商品房预售登记
摘要1：商品房预售登记
摘要2：【注解】根据《民法典》第２２１条规定，预告登记仅适用于“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议”的情形，让与担保关系下的房屋买卖合同本质上并非买卖房屋的协议，让与担保关系下的预告登记不能产生物权效力。——参考案例：黑龙江省高级人民法院民事判决书(2017)黑民终251号《牡丹江市爱民区融通小额贷款股份有限公司与周某某公司案外人执行异议之诉上诉案》
上海市第二中级人民法院（2012）沪二中民六（商）终字第138号终审民事判决书
摘要1：【案号】上海市第二中级人民法院（2012）沪二中民六（商）终字第138号终审民事判决书
【裁判要旨】银行与预售商品房的买受人、开发商签订《借款担保合同》，当买受人与开发商签订的《预售商品房买卖合同》被另案认定无效且贷款合同关系被一并解除的情况下，银行以预告登记为依据要求行使抵押权，因《物权法》规定的预告登记制度，旨在保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，预告登记并不等同于物权登记，在抵押权登记完成前，对银行要求行使房屋抵押权的诉请应不予支持，但银行可要求相关当事人按合同约定承担相应责任。
摘要2：
以未来的房抵押贷款——抵押预告登记
摘要1：以未来的房抵押贷款——抵押预告登记
摘要2：
上海市第二中级人民法院（2012）沪二中民六（商）终字第139号民事判决书
摘要1：【案号】上海市第二中级人民法院（2012）沪二中民六（商）终字第139号民事判决书
【提示】金融机构在还旧借新业务中，需重新签订抵押合同并登记，未经登记的抵押权不成立。
【裁判要旨】
①在还旧借新的情况下，原债权债务关系的消灭，进而导致抵押权的消灭；
②设立最高额抵押权，应当办理抵押物登记，最高额抵押权自登记之日起生效，未办理抵押登记，该嘴个抵押权未成立。
【裁判摘要】
一、开发商为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，当商品房买卖合同被依法确认无效后，开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。
二、预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人(购房人)对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。
【裁判要旨】抵押预告登记不产生设立抵押权的法律效果——仅办理预告登记未办理正式登记不能行使抵押权。
【裁判意见】
①根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审”之规定，原审法院在本案中是否行使释明权并非撤销原审判决发回重审的法定事由，故上诉人主张原审法院未行使释明权，应予发回重审的主张不能成立，其可另行主张权利。
②他项权利证书只是一种行政登记，在民事法律关系上，仅仅有他项权利证不能成为抵押权存在的依据，仍然要依据事实和法律进行判断。而且，根据以上分析，这种表面上的抵押登记所确立的抵押权已经消灭。
③虽然各方当事人均认可承担抵押担保责任，但是依据民事诉讼证据规定，当事人只能对事实进行自认，不能对法律行为的效力和法律责任进行自认，因此，不能根据当事人的自认判断民事行为的效力和民事责任的有无。
摘要2：【解读】抵押权预告登记人对抵押物不享有优先受偿权。
【注解】该案终审判决认为：（１）抵押预告登记不能直接产生抵押权，债权人不能据此请求行使抵押权，而只能等办理完抵押登记才能行使抵押权；（２）抵押预告登记能够产生将来设立抵押权的请求，且该请求权具有排他性保全效力，能够排他性对抗他人针对标的物的处分。
福州市中级人民法院（2013）榕民初字第1200号民事判决书
摘要1：【案号】福州市中级人民法院（2013）榕民初字第1200号民事判决书
【裁判要点】预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预登记权利人据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对讼争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。抵押权只有在正式办理抵押登记后，才依法设立。抵押预告登记，并不产生抵押权设立的法律后果。
摘要2：
江苏省无锡市南长区人民法院（2012）南商初字第123号
摘要1：——仅办理抵押预告登记的房产不具有优先受偿权
【裁判要点】抵押预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。
【案件索引】一审：江苏省无锡市南长区人民法院（2012）南商初字第123号（2012年7月30日）
摘要2：
预告登记是对不动产设立抵押权的一种预先的排他性保全，并非使预告登记的权利人获得现实的抵押权
摘要1：【要旨】预售商品房抵押贷款中，房屋上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，而是待房屋建成交付购房人后就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至购房人名下，则抵押权设立登记无法完成，其不能对该预售商品房行使抵押权。
【案例】《中国××银行股份有限公司上海青浦支行诉上海××房地产有限公司、陈××保证合同纠纷案》
摘要2：
仅办理预告登记未办理正式登记，不能行使抵押权——办理抵押权预告登记的预售商品房建成后未办理正式登记的，预告登记权利人并不能对该预售商品房行使抵押权
摘要1：【要旨】预售商品房抵押贷款虽办理抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。
【案例】上海二中院2012年10月26日判决《中国××银行股份有限公司上海青浦支行诉上海××房地产有限公司、陈××保证合同纠纷案》
摘要2：
（2012）崇执督字第265号；（2013）锡执他字第0001号
摘要1：——抵押预告登记与法院预查封登记在正式登记条件具备时的司法处理
【裁判要旨】抵押预告登记程序登记的并非物权，而是享有优先顺位的债权，故银行在仅办理了抵押预告登记的情况下并不享有优先受偿权。在期房取得产权证书后，抵押预告登记的权利人需要向登记部门申请转为正式抵押登记，登记部门应根据权利人的申请办理相应的转换登记，而非登记机关主动转为正式抵押登记。但出于公平、效益价值的考虑，抵押预告登记后，法院对该预购商品房采取了预查封措施，在房产具备正式登记条件时，应通过一定的制度安排，使在先的抵押预告登记转换为正式抵押登记，从而在法院查封、处置后得以优先受偿。
【案号】执行：（2012）崇执督字第265号；答复：（2013）锡执他字第0001号
摘要2：无
江苏省镇江市中级人民法院（2011）镇商终字第183号
摘要1：【案号】江苏省镇江市中级人民法院（2011）镇商终字第183号
【提示】非申请人原因未办理正式抵押登记不影响预告登记效力。
【裁判摘要】抵押权的预告登记旨在赋予登记的抵押权人对抵押物以优先受偿的权利。依据法律规定，从房屋办理产权证时起，预告登记权利人应在三个月内申请办理正式的抵押权登记手续，未办理的预告登记失效。若预告登记权利人已在规定期限内申请正式登记，且非因登记权利人自身原因导致未能进行正式登记的，不能视为预告登记失效，登记权利人仍应享有优先受偿权。
摘要2：
预告登记能否排除生效裁判文书导致的物权变动
摘要1：核心提示：根据《物权法》第20条的规定，“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”而在《物权法司法解释（一）》对该条的解释中，却并未对预告登记能否排除在后生效裁判文书所导致的物权变动作出规定，造成实践中的困惑。
摘要2：
【笔记】办理了商品房预告登记的商品房买受人，能否对抗法院以开发商为债务人执行开发商名下已出售的商品房？
摘要1：【要旨】（１）办理了商品房预告登记的商品房买受人，能够对抗以开发商为债务人的普通债权人，但不能对抗承包人工程价款优先受偿权和抵押权人的抵押权；（２）只有交付购买商品房的全部或者大部分款项后的消费者才可以对抗承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权以及抵押权人的抵押权。
【注释】预告登记权利人能否排除抵押权人对标的物强制执行？｜预告登记权利人能否排除抵押权人强制执行取决于二者登记先后顺序——（１）预告登记限于抵押登记，预告登记权利人可以对抗抵押权人；（２）抵押登记先于预告登记，预告登记权利人不能对抗抵押权人。
摘要2：【注解１】（１）福建省高级人民法院执行裁定书(2021)闽执复98号．表明普通商品房预告登记买受人可以对抗建设工程价款优先受偿权；（２）最高人民法院民事判决书(2022)最高法民终79号，认为受让人不能仅以办理了受让物权预告登记主张排除依据建设工程价款优先受偿权的执行。
【注解２】案外人基于让与担保目的进行预告登记不能对抗执行。——参考案例：最高人民法院民事裁定书 (2019)最高法民申6881号
【注解３】（１）办理了预告登记的不动产，在预告登记有效期内可以对抗法院对该不动产的处分性执行措施，作为预告登记权利人的买受人有权向执行法院提出停止处分该不动产的异议请求；（２）但不能对抗法院的控制性执行措施，法院可以采取查封措施，在符合物权登记条件时受让人提出排除执行（应理解为“解除查封”）异议应予支持。
【注解４】根据《异议和复议规定》第３０条规定，已经办理预告登记的房屋，在不符合办理房屋产权登记条件时，应当作出停止执行的判决即判决“停止对执行标的的执行”（受让人提出“停止处分异议），执行法院尚不能解除查封；在符合办理房屋产权登记条件时，应当作出不得执行的判决即判决“不得对执行标的强制执行”（受让人提出排除执行异议），执行法院应当解除查封以便买受人及时办理房屋产权过户登记。
【注解５】已经办理预告登记房屋排除执行不以《执行异议和复议规定》第２８条、第２９条为条件。
【笔记】未办理预告登记的商品房买受人，能否对抗法院以开发商为债务人执行开发商名下商品房？
摘要1：【要旨】（１）未办理预告登记的商品房买受人，已经支付超过50%房价款，为生活消费需要购买商品房的，可以对抗承包人工程价款优先受偿权和抵押权人的抵押权；（２）只有“唯一住房”的商品房买受人才可以对抗法院以开发商为债务人执行开发商名下的商品房。
摘要2：
【笔记】仅办理抵押预告登记未办理正式登记，银行能否行使抵押优先受偿权？
摘要1：【要旨】（1）抵押预告登记不产生设立抵押权的法律效果，仅办理预告登记未办理正式登记不能依据抵押预告登记行使抵押权。（2）因预售商品房处于停工状态无法办理产权证导致预告登记权人办理正式抵押权登记条件无法成就时，应当赋予预告登记权利人对预抵押登记财产享有优先受偿权。（3）抵押预告登记权人无过错且具备抵押权登记的，法院可以判令购房人限期协助办理抵押登记手续并赋予债权人优先受偿权。（4）因此，目前司法实践中并未一律排除抵押预告登记权人的优先受偿效力。
【注解１】（１）根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第３０条之规定，在符合物权登记条件时预告抵押登记权利人有权要求登记机关将预告抵押登记转为本抵押登记，条件成就时预告抵押权人可以基于进一步的本抵押登记享有抵押优先权，预告登记抵押权利人有权基于预告抵押登记享有对抗执行的权利；（２）无过错的预告登记权利人基于其预抵押登记享有的物权请求权而主张房产拍卖款先于首封申请人受偿具有合理性，对其合理的物权请求权的转化利益应予保护。
【注解２】执行法院将抵押预告登记的房地产作为被执行人的财产进行拍卖，应视为预告抵押登记具备办理正式抵押登记的情形，抵押预告登记权利人对拍卖款享有优先受偿权。
【注解３】部分判例认为抵押预告登记权利人不享有抵押权——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第３０条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”该条司法解释所规定的可以排除人民法院执行处分行为的，系不动产买卖关系中已对执行标的办理了预告登记的买受人，而非抵押权预告登记的权利人。
【注解４】（总结）（1）抵押权预告登记权利人不享有阻止执行的权利，也不享有抵押优权先受偿权；（2）抵押权预告登记之后被法院查封不影响抵押权登记办理，抵押权预告登记权利人在办理正式登记后依法享有抵押权优先受偿；（３）抵押权预告登记之后被法院查封并拍卖导致抵押权预告登记无法办理正式登记的，应当认定无过错的抵押权预告登记权利人对拍卖款享有优先受偿权。
摘要2：【注释１】根据《民法典担保制度解释》第５２条规定，抵押权预告登记是否具有抵押权优先受偿效力取决于预告登记是否具备抵押权登记条款：
（１）预告登记不具备办理抵押权登记条件的，预告登记权利人无权行使抵押权——当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；
（２）预告登记具备办理抵押权登记条件的，预告登记权利人有权行使抵押权——经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
【注释２】抵押预告登记三个方面效力——（１）顺位效力（抵押权设立的时间为预告登记之日，而非办理抵押本登记之日或者实际办理抵押本登记之日）——当事人办理抵押预告登记的目的并非是限制抵押人对抵押物的处分，而是为了获得一个顺位；（２）保全效力（抵押预告登记具有保全效力，虽不能排除强制执行但可以主张标的物优先受偿）；（３）抵押人破产时的优先受偿。
最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第766号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第766号
【裁判要旨】以集体所有的在建房屋抵押，抵押合同应认定无效——因“地随房走”，集体所有的宅基地、耕地、自留山、自留地等土地使用权依法不得用于抵押，故以集体所有的在建房屋设定抵押，即使已办理预告登记，亦应认定抵押合同无效。
【裁判规则】以集体房产抵押导致合同无效应认定双方过错——专业的金融机构对宅基地不能设定抵押以及在建房屋抵押预告登记并不产生债务人不履行时从拍卖在建房屋的价款中优先受偿的法律后果是明知的，对无效担保合同具有过错。担保人使用农村土地上建造的房屋设定抵押，同样对无效担保合同的签订具有过错。抵押人应承担债务人不能清偿部分二分之一的赔偿责任。
【裁判意见】父母无权替民事行为能力欠缺的子女签订抵押合同——父母代替无民事行为能力人或者限制民事行为能力人在抵押合同上签章让其承担抵押风险的行为，不属于接受奖励、赠与、报酬等纯利益的行为，应属无权代理，该代理行为无效。
摘要2：
安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2014）镜民二初字第00666号；安徽省芜湖市中级人民法院（2014）芜中民二终字第00465号
摘要1：——抵押预告登记的效力
【裁判要点】预告登记是在物权登记条件尚未满足时设立的一项制度，目的在于保证预期物权的实现，在一定条件下，应当赋予预告登记权利人对预抵押登记财产享有优先受偿权。
【裁判要旨】根据《物权法》第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。抵押预告登记作为《物权法》设定的一项制度，其目的是保护权利人未来可以取得物权，经过预告登记后，预告登记的权利人，对预告登记的不动产享有排他权，即未经其同意，不动产的所有权人及其他任何第三人，处分该不动产，均不能发生物权的效力。本案中，工行芜湖城建支行已办理抵押预告登记，享有对预告登记不动产的排他权，陈凤英、首创公司未经其同意，均不能依法有效处分案涉房产。在案涉房产取得产权证书后，工行芜湖城建支行即可办理正式抵押登记并行使物权。但由于案涉阳光半岛工程处于停工状态，办理正式抵押登记条件何时成就难以确定，工行芜湖城建支行基于抵押预告登记所享有权利的最终指向即行使抵押权将遥遥无期。而工程停工及无法办理产权证系开发商即首创公司的原因所致，并非工行芜湖城建支行的过错，亦非其主观愿望，若因首创公司的行为导致工行芜湖城建支行无法实际行使抵押权，而徒等条件成就时可以办理抵押登记，则不但让无过错方承担因对方过错造成的不利法律后果，而且也会使一项能够实现的权利始终处于悬空状态，此既与法律之精神相悖，亦与预告登记制度设立的目的不符，更让本案中的抵押预告登记失去其功能。况且，陈凤英、首创公司均同意工行芜湖城建支行行使优先受偿权的主张。故判决支持工行芜湖城建支行要求对预告登记的不动产行使优先受偿权，既与各方当事人的诉讼利益相符，不损害社会公共利益及其他第三人的合法权利，不违反预告登记制度设立的目的和作用，也维护了合法的金融债权。
【案件索引】一审：安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2014）镜民二初字第00666号（2014年8月14日）；二审：安徽省芜湖市中级人民法院（2014）芜中民二终字第00465号（2014年12月4日）
摘要2：
（2014）鼓民初字第4171号；（2015）榕民终字第5965号
摘要1：抵押权预告登记权利人无过错时有权对商品房优先受偿
【裁判要旨】预购商品房抵押权预告登记不产生设立抵押权的法律后果。商品房已办理抵押权预告登记，且已具备物权登记条件，法院应责令购房人限期协助办理抵押登记手续。购房人拒不办理而导致抵押登记无法完成的情况下，为维护交易安全和合同稳定，法院可依据物权法第二十八条规定判决债权人对抵押房产的处置价款行使优先受偿权。债权人对处置款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿提供阶段性担保的开发商的垫款本息，再有余款的，退还购房人。
【案号】一审：（2014）鼓民初字第4171号；二审：（2015）榕民终字第5965号
摘要2：
一定条件下，应赋予预抵押登记权利人优先受偿权——预告登记权利人对预告登记房产享有排他权。一定条件下，应赋予预告登记权利人对预抵押房产享有优先受偿权
摘要1：【实务要点】预告登记权利人对预告登记不动产享有排他权，预告登记权利人对未办抵押登记并无过错，主合同双方当事人亦同意权利人对办理抵押登记房屋行使优先受偿权的，应当赋予预告登记权利人优先受偿权。
【案例索引】安徽芜湖中院（2014）芜中民二终字第00465号《抵押预告登记的效力》
摘要2：
预购商品房的预告登记能否对抗普通债权与工程款优先权？
摘要1：预购商品房的预告登记能否对抗普通债权与工程款优先权？
摘要2：
小议预告登记优先权与其他优先权的冲突
摘要1：小议预告登记优先权与其他优先权的冲突
摘要2：
商品房预售登记备案与预告登记制度
摘要1：商品房预售登记备案与预告登记制度
摘要2：
内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2014）赤民一终字第594
摘要1：【案号】内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2014）赤民一终字第594号
【裁判摘要】根据预告登记制度的规定，预告登记的本质特征是使纳入预告登记的请求权具有物权效力，预告登记时物权变动尚未实现，因此登记的对象不是物权本身，而是对将来物权变动请求权的登记，这种请求权是对将来发生不动产物权变动的请求权，它不改变请求权本来的法律关系，债权请求权的存在是预告登记的前提和基础，债权一旦消灭，预告登记也就失去了存在的基础。预告登记并不等同于所有权，涉案标的来源为房屋拆迁，而被拆迁的房屋为周连君所有，本案周杰与开发商签订置换协议，周连君知情并认可其委托周杰代理其办理房屋拆迁事宜，故应视为其本人行为，上诉人主张周杰与周连君之间没有委托授权的理由不能成立；周连君作为实际权利人享有要求开发商给付置换楼房的债权请求权，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，拆迁补偿安置房屋请求权具有物权效力，该拆迁房屋及补偿后房屋所有权并未发生任何形式的产权转移，仍归周连君所有，所以该执行标的所有权不属于周杰所有。
摘要2：
湖南省高级人民法院民事判决书（2016）湘民终621号
摘要1：【案号】湖南省高级人民法院民事判决书（2016）湘民终621号
【裁判摘要】房屋预告登记所涉权利有一定特殊性，立足于合同债权又具有一定的物权权能，系一种特殊的物权期待权。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房产管理部门协助执行若干问题的通知》规定，对于被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或商品房预告登记的房屋等可以预查封。
摘要2：《关于依法规范人民法院执行和国土资源房产管理部门协助执行若干问题的通知》
十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：
（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；
（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；
（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
（2016）闽0128民初4107号；（2018）闽01民终8075号
摘要1：——预查封商品房之变价款的执行清偿顺位
【裁判要旨】被执行人通过按揭贷款方式购买的预登记在其名下的商品房，被法院预查封并作为执行标的，银行作为商品房抵押权预告登记权利人，其基于预告登记的保全效力而对将来设立抵押权的物权期待权，以及对所涉房屋优先受偿的期待利益依法应予保护，亦即银行贷款债权应于房屋变价款中优先受偿。所余变价款清偿顺位依次为开发商担保垫款、申请执行人的债权，再有余款的，退还购房人。
【案号】一审：（2016）闽0128民初4107号；二审：（2018）闽01民终8075号
摘要2：【编者按】本案入选《人民司法》2018年第35期，简要案情如下：本案系案外人执行异议之诉案件，陈坚强购买的尚未办理所有权转移登记的商品房被法院预查封并作为执行标的，因陈坚强断供致开发商旺达公司为其向银行担保垫款，旺达公司遂提起执行异议及异议之诉，要求解除商品房买卖合同、确认商品房所有权并请求排除执行。一审法院判决解除合同，但所有购房款均应交由法院执行。旺达公司不服提起上诉。二审法院撤销原审判决，准予执行案涉房产，并明确了房产变价款清偿顺位，即依次清偿银行、开发商、申请执行人的债权，最后有余款退还购房人。
本案对于银行的优先权的保障，系从抵押预告登记保全效力及物权期待权角度出发进行分析论证，有利于解决实践中对于此类案件银行优先权主张的实践争议。同时,本案亦参照相关司法解释规定，认定开发商享有次顺位优先权，避免了开发商动辄行使合同解除权，有利于维护商品房交易市场的稳定。即本案最大限度的实现了银行、开发商、申请执行人、购房人等各方利益的平衡保护，有利于维护商品房交易秩序；且本案处理结果对于法院在执行案件中依法处置房产具有重大参考价值，亦有利于人民法院决胜“基本解决执行难”攻坚战。
最高人民法院民事裁定书（2018）最高法民申5297号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2018）最高法民申5297号
【提示】不动产买受人办理了物权预告登记后虽有权排除对该不动产的处分，但却不能绝对排除对该不动产的执行。
【裁判要旨】受让人对被查封的不动产提出停止处分的异议，只要符合该不动产已经办理了受让物权预告登记的条件，即可获得人民法院支持；而受让人提出异议，请求排除对该不动产的强制执行，则应视是否符合预告登记物权的取得条件而定。
【裁判摘要１】苏××针对案涉房屋办理预告登记后，并不享有排除执行的物权。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”该条规定确立了专门的买卖房屋或者其他不动产物权预告登记制度，这是一项既重要又特殊的制度，是为避免“一物数卖”特别是商品房预售中的“一房二卖”等违规违法现象，促进市场交易的健康发展，保护经营者与消费者正当、合法的利益。预告登记制度以风险防范为价值取向，旨在保障债权人将来实现物权。预告登记所登记的，不是不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，即不动产物权的取得权。预告登记的本质特征是使该取得权被登记的请求权具有物权的效力，即纳入预告登记的请求权，具有对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为的排他效力，以至于将来能发生预告登记的请求权所期待的法律后果。因此，苏××进行预告登记的对象是基于《商品房买卖合同（预售）》而产生的债权，苏××进行预告登记后，其对案涉房屋享有的仅是完成本登记的请求权。苏××进行预告登记后，泰润公司开发建造的案涉房屋所有权在未办理产权过户登记手续前仍归属泰润公司，泰润公司是基于事实行为而取得房屋所有权。
【裁判摘要２】苏××在办理房屋预告登记后享有的权利不能阻却强制执行措施。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）
摘要2：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本条是关于无过错不动产买受人物权期待权保护条件的规定，之所以要对买受人物权期待权进行保护，实际上隐含的理念是，物之交付的债权优于金钱债权，而本案中抵债协议的目的是消灭金钱债，不应优先于另外一个金钱债权的实现。另据原审法院查明事实，宏建公司、苏××、泰润公司均确认“现在房子是在泰润公司控制下，没有交房”，即苏××在2016年8月9日人民法院采取查封措施之前并未合法占有该不动产。即使依照苏××再审申请主张是由于宏建公司原因导致其未办理过户登记，但其也不满足该条款第二项之规定，因此，苏××不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除执行的情形。
【裁判摘要３】根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”该条司法解释根据物权法关于预告登记法律效力的规定，对金钱债权执行过程中，不动产物权受让人基于其请求权已经办理预告登记的事实提出案外人异议的，人民法院应当如何审查，确立了具体标准。所谓金钱债权，指以给付一定数额之金钱为目的之债权而言。预告登记的权利人对不动产享有的是物权期待权，并未完成本登记，尚未取得不动产所有权。其案外人异议能否被支持，还要视异议的具体内容而定。本条司法解释对预告登记权利人提出的案外人异议区分了两种情况：一是如果受让人请求停止处分不动产，人民法院对停止处分的异议请求应予支持；二是如果受让人请求排除人民法院查封，则应审查其是否符合取得物权的条件，如果符合，则受让人应确定无疑地取得不动产物权，人民法院应当解除查封。处分是为拍卖等变价措施，由于会影响到标的物所有权的变动，所以会妨碍预告登记权利人行使权利。预告登记期内，预告登记权利人的不动产物权期待权，虽然尚处于债权状态，但已经具备了对抗所有权人和第三人的物权效力，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记权利人的请求权，在性质上属于能够阻止人民法院处分该不动产的实体权利。停止处分不动产和排除对不动产的执行，对于预告登
浙江省高级人民法院民事裁定书(2016)浙民申1180号
摘要1：【案号】浙江省高级人民法院民事裁定书(2016)浙民申1180号
【裁判摘要】本案中，正国公司为金某向建行瑞安支行的借款提供阶段性保证。阶段性保证的设立初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设、积极协助办理产权登记手续。现正国公司已完成涉案房屋的开发建设，并已完成产权初始登记，不存在怠于建设、办理产权过户等情形，应当认定正国公司的阶段性保证责任已经免除。至于预购商品房抵押权预告登记的效力问题，尽管金某与建行瑞安支行就涉案房产抵押仅办理了抵押权预告登记，由于该预告登记使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人，且建行瑞安支行对抵押权预告登记无法转为正式抵押登记并无过错，故一、二审判决据此认定建行瑞安支行在抵押担保范围内对涉案房产享有优先受偿权，亦无不可。
摘要2：【解读】认定抵押权预告登记人对抵押物享有优先受偿权。
【笔记】一般债权人对行政机关对债务人所作出的行政行为是否具有利害关系？
摘要1：解答：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第１３条之规定：（１）一般债权人对行政机关对债务人所作的行政行为没有利害关系，其不具有原告主体资格；（２）但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。
解析：《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第４条之规定，（１）预告登记权利人、（２）抵押权人、（３）采取司法强制措施的债权人以及（４）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的债权人具有行政诉讼原告主体资格。
【注释１】债权人原则上不具有行政诉讼原告主体资格——（1）一般债权人一般没有起诉房屋转移登记的原告资格（理由：房屋所有权人买卖房屋可以获得对价，对价可以偿还债务，房屋转移登记并不影响债权实现）；（2）法律、行政法规并未赋予房屋登记机构审查房屋买卖交易价格的职责以及房屋所有权人负债情况（除非一般债权人已经转化为特殊债权人的情形）。
【注释２】债权人具有行政诉讼原告主体资格判断标准——行政机关在作出行政行为时对于当事人主张的债权应当依法应予保护或者依法应予考虑，即对债权人的保护已经成为行政法律关系中的法定权益或者行政裁量的考虑因素，行政机关与债权人之间已经产生行政法上的利害关系，债权人具有原告主体资格。
【注解１】行政机关批准公司股权转让行为与公司普通债权人不具有利害关系，一般债权人不具有提起行政诉讼的原告主体资格。——参考案例：最高人民法院行政裁定书(2017)最高法行申1142号
【注解２】行政法律关系在前，民事法律关系在后，民事行为介入已经存在的行政法律关系，民事行为的主体不具有行政诉讼原告资格。——参考案例：最高人民法院行政裁定书（2001）行终字第2号
【注解３】（１）债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外；（２）通常情况下，债权人并不具有基于其享有的债权而对债务人的房屋转移登记行为提起诉讼的原告资格，除非债权人对该房屋本身已经享有区别于其他普通债权人的需要保护的特别权益，且该特别的权利和利益于行政机关作出转移登记行为时已经知晓并应当予以考虑。——参考案例：福建省高级人民法院行政裁定书(2019)闽行申168号
摘要2：【解读】根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第4条规定，特定债权人对不动产登记行为具有原告主体资格——（1）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（2）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（3）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（4）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。
最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申2441号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申2441号
【裁判摘要】法院不得直接拍卖预查封房产——首先，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项的规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封。该通知第十六条规定：“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。"据此可知，预查封区别于正式查封，预查封针对的是被执行人尚不享有物权的土地、房屋等不动产。本案预查封保全的仅是何某基于商品房预售合同对恺泰公司享有的不确定的合同权利。只有在案涉房屋完成本登记，何某取得案涉房屋物权，预查封转为正式查封后，才能对案涉房屋进行拍卖、变卖、折价，以满足德辅公司对何某享有的债权。其次，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的转让，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，案涉房屋在办理权属变更登记前，恺泰公司是该房屋权利人，何某尚未取得该房屋所有权。何某是否交清房屋价款以及是否实际占有该房屋，均不是判断该房屋权属的依据。虽然何某与恺泰公司签订商品房预售合同后，办理了预告登记，但预告登记的效力在于限制或阻却未经预告登记权利人同意对不动产进行处分，以保证预告登记权利人将来取得不动产物权。预告登记权利人并不因办理了预告登记而取得不动产所有权。何某作为预告登记权利人享有的是案涉商品房预售合同约定的条件成就时可要求恺泰公司办理房屋过户登记等债权请求权，其对案涉房屋并不享有物权。二审关于案涉房屋权属的认定符合法律规定。同时，案涉商品房预售合同已经何某与恺泰公司协议解除，并得到人民法院确认。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。"《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。"据此，何某基于商品房预
摘要2：（续）合同被解除而消灭，相应的预告登记亦随之失效。何某未能取得案涉房屋所有权，德辅公司要求执行该房屋的主张没有法律依据。再次，根据案涉商品房预售合同的约定，何某与恺泰公司在合同登记备案后，可以协议解除该合同。人民法院查封的效力是限制被执行人处分其财产。何某尚未取得案涉房屋所有权，其与恺泰公司签订《解除合同协议》，不属于处分财产的行为。因此，在法律没有明确规定的情形下，预查封的效力不能及于限制何某与恺泰公司行使合同解除权，当事人基于真实意思表示而解除合同的合同权利不应因交易标的被预查封而被剥夺。同时，根据《解除合同协议》的约定，商品房预售合同解除后，恺泰公司向何某退还已付购房款。此时，预查封对象转变为恺泰公司应向何某退还的购房款，德辅公司可申请执行该款项。复次，恺泰公司再审审查中所提供证据显示，案涉房屋目前仍处于暂停销售状态。．．．．．．且现有证据并未显示《解除合同协议》签订时恺泰公司已知晓案涉房屋被预查封的情况，因此不能认定恺泰公司对在《解除合同协议》中约定由恺泰公司直接向银行支付下欠按揭贷款以及其据此约定履行义务等行为具有过错。德辅公司关于二审认定恺泰公司不存在过错错误的申请再审理由不成立。最后，案涉房屋虽然登记在恺泰公司名下，但恺泰公司并非被保全人，预查封效力并不及于恺泰公司对该房屋享有的权益。二审判决适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零三条第一款关于“财产保全采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法。人民法院保全财产后，应当立即通知被保全财产的人”的规定，对恺泰公司在签订《解除合同协议》时是否知晓案涉房屋被预查封的事实进行判断，适用法律并无不当。
【解读】（１）被执行人签订商品房预售合同并登记备案后，法院采取预查封措施，保全的仅仅是被执行人对房屋出卖人的债权请求权。（２）预售合同依法解除后，被执行人未取得房屋所有权，法院不得执行该房屋。
【注解】已办理预告登记的商品房被预查封后不能限制购房人与开发商协商解除商品房预售合同——在法律没有明确规定的情形下，预查封的效力不能及于限制购房人与开发商行使合同解除权，当事人基于真实以上表示而解除合同的合同权利不应因交易标的被查封而被剥夺。
【笔记】预告登记是否具有破产保护效力？
摘要1：解读：已经支付全部购房款并办理预告登记具有破产保护效力，破产管理人无权根据《企业破产法》第１８条第１款的规定解除房屋买卖合同。
【注解】（１）预告登记原则上应认可其破产保护的效力，但不应一概而论；（２）公司进入破产重整程序之时房屋尚未竣工验收，不具备转为本登记的条件，且预告登记行为发生在人民法院受理破产申请前６个月内，管理人有权请求人民法院予以撤销，对交付房屋请求不予支持。
摘要2：【注释１】《民法典担保制度解释》第５２条第２款规定：“当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。”——（１）在抵押人破产情形下，法院无须再审查抵押预告登记的权利人是否具备抵押登记的条件，即可直接赋予预告登记权利人就预告登记的抵押财产优先受偿的权利；（２）抵押人破产时抵押预告登记权利人主张优先受偿的条件和范围：Ａ．明确将抵押财产属于破产财产作为预告登记权利人主张优先受偿权的条件；Ｂ．将预告登记权利人能够主张优先受偿权的范围界定在受理破产申请时抵押财产的价值范围。
【注解２】《民法典担保制度解释》第５２条第２款赋予了抵押预告登记在破产法上效力，认为抵押人破产时办理预告登记的权利也“加速到期”进而认定抵押权已经成立，债权人可以就标的物主张优先受偿权。
【笔记】抵押权预告登记权利人对预告登记房屋能否排除强制执行？
摘要1：解读：（１）抵押权预告登记不具有排除法院强制执行的效力；（２）抵押权预告登记权利人对抵押权预告登记房屋不能排除强制执行。
【注释】根据《民法典担保制度解释》第５２条规定，抵押权预告登记是否具有抵押权优先受偿效力取决于预告登记是否具备抵押权登记条款：
（１）预告登记不具备办理抵押权登记条件的，预告登记权利人无权行使抵押权——当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；
（２）预告登记具备办理抵押权登记条件的，预告登记权利人有权行使抵押权——经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
摘要2：【注解】（１）抵押权预告登记并非不动产买卖中预告登记，抵押权预告登记不能排除强制执行；（２）但抵押权预告登记符合一定条件可以具有优先受偿权。