梁某某、叶某某及中国建设银行陈村支行职员熊某某一起到佛山市顺德区陈村镇房地产交易所领取涉案房屋的房地产权证,而此时已超过《补充合同》约定的2006年9月15日的履行期限一个多月。如果缪某某、招某某在梁某某、叶某某未依合同约定于2006年9月15日前付清全部房款的情况下,不同意继续履行合同并要求收回涉案房屋的话,其完全可以在当时就以梁某某、叶

摘要2:【裁判摘要2(续)】某某违约为由提起该主张。但缪某某、招某某在当时不但没有拒绝梁某某、叶某某约定期限后的付款行为,反而还配合梁某某、叶某某办理相关的贷款和办证手续。这些事实均说明了招某某、缪某某是同意梁某某、叶某某在没有依约付清全部款项的情况下,以向银行申请贷款的方式来支付剩余的250万元购房款的,缪某某、招某某也以配合办理贷款和办证手续的实际行为印证了这一点。根据《合同法》第77条第1款的规定,当事人协商一致,可以变更合同。虽然本案当事人未就此订立书面合同,但综合本案事实,从双方当事人的上述行为足以推定本案双方当事人在梁某某、叶某某未依合同约定付清全部房款时,对涉案房屋转让款的支付方式和履行期限又重新进行了协商和变更并形成了一致意见。这些事实与熊某某分别于2007年1月29日和2007年7月18日接受本案一、二审法院询问时的表述是一致的。因此,梁某某、叶某某依据新的约定支付购房款,不构成违约。招某某、缪某某再以梁某某、叶某某未于2006年9月15日前付清全部购房款,违反了《房地产交易合同》及《补充合同》的约定为由,主张解除合同并要求梁某某、叶某某承担违约责任,缺乏事实和法律依据,不应得到支持。本案二审及再审判决认定梁梁某某、叶某某存在违约行为并应承担违约责任不当,依法应予纠正。
【解读】根据《合同法》第77条第1款的规定,当事人协商一致,可以变更合同。享有合同解除权的一方继续接受对方履行合同,应当认定为双方达到事实上变更合同,视为已经放弃合同解除权。

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书(2005)沈民(2)房终字第1304号

摘要1:【案号】辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书(2005)沈民(2)房终字第1304号
【提示】前一份合同无共有人签名同意,而备案合同却有共有人签名同意,但备案合同因虚构价格存在恶意串通、以合法形式掩盖非法目的的无效情形,是否签字也无效?
【裁判要旨】买受人与出卖人签订阴阳合同,恶意串通虚构交易价格,损害国家依法所应缴纳的税收,双方虚构交易价格的行为依法无效,只是不能发生虚构交易价款的效力,但双方买卖合同并非无效。
【裁判摘要】方正昆明知所购买房屋价格为38000元,却与出卖人恶意串通,将约定的合同价款38000元又通过《房契》形式“变更”为23000元,由于该种行为损害了国家依法所应缴纳的税收,故双方恶意将房屋价款写成23000元的行为依法无效,但并不是双方买卖合同无效。故原审法院认定孙玉春按指印的《房契》无效,并进而认定双方买卖合同关系无效均属不当。由于双方恶意变更房屋价格的行为无效,故不能发生变更合同约定的价款38000元的效力。因此,方正昆应按此交易价格依照《中华人民共和国契税条例》的规定向税收部门缴纳契税。如果税收部门认为成交价格与实际不符,可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条第一款“纳税人有下列情形之一的,税务机关有权核定其应纳税额:(一)依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的;(六)纳税人申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的”的规定重新核定其应纳税额,税收机关还可以依照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条第一款“纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的,由税务机关责令限期改正,并处5万元以下罚款”的规定对纳税人进行处罚,并不能由此否定整个买卖合同的效力。

摘要2

上海市崇明县人民法院(2007)崇民一(民)初字第612号

摘要1:【问题提示】如何认定房屋买卖活动中“阴阳合同”的效力?
【要点提示】本案中,二手房交易的买卖双方在签订第一份房屋买卖合同后,出于少交税款的目的,又签订了一份约定房价较低的合同。由于第二份房屋买卖合同并非双方当事人的真实意思表示,且该行为损害了国家利益,故该合同应为无效。
【案件索引】一审:上海市崇明县人民法院(2007)崇民一(民)初字第612号(2007年6月14日)(未上诉)

摘要2

(2007)甬民四初字第53号

摘要1:——涉外股权转让居间合同效力认定
【裁判要旨】在涉外股权转让合同中,居间人或当事人为减少交易税费,常常签订交易金额不同的阴阳合同,虚假交易金额的阳合同已报审批机关批准,真实交易金额的阴合同未报审批机关审批,对该未经审批的阴合同是否有效,以此为基础的居间合同是否有效,现行法律法规未有明确规定。笔者认为,如股权转让行为已得到审批机关批准,当事人已经按照真实交易金额的股权转让合同履行完毕,可认定涉外股权转让合同已生效,以此为基础的居间合同也应认定有效。
【案号】(2007)甬民四初字第53号

摘要2

江苏省无锡市中级人民法院(2004)锡民仲字第011号

摘要1:(仲裁条款)
【提示】阴阳合同分别约定仲裁和法院管辖,应按哪个执行?
【裁判要旨】合同当事人为规避税费而签订的阴阳合同分别约定了仲裁管辖及法院管辖条款,应依当事人真实意思表示及实际履行确定合同效力,并据此确定合同争议解决条款的效力。
【裁定书字号】江苏省无锡市中级人民法院(2004)锡民仲字第011号

摘要2

最高人民法院民事判决书(2014)民二终字第59号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2014)民二终字第59号
【裁判要旨】签订多份股权转让合同的,应结合实际情况认定股权转让相关事实——双方当事人针对同一笔股权共签订两份《股权转让合同》,针对实际履行的是哪份合同发生争议时,除审查当事人在合同中约定外,应当结合实际履行情况,对股权转让的相关事实作出正确认定。

摘要2:【来源:《商事审判指导》2014年第3辑(总第39辑)】

江苏省徐州市中级人民法院民事判决书(2015)徐民终字第1145号

摘要1:【案号】江苏省徐州市中级人民法院民事判决书(2015)徐民终字第1145号
【裁判要旨】双方当事人签订阴阳房屋买卖合同,应以真实意思表示的合同为准——双方当事人在签订房屋买卖合同后,为少缴税费,又签订了一份价格较低的买卖合同用于到产权部门办理过户登记,如双方就价格发生争议,应以双方真实意思表示的合同为准。
【裁判规则】在房屋买卖合同上签名的购买人,作为合同相对人,应当履行合同义务,承担付款责任。至于涉案房屋登记在他人名下,属于行政机关具体行政行为,不能以此作为拒付房款的理由。

摘要2

最高人民法院民事判决书(2014)民四终字第33号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2014)民四终字第33号
【裁判要旨】当事人串通签订用于报批的协议,目的是规避必要的较为严格的行政审批要求,属于双方恶意串通,认定该协议无效——当事人就股权转让签订了两份协议,其中一份用于实际履行,另一份仅用于向审批机关报批。一方要求确认用于报批的协议无效。依照《合同法》第52条第二项、第三项的规定,认定该协议无效。

摘要2

最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终175号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终175号
【裁判摘要】
  最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条规定,当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的,应当以备案的中标合同作为结算工程价款的依据,其适用前提应为备案的中标合同合法有效,无效的备案合同并非当然具有比其他无效合同更优先参照适用的效力。
  在当事人存在多份施工合同且均无效的情况下,一般应参照符合当事人真实意思表示并实际履行的合同作为工程价款结算依据;在无法确定实际履行合同时,可以根据两份争议合同之间的差价,结合工程质量、当事人过错、诚实信用原则等予以合理分配。

摘要2:【摘要】关于江苏一建主张的停窝工损失问题。在2011年7月20日的工程联系单中监理单位已经签章确认确实存在因昌隆公司原因导致江苏一建窝工81天的事实,但签证单中并未确定损失数额,也没有涉及停工损失的计算方法。江苏一建虽就该损失数额也申请进行鉴定,但因其提供的停窝工损失证据相当一部分是其自己记载、单方提供的工人数量、名单、工资数额、现场机械数量等等,昌隆公司对此不予认可,一审法院对上述证据的客观真实性难以确定,以此为依据得出的鉴定结论能否采信也存疑,故未对此委托鉴定。鉴于此前双方在施工过程中也曾发生过8天停窝工,双方协商的补偿数额为7万元,基本可以反映出停窝工给江苏一建造成的损失程度,在此基础之上,可以酌定该81天停窝工损失为70万元。

最高人民法院民事判决书(2014)民四终字第33号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2014)民四终字第33号
【裁判摘要】本案股权转让系外国投资者并购境内企业,农产品公司以发行可换股票据方式支付部分转让价款,实质上是外国投资者以股权作为支付手段并购境内公司,即“股权并购”。商务部等部门联合发布的《关于外国投资者并购境内企业的规定》(2006)对“股权并购”的文件申报与程序有更严格的要求。当事人串通签订《0.89亿股权转让协议》,目的是规避必要的较为严格的行政审批要求,破坏了国家对外商投资、对外投资的监管秩序和外汇管理秩序,属于双方恶意串通,损害国家利益;也属于以合法形式掩盖规避更严格审批要求的非法目的,应依照合同法第五十二条第二项、第三项的规定,认定该协议无效。

摘要2:【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第1868号
【解读1】为规避行政审批签署两份内容不同的股权转让合同(黑白合同)被法院判决无效。
【解读2】当事人恶意串通,签订股权转让合同仅为报批之用的,合同无效——当事人就股权转让签订了两份协议,其中一份用于实际履行,另一份仅用于向审批机关报批。一方要求确认用于报批的协议无效。依照《合同法》第52条第2、3项的规定,认定该协议无效。

北京市第二中级人民法院民事判决书(2016)京02民终687号

摘要1:【案号】北京市第二中级人民法院民事判决书(2016)京02民终687号
【裁判要旨】当事人为了规避国家税收监管,故意隐瞒房屋真实交易价格签订的“阴阳合同”,该房屋买卖合同中的价格条款无效,但该条款无效不影响合同其他部门的效力,当事人以逃避国家税收为由,要求确认买卖合同全部无效的,法院不予支持。
【裁判摘要】关于王×与吕某某采取阴阳合同的方式签订《存量房屋买卖合同》事宜。根据法律规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。根据已查明的事实,王×与吕某某签订的《存量房屋买卖合同》并不存在法律规定合同无效情形,应属有效合同。关于王×与吕淑芳为规避国家税收监管,在签订《存量房屋买卖合同》时隐瞒了真实交易价格(即280万元),将交易价格仅写为64万元的行为,显属不当。但该行为只会导致《存量房屋买卖合同》中价格条款的无效,而该条款的无效并不必然导致整个合同的无效。现王×以逃避国家税收为由,要求确认《存量房屋买卖合同》全部无效,缺乏依据,本院不予支持。

摘要2

简法|当事人为逃避国家税收监管而签订备案的“阳合同”是部分无效还是全部无效?

摘要1:解答:当事人为了逃避国家税收监管而签订备案“阳合同”,故意隐瞒房屋真实交易价格,该价格条款并非当事人真实的意思表示,且具有逃避国家税收监管的不正当目的,该价格条款无效,但该价格条款无效不影响合同其他部门的效力,即备案“阳合同”仅价格条款无效,其他部分效力不受影响。当事人以逃避国家税收为由,要求确认备案的“阳合同”全部无效的,不予支持。

摘要2:【注解1】(1)股权转让双方签订的用于工商备案的“阳合同”是以逃税为目的,损害国家税收征管权,导致国家税款流失,应当认定无效合同(参考案例:最高人民法院民事判决书(2013)民二终字第29号《四川京龙建设集团有限公司等与深圳市合众万家房地产投资顾问有限公司等股权确认纠纷上诉案》);(2)此种行为构成《税收征收管理法》第63条规定偷税。
【注解2】另外裁判观点认为:虽然两份合同约定价格不一致,但未能证明两个价格条款旨在协助避税的事实,不能认定合同无效。

上海市第一中级人民法院民事判决书(2017)沪01民终58号

摘要1:【案号】上海市第一中级人民法院民事判决书(2017)沪01民终58号
【裁判摘要】本案争议焦点在于上诉人以被上诉人迟延向银行申请贷款导致未按约履行过户构成违约为由,行使合同解除权,是否具有合法依据。根据本案所查明的事实,被上诉人确实未在合同约定的期间向银行申请贷款审核,双方也未在2016年3月31日前办理过户手续。......据上诉人称,当时被上诉人要去申请贷款并要求上诉人配合出具超过实际首付款金额之假收条,故上诉人不予同意。虽然,被上诉人要求上诉人出具与实际支付金额不符之首付款收条确实存在不妥,但双方对于做高房价以获得银行贷款的做法在签订买卖合同时已经明确,上诉人也在同日签订的补充协议中承诺配合被上诉人提供符合银行贷款所需之首付款收据。因此,上诉人在配合被上诉人办理贷款申请时予以反悔,违背了诚实信用原则。同时,亦无证据显示4月8日协商时,上诉人对于被上诉人延期申请贷款、未按期过户的情况提出过异议。据此,综合上述情况可以认定,上诉人在4月8日对于被上诉人未按期申请贷款且未按期办理过户是认可的,双方当时的争议仅在于上诉人应否配合被上诉人出具与实际首付款金额不相符之收据,以用于被上诉人向银行申请贷款。而结合前述分析,上诉人在4月8日理应按照补充协议之约定向被上诉人提供符合银行贷款所需之材料,以配合被上诉人办理贷款申请。现因上诉人不予配合办理贷款在先,且在被上诉人催告后仍不予履行配合义务,上诉人已构成违约。因此,上诉人在4月18日再以被上诉人迟延办理贷款、迟延过户为由,行使合同解除权,其理由不成立,本院不予采纳。被上诉人主张继续履行买卖合同,于法有据。至于双方的交易价格,现被上诉人愿意按照双方买卖合同约定的交易价格即280万元履行,并愿意以现金方式一次性付清剩余房款,并无不当。

摘要2:【解读】房屋买卖当事人明知并签订阴合同做高房价以获得银行贷款,且出卖人亦承诺配合买受人提供符合银行贷款所需之首付款收据,即使买受人要求出卖人出具与实际支付金额之首付款收条确实存在不妥,出卖人也不能因此抗辩并拒绝履行提供银行贷款的配合义务,因此导致迟延贷款、迟延过户的,出卖人需承担违约责任,买受人有权继续履行。

浙江省高级人民法院民事裁定书(2014)浙辖终字第74号

摘要1:【案号】浙江省高级人民法院民事裁定书(2014)浙辖终字第74号
【裁判要旨】探矿权转让合同履行地应为权属变更登记地,并非探矿权所在地。
【裁判摘要】本案为探矿权转让合同纠纷......《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条规定,因合同纠纷提起的诉讼。就合同履行地而言,因探矿权转让合同之特征性义务为出让方转让探矿权之行为,而依据《探矿权采矿权转让管理办法》之规定,探矿权的转让需经地质矿产主管部门审批,准予转让的,到原发证机关办理探矿权变更登记手续,故探矿权的转让系以权属变更登记为履行标志,权属变更登记地应为此类合同履行地。因涉案探矿权之变更登记地为浙江省国土资源厅所在地,故本案合同履行地应为杭州市。原审裁定认定本案合同履行地为探矿权所涉矿区所在地不当,应予纠正。因涉案合同已经部分履行,由合同履行地法院审理本案更为适宜。上诉人的上诉理由成立,其上诉请求应予支持。

摘要2:【解读1】探矿权转让合同不属于不动产纠纷,不适用不动产专属管辖规定,当事人可约定管辖法院。
【解读2】探矿权转让当事人签订阴阳合同,应以备案于国土资源管理部门的探矿权转让合同中约定的管辖条款作为确定管辖权的依据。

陕西省西安市中级人民法院民事裁定书(2017)陕01民辖终9号

摘要1:【案号】陕西省西安市中级人民法院民事裁定书(2017)陕01民辖终9号
【裁判摘要】本案双方当事人之间签订的落款日期为2013年4月23日的《探矿权转让合同》,不仅在时间上晚于2012年5月17日签订的《探矿权转让合同》,而且2013年4月23日签订的《探矿权转让合同》备案于国土资源管理部门。故2013年4月23日签订的《探矿权转让合同》效力高于2012年5月17日签订的《探矿权转让合同》,应作为确定本案管辖权的依据。因该合同中约定由合同签订地(内蒙古自治区国土资源储备交易登记中心)人民法院管辖,该中心所在地在内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区,故原审法院裁定将本案移送赛罕区人民法院并无不当。

摘要2

最高人民法院民事判决书(2015)民一终字第177号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2015)民一终字第177号
【裁判要旨】当事人就同一采矿权签订不同的采矿权转让合同,但后签订的采矿权合同系先签订的转让合同的实际履行行为,应当以先签订的转让合同确定转让价款。

摘要2

最高人民法院民事判决书(2015)民一终字第102号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2015)民一终字第102号
【裁判要旨】当事人就同一采矿权转让行为签订不同的采矿权转让合同,但后签订的采矿权转让合同替代和变更先签订的转让合同的,应当以后签订的转让合同认定当事人的权利义务。

摘要2

最高人民法院民事判决书(2016)最高法民终字7号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2016)最高法民终字7号
【裁判要旨】用于备案登记的股权转让合同掩盖股权转让实际价格,系双方通谋实施的虚伪意思表示,应认定无效。
【裁判摘要】当事人就案涉大西沟公司的股权转让事宜,先后签订了2011年11月8日的《股权转让合同》、《股权转让补充合同》、两份用于工商备案的《股权转让协议》,以及2011年12月16日的《股权转让补充说明》等系列文件。就前述协议文本之间的相互关系来看,首先,在朱某某与高某、唐某某分别签订的用于工商登记机关备案登记的《股权转让协议》中,将股权转让价款约定为66万元和33万元,掩盖了双方股权交易价格实际为2800万元的真实情况,该《股权转让协议》与《股权转让补充合同》构成“阴阳合同”的关系,依法应当认定该《股权转让协议》系双方通谋实施的虚伪意思表示,为无效合同。故原审判决关于解除《股权转让协议》的处理方法,在法律适用方面存在瑕疵,本应予以纠正,但考虑到双方当事人在二审中并未就此提出异议,且该法律适用瑕疵并不影响本案当事人所应承担的法律责任,本院不再予以纠正。

摘要2:【解读】以提起诉讼方式行使股权转让合同约定的解除权并不违反法律规定。
【摘要】案涉《股权转让补充合同》第三条第二款后句约定:“若此款规定的出现纰漏或差错均由甲方如数退回乙方股权转让款并承担日千分之三的利息至转让款退还为止”。该款约定虽未使用一方有权解除合同的文字,但其文义非常清楚地包括了如果朱某某在履行合同义务的过程中出现纰漏或差错,应当承担返还价款并承担利息的不利后果,故原审判决将此约定认定为合同所附的解除条件正确,本院予以维持。上诉人朱某某关于该约定仅包括一方返还的内容,而解除合同的法律后果应为双方相互返还,故该约定仅为关于违约责任的特别约定,并非合同约定的解除条件的诉讼理由,对法律的理解并不正确,按其逻辑,将会出现朱某某因违约而返还股权转让款并负担罚息后,还丧失了原有股权的结果,故本院对其该项诉讼理由不予采信。......《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同”。故原审判决关于朱某某无证据证明其已经在合同约定的期限内完成合同的特别约定,达到约定解除合同的条件的认定正确,本院予以维持。但原审判决以朱某某不能证明申报材料的公章真实为由认定其未履行合同约定义务不当,本院予以纠正。本案中,高某和唐某某以提起诉讼的方式行使合同约定的解除权,并不违反法律规定,故对上诉人朱某某关于高某和唐某某直接向法院诉请解除合同违反了合同解除程序的诉讼理由,本院不予支持。

西藏自治区高级人民法院民事判决书(2017)藏民终字49号

摘要1:【案号】西藏自治区高级人民法院民事判决书(2017)藏民终字49号
【裁判要旨】公司流动资金关系公司的发展和所有股东利益,双方的约定违反公司资本维持的原则。根据《中华人民共和国公司法》的相关规定,公司是否分配利润、利润分配的形式、份额等事项属于公司意思自治,但公司利润分配不得违反资本维持原则。在股东会没有决定是否分配利润时,股权转让合同中公司股东无权决定利润分配事宜,该约定违反公司章程也违反公司法中关于资本维持的原则,为无效条款。

摘要2:【解读1】股权转让协议中约定处分公司资产违反了公司法中的强制性规范而无效。
【解读2】股权转让协议中关于出让方需要向受让方交付公司的设备、设施等资产但无须办理产权变更登记的约定,是出让方向受让方履行股权交付义务的一部分(属于股权转让的附随义务),不属于处分公司资产的约定。

山东省高级人民法院民事判决书(2017)鲁民终954号

摘要1:【案号】山东省高级人民法院民事判决书(2017)鲁民终954号
【裁判要旨】根据前后两份协议的内容、实际履行情况、双方往来函件等情况,签字在前的《协议书》是双方真实意思表示。
【要旨】《协议书》中既约定按日万分之三计算逾期付款违约金,又约定案贷款利率支付未付款利息,法院均予以支持。
【摘要】2014年5月4日的《协议书》第三条约定,双方同意兴迪尔公司支付鲁兴公司股权转让款3000万元,该笔款项最迟支付时间不超过2014年5月20日;另3000万元自本合同签订之日起,按照同期银行基准年利率计算利息,该款及利息须于2014年12月25日前付清;剩余860万元须于2015年3月25日前付清同时支付自本合同签订之日起同期银行基准年利率利息。协议第六条约定,如兴迪尔公司不能按照本协议规定的时候付款,则每逾期一日,按照逾期付款的总额承担日万分之三的违约金。本案中,兴迪尔公司已支付鲁兴公司股权转让款3000万元,尚欠股权转让款3860万元。本院认为,兴迪尔公司未依约支付剩余款项构成违约,应承担相应的违约责任。鲁兴公司请求兴迪尔公司支付剩余股权转让款的主张,本院予以支持。关于剩余股权转让款利息问题,依约其中3000万元自2014年5月5日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2014年12月25日,860万元自2014年5月5日起按按中国人民银行同期贷款利率计算至2015年3月25日。鲁兴公司主张以3860万元为基数自2014年5月5日计算至判决之日,因与协议约定不符,本院不予支持。关于逾期付款违约金问题,依约其中3000万元按日万分之三自2014年12月26日起计算至判决之日,860万元按日万分之三自2015年3月26日起计算至判决之日。鲁兴公司主张逾期付款违约金以3860万元为基数按日万分之三自2014年12月26日起计算至判决之日,因与协议约定不符,本院不予支持。

摘要2:【解读】双方于2014年5月4日签订了转让款为6860万元的《协议书》一份;于2014年5月28日签订了转让款为1800万元的《股权转让协议》一份并进行了工商备案。二审法院结合协议内容及目标工商的相关公司决议、股权转让款项的实际履行情况以及双方的往来函等情况考察当事人真实意思表示,确定2014年5月4日签订的协议是双方当事人之间真实有效的协议。

最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申1306号

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申1306号
【裁判摘要】(1)在建设工程竣工验收后,发包人与承包人为结算工程款而对原合同进行工程价款的部分调整,属双方当事人之间正常的合同变更内容,并不会导致双方利益失衡,不属于“阴阳合同”应当无效的情形;(2)当事人在诉讼前已经对建设工程价款结算达成协议,诉讼中一方当事人申请对工程造价进行鉴定不予准许——《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条规定:“当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的,应当以备案的中标合同作为结算工程价款的依据。"本案中,丰泉公司主张应当以中标合同中确定的固定价款作为结算联合厂房工程价款的依据,但根据原审查明的事实,二建公司在2005年2月23日前就已完成联合厂房的竣工验收并交付使用,因此,丰泉公司与二建公司于2009年6月22日签订的《补充协议》,并非合同履行过程中另行签订的建设工程施工合同,而是在工程完成后的结算协议。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》第十二条规定:“当事人在诉讼前已经对建设工程价款结算达成协议,诉讼中一方当事人申请对工程造价进行鉴定的,人民法院不予准许。"在建设工程竣工验收后,承包人为结算工程款而对原合同进行工程价款的部分调整,属双方当事人之间正常的合同变更内容,并不会导致双方利益失衡,亦不属于“阴阳合同"应当无效的情形。因此,该结算协议系双方真实意思表示,内容不违反法律行政法规的强制性规定,亦不会损害第三人合法权益,且丰泉公司在诉讼前对该协议从未提出异议,故该协议应认定为合法有效,原审法院依据案涉《补充协议》认定工程价款并无不当。

摘要2:【解读】与备案合同的“白合同”不一致的工程价款结算协议有效。

【笔记】当事人能否以工程价款结算协议与中标合同不一致为由主张按照中标合同计算工程价款?

摘要1:解答:在建设工程竣工验收后,发包人与承包人为结算工程款而对原合同进行工程价款的部分调整,属双方当事人之间正常的合同变更内容,并不会导致双方利益失衡,不属于“阴阳合同”应当无效的情形。因此,与中标合同不一致的工程价款结算协议合法有效。

摘要2

最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终557号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终557号
【裁判摘要1】当事人为了尽快复工、减少损失,保障各方权利而根据实际情况协商一致对工程进度款支付条件进行变更,不是背离中标合同实质性内容,应为有效——关于《7月29日补充协议》的效力问题——虽然补充协议中约定的“07某地块一、二标段的合同价款按《建设工程施工合同》约定的计价依据总额不再下浮;工程进度款支付变更为按照月进度报表80%支付,如泰斗公司不能按约支付,应按年18%利率计取所有未支付的工程进度款的利息"等内容对中标备案合同的约定确有变更,但究其背景与缘由,是因泰斗公司工程进度款支付不到位、所提供的混凝土不能满足现场施工进度需要等原因导致工程全面停工,当事人为了尽快复工、减少损失,保障各方权利而根据实际情况协商一致的结果,而不是背离中标合同实质性内容,通过签订“阴阳合同"或者“黑白合同",作为不正当竞争的手段损害其他竞争者的利益、破坏竞争秩序,或者串通投标,达到损害国家、社会公共利益和他人利益的目的,与《中华人民共和国招标投标法》及司法解释相关规定并不相冲突。《7月29日补充协议》由一建公司与泰斗公司的法定代表人签名并加盖各自单位公章,系当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效合同。泰斗公司在一建公司按该补充协议继续履行施工义务、案涉工程现已交付使用的情况下,主张协议无效,有违诚实信用原则,本院不予支持。

摘要2:【裁判摘要2】《建设工程质量保证金管理办法》关于缺陷责任期最长二十四个月的规定,并非法律关于质保金返还期限不得超过二年的强制性规定——《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》第八条规定:“有下列情形之一,承包人请求发包人返还工程质量保证金的,人民法院应予支持:(一)当事人约定的工程质量保证金返还期限届满。(二)当事人未约定工程质量保证金返还期限的,自建设工程通过竣工验收之日起满二年……"本案中,双方当事人对于质保金的返还期限在《建设工程施工合同》中进行了明确约定,即“质保金在分部工程两年质保期满后退还,防水质保金在五年防水工程质保期满后退还",因本案工程尚有部分地下安装工程需待消防工程完毕后方可施工完成,且五年防水工程质保金的返还期限尚未届满。一审法院结合本案实际情况未予支持一建公司质保金返还的请求并无不当。一建公司主张《建设工程质量保证金管理办法》第二条关于“缺陷责任期一般为六个月、十二个月或二十四个月,具体可由发、承包双方在合同中约定"的规定系法律关于质保金返还期限不得超过二年的强制性规定没有依据,本院不予采信,其上诉请求返还工程质保金及利息,本院不予支持。