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江苏省高级人民法院(2010)苏执监字第135号;江苏省高级人民法院(2011)苏执监字第009号

摘要1:——被执行人与案外人利用仲裁裁决规避对预查封房产执行的审查处理
【裁判要点】在预查封后,如被执行人与第三人通过仲裁裁决解除商品房预售合同,意图转移预查封房产,为法院处置该财产设置障碍,应认定该行为损害了其他债权人的利益,属于规避执行的行为,该仲裁裁决不能产生对抗人民法院对该房产进行预查封的效力。
【裁判要旨】预售商品房一经法院预查封,作为房屋权利人的被执行人即丧失对其进行实体处分的权利。在预查封后,被执行人与第三人通过仲裁裁决解除商品房预售合同,意图转移预查封房产的,该仲裁裁决不能产生对抗法院对该房产进行预查封的效力。
【案件索引】江苏省高级人民法院(2010)苏执监字第135号(2010年12月15日);江苏省高级人民法院(2011)苏执监字第009号(2011年6月7日)

摘要2

(2010)苏执监字第135号

摘要1:——被执行人与案外人利用仲裁裁决规避对预查封房产执行的审查处理
【案号】(2010)苏执监字第135号
【要点提示】预售商品房未进行房屋所有权登记,人民法院可以预查封预查封的效力等同于查封,涉案房产一经预查封,原房屋权利人(被执行人)即丧失对其进行实体性处分的权利。在预查封后,如被执行人与第三人通过仲裁裁决解除商品房预售合同,意图转移预查封房产,为法院处置该财产设置障碍,应认定该行为损害了其他债权人的利益,属于规避执行的行为,该仲裁裁决不能产生对抗人民法院对该房产进行预查封的效力。

摘要2:无

(2012)崇执督字第265号;(2013)锡执他字第0001号

摘要1:——抵押预告登记与法院预查封登记在正式登记条件具备时的司法处理
【裁判要旨】抵押预告登记程序登记的并非物权,而是享有优先顺位的债权,故银行在仅办理了抵押预告登记的情况下并不享有优先受偿权。在期房取得产权证书后,抵押预告登记的权利人需要向登记部门申请转为正式抵押登记,登记部门应根据权利人的申请办理相应的转换登记,而非登记机关主动转为正式抵押登记。但出于公平、效益价值的考虑,抵押预告登记后,法院对该预购商品房采取了预查封措施,在房产具备正式登记条件时,应通过一定的制度安排,使在先的抵押预告登记转换为正式抵押登记,从而在法院查封、处置后得以优先受偿。
【案号】执行:(2012)崇执督字第265号;答复:(2013)锡执他字第0001号

摘要2:无

湖南省高级人民法院民事判决书(2016)湘民终621号

摘要1:【案号】湖南省高级人民法院民事判决书(2016)湘民终621号
【裁判摘要】房屋预告登记所涉权利有一定特殊性,立足于合同债权又具有一定的物权权能,系一种特殊的物权期待权。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房产管理部门协助执行若干问题的通知》规定,对于被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或商品房预告登记的房屋等可以预查封

摘要2:《关于依法规范人民法院执行和国土资源房产管理部门协助执行若干问题的通知》
  十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记,人民法院也可以进行预查封
  (一)作为被执行人的房地产开发企业,已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;
  (二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;
  (三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

福建省宁德市中级人民法院民事判决书(2016)闽09民终1232号

摘要1:【案号】福建省宁德市中级人民法院民事判决书(2016)闽09民终1232号
【裁判摘要】《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十六条规定:“土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的,预查封登记自动转为查封登记,预查封转为正式查封后,查封期限从预查封之日起开始计算。”言下之意,土地、房屋权属预查封期间可以登记到被执行人名下。本案,涉讼房屋已进行了商品房预告登记,法院查封实系预查封。在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续,但并不影响涉讼房屋在预查封期间登记到张某名下的。故屏南县房地产综合开发公司关于讼争房屋逾期办证是由于法院查封冻结的客观原因导致,缺乏依据。屏南县房地产综合开发公司与张某之间签订委托代为办理产权证书的协议,屏南县房地产综合开发公司负有代为办理权属产权证书的义务。涉讼房屋至今未办理房屋权属证书,屏南县房地产综合开发公司应承担相应的违约责任。

摘要2:无

安徽省高级人民法院执行裁定书(2015)皖执复字第00006号

摘要1:【案号】安徽省高级人民法院执行裁定书(2015)皖执复字第00006号
【裁判摘要】人民法院执行案件过程中,依照有关规定,被执行人部分缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的,对可以分割的土地使用权,按照缴付的土地使用权出让金,由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权,人民法院可以对确认后的土地使用权裁定预查封。对不可分割的土地使用权,可以全部进行预查封。被执行人在规定的期限内仍未全部缴纳土地出让金的,在人民政府收回土地使用权的同时,应当将被执行人缴纳的按照有关规定应当退还的土地出让金交由人民法院处理,预查封自动解除。

摘要2:无

江苏省高级人民法院民事判决书(2014)苏民终字第203号

摘要1:【案号】江苏省高级人民法院民事判决书(2014)苏民终字第203号
【裁判摘要】预查封,从其适用的情形来看,其查封的对象是被查封人基于一个有效的房屋买卖合同所享有的债权,即房屋交付请求权和所有权移转登记请求权。预查封的目的就是使被查封人保有这个债权,以便将来实现这个债权,取得房屋的所有权,从而预查封转化为正式查封,得以执行。因此,一旦该项请求权被预查封,合同的双方当事人均应维持该合同的效力并积极地履行,不得通过行使合同约定的解除权或通过协商一致、达成解除协议的方式解除合同;债权人也不得为放弃、转让该项请求权等处分行为——因为这都将导致其丧失该项已经被预查封了的请求权。

摘要2:无

江苏省高级人民法院民事判决书(2015)苏商终字第00079号

摘要1:【案号】江苏省高级人民法院民事判决书(2015)苏商终字第00079号
【裁判要旨】预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续,但开发商有权依法行使《商品房买卖合同》中约定的解除权;在人民法院已依法判决解除房屋买卖合同后,开发商作为房屋所有权人有权提出案外人异议以排除法院对其房屋的执行措施。
【裁判摘要】《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条规定,“预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定,“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行行为,不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的,人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的,其效力不得对抗善意第三人”。上述针对查封财产的规定仅限制了被执行人、第三人在查封标的上以规避执行为目的而再次设定权利负担、改变权属及占有现状的行为,但并未禁止非以规避执行行为目的而对被查封财产上原有基础关系依法变更的权利。本案中,虽然天安公司在涉案房产被查封后进行了初始登记,但该初始登记行为与上述规定所禁止的设定权利负担、改变权属现状的规避执行行为并不吻合,且也不影响购房人的利益。广信小贷公司认为天安公司初始登记行为违法的主张不足以成立。因购房人尚未取得涉案房产所有权,其仅享有该《商品房买卖合同》上的相关债权。正是基于此,常州中院在查封裁定中明确”天安公司禁止转移、抵押查封财产;若涉退房,则协助扣留退房款”。该裁定也未禁止涉案房产基础合同关系的变更。由于天安公司行使合同解除权符合法律规定,但购房人在该合同被解除后所退房款仍可作为执行标的,故原审法院判决停止对天安别墅36-6幢101号房屋的执行并无不当。综上,虽然涉案房屋已被常州中院预查封,但天安公司有权依法行使《商品房买卖合同》中约定的解除权,在人民法院已依法解除房屋买卖合同后,常州中院对涉案房屋应不予执行。广信小贷公司认为天安公司在常州中院预查封后,起诉解除《商品房买卖合同》是规避执行行为的上诉理由,本院不予支持。

摘要2:【解读】预查封后,出卖人有权依法行使《商品房买卖合同》中约定的解除权,在人民法院已依法解除房屋买卖合同后,对涉案房屋应不予执行。

浙江省高级人民法院民事裁定书(2015)浙民申字第2364号

摘要1:【案号】浙江省高级人民法院民事裁定书(2015)浙民申字第2364号
【裁判摘要1】预查封房产的执行对象应是被执行人在履行商品房预售合同过程中取得的可供执行的财产权益,而非房产本身。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)第十五条”下列房屋虽未进行房屋所有权登记,人民法院也可以进行预查封:(一)作为被执行人的房地产开发企业,已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”之规定,法院可以对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行查封。严格来说,在预售商品房合同关系中,作为买受人的被执行人对预售商品房仅拥有过户请求权,本身不足以改变执行标的物的权利归属,执行标的物不是被执行人的责任财产。但在正常情况下,作为买受人的被执行人在预售商品房符合过户登记条件的情况下,得以请求开发商办理过户手续,最终取得所有权,预查封就转化为对商品房的正式查封;在房地产开发企业因某些原因不能交付房产时,购房者向房地产开发企业主张返还的购房款及主张的违约金、损失等就可以成为法院的执行对象。正是在这个意义上,被执行人对预售商品房拥有的财产权益得以作为被执行人的责任财产予以”预查封”。基于商品房预售合同的法律性质及预查封的目的,此类预查封房产的执行对象应是被执行人在履行商品房预售合同过程中取得的可供执行的财产权益,而非房产本身。

摘要2:【裁判摘要2】人民法院因诉讼保全向房产管理部门办理了预查封登记手续,却未通知房产公司的情况下,房产公司与购房户解除商品房预售合同没有明显过错,应属有效。

(2016)闽0128民初4107号;(2018)闽01民终8075号

摘要1:——预查封商品房之变价款的执行清偿顺位
【裁判要旨】被执行人通过按揭贷款方式购买的预登记在其名下的商品房,被法院预查封并作为执行标的,银行作为商品房抵押权预告登记权利人,其基于预告登记的保全效力而对将来设立抵押权的物权期待权,以及对所涉房屋优先受偿的期待利益依法应予保护,亦即银行贷款债权应于房屋变价款中优先受偿。所余变价款清偿顺位依次为开发商担保垫款、申请执行人的债权,再有余款的,退还购房人。
【案号】一审:(2016)闽0128民初4107号;二审:(2018)闽01民终8075号

摘要2:【编者按】本案入选《人民司法》2018年第35期,简要案情如下:本案系案外人执行异议之诉案件,陈坚强购买的尚未办理所有权转移登记的商品房被法院预查封并作为执行标的,因陈坚强断供致开发商旺达公司为其向银行担保垫款,旺达公司遂提起执行异议及异议之诉,要求解除商品房买卖合同、确认商品房所有权并请求排除执行。一审法院判决解除合同,但所有购房款均应交由法院执行。旺达公司不服提起上诉。二审法院撤销原审判决,准予执行案涉房产,并明确了房产变价款清偿顺位,即依次清偿银行、开发商、申请执行人的债权,最后有余款退还购房人。
本案对于银行的优先权的保障,系从抵押预告登记保全效力及物权期待权角度出发进行分析论证,有利于解决实践中对于此类案件银行优先权主张的实践争议。同时,本案亦参照相关司法解释规定,认定开发商享有次顺位优先权,避免了开发商动辄行使合同解除权,有利于维护商品房交易市场的稳定。即本案最大限度的实现了银行、开发商、申请执行人、购房人等各方利益的平衡保护,有利于维护商品房交易秩序;且本案处理结果对于法院在执行案件中依法处置房产具有重大参考价值,亦有利于人民法院决胜“基本解决执行难”攻坚战。

山东省高级人民法院复议决定书(2015)鲁执复字第94号

摘要1:【案号】山东省高级人民法院复议决定书(2015)鲁执复字第94号
【裁判要旨】协助执行人如有证据认为执行法院处理涉案土地使用权存有错误,可依法向执行法院提出审查建议,但不应停止办理协助执行事项。
【裁判摘要】根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条的规定,“在执行中,需要办理有关财产权证照转移手续的,人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书,有关单位必须办理。”《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第三条第二款规定:“国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时,不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的,可以向人民法院提出审查建议,但不应当停止办理协助执行事项。”本案中,泰安中院于2015年3月26日向申请复议人蒙阴国土局送达(2014)泰执字第87-13号、第88-12号、第89-11号执行裁定书及协助执行通知书,要求申请复议人协助将涉案土地使用权过户至申请执行人韩君堂名下。根据上述法律规定,申请复议人作为负有协助执行义务的土地管理部门,必须按生效法律文书的要求办理协助执行事项。申请复议人如有证据认为泰安中院处理涉案土地使用权存有错误,可依法向泰安中院提出审查建议,但不应停止办理协助执行事项。因申请复议人在收到上述法律文书后,未及时履行泰安中院所要求的协助义务,泰安中院再次责令申请复议人履行协助义务,但是申请复议人在并无蒙阴法院对涉案土地续封记录的情况下,仅以蒙阴法院的公函为由,仍不协助泰安中院办理涉案土地的过户登记手续,违反上述法律规定。

摘要2

最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申5670号

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申5670号
【提示】开发商能否以与买房人解除合同而对抗案外人就买房人原购房屋的执行?
【裁判摘要1】中海公司主张兰州中院(2017)甘01民初492号民事判决其与石某某《房屋买卖合同》已解除,石某某应向其返还房屋。《执行异议和复议规定》第二十六条第二款规定,金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的,人民法院不予支持。经查,本案之所以对案涉房产采取强制执行措施,系因建行营业部与嘉迪隆公司、石某某、徐某某等人借款担保合同纠纷一案中,石某某、徐某某等人对嘉迪隆公司的借款承担连带清偿责任,故本案属于金钱债权的执行。案涉房产被查封的时间为2015年11月25日,案外人中海公司提出执行异议所依据的另案判决作出时间为2017年12月8日,系在执行标的被查封后,故对其依据该判决提出执行异议不应予以支持,中海公司该项再审理由不能成立。
【裁判摘要2】石某某已通过自行支付首付款和向浦发银行兰州分行按揭贷款的方式,向中海公司付清了全部购房款,并已实际占有案涉房产。虽然石某某之后无力偿还贷款,中海公司作为担保人承担担保责任向浦发银行兰州分行还清了贷款,但此时中海公司作为担保人仅有向债务人石某某的追偿权,并不能改变案涉房产买卖关系中,其作为出卖人已经收取了全额购房款并将房屋交付给了买受人石某某的事实。故石某某依法对案涉房产享有物权期待权,中海公司仅对石某某享有普通债权,不享有物权请求权,并不优先于建行营业部的债权,中海公司上述再审理由亦不能成立。

摘要2:【摘要】中海公司还主张预查封期间不能进行拍卖等强制执行措施,但《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条规定,预查封的效力等同于正式查封。故中海公司上述主张均没有法律依据,不能成立。
【法条链接】最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知(法发[2004]5号)
  十八、预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日,人民法院未办理预查封续封手续的,预查封的效力消灭。

预查封

摘要1预查封是指人民法院对被执行人尚未进行权属登记、但将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先的限制性登记。

摘要2:【注解1】(1)法院查封的财产权属未经法定程序不得变更;(2)预查封不能限制商品房预售合同当事人基于正当合法的理由解除合同(当商品房预售合同合法解除时房屋不再是预查封对象)。
【注解2】预查封不动产处置:(1)预查封期间土地、房屋权属变更登记到被执行人名下,预查封转为正式查封,法院即可按照正式查封后的不动产进行处置(《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第16条);(2)预查封后预售合同解除,预查封的效力只能针对合同解除后的金钱债权而非预查封的不动产;(3)预查封后该不动产既未过户也未解除预售合同,法院不得进行处置。

浙江省丽水市中级人民法院民事判决书(2017)浙11民终205号

摘要1:【案号】浙江省丽水市中级人民法院民事判决书(2017)浙11民终205号
【裁判摘要】《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》关于执行中可查封财产的规定和《中华人民共和国物权法》关于不动产物权的规定并无冲突。原审法院对上诉人已出售给张某某、叶某某且进行了合同备案登记的案涉房屋进行预查封,符合法律规定,执行措施合法有据。上诉人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益,其上诉理由不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,审理程序合法,应予维持。

摘要2

浙江省宁波市中级人民法院民事判决书(2016)浙02民终3820号

摘要1:【案号】浙江省宁波市中级人民法院民事判决书(2016)浙02民终3820号
【裁判摘要】《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》明确了预查封的法律效力等同于正式查封。在未依法解除预查封前,该预查封具有排他的法律效力。本案中,涉案商品房在(2015)甬慈民初字第730号民事调解书之前,法院已应被上诉人浦发银行的申请依法进行了预查封。因调解书的内容与浦发银行实现债权有利害上的法律关系,故浦发银行作为提起第三人撤销之诉的主体并无不当。如原审被告徐某某无其他经济纠纷,上诉人金启公司可依照商品房买卖合同的约定可行使解除权,但徐某某的房产因金融借款案被法院预查封在先,且(2015)甬慈民初字第730号民事调解书对徐丰林的合同利益受到了明显的减损,故上诉人在该商品房买卖合同纠纷中不能行使解除权。调解时各方当事人是否存在恶意串通,并不是行使第三人撤销之诉的前提条件。上诉人称遗漏事实但未提供证据,本院不予采信。

摘要2:【解读】《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条规定:“预查封的效力等同于正式查封。......”在未依法解除预查封前,该预查封具有排他的法律效力,出卖人无权解除合同。

福州法院2018年度商事审判十大案例之四——预查封商品房之变价款的执行清偿顺位

摘要1:福州法院2018年度商事审判十大案例之四——预查封商品房之变价款的执行清偿顺位
【案号】福建省福州市中级人民法院民事判决书(2018)闽01民终8075号
【裁判要点】尚未办理所有权转移登记的商品房被法院预查封并作为执行标的进行拍卖、变卖,银行作为商品房抵押权预告登记权利人,其基于预告登记的保全效力而对将来设立抵押权的物权期待权,以及对所涉房屋优先受偿的期待利益依法应予保护,亦即银行贷款债权应于房屋变价款中优先受偿;所余变价款清偿顺位依次为开发商担保垫款、申请执行人的债权,再有余款的退还购房人。

摘要2:【解读】(1)商品房买卖合同解除后,房屋出卖人不能申请排除对房屋的执行;(2)出卖人未全额收取购房款可从房屋拍卖款项中优先受偿。

简法|开发商能否以解除商品房买卖排除人民法院预查封强制执行措施?

摘要1:解答:(1)开发商解除商品房买卖后只有将返还的购房款交付法院执行机构才享有足以排除法院预查封强制执行的民事权益;(2)否则,开发商即使解除商品房买卖合同,也不享有足以排除预查封强制执行的民事权益。
【注释】(1)开发商解除商品房买卖合同只有在开发商将应退还被执行人的款项交付法院才可排除执行和解除预查封;(2)如开发商将应返还购房款退还被执行人,法院可继续执行预查封商品房,开发商擅自退还给被执行人款项由开发商自行追回。
【备注】(1)原《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第18条第2款规定“第三人依法解除合同的,人民法院应当准许,已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除,但人民法院可以依据申请执行人的申请,执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”(2)2020年修正后第16条删除原第18条第2款规定。

摘要2:【注解1】(1)出卖人仍然享有预查封房屋的所有权,但出卖人已收取房屋全部购房款,出卖人在房屋商品房买卖合同解除后应当返还所收取的购房款或将所应返还的购房款交付执行;(2)出卖人解除预查封的商品房买卖合同,但未返还所收取的购房款或将所应返还的购房款交付执行,对案涉房屋强制执行并不损害出卖人的权益,出卖人享有的权益尚不足以排除强制执行。
【注解2】买卖合同解除后出卖人对标的物是否享有排除强制执行权利?|(1)买卖合同解除后出卖人要求买受人返还财产的请求权为物权请求权;(2)出卖人已经返还价款的,有权排除买受人的金钱债权人的强制执行。——参考案例:黑龙江省高级人民法院民事判决书(2019)黑民终506号

最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申2441号

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申2441号
【裁判摘要】法院不得直接拍卖预查封房产——首先,根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项的规定,被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋,人民法院可以进行预查封。该通知第十六条规定:“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的,预查封登记自动转为查封登记,预查封转为正式查封后,查封期限从预查封之日起开始计算。"据此可知,预查封区别于正式查封,预查封针对的是被执行人尚不享有物权的土地、房屋等不动产。本案预查封保全的仅是何某基于商品房预售合同对恺泰公司享有的不确定的合同权利。只有在案涉房屋完成本登记,何某取得案涉房屋物权,预查封转为正式查封后,才能对案涉房屋进行拍卖、变卖、折价,以满足德辅公司对何某享有的债权。其次,根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定,不动产物权的转让,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。本案中,案涉房屋在办理权属变更登记前,恺泰公司是该房屋权利人,何某尚未取得该房屋所有权。何某是否交清房屋价款以及是否实际占有该房屋,均不是判断该房屋权属的依据。虽然何某与恺泰公司签订商品房预售合同后,办理了预告登记,但预告登记的效力在于限制或阻却未经预告登记权利人同意对不动产进行处分,以保证预告登记权利人将来取得不动产物权。预告登记权利人并不因办理了预告登记而取得不动产所有权。何某作为预告登记权利人享有的是案涉商品房预售合同约定的条件成就时可要求恺泰公司办理房屋过户登记等债权请求权,其对案涉房屋并不享有物权。二审关于案涉房屋权属的认定符合法律规定。同时,案涉商品房预售合同已经何某与恺泰公司协议解除,并得到人民法院确认。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定:“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。"《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第五条规定:“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除,或者预告登记的权利人放弃债权的,应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。"据此,何某基于商品房预

摘要2:(续)合同被解除而消灭,相应的预告登记亦随之失效。何某未能取得案涉房屋所有权,德辅公司要求执行该房屋的主张没有法律依据。再次,根据案涉商品房预售合同的约定,何某与恺泰公司在合同登记备案后,可以协议解除该合同。人民法院查封的效力是限制被执行人处分其财产。何某尚未取得案涉房屋所有权,其与恺泰公司签订《解除合同协议》,不属于处分财产的行为。因此,在法律没有明确规定的情形下,预查封的效力不能及于限制何某与恺泰公司行使合同解除权,当事人基于真实意思表示而解除合同的合同权利不应因交易标的被预查封而被剥夺。同时,根据《解除合同协议》的约定,商品房预售合同解除后,恺泰公司向何某退还已付购房款。此时,预查封对象转变为恺泰公司应向何某退还的购房款,德辅公司可申请执行该款项。复次,恺泰公司再审审查中所提供证据显示,案涉房屋目前仍处于暂停销售状态。......且现有证据并未显示《解除合同协议》签订时恺泰公司已知晓案涉房屋被预查封的情况,因此不能认定恺泰公司对在《解除合同协议》中约定由恺泰公司直接向银行支付下欠按揭贷款以及其据此约定履行义务等行为具有过错。德辅公司关于二审认定恺泰公司不存在过错错误的申请再审理由不成立。最后,案涉房屋虽然登记在恺泰公司名下,但恺泰公司并非被保全人,预查封效力并不及于恺泰公司对该房屋享有的权益。二审判决适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零三条第一款关于“财产保全采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法。人民法院保全财产后,应当立即通知被保全财产的人”的规定,对恺泰公司在签订《解除合同协议》时是否知晓案涉房屋被预查封的事实进行判断,适用法律并无不当。
【解读】(1)被执行人签订商品房预售合同并登记备案后,法院采取预查封措施,保全的仅仅是被执行人对房屋出卖人的债权请求权。(2)预售合同依法解除后,被执行人未取得房屋所有权,法院不得执行该房屋。
【注解】已办理预告登记的商品房被预查封后不能限制购房人与开发商协商解除商品房预售合同——在法律没有明确规定的情形下,预查封的效力不能及于限制购房人与开发商行使合同解除权,当事人基于真实以上表示而解除合同的合同权利不应因交易标的被查封而被剥夺。

浙江省仙居县人民法院(2016)浙1024民初4393号;浙江省台州市中级人民法院(2017)浙10民终825号

摘要1:——预查封措施是否影响当事人行使合同解除权的认定
【裁判要旨】被执行人所购的预售商品房被法院预查封,该预查封措施不等于正式查封,其效力为“限制房屋所有权转移至被执行人以外的第三人”,其执行对象并非房屋权属本身,而是被执行人基于商品房买卖合同享有的期待性财产权利。当被执行人发生违约情形,开发商以其已与被执行人达成解除合同合意,房屋产权归其所有为由要求解除预查封措施的请求,在排除双方恶意串通、规避执行的前提下法院应予支持,但申请执行人可就合同解除后出卖人返还的购房款、应支付的违约金以及应赔偿的损失等财产权利申请执行。
【案件索引】一审:浙江省仙居县人民法院(2016)浙1024民初4393号(2017年3月23日);二审:浙江省台州市中级人民法院(2017)浙10民终825号(2018年8月22日)

摘要2:【解读】房屋出卖人依法解除房屋买卖合同,被执行人的相应债权请求权丧失,可以排除对房屋的执行。

最高人民法院民事判决书(2019)最高法民再299号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2019)最高法民再299号
【裁判摘要1】人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产,且法律并无明确规定,与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。本案中,孙某某向领运公司购买诉争房屋,2015年1月办理了房屋预告登记,2015年4月因人民法院对预告登记在孙某某名下的房屋进行查封。故查封的效力限制的是孙某某处分诉争房屋的行为,并不当然等同于限制孙某某、领运公司关于诉争房屋买卖的合同权利。进一步而言,案涉《商品房买卖合同》及补充协议约定了领运公司享有合同解除权的条件,这是合同当事人的真实意思表示。非因法定事由,不能剥夺领运公司的合同解除权。
【裁判摘要2】人民法院的查封措施固定的是房屋预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封,不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖、折价等。房屋预查封的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。案涉《商品房买卖合同》及补充协议解除后,预告登记失效,孙某某不再享有相应的物权期待权。而领运公司作为诉争房屋开发企业有权向人民法院申请解除查封,排除执行。

摘要2:【注解】一把情况开发商与房屋买受人解除房屋买卖合同后预告登记即失效。

【笔记】预查封期限为多长?

摘要1:解读:(1)预查封期限为2年;(2)续封期限为1年(1次);(3)再续封期限每次不得超过1年(高院批准)。

摘要2

【笔记】法院对预查封房屋能否拍卖?

摘要1:解读:目前司法实践中对于预查封房屋存在可以拍卖和不能拍卖两种观点——(1)支持观点认为,预查封的效力等同于正式查封,可以进行直接变价处置;(2)反对观点认为,预查封的对象并非不动产本身,只有被执行人取得物权后才可进行变价处置。

摘要2

【笔记】执行法院能否仅凭商品房网签进行预查封

摘要1:解读:(1)最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条第3项之规定,法院可以进行预查封的法定条件为办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋;(2)网签没有备案的法律效力,执行法院不能仅凭网签进行预查封

摘要2

最高法院第二巡回法庭法官会议纪要:合同解除对预查封执行效力的影响

摘要1:【法律问题】被执行人购买的房屋经过预告登记,并被人民法院预査封后,房屋出卖人以仲裁裁决解除房屋买卖合同为由,提出执行异议之诉,请求解除预查封并停止执行,应否予以支持。
【要旨】人民法院对预告登记的房屋进行预査封,其功能是限制被执行人在取得房屋所有权后的处分权。但预查封效力并不涉及房屋买卖合同的效力。在房屋买卖合同解除后,预告登记丧失了继续存在的基础,以预告登记为基础所进行的预查封因而失去了存在的基础。案外人请求解除预查封应予以支持。

摘要2:【来源于:贺小荣主编《最高人民法院第二巡回法庭法官会议纪要(第一辑)》,人民法院出版社,2019年10月版】

 共52条 12››