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情势变更原则

摘要1:情势变更原则是涉及合同履行的原则,是指合同依法成立后、合同履行前,当事人订约基础或环境因不可归责于当事人的事由发生变更,致使履行合同将对一方当事人没有意义或造成重大损害结果,而这种变化是当事人订约时不能预见、不能克服的,从而合同应当相应变化的规范。
【注释1】情势变更原则构成要件:(1)存在情势变更之事实(即作为合同基础的客观事实发生重大变化);(2)情势变更发生在合同成立之后、履行完毕之前;(3)情势变更的发生不可归责于当事人;(4)情势变更为当事人订立合同时无法预见且不属于商业风险;(5)继续履行合同对于当事人一方明显不公平。
【注释2】情势变更法律效果:(1)重新协商(受不利影响的当事人可以与对方重新协商);(2)变更或者解除合同(在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更或者解除合同)。
【注释3】情势变更举证责任:(1)情势变更构成要件由主张因情势变更而变更或解除合同一方当事人承担证明责任;(2)情势变更的发生可归责于受不利影响的当事人由相对方承担证明责任。

摘要2:【注解1】(1)我国情势变更原则起初由原《合同法解释(二)》第26条予以确认,最终规定在《民法典》第533条;(2)《民法典》第533条对情势变更的定义删除《合同法解释(二)》第26条关于“非不可抗力造成的”这一要件,在现行法律框架下“不可抗力排除情势变更之适用”的观点不具备正当性。
【注解2】情势变更的合同解除(《民法典》第533条)是法院或者仲裁机构直接基于情势变更原则加以认定而不是通过当事人的解除行为:(1)与当事人的合同解除权存在区别;(2)合同解除的时间点与约定解除和一般的法定解除存在区别。
【注解3】不可抗力与情势变更相似但不可抗力并非情势变更。——参考案例:新疆维吾尔自治区高级人民法院民事判决书(2021)新民终2号;最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申7490号《乌鲁木齐高新技术产业开发区、新疆通周建设工程有限公司合同纠纷民事申请再审审查民事裁定书》
【注解4】房屋过户第二天收到征收公告卖方不能主张情势变原则反悔不卖。——参考案例:浙江省宁波市中级人民法院民事判决书(2021)浙02民终5775号

借名买房的法律风险及防范

摘要1:为了打击投机、投资买房, 针对高房价,国家多部委再次打出“组合拳”,展开了新一轮楼市调控,矛头直指多套房购房者。作为“新五条”、“新国八条”、限购、限贷、银行加息等是层出不穷,外加各地遏制房价上涨、相关限制购房措施的陆续出台,使得大多数手头攥有闲置资金的投资客一时间只能望房兴叹。为了应对政策,一些购房者试图用“借名买房”的方式规避高首付或“限购令”。在中央颁布了‘新国八条’、‘限购令’以后,希望通过钻政策的空子,投机买房的人还想尽了乱七八糟的法子。”诸如:找个临时的挂靠单位,补交养老保险获取购房资格;假离婚假结婚谋取购房资格;以单位名义购房,再转卖个人;制造虚假诉讼,以资抵债牟取房产等等伎俩。其实,诸如此类的借名买房现象在现实中屡见不鲜,因借名买房出现的纠纷也层出不穷,笔者就借名买房的法律风险及其防范作简要分析并提出相应的防范建议。

摘要2

云南省昆明市西山区人民法院(2013)西法民初字第2244号;云南省昆明市中级人民法院(2014)昆民一终字第85号

摘要1:——房价上涨卖房人是否有权以国家限购政策为由主张解除合同
【裁判要点】双方于国家限购政策出台以前签订的《房屋转让合同书》,买房人已付清房款,而卖房人也已交房,卖房人无权以国家限购政策为由主张解除合同。
【案件索引】一审:云南省昆明市西山区人民法院(2013)西法民初字第2244号(2013年10月24日);二审:云南省昆明市中级人民法院(2014)昆民一终字第85号(2014年7月14日)

摘要2

浙江省慈溪市人民法院(2014)甬慈民初字第481号;浙江省宁波市中级人民法院(2014)浙甬民二终字第559号

摘要1:——违反“限购令”的商品房销售合同仍然有效
【裁判要点】“限购令”并非法律、行政法规的强制性规定,违反商品房“限购令”的行为不宜认为损害了社会公共利益,故违反“限购令”的商品房销售合同仍然有效。
【案件索引】一审:浙江省慈溪市人民法院(2014)甬慈民初字第481号(2014年7月8日)二审:浙江省宁波市中级人民法院(2014)浙甬民二终字第559号(2014年10月10日)

摘要2

试论政府行为可否成为违约方免责的屏障

摘要1:【摘要】在民事合同违约纠纷案中,不少违约的起因是政府行为,如各地政府相继出台的“限购令”,导致不少二次或二次以上购房者的房屋买卖合同面临违约的境况,又如行政许可、行政征收等具体行政行为,可能导致一方合同义务无法履行。司法实践中,如果合同中不存在政府行为属于免责事由的免责条款,那么,政府抽象行政行为一般都会被认定为不可抗力,而具体行政行为认定为不可抗力时需要个案而论。

摘要2

海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(试行)

摘要1:海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(试行)(2011年审判委员会第1次会议讨论通过)

摘要2:【目录】一、关于逾期办证违约纠纷;二、关于预约购房纠纷;三、关于正式合同订立后的相关纠纷;四、关于涉“限购令”商品房买卖纠纷;五、关于涉“保障性住房”买卖纠纷;六、关于“小产权房”买卖纠纷;七、附则

北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要

摘要1:北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要(2011年12月13日)

摘要2:【目录】一、(审理案件的基本原则和导向)二、(住房限购政策与不可抗力)三、(住房限购政策的性质和合同解除的处理原则)四、(对已办理网签的合同要求继续履行的处理原则)五、(对未办理网签的合同要求继续履行的处理原则)六、(对“京十五条”实施前签订的合同要求继续履行的处理原则)七、(合同存在欺诈的处理原则)八、(明知合同违反住房限购政策的处理原则)九、(规避住房限购政策的借名买房合同的处理原则)十、(适用范围)

简法|政府限购政策能否认定为不可抗力?因限购政策解除房屋买卖合同否构成违约?

摘要1:解答:住房限购政策在司法实践中不宜认定为《合同法》第一百一十七条规定的不可抗力,住房限购政策在性质上具有公共政策的性质,属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现,当事人要求解除合同不构成违约。

摘要2:【解读】房地产调控政策并非不可抗力,一般界定为“因不可归责于双方当事人的原因”,至于合同是继续履行还是解除需要根据调控政策导致合同目的不能实现的程度予以裁量。

北京市第一中级人民法院民事判决书(2017)京01民终5412号

摘要1:【案号】北京市第一中级人民法院民事判决书(2017)京01民终5412号
【裁判要旨】因政策调控措施的出台影响房屋买卖合同履行构成情势变更,若买卖合同履行的基础并未丧失,买卖双方未能就变更合同履行达成一致意见之前而中止履行合同义务并不构成违约,裁判支持合同继续履行。

摘要2

辽宁省高级人民法院民事判决书(2018)辽民终211号

摘要1:【案号】辽宁省高级人民法院民事判决书(2018)辽民终211号
【裁判摘要】首先,关于徐某某与曾某某就案涉房屋存在真实的“借名买房"关系,徐某某是实际购买人并实际占有使用案涉房屋的事实,业经上述阐述,不再赘述。徐某某虽然以曾某某名义购买案涉房屋,案涉房屋的产权登记在曾某某名下,但不动产登记行为并非是行政赋权行为,行政登记行为只能产生权利推定效力,登记行为本身并不产生物权。当不动产登记与真实权利状态不一致时,仍然要依据权利的实际归属情况来确定物权权利人。《物权法解释一》第二条也规定:“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。"该条规定说明物权登记与实际权利状况不符时,要以实际权利状况为依据认定事实。“借名买房"系“不动产登记簿的记载与真实权利状态不符"的一种情形。本案中徐某某与曾某某就本案的诉争房屋存在借名买房关系,而且徐某某已经证明其是案涉房屋的实际出资人和占有人,因此,当徐某某主张该房屋的物权应当归属于自己时,人民法院应当予以支持,或者人民法院在审理案件时根据民诉法解释第三百一十二条规定的需要,应当对真实的权利主体予以审理认定。其次,案涉房屋的代持行为,不能导致物权丧失。借名买房在合同形式上,属于债的关系,而实质上,是双方当事人通过借名买房的外在形式,将真实的物权登记于出借名人的名下,是双方当事人对物权的一种安排或处分方式,借名人实际上享有真实的物权。因此,当借名买房双方当事人如果因为借名买房的物权归属发生争议时,真实权利人可以直接向人民法院请求确认物权的归属,而不是仅仅可以请求出借名人变更登记,行使的不是债权请求权。另外,物权的消灭必须有法定事由,即使购买案涉房屋的行为违反了有关地方政府关于商品房限购文件的规定,由于上述文件并非法律和行政法规的效力性强制性规定,借名买房的合同关系也不因此而无效,而应当认定有效。我国法律也没有违反限购政策将导致物权消灭的法律规定,且案涉房屋的代持行为亦无证据证明存在恶意转移财产、逃避债务的情形,认定徐某某不享有案涉房屋的物权,不符合上述司法解释的规定精神。一审判决认定徐某某以案涉房屋享有物权期待权而非物权,适用法律不当,本院予以纠正,但认定徐某某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的裁判结果正确,应予以维持。

摘要2:【摘要】商事外观主义是指在商事交易活动中,以商事主体的行为外观认定其行为所产生的法律效果,相对人如果对商事主体对外公示的外观事实产生合理依赖,并依此从事相应的行为,即使外观事实与真实事实不一致,仍然依照外观事实进行认定。......中集哈深公司申请人民法院的查封行为,不是基于商事交易行为,非基于信赖房屋登记在被执行人名下而使自己作出相应的商事交易行为、付出相应的对价,亦无信赖利益可言。故中集哈深公司主张其对案涉房屋享有信赖利益应依法执行的上诉请求,理由欠充分,本院不予支持。
【解读】(1)借名购房违反限购政策但不因此无效(”限购令“属于调控市场的管理性规定,违反不导致合同无效;”借用“他人购房资格不影响调控的市场总量,不损害公共利益);(2)借名人享有物权并对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
【注解】该案裁判观点已经被最高人民法院民事判决书(2020)最高法民再328号改变:(1)借名人依据规避国家限购政策的借名买房合同关系不能排除对案涉房屋的执行;(2)借名人依据规避国家限购政策的借名买房合同关系也不能当然成为房屋所有权人。

借名买房发生在限购令之前的,诉讼不受限购令影响,出资人有权要求法院确认所有权,登记人应当办理过户手续

摘要1:【案号】广东省深圳市中级人民法院民事判决书(2014)深中法房终字第1031号
【裁判要旨】借名买房发生在限购令之前的,诉讼不受限购令影响,出资人有权要求法院确认所有权,登记人应当办理过户手续。

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