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合作开发房地产合同

摘要1:合作开发房地产合同是当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
合作开发房地产合同是指两方、两方以上的当事人约定,由一方提供土地,另一方提供资金(或双方共同出资)、技术、劳务等,共同开发土地、建筑房屋,并在项目开发完成后,按约定比例分享收益的协议。

摘要2

名为合作实为土地使用权转让、房屋买卖、借款、租赁合同

摘要1:名实不符合认定——名为合作开发实为土地使用转让合同、名为开发实为房屋买卖合同、名为开发实为借款合同、名为开发实为租赁合同、名为投资实为借贷合同的共同特征在于不承担经营风险(均涉及转性后合同效力认定问题,如转性后的合同违反法律、行政法规强制性规范,应认定为无效合同)。

摘要2:【解读】名为合作实为土地使用权转让、房屋买卖、借款、租赁合同,本质上不是合作开发房地产合同,不要求具备合作开发房地产合同有效要件。
【注解】提供土地使用权的当事人作为项目公司的股东依法应承担公司项目的经营风险属于合作开发房地产合同而非土地使用权转让合同。——参考案例:最高人民法院民事判决书(2020)最高法民再255号《颜某某与七冶建设集团有限责任公司合资、合作开发房地产合同纠纷再审案》

国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复

摘要1:国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复(国税函[2000]687号 )
【摘要】鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100 %的股权,且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物,经研究,对此应按土地增值税的规定征税。

摘要2:【解读】根据国家税务总局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函[2000]687号),如果一次性转让项目公司100%的股权,且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物,应按土地增值税的规定征税。

最高人民法院民事判决书(2007)民一终字第39号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2007)民一终字第39号
【提示1】《民法通则》第84条第1款“特定的”之含义
【裁判摘要1】《民法通则》第84条第1款规定:债是按照合同的约定或者依照法律的规定,在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。第2款规定:债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。“特定的”含义就是只有合同当事人才受合同权利义务内容的约束。债权人要求债务人履行义务的基础是合同约定或法律规定。
【提示2】因第三人的行为致使债权不能实现,债权人不能向第三人请求排除妨害或要求第三人对债务承担连带责任。
【裁判摘要2】债权属于相对权,相对性是债权的基础,故债权在法律性质上属于对人权。债是特定当事人之间的法律关系,债权人和债务人都是特定的。债权人只能向特定的债务人请求给付,债务人也只对特定的债权人负有给付义务。即使因合同当事人以外的第三人的行为致使债权不能实现,债权人不能依据债权的效力向第三人请求排除妨害,也不能在没有法律依据的情况下突破合同相对性原则要求第三人对债务承担连带责任。
【提示3】合作开发不属于个人合伙和合伙企业——合作开发合同既不属于个人合伙,也没有成立合伙企业,不应适用《民法通则》或《合伙企业法》有关个人合伙和普通合伙人承担连带责任的规定。
【裁判摘要3】合作开发房地产合同中“共同投资、共享利润、共担风险”是指合作各方内部关系,而不是指对外关系。当事人没有成立合作开发房地产的项目公司或成立不具备法人条件的其他组织,应属“独立经营”,应按照约定各自独立承担民事责任。合作开发合同既不属于个人合伙,也没用成立合伙企业,不应适用《民法通则》或《合伙企业法》有关个人合伙和普通合伙人承担连带责任的规定。
【裁判规则】以原发包人的资质证书重新设立的企业与名称变更后的发包人视为共同发包人。
【解读】《民法通则》第52条规定的是法人型联营关系,该条恰恰并没有规定合伙型联营的合伙人必须承担连带责任,而是明确规定“依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的,承担连带责任”,合伙人要承担连带责任,只有在法律有规定或当事人有约定的前提下才成立,这正是法人间的合伙联营型联营与个人合伙的区别。

摘要2:【提示3】合作开发不属于个人合伙和合伙企业——合作开发合同既不属于个人合伙,也没有成立合伙企业,不应适用《民法通则》或《合伙企业法》有关个人合伙和普通合伙人承担连带责任的规定。
【裁判摘要3】合作开发房地产合同中“共同投资、共享利润、共担风险”是指合作各方内部关系,而不是指对外关系。当事人没有成立合作开发房地产的项目公司或成立不具备法人条件的其他组织,应属“独立经营”,应按照约定各自独立承担民事责任。合作开发合同既不属于个人合伙,也没用成立合伙企业,不应适用《民法通则》或《合伙企业法》有关个人合伙和普通合伙人承担连带责任的规定。
【裁判摘要4】最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条规定:本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发合同各方是按照合同约定各自承担权利义务的,“共同投资,共享利润、共担风险”是指合作各方内部关系,而不是指对外关系。《民法通则》第五十二条规定:企业之间或者企业、事业单位之间联营,共同经营、不具备法人条件的,由联营各方按照出资比例或者协议的约定,以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的,承担连带责任。第五十三条规定:企业之间或者企业、事业单位之间联营,按照合同的约定各自独立经营的,它的权利和义务由合同约定,各自承担民事责任。参照上述两条规定,本案当事人没有成立合作开发房地产的项目公司或成立不具备法人条件的其他组织,应属“独立经营”,应按照约定各自独立承担民事责任。退一步说,即使金世纪公司与宝玉集团、宝玉公司之间合作开发合同属于《民法通则》第五十二条规定的情形,联营各方也应当按照法律规定或者协议约定承担连带责任。金世纪公司与宝玉集团、宝玉公司之间合作开发合同,既不属于个人合伙,也没有成立合伙企业,不应当适用《民法通则》或《合伙企业法》有关个人合伙和普通合伙人承担连带责任的规定。
【解读】施工合同只对合同当事人产生约束力,对合同当事人以外的人不发生法律效力。

中国物权法与房地产项目公司股权转让的法律风险及其控制

摘要1:2007年3月16日,十届全国人大五次会议经过认真审议,郑重地通过了《中华人民共和国物权法》,自2007年10月1日施行。作为规范财产关系的民事基本法律,物权法必将对我国社会的各行各业产生不同程度的影响,其中房地产行业受到的法律影响尤为显著。物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。这里的物,主要是指有形财产,包括不动产和动产。不动产是指不可移动的有形财产,如土地及房屋、林木等地上附着物。动产是指不动产以外的物。房地产行业几乎涉及了物权法的所有调整对象,如土地,房屋等。因篇幅所限,本文重点对房地产项目转让过程中的法律风险及其控制予以阐述,以期对我国物权法施行后如何运作房地产项目转让提供借鉴与参考。

摘要2

最高人民法院民事判决书(2013)民一终字第138号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2013)民一终字第138号
【提示】对于双方当事人之间存在委托收购股权且代持关系还是借款关系均无直接书面证据的,法院将根据民事证据优势证据原则综合各方面证据予以判断。
【裁判要旨】虽然薛某某与陆某某之间未签订委托收购股权并代持股权的书面合同,但薛某某向陆某某汇付款项的事实客观存在。对该笔款项的性质,陆某某虽然主张为借款,但未能提供任何证据证明。一审判决综合全部案件事实,依据优势证据原则认定双方之间存在薛某某委托陆某某收购股权并且代持股权的关系,理据充分,并无不当。
【裁判摘要】薛某某主张,案涉《股权转让协议》实质是以股权转让形式实质转移土地使用权的行为,系以合法形式掩盖非法目的,应认定为无效。本院认为,公司股权转让与作为公司资产的土地使用权转让为两个独立的法律关系,现行法律并无效力性强制性规定禁止以转让房地产项目公司股权形式实现土地使用权或房地产项目转让的目的。薛某某的该项主张无法律依据,本院不予支持。

摘要2:【提示】现行法律不禁止以转让房地产项目公司股权形式实现土地使用权转让的目的——未完成投资总额25%,以转让房地产项目公司股权形式实现项目转让,股权转让合同有效。
【裁判要旨】公司股权转让与作为公司资产的土地使用权转让为两个独立的法律关系,现行法律并无效力性强制性规定禁止以转让房地产项目公司股权形式实现土地使用权或房地产项目转让的目的。
【法理提示】双方未签订代持股权的书面合同,但已经支付了股权转让款,对方虽然主张为借款法律关系,但未能提供其他证据证明的,依据优势证据原则并结合相关案件事实,确信双方代持股权法律关系的存在具有高度可能性的,应当予以确认。
【解读1】未签订代持股权书面合同应当综合全部案件事实认定双方之间的真实法律关系性质。
【解读2】无处分权不影响股权转让合同的效力。
【王丹:《未签订代持股权书面合同的,应当综合全部案件事实认定双方之间的真实法律关系性质——薛惠玶与陆阿生、江苏苏浙皖边界市场发展有限公司、江苏明恒房地产开发有限公司委托代理合同纠纷二审案》,载杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2016年第2辑(总第66辑),人民法院出版社2016年版,第212~215页。

最高人民法院民事判决书(2011)民提字第45号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2011)民提字第45号
【提示】双方当事人恶意串通、损害第三人利益而签订的合同无效。
【裁判要旨】认定当事人恶意串通虽无直接证据,但从双方签约时的交易背景、主观认识状态,特别是关键人员在任职履历、管理经验及其在签约中的作用,足以证明双方签约行为对第三人构成了恶意,并损害了第三人的利益的,依法可认定该协议无效。

摘要2:【解读1】通过间接证据也可以证明双方签约行为对他人构成恶意串通:
(1)开发区管委会与中恒公司(法定代表人梅某某)签订《招商、投资协议书》,并约定中恒公司将来成立项目公司承接权利义务;
(2)《招商、投资协议书》签订后,梅某某代表中恒公司联系其他三家公司作为投资方成立国恒公司作为项目公司,开发区管委会明知国恒公司依约享有全部290亩建设用地使用权;
(3)开发区管委会与国晖公司于2006年4月30日签订《补充协议》,约定由国晖公司承继中恒公司在《招商、投资协议书》中全部权利义务;
(4)梅某某利用其特殊身份筹划并设立国晖公司,其目的就是让国晖公司从国恒公司从国恒公司规划建设的290亩土地中获得92.79亩用地并作为另一方项目公司。因此,尽管代表国晖公司在《补充协议》上签字的是其法定代表人王某某,但梅某某代表国晖公司从事协商、签约的行为,足以证明其代表了国晖公司的真实交易目的和动机,亦反映了国晖公司在其设立及其签订《补充协议》时的真实的主观状态,而国晖公司亦从未主张过梅某某对其实施了签约欺诈行为。因此,二审判决认定“国晖公司明知《补充协议》的内容损害国恒公司的合同利益”并无不当。国晖公司在签订《补充协议》时并不属于善意交易方。
【解读2】应当在当事人提交的证据或者已经查明的事实的基础上,依照日常习惯经验推理判断未知事实是否存在,并允许当事人进行反驳与辩驳,从而最大限度地反映案件真实情况。

最高人民法院民事判决书(2015)民提字第64号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2015)民提字第64号
【裁判摘要】合作开发房地产关系中,当事人约定一方出地、一方出资并以成立房地产项目公司的方式进行合作开发,项目公司只是合作关系各方履行房地产合作开发协议的载体和平台,合作各方当事人在项目公司中是否享有股权不影响其在合作开发合同中所应享有的权益;合作各方当事人在合作项目中的权利义务应当按照合作开发房地产协议约定的内容予以确定。

摘要2:【提示】合同各方当事人应依合同相对性原则,按照约定的内容确定权利义务。
【摘要】根据上述事实,在天河公司未经海联公司同意即将所持天阔公司股权转让给丽源公司、丽源公司又很快再次将其受让的股权转让给爱地公司和富丽达公司后,以及天阔公司的后续股东不仅没有按照约定进行投资完成拆迁工作,而且也拒绝与海联公司进行协商等行为,充分表明天河公司已不再履行与海联公司所签订的《合作项目合同书》所约定的义务。从本案查明的事实看,由于天河公司迟延履行合同义务,后续股东也没有按约完成拆迁安置工作,天阔广场项目目前仍处于停滞状态,致使海联公司在《合作项目合同书》中的合同目的不能实现。天河公司不但明确表示,而且以其行为表明不再履行《合作项目合同书》约定的义务,其行为已构成根本违约。根据《合同法》第九十四条第(二)、(四)项、第九十七条的规定,海联公司请求解除《合作项目合同书》,返还“天阔广场”项目的开发权和土地使用权的诉讼请求,与法有据,应予支持。
【解读1】设立行为人的认定——为设立公司“签署公司章程”(非签订公司设立协议)“向公司认购出资或者股份”“履行公司设立职责”构成公司发起人同时具备的三个法律特征(法定条件)。
【解读2】天阔公司是海联公司与天河公司为便于合作项目的顺利开发而借用天阔公司作为项目公司,但天阔公司并非海联公司与天河公司共同设立的项目公司,天阔公司仅是天河公司与海联公司双方按照《合作项目合同书》约定进行天阔广场项目合作开发,履行各自义务的载体,天阔公司并非《合作项目合同书》的合同主体,更不是海联公司、天河公司合作开发协议的合同相对方。
【解读3】当事人既非公司股东,也没用委托第三人代为持股的事实,不能认定该第三人在公司的股权为代持股权。
【解读4】合作开发房地产关系中,合作各方当事人在项目公司中是否享有股权不影响其在合作开发合同中所应享有的权益。

长治市××副食果品有限公司与长治市××房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案

摘要1:【裁判摘要】合作开发房地产合同,是指当事人之间订立的以提供土地使用权、资金等方式共同出资,共享利润、共担风险,合作开发房地产项目的合同。土地使用权投入方将其土地使用权变更为合作各方共有或者归于项目公司名下,通常是这类合同的重要内容。确认某合同是以土地使用权作价出资的合作开发房地产合同,还是单一的土地使用权转让合同,应根据合同各方是否对房地产开发项目共享利润、共担风险等情形进行判断。
【提示1】合作开发房地产中,因优化设计而新增加的面积是合作项目的产物,当事人各方未作约定的,应适用公平原则确定各自比例。
【摘要1】房地产合作开发中,因施工方出于优化设计考虑而新增加的面积是合作项目的产物,理应归合作各方共同所有,在各方对此无约定的情况下,可以适用公平原则,参照各方最初约定分配面积所占分配比例以及合同履行过程中分配面积所占比例的变化等合作项目实际履行情况综合考虑进行分配。
【提示2】土地使用权作价出资的情况下,合同的性质为合作开发房地产合同还是土地使用权转让合同的认定
【摘要2】合作开发房地产合同,是当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。在一方以资金为投入,另一方以取得的土地使用权为投入的合作开发房地产合同中,土地使用权投入方将土地使用权变更为合作各方共有或者变更至项目公司名下,通常是合作开发房地产合同约定的重要内容,有的还要另行签订土地使用权转让合同。其真实意思表示是以土地使用权作价出资的合作,还是单一的土地使用权转让,合作各方是否共享利润、共担风险是主要的认定依据。各方约定共同成立专门的项目公司开发房地产,无论项目公司是否成立,以及土地使用权是否已经变更登记为项目公司享有,均不影响合作开发房地产合同的效力。

摘要2

安徽省高级人民法院民事裁定书(2004)皖民一终字第58号

摘要1:【案号】安徽省高级人民法院民事裁定书(2004)皖民一终字第58号
【裁判摘要】天都厂、建兴公司与翔宇公司三方签订的《关于合资开发天都小区的协议》和相关补充协议是关于合资合作开发天都住宅小区合同,合同明确约定了天都厂以土地等投资,翔宇公司以建设资金投资,建兴公司以资质出资,并负责项目的开发建设和管理。三方合资合作的形式既不是设立项目公司,也不是三方联名开发,而是由建兴公司独自开发,天都厂、翔宇公司作为隐名投资人参与开发。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。”说明天都厂以土地等投资开发房地产是符合法律规定的;翔宇公司以自有资金投资房地产建设,也是法律准许的,实质上天都厂、翔宇公司作为隐名投资人的主体是适格的。作为该项目所有人的建兴公司也实际参与了开发和经营。开发之初该房地产项目的土地使用权办理了出让手续,并依法过户到建兴公司名下,且建兴公司也依法取得了天都住宅小区《建设用地规划许可证》和《商品房预售许可证》。按照法律规定,建兴公司已成为该房地产项目的合法所有人。建兴公司是具有房地产开发经营资质的企业,是房地产开发经营的适格主体。在天都住宅小区项目开发过程中,建兴公司成立了建兴公司东市分公司,其大部分工作人员虽然原先是天都厂、翔宇公司的工作人员,但这都属建兴公司对其分支机构工作人员的选任问题,其工作人员原先身份如何并不改变建兴公司项目所有人的法律地位。至于在三方签订的《关于合资开发天都小区的协议》中,建兴公司虽然不参与房地产开发利润的分配,但协议却明确约定建兴公司应当负责该项房地产的开发和管理,且三方当事人都承认建兴公司实际参与了天都住宅小区的开发和经营,从法律和对外关系的角度来说,作为该项目所有人的建兴公司应当依法对外承担该房地产项目开发经营的法律责任。无论天都厂、翔宇公司、建兴公司如何约定责任承担问题,但这些约定只能约束合同当事人,无法免除建兴公司依照法律应当承担的对外责任。建兴公司在作为有合法资质的房地产开发经营性企业,可以用资质投资与他人合资合作开发经营房地产,对此法律并不禁止。在收益分配上,建兴公司只收取一定比例的管理费,与其对外应当承担的法律责任或许并不相称,但这是建兴公司对收益的自由处分,不违反法律规定,也不损害国家、集体和他人的利益。

摘要2:(续)尽管天都厂、翔宇公司、建兴公司后来签订了《关于终止“合作开发天都住宅小区”的协议》,约定建兴公司退出,该房地产项目转让给林宇公司开发经营。但因除土地使用权业已变更到林宇公司名下外,其他诸如《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》并没有变更到林宇公司名下,林宇公司又被注销,天都厂、翔宇公司又无房地产开发经营资质,导致该合同实际无法继续履行,应当依法予以终止,已经变更到林宇公司名下的土地使用权应当返还给建兴公司。因此,天都厂、建兴公司与翔宇公司三方签订的《关于合资开发天都小区的协议》和相关补充协议是当事人的真实意思表示,其内容并不违反法律法规的强行性规定。况且天都厂、建兴公司与翔宇公司开发的天都小区已经完成了一期工程建设,部分商品房已经由建兴公司、林宇公司预售或出售,简单认定天都厂、建兴公司与翔宇公司三方签订的《关于合资开发天都小区的协议》和相关补充协议无效,既不利于社会稳定,也不利于对广大购房户利益的保护。

最高人民法院民事判决书(2000)民终字第64号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2000)民终字第64号
【裁判观点】房地产合作开发双方签订合作开发协议后,提供资金方合作方成立项目公司项目公司与提供土地使用权合作方签订拆迁安置性质的协议,项目公司以此为由认为与土地使用权合作方系拆迁安置法律关系,而非房地产合作开发法律关系,法院不予支持。

摘要2

江苏省高级人民法院民事判决书(2014)苏民终字第0074号

摘要1:【案号】江苏省高级人民法院民事判决书(2014)苏民终字第0074号
【裁判要旨】发包人为其开发的工程项目设立公司,如无证据证明两公司之间存在表征人格的因素(人员、业务、财务等)方面存在高度混同的情形,且根据现有证据也不能认定两公司相互之间丧失独立人格,人格混同,不能以法人人格混同为由判决发包人就项目施工所欠的工程款承担连带责任。

摘要2

最高人民法院民事裁定书(2014)民二终字第230号

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2014)民二终字第230号
【裁判摘要】招银公司依据《借款合同补充条款》“如衡阳招银在其借款期限内还清年年丰公司全部借款本息后,年年丰公司应当将舜皇项目公司股权100%无条件转给衡阳招银或其指定的人”的约定起诉年年丰公司、王敦好、唐小林返还所持有的永州招银100%股权。股权转让法律关系所转让的是股东对公司享有的股权,并不涉及转让公司所拥有的不动产,故本案不属于因不动产纠纷提起的诉讼,不适用《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条专属管辖的规定。一审法院认定本案属于不动产专属管辖,属于适用法律错误,应予纠正。年年丰公司与衡阳招银在《借款合同》中约定“甲、乙双方在履行本合同中发生的争议,由双方协商或通过调解解决;协商无法解决的,由甲方(年年丰公司)所在地有管辖权的人民法院裁决”,该协议管辖的约定不违反法律的禁止性规定,应认定有效。

摘要2

浙江省绍兴市中级人民法院(2009)浙绍行初字第5号;浙江省高级人民法院(2009)浙行终字第65号

摘要1:——行政机关的招商引资奖励允诺可构成法定职责之依据
【问题提示】行政机关的招商引资奖励允诺可否构成法定职责的依据?
【要点提示】行政机关的招商引资奖励允诺构成行政主体应当履行的法定职责,可成为司法审查之依据;被引荐者转让其在招商引资项目公司中的股权,不影响对引荐者的奖励;对《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》(简称《解释》)第39条规定的起诉期限,应当结合具体案件事实灵活掌握。
【案例索引】一审:浙江省绍兴市中级人民法院(2009)浙绍行初字第5号(2009年10月27日);二审:浙江省高级人民法院(2009)浙行终字第65号(2009年12月7日)

摘要2:【摘要】《解释》第三十九条规定的超过60日后可以提起行政诉讼,是就不履行法定职责行为可以起诉的时间规定,而非起诉期限的起算点|本案中,绍兴市人民政府答辩称,原告于2004年3月31日申请绍兴市外(内)资项目引荐奖一直未获批准,而于2009年才提起行政诉讼,根据《解释》第三十九条和第四十一条的规定,2004年3月31日后的第61天即为行政诉讼期限的起算点,原告于2009年才提起行政诉讼,早已过了2年的起诉期限,从而认为应驳回其起诉。这样的理解有失偏颇。《解释》第三十九条规定的超过60日后可以提起行政诉讼,是就不履行法定职责行为可以起诉的时间规定,即至此相对人可以就该不作为行为提起行政诉讼。但规范层面的“可以起诉”并不意味着其必然知道被诉行政机关不履行法定职责的事实或者起诉期限、诉权,而后者才是确定相对人起诉期限的标准。结合本案,绍政发(2002)6号文件并未对被诉行政机关作出招商引资奖励的期限作出明确规定,被告亦未明确告知原告不同意申请。因此有理由认为原告知道或者应当知道可以提起行政诉讼的时间是在民事诉讼终审裁定以后。据此计算,原告的起诉并未超过起诉期限。
【注解】根据《行政诉讼法司法解释》第66条新规定,不履行法定职责的起诉期限“应当在行政机关履行法定职责期限届满之日起六个月内提出”。

最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民再198号

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民再198号
【裁判要旨】探矿权人与他人签订合作合同约定成立项目公司共同勘查、开采开采矿产资源,未来采矿权证办至项目公司名下,并没有矿业权转让的实际内容,现有探矿权主体亦不变更,不需办理矿业权转让审批和变更登记手续,不构成探矿权、采矿权转让。

摘要2:【解读】合作勘查合同不属于探矿权转让合同,不需办理探矿权转让审批手续。

最高人民法院(2009)民一终字第75号民事判决

摘要1:【案号】最高人民法院(2009)民一终字第75号民事判决
【提示】建设项目施工负责人或者管理人不是建设工程施工合同主体,不能以合同当事人名义提出支付工程款的请求。
【裁判要旨】承包人指定他人依据其意思表示负责施工工程的管理与建设,该被指定人是施工工程的负责人或者管理人,而不是法律规定的实际施工人。
【裁判规则】建设项目施工负责人或管理人不是建设工程施工合同主体,不能以合同当事人名义提出支付工程款的请求。
【摘要】本案作为承包人环亚公司在完成医技楼项目前期管网改造工程后,与作为发包人的医大四院签订的《施工合同》,为双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律法规的强制性规定,应认定合法有效。《施工合同》签订后,环亚公司陆续将安装、消防、水暖等后续工程分别分包哈尔滨市中实美盛混凝土有限公司等公司,并签订相关分包施工合同。各分包施工合同履行过程中,虽刘某某与环亚公司于2006年9月12日签订《协议书》约定,环亚公司不参与管理,出现问题由环亚公司的项目公司六分公司与刘某某负责,刘某某负责办理了工程的《工程报审表》、《结算书报审表》、《工程结算报审表》、《工程概预算书》等与施工相关的事项,但上述各类表格载明的刘某某,均为医技楼项目施工负责人或者管理人。......事实证明,环亚公司为涉案《施工合同》及分包施工合同的签约主体与义务承担主体。刘某某作为医技楼项目施工负责人,是依据环亚公司的意思表示从事负责施工管理,不符合最高人民法院《解释》第26条“实际施工人为转包人”和“违法分包人的承包人”的条件。环亚公司关于刘某某不是实际施工人的上诉主张,依据充分,本院予以支持。一审判决认定刘某某为医技楼项目工程的实际施工人,对工程款享有独立请求权,适用法律错误,本院予以纠正。

摘要2:排除与合同无关的第三人之权利义务,遵循合同相对性原则——黑龙江省环亚建筑工程有限公司与哈尔滨医科大学附属第四医院及原审第三人刘国力建设工程施工合同纠纷上诉案
【载|《民事审判指导与参考》(总第43集),法律出版社2011年版,第178-183页】
【解读1】无论刘某某是以环亚公司提供的公章与医大四院签订施工合同,还是以环亚公司提供的财务章接收医大四院拨付的工程款和以环亚公司六分公司名义缴纳各项税费等事项,其所实施的都是医技楼项目施工管理行为,刘某某不符合实际施工的条件,不具有以自己名义向发包人主张工程价款的原告主体资格。
【解读2】实际施工人与项目管理者的身份区别:(1)环亚公司与医大四院签订《施工合同》后将后续工程分别转包给其他公司施工;(2)环亚公司与刘某某签订《协议书》约定环亚公司不参与管理,出现问题由环亚公司的项目公司六分公司与刘某某负责;(3)刘某某系工程管理人员而非实际施工人(工程已经分包给其他公司)。

周某与陶某、甲公司等股权转让纠纷案——股权转让系为融资提供让与担保的,转让方的股东权益不因此丧失

摘要1:【案号】(2014)民二终字第259号
【裁判要旨】双方在协议中约定的转让标的是一方在项目公司中的股权和相关权益,股权已于该协议签订的同日分别转让给他人并办理了工商登记手续,但该转让是为融资提供让与担保的,双方的股东权益并不因此而当然丧失。双方对项目公司仍然享有股权,并通过这一投资关系实现对项目公司下属公司的实际控制。

摘要2

最高人民法院民事判决书(2014)民二终字第259号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2014)民二终字第259号
【裁判要旨】认定一个协议是股权转让、股权让与担保还是股权质押,不能仅仅看合同的形式和名称,而要探究当事人的真实意思表示。如果当事人的真实意思表示是通过转让标的物的方式为合同提供担保,则此种合同属于让与担保合同,而非股权转让或股权质押。让与担保合同是双方的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,依法应当认定合同有限。在已经完成股权变更登记的情况下,可以参照最相近的担保物权的规定,认定其具有物权效力。在债务情形届满后仍未履行的,名义上的股权受让人对变价后的股权价值享有优先受偿权,但原则上无权对股权进行使用收益,不能享有公司法规定的股东享有的参与决策、选任管理者、分取红利的权利。

摘要2:【裁判规则】双方在协议中约定的转让标的是一方在项目公司中的股权和相关权益,股权已于该协议签订的同日分别转让给他人并办理了工商登记手续,但该转让是为融资提供让与担保的,双方的股东权益并不因此而当然丧失。双方对项目公司仍然享有股权,并通过这一投资关系实现对项目公司下属公司的实际控制。
【解读1】股权转让系为融资提供让与担保的,转让方的股权权益不因此丧失。
【解读2】最高人民法院民二庭法官会议意见认为,让与担保合同是双方的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,依法应当认定合同有效。在主债务期限届满后仍未履行的情况下,名义上的股权受让人对变价后的股权价值享有优先受偿权,但原则上无权对股权进行使用收益,不能享有《公司法》规定的股东所享有的参与决策、选任管理者、分取红利的权利。

最高人民法院民事判决书(2016)最高法民终222号(1)

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2016)最高法民终222号
【提示】股权转让合同的效力适用合同法有关规定,不应以土地管理法审查。
【裁判要旨】转让房地产公司100%股权的转让合同合法有效——转让持有土地使用权的公司的100%股权,该股权转让行为未变动土地使用权之主体,不应纳入土地管理法律法规的审查范畴。由于现行法律并无效力性强制性规定禁止以转让房地产项目公司股权形式实现土地使用权转让的目的,因此股权转让协议应认定有效。
【裁判摘要】本院已经注意到,该《公司股权转让合同书》存在以股权转让为名收购公司土地的性质,且周某某因此合同的签订及履行而被另案刑事裁定【(2015)营刑二终字第00219号刑事裁定书】认定构成非法倒卖土地使用权罪,但对此本院认为,无论是否构成刑事犯罪,该合同效力亦不必然归于无效。本案中业已查明,沙某某欲通过控制恒岐公司的方式开发使用涉案土地,此行为属于商事交易中投资者对目标公司的投资行为,是基于股权转让而就相应的权利义务以及履行的方法进行的约定,既不改变目标公司本身亦未变动涉案土地使用权之主体,故不应纳入土地管理法律法规的审查范畴,而应依据《中华人民共和国公司法》中有关股权转让的规定对该协议进行审查。本院认为,在无效力性强制性规范对上述条款中的合同义务予以禁止的前提下,上述有关条款合法有效。

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上海市第一中级人民法院民事判决书(2012)沪一中民四(商)初字第23号

摘要1:【案号】上海市第一中级人民法院民事判决书(2012)沪一中民四(商)初字第23号
【裁判要旨】股东优先购买权具有法定性、专属性、是一种附条件的形成权和期待权。公司外部第三人通过直接收购目标公司股东的母公司的100%股权的方式间接取得目标股东股权的交易模式,达到间接入股目标公司的交易目的,明显规避了股东优先购买权的规定,当属无效。
【裁判摘要】《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:……(三)以合法形式掩盖非法目的”。依据上述法律规定并结合本案基本法律事实,本院认为,被告绿城公司、被告证大五道口公司系海之门公司的直接股东,被告嘉和公司、被告证大置业公司又系被告绿城公司、被告证大五道口公司的唯一出资人,被告嘉和公司、被告证大置业公司与被告长昇公司之间实际实施的关于被告嘉和公司、被告证大置业公司持有的被告绿城公司、被告证大五道口公司股权的转让行为,旨在实现一个直接的、共同的商业目的,即由被告长烨公司、被告长昇公司所归属的同一利益方,通过上述股权收购的模式,完成了对被告绿城公司、被告证大五道口公司的间接控股,从而实现对海之门公司享有50%的权益,最终实现对项目公司享有50%的权益。综上所述,被告之间关于股权交易的实质,属于明显规避了《中华人民共和国公司法》第72条之规定,符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第(三)项规定之无效情形,应当依法确认为无效,相应的《框架协议》及《框架协议之补充协议》中关于被告嘉和公司、被告证大置业公司向被告长烨公司转让被告绿城公司、被告证大五道口公司100%股权的约定为无效,被告嘉和公司与被告长昇公司、被告证大置业公司与被告长昇公司签署的《股权转让协议》亦为无效。同时,基于《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定:“合同无效或者被撤消后,因该合同取得的财产,应当予以返还……”上述交易行为亦应当予以恢复原状。被告之间因无效而产生的财产返还事宜,可自行协商解决。据此,原告的诉讼请求,具有事实和法律依据,应当依法予以支持。

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最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终431号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终431号
【裁判要旨】未达到投资开发条件而订立的土地转让合同的效力——从合同约定内容看,长通公司通过挂牌方式将土地使用权确认到项目公司名下,后由鹏跃公司受让项目公司100%股权。该约定并未违反相关法律、司法解释的规定。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定:"任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。"但《项目转让协议书》约定的是长通公司通过挂牌方式取得土地使用权,因此,并不存在非法转让土地的情形。城市房地产管理法第三十九条第一款第一项规定:"以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;……"该规定是管理性强制规定,并非效力性强制规定。即使《项目转让协议书》违反了该规定,亦不必然无效。且《项目转让协议书》签订后,因案涉土地尚未征转为国有土地,因此,根本不存在该法条规定的上述情形。至于长通公司能否通过挂牌方式取得土地使用权,是判定合同能否实际履行的因素,并不能因此认定该协议无效。

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简法|固定资产投资项目中如何认定债权性投资款和股权性投资款?

摘要1:解答:(1)在固定资产投资项目中,项目法人收到的超出工商登记注册资本金但未超出投资项目资本金的投资款项,应为资本公积金,认定为股权性投资款,按照相应的投资额享有参与项目法人经营管理的权利、承担相应的投资风险并分享投资收益;(2)超出投资项目资本金的部分,方可约定为债权性投资款,项目公司要偿还债权性投资款的资金本息。
【注释】投资项目资本金——是指在投资项目总投资中,由投资者认缴的出资额,对投资项目来说是非债务性资金,项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务;投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益,也可转让其出资,但不得以任何方式抽回(《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》第2条第2款)

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最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民再198号

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民再198号
【裁判摘要】《中华人民共和国矿产资源法》第三条规定,国家保障矿产资源的合理开发利用,禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或者破坏矿产资源,勘查、开采矿产资源,必须依法分别申请、经批准取得探矿权、采矿权,并办理登记。第六条规定,禁止将探矿权、采矿权倒卖牟利。国土资源部《矿业权出让转让管理暂行规定》第六条第一款的规定,矿业权人可以依照本办法的规定采取出售、作价出资、合作勘查或开采、上市等方式依法转让矿业权。第四十二条规定,合作勘查或合作开采经营是指矿业权人引进他人资金、技术、管理等,通过签订合作合同约定权利义务,共同勘查、开采矿产资源的行为。本案《合作合同》虽约定设立合作法人,将来取得的采矿权证办至项目公司名下,但履行合同中双方不需转让探矿权,故不需办理矿业权转让审批和变更登记手续。......因此,《合作合同》的约定未违反法律法规的强制性规定,应认定合法有效。《合作合同》系平等主体协商一致达成的协议,约定将未来取得的采矿权证办理在项目公司名下,法律亦不禁止。一审法院认为神华矿业公司对其将来要优先取得的采矿权登记在项目公司名下,属于《中华人民共和国矿产资源法》第六条规定的“倒卖”牟利行为,并依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定认定《合作合同》无效,亦未对当事人是否存在违约行为及违约责任等基本事实进行审理,适用法律错误。

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江苏省高级人民法院民事判决书(2014)苏商再终字第0006号

摘要1:【案号】江苏省高级人民法院民事判决书(2014)苏商再终字第0006号
【裁判摘要】本院认为,《公司法》允许股权自由转让,而土地使用权的转让则须经过政府主管部门的批准。政府批准证书上的土地使用权人是公司,而股权转让并不引起公司名下土地使用权的转让,土地使用权人仍然是公司,因此,股权的任何转让都不会导致批准证书上的土地使用权人的变更,因而不涉及非法转让、倒卖土地使用权问题。高成公司主张涉案股权转让触犯《刑法》的申诉理由无事实依据,不能成立。
【摘要】现行税法没有对涉及土地使用权的项目公司的股权转让作出是否征收土地增值税和契税的规定。根据税收法定主义,税法未规定需要纳税的,当事人即可不交税。且在股权转让时,土地增值税最终并未流失,因为:股权转让也只是股东的变换,土地使用权权属没有变化,股权无论经过多少次转让,土地无论如何增值,公司初始受让土地支付对价的成本不变。但是,只要房地产发生了权属流转,公司就需要按最终的实际房地产销售价与最初的房地产成本价之间的增值部分缴纳土地增值税。因此,涉案股权转让实际上并未逃避土地增值税的征收。高成公司主张涉案股权转让逃避了国家土地增值税征收的理由不能成立。

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最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终813号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终813号
【裁判要旨】意思表示不明确或有争议时,应当考察内容是否包含合同成立的要素,是否确定到无须另行订立本约即可强制履行等因素加以确定是否属于预约合同。
【裁判摘要】本院认为,尽管《中华人民共和国合同法》对预约合同未作明文规定,但在一些复杂交易的商业实践中,当事人之间契约缔结过程客观上存在着从不具有拘束力的磋商行为、缔结具有拘束力的预约、最终订立本约这三个不同阶段。与缔约磋商阶段仅受诚实信用原则约束不同,预约和本约在当事人之间均成立合同关系。根据民法基本原理和司法实践中的一贯认识,预约和本约的区分标准,应当根据当事人在合同中的意思表示加以确定。当事人的意思表示不明确或有争议时,应当通过考察合同内容是否包含合同成立的要素,以及合同内容是否确定到无需另行订立本约即可强制履行等因素加以确定。因案涉《股权转让合同》对于项目公司A、B的股权转让的交易完成是否需要另行订立合同并未明确约定,而是使用了“按照本协议约定事宜开展实际操作”“以书面形式确认继续履行本协议”等容易滋生歧义的语言,需要综合考虑交易的合同标的及合同内容所体现的当事人的真实意思表示来加以判断。首先,从当事人合同约定的内容来看,案涉《股权转让合同》以项目公司股权为转让标的,在合同签订之时,项目公司A、B均尚未设立,拟转让股权的项目公司是以案涉项目地块HD49-1、HD49-2为主要财产,而项目地块HD49-1、HD49-2尚属诺德公司与天朗公司相关转让协议书的标的,诺德公司为解除项目地块HD49-1、HD49-2转让协议与天朗公司形成诉讼,正处于一审阶段。此时,诉讼结果如何,将持续多长时间,诺德公司能否解除与天朗公司相关转让协议且收回讼争的项目地块,均非诺德公司或恒大公司所能掌控。由此可以认定,在当事人缔结合同之时,案涉《股权转让合同》所约定的交易是否能够实际完成,双方均无非常确定的把握,这也是双方当事人约定先决条件的原因所在。其次,从合同中关于交易操作程序的约定来看,即便诺德公司完成了协议约定的先决条件,交易是否能够完成也存在不确定性,而是取决于恒大公司在尽职调查完成后是否以书面形式确认继续履行。由此可见,案涉《股权转让合同》并未为双方创设可强制履行的合同义务,若恒大公司决定不再继续履行,诺德公司并无要求恒大公司继续履行合同的约定权利。

摘要2:【裁判摘要(续)】第三,案涉《股权转让合同》虽然约定了恒大公司单方决定是否继续履行的权利,且不论这一单方决定的权利是否有违权利义务平等原则,这一单方决定的权利亦仅能归结为系债权请求权的约定,并不能设定有选择权契约中的形成权。根据民法基本原理,有选择权契约是指由当事人一方行使选择权,通过单方意思表示即可成立契约。有选择权契约对合同内容的确定性要求更高,要求要约内容明确,相对人只需要作出单纯肯定的意思表示,即可成立合同。按照这一规格衡量,案涉《股权转让合同》因价款等并未确定,即便恒大公司在尽职调查完成后同意继续交易,双方对价款仍然存在继续磋商的空间。最后,从商业交易的实践来看,即便双方的交易最终能够完成,就项目公司A、B的股权转让,双方仍然存在另行签订合同的实际需要。综合考虑上述因素,本院认为,案涉《股权转让合同》的性质应当认定为预约合同。诺德公司关于系争合同系附本约主要条款的预约合同的诉讼理由成立,本院予以支持。恒大公司关于系争合同系完整的本约合同的诉讼理由,并无相应的合同依据,本院不予支持。

周某与陶某、甲公司等股权转让纠纷案

摘要1:周某与陶某、甲公司等股权转让纠纷案——股权转让系为融资提供让与担保的,转让方的股东权益不因此丧失
【案号】最高人民法院(2014)民二终字第259号
【裁判要旨】双方在协议中约定的转让标的是一方在项目公司中的股权和相关权益,股权已于该协议签订的同日分别转让给他人并办理了工商登记手续,但该转让是为融资提供让与担保的,双方的股东权益并不因此而当然丧失。双方对项目公司仍然享有股权,并通过这一投资关系实现对项目公司下属公司的实际控制。

摘要2:股权让与担保的性质与效力(最高人民法院民二庭第4次法官会议纪要)
【法律问题】如何认定案涉《股权转让协议》的性质与效力?
【法官会议意见】认定一个协议是股权转让、股权让与担保还是股权质押,不能仅仅看合同的形式或名称,而要探究当事人的真实意思表示。如果当事人的真实意思是通过转让标的物的方式为主合同提供担保,则此种合同属于让与担保合同,而非股权转让或股权质押。让与担保合同是双方的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,依法应当认定合同有效。在已经完成股权变更登记的情况下,可以参照最相近的担保物权的规定,认定其具有物权效力。在主债务期限届满后仍未履行的情况下,名义上的股权受让人对变价后的股权价值享有优先受偿权,但原则上无权对股权进行使用收益,不能享有公司法规定的股东所享有的参与决策、选任管理者、分取红利的权利。
【类案推送】案号(2014)民二终字第259号
【裁判要旨】双方在协议中约定的转让标的是一方在项目公司中的股权和相关权益,股权已于该协议签订的同日分别转让给他人并办理了工商登记手续,但该转让是为融资提供让与担保的,双方的股东权益并不因此而当然丧失。双方对项目公司仍然享有股权,并通过这一投资关系实现对项目公司下属公司的实际控制。

【笔记】合同约定将土地装入项目公司是否因违反法律行政法规强制性规定而无效?

摘要1:解读:合同约定将地块装入项目公示应理解为项目公司和政府土地出让管理部门签订地块土地使用权出让合同,并最终由项目公司获得土地建设用地使用权,并不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形。
解析:(1)合同履行问题不影响合同的法律效力;(2)双方均放弃的合同条款,法院无须再进行效力审查。

摘要2

 共48条 12››